老公房加装电梯的经济学

老公房加装电梯的经济学作者：刘远举上海金融与法律研究院项目研究员

上海乃至全国的城市中，现在均有相当数量的建于上世纪50年代至80年代的多层老公房。根据上海市老年学学会的一项调查表明，目前上海市60%以上的老人居住在房龄超过30年的小区里。这些小区多由5层或6层的老公房构成，均未配备电梯，居住在4-6楼的老年人的日常出行就成为一个问题，越来越多的老年居民抱怨上下楼梯力不从心，其中的大多数都希望给老公房加装电梯。

对于这种呼声，有关部门积极响应，从2003年起，就在一些小区中进行加装电梯的试点。但总体而言，改造工程庞大，不仅涉及资金筹措、众多部门协调，更重要的是，居民在成本和收益上很难达成一致意见，这样使得在加装了电梯的小区中，也有诸多让人烦恼的后遗症。

根据上海市电梯行业协会的相关统计，上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米（逾20万栋），旧楼加装电梯预计需求量在20万－30万台。据上海老年基金会的李主任介绍，现在加装电梯，电梯设备费用加上建设、改造承重、供电、消防等设施，总成本大约60万元。按此推

算，总体资金需求近2000亿元，即使按照政府和居民分摊的模式，这也是一笔很大的财政补贴，自然会引发质疑之声。

加装电梯的目的在于提升房屋的使用方便程度，方便老人、残疾人出行。公房中的居民大多是老年人、困难群体。救济困难群体，改善他们的生活，的确是公共财政的职责，但必须指出的是，房屋具有消费品和资产品的双重性质，提升其使用价值，必然使其价格上升，使业主的资产增值。

在现在的市场上，市中心带电梯多层公寓比同区域普通多层的每平方米价格多出近万元，虽然带电梯公寓往往较新，但即使刨除房屋的新旧因素，加装电梯带来的资产增值也是可观的。以50平方米计，加装电梯后，单套物业增值约20万-30万元，即使出租，租金也会上涨。老小区多是经房改出售给居民，在当时的政策下，居民购买价格并不高，算是享受过一笔很大的补贴，如果再在加装电梯的时候给予财政补贴，使房主获取资产增值，这是否公平？

更进一步的，这种补贴表面上看固化在老公房中帮助了老人出行，但实际上，却会随人而动。如果一个老人有了改善型需求，或者跟随儿女养老，或者去世，房屋再次出售，购房者不可能仅按原房东为加装电梯所支付的金额来补偿，而会按电梯房的市场价值来付款，在这个过程中，补贴被变现、转移。于是，即使下一个住进来的也是上海籍的老人，他也必须全额承担有电梯带来的房产价格，财政补贴产生的资产增值就会被现在的房东或他的子女全部获取。

初看之下，加装电梯是政府为上海老人做的一件大好事，但在未有全局性、根本性解决办法，并且不能很快全市普及的情况下，少数试点实际上就是把公共财政用在少量受利益者身上。在上海还存在大量公用卫生间、厨房的棚户区的情况下，这种补贴也就失掉了合理性。

对于补贴的另外一个问题则在于，希望安装电梯不等于自愿安装电梯，老年人上下楼的出行需求，本身是合理的，满足这种需求也是人道的，但是，首先应该提倡的是自我改善的行动，这种行动不一定是钱，但却需要交换自己的资源，付出自己的行为。

这种行动是多方面的。对于部分住在稍高楼层的老年人来讲，置换是一个比较好的办法。有能力的老年居民可置换高层电梯房，没能力的则可置换到1-2楼。对于这类特殊改善型需求，政府可以从税费方面给予优惠，享受减免税待遇。这实际也是补贴，但仅一次性发放，且无法变现或转移，老人从3-6楼转移到1-2楼后就无法再次领取补贴。

现在上海户籍人口中60岁以上，领取养老金的数量在300多万人，25万栋老公房，如果按每栋4户，1户居住两人计算，所有老公房的1-2楼足以容纳400万老人。在这种置换思路下，政府给予税费上的优惠，居民的自我改善行动可以极大地改善自己的出行情况。但如果什么都不做，呼唤财政补贴，显然对其他人是有失公平的。

对应于这种政策困境，人们也想出了不少好的办法。由于老小区居民，特别是需要电梯的老年居民的收入普遍不高，资金筹措就成为一个很大的问题。在诸多的筹集资金的模式中，“华东师大三村模式”被最为看好。

所谓“华东师大三村模式”，简单地说，就是开发商通过出售加层，补贴电梯安装和初期维护费用。住宅部分的改造主要是加装电梯，以及在原结构基础上加层，在既有的6楼上加出一层，加出来的7楼房子归开发商所有，开发商按市价出售，以此来补贴电梯安装及大修费用。在整个过程中，最为关键的一步是政府给居民改房产证，实质上就是政府许可下的房地产再开发。

再造7楼的方式，表面看来皆大欢喜，其实不过是朝三暮四的方式。根据相关法律，商品房的土地使用权本来就是全体居民所有，居民住宅的楼顶也属于全体业主所有，新创生出来的价值本该在整栋楼的居民之间合理分配。

如果政府主导下加层合法，那么居民为什么不能自行决定仅仅加层而不加装电梯，然后出售、合理分配利益？这正是由于居民并不具备完全产权所致，这种房地产再开发、资产再增值的行为他们本身不能决定，必须依靠政府的审批。

更进一步的，这种对居民产权的限制，正是阻碍上海旧城改造的原因。现在，在距人民广场仅1公里的范围内，仍有没有独立卫生间，使用社区公厕的老公房，表面上看是因为房价高昂，开发商无法

进入，实质上却是缺乏完整产权限制了居民自主改善福利。

不过，这种方式仍是实际操作中的最好办法。在免费的幻觉下，人们得到的福利改善虽然小于完全产权下的自主协商，但给定需要政府许可的情况下，实实在在的收益产生于政府审批，视之为免费午餐也是合乎理性的。不过，由于加层可能会涉及底楼居民的空间、采光以及小区的公共空间等，所以仍然存在协商问题。

老公房加装电梯的协商本质

即使不考虑加装电梯补贴政策中的科学性、普适性、可行性、公平性等问题。政府补贴安装电梯，或者采取加装7层的方式筹资，仍会遇到小区内的协商困境。居民间利益的协调才是根本。

从已试点的经验来看，加装电梯后，会遇到维修、保养、运行等琐碎问题，但因费用相对较小，先撇开不谈。加装电梯主要有三个方面的主要难题，一是住户的楼层高低不同，年龄和收入不同，利益各异众口难调，住户很难一致同意。对于近期有出售计划的业主，加装电梯几乎是纯粹的资产增值，他们当然愿意出资以得到超额收益；而对于无计划置换的人而言，加装电梯仅仅带来使用上的方便。由于上海房价高企，租售价格比远超合理区间，房屋在使用价值和资产价值上有着巨大的分离，所以，对有着不同使用计划的业主，加装电梯有着巨大的效用差异，这也正是一切困境的初始因素。二是老人退休后收入低，出资超过一定数额就比较难接受，拒绝出资的业主一多，一栋楼内其他人所需分摊的就更高，让更多的人无法接受。三是由于旧宅没有预留电梯井道，新装电梯必须在楼房窗户旁建井道，电梯加装后，不但会占用底层业主的天井，也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风，以及噪音等问题，

这就产生了补偿问题。而且由于会使用到小区的公共空间，还需要小区全体居民的同意。实际上费用分摊、补偿和小区业主态度一致是同一个问题的侧面反映。

显然，这是一个复杂局面，而更困难的在于，这个复杂博弈的参与者的理性水平、认知能力是参差不齐的，在这个加装电梯的投入和收益博弈中，他们很难合理认清自己的利益程度、利益边界，也缺乏去实现自己利益的各种手段、技巧。于是，在拥有一票否定权的情况下，必然开出过高的价格，显然这不能导向双赢，而是导致双输。

需要特别强调的是：如果认为政府、组织可以代替他们去思考，代替他们去决定，显然是一个更坏的“多数人对少数人”的暴政局面，最终会导致剧烈的对抗，影响社会和谐。所以，帮助他们去认识自己的合理利益以及实现，是解决电梯小区困境的一个首要办法，但在这之前，不管是政府、小区居民，还是老年协会，对小区电梯自治困境的本质却缺乏清晰的认识。仅视征求2/3的小区居民同意为一个单纯的程序环节，是完全偏离事情本质的。所以，首要的问题，不在于教育居民，而在于政策制定者加深认识。

首先看一栋楼内的协商本质。现在买房者对多层老公房的5、6层兴趣不大，其房价也比1-4楼要低，加装电梯后，5、6层房价提升，反而超出1-4楼。即使1-4楼居民没有任何损害，只要加装电梯需要征得他们的同意，他们就会要求分得5、6楼升值的一杯羹。更何况，电梯井需要占据空间，减小1、2楼使用面积、发出噪音、

遮挡照明，损害他们的利益。

再顺着这个思路来分析小区内的投票协商本质。根据产权定理，清晰的产权能避免公地悲剧，避免公地被过度使用和侵占。加装电梯中涉及了低层的住户，他们完全的产权带来的谈判权、索取补偿权，可以清晰议价要求增值共享。同时，小区公地的产权被定义给了小区全体居民，但他们却只有赞同和否定两个选项，并不能索取增值，不是真正的产权。无法分享增值的小区其他居民对增值分配显然是不满意的，于是他们就选择阻止这个增值的实现，从这一点而言，“小区内协商”和“一栋楼内的协商”本质上并无差别，只不过更加隐蔽。由此，也不难理解为何很难取得2/3的小区居民同意。这种非完全产权导致的局面可以视为产权定理的一个相关例子——拥有不完全的“公地”产权，最终造成双输局面。

同济大学附近的同济新村正是这样一个典型例子。2009年8月，经过业主与负责改造项目的开发商协调，同济新村计划对三栋6层老式公房进行加装电梯等改造，并加盖一层对外销售，用销售所得作为加装电梯等工程的资金来源，整个改造过程业主不需出资。这一方案获得了所涉及三栋楼全部居民的同意，但由于未能达到小区2/3以上全体业主的支持，搁置至今。

除了同济新村、上南九村、阳光三村等一批老小区均遇到这一困境：即便解决了资金问题，也无法取得增设电梯所在那栋居民楼的全体业主同意、或小区业主2/3以上同意。本质上，这都是缘于对

增值分配不满意导致的双输局面。

所以，从最本质的角度讲，居民间协商的不是补偿，而在计算各自的资金成本和利益损害成本后，对一栋楼整体资产增值在整个有投票权的居民间的分配——如果需小区全体居民投票，其利益必然需要在整个小区居民间分配。理论上而言，每套房的增值在刨除房主付出的成本后，增值的程度应该相等。但是，不同类型、收入、年龄、心理状况，以及对房产的预期使用方式，都会导致对成本和收益的效用度不一致，这就增加了协商难度。

面对这种很难解决的困境，按照传统的治理思路，有人倾向于求助于强制性。上海杜跃平律师事务所的杜跃平律师认为，从法律层面上来看，对于电梯改造，可按照物业管理有关规定，业主委员会要召开业主大会，进行协商，若不能达成一致，则可按照多数人利益一致的原则进行协商，并强制执行。上海人大代表曹兆麟也持相同意见，建议修改老房加装电梯的前置条件，把指导意见中规定的“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”改成2/3以上同意，与物权法规定保持一致。

根据《物权法》规定，物业管理活动中业主共同行使权利、共同决定问题时（如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等），投票权要满足两个2/3，一是人数达到小区业主总人数的2/3，二是专有面积占总建筑面积的2/3。

但仔细分析，就会发现在加装电梯的问题中援引《物权法》的规定缺乏足够的合理性。小区居民在

做出是否更换小区物业，是否新建公用设施的时候，他们是利益一致的利益共同体，所以，可以以2/3同意的投票方式来决定。但加装电梯的矛盾主要出现在1-2楼居民和4-6楼居民之间，而投票的对象也不仅是公共地域，而是1、2层楼业主的私地。这时一栋楼内的居民已分裂为两个零和的博弈利益共同体，他们之间的补偿是否合理，就不应该由全体居民投票决定，或者说，不该由占有人数优势的4-6层居民来决定，如果这样，就是多数人对少数人的暴政，侵害了1-2楼居民合法的财产权。

从这个角度看，呼吁政府牵头，除了争取补贴外，还有两个作用，一就是政府强力下，减小交易成本，二就是希望借政府的强力压制要求共享增值的行为。但对政府来说，加装电梯不像拆迁能带来巨大收益，麻烦却并不比拆迁小，所以，遇到问题，推不下去也是自然的。

所以，要解决这个问题，必然是由有投票权的全体小区居民共享利益——哪怕仅一栋楼加装电梯。实现这种共享利益的方式，要么是小区全部居民楼统一进行加装，要么设计机制，在全体小区居民中合理分配试点楼的增值——当然，对后续加装的楼也是如此。

认清小区协商的本质后，仍会面临巨大的协商成本，也即交易成本。出于传统的习惯，政策的设计者在制定政策时，未把协商成本这个重要的交易成本考虑在内，也未对这种交易成本给出货币化的大致估计。巨大的交易成本不仅来自于居民本身，也来自于他们对各自诉求缺乏精确的预计。对一般居民

而言，测算预期利益的成本太大，也缺乏足够的知识去分析，以至于采取高索价的方式。

既然存在着一个如此高的交易成本障碍，拿着微薄工资的居委会大妈显然无动力，而有着巨大利益的工程方或电梯供应商却无组织结构、人力资源、政策权威来进行协调；小区居民本身，更是无法面对巨大的人力成本。如果政府把无形的交易成本货币化，只要估算出的成本能够承担，以低于这个成本的价格去购买有组织、有经验的协调服务，那么，就可以帮助小区居民提高理性程度，达成一致。从现实的商业机构来看，连锁的房地产中介是一个较好的选择，他们精通房屋的构造、了解小区内的价格差异和分布、也能较好预计加装电梯后的增值、同时熟悉和人交流沟通的技巧。总之，任何公共政策，不仅要凭着目的去做，更应该凭着结果去做；不仅凭着表面去做，更应该凭着本质去做。这不但帮助我们审视政策的合理性、公平性、科学性，可行性，同时，唯有把握本质，才能“以无厚入有间，恢恢乎其于游刃必有余地矣”。

（作者系上海金融与法律研究院项目研究员）

2019最新老旧楼加装电梯方案(含详细预算清单)

2019最新老旧楼加装电梯方案（含详细预算清单） 一、电梯井道式样选择 1、钢结构观光井道 2、钢结构井道 3、钢筋混凝土井道 4、钢筋混凝土观光井道 二、结构改造 推荐方案：钢结构观光井道 优点： 1、不影响楼梯及周边业主的采光条件 2、实用美观，个性鲜明，为生活增添时尚。 三、本项目的宗旨：改善生活质量，提升物业价值。 随着人口老年化及楼价的不断攀升，旧楼加装电梯是大势所趋，也是政府倡导和鼓励的民生工程，为此，省政府和市政府相继出台了相关政策文件。 目前已有业主自发倡议集资加装电梯，并得到广泛的支持，既然电梯迟早要装，当然是早装早享受。如今材料和人工费用都在涨价，钱放在银行贬值，但投资加装电梯却有可观的增值利益。二手房产交易成交数据显示，越秀区二手电梯楼均价约11000元/m2，比楼梯楼高3000元/m2。有专业人士估计，加装电梯的楼梯楼二手均价将升值15%以上，在9000~10000元/m2之间，加装电梯后还可以增加房产建筑面积。以6号楼五楼70平方米单位为例，加装电梯投资1.2万元，原价值70*8000元=56万，加装电梯后价值为72*9600元/平方米

=69.12万元，升值13万元，十倍的投资回报率！在目前高通胀的时 代，这是最明智的投资，重要的是电梯改善生活质量，提高工作效率， 电梯是现代生活的基本需要。 四、加装电梯流程及周期 加装电梯的手续和流程几乎和房地产开发一样繁琐，首先是业主 内部协调、筹资，这是一件繁琐的工作；接着找建筑设计院设计方案、 规划局审批、批前公示、甚至听证、之后出建筑施工方案，申请建设 工程规划许可证、接着开始建设施工、报建、工程监理、装修、建设 工程规划验收、电梯采购、订制、安装、单位开证明到供电公司申请 380V三相电源、委托有相关资质公司安装电缆电箱、申请施工许可、 申请供电局验收、加装电表；加装电梯前要到质监局申请开工，竣工 后申请办理电梯验收手续、还有建筑工程的监理、竣工验收等，还要 派业主代表去质监局接受电梯维保的培训学习… 为了顺利解决上述一系列麻烦事情，明智的做法是授权委托一家 有资质、有实力、信誉好、有经验并提供“一条龙服务”的电梯公司 实施工程计划，只要业主们做一个决定，所有问题均由电梯公司解决。 五、售后服务 尽可能选择本地品牌，价廉物美，经济适用，便于售后服务。 六、加装电梯工程费用预算: 工程项目数量单位单价小计备注 序 号 1 建筑设计费 1 项10000 10000 建筑设计院承接 2 建筑结构改造及加固 楼梯开门及梁切割8 层500 4000 加柱21 21 300 6300 加梁16 米300 3200 柱加固21 米100 2100 合计：16000元3 建筑基础及沉井 3.1 人工挖地基土及沉井36.8 立方米150 5520

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给旧楼加装电梯注意事项

给旧楼加装电梯注意事项 广东省也繁华也素朴，南来北往，裹挟着时代的潮流匆匆向前。现在很多小区，尤其是老旧小区没有电梯，居民上下楼及其不方便，尤其是老人和残疾人，因此很多小区加装了电梯。 形形色色的加装电梯相关信息，难免让大家眼花缭乱，但是没关系，经过小编的整理，希望大家能够对其认识更深一步！ 接下来就让小编带你来看看加装电梯的相关情况吧~带你了解加装电梯~ "选择电梯注意事项 选择电梯注意事项 1、电梯的档次定位 电梯档次定位的标准： a.电梯的生产厂家必须是专业生产电梯的企业，注册资本不低于10000万元不能为贴牌企业。 b.电梯的重要部件要有领先的技术，如客梯、观光电梯的曳引机是永磁同步的，轿箱门机是变频调压调速门机并且采用光幕保护。安全钳、限速器、缓冲器等安全部件必须是专业生产厂家制造的。 c.最好采用智能或变频扶梯和无机房或小机房变频客梯、观光电梯. 2、决定输送能力的主要参数 扶梯：数量，梯级净宽，倾角， 电梯：额定荷载，额定速度，最大提升高度，数量，几层几站。 3、需要着重考虑的技术性能——可靠性、先进性与舒适性 所谓可靠性是指电梯系统在规定的时间内保持规定功能的能力。我们对电梯可靠性的要求是指在运行时间里故障要尽可能少，并且一旦出现故障要很容易排除， 这就要求我们选择的厂家可信度要高，电梯配置要好，并且最好在本地有专门的维修队伍。 电梯的先进性主要体现在拖动与控制技术方面，调频调压调速技术VVVF是现在各厂家主推的节能、高效的拖动技术。微电脑控制系统对电梯实现智能化控

制，在使用中故障率低、可靠性高、抗干扰性强舒适感主要指电梯的加速度、振动、噪音、装潢、照明等指标对人的感官影响。噪音主要是曳引机产生的，要选择噪音小的曳引机.优秀的控制系统可以减少振动，增加舒适感。 电梯采购常识 1；基坑、井道的定制 首先，虽然说同等重量的电梯，井道尺寸和基坑深度都差不多，但是不同品牌的电梯还是有一定差异。所以，在向设计院下达设计任务书时，应该向设计院提供你日后想选用的所有电梯品牌，电梯型号等，以便设计院按照这些品牌中，对井道、基坑要求最大的品牌进行设计。所以如果从项目建设之初就介入，一定要注意基坑和井道的尺寸。 2；梯速的选择 常用电梯的梯速基本分为： 1.0m/s,1.5m/s(1.6m/s),1.75m/s(1.8m/s), 2.0m/s,2.5m/s，3m/s 等等，梯速越高，制造工艺越复杂，电梯越贵。一般情况下，根据消防规定，在1分钟之内，电梯要完成从建筑物一层至顶层的运行，所以，根据大厦的高度计算你需要的梯速即可。即：假如楼高100m，那么 100m/60s=1.667，这种情况下，选用1.75m/s或1.8m/s的梯速即可。 3；载重量的选择 这个没什么计算方法啦，一般根据人流量定就好，住宅一般选用800kg的电梯，公建至少要选用1000kg以上的。如果选用了较小载重的电梯，可以适当选择看起来扩大空间的电梯装潢。 4；厅门、门框、轿厢装潢的材质 厅门、门框、轿厢装潢的材质根据档次从高至低分为：蚀刻钢板、镜面钢板、发纹钢板、喷涂钢板。蚀刻钢板是镜面钢板或发纹钢板的基础上，蚀刻上各类花纹，这种装潢又美观又华丽，一般适用于中高档的经营性的公建。 镜面钢板比蚀刻钢板便宜一些，也属于中高档电梯装潢，是用打磨的跟镜子一样的不锈钢板制成的。这样的装潢会增大电梯内的空间感，同时也增强了实用性（方面爱美人士，也可以防电梯色狼）。但是，镜面钢板的缺陷是，由于制作精细，这种钢板非常怕磨，使用久了之后，表面会有很多划痕，需要更换，增加了日后的运营成本。

旧楼加装电梯安装合同范本(18年成功案例)

***8栋 加装电梯及钢结构 安 装 合 同

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，经双方友好协商，本着平等、互利、诚实信用的原则，就惠州市***8栋加装电梯的安装工程达成协议如下： 甲方：乙方：惠州市**电梯工程有限公司 地址：惠州市惠城区河南岸白泥 地址：惠州市***国际中心1610室路**新苑8栋2单元 代表：代表： 签订日期：2017年月日签订日期：2017年月日

5、含安装费按简易征收税率增值税普通发票。 二、付款方式： 1.1 报建手续经政府相关部门审批通过获得施工许可证后3天内，甲方支付乙方人民币****元（大写：*万圆整）安装进度款，乙方收到此款后5天内安排人员进场施工。 1.2 电梯经技术监督部门验收合格后3天内，甲方支付乙方人民币***.00元（大写：*万*仟圆整）验收款，乙方收到此款后移交电梯设备。 1.3 电梯验收合格期满12个月后七天内支付1***.00元（大写：壹万圆整）质保金。（质保期，电梯：1年；井道土建等：2年。） 2 规划审批说明： 2.1 自甲方提供完整申报资料2日起，4个月内若因建筑方案设计原因未能通过相关报批手续，乙方将适当扣除图纸设计及审图费（具体以相关单位的收据为准，但总价不得超过10000元人民币）外，无息退还甲方已支付的其它定金，本合同同时终止。 2.2 乙方在申报审批中通过建筑方案设计批准，但因公示期间加装电梯项目受到第三方投诉，甲方负责协调处理。 二、质量保证 1、电梯钢结构井道质量符合电梯安装验收质量要求。 2、电梯安装质量符合国家标准GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》的要求。 3、电梯安装质量还应通过广东省特种设备检测研究院惠州检测院对电梯整机质量 的监督检测与验收，并向甲方出具《电梯监督检验合格报告》，同时乙方承担电梯安装质量责任。 三、安装条件及周期 1、安装条件 1.2、甲方联系人：电话： . 1.3、道路畅通，保证运送设备的车辆及吊车能到达施工地点10米内。

老公房加装电梯的协商本质

老公房加装电梯的协商本质 作者：刘远举 即使不考虑加装电梯补贴政策中的科学性、普适性、可行性、公平性等问题。政府补贴安装电梯，或者采取加装7层的方式筹资，仍会遇到小区内的协商困境。居民间利益的协调才是根本。 从已试点的经验来看，加装电梯后，会遇到维修、保养、运行等琐碎问题，但因费用相对较小，先撇开不谈。加装电梯主要有三个方面的主要难题，一是住户的楼层高低不同，年龄和收入不同，利益各异众口难调，住户很难一致同意。对于近期有出售计划的业主，加装电梯几乎是纯粹的资产增值，他们当然愿意出资以得到超额收益；而对于无计划置换的人而言，加装电梯仅仅带来使用上的方便。由于上海房价高企，租售价格比远超合理区间，房屋在使用价值和资产价值上有着巨大的分离，所以，对有着不同使用计划的业主，加装电梯有着巨大的效用差异，这也正是一切困境的初始因素。二是老人退休后收入低，出资超过一定数额就比较难接受，拒绝出资的业主一多，一栋楼内其他人所需分摊的就更高，让更多的人无法接受。三是由于旧宅没有预留电梯井道，新装电梯必须在楼房窗户旁建井道，电梯加装后，不但会占用底层业主的天井，也会影响到靠近电梯的住户的正常采光

和通风，以及噪音等问题，这就产生了补偿问题。而且由于会使用到小区的公共空间，还需要小区全体居民的同意。实际上费用分摊、补偿和小区业主态度一致是同一个问题的侧面反映。 显然，这是一个复杂局面，而更困难的在于，这个复杂博弈的参与者的理性水平、认知能力是参差不齐的，在这个加装电梯的投入和收益博弈中，他们很难合理认清自己的利益程度、利益边界，也缺乏去实现自己利益的各种手段、技巧。于是，在拥有一票否定权的情况下，必然开出过高的价格，显然这不能导向双赢，而是导致双输。 需要特别强调的是：如果认为政府、组织可以代替他们去思考，代替他们去决定，显然是一个更坏的“多数人对少数人”的暴政局面，最终会导致剧烈的对抗，影响社会和谐。所以，帮助他们去认识自己的合理利益以及实现，是解决电梯小区困境的一个首要办法，但在这之前，不管是政府、小区居民，还是老年协会，对小区电梯自治困境的本质却缺乏清晰的认识。仅视征求2/3的小区居民同意为一个单纯的程序环节，是完全偏离事情本质的。所以，首要的问题，不在于教育居民，而在于政策制定者加深认识。 首先看一栋楼内的协商本质。现在买房者对多层老公房的5、6层兴趣不大，其房价也比1-4楼要低，加装电梯后，5、6层

旧楼加装电梯方案

旧楼加装电梯解决方案（广州市） 一、本项目的宗旨：改善生活质量，提升物业价值。 随着人口老年化及楼价的不断攀升，旧楼加装电梯是大势所趋， 也是政府倡导和鼓励的民生工程，为此，省政府和市政府相继出台了 相关政策文件。 目前本楼已有业主自发倡议集资加装电梯，并得到广泛的支持， 既然电梯迟早要装，当然是早装早享受。如今材料和人工费用都在涨价，钱放在银行贬值，但投资加装电梯却有可观的增值利益。二手房 产交易成交数据显示，越秀区二手电梯楼均价约11000元/m2，比楼 梯楼高3000元/m2。有专业人士估计，加装电梯的楼梯楼二手均价 将升值15%以上，在9000~10000元/m2之间，加装电梯后还可以增 加房产建筑面积。以6号楼五楼70平方米单位为例，加装电梯投资 1.2万元，原价值70*8000元=56万，加装电梯后价值为72*9600元/平方米=69.12万元，升值13万元，十倍的投资回报率！在目前高通 胀的时代，这是最明智的投资，重要的是电梯改善生活质量，提高工 作效率，电梯是现代生活的基本需要。 二、加装电梯流程及周期 加装电梯的手续和流程几乎和房地产开发一样繁琐，首先是业主 内部协调、筹资，这是一件繁琐的工作；接着找建筑设计院设计方案、 规划局审批、批前公示、甚至听证、之后出建筑施工方案，申请建设 工程规划许可证、接着开始建设施工、报建、工程监理、装修、建设 工程规划验收、电梯采购、订制、安装、单位开证明到供电公司申请 380V三相电源、委托有相关资质公司安装电缆电箱、申请施工许可、申请供电局验收、加装电表；加装电梯前要到质监局申请开工，竣工后申请办理电梯验收手续、还有建筑工程的监理、竣工验收等，还要派业主代表去质监局接受电梯维保的培训学习… 为了顺利解决上述一系列麻烦事情，明智的做法是授权委托一家有资质、有实力、信誉好、有经验并提供“一条龙服务”的电梯公司实施工程计划，只要业主们做一个决定，所有问题均由电梯公司解决。

旧楼加装电梯成功案例

花园二街24号“明星楼”旧楼加装电梯工程终于完工啦！昨日（19日），电梯外墙的棚架拆卸完毕，一座明亮大气的外墙电梯管道吸引着前来取经街坊们的目光。预计到9月份，老住户们就不用再为爬楼梯而头疼了。 探营：透明电梯管道方便采光 昨日（19日），花园二街24号“明星楼”再次成为街坊们关注的对象，为期5个月的加装电梯工程终于完成了！记者前往工地，只见拆除棚架后透明的电梯管道在阳光下闪闪发光，工作人员正在做速度调试。“最迟下个月就可以使用啦！”住户李伯兴奋地说。 由于旧楼没有预留电梯间，“明星楼”加建的电梯间只能设在楼外，在两住户的阳台之间紧靠楼梯间。棚架拆除后, 最吸引眼球的就是透明的电梯间,“用透明玻璃做电梯间，是为了不影响原来楼梯的采光！”李伯说，因为住户基本都是老人，电梯运行时容易头晕，所以电梯还是选择不透光的。在每户的阳台靠近电梯一侧都准备开一个门。“如果把门开在楼梯间，就必须再步行半层，征集大家意见还是把门开在阳台上。” 据施工的师傅介绍，电梯电源已接通，经过一段时间的速度调试就可投入使用。

惊喜：加装电梯后楼价飙升 “6 楼的那户卖了50多万元！”来取经的街坊告诉记者，旧楼装了电梯后，不但方便了老年住户上下楼梯，还提升了房子本身的价值。“装电梯平均每户出3、4万元，但楼价就从原来30多万元升到50多万元！”新搬来的陈伯是东华里的拆迁户，他说选择“明星楼”很大原因也是因为有电梯，虽然20年的楼龄这个价钱有点贵，但住得舒适更重要。 负责牵头装电梯的何世仓老人介绍说，住户们已经协商订立出详细的住户使用电梯守则，电梯加装了智能刷卡系统，住户刷卡乘坐电梯，再根据刷卡次数的多少分摊电费。电梯建好后第一年电梯公司免费维护，第二年起每年需3000元维护和年检费用，这些费用由各住户平摊。 希望：申请流程更简便 自从花园二街24 号“明星楼”审批通过的“破冰”之举后，禅城区先后再有9座旧楼进入审批流程，其中3座旧楼获得规划许可证，另有6座楼规划部门已基本同意他们出的图纸，但更多的老人还在观望。有街坊说出了难处，一是许多旧楼已经变成出租屋，要2/3的户主同意有难度；二是审批的过程比较复杂，要自己找设计单位出图纸，许多老人没有这个途径。回忆起申请的过程，何世仓老人非常感慨，“现在很多人过来看，我们都把经验告诉他们，希望大家少走些弯路。”他希望相关部门可以把流程进一步简化。 申请人备齐以下材料送行政服务中心规划窗口即可办理方案初步审批： (1) 申报表；(2)该栋住宅楼全体业主产权证复印件(原件备核)及书面签名同意；(3)申请人关于电梯安装、维护、管理等事宜的书面协议；(4)该栋住宅楼的四至图及原建筑平面图；(5)国土部门意见；(6)加装电梯方案图(包括总平面图及各层平面图、立面图，总平面图应在现状地形图上绘制，并须标明与周边建筑物及道路的关系)。（来源：广州日报）

上海老公房加装电梯流程一览

上海老公房加装电梯流程一览 曾几何时，住新村公房一直是上海市民的莫大荣光，只是随着时间的不断流逝，新村房子变成了老公房，老公房里的居民也已两鬓斑白，从一口气能爬十层楼的年纪，到了腿脚不利索的年纪。所以，很多老公房的居民都想增设电梯，只是要让每家每户都同意安装实属难题，钱谁出亦是问题所在。那么，上海老公房加装电梯具体要如何操作呢？ 老公房安装电梯流程详解 一、构建协商体系，做实协商平台 根据加装电梯涉及居民和楼道的利益相关度和问题集中度，同步构建和开展面向楼道、社区、街道和职能部门等不同层面的协商服务。 （一）楼道层面，成立加装电梯自管会。楼道小组长借助楼道会议，选出3至5名业主代表，自发成立加装电梯自管会，承担起本楼道内的民意沟通工作。自管会不畏困难，自发制作《旧楼加装电梯困难调查表》，梳理住户需求信息，对接意向业主，联系电梯厂商，优化设计方案，注重加梯细节，以最快速度，实现业主意见统一。 （二）社区层面，成立加装电梯自治联盟会。社区筹建由居委会、居民代表、电梯设计和施工单位、物业管理机构、社会工作者等多元主体共同参与的，具有居民议事、决策、执行和监督功能的加装电梯自治联盟会，搭建社区层面自治平台。 每个楼道选派3名业主加入联盟会。联盟会以互助形式协助申请楼道完成初步申报填写，引导有加装需求居民做好邻居思想动员，培养良好邻里关系，做到“众人的事情众人商议”。 （三）街道层面，成立梯改工作联合会。由街道党工委为主导，筹建由街道办、区职能部门、社区、社会组织等多元力量共同参与的，具有社情民意收集、民生项目评议立项、矛盾纠纷调处功能的社区发展联合会，开展街道层面协商共治活动。

旧楼加装电梯方案精编版

旧楼加装电梯解决方案 一、本项目的宗旨：改善生活质量，提升物业价值。 随着人口老年化及楼价的不断攀升，旧楼加装电梯是大势所趋，也是政府倡导和鼓励的民生工程，为此，省政府和市政府相继出台了相关政策文件。 目前本楼已有业主自发倡议集资加装电梯，并得到广泛的支持，既然电梯迟早要装，当然是早装早享受。如今材料和人工费用都在涨价，钱放在银行贬值，但投资加装电梯却有可观的增值利益。二手房产交易成交数据显示，越秀区二手电梯楼均价约11000元/m2，比楼梯楼高3000元/m2。有专业人士估计，加装电梯的楼梯楼二手均价将升值15%以上，在9000~10000元/m2之间，加装电梯后还可以增加房产建筑面积。以6号楼五楼70平方米单位为例，加装电梯投资1.2万元，原价值70*8000元=56万，加装电梯后价值为72*9600元/平方米=69.12万元，升值13万元，十倍的投资回报率！在目前高通胀的时代，这是最明智的投资，重要的是电梯改善生活质量，提高工作效率，电梯是现代生活的基本需要。 二、加装电梯流程及周期 加装电梯的手续和流程几乎和房地产开发一样繁琐，首先是业主内部协调、筹资，这是一件繁琐的工作；接着找建筑设计院设计方案、规划局审批、批前公示、甚至听证、之后出建筑施工方案，申请建设工程规划许可证、接着开始建设施工、报建、工程监理、装修、建设工程规划验收、电梯采购、订制、安装、单位开证明到供电公司申请380V三相电源、委托有相关资质公司安装电缆电箱、申请施工许可、申请供电局验收、加装电表；加装电梯前要到质监局申请开工，竣工后申请办理电梯验收手续、还有建筑工程的监理、竣工验收等，还要派业主代表去质监局接受电梯维保的培训学习… 为了顺利解决上述一系列麻烦事情，明智的做法是授权委托一家有资质、有实力、信誉好、有经验并提供“一条龙服务”的电梯公司实施工程计划，只要业主们做一个决定，所有问题均由电梯公司解决。

既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析与探讨(王锋赵亮)

既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨 王锋1，赵亮1，张红建2 （1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河 南郑州471000） 摘要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台 了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。结合具体实践，笔者对实施过 程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工 作提供一定的经验和借鉴。 关键词：老旧小区增设电梯难点问题分析 一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距 室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有 住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进 展并不顺利。 2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。2015 年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位 增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。 一、基本情况 7 该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。该楼共有个 单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。经设计单位现场勘查， 除拐角处3单元空间不够外，其余6个单元都具备增设电梯的条件。 二、主要难点问题分析

上海将积极推进老公房加装电梯项目样本

上海将积极推进老公房加装电梯项目 繁华的魔都上海，你常常能看到很多外观基本相似、 普遍建于上世纪七八 十年代的居民小区……在我们的周围，约400万户居民居住在这些被称为”老 旧小区”的社区中，由于建造年代与结构的问题，这些小区在安全、 环境方面 问题频现。如何提升400万户老旧小区居民的幸福感与获得感，让她们感受到城 市的温度，也成为市政协委员关注的热点。 从昨天市政协重点协商办理”加快老旧住房改造”提案专题会上 ，记者了 解到，本市”十三五”期间将实施各类旧住房修缮改造 5000余万平方米。 而对于大家关心的加装电梯难，市住建委表示，针对简化后的审批程序， 进一步细化完善相关配套政策，在有条件的区实行一门式行政服务窗口受理。 老旧小区改造：能否与城市更新相结合 市政协人资环建委员会在其”关于让‘老旧住房’居民共享城市更新成果 的建议”的提案中指出，上海现有建筑总量约12亿平方米，住宅6亿平方米; 在住0 3 a 91H 帀 帀 IL

宅建筑中, 前建的约有2亿平方米, 其中6000万平方米为二级旧里和老建筑。 虽然前些年搞过”平改坡”、”穿衣戴帽、换内胆” , 居住条件有所改进, 但老旧小区依然存在一些问题。 市政协人资环建委员会主任孙建平表示, 一是这些老旧住房普遍建设于上世纪七八十年代, 管线老化, 安全现状堪忧, 仅以空调外机为例, 多靠几枚膨胀螺栓铆固, 随时有脱落可能; 二是这些建筑基本没有电梯, 居住老人上下楼困难, 适老矛盾突出; 三是这些建筑有外立面渗漏、缺乏保温以及所处小区停车困难、环境差等问题。 ”如果能将老旧小区改造和城市更新相结合, 能够大大提升生活在其中的400 万户居民的幸福感与获得感。”孙建平表示, 她建议能够出台相应的老旧小区改造指导意见, 聚焦主要问题后逐个突破。 孙建平的观点得到了不少委员的认同。市政协委员黄鸣就提出, 这些老旧小区周边配套方便, 如果能将小区内部环境予以改造提升, 将会让居民直接感受到城市的温度。她建议, 能够从市级层面明确改造意见, 成立相关的牵头部门, 同时纳入城市更新整体框架中考量。 对此, 市住房城乡建设委回应表示, 本市各类居住类房屋已超过 6 亿平方米, 建成于上世纪前（即以前, 本市房改政策正式实施前）的居住类房屋约 2 亿平方米。其中, 一般所称的老旧住房（包括直管公房、系统公房、售后公房等公房）约有1.45 亿平方米, 居住其间的居民超过400万户。 ”老旧小区在很多方面无法满足居民生活需求, 因此亟需改进居住条件与环境。”相关负责人透露说, ”十三五”期间, 本市将实施各类旧住房修缮改造5000余万平方米——”十三五”拟实施旧住房修缮改造1500 余万平方米, 每年实施约6 万户、受益居民共计约30 万户; 各类旧小区综合整治约3500 万平方米, 每年受益居民约15万户, 共75万户; 拆除重建、修缮优秀历史建筑等试点工作, 也将各完

上海多层住宅加装电梯,让老房子更宜居

上海多层住宅加装电梯，让老房子更宜居如今，多层住房加装电梯这个看似很难完成的工程，在上海已经有所进展，宝山、静安、普陀、长宁等区都有成功案例，而正在申请、实施中的还有几十栋楼。市财政局则推出了多层住宅加装电梯政府财政补贴政策：政府按照施工金额的40%予以补贴，最高不超过24万元/台。 “上海有大量老公房，多层住房加装电梯能不能加大推进力度？”在本次人代会上，多位代表对老龄化社会的这一热点问题大声疾呼。事实上，加装电梯，对老旧住宅进行功能改造，可以使老房子焕发青春，延长使用寿命，使其变得更宜居，也是“城市更新”的题中应有之义。 近年来，多层住房加装电梯这件原本“不可能的事”，在上海已经有所进展，宝山、静安、普陀、长宁等区都有成功案例，而正在申请、实施中的还有十多栋楼。 将加装电梯列入“十三五”

事实上，上海市人大、政府对多层住宅加装电梯这件事非常重视，给予大力支持。上海市房管局、规土局等部门先后制订了关于既有多层住宅增设电梯的指导意见和管理意见。市财政局则推出了多层住宅加装电梯政府财政补贴政策：政府按照施工金额的40%予以补贴，最高不超过24万元/台。 《关于明确多层住宅加装电梯政策导向的建议》中提出，政府层面应指导、引导居民积极开展协商自治、自主申请，特别是要加强几个方面的指导和支持：加强技术方面的支持，明确由某个部门牵头，负责对房屋加装电梯的可行性分析论证，以免居民群众“白忙活”；加强流程方面的指导，明确由某个部门牵头，制定申请流程，指导居民按流程申请、提交材料，纳入各级办事服务窗口的咨询服务范围；加强协调方面的引导，争取社区居民的支持和理解，营造社区事务自治的良好氛围。 街道社区应发挥更大作用 曾连续多年递交13份书面意见、推动加装电梯系列政策出台的“电梯代表”曹兆麟，昨天也接受了记者采访。她说，此次即将表决通过的《上海市老年人权益保障条例》第52条第三款规定：本市支持居民开展既有居住建筑适老性改造，方便老年人生活和出行。“多层住房加装电梯又有了新的法规支持啦！”她高兴地说。 曹兆麟说，要推进这项工作，街道、社区可以发挥更大作用。现在有的街道怕花钱，怕麻烦。首先要搞清楚，多层住房装电梯主要是业主自己出钱，政府财政给予补贴，不需要街道花钱。而街道、居委可以做的事很多，也有做基层，做居民工作的经验。他们可以发动楼内居民开展协商，征询小区业主意见，还有帮助与政府部门协调联系。前年“一号课题”落地后，街道不搞招商引资了，可以腾出精力来为群众服务，解决百姓的“急难愁”。现在，群众最需要的是什么？老房装电梯就是老龄化社会一大民生难题。听说有一个镇要推出“电

老公房加装电梯的经济学

老公房加装电梯的经济学作者：刘远举上海金融与法律研究院项目研究员 上海乃至全国的城市中，现在均有相当数量的建于上世纪50年代至80年代的多层老公房。根据上海市老年学学会的一项调查表明，目前上海市60%以上的老人居住在房龄超过30年的小区里。这些小区多由5层或6层的老公房构成，均未配备电梯，居住在4-6楼的老年人的日常出行就成为一个问题，越来越多的老年居民抱怨上下楼梯力不从心，其中的大多数都希望给老公房加装电梯。 对于这种呼声，有关部门积极响应，从2003年起，就在一些小区中进行加装电梯的试点。但总体而言，改造工程庞大，不仅涉及资金筹措、众多部门协调，更重要的是，居民在成本和收益上很难达成一致意见，这样使得在加装了电梯的小区中，也有诸多让人烦恼的后遗症。 根据上海市电梯行业协会的相关统计，上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米（逾20万栋），旧楼加装电梯预计需求量在20万－30万台。据上海老年基金会的李主任介绍，现在加装电梯，电梯设备费用加上建设、改造承重、供电、消防等设施，总成本大约60万元。按此推

算，总体资金需求近2000亿元，即使按照政府和居民分摊的模式，这也是一笔很大的财政补贴，自然会引发质疑之声。 加装电梯的目的在于提升房屋的使用方便程度，方便老人、残疾人出行。公房中的居民大多是老年人、困难群体。救济困难群体，改善他们的生活，的确是公共财政的职责，但必须指出的是，房屋具有消费品和资产品的双重性质，提升其使用价值，必然使其价格上升，使业主的资产增值。 在现在的市场上，市中心带电梯多层公寓比同区域普通多层的每平方米价格多出近万元，虽然带电梯公寓往往较新，但即使刨除房屋的新旧因素，加装电梯带来的资产增值也是可观的。以50平方米计，加装电梯后，单套物业增值约20万-30万元，即使出租，租金也会上涨。老小区多是经房改出售给居民，在当时的政策下，居民购买价格并不高，算是享受过一笔很大的补贴，如果再在加装电梯的时候给予财政补贴，使房主获取资产增值，这是否公平？ 更进一步的，这种补贴表面上看固化在老公房中帮助了老人出行，但实际上，却会随人而动。如果一个老人有了改善型需求，或者跟随儿女养老，或者去世，房屋再次出售，购房者不可能仅按原房东为加装电梯所支付的金额来补偿，而会按电梯房的市场价值来付款，在这个过程中，补贴被变现、转移。于是，即使下一个住进来的也是上海籍的老人，他也必须全额承担有电梯带来的房产价格，财政补贴产生的资产增值就会被现在的房东或他的子女全部获取。

关于在老旧小区加装电梯的建议

关于在老旧小区加装电梯的建议 老旧小区加装电梯，是民生热点问题。因涉及到多个部门,要满足老百姓多样性的需求，实施起来虽有难度，但还必须推进。 一、现状分析 1.政策依据。2015年10月，住建部、财政部出台《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(以下简称《通知》)提出，鼓励业主使用维修资金对老旧小区进行更新改造。考虑到各地实际情况的不同，对于老旧小区及电梯更新改造的具体标准和内容，《通知》授权地方根据实际情况确定。 2.民生需求。我市2000年前建造的小区，大多数没有电梯，近20年的变迁，这些旧小区成了中老年居民的主要居所。没有电梯，给这些居民的生活带来了很多不便，居住在顶楼的老人由于腿脚不便，有的甚至几年都没有下过楼。改变“悬空老人”的生活现状已成社会关注的民生热点问题。 3.房产增值。在老旧小区加装电梯，投入少，获益大，一部电梯目前市场上在35万左右。加装电梯后，至少增值1000至1500元/平方米，仅房产增值部分就远大于装电梯的投入成本。老旧小区的居民不必再花数十万、上百万去另外购置电梯房。

二、加装电梯的可行性 据调研分析，我市不少多层住宅是可以加装电梯的。 1.技术并不复杂，有成熟的加装范例可借鉴； 2.占地小，每台约1.5平方米； 3.造价不高，约15-35万元/台/套； 4.工期短，一般3-5个月就可以完成一幢楼的改造。 三、面临主要问题 1.来自政府层面延缓推进的因素。电梯加装，涉及房管、土地、规划、住建、市场监管、安监等多个部门，需要共同参与联审，目前国家还没有一个统一的完善的办法，导致加装电梯审批流程时间长。简化审批程序，建立绿色通道，说说容易，具体实施太难。 2.来自业主层面的阻力。根据《物权法》规定，需2/3以上的业主同意，方可提出申请报批。然而老旧楼层居民，涉及电梯费用分摊、楼房安全，加装过程中的采光、噪音、顶楼空间受损，以及加装电梯之后电费、维护费分摊等等一系列问题，众口难调，导致加装电梯在申请初期就被扼杀。 四、有关对策建议 1.建议市政府尽快出台《我市既有多层加装电梯指导意见》。要进一步明确相关单位有关职责、审批流程、操作细则、费用减

已有多层住宅加装电梯的可行性设计研究方案

已有多层住宅加装电梯的 可行性研究

说明 多层住宅是我国居民的主体住房由于过去在技术和经济上的原因已建的多层住宅中尚有较多的遗留问题随着城市老龄人口的增长以及人们生活质量的提高居民出行在得到良好的陆地公共交通设施服务的同时也渴望得到便捷的垂直交通工具因此多层住 宅加装电梯问题是一个具有现实意义的研究课题 对已多层有住宅加装电梯是一个综合性的系统工程涉及到跨学科方面的知识本文主要从建筑结构知识电梯专业技术知识等范畴讨论了上海地区已有多层住宅的结构特点加装电梯的空间使用电梯技术支持以及加装项目的管理及融资等问题在文章的最后以钢结构形式的外加井道为例利用有限元的方法分析了中心导向双点悬挂无机房电梯在运行载荷和地震作用下的反应探 讨外加的井道对原有建筑物的附加载荷

第一章 绪论 1.1 已有住宅电梯配置概述 城市住宅建设涉及到千家万户的切身利益 国家根据国民经济发展水平的 可能和人民群众居住条件改善的需要 制定了不同的住宅建设标准 何时开始 设电梯是个居住标准的问题 各国的标准不同 在欧美一些国家 一般规定四 层以上设电梯 而前苏联 日本等国家规定六层起始设电梯 我国 1954 年建 筑设计规范中规定 居住房间在五层以上或最高层的楼板面高出地平线在 17 公尺以上时 应有电梯设备 1987 年 住宅建筑设计规范规定了七层(含七层) 以上应设电梯 但 10 多年来 全国除北京 上海严格执行规范外 很多城市仍 大量地出现七层 八层乃至九层 十层都不设电梯的住宅 这类住宅在使用上 极为不便 特别是对老 弱 残者上楼和搬运重物更为困难 在我国的住宅 设 计规范 GB50096-1999中再次明确规定 七层及以上住宅或住户入口层 楼面距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯[1] 依此标准计 算 如底层设高 4.50m 层高的商店或其它用房 以 2.8m 层高的住宅计算 2.80m 4 最高住户人口层楼面十 4.50m 十 0.30m 室内外高差=16m 也就是 说 上部的住宅只能作五层 可见安装电梯的标准在不断的提高 1.2 国外加装电梯的概况 在国外 以瑞典为例 在 1983 年就开始了一个十年政府规划 对约三十万 幢公寓进行修理 改造和更新[2] 瑞典大约有三百五十万幢住宅 居住着 800 多万人口 自从 1977 年后 瑞典制定了大楼的设计与改造规范 要求所有多层 住宅楼都要进行改造 如果楼层高于二层 都应提供电梯 瑞典政府和国会给 电梯的改造研究拨了特别基金款 成立改造电梯工作组 开始研究和实践工作 目标是推出即可靠又便宜的且适用于多层住宅加装的电梯 电梯工作组与居民 代表 残疾人 不同的权力机关 电梯制造商 大楼建筑商 住宅管理部门和 研究人员共同讨论研究 并通过多个前期工程的实践 提出了下列富有建设性 的意见 1当今研究的电梯技术和实际加装方法 应能使居民不为安装电梯而必须搬迁

指南 旧楼加装电梯成功案例

[指南]旧楼加装电梯成功案例 花园二街24号“明星楼”旧楼加装电梯工程终于完工啦～昨日(19日)，电梯外墙的棚架拆卸完毕，一座明亮大气的外墙电梯管道吸引着前来取经街坊们的目光。预计到9月份，老住户们就不用再为爬楼梯而头疼了。 探营:透明电梯管道方便采光 昨日(19日)，花园二街24号“明星楼”再次成为街坊们关注的对象，为期5个月的加装电梯工程终于完成了～记者前往工地，只见拆除棚架后透明的电梯管道在阳光下闪闪发光，工作人员正在做速度调试。“最迟下个月就可以使用啦～”住户李伯兴奋地说。

由于旧楼没有预留电梯间，“明星楼”加建的电梯间只能设在楼外，在两住户的阳台之间紧靠楼梯间。棚架拆除后, 最吸引眼球的就是透明的电梯间,“用透明玻璃做电梯间，是为了不影响原来楼梯的采光～”李伯说，因为住户基本都是老人，电梯运行时容易头晕，所以电梯还是选择不透光的。在每户的阳台靠近电梯一侧都准备开一个门。“如果把门开在楼梯间，就必须再步行半层，征集大家意见还是把门开在阳台上。” 据施工的师傅介绍，电梯电源已接通，经过一段时间的速度调试就可投入使用。 惊喜:加装电梯后楼价飙升 “6 楼的那户卖了50多万元～”来取经的街坊告诉记者，旧楼装了电梯后，不但方便了老年住户上下楼梯，还提升了房子本身的价值。“装电梯平均每户出3、4万元，但楼价就从原来30多万元升到50多万元～”新搬来的陈伯是东华里的拆迁户，他说选择“明星楼”很大原因也是因为有电梯，虽然20年的楼龄这个价钱有点贵，但住得舒适更重要。 负责牵头装电梯的何世仓老人介绍说，住户们已经协商订立出详细的住户使用电梯守则，电梯加装了智能刷卡系统，住户刷卡乘坐电梯，再根据刷卡次数的多少分摊电费。电梯建好后第一年电梯公司免费维护，第二年起每年需3000元维护和年检费用，这些费用由各住户平摊。希望:申请流程更简便 自从花园二街24 号“明星楼”审批通过的“破冰”之举后，禅城区先后再有9座旧楼进入审批流程，其中3座旧楼获得规划许可证，另有6座楼规划部门已基本同意他们出的图纸，但更多的老人还在观望。有街坊说出了难处，一是许多旧楼已经变成出租屋，要2/3的户主同意有难度;二是审批的过程比较复杂，要自己找设计单位出图纸，许多老人没有这个途径。回忆起申请的过程，何世仓老人非