房地产毕业论文

安康学院2013届专科毕业生

毕业论文（设计）

房地产价格上涨的原因、危害及对策

学号： 2010248812

院（系）名称：经济与管理系

专业名称：房地产经营与估价

学生姓名：田旭超

指导教师：陈兴平

2012 年 12 月 28 日

摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。

关键词：房地产价格;原因分析;调控政策

一、房地产价格的概念

房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

二、房地产价格攀升的原因

大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:

(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因

1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。

在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。

2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。

(1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和

城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大

量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。

(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年,建材价格指数曾达到105.1,生产成本增大,必然导致房价提高。

3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。

(1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。

(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间

的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价格高于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的,价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近。由于房地产的特性,导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以短期需求具有相对刚性,当价格达到一定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为中的CE曲线到EF曲线,当房价超过某个价格的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线DL的方向运行,即按照FB曲线运行。此时,即为房地产泡沫的破裂。我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。

(二)开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同,以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进一步增强了其优势地位,加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间

竞争加剧给投资反弹创造的条件,使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过发

布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进一步上涨。

金融经济自改革开放以来,我国加工贸易增长显著高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1 888.8亿美元,而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为114.2亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡,导致了我国连续多年实现贸易顺差,外汇储备快速增加。

我国对资本流动控制严格,维持了汇率的稳定和货币政策的独立,管理的浮动汇率

制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响,可以排除货币大规模投机冲击的可能,但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化,外汇储备的增长带来了基础货

币的大幅增加。此外,2002年下半年,人民币开始出现升值压力,境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入,中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加,通过乘数效应的加大,造成了流动性过剩现象。

(五)户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割,限制了不同地域间劳动力的自由流动,使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动,降低了社会对资源配置的效率,因此造成

了一系列的不平等现象,而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度,对教育资源,尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分,从而产生了对相关社会

资金的吸引作用,进而带动了房价的整体性上升。同时,在保障性住房购买条件中,几乎都有户口限制,这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房,增加了社会压力。同时,由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制,公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制,加上中国传统思想观念的原因,更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会,人们会更多地倾向于租房,倾向于投资更加方便变现的股票、债券,而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度,有利于增加房地产的租赁,减少购买

的需求,进而稳定房地产价格。

三、房价快速上涨的危害

1.不利于社会的和谐发展。不利于构建社会主义和谐社会,构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的“衣、食、住”行的问题,要求在“住”这个问题上能做到“居者有其屋”但是,中国部分地区商品房价格上涨太快,价格太贵,远远高于当地的收入增长幅度,超过了人们的支付能力 ,导致住房矛盾比较突出,产生很多社会问题。特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时,人们为了买房不得不减少其他方面的开支,这对居民消费产生明显的挤出效应,降低了社会、个人的福利,影响了社会的和谐发展。

2.不利于经济良性、持续的发展。房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展,房地产价格的持续上涨,从短期来看,开发商的投资收益和行业利润会显著增加,但是,从长期来看,大量的资金都涌入房地产行业,而实体经济长期得不到资金的投入,对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响, 不利于经济的良好、可持续发展。由于房价上涨过快,近年来居民购房的首付款和月供不断增加,月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加,占比提高,挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出,严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下,房价过快上涨挤出了居民消费,扭曲着社会资源配置,成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。

3.容易引发金融风险。房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来自银行信贷, 据中国央行2010年1月20日公布数据称:2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快,全年房地产贷款超2万亿,个人住房贷款的占比超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨,已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业的泡沫破裂时,大量的贷款变成坏账,银行可能遭遇流动性危机,这样房地产业的危机由此波及金融业,使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机,对整个国民经济产生恶劣影响。

四、调整房价快速上涨的对策与建议

1.增加土地的供给、加强土地的有效监管,创新土地的出让制度。中国自2004年8月31日后,经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式,对于防止土地出让环节的腐败行为,以及国有资产的流失,是一种较好的供应方式。但土地竞价“价高者得”的结果,就产生了很多地王,而且现阶段,大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入,以武汉市为例,2007年的土地收益占财政收入的比例高达 40 %,全国其他城市甚有更高者。这样的情况下,政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重,我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式,价低者得”的方法。所谓“招标式,价低者得”办法,即参照建设工程招标方法,由城市政府规划整理好土地,并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案,再经专家评选出最佳方案后,公开向开发商招标开发建设。其中,列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等,同时,列明每平方米楼面价的出让金。届时,哪家开发商报出的售房价格最低,则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取“递减竞价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价 (达到或超过底价)时击槌成交的一种拍卖 ,亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接 ,交替进行 ,有人称之为“混合拍卖”或“荷兰式拍卖”,即在减价拍卖出现两个以上应价人时,立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖,减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动,使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”,即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行 ,按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为,可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下,对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基,合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此,不断完善招拍挂出让机制,在改革的道路中不断探索新方法,使土地资源得到最优配置,又保证了大多数人民的利益,这样才能促进房地产市场和谐发展。

结论

文章已经说出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质，指明了抑制房地

产价格上涨的重要意义，归纳了政府已经采取的措施。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,而进入了“蜗居”时代,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起了重要作用。但是，由于我国房地长市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴漏出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生活、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。

致谢：

短暂的三年大学生活很快就要结束了，我曾多么憧憬美好的学生时代，如今当自己临近毕业时，

我又留恋已经流逝的三年学生生涯。

本文是在王利平老师悉心指导和亲切关怀下，经过不断的学习和修改完成的。

老师严谨的学风，渊博的学识，谦逊的为人，丰富的实践经验，高瞻远瞩、敏锐的科学眼光，将是我永远学习的楷模；老师乐观、正直、朴实的生活态度，令我深深敬佩。老师的谆谆教诲，将使我终生受益。在此，谨致以衷心的感谢和崇高的敬意。

工学院的各位老师给了我很大帮助和启示，使我学到更多的知识，从而顺利的完成毕业论文。

在此一并表示衷心的感谢。祝愿他们身体健康，工作顺利，事业上取得更大成功。

房地产类毕业论文选题

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统计学专业论文参考文献

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[6]PeterM.Chapman.Sedimentqualityassessment:statusandoutloo k[J].JournalofAquaticEcosystemHealth.1995(3) [7]王政权编着.地统计学及在生态学中的应用[M].科学出版社，1999 [8]杜瑞成，闫秀霞主编.系统工程[M].机械工业出版社，1999 [9]侯景儒等编着.实用地质统计学[M].地质出版社，1998 [10]陈静生，周家义主编.中国水环境重金属研究[M].中国环境科学出版社，1992 [11]国家环境保护局主持，中国环境监测总站主编.中国土壤元素背景值[M].中国环境科学出版社，1990 [12]王仁铎，胡光道编.线性地质统计学[M].地质出版社，1988 [13]史舟，李艳，程街亮.水稻土重金属空间分布的随机模拟和不确定评价[J].环境科学.xx(01) [14]乔胜英，蒋敬业，向武，唐俊红.武汉地区湖泊沉积物重金属的分布及潜在生态效应评价[J].长江流域资源与环境.xx(03) [15]张丽旭，任松，蔡健.东海三个倾倒区表层沉积物重金属富积特征及其潜在生态风险评价[J].海洋通报.xx(02) [16]ZHANGXuelei,GONGZitong(StateKeyLabofSoilandSustainableA griculture,InstituteofSoilScience,CAS,Nanjing210008,China).

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

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有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

有关房地产中介的毕业论文

目录 目录......................................................................... ..................................I 摘要......................................................................... .................................. II ABSTRACT .................................................................. ............................III 一、引言......................................................................... .. (1) 二、房地产中介的涵和特征 (1) 1.房地产中介的涵义 ........................................................................ .1 2.房地产中介的特征 ........................................................................ .2 三、房地产中介的发展历程及现状分析 (2) 1.房地产中介市场的发展历程 (2) 2.房地产中介的发展现状 (3) 四、房地产中介存在的问题 (5) 1. 行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理 (5) 2.房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息 (6) 3.人员结构分配不合理，专业人员严重缺

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统计学专业毕业论文题目 1、关于国民经济核算中绿色GDP的核算问题 2、基于面板数据的外商投资（FI）对GDP增长的实证分析 3、财政收支与GDP相互关系的研究 4、国民经济核算中的可持续发展问题 5、经济社会可持续发展指标体系研究 6、区域竞争力的综合评价分析 7、宏观经济统计中相关数据的分析 8、我国货币供求问题研究 9、我国工业化发展阶段的统计测度 10、甘肃省科技进步对经济增长影响的实证分析 11、城镇居民收入差距的现状、成因及适度性 12、城乡居民收入差距统计分析 13、我国居民储蓄存款余额变化的趋势预测 14、我国居民生活质量差异分析 15、基于公平的初次收入分配差距问题研究 16、收入分配与经济增长的统计研究 17、我国城镇居民收入差距对消费需求的影响研究 18、城乡居民消费结构统计分析 19、因子分析在居民消费结构变动分析中的应用 20、消费结构与产业结构的关联分析 21、统计数据生产的博弈分析 22、PPI 和CPI传导效应实证分析 23、CPI价格传导研究——来自XX的实证数据 24、工资增长与CPI相关分析 25、基于因子分析法的中外商业银行盈利能力比较研究 26、我国三次产业结构变动的统计分析 27、信息产业竞争力评价 28、能源效率与经济增长 29、政绩考核评价指标体系的构建与实证分析 30、影响中国农村劳动力省际迁移动因的实证分析 31、我国统计教育面临的问题与对策研究 32、股票市场（分板快）投资价值分析 33、深沪股市收益率分布特征的统计分析 34、企业经济效益的综合分析与评价 35、工业企业经济效益综合评价的应用研究 36、因子分析在企业竞争力评价中的应用 37、工业企业科技竞争力的综合评价 38、企业竞争力评价指标体系研究 39、企业自主创新评价体系研究 40、甘肃省信息化发展水平的统计测度 41、甘肃省经济增长影响因素的实证分析

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产施工组织设计毕业论文

房地产施工组织设计毕业论文 目录 一、总则 (1) 1.1编制依据 (1) 1.2编制原则 (1) 1.3工程采用的技术规 (1) 1.4目标管理指标 (2) 二、工程概况 (3) 2.1一般概况 (3) 2.2结构概况 (3) 2.3建筑设计概况 (4) 2.4建筑节能设计说明 (6) 三、施工部署 (7) 3.1现场总平面布置 (7) 3.2施工临时供水供电线路布置 (7) 3.3施工准备 (7) 3.3.1技术准备 (7) 3.3.2物质准备 (8) 3.4劳动力计划 (8) 3.5新技术、新工艺、新材料推广计划 (8) 3.6运输方式 (9) 3.7施工用水、施工临时用电量计算 (9) 四、施工组织机构和施工人员配备 (9) 4.1施工组织机构 (9) 五、投入本工程的施工机械设备 (10) 5.1施工机械设备选择 (10) 5.2进场主要机械设备计划 (10) 六、施工总进度计划及工程总体施工顺序主要工序、工艺流程 (10) 6.1施工总进度计划 (10)

6.2工程总体施工顺序 (10) 6.3土石方开挖工程 (10) 6.4基础工程 (11) 6.5主体结构工程 (11) 6.6室装饰 (11) 6.7外墙及室外工程 (11) 七、主要分部分项工程施工方法 (11) 7.1测量放线 (11) 7.2土石方开挖施工 (12) 7.3基础工程施工 (13) 7.4上部结构施工 (14) 7.4.1模板工程施工方案 (14) 7.4.2钢筋工程施工方案 (16) 7.4.3混凝土工程施工方案 (20) 7.4.4砌体工程施工方案 (22) 7.4.5悬挑双排钢管扣件式脚手架施工方案 (23) 7.6装修施工方案 (29) 7.6.1室装修施工方案 (29) 7.6.2外墙装修施工方案 (32) 7.7屋面防水施工 (37) 7.8卫生间防水施工方案 (38) 7.9门窗施工方案 (38) 7.10建筑节能施工方案 (39) 7.11安全文明施工方案 (42) 八、质量保证措施 (42) 8.1工程质量总体保证措施 (42) 8.2针对各分部分项工程质量通病所制订的保证措施 (44) 8.3质量保证计划书 (45) 8.3.1目的 (45) 8.3.2编制计划依据 (45) 8.3.3工程材料采购 (46) 8.3.4 施工过程控制 (46)

学生公寓管理系统毕业设计

毕业设计（论文） 题目：基于JSP的学生宿舍管理系统的设计与实现 院系：信息与控制学院 专业：计算机科学与技术 班级学号： 学生姓名： 指导教师： 成绩： 2012年3月10 日

摘要 学生宿舍管理系统是为学生宿舍管理的现代化、网络化，逐步摆脱当前学生宿舍管理的人工管理方式，提高学生宿舍管理效率而开发的。其主要功能是快速适应现代化管理水平和减轻工作人员繁重而冗长的工作量，使得他们在管理学生宿舍时达到事半功倍的效果，减轻人力的负担，方便数据的存储。本文是严格按照软件工程的原理，对学生宿舍管理系统的系统需求、系统分析、系统设计、系统实现以及系统测试作了详细的阐述。 系统数据库使用SQL 2000，采用B/S模式。系统主要包括宿舍楼信息管理、房间信息管理、床位信息管理、学生信息管理、学生入住/预订登记、学生退房管理、寝室使用状态管理、床位使用状态管理、普通人员管理和用户密码管理等功能。本系统的优点是提供简单、层次关系明了、清晰的操作界面，易于扩展和维护，使学生宿舍的管理工作简单快捷。 关键词：宿舍管理；B/S；jsp

Abstract The student's dormitory management system is for the student's dormitory management modernization, network, and gradually get rid of the current student dormitory management of artificial management method, improve the student's dormitory management efficiency and development. Its main function is to quickly adapt to the modern management level and to reduce the working personnel the lengthy process of heavy workload, make them in the management of students' dormitory at twice the result with half the effort, reduce the burden of the human, convenient data storage. This article is in strict accordance with the software engineering principle, the student's dormitory management system of the system requirements, the system analysis, system design, system and system test for detail. System database SQL 2000, USES the B/S model. The system includes building information management, information management, bed room information management, the students' information management, student registration, students in/reservation back room management, bedroom use state management, beds use state management, general staff management and user password management etc. Function. The advantage of this system is to provide simple, clear and hierarchical relationships clear operation interface, easy to expand and maintenance, make the student dormitory management simple and quick. Keywords: Hostel management；B/S；jsp

统计学毕业论文参考课题.doc

郑重声明： 以下课题均属个人网上整理而得，仅做参考，如有雷同，纯属巧合，本人不承担任何因个人因素引起的刑事民事责任。 统计学专业毕业论文题目选题 1 区域服务业饱和度与溢出度研究 2 微区位人流量测算技术研究 3 基于购买力平价下的富裕度测算方法 4 部门劳动生产率与劳动报酬率关联性分析 5 文化创意产业增加值测算技术研究 6 区域质量指数的计算技术研究 7 社会发展水平综合评价技术及应用研究 8 微区位富裕度的测量技术及其应用 9 柳州主导产业同构性与差异性研究 10 区域旅游产业经济贡献统计技术研究 11 富裕度测算方法及其应用研究 12 劳动生产率与劳动报酬率关联的存在性研究 13 非统一收银商场交易量与经济总量调查技术研究 14 综合评价权数确定的坎蒂雷方法实证研究 15 高校学生评教指标体系的构建与分析 16 农村居民生活质量评价指标体系的构建 17 柳州市城乡收入分配差距的统计分析 18 柳州市城乡居民消费结构比较分析 19 柳州城镇居民消费结构变动分析 20 城乡统筹的评价指标体系与实证分析 21 西部地区农村居民生活消费需求变动分析 22 柳州市农民消费结构的灰色关联分析及其趋势预测 23 消费质量的统计测度研究 24 西部地区城镇居民内部收入差距分析 25 西部地区农村居民内部收入差距分析 26 城乡统筹评价指标体系设计及应用 27 西部地区教育差距的聚类分析 28 从统计调查看科大学分制推行的经验及其不足 29 我国居民消费价格指数编制存在的问题探讨及其改革 30 柳州城乡收入差距预测 31 我国收入统计存在的问题及其改革 32 从城乡收入差距看城乡统筹试验区的效果—以柳州为例 33 柳州市商品住宅价格与土地价格互动性研究 34 房地产市场发展现状及对策研究 35 房地产市场供求与房价关系的实证研究 36 房地产周期与宏观经济周期关系研究 37 中国房地产周期波动区域比较

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

房地产毕业论文)

黑龙江建筑职业技术学院毕业设计 毕业题目： 学生： 指导老师： 专业：建筑设备工程技术 班级： 2016年5月

答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称)： 毕业设计成绩： 摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的

上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本

毕业设计宿舍管理系统的设计与实现

毕业设计宿舍管理系统的 设计与实现 Newly compiled on November 23, 2020

河南科技学院 2016 届本科毕业论文（设计） 论文（设计）题目：大学生宿舍管理系统的 设计与实现 学生姓名： xxxxx 所在院系：信息工程学院 所学专业：计算机科学与技术 导师姓名：冯洪玉 完成时间：2016-05-08

大学生宿舍管理系统的设计与实现 摘要 宿舍管理系统最初的管理方式是采用人工的方式，而这种方式费时、费力、效果不佳，效率极低，容易出现错误（学生有名字重复的），随着计算机的飞速发展，各大高校都采用宿舍管理系统来管理学生。本学生管理系统主要包括两部分：前台用户界面的开发和后台数据库的开发，前台管理主要有系统管理、宿舍信息、学生入住、卫生检查、水电收费、房屋保修、外来人员登记、附加等模块。学生宿舍管理系统采用C#为开发工具，用Microsoft SQL Server 作为数据库开发工具。通过对数据库操作，来完成前台数据的增删改查，经测试本系统实现了宿舍管理的基本功能，本系统实现了数据库备份和恢复，还能保存成Excel表格。 关键词:宿舍管理，数据库，C#

THE DESIGN AND IMPLEMENTATION OF UNIVERSITY STUDENT DORMITORY MANAGEMENT SYSTEM ABSTRACT Dormitory management system initial management is the use of artificial way, and this way time-consuming, laborious, ineffective, inefficient, error-prone (students have duplicate names), with the rapid development of computers, major colleges and universities dormitory management systems are been used to manage student. The student management system mainly consists of two parts: development, front desk management frontend user interface development and back-end database of the main system management, dormitory information, the students stay, health inspection, water and electricity charges, Home warranty, migrant workers registration, additional modules. Dormitory management system using C# development tools, with Microsoft SQL Server as a database development tool. By operation of the database, to complete the additions and deletions to change search reception of data, tested the system to achieve the basic functions of the dormitory management system to achieve the database backup and recovery, but also can to save Excel spreadsheets. Key words: Dormitory management, database, C#

统计学专业论文

很好的一篇统计学专业毕业论文 关于我国就业人员工资水平分析 目录 摘要 (3) 一、引言 (5) . 1. 研究背景及意义 2. 资料分组 二、计算数据的有关综合指标 (7) 1. 总量指标 2. 相对指标 3. 平均指标 三、有关增长量和发展速度指标的计算 (11) 1. 增长量的计算 2. 速度指标的计算 四、有关离散程度及趋势分析 (13) 1.各省市人均工资的有关标志变异指标 五、各省市人均平均工资的趋势分析 (17) 六、结语 (18)

摘要 20世纪90年代以来，随着市场经济体制进程的加快和经济结构的调整，我国的经济出现了快速的发展。就业人员的工资也随之而增长。但是由于我国企业经济效益的普遍低下，导致我国就业人员工资水平总体上偏低。另外由于我国就业人员整体素质普遍低下，我国的分配制度并不是很完善等原因，导致就业人员工资在各行业和各部门的差距较大。我国经济发展有着地区性的差异，东部沿海地区各省市由于具有对外开放的地理优势和人才，技术优势，加上原有的经济基础较广大中部地区和西北边远地区更为强，导致其经济发展水平较我国其他区域更高，所以这些经济发展水平较高的地区的就业人员工资较高，而且与其他经济发展水平较低的省市自治区的工资水平差距较大。且随着经济的发展，这个差距越来越大。 由于我国人口众多，素质较低，而且就业观念较落后，导致我国劳动力普遍廉价，就业职工工资普遍低下。刚毕业的大学生人数众多，城市发展速度与农村发展速度不平衡，各省市自治区的就业条件和国家政策，就业环境不同，导致职工工资存在行业间，区域间，农村与城市之间的工资水平存在着巨大的差异，从另一个方面反映出了中国贫富差距的不断扩大。对我国就业人员职工工资的研究，对我国的社会保障政策和就业政策，教育政策等具有重要的决策意义。也为对我国经济社会的研究提供了一个因素。我国就业职工工资水平的地区差异已经日益成为我国政府重视的一个问题。 关键字：就业人员职工平均工资贫富差距劳动报酬 Abstract Since the 20th century, 90 years, with the accelerated process of market economic system and economic structure adjustment, China's economy has experienced rapid development. The wages of employed persons also increased simultaneously. However, because of China's economic efficiency of enterprises generally low, leading to employment in wage levels in China were generally low. In addition, as employment in the overall quality of China's generally low, China's distribution system is not perfect and other reasons, lead to salaries of personnel employed in various industries and a big gap between the various sectors. China's economic development with regional differences, the eastern coastal provinces and cities have opened due to geographical advantages and talents and technological advantages, coupled with the existing economic base, the wider central and north-west is more remote areas, contributing to its economic development level higher than other regions in China, so these higher levels of economic development employed in areas where higher wages, but also with other economic development in provinces with lower levels of a big gap between the wage levels. And as the economy develops, this gap is growing. Because of China's large population, low quality, but also the concept of employment more backward, leading to widespread low-cost Chinese

房地产专业毕业设计

房地产专业毕业设计 【篇一：房地产策划毕业设计】 摘要 本报告以确定西安市城东“幸福东岸”项目是否可行为目标，主要是 对项目背景及概况、项目市场分析情况、项目定位、项目的开发成 本及未来的经济收益等进行调查分析。然后通过一些经济评价指标，例如投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率、投资利税率 及资本金利润率以及不确定分析等对项目未来的经济效益作出客观 科学的评价。 本文主要包括十个章节,分别为房地产开发项目可行性研究总论；房 地产开发项目可行性研究的市场环境分析与市场调查；房地产开发 项目的区域状况与建设条件；房地产开发项目的规划设计方案；房 地产开发项目开发进度安排；房地产开发项目营销方案；房地产开 发项目的投资估算及资金筹措、房地产开发项目的财务评价、房地 产开发项目可行性研究结论及建议。 关键词：可行性研究市场分析与调查规划 与设计财务评价不确定性分析 abstract this report regard that whether the project of happiness in east coast is feasible as the goal, which is mainly to investigate the background and general situation, market analysis, project positioning ,development costs and future economic benefits of the project .then, through some economic index, such as the period for recovery of investment, internal rate of return, net present value, profit ratio of investment, profit and tax investment ratio and capital profit margin to make a objective evaluation for the economic returns in the future. this paper contains ten sections,which are the summary of feasibility study of exploitation project of real estate; the construction conditions of exploitation project of real estate; planning and design of exploitation project of real estate; arrangement of project development of exploitation project of real estate ;marketing planning of exploitation project of real estate; investment estimate and found raising of exploitation