某城市规划管理技术规定细则(doc 43页)

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第一章总则

1.1 为加强南通市区城市规划管理，规范、有序地推进城市建设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》）、《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（以下简称《省实施办法》）、《江苏省城市规划管理技术规定》(以下简称《省技术规定》)以及国家、省、市与城市规划相关的强制性标准、规范，结合南通市实际情况，制定本规定。

1.2 本规定是《城市规划法》、《省实施办法》、《省技术规定》相配套的实施性规定，在南通市区行政区范围内，编制城市规划、进行城市规划管理须执行本规定。在城市规划区范围内的其它地区按本规定有关条款执行。

1.3 南通市区行政区内工业与民用建筑工程、市政基础设施工程、道路桥梁工程、综合防灾工程、园林绿化工程、城市景观与环境设计、城市亮化与美化工程、室外广告发布等各项建设工程，须执行本规定。

城市总体规划确定的规划区范围内的铁路、港口、公路、河道、各类管线等适用于本规定。

第二章城市土地使用管理

2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与

规划建设用地标准》执行。

2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公众开放，并有一定游憩设施的用地，包括用地范围内的水域，计入公共绿地，其余概不作为城

市建设用地。

2.2 建设用地的适建性规定 2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合

经批准的详细规划的规定。

2.2.2 尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部

门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3 城市建设用地的适建规定见表二－1。

2.2.4 表二－1中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项

目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表二－1规定的适建范围的，应

对规划进行调整，并按规定程度和审批权限批准后方可执行。

2.2.6

城市新建居住小区应按国家和省建设行政主管部门规定，同步配套教

区服务、市政公用和行政管理育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社

及其他八类设施，为居民提供必要的公共活动空间。

2.3 建设基地控制指标

2.3.1 建设基地最小面积应不低于表二－2的规定。

2.3.2 建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城

市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设： 2.3.2.1 邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无

法调整、合并的；

2.3.2.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合

并的。

2.3.3 城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4 城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表二－3的规定。

2.3.5 采用较高的容积率值时应采用较低的建筑密度值，具体应用数值在表

二－3规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。

2.3.6

原有建设基地的容积率已超过规定值的或绿地率未达到规定值的，不

得在该基地范围进行扩建、加层。

2.3.7 在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表二－4的规定增加建筑面积，由规划行政主管部门具体核定，

但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规

（规定建筑面积＝建设基地面积

定建筑面积的百分之十五

×

该基地允许建筑容积

率）。

居住建筑非居住建筑建设项目类型

低层多层高层低层多层高层

500 1000 2000 －1000 3000 建设基地面

积（平方米）

表二—3 建设基地建筑密度、容积率上限指标

建设基地类型

建筑密度

(%)

容积率

核心区Ⅰ

地

区

Ⅱ

地

区

核心区Ⅰ地区Ⅱ地区

住宅用地低层38 35 32 0.9~1.1 0.8~1.0 0.7~0.9 多层30 30 28 1.5~1.7 1.4~1.6 1.3~1.5 中高层28 25 23 2.0~2.2 1.8~2.0 1.6~1.8 高层20 20 18 3.3 3.0~3.2 3.0~3.2

公共设施用地办

公

建

筑

多

层

45 42 40 2.8 2.5 2.2

高

层

38 35 32 5.0 4.5 4.0

商

业

建

筑

多

层

55 50 45 3.3 3.0 2.8

高

层

50 45 40 5.0 4.5 4.5

商

住

综

合

楼

多

层

50 45 40 3.0 2.8 2.5

高

层

45 40 35 4.5 4.0 4.0

注：1、核心区：濠北路，濠东路、城山路，濠西路、跃龙路，青年路所界定的用地范围，

其中涉及到濠河风景区及历史保护区等重

要地段的建筑密度、容积率指标，按批准

的相关规划执行。

2、Ⅰ地区：钟秀路、外环西路、工农路、虹

桥南路内侧、核心区外围地区所界定的范

围。唐闸镇区、天生镇区、陈桥、幸福、

秦灶镇区、观音山镇区,按Ⅰ地区的标准执

行。

3、Ⅱ地区：Ⅰ地区外围地区，包括新城区、

崇川开发区、狼山风景区、市开发区、港

闸开发区、站前区，以及各乡镇的工贸园

区，按Ⅱ地区标准执行。其中狼山风景区

(含狼山镇区)建筑密度、容积率指标，按

批准的相关规划执行。

4、表中未列入的科研、大中专院校、中小学

校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、

幼托等设施的容积率控制指标，应按国家

有关规定执行，但不得超过上表中相应居

住建筑的指标。

5、混合用地按不同性质用地比例折算。

每提供1平方米有效面允许建筑容积率

积的开放空间，允许增

加的建筑面积（平方

米）

小于4 2.0

大于等于4 3.0

注：开放空间的条件和计算方法见附录五。

2.3.8 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：

2.3.8.1 通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；

2.3.8.2 通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

第三章建筑管理

3.1 建筑间距 3.1.1 建筑物的间距除必须符合消防、抗震、安全、环保、工程管线和文物

建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。

3.1.2

根据居住建筑日照标准和我市实际情况，居住建筑日照间距系数低限

值按表三－

执行。

1

3.1.2.1 居住建筑日照间距按下列公式计算：

L＝i·H

式中：L＝建筑间距

i＝日照间距系数

H＝南侧建筑的计算高度（见附录二）

3.1.2.2 市区居住建筑日照间距原则上不考虑不同方位的折减系数，但因城市景观或其它特殊要求的需要，经城市规划行政主管部门审核，并报南通市规划委员会批准，可参照表三－2规定执行。

表三—1 居住建筑日照间距系数表

间距系数适用地段

1.25 核心区

1.30 Ⅰ地区

1.30 Ⅱ地区