农村土地流转对比——以江苏省和安徽省为例
东部沿海地区和中西部地区农村土地流转政策比较研究1
——以江苏省和安徽省为例
摘要：近年来，东部沿海地区和中部地区的农村土地流转在规模、方式、效果等方面产生了较为明显的地域差异，各地区不同的土地流转政策是产生差异的重要原因。本文以江苏省和安徽省为例，比较了两省农村土地流转现状和相关政策，发现江苏省在流转政策及效果上具有优势。本文从多角度分析了流转政策的影响因素，并对江苏省和安徽省的相关因素做差异化分析，提出了中部地区完善土地流转政策的合理化建议。
关键词:土地流转；流转政策；区域经济；聚类分析
Abstract：In recent years, rural land in eastern coastal and central regions of the transfer have a more significant regional differences in terms of size, mode, effects.Different transfer policy in different regions is an important reason for the differences.Taking Jiangsu province and Anhui Province as an example, this paper compares the current situation of rural land circulation in two provinces and the related policies, and finds that Jiangsu province has the advantage in the circulation policy and effect.Then,this paper analyzes the factors affecting the transfer policy from many angles, do the difference analysis about the related factors in Jiangsu province and Anhui province, put forward reasonable suggestions to improve the land circulation policy of the central region.
Key words: Rural land circulation Transfer policy Regional economies Cluster analysis
引言
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转本质上是农村土地经营权、承包权、所有权“三权分离”的过程，是农村经济发展到一定阶段的产物。农村土地流转是农业生产实现规模化、集约化、现代化发展的科学方法，是关系中国今后相当长时期经济社会发展特别是农村发展的关键举措。
土地流转政策是我国土地制度的重要组成部分，合理有效的流转政策有利于正确引导农村土地经营权有序流转，是农村土地流转效果的重要影响因素。自2005年《农村土地承包经营权流转管理办法》颁布以来，全国各地区根据当地农业发展情况，积极探索流转模式，不断出台和完善了各地区的农村土地流转政策。在不同的政策指导下，各种具有地方特色的流转方式在全国逐渐涌现出来。本文针对我国东部沿海地区和中部地区农村土地流转政策做对比分析，以探究更为先进的流转方式。
1
1．农村土地流转现状
近年来，随着各地区对流转政策的及时调整和完善，农村土地流转过程更加趋于科学化、规范化、合理化，流转的规模和速率显著提升。据统计，截至2014年我国农村土地流转面积年增长率达88%，2015年上半年农村土地流转面积达2577万亩。
在我国，由于自然资源分布不均匀、地域辽阔，经济发展水平从东到西呈现逐步递减的情况，这种差异也同样存在于农村土地流转方面，不同地区的农地流转规模、方式、速率以及规范化存在着较大差异[1]。截至2013年，全国各省份农村耕地流转面积占耕地承包面积比重的前五名依次是：上海60%、北京 48%、江苏 43%、浙江 42.3%、重庆 40.2%[2]，同时东部地区已有超过50%的省（直辖市）流转比重高于全国平均水平。截至2014年年底安徽省土地流转面积达到3393.1万亩，江苏土地流转面积也达2902万亩，而安徽流转面积仅占全省耕地面积的
41.09%[3]，江苏流转面积占全省耕地面积59%（南京高达70%)[4]。事实上，早在2010 年，上海土地流转率（农地流转面积占耕地面积的比例）已达 58.2% 、北京已达46.2% 、江苏省已达41.2% 。因此，东部地区农地流转情况较中部地区更加乐观。
2.东部沿海地区和中部地区农地流转政策对比分析——以江苏省和安徽省为例
东部沿海地区较大的流转规模和效率与该地区的流转政策相关。本文选取江苏省和安徽省作为典型地区，对东部沿海地区和中部地区流转政策作比较。
江苏省辖江临海，经济繁荣，教育发达，文化昌盛。经济发展方面，江苏人均GDP、综合竞争力、地区发展与民生指数（DLI）均居全国各省第一。农业资源方面，江苏地形以平原为主，平原面积占江苏面积的70%以上，比例居中国各省首位。但江苏人均国土面积在中国各省区中最少，面临着典型的“人多地少”的困境。因此，实现农业集约化生产是江苏农业发展的必由之路。进入21世纪后，江苏省农地流转速率加快，并于2004 年率先出台了《江苏省农村土地承包经营权流转办法》，为农地流转提供了初期的法律依据。
安徽省土地面积13.94万平方公里，占全国的1.45%。安徽是中国重要的农产品生产、能源、原材料和加工制造业基地，农产品加工等行业在全国占有重要位置。1978年，安徽创造的“小岗村精神”拉开了中国农村改革开放的序幕，自此，乡镇企业渐渐崛起，部分农村劳动力开始转移。90年代后，伴随工业化、城镇化步伐的加快，安徽省走上了对农村土地流转的初步探索之路。2008年十七届三中全会出台《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》，明确“鼓励适度规模经营”这一政策导向，实践中的安徽土地流转开始大步向前。近年来，作为农业大省，安徽省的人口跨省流出比例居全国第一，但从2013年以来外出人口连续三年回流2，安徽省的城市聚集力不断增强。面临增加就业岗位、提高社会保障的需要，农业规模化经营亟待推动。
目前，江苏和安徽两省在以农民利益为主、谋求农业集约化建设的共同思想下，寻求出各2资料来源于新华网https://www.wendangku.net/doc/ba2660103.html,/2016-03/03/c_1118225680.htm
自特色的农地流转政策方针。
2.1相似的农地流转政策内容
针对农地流转过程中出现的共性问题，江苏和安徽两省以及绝大多数省份颁布的相应政策主要包含以下几点：
（1）落实农村土地承包经营权确权登记，明确农村资产权属关系，消除农民对流转后失去农地经营权的担心。
2011年，江苏省颁布了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，领先展开农地确权工作。截至2010年，江苏省集体土地所有权已发证15.1万本，占应登记发证的94%；集体建设用地使用权已发证522.8万本，占应登记发证的91%；宅基地使用权已发证1453.1万本，占应登记发证的93%。32015年，江苏省在《省政府办公厅关于加快转变农业发展方式的实施意见》中明确提出2016年基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作。2014年安徽省国土厅发布的《〈安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见〉实施方案》，明确将在2017年完成全省确权登记发证。同时，两省均表示，要以确权登记成果为基础，健全农村土地承包管理档案，建立农民土地承包权属电子管理系统，实现农村土地承包经营权权属管理信息化。
（2）完善承包土地补贴政策。2015年，江苏省结合实际，制定《江苏承包土地补贴政策》。同年3月，安徽六安裕安区296万元土地流转奖补资金及时打卡发放到位。
（3）培育和引导农村合作社、龙头企业和家庭农场。土地流转的流入方向一般集中在家庭农场、农村合作社和龙头企业，这三种土地经营方已成为保障粮食生产、引领适度规模经营、促进农民增收、培育职业农民以及促进农业生态循环发展的重要主体。江苏、安徽两省都采取了一系列扶持新型农业经营机构的措施。
2014年江苏省围绕“做优、做强、做大、做精”目标，通过示范创建有效促进合作社规范发展。2015年，江苏省150家农业类合作社被评为国家示范社。对于家庭农场，江苏省按照“积极稳妥、示范引导、强化服务、务求实效”的总体思路，积极创新政策举措，促进全省家庭农场健康发展。
2015年安徽省颁布《种粮大户补贴政策》，次年颁布《安徽省关于扶持农业产业化龙头企业发展的意见》和《安徽省关于培育发展家庭农场的意见》。针对家庭农场，安徽省鼓励有一定规模的专业大户成立家庭农场、择优培育一批示范家庭农场、开展家庭农场经营者培训、推进家庭农场的联合与合作、推进家庭农场信息化、建设开展家庭农场注册登记、引领全省家庭农场规范发展。
2.2特色农地流转政策部分
2.2.1江苏省的特色流转政策
江苏省在农村土地流转中一直走在前列，借助良好的城镇化基础和第二三产业的高度发3资料来源于中国江苏网https://www.wendangku.net/doc/ba2660103.html,/system/2011/11/11/012052944.shtml
展，江苏省农地流转更具有前瞻性和代表性。不论是流转规模还是流转形式，江苏省具有显著优势。
（1）用建立高标准田作为土地流转的条件。“十三五”期间，江苏省将建设高标准农田1000万亩以上，确保全省高标准农田占比60%以上，开发省级区域后备资源300万亩，扶持农业产业化经营项目1000个以上。4
（2）用扶持农机购买作为土地流转的助推力。2016年江苏省计划在20个县开展粮食生产全程机械化示范县的创建。强化农田基础设施建设对产业发展的推动，促进社会资本进入农业开发，加大对新型经营主体的培育。
2.2.2安徽省的特色政策内容
安徽省也在长期应对农村劳动力不足的条件下积累了大量宝贵经验。
（1）流转试点改革。2013年，安徽省政府在20个区县农村进行土地流转试点改革。其改革重心就是允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，此举扩大了农村集体建设用地的用途和管制，它可以依法流转，可以开展非农业建设，使土地租售交易大量增加，旅游、农贸等经济快速发展。
（2）鼓励返乡农民积极创业。对于农民工返乡浪潮，安徽省出台了《安徽省关于支持农民工等人员返乡创业的实施意见》，《意见》要创新农业经营体系，强化农业社会化服务，鼓励返乡人员创办农民合作社、家庭农场、农业产业化龙头企业、林场等新型农业经营主体，合作建立营销渠道，合力打造特色品牌，共同抵御市场风险。5
2.3农地流转政策主要影响因素分析
由上述分析可知，东部沿海地区和中部地区农地流转政策存在一定差异，这种差异受到两地地区特征的影响。为深入探究农地流转政策差异产生的原因，本文从地方经济发展水平、城镇化发展水平、工业化进程、农户自身选择四个方面多角度分析农地流转政策制定的影响因素。
2.3.1地方经济状况
农地流转的发生立足于当地较高的经济发展水平之上。经济发展水平高的地区产业发展迅猛，对产业规模化发展的需求较大，进而促进对农村土地规模化经营的需求；同时，农村土地投入资本的增加使得农地流转活力增强，对农地科学流转方式的研究成为可能，并且可以提高农民收入，增加农业附加值，有利于农地流转的持续有效实施。
2.3.2城镇化水平
农地流转是城镇化发展的产物，同时城镇化水平也影响着农地流转进程。城镇化发展水平已经成为现代化水平的重要体现，它不只反映城市建设，同时也反映农村发展的各个方面。2.3.2.1城镇化进程
4资料来自江苏农业网，下文关于江苏农村土地流转政策来自于江苏农业网、土流网。
5资料来自土流网https://www.wendangku.net/doc/ba2660103.html,/.
各个地区的城市化进程对流转政策影响显著。城镇登记失业率、社会保障覆盖率等指标可以衡量进城务工人员在城市获得工作机会和生活保障的难易程度。若失业率偏高、社会保障机制不到位，则农民工进城谋生的意愿降低，更多农民选择留在农村，则不利于农地流转的规模化实施。
2.3.2.2流转土地规模
各地区农业发展状况参差不齐，农业发展水平越高，农地流转成本越低。一般而言，若人均耕地面积小，则土地细碎化程度较高，小面积土地的转包流转形式成为农民的最直接选择，实现土地规模经营的成本随之增加；成规模土地流转，农业机械化程度高、基础设施完善，土地流转成本低。农地成规模分布，也可以减少农地抛荒现象，更易于盘活荒地，利于实现农地流转，提高农地流转收益。
2.3.2.3 地方人文特征
受中国小农经济传统思想和中国“人多地少”现状的影响，农民对于土地的依赖程度较高。在经济欠发达地区，人口迁移较少，土地成为农民世代谋生的途径，根深蒂固的小农思想是农地流转的主要障碍，此外，以氏族家庭为单位的基本生活也促使土地很难在大范围内流转。2.3.3工业化程度
工业发展水平对土地流转的影响一直显著，一方面，工业化进程会促进农业机械化水平的提升，为农业集约化生产提供便利；另一方面，工业化水平越高，劳动生产率越高，农民更容易倾向选择在工业企业谋生，使农民对农业生产的依赖性降低，农地流转的机率相应增加。2.3.4农民个体差异
农民个体差异由农民受教育程度、农村家庭人均收入和支出等指标共同反映。农民受教育水平越高，对农业发展潮流的认知和把握越清晰。若农民思想禁锢，极易出现个别农户的抵抗行为影响大规模流转的现象。同时，农村家庭的收入越多，家庭负担越小，选择其他收入来源的可能性加大，对土地的依恋情结也会因此减少。
此外，农民的身体状况、婚姻状况、性别等也对土地流转有一定的影响。
2.4不同地区流转政策影响因素差异化评价
通过上述对农地流转政策影响因素的分析，结合流转的实际情况，可进一步深入探究两省农地流转政策产生差异的原因。
2.4.1确定政策差异化比较的评价体系
围绕对农地流转政策影响因素的分析，遵循系统性、科学性、可比性、可操作性和地域性原则，结合指标数据采集的可获得性等因素，从地方经济状况、城镇化水平、工业化程度、农民个体差异四个方面建立影响农地流转政策比较的评价指标体系。
表1-1农地流转政策比较的评价指标体系
目标层准则层指标层
农村土地流转政策比较地方经济状况
人均国民生产总值
1
C
第二、三产业占国民生产总值比例
2
C 城镇化水平
农村最低生活保障覆盖率
3
C
城镇人口比例
4
C
城镇失业率
5
C
工业化程度非农收入比例6
C
农民个体差异
农民人均纯收入
7
C
农民人均消费支出
8
C
农村大专及以上学历人口比例
9
C
农民人均耕地面积
10
C
2.4.2差异化比较及结果
江苏省的农地流转更彻底、效益更高，在流转政策制定和落实方面都处在全国前列。而安徽省作为农业大省，在农地流转上动力足、发展快，经济处于后发优势阶段，两省所处地理环境相似，因此可以将江苏省作为参照对象，探究安徽省农地流转政策制定的合理走向。
在安徽省内部，不同地区之间社会环境不同，农地流转情况不同，政策选择也存在差异，因此将安徽省的各市的情况与江苏省做比较，寻找各市与江苏省社会经济发展水平的差异性，探求学习借鉴江苏省农地流转政策的可行性。为确定安徽各省与江苏省之间的相似度，可采用聚类分析[5]方法进行研究。
根据上述差异化评价指标体系，利用2010年至2014年江苏省和安徽省的《统计年鉴》的相关数据，求出2010年至2014年五年内各指标值的平均值作为最终指标的数值，并将江苏省和安徽各市的数值进行综合的聚类分析。
聚类系谱图如下：
图 1 2010年-2014年江苏省和安徽省农地流转政策影响因素差异化比较聚类树状图由聚类谱系图可得，江苏省相关指标与马鞍山市、芜湖市、合肥市相似度比较高，与池州市、黄山市等相似程度比较低，单从聚类情况来看，芜湖、马鞍山、合肥在客观条件上已经达到了仿效江苏农地流转模式的各项条件，而池州、黄山还需要进一步发展才能够达到相应条件。
结合具体数据进行分析，合肥市、芜湖市人均GDP、农村大专及以上学历人口比例、二三产业产值比重、城镇人口比重均与江苏省持平，而毫州市、阜阳市、六安市在人均 GDP 上距离江苏省还有较大的差距。单从经济发展水平上看，马鞍山、芜湖、合肥三个地区还不具备大规模发展新型农地流转模式的条件；在城镇化发展水平来看，三个地区各项社会指标均和江苏省基本无异，毫州市则在农村养老保险方面、城市化进程方面下工夫，积极发展农村社会保障制度，加快发展城市化进程，尤其是加快小城镇建设；从农民个体差异来看，合肥市优于江苏省，也具备了仿效江苏政策的客观条件，而毫州市和宿州市还应该在提高农户收入水平，加快农村劳动力对外转移等方面做出努力。
3．农地流转政策建议
农地流转政策的制定决定了不同地区农地流转的方式、规模、速率、收益，选择合适的农地流转政策对推动农业集约化经营起重要作用。通过对东部沿海地区和中部地区农地流转政策的对比研究，我们发现中西部地区还可以在政策制定和保障措施上做进一步完善。
3.1落实农地流转后续保障措施
在我国很多地区，土地流转之后虽然有租金作为流转收入基本保证，但是农民还需自己买粮食，同时，土地流入的龙头企业招募员工数量一般远低于农村劳动力，因此不少农民依旧面临着赋闲的风险。事实上，土地流转之后农民的生活保障、医保、社保和就业等问题一直是地方政府的难题，农民仅仅依靠土地租金，生活压力会加大，这并没有达到农地流转的原始愿景，因此各地仍需进一步加强流转后的保障措施。
3.2加强人才培养和教育提升
各地区应当在人员的管理水平和务工技能上进行培训，提升农村规模化经营企业的抗风险能力，提高农地流转相关工作人员的工作效率。另外，当地农民素质的差异是农地流转效果差异的显著影响因素，因此，为了推进农地流转和农业集约化发展，应突出重视农民的技能型教育，为推进土地流转的推行提供保障。
3.3提升农产品质量，保护粮食耕种
农地流转的初衷是通过农业产业化生产提高农产品产量和质量、提高农业生产效率、增加农业产值，因此在流转过程中应该将提高农业生产水平放在首位，但在追求适度规模经营流转的同时不能影响粮食生产产量。就粮食生产层面而言，我国面临耕地质量退化、粮食产量降低的风险，在农地流转中应加强对农地流转的引导，避免脱农流转，保证农用地的生产安全。
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大丰区农村土地流转现状分析
大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转，农村土地流转发展迅速，有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础，但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状，认为土地流转取得了不俗的成果，但也存在发展不平衡等现象，并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签：大丰；土地流转；农业供给侧改革；措施 近年来，农村土地流转速度加快、趋势向好，土地流转可盘活农村土地，提高土地利用率，增加农民收入，加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转，党的十八大和十八届三中全会都提出，要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转，发展多种形式适度规模经营，2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度，土地承包关系延长三十年保持不变，为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部，是江苏省面积最大的城市区，近年来，大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手，效果显著、成果斐然。所以，调研大丰地区农村土地流转的现状，总结其做法、经验，找出存在的问题，并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议，不仅有助于大丰区推进农业农村现代化，对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩，其中耕地面积154.33万亩，现有农户20.74万户，农业人口50.29万人，人均耕地面积3亩余，为江苏省之首。迄今，已超50%耕地面积进行了土地流转。 （一）主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作，深入推进“三权分置”改革，并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》，制定四项措施：严格执行土地流转政策；严禁改变流转土地农业用途；严格规范土地流转手续；严明土地流转工作纪律，保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策，安排专项奖补资金，对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿，激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来，已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元，其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合
江苏省农村土地承包经营权转包(出租)合同-标准版
金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。本文为Word格式，可直接使用、编辑或修改 农村土地承包经营权转包（出租）合同 甲方（转包方、出租方）：__________________ 地址：_______________________ 电话：___________________ 乙方（接包方、承租方）：___________________ 地址：_______________________ 电话：___________________ 一、转包（出租）土地基本情况及用途 甲方愿意将其承包的位于____镇____村____组的_______亩土地(详见下表)承包经营权转包（出租）给乙方，从事（主营项目）_________________生产经营。 转包（出租）土地基本情况表 二、转包（出租）期限
土地转包（出租）期限为_____年，自20______年___月___日起至20______年___月___日止（最长不得超过土地承包期剩余期限）。甲方应于20_____年______月______日之前将土地交付乙方。 三、转包（出租）价格与支付方式 转包（出租）价款按下列第__种方式计算： 1.每亩每年支付(实物名称)________公斤,共_____公斤。 2.每亩每年支付人民币________元，共______元(大写: ) 3.考虑物价等因素的约定：________________________________。 转包（出租）价款按下列第__种方式支付： 1.分期支付： 第一次支付于20____年____月____日前支付__________公斤（元）； 第二次支付于20____年____月____日前支付__________公斤（元）； 第三次支付于20____年____月____日前支付__________公斤（元）； …… 2.一次性支付：于20______年_____月_____日前全部支付完毕。 3._____________________________________________________。 四、甲方的权利和义务 1.甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。 2.有权获得土地流转收益的权利，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。 3.有权监督乙方合理利用、保护转包（出租）土地，制止乙方损坏转包（出租）土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。 4.流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安置补助费。 5.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。 6.法律法规规定的其他权利和义务。 五、乙方的权利和义务
农村土地流转合同范本
农村土地流转合同 甲方名称：乙方名称： 身份证号：身份证号： 地址：地址： 为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合 同： 一、土地承包经营权流转方式：甲、乙双方采用互换方式将其承包的土地流转给对方经营。 二、流转土地用途：双方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。 三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至年x月x日止。 四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲、乙双方将承包的耕地x亩流转给对方，甲方土地具体位置（名称、四至)，乙方土地具体位置（名称、四至）。（附土地现状平面图）。 六、甲、乙双方的权利和义务： （一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。 （二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。
七、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除： （一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的； （二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； （三）一方违约，使合同无法履行的； （四）甲、乙双方有一方丧失经营能力使合同不能履行的； （五）因不可抗力使合同无法履行的。 八、违约责任： （一）甲方违背合同规定，非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。 （二）乙方违背合同规定，非法干预甲方生产经营，擅自变更或解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方损失。 （三）甲、乙双方有下列情况之一者，对方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏土地的。 九、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。 十、其他约定事项：
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2016中国土地流转新政策 完善农村土地承包是我国大力推行的目标，那么2016中国土地流转政策是怎样的呢？以下是整理出来的一些相关资料，欢迎大家借鉴。 1、加快土地确权 土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。 2、规范土地流转 但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。 3、基本农田保护制度 中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。 在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。 4、搭建土地交易平台
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
农村土地流转存在的问题及对策
农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、
经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因
2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
农村土地流转合同(完整版)
农村土地流转合同 流出方（以下简称甲方）：县（区）乡（镇）村组，农户 流入方（以下简称乙方）：县（区）乡（镇）村 组，农户 为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，经双方平等协商，同意订立本合同。 一、流转土地情况 土地名称、四至界址、面积、质量等级情况表： 二、流转期限 自年月日起至年月日止 三、甲乙双方的权利和义务 （一）甲方享有如下权利： 1、依法享有流转土地的承包权，流转的仅是土地使用权； 2、监督乙方依法合理利用和保护土地，制止其损害土地资源的行为； 3、依照本合同约定获得全部流转收益； 4、法律、行政规定的其他权利。 （二）甲方承担如下义务： 1、继续履行原承包合同规定的法定义务； 2、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动； 3、依照本合同约定为乙方提供必要帮助或服务。 （三）乙方享有下列权利：
1、依照法律和本合同约定，享有流转土地的使用权，有权自主组织生产经营和处置产品； 2、流转期内因投入而提高地力的，依照法律和本合同约定获得相应的补偿； 3、法律、行政法规规定的其他权利。 （四）乙方承担下列义务： 1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害； 3、法律、行政法规规定的其他义务。 四、流转价格及支付时间、方式 1、乙方按每亩元的流转价格，合计元，在每年月日之前，以方式支付给甲方。 2、流转土地所承担的各项税、费由于每年月日向村集体经济组织交纳。 五、违约责任 1、本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，应向对方支付违约金 元。造成对方损失的，承担赔偿责任。赔偿金为损失额的％。对方要求继续履行合同的，应当继续履行。 2、如遇自然灾害等不可抗力因素，使本合同无法履行或不能完全履行时，不认为违约，依法可免除或减轻责任。 六、其他事项 1、合同双方发生纠纷协商不成的，任何一方均可向当地乡（镇）人民政府承包合同管理部门申请调解，调解不成的可向县级人民政府农村土地承包仲裁机构申请仲裁。调解仲裁不成或不愿调解仲裁的，可直接向当地人民法院起诉。 2、其他未尽事宜，经双方平等协商，同意补充如下条款： 以上补充条款与本合同其他条款具有同等法律效力。 3、本合同自签订之日起生效。 4、本合同一式四份，甲乙双方、村民委员会、乡（镇）人民政府主管部门
2020最全农村土地流转合同范本
2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)： 为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。 一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。 二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。 三、土地流转时限从年月日至年月日止。 四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。 五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。 六、流转土地类型、面积和质量 最全农村土地流转合同 七、甲方的权利和义务
1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。 八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。 九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③
农村土地流转存在的问题及对策研究
农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位
第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合
农村土地流转现状及研究
农村土地流转现状及研究 我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 （一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段 （二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，
不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 （三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 （一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 （二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力 大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。
2020年最新农村土地流转合同(简单版)
合同编号： 农村土地流转合同简单 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 签订地点：_____________________ 签订日期：_____________________
甲方：乙方： 为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。 一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。 二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。 三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。 四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。 五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。 乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。 六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。 七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。 ①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。 ②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。 ③、一方违约，使合同无法履行的。 ④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。 ⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。 八、违约责任 ①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。 九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转，乙方对土地附属物享有处理的权利。 本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。 十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。 甲方：乙方： ________年____月____日
农村集体土地流转的合同范本
六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。 乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。 交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。 七、甲方的权利和义务 （一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。 （二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。 （三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。 八、乙方的权利和义务 （一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。 （二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。 （三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。 九、合同的变更和解除 有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。 (一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； (三)一方违约，使合同无法履行的； (四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的； (五)因不可抗力使合同无法履行的。 十、违约责任 （一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金 ________元。 （二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金 元。 （三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。 （四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。 （五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。 1.不按合同规定用途使用土地的； 2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的； 3.不按时交纳土地流转费的。 十一、特别约定 （一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。 1. 甲方收取；
我国农村土地流转政策的演进与现代化
我国农村土地流转政策的演进与现代化 摘要：土地流转政策与我国现代化建设有着密切的联系。本文主要借助制度变迁理论研究我国农村土地流转政策的演变。土地流转在农村和农业发展、农民增收、城市化工业化等方面的影响。 关键词：土地流转演进现代化 一、引言 改革开放以来家庭联产承包责任制逐渐成为我国农村土地经营制度，作为相伴而生的土地流转政策对其不断地补充和完善。为适应我国经济社会发展的，特别为农村经济的发展提供动力，二十多年来土地流转政策也在逐步完善。十七届三中全会以后，土地流转政策的实施进入新的阶段。使我国农村土地经营制度更加适应社会主义市场经济。进而推动农村、农业和国家的现代化建设。 二、土地流转政策的演进 我国农村土地流转政策在建国初期短暂的出现过，但本文主要是探讨1978年以后家庭联产承包责任制下的土地流转。农村改革三十多年来，在土地政策上不断适应性的调整。土地政策的演进过程中也显示出自身的内在规律。所以本文主要借助制度变迁理论将土地流转政策的演进分为三个时期，进而探讨的土地流转对我国现代化的影响。 第一时期：1978年——1984年 1978年以后我国的农村政策开始放宽，全国各地根据自身的需要尝试“包产到户” “包干到户”。面对这种情况，1982年中央颁布了《全国农村工作会议纪要》，文件规定，“目前实行的各种责任制，包括小段包工定额计酬，专业承包联产计酬，联产到劳，包产到户、到组，等等，都是社会主义集体经济的生产责任制。”文件主要作用在于明确了包产到户的合法性。随后包产到户迅速推广，而且范围也扩展到农场、草场等。1983年1月中央颁布了《当前农村经济政策的若干问题》，文件指出，联产承包制“是在党的领导下中国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展；稳定和完善农业生产责任制；这就是实行生产责任制，特别是联产承包制。”其主要作用是联产承包责任制正式确立，并得到全面推广。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右。中国农村土地制度基本上完成了从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式的转变。从这时期，农村土地的流转已经开始松动萌芽。 1984年为了继续稳定和完善联产承包责任制，帮助农民在家庭经营的基础上扩大生产规模，提高经济效益。中共中央颁布了《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》，通知规定涉及土地制度的内容可以分为三个方面：一是延长土
农村土地流转存在的问题及建议
农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体
农村土地流转现状面临的困难及对策建议
农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来，随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展，一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地，这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下： 一、我镇土地承包经营权流转现状 自去年，全区土地流转工作会议以后，罗村镇通过土地流转服务平台，大力推进农村土地承包经营权流转，鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转，建设现代家庭农场，开展适度规模经营。目前，全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转，合计流转的2144.2亩。通过土地流转，实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇，目前农业比重小，农业产业化水平还不高，农业效益较为低下，农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。 二、土地流转的政策建议 （一）加强农村土地承包监督管理，稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县，农村土地不仅是基本的生产资料，也是农民的基本生活保障。因此，政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视，要健全严格规范的农村土地管理制度，把党的农村土地承包政策落实到位，维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理，重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》，增强干部群众法
律意识。《农村土地承包法》正式实施以来，我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事，积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》，免费发放到千家万户；二是要规范土地承包经营权流转管理和服务，搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；三是要完善土地承包流转程序，维护农户的利益。在具体工作中，我们要做到充分尊重农户的意愿，规范土地流转手续，保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷，积极开展农村土地承包仲裁活动。 （二）多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策，根据我县农业产业化发展规划，积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权，鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户，鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地，开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制，鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源，土地流转基本条件不够具备的地区，要围绕当地主导产
《浙江省农村土地承包经营权流转合同示范文本》
浙 F22-0-2009-1 浙江省农村土地承包经营权转包（出租）合同合同编号： 甲方（转包方、出租方）：_____________________________________________ 住所：____________________________ 系电话： ______________________ 乙方（接包方、承租方）：_____________________________________________ 住所：____________________________ 系电话： ______________________ 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《浙江省实施＜中华人民共和国农村土地承包法＞办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权转包（出租）事宜，订立本合同。 一、转包（出租）土地基本情况及用途 甲方愿意将其承包的位于________ 镇村 _________ 组的 _______ 亩土地（详见 下表）承包经营权转包（出租）给乙方，从事（主营项目）_________________________ 生产经营。 转包（出租）土地基本情况表 合计（大写）亩（小写）亩 二、转包（出租）期限 土地转包（出租）期限为________ ，自________ 年—月—日起至 ____________
年—月—日止（最长不得超过土地承包期剩余期限）。甲方应于________________ 年 _______ 月 ______ 日之前将土地交付乙方。 三、转包（出租）价格与支付方式 转包（出租）价款按下列第—种方式计算： 1?每亩每年支付（实物名称）_______ 斤，共____ 公斤。 2?每亩每年支付人民币___________ ，共_______ 元（大写：） 3. ___________________________________________________ 考虑物价等因素的约定：______________________________________________________ 。 转包（出租）价款按下列第 _种方式支付： 1?分期支付： 第一次支付于__________ 年_____ 月____ 日前支付_____________ 斤（元）； 第二次支付于年月日前支付公斤（元）： 第三次支付于年月日前支付公斤（元）： 2. 一次性支付: 于年月日前全部支付完毕。 3. 。 四、甲方的权利和义务 1. 甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。 2?有权获得土地流转收益的权利，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。 3?有权监督乙方合理利用、保护转包（出租）土地，制止乙方损坏转包（出租）土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。 4?流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安置补助费。 5?尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。 6?法律法规规定的其他权利和义务。 五、乙方的权利和义务 1. 依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权。