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房地产项目投资资金和收益测算预算和分析模型.doc

***项目现金流量及投资收益测算表

项目单位名称：单位：万元人民币

项目年 1 2 3 4 5 6 7 收支项目日历年**年**年**年**年**年**年**年期初资金余额- - - - - - 一、现金流入：- - - - - - - （一）资本金或投资款流入：- ** 股东投资流入

其他投资流入

- - - （二）经营（或处置资产）流入- - - - - - - 经营收入（含销售收入及其他经营收入）

处置资产流入

（三）借款流入- - - - - - - ** 股东借款流入

银行借款流入

其他借款流入

二、现金流出：- - - - - - - （一）资本金或投资款归还：

归还 ** 股东投资款

上缴 ** 股东利润（分配股利或支付资本金利息）

（二）经营（或购置资产）流出- - - - - - - 土地费用

前期工程费

城市基础设施配套费

基础设施费

建安工程费

配套设施费

公共公摊费

不可预见费

销售费用

管理费用

其他税金

企业所得税

购置资产流出

（三）借款支出- - - - - - - 归还借款本金- - - - - - - 其中 : 归还 ** 股东借款本金

归还银行借款本金

归还其他借款本金

归还借款利息

其中 : 归还 ** 股东借款利息

归还银行借款利息

归还其他借款利息

期末资金余额

所得税率

息税前折旧摊销前收益 EBITDA

经营净现金流

三、项目总投资自由现金流

项目总投资自由现金流累计

四、投资方 ** 股东投入和回收资金净额投资方 ** 股东投入和回收资金净额累计

五、静态投资回收期 ( 全项目）

六、静态投资回收期 ( 投资方 ** 股东）

七、静态投资回报率 ( 全项目）

八、静态投资回报率 ( 投资方 ** 股东）

九、全项目内部报酬率 IRR

十、投资方 ** 股东内部报酬率 IRR

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年

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#NUM!

***项目利润测算表

项目单位名称：

项目年

收支项目日历年营业收入

付现营业成本

税金及附加

营业利润

销售费用

管理费用

财务费用

利润总额

所得税

净利润

毛利率

销售净利率

总投资收益率

净资产收益率

单位：万元人民币1234567

**年**年**年**年**年**年**年-------

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- - - - - - - #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!

8 9 10

**年**年**年合计年均- - -

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8 9 10

**年**年**年合计年均

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房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。（2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

PPP项目财务测算模型分析

PPP项目财务测算模型分析一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用财务测算是在合理假设的前提进行，与未来实际情况存在差异，进而影响项目实际的内部收益率。财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托，为政府提供参考依据，为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的，对项目的落地实施加以保障。物有所值指标是现值概念，判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。财政承受能力指标是年度指标，是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。二者应用的场景和作用不同。二、PPP项目财务模型要素表 PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型，清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。根据财务测算模型，编制物有所值评价报告、财政承受能力论证报告、项目实施方案以及PPP项目协议中与项目回报机制相关的财务内容。三、不同类PPP项目测算模型的异同（一）不同行业，PPP项目涉及的运营维护内容和成本项则不同。（二）PPP项目投资建设形成的固定资产，项目公司拥有的资产使用权和收益权，不论折旧还是摊销，都是以投资建设形成的资产原

值（包括建设期利息）为基数进行分摊，有的咨询机构忽略国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年，市政道路和高速公司的大中小修最长年限等。（三）打包类型的PPP项目，存在将经营性、准经营性、非经营性子项目分别建立现金流量表，对不同类型子项目分开进行财务可行性和政府补贴测算。可能导致经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子项目中获利，却为准经营性和非经营性子项目支付大量的财政补贴。（四）融资比例不同财务杠杆不同，导致同一项目因融资比例变化而使得项目收益高低不同，从未导致政府对项目缺乏合理的判断标准，也导致投融资比例和交易结构设计变得困难，在项目规模和融资比例两者均发生变化的情况下，项目内部回报率则变得多样。四、PPP项目财务评价指标我国目前项目投资财务评价指标体系是以贴现现金流量指标为主，非贴现现金流量指标为辅的多种指标并存的指标体系，PPP项目中财务评价指标主要是内部收益率、净现值和投资回收期等。（一）利润率和内部收益率 1、概念比较（1）内部收益率（IRR）是项目生命期内各年净现值为零的折现率。一般来说，内部收益率反应项目自身盈利能力的指标，即项目占用的未收回资金的获利能力，包含融资成本在内的真实回报率，是判断社会资本方收益是否合理的关键指标。

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本共有八项： 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

纤维板项目投资测算报告表

纤维板项目投资测算报告表一、项目背景情况立足区域创新功能定位，以推动科技创新为核心，强化协同创新支撑，完善区域创新体系，吸引区域创新资源，积极推动科技园区、创新基地、技术市场、转化基金、创新联盟共建共享，为建设创新型提供有力支撑。（一）强化协同创新支撑协作共建科技创新园区，吸引和利用区域高端创新资源，鼓励各地加强与区域知名产业园区、企业总部、科研院所校的合作，采取一区多园、总部—孵化基地、整体托管、创新链合作等模式，合作共建产业园区和科技成果孵化基地。联合打造区域创新联盟，围绕全省产业发展需求，鼓励我省优势企业联合区域企业、行业协会、高等院校、科研院所等，共同组建若干产业技术创新战略联盟。推动建立区域知识产权保护合作联盟，共建区域知识产权保护协作网、专利信息平台和知识产权专家库，交叉许可和共享知识产权。协同突破关键共性技术，围绕产业升级、污染防治、节能减排、水资源等领域，与区域开展关键共性技术协同攻关和应用研究，共同

承担国家重大科研项目，共建科技研发中心，形成一批具有国际国内领先水平的标志性成果。（二）完善区域创新体系培育技术创新主体，依托我省高新技术产业开发区，积极引进区域科技企业和研发机构，设立成果转化企业和分支机构；加强与区域企业总部和研发机构合作，组建集研发与产业化为一体、企业化运作的科技创新平台。完善科技成果转化服务体系，按照“共建共享、互联互通”的原则，推进区域技术市场一体化建设，加快构建“线上线下结合、标准统一、服务规范”的技术交易市场网络，培育壮大技术经纪人队伍，为科技成果转化提供集成服务。（三）用足用好区域创新资源推进创新平台合作，围绕我省科技创新与产业发展需求，采取企业主导、院校协作、多元投资等模式，与区域联合建立一批高水平重点实验室、工程技术研究中心、企业技术中心、科技企业孵化器和检验检测机构。加强与北京交通大学合作。引进用好区域人才智力，加强区域专业技术人才制度衔接，搭建专业技术人才信息共享平台，健全跨区域人才流动机制，实施科技英

润滑油项目投资测算报告表

润滑油项目投资测算报告表一、项目提出的理由当前时期是全面建成小康社会的决胜阶段，是全面振兴老工业基地的关键时期。面临的国内外发展环境更加错综复杂，经济社会发展既要准确把握有利条件、顺势而为，又要直面风险挑战、趋利避害。从国际看，和平与发展的时代主题没有变，世界经济在深度调整中曲折复苏，移动互联网与云计算、人工智能与先进机器人、3D打印等新一轮科技革命和产业变革蓄势待发。同时，国际金融危机深层次影响依然存在，全球经济贸易增长乏力，贸易保护主义抬头，东北亚地区等地缘政治关系复杂多变，传统安全威胁和非传统安全威胁交织，不稳定、不确定因素增多。从国内看，我国仍处于大有作为的重要战略机遇期，内涵发生深刻变化。发展速度变化、结构优化和动力转换特征明显，经济长期向好的基本面没有改变，经济发展迈入“新常态”。“大众创业、万众创新”、《中国制造2025》、“互联网+”行动计划等战略实施，将为经济增长动力转换提供新引擎；“一带一路”建设、区域协同发展、长江经济带发展等战略实施将为经济发展拓展新空间；全面深化重点领域改革将会激发市场主体新活力，创造新的制度红利。同时，城乡

区域发展不平衡、资源约束趋紧、生态环境恶化趋势尚未得到根本扭转，基本公共服务供给不足，收入差距较大，人口老龄化加快，全民文明素质和社会文明程度有待提高，法治建设有待加强。随着我国汽车、工程机械、钢铁、机床行业快速发展，润滑油需求量得到持续增长，我国成为了全球第二大润滑油市场。润滑油可以分成工业润滑油和车用润滑油两大类。2017年，全球车用润滑油的市场份额占润滑油总体的一半以上，达到53%。表明车用润滑油市场需求量巨大。车用润滑油在车辆运行中主要起润滑减磨、冷却降温、清洗清洁、减振缓冲、密封防漏等作用。汽车每行驶5000-7000千米就需要更换一次润滑油，作为汽车的必需品，车用润滑油的市场需求会随着我国汽车保有量的增加而不断扩大。作为汽车生产及消费大国，我国汽车保有量一直保持增长态势，2018年，我国汽车保有量达到2.4亿辆，比2017年相比增长了10.5%。我国汽车保有量快速增长，也进一步推动了国内车用润滑油市场规模的扩大。巨大的汽车消费市场为车用润滑油带来了大量需求。根据新思界产业研究中心发布的《2019-2023年汽车用润滑油行业深度市场调研及投资策略建议报告》显示，在2018年，我国汽车用润滑油市场规模达

房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释

（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费

（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点

房地产开发项目投资收收益测算模型

房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。一、构建适合企业的投资收益测算模型 1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。第三，规范投资收益测算、提高工作效率。投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。 2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。

主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。主表三：资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。要形成上述三张主表，还需要一些辅助表单作为依据。辅表一：项目核心关键节点表。此表主要反映项目开发进度的核心节点，如开盘时间，四证齐全时间、物业竣工时间等，为形成项目销售进度、投资进度、融资进度等提供依据。辅表二：销售回款进度表。本表要以项目区域、规划楼栋为基础，梳理产品形态，确定产品形态的销售量价走势，为分期、分产品形态确定利润提供依据。辅表三：投资估算及投资进度表。此表编制相对复杂，首先要规划好成本科目，保证成本科目既满足管理要求、又方便项目测算。辅表四：成本分配表。本表主要反映项目投资成本在各类产品形态之间的分配情况，为从不同角度测算项目利润提供数据支撑。分配规则可以结合税务对土地增值税及所得税清算口径进行。

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。一、基础知识

名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。静态回收期静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。盈亏平衡点静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。动态评价指标项目净现值

房地产开发成本估算一览表完整版

房地产开发成本估算一览表标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房地产开发成本估算一览表一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场六.开发间接费七.管理费用约为前五项的3%左右八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费

十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和

一份完整的房地产开发市场投资测算书

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地块经济效果评估一、项目的确定性分析 1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明 1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米 2 水文地质勘察费80 初、详勘 3 道路费 4 供水费12 5 供电费15 6 土地平整费421 按照20元/平方米合计1054.5 （3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明 1 供电工程84 2 40元/平方米 2 供水工程210.5 10元/平方米 3 供气工程315.75 15元/平方米 4 排污工程 421 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 105.25 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程315.75 15元/平方米 9 外部道路100 100元/平方米合计2310.25 ----

（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/ 平方米）金额合计（万元） 1 市场营业房104500 850 8882.5 2 厂房区141000 700 9870 合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元 210500×5.2元/ m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元) 估算说明 1 临时用地费用 2 临建费 3 施工图纸预算或标底编制费 40 4 工程合同编制费10 5 招标管理费10 6 总承包管理费 20 7 工程质量监督管理费

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门：市财政局 3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明： (1) 各区类地价取值详见附件； (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政； (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用； (4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1. 临时水，电,路，场地平整费

依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2. 规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号. 标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80% （2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资（万元） I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1

模型投资项目预算报告

模型投资项目预算报告规划设计 / 投资分析

一、预算编制说明本预算报告是xxx实业发展公司本着谨慎性的原则，结合市场和业务拓展计划，在公司预算的基础上，按合并报表要求编制的，预算报告所选用的会计政策在各重要方面均与本公司实际采用的相关会计政策一致。本预算周期为5年，即2019-2023年。二、公司基本情况（一）公司概况公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。公司引进世界领先的技术，汇聚跨国高科技人才以确保公司产业的稳定发展和保持长期的竞争优势。未来公司将加强人力资源建设，根据公司未来发展战略和发展规模，建立合理的人力资源发展机制，制定人力资源总体发展规划，优化现有人力资源整体布局，明确人力资源引进、开发、使用、培养、考核、激励等制度和流程，实现人力资源的合理配置，全面提升公司核心竞争力。鉴于未来三年公司业务规模将会持续扩大，公司已制定了未来三年期的人才发展规划，明确各岗位的职责权限和任职要求，并通过内部培养、外部招聘、竞争上岗的多种方式储备了管理、生产、销售等各种领域优秀人才。同时，

公司将不断完善绩效管理体系，设置科学的业绩考核指标，对各级员工进行合理的考核与评价。（二）公司经济指标分析 2018年xxx有限责任公司实现营业收入21029.97万元，同比增长18.21%（3239.44万元）。其中，主营业务收入为17024.61万元，占营业总收入的80.95%。 2018年营收情况一览表根据初步统计测算，2018年公司实现利润总额4592.75万元，较2017年同期相比增长809.20万元，增长率21.39%；实现净利润3444.56万元，较2017年同期相比增长673.12万元，增长率24.29%。

PPP项目财务测算基本模型

PPP项目财务测算基本模型政府和社会资本合作模式（以下简称“PPP”）是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，在基础设施及公共服务领域与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。社会资本方积极参与PPP项目，目的是规避投资风险，获得较好的投资回报率。必须研究PPP项目核心业务，分析项目投入回报机制，要对PPP项目各项财务指标认真测算。PPP项目财务测算的理论方法有很多种，目前在实务工作中遵循以下财务测算基本模型，其PPP项目财务测算基本模型步骤如下：一、基础条件设定 1、项目投资总额估算：A、建筑工程安装费，B、设备及工具、器具购置费，C、工程建设其他费用，D、建设期贷款利息，E、其他列项， F、预备费， G、其他费用项目。 2、项目投资采用基准收益率。二、运营收入、运营成本的测算 1、可性研究报告项目运营期收入：包括运营期使用者付费收入，其他项目收入 2、可性研究报告项目运营期政府可用性缺口补助：运营期政府每年可用性付费、+每年运营绩效维护费-使用者收入 3、可性研究报告项目运营期运营成本：材料费、人工费、燃料及动力费、修理维护费、其他费用

三、建设期、运营期还本付息的计算 1、计算建设期利息：根据项目投资总额，资本金及项目融资比例，依据建设期资金筹资计划，测算建设期每年的利息。 2、运营期还本付息的计算：（1）、等额本金计算方式,,(2)、等额本息计算方式。每年计算：本年借款本金、本年应计利息、本年还本、本年付息等参数。四、增值税及其附加的计算 1、增值税税率：基本收入适用税率，可行缺口补助适用税率 2、增值税附加税率：城市维护建设税适用税率、教育费附加适用税率、地方教育费附加适用说率 3、计算运营期每年销项增值税：每年不含税收入x基本收入适用税率+可行缺口补助x可行缺口补助适用税率 4、计算运营期生产经营进项税 5、计算每年的进项税留抵额：（初始投资进项税额+每年生产经营进项税额）-运营期每年销项增值税 6、计算运营期应缴纳的增值税及附加五、总成本费用的测算 1、计算运营期的运营成本：按照运营年度，分材料费、人工费、燃料及动力费、修理维护费、其他费用等明细计算。 2、计算财务费用：财务费用不包含建设期利息，主要取自运营期还本付息的计算数据。 3、计算运营期折旧摊销：项目形成固定资产的按照会计准则规定摊

房地产项目投资资金和收益测算预算和分析模型.doc

***项目现金流量及投资收益测算表项目单位名称：单位：万元人民币项目年 1 2 3 4 5 6 7 收支项目日历年**年**年**年**年**年**年**年期初资金余额- - - - - - 一、现金流入：- - - - - - - （一）资本金或投资款流入：- ** 股东投资流入其他投资流入 - - - （二）经营（或处置资产）流入- - - - - - - 经营收入（含销售收入及其他经营收入）处置资产流入（三）借款流入- - - - - - - ** 股东借款流入银行借款流入其他借款流入二、现金流出：- - - - - - - （一）资本金或投资款归还：归还 ** 股东投资款上缴 ** 股东利润（分配股利或支付资本金利息）（二）经营（或购置资产）流出- - - - - - - 土地费用前期工程费城市基础设施配套费基础设施费建安工程费配套设施费公共公摊费不可预见费销售费用管理费用其他税金企业所得税购置资产流出（三）借款支出- - - - - - - 归还借款本金- - - - - - - 其中 : 归还 ** 股东借款本金归还银行借款本金归还其他借款本金

归还借款利息其中 : 归还 ** 股东借款利息归还银行借款利息归还其他借款利息期末资金余额所得税率息税前折旧摊销前收益 EBITDA 经营净现金流三、项目总投资自由现金流项目总投资自由现金流累计四、投资方 ** 股东投入和回收资金净额投资方 ** 股东投入和回收资金净额累计五、静态投资回收期 ( 全项目）六、静态投资回收期 ( 投资方 ** 股东）七、静态投资回报率 ( 全项目）八、静态投资回报率 ( 投资方 ** 股东）九、全项目内部报酬率 IRR 十、投资方 ** 股东内部报酬率 IRR ------- ------- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 年年 #DIV/0! #DIV/0! #NUM! #NUM! ***项目利润测算表项目单位名称：项目年收支项目日历年营业收入付现营业成本税金及附加营业利润销售费用管理费用财务费用利润总额所得税净利润毛利率销售净利率总投资收益率净资产收益率单位：万元人民币1234567 **年**年**年**年**年**年**年------- - - - - - - - - - - - - - - #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!

PPP项目财务测算模型分析

PPP项目财务测算模型分析一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用财务测算是在合理假设的前提进行，与未来实际情况存在差异，进而影响项目实际的内部收益率。财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托，为政府提供参考依据，为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的，对项目的落地实施加以保障。物有所值指标是现值概念，判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。财政承受能力指标是年度指标，是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。二者应用的场景和作用不同。二、PPP项目财务模型要素表列表内容基础表根据项目情况，结合相关法律法规、政策进行假设。项目投资表数据来源为可研报告，在采购社会资本阶段动态调整。融资计划表借款本金和利息偿还方式、借款期限、二次融资等。

折旧摊销表根据项目资产权属，按照一定的年限进行固定资产的摊销、无形资产的折旧。成本表根据项目运营维护内容分解运维成本，并链接融资计划表和折旧摊销表中的利息成本和折旧摊销成本，纳入项目总成本中。利润表根据项目收入、成本及税费支出，计算项目毛利、息税前利润、利润总额及净利润。现金流量表计算项目财务内部收益率（全现金IRR）和社会资本内部报酬率（自现金IRR）、项目投资财务净现值（NPV）和项目投资回收期（静态、动态）。

物有所值PSC值（项目的建设和运营维护净成本、竞争性调整值、项目全部风险成本等）、PPP值（运营补贴、股权投资、政府自留风险）。风险表项目生命期内可能存在的风险类别在不同情景假设中发生的概率及相应风险成本。财政承受论证每一年度本级政府辖区内全部PPP 项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出的比例应当不超过10%。资产负债表从资产、负债和所有者权益内在关系验证测算模型的准确性。 PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型，清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。根据财务

PPP模式中可用性服务费测算模型优缺点分析

PPP模式中可用性服务费测算模型优缺点分析发表时间：2018-10-16T10:01:55.820Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第14期作者：周海滨[导读] 为缓解财政压力，近年越来越多地方政府采用PPP模式实施投资额较大的基础设施及公共服务项目。广州市财贸建设开发监理有限公司广东广州 510000 摘要：公共服务及基础设施建设领域正加快推行PPP模式。社会资本的投资收益主要为运营补贴，其中可用性服务费是最重要的部分，采用何种测算模型是计算可用性服务费的关键。本文分析了可用性服务费常用测算模型的优缺点。关键词：PPP；可用性服务费；测算模型PPP（public-private-partnership）模式即公共与私人合作伙伴关系，是公共部门和私人部门为提供公共产品或服务、实现特定公共项目的公共效益而建立的项目全生命期关系性契约的合作伙伴、融资、建设和经营管理模式[1]。随着现代城镇化战略的实施，政府工作重点逐渐转变为向基础设施建设的投资[2]。为缓解财政压力，近年越来越多地方政府采用PPP模式实施投资额较大的基础设施及公共服务项目。财务测算作为PPP 项目工作中的重点环节不容忽视，深入探讨PPP 项目财务测算分析刻不容缓[3]。PPP项目中，社会资本的投资收益主要为运营补贴，其中可用性服务费是最重要的部分，现行可用性服务费数额的计算公式不尽相同，比较常见的测算模型主要有财政部公式、等额本金法、等额本息法。主要优缺点如下：1 财政部公式根据《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金[2015]21号）文件，运营补贴支出应当根据项目建设成本、运营成本及利润水平合理确定，并按照不同付费模式分别测算[4]。政府每年可用性服务费数额的计算公式为：其中各项参数及计算原则按以下方式确定：（1）项目全部建设成本根据《国家发改委关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知》（发改投资[2016]1744 号）中第五条：”建立合理投资回报机制，积极探索优化基础设施项目的多种付费模式，采取资本金注入、直接投资、投资补助、贷款贴息，以及政府投资股权少分红、不分红等多种方式支持项目实施，提高社会资本投资回报，增强项目吸引力。鼓励加大项目前期资本金投入，减轻运营期间政府支出压力。”该条规定明确政府股权投资可以少分红、不分红等多种方式支持项目实施。因此，大部分PPP项目全部建设成本一般指社会资本方承担的建设成本，即等于项目总投资—政府出资代表出资额。（2）年度折现率按照（财金[2015]21号），“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定”。考虑到一般地方政府债券收益率均较低，此收益率为无风险收益率，而PPP项目是存在风险的，至于风险因素对年度折现率的影响有多大，尚未有相关文件说明，本人认为，这点是财政部公式不合理的地方，年度折现率的取值不够明确，操作性不强。建议年度折现率参考当地同期企业债券收益率更为合理。（3）合理利润率根据（财金[2015]21 号），“运营期各年的合理利润率应根据商业银行中长期贷款利率水平，考虑风险因素确定”。按照当前商业银行中长期贷款利率水平，应是4.9%以上，一般为6%~8%。优点：财政部公式可用性服务费测算模型算出的费用在运营期支付额度逐年增加，与一般正常情况下的经济增长趋势一致，其最大的特点是对政府较有利，还款额逐年指数级（1+折现率）增加，与政府财力逐年增加（财力增长率一般高于折现率）的趋势相适应，所以财政占比是逐年下降的，最不容易突破“累计支出占比10%”的红线。缺点：对社会资本较为不利，特别是项目需几年才能达产的项目，运营前两年的政府补贴可能仅够（甚至不够）偿还银行利息，极大影响了社会资本参与PPP项目的信心，导致项目难落地，在实际操作中不太符合PPP市场实情。其次，并没有相关文件说明年折现率和合理利润率的取值计算或者范围，不同的咨询公司取值不同，可能导致可用性服务费结果差别很大。年度折现率的取值为政府和社会资本争论的焦点。 2 等额本金法等额本金法每年支付可用性服务费额度=每年支付本金+每年支付投资收益，每年支付的本金相同，即运营期每年支付本金=社会资本投入的资金÷运营期年限，每年支付收益=当年年初本金余额×投资收益率。计算公式如下：其中，N表示运营期第几年。财政运营补贴周期为运营期合作年限。投资收益率根据商业银行中长期贷款利率水平，考虑风险因素确定。一般为6%~8%。通常，项目全部建设成本=社会资本投入资金=项目总投资-政府方出资额优点：在投资收益率与等额本息法取值相同的情况下，合作期间，政府支付的可用性服务费总额比等额本息法低。一般情况下，假如投资收益率取值与合理利润率相同，则等额本金法总可用性服务费少于财政部公式。缺点：在合作期间，每年支付的可用性服务费逐年减少，前期支付额度较大，容易导致前期财政支出压力激增，与PPP相关政策冲突。 3、等额本息法等额本息法是将等额建设成本本金法计算的各年度运营补贴支出数额中的建设成本补贴金额进行算术平均处理，得出各年度的运营补贴数额。等额本息法年可用性服务费计算公式如下：