SM20130312南宁市城中村改造项目工作说明书
谨呈：保利地产
南宁市城中村改造项目工作说明书
目录
一、世联地产/世联评估介绍 (1)
二、项目基本情况理解 (6)
三、世联可提供的服务内容 (8)
四、世联服务流程 (13)
五、专案团队架构及岗位职责 (14)
六、世联地产提供咨询服务的核心优势 (21)
七、世联顾问服务的质量保障方法 (25)
八、项目时间安排与收费 (28)
一、世联地产/世联评估介绍
世联地产介绍
公司概况
世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。
1993年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。
2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。
2006年，世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名员工。
2008年，世联地产旗下拥有超过24家分支机构，服务覆盖全中国100多座城市的600家海内外机构，超过3000名员工。
2009年，世联地产正式在A股市场上市。
迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。承担过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了《世联10年城市地产系列丛书》等几十部专著以及《地产评论》、《楼市中国》等行业刊物。
业务范围
顾问业务——全国范围内提供服务
世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问十年以来累计为中国100多个城市的1000多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。
估价业务——全国范围内提供服务
世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、工业、办公及住宅领域房地产估价服务。世联估价17年专业积累形成了强大的知识管理平台、EVS估价系统和资深专业技术团队，为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提供市场调查研究、项目投资、物业估价、土地招投标和房地产专业咨询等多元
化顾问式服务。我们致力于为客户发掘价值、降低成本、降低专业风险并实现客户的最大利益，解决房地产问题。务求以差异化产品响应市场，让更多的人享受真正的地产服务。
代理业务——珠三角及长三角、环渤海一级辐射范围内提供服务世联代理致力于在客户中间树立注重口碑，值得信赖的合作伙伴形象。凭借16年700多个项目的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。2012年，世联地产已在深圳、北京、上海、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山、天津等多个城市开发物业代理业务，代理销售金额超过2200亿元。
经纪业务——深圳范围内提供服务
“世联行”定位在高端客户市场，拥有大量高尚住宅、写字楼、商业项目资源，同时拥有大量国内外投资客户，跨国公司客户资源。世联行以准确的市场定位和策略，科学的团队管理方式，优质的服务形象和口碑脱颖于各大区域市场。
按揭业务——深圳范围内提供服务
世联发起成立了深圳第一家专业从事住房按揭贷款服务的机构——深圳市盛泽按揭代理有限公司。其汇聚了按揭代理、公证、评估、担保、保险等地产相关服务，整合了各地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势，为广大业主提供快捷、专业、低成本的“一站式”房地产贷款服务。
专业资质
国家建设部核准的房地产一级评估机构
中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位
中国土地估价师协会注册许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务
广东省估价师学会常务理事单位
广东省房地产业协会副会长单位
香港测量师学会会员单位
北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构
天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构
上海市房地产经纪行业协会会员单位
上海市房地产管理局核准的房地产评估机构
世联公司网址
世联地产：https://www.wendangku.net/doc/b43863973.html,
世联评估：https://www.wendangku.net/doc/b43863973.html,
世联主要出版物
--《地产市场解读》
--《估价师操作实务》
--《现代物业管理》
--《深圳房地产产权手册》
--《深圳楼宇买卖手册》
--《土地经济问题》
--《世联观察〃房地产游戏规则与生存环境》
--《前线故事》
--《认识》
--《在场》
-- 世联10年〃城市地产系列丛书之—《新都市主义〃CONDO与小户型》
-- 世联10年〃城市地产系列丛书之—《社区〃大盘出路》
-- 世联10年〃城市地产系列丛书之—《CBD〃写字楼与国际公寓》
-- 世联10年〃城市地产系列丛书之—《城界消失〃旅游地产》
-- 世联地产顾问丛书之—《规划的市场评价》
-- 世联地产顾问丛书之二《城市更新之市场模式》
-- 世联地产顾问丛书之三《联合开发〃城市运营的出路》
-- 世联地产顾问丛书之四《新城模式〃国际大都市发展实证案例》
-- 世联地产顾问丛书之五《公共住房浪潮〃国际模式与中国安居工程的对比研究》
世联荣誉
?_ 2007~2011中国房地产策划代理综合实力TOP10
?_ 2007中国房地产最佳综合服务品牌
?_ 2007中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10
?--2006年国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产T0P10研究组
2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10
?--2005年发证机构：世界品牌实验室
2005中国品牌年度大奖地产专业品牌TOP10
?--2005年《世界经理人》
中国100最佳雇主
?--中国地产AAA级信用企业
?-- 2004年3月深圳报业集团深圳晚报社
2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介
?-- 2004年9月中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003-2004年度中国〃深圳最具合作价值策划代理公司
?-- 2004年7月中国城市土地运营博览会
?2004中国地博会十大品牌地产顾问公司
世联评估介绍
世联评估是世联中国的子公司：
长期的专业积累形成了我们强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为政府、金融与投资机构、工商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估、可行性研究、土地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化评估服务。截至到2009年底，历年累计评估总值达10025亿元，累计评估规模逾11亿平方米。公司资质：国家建设部一级房地产评估机构中国土地估价师协会注册许可机构中国房地产估价师协会副会长单位
世联评估的服务体系：世联评估的竞争优势：
宏观立意服务全国除深圳总部外，在北京、上海、广州、天津、东莞各大城市均设有分公司，服务的城市遍布全国
16年经验积累丰厚16年房地产经验，历年累计评估总值达9092亿元，累计评估规模逾11亿平方米
流程控制质量保证
专业知识自身团队专业估价技术人员130多人，其中中级以上技术人员近50人，30多名中国注册房地产估价师和近20名中国注册土地估价师以三级评审制度保障项目的高质量完成，执委会制度实现
项目的全程流程控制
世联评估价值评估服务
评估咨询服务
咨询顾问服务
数据服务
金融机构不良资产处置评估咨询
楼宇按揭评估咨询
房地产开发项目开发贷款评估咨询
固定资产项目贷款评估咨询
经营性物业抵押贷款评估咨询
为企业前期投资决策提供支持
项目可行性研究
规划和建筑设计方案经济评价
项目土地取得策略研究
城市更新改造研究
原始数据系列
数据库系统系列
标准报告系列
旧改拆迁服务征地拆迁评估
拆迁审核
旧改拆迁咨询
抵押价值评估
核定市值
工商物业评估
保险理赔评估
抵押价值跟踪评估
二、项目基本情况理解
项目基本情况：
项目情况：本项目涉及南宁市东北部三个城中村改造，分别是东沟岭新区“中心区”，降桥村降桥坡一二组，鸡村三、九队，其改造规模和改造难度存在区别，我们首先要对三个城中村进行研究，然后按优劣排序提出最适合启动的项目。三个项目目前的大致情况为：
?东沟岭新区“中心区”：位于南宁市东北部，是以南梧大道、厢竹大道、狮山
公园以东围合形成的一个带状地块，项目规划总用地约1655亩，其中国有土地约209亩、集体土地约1446亩。其中1300多亩已经办理农用地转用手续，规划的文体中心用地197亩和行政办公用地中零星集体土地没有纳入储备，没有办理农用地转用手续。
?降桥村降桥坡一二组：位于兴宁区三塘镇昆仑大道高速路口以西200米处，
分为一组和二组两个村民小组，村民连片居住且相对集中。由于该坡大部分土地已被南宁市以及城区收储和征用，目前两个村民小组加起来仅剩余173亩土地未被征用，扣除安臵小区预留用地72亩、三产预留用地36亩之后，可出让土地约65亩，拆迁面积约27万平方米，涉及村民约165户，人口约600人。
?鸡村三、九队：位于南宁市东北面，属兴宁区朝阳街道办事处辖区，厢竹大
道以北，沙江河自北向南从其中穿过，汇入竹排冲，距市中心约4公里。村民住宅多以砖混结构楼房为主，多为4～6层，有少量砖木结构平房。经估算各类建（构）筑物面积约为28万平方米。各类建筑处于自发状态，缺乏整体规划，违章建筑大量存在，质量普遍较差。且楼房间距小，不符合建筑设计、消防等相关规范，存在各种安全隐患。
世联对于类似项目的理解:
必需对项目所在区域未来发展作出准确研判
从城市发展的角度去审视项目，从城市功能的完善去论证项目的发展。只有符合城市发展阶段，体现区域功能价值的物业类型，才具有较高的市场实现性。才能更加深入的进行市场分析，找出项目的市场机会点，针对性的提出项目发展策略，从而明确更新单元未来发展方向及其功能配比。
项目定位基于对市场现状及未来的准确把握
处理好与周边项目的竞合关系式项目的成败关键因素，面对市场竞争，找准市场机会点，作为项目的市场切入点，是项目未来成败的关键。而市场机会是不断变
化的，因此如何科学判断未来市场变化情况，综合考虑，最大程度的使物业满足未来市场变化情况，是类似项目研究的重点。
妥善处理各权利人之间的权益分配是项目成功实施的关键
城中村改造，必然涉及到众多权利人的利益，且涉及多种属性用地，科学界定各权利人之间的权益，根据项目规划条件，协调好各方权益分配，充分保障各权利方权益是项目顺利实施的关键。权益分配受土地权益、规划条件等多个因素影响，需明确界定各权利人应享受权益，通过科学客观的经济测算制定可行的补偿分配方案。
达成以上三个前提条件，结合成功/失败案例借鉴，准确把握项目定位及发展战略，同时保障项目顺利实施，实现项目的商业价值。
三、世联可提供的服务内容
报告名称：
《三个城中村优先启动项目筛选研究报告》
《XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告》《XXX城中村项目经济效益分析》
《XXX城中村项目补偿策略及补偿方案研究》
工作内容:
◆优先启动项目分析
◆项目本体分析
◆投资环境分析
◆市场机会分析
◆整体定位
◆经济效益分析
◆补偿安臵策略研究
第一阶段《三个城中村优先启动项目筛选研究报告》
一、项目概况分析
1.1 三个项目区位及区域概况，从宏观对比解析地块
1.2 三个项目交通、周边配套、规模，从中观对比解析地块
1.3 三个地块现状、项目资源价值分析，从微观对比解析地块
二、旧改政策解读
2.1 与本项目相关的南宁旧改政策解读
2.2 城中村旧改项目的操作难点分析
2.3 本项目改造应注意的环节分析
三、项目改造的难易程度分析
3.1 项目的拆迁规模分析
3.2 项目的产权复杂性分析
3.3 项目的拆迁难度分析
四、项目拆迁成本分析
4.1房屋补偿费
4.2 二次装修补偿费
4.3搬迁补助费
4.4 临时安臵补助费
4.5 停产停业补偿费
4.6 不可预见费
4.7 提前搬迁奖励金
4.8 其他经费
五、优先启动项目建议
5.1 综合对比三个项目指标
5.2 优先启动项目建议
筛选出优先启动的项目后，针对项目本身，对其进行整体定位等阶段研究第二阶段《XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告》
一、项目解析
1.1项目概况
?项目区位及区域概况，从宏观解析地块
?项目交通、周边配套、规模，从中观解析地块
?地块现状、项目资源价值分析，从微观解析地块
1.2项目属性界定
二、项目投资环境及专项市场分析
2.1本章主要分析结论
2.2 南宁旧改相关政策解读
2.3片区投资环境分析
?南宁市宏观经济分析
?南宁房地产市场发展概况及趋势研判
?区域房地产市场发展特征及趋势研判
?项目周边房地产市场发展概况
2.4片区房地产市场专项分析
?片区住宅物业市场分析
a.区域住宅市场现状
b.区域住宅市场主流客户分析
c.未来区域住宅市场发展趋势
d.典型在售或待售楼盘分析
?片区商业物业市场分析
a.区域商业需求与供应
b.区域内主要商业形态和未来商业发展趋势
?片区酒店物业市场分析
a.主要酒店档次
b. 入住率及房价
?片区办公物业市场分析
2.5竞争性项目分析
?区域典型物业选取
?案例分析（包括案例的物业配比、功能布局等分析）
a.价值定位
b.产品类型
c.客户群
d.购买驱动因素
?案例借鉴
?项目适宜发展的方向判定
三、项目整体定位
3.1项目SWOT分析
3.2 类似项目价值发展研究
3.3 项目容积率的建议范围
3.3项目整体定位
?产品整体定位
?各类物业规模配比建议
?产品定位（档次，外立面形象，建筑物高度等）
?客户定位
?价格定位
第三阶段《XXX城中村项目经济效益分析》（含可行性分析）
一、项目综合效益评估（不同容积率下的各方案）
1.1本章主要分析结论
1.2 本项目拟采用的开发模式建议
1.3效益评估前提
1.4 项目总投资分析
1.4.1 项目应缴地价计算
?地价测算的政策和相关依据
?地价测算所选用的方法
?地价测算的结果
1.4.2 现有物业拆迁补偿成本计算
1.4.3 项目建筑成本计算
1.4.4 总投资资金来源筹措
1.5经济效益评估
?销售及经营收入测定
?财务与敏感性分析
1.6基于经济分析的方案评价
?经济评价说明
?项目总投资分析
?现金流量分析
?项目财务指标情况
?项目抗风险能力分析
二、项目可行性研究结论及建议
1.1拟建方案的结论性意见
1.2 项目规划指标建议
1.3项目主要问题的解决办法和建议
?项目存在的主要问题
?建议
1.4项目风险及防范建议
?项目风险
?风险防范建议
附表
主要包括成本估算、投资计划、销售收入与经营税金及附加估算、项目资金来源与运用、项目损益及利润分配估算表、现金流量表、敏感性分析表等。
第四阶段《XXX城中村项目补偿策略及补偿方案研究》
一、项目概况
1.1 项目现状房地产属性分类
1.2 项目用地现状分析
1.3 项目定位及规划指标
二、项目房地产权益现状
2.1 项目现状建筑权属状况
2.2 项目土地权属状况
三、项目各权利人房地产权益测算
3.1 项目各类属性房地产价值分析
3.2 项目各类属性土地价值分析
3.3 项目各类属性土地更新改造价值分析
四、项目补偿安臵策略及补偿方案建议
4.1 项目土地开发价值分析
4.2 项目补偿安臵方式选择分析
4.3 类似项目补偿案例
4.4 项目补偿策略及补偿方案建议
4.5 项目安臵房需求及安臵意愿分析
4.6 项目安臵方案建议
?项目安臵区选择建议
?项目安臵补偿物业建议
?项目安臵房户型建议
其他项目服务
?房地产确权协助
?拆迁谈判协助
?拆迁房地产价值评估
?安臵房分配方案及实施
我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议。
四、世联服务流程
五、专案团队架构及岗位职责
专案团队架构及岗位职责
本项目的咨询工作团队将由项目执行委员会与项目组成员共同组成，咨询工作人员介绍及工作职责划分如下：项目执行委员会介绍
a.项目执行委员会成员：
罗守坤世联评估执行董事
李娜世联评估总经理
孙绮世联策略总经理
王宜强世联评估北京区域中心总经理；
曹亚琨世联评估上海区域中心总经理；
李欣世联评估总估价师
b.项目执行委员会职责：
公司资源调配
咨询报告评审
服务品质监督
本项目专案
组主要成员
介绍成员
职位学历/资质
陈颖昭事业部总经理英国诺桑比亚大学房地产管理硕士
钟伟鹏项目经理广东商学院金融学学士梁红玲高级咨询顾问湖南大学规划学硕士
张小平咨询顾问南昌大学经济学硕士
赵振津咨询顾问上海理工大学经济学硕士张佳助理咨询顾问上海财经大学管理学硕士