写字楼定价方法

写字楼定价方法

一、写字楼的概念

1、写字楼定义：

写字楼（系境外语，英文：office building）

写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

2、写字楼结构分类解析

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1）传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2）早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3）后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。

现代办公大厦优点：（景观办公室）大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

4）智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。

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写字楼标准参数概要（见附件1）

二、写字楼定价影响因素

作为收益性物业，写字楼也常常被用来出售或出租，以收回投资和取得利润。以盈利为目的的出租或出售的产生，必然要求有价格的制定。而价格的制定必然要考虑各种价格制定的影响因素。

大致归纳影响写字楼总体定价的主要因素有：

地段、级别、交通、硬件配套（办公智能配套等）、软件配套（物业管理等）、自身开发成本、市场供求关系等。

1、地段

写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段很

大程度上决定了其价值。

2、级别

级别也是各综合品质的综合体现，如写字楼地位、入驻客户的影响力等。品位，是写字楼的建筑语言。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。

3、交通

交通对于写字楼物业价值影响比较大，便捷的交通以为着更多的大型公司会选择于此，入驻办公的企业员工能更便捷地到达工作场所，节省交通成本。好的地段拥有好的交通条件可以为写字楼价值加分不少，尤其是拥有便捷的地铁轨道交通支撑的更是如此。

4、硬件配套（办公智能配套等）

量化评价写字楼硬环境的标准，内容包括层高、开间、单位通风量、采光、使用率与公共面积的平衡、商务功能、通讯设置（网络、电话）、入口大堂、绿化指标、停车位数量、电梯厅及电货梯配制、公共交通等等。

5、软件配套（物业管理等）

物业管理公司的管理水平及提供服务的专业性与否，是评价写字楼软环境的标准。

6、自身开发成本

这条就不用多说了，现在大多数写字楼的开发还是以盈利为最终目的。盈利就必须考虑自身的开发成本，开发成本的高低很大程度上影响了写字楼的定价基调。

7、市场供求关系等。

供求关系决定了市场，区域市场的供求对比关系将间接的影响到写字楼的定价策略以及销售情况。

（当然细分的影响因素还有很多，此处不做展开）

三、写字楼的定价方法

1、目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法：

1、成本加成定价法，即在产品的成本上加上利润；

2、认知价值定价法，即根据产品的认知价值来制定价格，它要求价格水平与购

买者心目中的产品价值相一致；

3、市场比较定价法，即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，

而不太注重自己的成本因素。

2、确定写字楼产品价格的方法

简单的说，产品定位就是为产品在目标客户心中确定与众不同的有价值的地位，根据研究对象——有能力购买大体量写字楼的客户的资金能力来看，产品的定位绝对是甲级写字楼，办公标准的打造和宣传推广的核心将是产品的品质为重，并以此为制定价格的基础。这个基础是产品的成本价格，在此基础上收集竞争对手的价格数据和产品综合质素的情况作为协助定价的参考价格，同时，参照写字楼的地段因素和规划因素等硬指标在销售中的权重比例。结合三方面的数据资料，就可以计算出目标写字楼的市场价格，以成本价格为基础、以竞争写字楼的权重比例计算市场的均衡价格、最后加上本产品的优势特征所制定出的价格水平，对市场具有相当的冲击力。

3、除去甲级写字楼这个影响价格的因素，价格定位还要考虑到三个原则：

原则一：确保项目的成本及公司的盈利

毋庸置疑，土地费用、建安工程费、各种税费及管理费等等都是写字楼的成本，是产品定价的首要考虑因素。此外，开发商对项目的预期回报也将影响到产品的价格制定，目前市场上主要有成本加成定价法、认知价值定价法和是市场比较法。（1）成本加成定价法

指开发商按照所开发物业的成本加上一定比例的利润来制定房地产的销售价格。开发商比较喜欢采用这种方法，因为他们对成本的了解比对需求的了解多，而且不用根据需求的变动来频繁地调整价格，当同行的开发商们都采用这种定价方式时，所制定出来的价格必然比较相似，可以减少价格竞争。

（2）认知价值定价法则

根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方式，其定价的关键在于顾客对物业价值的认知而不是生产者或销售者的成本，它们利用市场营销组合中的非价格变量即配套设施、写字楼的服务水平等，在购买者心目中确立认知价值，但是这种定价方式的一般还要考虑到开发商的品牌知名度。

（3）市场比较法

即随行就市定价法，它是按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。该定价方式在很大程度上是以竞争对手的价格为定价基础，不太注重自己产品的成本或需求。不过，很多人认为，随行就市的定价方式反映了该行业的集体智慧，该价格既能带来合理的利润，又不会破坏行业的协调性。

原则二：依据客户对产品的期望定价

市场的需求和产品的成本为目标写字楼的价格确定了上限和下限，成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。

原则三：参照竞争对手的成本价格和产品

“知己知彼，方能百战不殆”，所以，了解竞争对手的成本和价格对确定合适的价格是非常有用的，既需要将所投资的写字楼的成本和竞争对手的成本进行比较，也需要了解竞争对手的楼宇价格和楼宇品质，以及客户对每一个竞争对手产品的价格和质量的看法。

金融街写字楼的销售报价一般是在＄200-2400／M，租金的报价在＄20-24／M ／月。从下面一组数据中，我们可以清楚地看到写字楼的质量、营销策略、价格制定、客户定位对销售率的影响。同样是甲级写字楼并非是定价越低销售成绩越好，价格的制定首先要考虑到物业的性价比、其次是目标客户群的选择等，之后开发商还可以根据客户的购买量来进行价格方面的调整如国际企业大厦的买卖价格，当然价格调整是在成本价以上进行调整的。