谁越来越不懂经济房价没有最高只有更高()

房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。

城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与同步，即每年到，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。

年广义货币增加了，同年名义仅增长。

用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。

就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。

收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。

请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。

反正纸上印了毛主席的像，用它就可买元的东西。

随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。

发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。

能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？ 再看供给方。

对短期供给影响最大的有两件事，年的宏观紧缩和年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致年的供应不足。

谁也没有料到，年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。

货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

有人说年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。

早在、年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。

决策层挂帅，迟迟不动。

到年之交，眼看通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料下半年赶上金融危机，于是又来了个度的大转弯。

宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。

因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。

楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。

随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。

开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。

为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。

这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。

在现行政策下，土地供应已被封顶，“亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。

若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。

在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。

买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。

既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。

银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。

如果政府这时再宣布放弃“亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。

居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。 现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。 谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。

要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。

紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

土地供应更是万万不能放，据说农地若少于亿亩，就无法保障中国的粮食安全。

这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。

在年多年前的计划体制下，耕地比今天多因城镇和工业占地少，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。

到年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。

可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

改革开放之后的年到年，我国小麦亩产增加了，农业劳动生产率提高了。

在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

政府控制土地供应的真正原因是财政。

近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。

开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。

地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。 在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。

除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？ 货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？ 家主营业务非地产的央企退出地产市场。

但是别忘了，家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。

国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。

这些造就地王的体制性原因，并未因家的退出而改变。

此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

改革土地招拍挂制度。

土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？ 对捂地的开发商“动真格儿的”。

问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和都没好处。

投鼠忌器。

出台物业税。

这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？ 结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在年破了。

美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在年破了。

《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的宴席”。

新制度经济学重点总结

1新制度经济学与新古典经济学的关系：新制度经济学利用新古典经济学的理论和方法去分析问题。 2马克思的制度分析与新制度经济学的关系：马克思的科学方法论对新制度经济学的影响。马克思注重制度分析并吧制度作为社会经济发展的一种内生变量。马克思历史唯物主义框架对新制度经济学体系的产生有重要影响。 3制度分析的三种方法：①科斯，诺思的交易成本方法②布坎南托利森，塔洛克的寻租方法③奥尔森的分利集团方法。 4人类行为分析的假定：①科斯指出，当代制度经济学应该从人的实际出来研究人。人类行为动机是双重的，一方面人们追求财富最大化，另一方面人们又追求非财富最大化，人类历史上制度创新的过程，实际上就是人类双重动机均衡的结果。②第二个假定涉及人与环境的关系，即有限理性。人的有限理性包括：一是环境是复杂的，在非个人交换形式中由于参加者很多，同一项交易很少重复进行，人们面临的是一个复杂的，不确定的世界，而且交易越多，人不确定性就越大，信息越不完全。二是人对环境的计算能力和认识能力有限的，人不肯能无所不知。③威廉姆森把理性分为三个层析一是强理性，即预期收益最大化，二是弱理性，即有组织的理性，三是中等理性，介于以上二者之间。 5交易费用存在的原因：一是人的因素：①有限理性②机会主义。二是与特定有关的交易因素：①资产专用性②交易的不确定性③交易频率。三是交易的市场环境因素，指潜在的交易对手的数量。 6总量交易与每笔交易的交易费用的变化趋势： 7产权的功能：产权不是一项权利，而是一组权利，产权并不意味着享有者可以为所欲为，他必须在法律允许的范围内行驶其权利，现代市场经济中的各项交易实质上都是产权交易。①外部性较大地内在化②激励和约束③资源配置 8科斯定理：①如果交易费用为零，不管初始权利如何配置，自由交易都会达到资源的最有利状态②在正常交易费用情况下，不同的权利界定会带来资源配置的不同效率③在正常交易的情况下，产权的清晰界定将有助于降低人们在交易过程中成本，改进经济效率。 9企业制度的三种组织行形式：①业主制。②合伙制。③现代公司制 10现代企业的产权结构存在什么问题？如何解决？①现代公司的产权结构：股份公司不同于业主制和合伙制的最主要差异在两方面一是所有权归属是典型的集体所有，即股权（所有权）结构分散化二是企业所有权和控制权的分离。②现代公司面临的问题：1股份公司通常存在两个层次的委托代理关系，股东与董事会之间，董事会与经理之间，以及三种不同的角色承担风险的所有者，发挥战略决策作用的董事会，执行和承担经营管理的总经理及高级管理层。2股份公司中经营者与所有者目标分离问题解决：两种途径①激励（年薪制经营者股票期权制度，管理层收购）②约束-公司治理（内部通过设计科学的法人治理结构，将形成相互配合，协调制衡的机制。外部：外部力量对企业管理行为的监督） 11公用地悲剧：公共资源的自由使用会毁灭所有的公共资源。实质上是产权界定不清情况下每个人都想追求个人利益的最大化而出现的集体悲剧 12寻租带来的社会经济影响：一是把企业家引导到非生产性活动中，从而大大降低了一国科技竞争力二是产生了寻租成本，导致社会资源的无谓损失。（寻租社会成本;①为获取和保持垄断权，寻租者所进行的努力和支持，即这些企业和个人向政府开展各种各种游说活动的支持费用，包括人力物力和财力②政治创租所需的费用，即政府官员为获得潜在垄断者的支出或对这种支出所作反应的努力。③寻租造成的垄断和资源配置的扭曲，也是种社会福利的净损失）三是把社会精英集中到非生产性活动中，大大降低了一国未来的竞争实力 13为什么少数人的利益集团一般处于有利地位：大集团由于成本难以分担，个人贡献难以监察而造成的普遍搭便车行为阻止了集体行动的实现。小集团容易实现集体行动，一是成员数量少，相互之间易于监督，而且个人的行动对实现集体收益影响明显，有利于克服搭便车的行为。二是因为成员人数少，联系机密，社会激励与社会压力能有效控制搭便车行为，三是成员人数少，较之实现的集团总利益，集团的总成本更小，个人在集团收益所占的份额可能大到足以弥补由他个人提供全部集体收益所付出的成本，从而激

高房价及其危害

高房价的危害 高房价产生的原因1供求关系的影响人口多, 耕地不足.2分税制3宏观经济的影响稳定增长的宏观预期4金融因素5长期的货币流动性过剩、资金不够6低利率7进出口顺差、银行存贷差8人民币升值，资产重新定价9腐败10产权不清, 一个项目地块集中了多产权单位的居民拆迁难度相当高。11投资渠道少12与户口的关系笼统解决方法用和平方式合并(吸纳)一个人少耕地多的国家,就可以降低房价,解决中国的住房问题. 十大危害 一、家庭负担，包袱沉重 “鸟有鸟巢，鸡有鸡棚”，作为万物之灵的人，总得有个窝，房价最高，也得咬紧牙关，收紧裤带去买。这是当前许多工薪阶层买房的现状。房是买了，包袱也就由此背上了，使原来一个或两个，甚至更多的轻轻松松的自由人，从此变成了仅有”死资产”，没有消费力，身负重担的“房奴”。要到什么时候能够轻装上阵，少则十年、二十年，多则这就难说了，有的可能从此翻不了身。可见高房价，害人之苦。 二、消费结构，严重扭曲 柴、米、油、盐、酱、醋、茶，或说衣、食、住、行、文、教、医，每个家庭的消费，需有一个合理的结构，才能使每个家庭成员过上幸福的生后，得到全面的发展。可一旦全家竭全部之积蓄，统统投到房屋这一件上，其他什么衣食行……，或说文教医……只能少顾，甚至无法顾上了。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中三分之一，最多不能超过二分之一。而我国在高房价面前，一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，至使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。 三、银行信贷，千钧一发 在房产市场中，银行起着双重的作用：一边贷丶款给房产开发商，使他们能租地建房；另一边贷丶款给购房者，使他们能有条件购房。开发商卖掉了房，把钱还给银行，使银行再有钱贷给购房者，这样就完成了由钱到房、再由房到钱的一个循环。这个循环能否顺利和可持续地不断进行下去，关键是两条：一是购房者能否按期还款，如果购房者不能按期还款，银行就会出现资金链断裂；二是开发商建了房，能否按预期卖掉，如卖不掉，开发商就无法按期向银行还贷，银行资金链也会随之断裂。两种情况，一个焦点，其中起决定作用的是消费者是否有钱购房，己购房者是否能桉期还贷。在正常房价情况下，这是没有问题的。何谓正常房价？据国际上有关权威部门测算：住房价格与家庭年收入比例比较合理，如美国的比例为4倍，日丶本为8倍，新加坡为5-8倍，我国香港为8倍左右。这种比例，表明购房者具有还贷能力，银行就不会有风险，房产市场也能持续进行。我国现在的情况如何？据《上海证券报》2009年12月18日一文《高房价危害性己远超想像》中揭示：一些城市房价收入比，己超过20倍。其实，这还是算低了的。这就隐藏着极大的风险，只要广大工薪劳动者无力买房，房产开发商就会卖不掉房；己购房者无力按时还贷，两股危机全向银行袭来，银行就会难以抵挡。这不是抽象理论分析，而是银行面临千钧一发的现实反映。 四、储蓄资金，由活变死 城乡人民的银行储蓄，本应是具有充分活力的资金。城乡人民根据生活需要，可以随时取用。工商企业需要资金，随时可以向银行贷丶款。资金活的标志，就是流得快，转得动。但如果把大量储蓄资金投入房产市场以后(适量投入是可以的和必要的)，情况就会发生变化。房产不是即时消费商品，而是耐用中特殊商品，一般使用寿命至少在五十年、甚至上百年左右。因而房贷还款时间特长，十年、二十年、甚至在三十年左右。如果房贷资金适度，

《新制度经济学》考试复习大纲

《新制度经济学》考试复习大纲 第一章：导论 1．新制度经济学的三个假定：①人的动机是双重的：一方面追求财富最大化，另一方面又追求非财富最大化；②有限理性，人是想把事情做到最好，但人的智力确实有种有限的稀缺资源；③第三个假定是人的机会主义倾向，即人具有随机应变、投机取巧、为自己谋取更大利益的行为倾向。 2．新制度经济学主要研究一下问题：（1）制度的构成和制度的起源；（2）制度变迁和制度创新，包括制度需求与制度供给；（3）制度、产权与国家理论；（4）制度与经济发展的相互关系。自科斯以后，交易费用是新制度经济学的另一个非常重要的元素。在新制度经济学的核心里，到处可以看到制度、交易成本和经济成果之间的相互作用。 第二章：交易费用 3．交易费用的概念：交易费用被认为是使用价格机制的代价。为了执行一项市场交易，有必要发现和谁交易、告诉人们自己愿意交易以及交易条件是什么，要进行谈判、讨价还价、拟定契约、实施监督以保证契约的条约得以履行，在成功地进行一项交易之前，要花代价做这些事前的工作，这就是交易费用。 4．交易费用存在的原因：交易费用的存在取决于三个因素，受到限制的理性思考、机会主义以及资产专用性。 5．交易费用分为两类：一是由制度或体制的差异引起的交易费用。一是由测量商品或劳务的标准及技术变化引起的交易费用。

6．交易费用理论的基本观点：（1）市场和企业是相互替代而不是相同的交易机制，因而企业可以代替市场实现交易。（2）企业取代市场实现交易有可能减少交易的费用。（3）市场交易费用的存在决定了企业的存在。（4）企业在内化市场交易的同时产生额外管理费用。（5）现代交易费用理论认为交易费用的存在及企业节省交易费用的努力是资本主义企业结构演变的惟一动力。 第三章：产权 7．产权的定义：产权是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排决定了每个人相对于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或者承担不遵守这种关系的成本。 8．产权的分类：从产权的形式上来看，主要有共有制和私有制之分。9．产权的特征：（1）产权的完备性与残缺性；（2）产权的排他性与非排他性；（3）产权的明晰性与模糊性；（4）产权的实物性与价值性；（5）产权的可分割性、可分离性与可转让性；（6）产权的延续性与稳定性。10．科斯定理的两个层次：第一个层次，如果交易费用为零，不管初始权利如何配臵，自由交易都会达到资源的最优利用状态，这也被称为“科斯中性定理”；第二个层次，在正常交易费用的情况下，法律在决定资源如何利用方面起着极为重要的作用，被称之为“科斯定理”。 第四章：制度

房价下跌对中国经济的影响分析

房价下跌对中国经济的影响分析 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是中国经济的支柱产业，房地产的发展能够推动相关产业的发展，带动就业人数的增加，对GDP的增长具有很强的拉动作用。但是近期以来房地产投资有了较大幅度的下降，房价也有所回落，这到底是福是祸，对中国经济又有怎样的影响？通过分析房价下跌的影响，提出了相关的应对策略。 标签：房价下跌；影响；对策 1 中国房地产市场现状 近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。 2 房价下跌对中国经济的影响 房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。 但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月 第４７卷第２期 西北师大学报（社会科学版） ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ） Ｍａｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ＮＯ．２ 高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角 张振华 （南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１） ［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。 ［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５ 一、高房价的三种经济解释视角 （一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一 苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。 苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３） 由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。 然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。 （二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。 ［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６ 万方数据

新制度经济学_知识点复习题

《新制度经济学》复习题 第一章 概念： 制度（诺思）:包括人类设计出来的用以型塑人们相互交往的所有约束 新制度经济学:就是用经济学的方法研究制度的经济学. 正式规则（制度）:正式制度也叫正式规则，它是指人们（主要是政府、国家或统治者）有意识创造的一系列政策法规。正式制度包括政治规则、经济规则和契约。它们是一种等级结构，从宪法到成文法与普通法，再到明确的细则，最后到个别契约，它们共同约束着人们的行为。 非正式规则(制度): ;非正式制度也叫非正式规则，它是人们在长期的交往中无意识形成的，具有持久的生命力，并构成代代相传的文化的一部分。 重要问题： 新制度经济学的研究对象是什么？ 研究人、制度与经济活动以及它们之间的相互关系 新制度经济学与新古典经济学的区别是什么？ 放弃完全信息假设、完全理性假设和确定性，继承稳定性偏好、理性选择和均衡分析。新制度经济学修改了新古典理论生产函数，把制度作为影响生产的主要因素之一 第二章 概念： 理性:在新古典经济学的视阈里，理性就是每个经济主体都能遵循趋利避害原则，通过成本—收益的边际分析，经过深思熟虑后对其所面临的所有机会和手段进行最优化选择。 有限理性:是指那种把决策者在认识方面的局限性考虑在内的合理选择——包括知识和计算能力两方面的局限性，它非常关心的是实际的决策过程怎样最终影响作出的决策。 重要问题： 新制度经济学对人类行为分析的假定有哪些？ （1）是指那种把决策者在认识方面的局限性考虑在内的合理选择——包括知识和计算能力两方面的局限性，它非常关心的是实际的决策过程怎样最终影响作出的决策。 （2）有限理性 （3）机会主义倾向 如何理解制度与人类行为的关系？ （1）制度塑造个人，能扩展人的有限理性 （2）个人塑造制度，人性的演变影响着制度变迁的方向。 第三章 概念： 社会资本:主要指社会联系或网络、准则以及信任，社会资本的主要特征是它促进了协会成员相互利益的协调与合作，并最终能对经济绩效产生作用。 合作剩余:社会主体之间形成合作、建立产权制度时的总产出与不合作时总产出之间有一个差额，也就是制度的红利。 囚徒困境:在“囚徒困境”的游戏中，有两个对策者，他们可以有两个选择；合作或背叛,每个

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

根据微观经济学理论分析台州房价问题

根据微观经济学理论分析房价问题 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和垄断理论三个方面来分析房价问题。 关键词：房价供需消费者垄断理论 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。居民人均居 住面积与其它地区尤其是发达地区的人均居住面积相比，仍存 在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构 不合理的问题，存在空置。空置一方面表明房屋未被使用，另 一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方 面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置 也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时 刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主 且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋 的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖 方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为 销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增 加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销 售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，

空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供 应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。 但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基 础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。 3.经济发展水平影响房价。一方面，随着经济持续快速健康发展， 城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大

制度经济学知识点

交易成本（科斯《企业的性质》提出） 价格机制的运行并非没有成本（科斯） 一、交易费用的内涵 产权经济学的观点： 交易费用：指与转让、获取和保护产权有关的成本。 二、交易费用的成因 有限理性：主观上追求理性，但客观上只能有限地做到这一点的行为特征。 机会主义：经济人会以狡黠的方式追求自身的利益，随机应变，投机取巧，有目的、有策略的利用信息。 此时，怎样采取措施遏止机会主义也就有了经济意义，当然同时也带来了新的成本。 资产专用性：是用来描述资产的可调配性的，是指在不牺牲其生产经营价值的条件下，某项资产能够被重新配置于其他替代用途或是被替代使用者重新调配使用的程度。 资产专用性划分为五类：地理区位的专用性、人力资产的专用性、物理资产专用性、完全为特定协约服务的资产以及名牌商标资产的专用性。 与交易相关的资产的专用性越强，则交易关系的持续性就越重要 交易的不确定性：当交易过程中的不确定性很高时，交易双方对未来可能发生的事件就无法预期到，因而也就很难把未来的可能事件写入合约中。 交易频率：专用的治理结构需要成本，因此，必须有足够多的交易频率才能够回购投资成本。 三、应用：交易费用与企业规模 企业规模会达到这样的一点：在企业内部组织一笔额外交易的成本等于在市场上完成这笔交

易所需的成本，或者等于由另一企业中组织同样交易的成本。 哪些因素会导致企业规模变化 原因一：管理的成本变化 原因二：市场交易的成本变化 纵向一体化：指企业将许多纵向生产阶段之一内化为企业的一部分。 交易费用问世前：技术决定论和市场缺陷论 从交易费用的角度来解释纵向联合现象，认为纵向联合的基本动力仍是现有的和潜在的交易费用。资产专用性越高，市场交易的潜在费用越大，纵向联合的可能性就越大。 实施纵向一体化战略的动因 产业环境动因：供应商议价能力 产业环境动因：购买者的议价能力 实施纵向一体化战略的路径

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态

新制度经济学部分名词解释和简答

新制度经济学 第一章绪论 名词解释 新制度经济学：是以经济学方法研究制度的构成、运行、演进及其影响的经济学。 机会主义行为：是指人具有随机应变、投机取巧、为自己谋取更大利益的行为。 不完全理论理性：诺思认为，人的理性不完全的含义：一是环境是复杂的，在经济活动交易中，人们面临的是一个复杂的、不确定的世界，而且交易越多，不确定性就越大，信息也就越不完全。二是人对环境的计算能力和认识能力是有限的，人不可能无所不知。 单选 BBBCDCB 简答题 1、新制度经济学是怎样产生的？ 1937年科斯的《企业的性质》一文首次“发现”了交易费用，为新制度经济学的产生奠定了坚实的基础。 1960年科斯的《社会成本问题》一文提出了著名的“科斯定理”，揭示了制度对资源配置的重要意义，标志着新制度经济学的形成。 2、新制度经济学研究对象是什么？ NIE是以经济学方法研究制度的构成、运行、演进及其影响的经济学。 (1) NIE对制度的构成、运行、演进及其影响的研究所使用的是“经济学”方法。 (2) NIE重点研究的是“制度的构成、运行、演进及其影响”。NIE不仅要对所有制度的构成、运行、演进及其影响的共性进行深入的研究，而且十分关注经济生活中对经济绩效至关重要的一些具体制度（如产权、契约、企业、国家等）的构成、运行、演进及其影响。 5、新制度经济学对新古典经济学关于人的行为假设有何修证和扩展？ （1）对经济人假设的扩展——人既有利己主义的一面，也有利他主义的一面 （2）从合理利己到机会主义行为及诚信假设的提出 （3）从完全理性到不完全理性的行为假设 7、新制度经济学与新古典经济学有什么联系？ A 新制度经济学坚持新古典经济学个人理性主义前提下的均衡分析框架，坚持偏好、技术、禀赋三大结构，坚持完全竞争的工具性假设。 B 引入交易成本范畴，拓展新古典经济学的分析框架。 C 运用传统的成本—收益分析方法对经济制度作局不能均衡分析和比较静态分析，以效率为标准，解释制度产生的原因及其变迁根据。 概括为：新制度经济学利用新古典经济学的理论和方法去分析制度问题，但是这种利用并不是一种简单的、照搬式的应用，而是一种修正、有发展的运用。 威廉姆森指出：“新制度经济学家认为，他们正在做的乃是对常规分析的补充，而不是对它的取代”。 8、新制度经济学与旧制度经济学是什么关系？ 差别：价值判断标准不一样、研究对象的把握不同、对新古典经济学的态度不同、在理论一般性方面的区别 创新：分析方法上的创新、理论体系上的创新、基本理论范畴上的创新、研究领域方面的创新 关系：新制度与旧制度经济学是两种完全不同的研究纲领，有着各不同的硬核和保护带，他们之间不存在“修正”关系。虽然新制度经济学与旧制度经济学有着相同的研究对象——

星光小论文——中国房价对经济的影响

关于中国房价对中国经济影响的分析与研究 能源与环境工程学院 2009013班万雪吟 摘要：当前房价居高不下，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。本文主要通过研究由中国的高房价引发的种种问题以及现象，观察其目前对中国经济产生的影响，得到中国房价在未来对中国经济乃至世界经济的宏观影响，最终提出一些浅显的解决办法，本文主要运用商品经济学，西方经济学的理论与知识，对当前房价做简要分析。 关键词：房价虚高中国经济通货膨胀负面影响 （以下斜体下划线为引用） 改革开放以来，随着中国经济的飞速发展，房地产市场化开发的逐渐深入，住房需求的增多和购买力的加强，使得房地产市场欣欣向荣，在拉动经济增长的同时，也使得房价居高不下，尽管现在房地产开发商在户型，配套，环境规划，物业管理，卫生等方面相较于以前有不少的提高，但这并不是房价能够节节攀升且居高不下的理由，高房价的出现，是有更加深层次的原因的。而在这个非理性现状出现之后，也必然会导致更多严重的后果。 1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。 2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得

论房价对人们生活的影响

论房价对人们生活的影响 “居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民住房消费，成为制约扩大内需的重要因素。 作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅连接着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费。快速上涨的房价，损害的是需要买房的普通老百姓的利益。从当前我国的宏观经济实际看，高房价是弊大于利，主要表现在以下几个方面：高房价易滋生资产泡沫。而且，高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让许多人沦为房奴，经常是“三代”甚至“四代”人才能买得起一套房。在沉重的房贷压力下，人们不敢消费，不敢换工作，甚至不敢结婚，不敢生育子女；而是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，人们不敢消费。高房价还会带来盲目和过度投资，使得人们在教育和医疗等方面的资金减少，不利于人们的身心健康。 形成高房价的原因主要有以下几点： （1）总体需求呈旺盛趋势 ,随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨.

（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动,人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。我国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力向中心城市流动，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 （3）住房供应结构的不合理 ,国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。 （4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占

房地产对我国实体经济的影响

房地产对我国实体经济的影响

具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

影响房价的因素与意义

探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。

由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额

江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/bf4134180.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为