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2015易居研究3月刊

行业多项指标“跳水”，年内有望迎来复苏

一、政府工作报告提振房地产业，地方政策积极响应

3月5日在第十二届全国人民代表大会第三次会议上，李克强总理代表国务院，向大会报告政府工作，并对2015年工作做出总体部署。对于房地产业，重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点，进一步提振了房地产业，楼市复苏迎来利好。从地方房地产政策来看，近期各地动作频出，包括北京、哈尔滨、武汉、济南等地出台公积金“新政”，从多角度放宽公积金贷款限制；福州、绍兴、杭州、四川省等地出台取消限购、鼓励购房等相关政策。

二、1-2月四大行业供应指标整体低迷

根据国家统计局公布的房地产行业数据，1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点；房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；房地产开发企业房屋新开工面积13744万平方米，同比下降17.7%；房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%。

三、1-2月商品房销售量同比继续回落

1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前两月仍旧处于负增长区间，而且跌幅进一步加大。总体而言，由于行业持续调整，购房者大多仍处于观望态势，市场并未明显复苏。

四、2月70城房价受春节因素影响依然下跌

2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.5%，相比1月份并没有变化。同比跌幅6.0%，目前已出现连续六个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比1月份的水平增加了0.7个百分点。

国内经济稳中趋缓，结构转型势在必行

今年前两个月的统计数据显示，我国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指

标有所回落。其中内需疲弱是工业增加值增速大幅下滑的关键，同时实际利率居高不下，拖累固定资产投资增速大幅下滑。在目前经济下行压力加大的形势下，货币政策应继续保持宽松，财政政策也应积极加大稳增长力度。

从经济先行指标PMI的走势看，2月中国制造业采购经理指数（PMI）为49.9%，虽然仍位于50%的枯荣线下方，但比1月微升了0.1个百分点，结束了连续4个月下滑的态势。表明我国经济走势有望逐渐筑底趋稳。

从物价角度看，2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，环比上涨1.2%。2月份CPI同比涨幅扩大的原因一是环比上涨较多；二是今年和去年春节错月，2月份的对比基数相对较低。

从消费角度看，1-2月份，社会消费品零售总额47993亿元，同比名义增长10.7%。尽管增速比上年全年有所回落，但扣除价格因素，实际增长11.0%，比上年全年加快0.1个百分点，显示消费发展势头较好。

从工业增速看，1-2月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，比2014年12月份回落1.1个百分点；而6.8%的增速是继2008年12月以来，6年多的新低。从环比看，2月份比上月增长0.45%。工业增加值同比增幅的回落，显示结构性调整势在必行。分行业看，1-2月份，41个大类行业中有40个行业增加值保持同比增长；分地区看，1-2月份，东部地区增加值同比增长7.4%，中部地区增长8.4%，西部地区增长8.0%，东北地区下降0.6%。

从投资增速看，1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）34477亿元，同比名义增长13.9%。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长1.03%。固定资产投资受制造业产能过剩和房地产市场调整影响增速持续回落。

2月末，广义货币(M2)余额125.74万亿元，同比增长12.5%，增速比上月末高1.7个百分点，比去年同期低0.8个百分点，增速为四个月来新高。2月新增人民币贷款1.02万亿元，远高于预期中值7500亿元。2月社会融资规模增量为1.35万亿元人民币，比上年同期多4608亿元。

我国住房市场“双体系”的经济学分析

-----以上海市为例的实证研究

李然1张永岳2

编者按：本文是上海社会科学基金项目《新型城镇化进程中上海市住房“双体系”研究—基于效率与公平的视角》（编号：2013BJB010）的阶段性成果。本文在对我国住房双体系的成因及理论概述基础上，从经济学角度揭示了住房双体系的非瓦尔拉斯均衡态，并结合国外发达国家和我国香港地区的实践研究了住房双体系市场的核心问题。在此基础上，本文以上海为例对我国住房双体系市场的现状进行了研究，并进一步结合所存在的问题，提出了促进我国住房市场健康发展的对策和建议。

关键词：住房市场双体系对策建议

双体系是指除了按供求关系调整的市场价格外，有些重要物资，用特定的、低于市场价格的指令性计划提供给指定企业。住房市场的双体系，即“保障+市场”并行模式，是

对住房的供应和价格实行双体系，即对一部分住房供应和价格实行市场化自由定价，国家只收一定的房地产税；而对另一部分社会保障性住房，进行严格控制，确保价格的合理和稳定，以满足特殊群体的住房需求。住房市场双体系普遍存在于发达国家和地区的经济体系中，区别在于主要由市场主导还是由政府主导。我国的住房市场双体系是经济转型时期的产物，对于民生的稳定和产业的发展具有重要意义，也是建立房地产宏观调控长效机制的重要内容。

一、住房市场双体系的经济学内涵

广泛的政府参与程度和市场发展的多目标性，决定了我国的住房市场运行的复杂性。在这个市场中，政府、企业、住房消费者是市场运行的主体。住房消费群体的差别决定了住房市场产品的差异性，其中政府通过对土地、资金、政策等生产资料供给的规划来影响住房市场的产品供给。由于这一市场上住房产品的价格除了由市场供求决定，还有部分住

1李然，上海易居房地产研究院博士

2张永岳，上海易居房地产研究院院长

房产品由政府统一限价或对交易行为进行限制；同时，由于政府对生产资料的控制，这一市场的供给也不完全依据市场信息。因此该市场的运行中不能形成一般均衡时的均衡价格和均衡产量，即不能形成瓦尔拉斯均衡，而只能使供求双方在偏离瓦尔拉斯均衡的适当位置上的均衡，而是一种短期的不稳定的动态的均衡。

住宅产品的稀缺性和投资属性决定了，在完全市场机制的调节下，往往造成社会福利的不均衡。因此，政府从社会福利最大化的角度对于住宅市场的监管，使得住房市场存在一定的限制性。住房市场的均衡由政府的规范性目标决定，而不再由供求双方来决定。在此情况下，政府的规制制度是政府限制市场行为的主要手段，它是相对于市场经济制度而存在的一种制度，包括政府的财政政策、货币政策和相关立法等。政府政策与市场现状的时间差、政府行为边界的模糊性、政策的经济合理性和政策执行者与政策受众之间的信息不对称，往往导致住宅市场的失灵。

在政府的监管下，住房市场不再以市场效率最大化为目标。政府通过行政手段或指令性计划直接干预住宅市场。以土地规划为例，在土地国有的情况下，如果我们假定整个社会的住宅总需求用D 表示，住宅供给面积用S 表示，那么土地供给与住宅面积有关。不妨设一个社会总的土地量为L ，并分为两部分，一部分是不可用做住房供给的土地资源，如农田、沙漠、旅游资源等计为0L ，则整个社会可用于住房建设的土地资源为0L L -。由于划拨的用于住房建设的土地资源增加，相应的可供给的住宅面积上升,因此有

[]000(0,),l S a bl l L ????=??-+????

每21m 的住宅的价格为0p ，总价格为0z p S p =?，由需求、供给法则知'()0,()0z Z D p S p '<>；又住宅供给面积S 与土地划拨面0L L -同向变化0()0S L L '->，因此土地划拨0L L -与价格z p 存在正相关的关系，进一步土地需求D 和0L L -反向变化，因此住宅市场上的供求关系见图1。

图1 住宅市场上的供求关系

在B 点以后只会带来房价的上升，在A 点处于均衡，此时住宅面积为SA ，单位房价为A p ，在这一时刻，购买SA 单位的住房需要A SA p ?的货币，若居民收入为y （包含工资、资产等），只有()A y SA p ≥?时，居民才有能力购买，而收入低于该水平的居民的住房问题，需要政府对住房市场进行干预，构建多层次的住房保障体系，从而低收入者可以享受廉价租房的待遇，中等收入者可以享受廉价购房的待遇。

根据以上特点，我们可以定义一个由房地产企业（住房生产者）、家庭（住房消费者）和政府构成的非瓦尔拉斯均衡模型，其中中央计划者制定的物土地使用计划和金融支持计划的统一以及市场价格机制的充分作用可以使得双体系经济达到一种非瓦尔拉斯均衡状态。

假设在这个经济中，有m 个住房生产者，其产出以j Y 表示，有H 种生产资料h X ，可用于生产房屋，其投入数量为j X ，以m 表示第j 个企业的利润，j a 表示上交利润或税率，企业的目标函数为争取企业留利最大化：

(1)j j Max a π-

其中假设某个企业j 必须完成的保障房计划量为j y ，并且这部分产量按计划价格p 受计划调配；为完成这些保障房计划量，国家对企业j 有一定的政策鼓励，例如对企业j 可按照计划价格购买特定数量的土地或其他生产资料，或享受某种金融政策优惠，

可假定为

6 数量jh x 。同时，可将企业的生产资料分为两类，（1）对这类投入品的交换存在着自由市场1h H ε；（2）对这类投入品的交换不存在自由市场2h H ε。另外以1x 表示劳动力，以j y 表示其总产量水平，j x 表示其投入品的总使用量，那么企业j 在市场上交易的商品住房的量以及在市场上购买的生产资料的量分别为，j j y y -和j j x x -。从而企业的目标函数为：

()()H H

i j j h jh h jh jh h l h i Max py p y y p x p x x π===+----∑∑ .S t

()0j j i j jh jh

jh y y y F x x x x x ≥??≤??≤??-≥? 在住房消费方面，假定有n 个家庭，他们的收入用j W 表示。这些家庭所消费的保障房数量为j C ，购买商品房数量为j j C C -。从而家庭的目标函数为：

()i i MaxU C .S t

()0H

H h ih ih h ih i h i h i ih ih

p C C p c W c c ==?-+=???-≥?∑∑ 由此，我们可以定义一个政府广泛参与的非瓦尔拉斯均衡的住房市场。该市场由一组既定的规划配置向量YXC 和固定的价格向量p 组成。在保障房生产消费之外，以自由市场供求机制产生的市场价格向量p 为信号，根据利润最大化原则和效用极大化原则，做出自己的总产量*Y ，总投入品需求量*X 以及总消费量*C 的决定；市场价格的充分波动以及经济行为人对市场价格的灵敏反应，导致形成一组市场均衡价格*

p ，使得下列等式成立，从而政府的保障房监管机制和市场价格机制可以使得双轨经济达到一种非瓦尔拉斯均衡状态。

****()()()p y y x x c c ??-----??

在这个模型中从帕累托最优的角度，将政府管制看成不可变的参数，则计划制约下的非瓦尔拉斯均衡也能达到帕累托最优。假设政府有一个最优的土地供给0l A l ，为方便起见用*L 表示，主要用于保障性住房和商品房的建设，分别用1L 和2L 表示，因此有*12L L L +=。土地总量给定的前提下，用于建造保障房的土地面积增加，必然导致商品用房的土地划拨量下降，因此，生产可能性曲线是向右下方倾斜的，同时在B 点减少一单位保障房所释放的土地比在C 同样减少一单位保障房所释放的土地数量要多，同时在B 点所释放的土地用于商品房的建设比在C 点释放土地的利用效率高，满足边际转换率递增，即21

dL MRT dL =递增。

图2 双体系住房市场均衡

从图上可以看出，如何确定保障房与商品房土地供应的比例，对于整个双体系住房市场的供应效率至关重要。同时，若社会中存在一个有效的资本市场，既可以充分利用资源要素的使用，使其可以达到生产可能性曲线上的其他点，如A 点，也可以实现个体的效用最大。或者移动到图中的D 点或E 点，社会中部分低收入者，可以通过资本的借贷，提前拥有房产，由D →E ，从而满足多样性的住房需求，因此保障房与商品房的选择可由市场实现，政府没有必要采取行政手段加以干预。因此，政府对于保障房的参与程度，以及资本市场的发达程度，都决定了双轨市场所达到的非瓦尔拉斯均衡的效率。现实中不同国家住房市场所呈现出的特点也大都主要表现在政府的参与程度和资本市场的发达程度上。

8 二、我国住房市场双体系的实证研究---以上海为例

上海的住房双体系已经趋于成熟，除了日臻完善的商品住房交易、金融服务等，在住

房保障方面上海也已基本形成了以廉租房、共有产权房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”的保障性住房体系。在双体系住房市场的发展过程中也遇到了保障房空置率高、覆盖范围有限和住房金融体系不够发达等问题。

1、商品住房市场稳健发展

上海的房地产市场总体投资情况保持了稳定增长局面，但从建设的具体情况看，新开工面积显著减少，施工面积和竣工面积的增速也在放缓。宏观调控影响下，商民住房市场的供给也有所放缓。

表1 上海房地产开发投资完成情况

数据来源：上海统计局

表2 上海商品房开发建设情况

数据来源：上海统计局

2、保障房体系发展迅猛

截止2012年底，上海市累计廉租住房政策受益家庭达到9.2万余户；共有产权保障住房实现供应分配约4万套、约268万平方米；公共租赁住房（含单位租赁房）实现供应分配约1.84万套；2011和2012年共实现动迁安置房搭桥供应15.4万套、约1284万平方米。从下表可以看出，2009—2012年保障房开发投资比重稳步上升，土地供应所占比例也非常高。

表3 上海保障性住房开发建设情况

数据来源：上海统计局

表4 上海住宅用地供应情况（面积单位：万m2）

数据来源：上海统计局

表5 2009-2012年上海住房“双体系”开发投资情况

数据来源：上海统计局

尽管受到宏观调控的影响，发展增速有所下滑，但2012年之前保障房的发展速度曲线始终高于住宅开发投资和房地产全行业开发投资的增速。

图3 2009—2012年上海住房“双体系”发展速度

数据来源：上海统计局

3、商品住房空置率和保障房空置水平都较高

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%--10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。由于统计口径的差别，我国对于住房空置率的统计不包括已被购买但未被使用的和未获得预售资格的产品。但从上海2009—2012年商品房空置情况看，

这一指标在逐年走高，空置1年以上住宅所占比重的增长速度也较快，除2011年之外，2012年上涨速度达到了47.4%的水平。

表6 上海商品房待售（空置）情况3

数据来源：上海统计局

同时，由下表可以看出，与保障房建设力度加强形成鲜明对比的是，上海保障房空置水平很高。其中经适房申请条件与申请者实际情况的差距，造成符合条件的买不起，买得起的又不符合申请条件，是导致保障房空置率居高不下的重要原因。同时，虽然经适房比商品房价格低廉得多，但对于低收入家庭来说，首付以及月供仍然是负担较大。另外，保障房位于城市外围，周边配套不完善，出行不便也是导致保障房销售受阻的重要原因。

表7 上海保障房空置情况4

数据来源：上海统计局、CRIC数据库

4、商品住房市场覆盖的范围有限

截至2012年，上海市实有人口已经达到2433.4万，比2000年增长了45%；其中来沪人口已达到982.3万，比2000年增长了183%。从下图可见，2010—2012年上海外来人口的占比增长迅速，大量外来人口加速流入，2012年外来人口占上海总人口比例已经超过40%，这无疑对上海住房市场的提出更高要求。

3商品房空置率根据商品房空置面积除以（空置面积加当年已销售面积）测算，未考虑尚未获得预售资格的面积。

4保障房空置率根据保障房销售面积除以（上一年保障房竣工面积与上一年空置面积之和）计算。

图4 上海商品住房覆盖范围

数据来源：2010年第六次人口普查及统计局数据

与外来人口增长迅猛形成对比的是，上海市进几年的商品住房成交结构中，外地人购房的比例在逐渐下降，这说明市场化手段无法覆盖很大比例的人口住房需求。

图5 购房需求结构变化

数据来源：2010年第六次人口普查及统计局数据

5、住房金融体系不健全

上海的住房金融市场经过几年的发展，已经有了一定的规模，但与房地产业的发展、住房制度改革相比，仍显得相对滞后。这种滞后表现在一级住房金融市场不完善，没有建立起发达国家类似的由专业性的住房金融机构、非专业性住房金融机构和向住房融资

提供保险的金融机构（包括民营和公营的保险机构）所组成的住房金融体系。二级住房金融市场尚处于初级发展阶段，操作规范、专业服务体系等尚待健全。

而且，住房建设融资渠道单一，住房金融较少涉及住房建设的直接融资业务。如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的方法尚未大量采用。从下图可以看出，上海市住房建设投资的主要资金来源还是定向金、预付款和自筹资金，这也从一个方面制约了住房市场的发展。

图6 上海住房建设资金来源

数据来源：上海统计局

在住房消费方面，开办住房金融业务的有四大国有银行、股份制商业银行、住宅储蓄银行和住宅信用合作社等。其中，国家商业银行和股份制商业银行的功能并未得到充分发挥，也没有向住房融资提供保险的金融机构。住房金融消费渠道的单一也制约了居民的购房需求。从下表可见，2009—2012年以来，上海国有商业银行房地产开发贷款的增速在逐年走低，个人住房贷款的比例和增速也逐年走低。

表8 上海国有商业银行房地产开发贷款

数据来源：上海统计局

14 三、完善我国住房市场双体系的对策建议

（一）合理确定“双体系”的边界

合理确定“双体系”的边界，是促进住房双体系发展的重要因素。以市场机制为主

导配置住房资源，以住房保障体系建设来满足居民的基本住房权力，规范保障住房的建设和公共资源的配置，逐步改善居民居住条件，满足多层次的住房需求，是我国住房双体系发展的基本原则。这其中，如何确定市场机制与住房保障机制的合理边界，达到两条轨道协同发展的目的，是住房双体系是否能够取得成功的重要环节。

回顾发达国家住房双体系发展的经验，政府如何在住房双体系运行的过程中，合理的确定其参与程度，往往决定了该国住房体系的运行效率。政府的参与程度与一国的住房市场发展成熟度，国民经济发达程度，以及人口结构密切相关。美国拥有世界最发达的国民经济体系，其发达的住房金融体系使得各类住房需求都能够得到基本满足，政府只需要对住房金融体系的安全程度和相关政策法规进行完善，不必深度直接参与住房市场的运行；新家坡的国民收入较高，国家不存在城乡差别，人口数量较少，且拥有完善的住房公积金体系，全国80%以上的人口都住在政府提供的住房中；香港的商品住房市场和住房保障体系都非常发达，在此方面香港拥有非常健全的法律体系，政府主要负责低收入群体的住房保障，并不对商品住房市场进行过度的监管；相比之下，我国政府在住房市场发展的过程中不仅对商品住房市场的运行实施监管，还要以巨大的财政投入来支持住房保障建设。从效果来看，一方面商品住房市场的发展仍然存在各种问题，房地产业及相关产业发展受到影响，给国民经济体系的稳定带来压力，另一方面保障房建设投入产出慢于商品住房且去化受阻，保障房覆盖人群有限，资金收回困难，地方财政压力凸现。因此，合理的确定双体系的边界，明确政府的参与程度和角色，是当前完善住房双体系的重要因素。

（二）健全住房消费金融体系满足居民多层次的住房消费需求

如前文所述，住房金融体系的不健全是影响居民购房需求，影响商品住房市场发展和保障性住房销售的重要原因。多年的住房改革，我国逐步建立了以住房公积金为基础的住房金融模式。在构建的过程中充分借鉴了新加坡的住房公积金模式、德国的合同储蓄模式、美国的住房抵押贷款模式，建立了住宅储蓄银行，并以立法的方式推动个人购