购买一手房详细流程攻略

购买一手房详细流程攻略流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修

1、审查，购房的必要准备

（1）审查房地产开发企业的开发资质

房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

（2）审查房地产开发企业的经营范围

如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

（3）审查“五证”

“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

建设工程开工证。建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。

此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示（1）（2）（3）中所述的四种文件和《商品房现售备案回执》。

“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押

开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。

（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以视为合同条款。但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很容易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行

等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。

2、签约，慎重而稳妥的一笔

（1）慎签认购协议

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。

不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法律依据呢？定金和订金有什么区别？

《商品房销售管理办法》第二十二条规定，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。

但这里所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为订立合同担保性质的"定金"。

而且，具有预付款性质的"订金"，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。

依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"

因此在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是"定金"方式还是"订金"方式，有没有"另有约定"。

（2）填写合同文本空白处的注意事项

商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

第一、合同开始的双方当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人"，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书"。如果是父

母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。

在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

（3）合同附件不能忽视

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：

第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。像"高级""名牌""精装修"这类词语就不应该在附件中出现，而应明确，"高级"具体是什么标准、"名牌"到底是什么牌子、"精装修"要达到什么装修效果。

第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

3、付款，明明白白地交钱

（1）购房款

房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大。尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。

相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。

(2) 住宅税费（以重庆市为例）

第一、在交易过程中要缴纳如下税费:

契税：根据渝财农税〔2008〕52号，凡2008年11月7日起签订房屋买卖合同的，对个人购买套内面积144平方米及以下普通住房，契税按购房款的1%征收，超过144平方米的契税按购房款的3%征收。

印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

大修基金：高层按购房款的3%、多层按购房款的2%收取，虽然有新的

法律规定但重庆市以不符合实际操作为由至今实施的以前的计费方法。

第二、在办理产权过程中要缴纳如下税费

转移登记费：80元；

房屋所有权证工本费：每证收费10元；

贴花税：每件5元。

初装费:在商品房交付使用时，一些购房者经常会遇到“初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气

初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？

所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。建议购房者最好在购房合同中明确：

“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同

约定以外的费用。”避免交房时发生不必要的争执。

律师费、保险费

以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还必须支付银行的律师费、保险费等费用。购房者聘请专业房地产律师代理购房的，还需向律师缴纳一定的律师费。此外，开发商方面的律师可能也会回答您的一些咨询，但是他不是维护购房者利益的，而是维护开发商利益的，所以购房者不但无须向他付费，而且对他所说的话要做全面分析和理解。

4、按揭贷款

（1）按揭的含义

九十年代初，随着房地产业的兴起，“按揭”一词逐渐被人们所了解。“按

揭”一词从香港传入，是英语＂Ｍortgage＂的粤语音译。

有些购房者认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，事实上按揭是一种法律关系，属于英美平衡法体系，并不存在于我国现行的法律体系中，所以对一般购房者来说，理解起来有一定难度。

我们目前所使用的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。

（2）按揭的条件

各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

具有城镇常住户口或有效居留身份；

有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付

款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：

身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；

贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

（3）按揭的风险

按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：

开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；

开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；

房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；

有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；

有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益，在这种情况下，购房者在购买商品房和申请按揭贷款时，聘请专业房地产律师就显得尤为重要。

商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。

5、收房，不仅仅是拿钥匙

收房纠纷多多

（1）收房纠纷的主要事由有：

延期交房；

房屋质量问题；

小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；

承诺的规划与事实不一致。

（2）验收材料很重要

过去，关于收房日的认定，有两种截然不同的判例。一般认为，开发商在交房时,应出示《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，没有出示以上四个文件或者只出示了复印件的，购房者有权拒绝收房。因为不动产房屋买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效要件。所以，应以开发商向购房者出示有关文件原件之日作为实际收房日。合同约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约期，购房者可以依据合同向开发商索赔。

但也有个别判例认为，应把购房者收取钥匙的时间作为收房日，这样认为的理由是：交付商品房钥匙是开发商的主给付义务，交付相关的文件是开发商的从给付义务，从给付义务的延迟，并不影响主给付义务的履行。这种做法已经得到相关司法解释的肯定，六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。

收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。

6、产权证，作为房屋主人的凭证

（1）取得产权的重要性

《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。

《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。

（2）开发商有义务协助办理产权证

建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”开发商在购房者办理产权登记过程中的主

要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。

今年六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。

7、退房

退房的含义：我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。

提示：在出现开发商迟延交付房屋的情况下，买房人提出解除合同要在法律规定的时间内提出，建议在买房人在发现问题后尽快找律师咨询相关法律问题，以最有效的方式维护自己的权益。

可以退房的几种情况：买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致购房者退房的事情时有发生。

以下情况购房者有权利退房：

延迟交房三个月以上；

开发商证照不全，这种情况合同自始无效；

开发商任意改变合同约定的设计；

无法获得贷款；

开发商的原因导致无法办理产权证；

房屋面积实际误差超过3%；

开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现；

签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

8、装修，小心误入质量陷阱

关于精装修

（1）何谓"精装修房"

精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。

有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。

（2）买精装房要签好同及附件

购房者在买精装修房时应注意下列几点：

一是精装修房的价格中包含装修费用。精装修是房屋的组成部分而不是独

立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。

二是单独标明装修标准。《商品房买卖合同》中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。有样板间的，约定实际交付的商品房应当与样板房一致，且商品房交付使用之日起一个月内，或验收合格前不得拆除样板间。

三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照《高级装饰工程验收标准》来进行。

四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。

五是违约责任。在《商品房买卖合同》第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是"出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价"；一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。

（3）精装房与质量保证书

购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。

（4）不要误入"送全套精装修"的陷阱

有的开发商在广告或楼书中称“售房送全套精装修”，以此作为促销手段。对此，如果购房者认为这是开发商白送的，对其没有任何要求，就可能吃亏上当。律师认为：这种精装修虽名谓"送"，但其成本其实已经打进了房价，因此对这种商品房的要求，应与精装修房一视同仁，购房者同样要对装饰、装修标准的进行约定；验收质量标准、验收主体以及验收程序等，也应在购房合同中约定；对达不到装饰、装修标准包括环保标准的，同样要约定违约责任。

（5）精装修房施工要点

建设部住宅产业化促进中心《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，从装修一次到位的全过程实施引导，且对装修材料选择与质量检查提出了要求。主要内容是：装修设计应在主体动工之前进行；材料和部品的选用要遵循相应模数标准；装修单位减少现场施工作业量；住宅装修由开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。住宅装修应积极推行工业化施工方法，鼓励使用装修部品功能；装修的多样化表现在不同"菜单"的差异上；装修好的房子要符合多种环保要求；装修好的房子必须达到入住即可使用的标准；防火设计要放在装修设计的首要位置；阳台荷载最小，不宜扩大原有功能；装修设计要妥善室内热环境；改善室内声环境，减少固体传声；尽量采用自然光，改善室内光环境；充分利用穿堂风改善室内空气质量；每栋楼的总电源线路要有漏电保护功能。

如何验收精装修房

（1）建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上

检查厨房卫生的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在

渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。

检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否就形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。

检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题（空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少）。

检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。

（2）检查建材的品牌与合同是否相符

建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该检查建材的品牌，是否有与合同约定的品牌不符的问题。

（3）空气质量可以评估

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》自2002年7月1日开始实施，

凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。该规范的出台，为室内空气质量提供了指导标准。核工业北京地质研究院是国家环保局首批批准的室内环境检测资质试点单位，能承担室内空气环境检测项目。联系地址：朝阳区小关东里10号院核工业北京地质研究院。

（4）装修材料环保指标检测机构

2002年1月1日，国家质检总局和国家标准化管理委员会公布了《室内装饰装修材料有害物质限量》10项国家强制性标准。从2002年7月1日起，市场上停止销售不符合该国标的建材产品。消费者对建材环保是否达标有疑义，可以委托下列机构进行检测：

附：室内装饰装修材料相关检测机构

1.人造板及其制品。检测机构：国家人造板质检中心。检测项目：甲醛。

2.溶剂型木器涂料。检测机构：国家涂料质检中心。检测项目：VOC苯甲苯和二甲苯总和；TDI及色漆中另含的可溶性金属。

3. 内墙涂料。检测机构：建材工业环境监测中心。检测项目：VOC；游离甲醛；可溶性金属。

4.胶粘剂。检测机构：化工胶粘剂质检中心。检测项目：游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和VOC、TDI（溶剂型）；游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和、VOC（水基型）。

5.木家具。检测机构：国家家具质检中心。检测项目：甲醛释放量：可溶性金属。

想要购买法拍房,具体流程是怎样

由于法拍房的特殊性，其价格十分优惠，但很多朋友对法拍房只是知道其便宜，却不清楚购买的具体流程，下面小编就给大家介绍一下法拍房购买的流程。 ▼ 联系法院或机构竞买人在参加拍卖前应仔细阅读公告，了解确认拍卖方式、拍卖时间、标的物详情、缴纳保证金及成交款的方式和时间、以及竞买人应注意的其它事项等。竞买人可以在网站“拍卖公告”栏目中查阅拍卖公告，也可以在相关的纸质媒体上查阅拍卖公告。 ▼ 报名交保证金竞买人首先在公拍网上注册帐号，并通过实名认证，登录公拍网。在参加拍卖标的物的详情页面点击“申请参拍及支付保证金”，根据提示，阅读并同意相关的服务协议、拍卖须知等，填写竞买人报名资料，进入网上支付页面。网上报名支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号牌。竞买人选择线下报名支付，或者根据规则必须到线下报名

支付的，竞买人按要求以规定的时间、方式办理线下报名。 ▼ 出价竞拍竞买人取得参拍授权、拍卖开始竞价以后，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价。“网络在线拍”有竞价延时。优先购买权人根据相应的优先顺位，享有的在同等出价条件下优先竞买的权利。法院有权撤回、暂缓、中止拍卖。 ▼ 竞拍成功拍卖结束后，最高应价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在公拍网上公示。买受人应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。 ▼ 办理交割买受人付清拍卖款项后，出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，买受人凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。买受人办理交割过程中，可向法院、拍卖机构、辅助机构等咨询了解。 以上就是关于法拍房购买的具体流程，如果想要了解更多关于法拍房的信息，建议咨询专业人士，获取更多咨询。四川法拍在线信息技术有限公司主要协助客户进行法拍房、司法资产安全辅助拍卖、资产按揭过户等一站式服务，被誉为法拍产品的安全卫士！

房地产以物抵债协议书

篇一：房地产以物抵债协议书 房地产以物抵债协议书 第1篇：以房抵债协议书</strong甲方：_________乙方：_________丙方：_________甲、乙、丙三方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。第一条关于乙方所欠甲方_________元的债务，丙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。第二条丙方提供下列_________套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方_________元的债务：_________；上述房屋作价人民币_________元。第三条丙方应于本协议签署之日起_________个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋买卖合同。第四条丙方应于本协议签署之日起 _________个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲、丙双方按照法律规定各自负担。第五条丙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。第六条丙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。第七条产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方于《合作经营合同》项下的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。第八条本协议签署之日起_________个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索_________元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之_________收违约金，丙方对此承担连带责任。第九条各方对因本次协议而获知的对方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。第十条本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。第十一条任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。房地产以物抵债协议书房地产以物抵债协议书。第十二条本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第_________种方式进行解决：（一）提交_________仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院提起诉讼。第十三条除法律本身有明确规定外，法律变更对本协议不应构成影响。各方应根据后继立法或法律变更，经协商一致对本协议进行修改或补充，但应采取书面形式。第十四条本协议自三方授权代表签署并加盖公章之日起生效。第十五条本协议一式三份，乙方各执一份，具同等法律效力。甲方（盖章）：

购买一手房流程图

1 选好房子,和开发商签购房合同后就可以交定金,开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料,并算好你的首付款比例,和贷款年限,这些都在购房合同中有体现。 2 第二次,交首付款和贷款资料给开发商,开发商上交给银行。 3 贷款资料都需要:双发的,户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明,一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。 4 办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的,所以开发商帮助贷款是必定的。 5 房屋交工时,要交房屋维修基金,契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用,取暖费,物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1万元。 6 贷款合同,买房合同,业主本人留一份。以前的收据换成正式**。 7 拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数,签约的实际罚金退费给你。 购买一手房流程 流程：审查→签约→付款、按揭贷款→收房→产权→装修 1、审查，购房的必要准备 （1）审查房地产开发企业的开发资质 房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。 （2）审查房地产开发企业的经营围 如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营围，那么开发商的销售行为就是经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。 （3）审查“五证” “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。 此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。 “二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 （4）审查所要购买的房屋是否已被抵押 根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 （5）谨防广告及宣传的诱惑和误导 购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。 2、签约，慎重而稳妥的一笔 （1）慎签认购协议

成都法拍房网络拍卖操作流程

网络拍卖的流程有哪些？司法拍卖是人民法院强制执行的一种手段，如果人民法院决定强制执行的，是需要按照法定的程序采取强制执行手段的。对于不动产，是可以进行拍卖，然后办理过户手续的。接下来四川法拍在线信息技术有限公司就为大家介绍一下法拍房网络拍卖的流程。 1. 由人民法院自行或委托第三方机构对拍卖财产进行鉴定、检验、评估等工作。 2. 申请执行人从名单库中选择网络拍卖平台；未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定网络拍卖平台。 3. 人民法院制作、发布拍卖公告，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等内容，以及保证金、拍卖款等支付方式。起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。

4. 人民法院负责通过网络司法拍卖平台发布拍卖公告，公示内容包括：执行所依据的法律文书；评估报告副本，或者未经评估的定价依据；拍卖时间、起拍价以及竞价规则；拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；优先购买权主体以及权利性质；通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；执行法院名称，联系、监督方式等；其他应当公示的信息。 5. 通知当事人、竞买权人。 6. 竞买人报名，在拍卖竞拍前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格。同时，由网络服务提供者向取得资格的竞买人赋予竞买代码、参拍密码。 7. 公告期满，由人民法院组织举行网络拍卖。网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。 8. 如果出现第一次流拍的，应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。 9. 网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。人民法院制作拍卖成交裁定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

房产抵偿债务协议书

甲方： 乙方：身份证号： 鉴于： 1、甲方因公司经营，于年月日起尚欠公司工程款人民币万元。 2、因甲方无力以货币方式清偿工程款，双方经友好协商，乙方同意甲方以房产抵偿工程款。 双方为了明确有关权利义务，特订立协议书如下： 第一条借款本息金额及还款方式 1.1双方确认，截止本协议签订之日止，甲方累计欠乙方工程款合计人民币万元。乙方同意甲方以的住宅房抵偿工程款。 第二条按债标的物概况 2.1坐落地点： 2.2房号： 2.3总建筑面积： 2.4标的物价值：抵债房产市场总价为人民币元，现标的物折价后（即成交价）总价值为人民币万元。 第三条差价找补 3.1甲方以本协议第二条约定的房产作价万元抵偿乙方债务后，由乙方找补

甲方差价款人民币万元，该款由乙方于本协议签订之日起日内支付给甲方，如乙方未在约定期限内支付差价，本协议认购行为无效。 第四条手续办理 4.1本协议签订之日，双方办理下列相关手续： 4.1.1签订《商品房买卖合同》（或《商品房认购书》）； 4.1.2由甲方向乙方出具收到相应金额购房款的收款收据（在办理房产证之前向乙方开具购房发票）。 第五条相关税费的承担 5.1本协议签订后，双方施工合同关系转为商品房买卖合同关系，有关商品房买卖所发生的权利义务由双方在《商品房买卖合同》中另行约定，因商品房买卖所产生的税、费承担按照现行法律、法规、规章及当地人民政府有关政策执行（允许中途变更一次购买人）。 第六条其他 6.1本协议系双方真实意思表示，一经签订，双方均应严格履行。任何一方违约，都应依法承担违约责任。如甲方违反房产抵偿债务协议书，房地产有限公司8月27日的承诺书依然有效。 6.2本协议一式三份，甲乙双方各执一份，市房产管理局备案一份，具有同等效力。 6.3本协议经双方签字后生效。

购买一手房如何办理公积金贷款流程

购买一手房如何办理公积金贷款流程公积金贷款具有利率低、程序简单、审批速度、放款快等优点，是消费者购房贷款的首要选择。然而公积金贷款并不是想要申请就能申请得到的，购房者必须符合一些基本条件，如连续正常缴存住房公积金一年以上。那么符合条件的缴存者如何申请住房公积金贷款呢？下面，小编详细介绍公积金贷款的详细流程。 一、贷款咨询 借款申请人向所购房屋指定的住房公积金贷款银行进行贷款咨询，领取相关资料填写。 二、提交资料 1、《一手房个人住房公积金贷款资料》； 2、借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证原件（或单身证明）、收入证明原件及复印件； 3、经房产部门备案的购房合同原件及首付款收据的原件及复印件； 4、借款人住房公积金的缴存证明。 5、贷款银行要求提交的其它证明材料。

需注意的是，以上复印件最少准备4份，以免出现资料不足的窘境。 三、签订合同 贷款银行受理借款申请人资料，由银行报住房公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。 四、办理抵押 由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。 五、贷款发放 由公积金中心委托贷款银行将借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。 六、按月还款 自贷款发放的次月，借款人应按《借款合同》约定，按时偿还贷款本息，直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。 七、注销抵押 借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。此时，住房公积金贷款流程已经全部结束。 综上所述，以上就是消费者购买一手房申请公积金贷款的相关流程。值得注意的是，以上一手房需是现房，才能办理抵押申请；如果是期房的话，办理流程会有所同，需提前咨询当地住房公积金中心。

合同范本 以物抵债协议书

以物抵债协议书 以物抵债协议书3篇 随着社会不断地进步，协议书的使用成为日常生活的常态，签订协议书能够最大程度的保障自己的合法权利。那么协议书怎么写才能发挥它最大的作用呢？以下是小编帮大家整理的以物抵债协议书3篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 以物抵债协议书篇1 ＿＿＿＿＿＿（债务人，以下简称甲方）愿意以其财产抵偿所欠中国银行＿＿＿＿＿＿＿（债权人，以下简称乙方）债务，双方经平等协商，达成下列条款。 第一条抵债财产 甲方同意以下列财产抵偿债务： （一）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （二）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （三）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； … 第二条声明和保证 甲方声明和保证如下：

（一）对于本协议第一条所列抵债财产，甲方享有所有权或者合法的处分权； （二）在本协议第一条所列抵债财产上，没有设立任何担保物权（抵押权、质押权）或者用益物权等权利负担； （三）对于抵债财产的上述产权归属和权利负担问题，甲方目前没有卷入任何诉讼，也没有任何第三人提出异议； （四）基于抵债财产发生的各项税收和费用，甲方已经缴纳完毕，不存在任何拖欠； （五）本项以物抵债已征得甲方董事会同意（按甲方章程无须征得甲方董事会同意的，本款可删除）； （六）本项以物抵债已由甲方报请主管部门和有关政府机关批准； （七）抵债财产的质量和性能状况如下述，此外不存在任何缺陷：＿＿＿＿。 第三条抵债金额 本协议第一条所列抵债财产共折价人民币＿＿元，扣除其中10%的折价款作为日后变现费用后，其余90%的折价款作为抵债金额用于抵偿银行债权。 本协议第一条所列抵债财产折价用于抵偿以下债务： 1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

一手房税费及交易流程

维修基金合同价×2%，但也有其他情况，由开发商调整。 物管费一年物业管理费 一手房交易流程及注意事项 一、选房： 选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。 对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。

选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循“三大一小”的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大一小”，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求“三大一小”的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。 同时在选择户型时应注意：A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。 考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。 考察小区内环境，可从以下几个方面审视：1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分； 3.社区内无干扰，人、车分流。 社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。 考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。 查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。 两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。 二、物业管理 询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。 三、总价格、单位价格、楼面地价 总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。 单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。 楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率。 四、签订认购书 商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包2 / 4

法拍房过户流程

法拍房过户与普通放纵过户，稍微有点不一样，涉及到被查封的房产解封的程序。从成功缴清尾款开始，我们一起看看法拍房过户需要哪些步骤。 01法律文书 在法院规定的时间内交完全款，虽然是成功购买法拍房的必须条件，但并不意味着交完全款，房子就是你的了。 需要法院出具《成交确认书》《判决书》，从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外，还需要法院出具《协助执行通知书》，让交易中心配合，在没有上家以及买卖合同的情况下，强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。 没有这“四书”，后面的步骤都没法开展。那一般情况下，法院会多久出具“四书”呢？上海的法院常规是1-2个月。 也有很多例外：比如，涉及到很多的法院查封，特别是涉及到刑事、公安查封、军事法庭的时候，那拍卖的法院出“四书”的时间就很难说了。 还有更极端的情况，比如有人提出拍卖执行异议，甚至交完全款的情况下，都有可能会导致拍卖无效。

02房产解封/解押 拿到“四书”后，并不能立马去交易中心做过户。必须要有的一个步骤但买受人又察觉不到的一个步骤就是法院的“解封解押”。 啥是“解封解押”？法拍房都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的，所以这个“封”就是查封。“押”的意思，就是抵押，因为很多法拍房都是因为对于涉及经济纠纷的案件，有银行/金融机构/个人/企业等的抵押。 法拍房在过户前，必须将所有的查封和抵押都涤除，才能进行过户交易。不仅法拍房，二手房也是。大家遇到比较多的日常案例是，有按揭贷款的二手房进行交易时，上家需要先把银行贷款还掉，银行把抵押权撤掉。这就和法拍房的“解押”是一个意思。 如果是多家法院查封的情况，甚至是我们上面说的涉及军事法庭/公安等查封，那解封的流程会更长。但如果“解封解押”步骤没完成，你拿着“四书”也是没办法去过户的。 在我们日常的咨询中，常常会听到有客户会提出这样一个看上去比较专业但又典型缺乏实践经验的问题：会不会我买下来之后，还没等我过户，又有新的查封进来，把我买的房子查封了，我就过不了户了。怎么说呢，可能理论上存在，但实际上是不太会存在的。只要紧密的和法院保持好沟通，法院完成解封解押后，立马进行过户就可以了。 03省税--审税 通常大家都知道“审税”这个步骤，但有超多法拍实践经验的我们，必须要

房屋抵债协议书范本

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房屋抵债协议书范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 甲、乙双方经友好协商，就以房抵工程款一事达成协议如下： 一、双方确认，甲方欠乙方修建_________花园工程款人民币_________元以_________花园_________套房屋抵偿。具体房号、面积、金额见附件三。 二、保证条款 1.甲方保证上述抵工程款的商品房未因其它事由被查封、抵押或出售; 2.甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押，致使乙方权利无法实现; 3.甲方保证抵工程款的房屋无产权上的争议，现阶段已能办理房地产权证; 4.甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得出售抵工程款的房屋。 5.甲方保证在本协议签订之日起30日内办理完毕抵工程款房屋的房地产权证。 三、本协议书签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权(包括但不限于自用、出租、转让、抵押等)。 四、本协议书签订后，乙方有权立即办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时更名一次。乙方可用书面通知方式告知甲方，与第三人签订购房合同，办理房屋产权登记手续。 五、物业管理费用 1.如乙方或业主是在本协议书签订后12个月内入伙的，则以实际入伙时间计交物业管理费用; 2.如在本协议书签订后超过12个月入伙的，乙方或业主应按有关规定支付物业管理费用。 六、税费、交易费用等

买一手房全套流程及注意事项(吐血推荐)

买一手房全套流程及注意事项 买一手房：第一步了解行情 买一手房：第二步挑选房源 弄清楚购房目的 买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。 用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！ 商品房面积计算规则 在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

法拍房之司法拍卖的具体流程(全干货不废话)

法拍房之司法拍卖的具体流程 法拍房之司法拍卖的具体流程 阅读公告： 司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。 预约看样： 网站发布的图文、视频不能涵盖标的的所有信息，建议竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样，充分了解标的情况。 竞买人注册： 网站支持个人注册，也支持企业注册，注册时需要绑定银行卡并进行实名认证。普通竞买人报名： 1、网上报名：注册人民法院诉讼资产网账号，选择意向标的，点击报名，按网页提示签订报名协议、缴纳保证金后即可取得竞价资格。 2、现场报名：法院自主拍卖/变卖的，可以到法院现场报名；法院委托拍卖/变卖的，可以到司法拍卖辅助机构报名。具体要求及联系方式见拍卖/变卖公告。

现场报名后，需到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。建议选择网上报名，并预留足够的时间缴纳保证金。 申请执行人报名： 申请执行人可以报名参与竞价，且可以在申请执行标的额范围内免交保证金。以申请执行人的身份报名的，请先到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。优先购买权人报名： 优先购买权人在竞价时可以在不加价的情况下行使优先权。以优先购买权人的身份报名的，请先持相关资料到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。 委托报名： 委托报名的，请先持委托手续及相关资料到现场报名（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。 保证金： 保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定，具体金额见拍卖/变卖 公告。悔拍的，保证金不予退还。 支付保证金： 人民法院诉讼资产网指定的支付工具为“联付通”，竞买人报名时不需要单独开通联付通账户，只需按照网站的提示或缴款通知书的要求支付即可。 网络报名司法拍卖的，应当通过绑定的银行卡一次性支付保证金，支付方式：1、在线支付：通过系统生成的支付订单完成支付，受银行支付额度的限制，但没有手续费，适合缴纳小额保证金； 2、转账汇款：通过银行网银、手机银行或银行柜台办理转账汇款，一般没有额度限制，可能产生手续费，适合缴纳大额保证金。 现场报名的，以法院或司法拍卖辅助机构的要求为准。

以物抵债合同协议书范本 详版

甲方（债务人）：； 注册号： 通讯地址： 乙方（债权人）：； 身份证号码： 通讯地址： 鉴于甲乙双方于____年____月____日签订了编号为（企业）____年006号《借款合同》，甲方向乙方借款人民币____万元整，乙方按合同约定支付了借款。现因甲方原因预计不能按期偿还借款，甲方自愿将其财产用于抵偿其所欠乙方的债务。甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商一致，特就以物抵债的相关事宜达成本协议，以资共同遵守。 第一条债务数额 经甲乙双方核对后确认，截止____年____月____日，甲方累计欠乙方借款本息共计人民币____万元整。 第二条抵债财产 甲方同意以下列房产抵偿所欠乙方的债务： 第三条抵债金额 双方同意，抵债财产共折价人民币____万元整，用于抵偿甲方所欠乙方债务。

第四条甲方的声明与保证 （一）甲方对抵债财产享有所有权或者合法的处分权； （二）抵债财产上，没有为乙方以外的第三人设立任何担保物权或者用益物权等权利负担；（三）对于抵债财产的上述产权归属和权利负担问题，甲方目前没有卷入任何诉讼，也没有任何第三人提出异议； （四）基于抵债财产发生的各项税收、费用和保险等，甲方已经缴纳完毕，不存在任何拖欠。 第五条抵债财产及其证件的交付 1、甲方必须于本协议签订之日起日内，将本协议约定的抵债财产以及相关的产权证书交付乙方。 2、甲方须向乙方出具与协议金额等额的购房款收据或者发票。 第六条登记 1、甲方应于本协议签订之日起内与乙方签订以上抵债房屋的商品房买卖合同，并在xxxxx 市土地房产管理部门进行合同备案和房屋的预告登记。期间发生的房屋维修基金、契税及其他有关税费视同乙方已缴纳，若需缴纳的由甲方支付并承担。 2、经乙方要求，甲方须配合乙方办妥抵债财产的登记及产权过户手续。 第七条所有权与处分权 1、乙方自本协议生效之日起即取得对抵债财产的所有权、占有权和处分权。 2、自本协议生效之日起，乙方就有权自由处分上述抵债财产，并且甲方应提供充分的配合，协助乙方完成处分行为。 3、乙方对上述房产进行出售的，甲方在同等条件下享有优先购买权。 第八条回购 1、自本协议签订之日起个月内，乙方有权要求甲方全部或部分回购抵债财产，甲方在接到乙

揭秘东莞二手房完整交易流程

揭秘东莞二手房完整交易流程 二手房交易简易流程详解二手房交易流程 付定金前需做三方面评估 关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估： 1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。 2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

签订买卖居间合同 1、签订买卖居间合同房屋细节要明晰：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。 2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。 3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。 4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。 5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。

法拍房交易流程

法拍房的价格一般会比新楼盘的价格要便宜，也不受限购令的约束，所以很多想买房子的人把目光放在了购买法拍房上面。想必大家也知道，购买法拍房是有很大风险的，下面就来给大家介绍一下整个的交易流程。 1、咨询：沟通政策、银行、法院、交易中心，市场行情等。 2、面访：根据前期了解的情况，进一步详细了解，准备参拍。 3、审核：需要按揭的，提供按揭资料（征信流水等）进行审核。 4、委托：双方建立合作机制，签订委托协议，开始房源尽职调查。 5、参拍：按揭审核通过，房源调查完成，万事俱备，准备实战环节。 6、竞拍成功后：我们负责全流程手续办理，按揭贷款；法院对接；解押解封，缴税过户办理产权；腾退入住。 办理过户也有流程，下面来给大家详细介绍一下： 房产解封：

由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的，因此想让房产过户到自己名下，第一步就是解除房产的查封。在缴纳房产全款后，我们第一时间和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书，解除房产的查封。 因为之前的尽调工作已经查清了房子的查封情况，一般房子只被一家法院查封，因此并没有费太多的时间。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。 房产解押： 法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。 这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。 本地法院会方便一点，只需要直接和房管局沟通就可以，外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。 在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。 税费缴纳 税费缴纳是最容易出问题的一个阶段，如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了，一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。 房产过户 最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些

抵债协议书

抵债协议书 甲方： 乙方： 鉴于： 1、甲方共欠乙方款项元，尚未归还； 2、甲方自愿以房及其所属土地和其他地上附着物的使用权及所有权抵顶甲方所欠乙方款项中的元。 现甲乙双方协商一致，达成如下抵债协议： 一、抵顶物情况 甲方自愿抵债的房地产位于，东西长米，南北宽米，共计平方米，折合土地亩（四至范围见附图），其中房屋栋计间（建筑面积共平方米）。房产证号为：；土地证号为：；该宗土地上另有其他附着物为。 二、双方权利义务 1、本协议签订后日内，甲方应向乙方交付该宗房地产并配合乙方办理房、地产权过户手续，过户费用由乙方负责，相关税金由双方各自承担。 2、甲方同意乙方可以对该宗房地产进行改建、翻建（包括建设居民楼房及投资工业企业），且甲方负责协助乙方办理相关建设项目的审批、准建等手续，相关费用由乙方承担。 三、违约责任

1、如本协议签订后日内，甲方不予交付房地产或不予配合乙方办理房地产权过户手续，或该宗房地产无法过户到乙方名下的，该抵债协议不予执行，甲方仍应承担原抵顶部分的债务，并按照抵顶款项数额的倍向乙方承担违约责任； 2、如甲方不予协助乙方办理改建、翻建建设项目的审批、准建等手续的，甲方应按照抵顶款项数额的倍向乙方承担违约责任； 3、如该宗房地产无法进行改建、翻建（包括建设居民楼房及投资企业）的，乙方可以不予执行该抵债协议，甲方仍应按照原抵顶数额承担还款义务，同时还应按照抵顶款项数额的倍向乙方承担违约责任。 4、如本协议签订后，有其他人向乙方主张该宗房地产权利且乙方受到损失的，甲方应赔偿乙方损失，如造成该宗房地产无法过户到乙方名下的，按本条第一款约定执行。 四、附则 本协议自双方签字盖章之日起生效，一式3份，甲乙双方各执一份，送镇政府经管站备案一份。 甲方：乙方：（签字捺手印） 年月日

一手商品房备案流程

一手商品房备案流程 一、预售登记备案（房管局） 预备如下资料： 1、商品房预售许可证；（原件、复印件） 2、营业执照；（原件、复印件） 3、开发企业资质等级书；（原件、复印件） 4、国有土地使用权证；（原件、复印件） 5、建设工程规划许可证；（原件、复印件） 6、组织机构代码证；（原件、复印件） 7、预售款户监理协议书；（原件、复印件） 8、总平面图；（原件、复印件） 9、楼盘及价格明细表；（原件、复印件） 10、用地规划许可证；（原件、复印件） 11、小区或商业地址门牌；（原件、复印件） 12、法人代表证明书；（原件、复印件） 13、委托书；（原件、复印件） 注：以上资料均需在复印件上加盖公章 过程： 1、到阳东交易所咨询一手商品房楼盘备案需要的资料（余所指正缺少的资料） 2、余所鉴定 3、复印件到行政服务大厅盖与原件相符章 4、现场观察 5、白蚁防治（缴纳费用） 6、防空（缴纳费用） 7、余所签认备案申请书 二、住宅维修基金需提交资料（物业所） （一）1、预售许可证；（复印件加盖公章） 2、组织机构代码证；（复印件加盖公章） （二）住宅维修基金开户登记 （三）1、单元批量开户电子表格（物业所加密） 2、单元批量开户纸式表格（一式三份） 第一联：银行留存 第二联：开发单元留存 第三联：资金管理单元留存 （一）到农业银行领取维修资金数据采集表，填好加盖公章（开发商、物业所） 过程： 1、填住房维修资金开户登记表 （门牌地址、联系人、联系电话、栋名称、预售证号、单元应开户数、单元地址、套内建筑面积、公共分摊面积、总建筑面积）

2、物业所审批盖章，银行审批盖章 3、银行开户 4、填物业区域采集模板 5、填住房维修资金缴纳表 三、签订商品房买卖合同（人秘股） 预售备案办好后，办理CA数字证书，再购买《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。（二）办理CA数字证书需提交如下证件： 1、企业法人营业执照（副本） 2、组织机构代码证（副本） 3、法人代表及企业员工身份证各一份 4、房地产开发企业资质证书副本 5、《企业员工数字证书申请表》一份 注：以上资料均需复印件，并在复印件上加盖公章，二代身份证需正反两面复印。 （二）以上资料各需一式二份 第一份：邮寄到肇庆市泰格软件有限公司 第二份：阳东房管局人秘股备案 过程： 1、到人秘股拿CA数字证书资料 2、资料一式两份，一份人秘股备案，一份寄肇庆泰格软件公司 3、等待泰格软件寄回CA数字证书 4、安装CA数字证书 5、填预售许可证资料，再提交，等待审批 6、填样本合同，再提交，等待审批 7、样本合同批下，即可马上签合同

佛山一手房交易流程 一手房交易费用哪些

佛山一手房交易流程一手房交易费用哪些 导读:本文介绍在房屋买房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 人们现在主要所最求的也就是生活质量，生活质量若想提高，当然在难度上也是有，而最为直接的一个也是换房屋居住，越大的房屋，居住起来肯定也会舒适很多，但是有时想要把房产顺利交易下来，可不是那么轻松的一件事情，整件事情的办理都得要把因素结合着来，佛山一手房交易流程？一手房交易费用哪些？ 佛山一手房交易流程？ 佛山买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。 1、购买一手房需要准备的资料 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。“五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。“二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。

2、支付方式的确认 在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？首付的比例支付多少？按揭的还款期限长能够有多少？注意：如果按揭，每期需要还多少钱好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。 3、认购书的签订 检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。 一手房交易费用哪些？ 1、契税。购买90平方米或者以下的，且你只拥有这一套房换句话说就是你没有其他房子，减按1％税率征收契税。那么很多人会买比较大一点的房子，毕竟国家出台了二胎政策，对于超过144平米3％的住房来说，非住宅4％。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房。 2、大修基金。购房款的2％，3％是公共设施、共用设

三方抵债协议书

三方抵债协议书 三方抵债协议书范本1 甲方： 法定代表人： 住所地： 乙方： 法定代表人： 住所地： 丙方： 法定代表人： 住所地： 鉴于： 1、甲、乙双方于20 年11月签订了《镇江中南锦园二组团园林景观绿化工程》(合同编号：)，目前甲方对乙方就该合同项下工程负有到期债务人民币711438.00元未予偿付;

2、乙、丙双方于20 年12月/日签订了《采购合同》(合同编号：)，目前乙方对丙方就该合同项下货物负有到期债务人民币711438.00元未予偿付。 现就甲方拟将其开发的具备销售条件的房屋出售给丙方，以该购房款抵销甲、乙、丙三方之间互负债务的事宜，经三方充分协商，达成如下协议： 一、甲方将其开发的位于镇江市京口区清平路中南御锦城期栋的号房出售给丙方以该购房款抵偿甲方应付给乙方的相应工程款，同时，乙、丙方同意上述房屋应付给甲方的购房款与乙方应付给丙方的货款相应冲抵，即甲乙丙三方按本协议第三条确认的债务互相冲抵，未冲抵部分(如有)按本协议第六条执行。 二、上述房屋为商品房壹套房。本协议项下抵债房屋房号为号，建筑面积115.47平方米，作价人民币111438.00元。 三、甲乙丙三方同意按上述房屋的作价冲抵相应欠款，即冲抵甲方对乙方的工程欠款人民币711438.00元，冲抵乙方对丙方的货物欠款人民币711438.00元。 四、本协议签订后30天内，丙方应与甲方签订上述房屋的商品房买卖合同，房款以欠款充抵，乙方无须向甲方另行支付任何形式的购房款。同时甲方不得再将上述房屋转让、转租、转借他人。

五、本协议签订后，即视为丙方已向甲方支付了冲抵款等额的购房款、甲方已向乙方支付了冲抵款等额的工程款以及乙方已向丙方支付了冲抵款等额的货款。甲、乙、丙三方之间就本协议项下债权债务即告结清，三方互不追究责任。 六、如果上述冲抵款项不足以支付全额购房款，则剩余购房款人民币元由丙方在签订商品房买卖合同之日起天内以方式支付给甲方，如甲方与丙方在上述房屋的商品房买卖合同中另有约定的，以甲、丙双方约定为准，与乙方无关。 七、在签订上述房屋的商品房买卖合同时，甲方应向丙方开具总额为人民币711438.00元的购房款发票，乙方应向甲方开具总额为人民币711438.00元的工程款发票，丙方应向乙方开具总额为人民币711438.00元抵偿款项的货款发票。如果丙方还有剩余购房款需支付的，则由甲方在收款时直接开具给丙方。 八、甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同后，有关上述房屋的过户、使用等按法律规定需交纳的税费等其他费用、办理相关手续及发生的一切责任风险，均由甲、丙方依法各自承担，与乙方无关。 九、甲方保证上述房屋所有手续均合法，且具备销售条件、不存在包括抵押、查封等在内的任何权利纠纷，否则乙方有权单方解除本协议，要求甲方立即支付上述工程欠款及按《镇江中南锦园二组团园