3 Total Ionizing Dose Testing of SiGe 7HP
Abstract— Thirty discrete heterojunction bipolar transistors fabricated in IBM’s SiGe 7HP process were irradiated at dose rates of 0.013 rad(Si)/s, 0.11 rad(Si)/s and 171 rad(Si)/s to determine their sensitivity to total-dose irradiation and dose-rate effects. All devices tested showed less than 4% change in beta 0.6% change in turn on voltage. In addition, there was no measurable enhancement of degradation due to low dose-rate irradiation.
Index Terms—ELDRS, gamma radiation, SiGe, SiGe HBT,
I.I NTRODUCTION
PACE provides a challenging environment for the operation of communication electronics. In particular the presence of radiation from particles trapped in “belts” by planetary magnetospheres as well as transient sources such as galactic cosmic rays and particles from the solar wind produce a total-dose environment that can work to degrade electronics in ways that are typically not a concern in terrestrial systems. Complicating this further, in some cases with heterojunction bipolar-transistors (HBTs), the high dose-rates used in the laboratory to test the sensitivity of electronic parts may not accurately reproduce the effects seen in devices operating on-orbit where the dose rates are significantly lower. In sensitive bipolar transistors, enhanced low-dose-rate sensitivity (ELDRS) produced increased degradation of base current at dose rates below 0.1 rad(Si)/s compared to dose rates above 1 rad (Si)/s [1]. This effect, which has been known since the early 1990’s [2] results in the fact that Mil-Std testing at a high dose-rate may not provide worst case results [3].
A number of mechanisms have been proposed for the ELDRS effect [4]-[7]. These typically involve the space-charge limited transport of positive carriers. The difference in Manuscript received July 12, 2007
D.L. Hansen is with Boeing Satellite Development Center, Los Angeles, CA 90009 USA (telephone: 310-364-6990, e-mail: david.l.hansen@boeing. com).
S. Pong is with Boeing Satellite Development Center, Los Angeles, CA 90009 USA (telephone: 310-662-5975, e-mail: steven.pong@boeing. com).
P. Rosenthal is with Boeing Satellite Development Center, Los Angeles, CA 90009 USA (telephone: 310-662-7291, e-mail: paul.a.rosenthal@boeing. com).
J. Gorelick is with Boeing Satellite Development Center, Los Angeles, CA 90009 USA (telephone: 310-364-8585, e-mail: jerry.l.gorelick@boeing. com). mobility between positive and negative carriers as well as the reaction of protons and SiH plays an important role. In some cases, irradiation at elevated temperature has been shown to emulate low dose-rate irradiation. However, in spite of the insight into the underlying physics involved in this effect, there does not appear to be a combination of irradiation temperature and dose rate that will work for all ELDRS parts [8]-[9]. This is likely a result of the variety in production processes.
SiGe-based HBTs have gained prominence for their performance in high-speed applications. SiGe technology has a fairly mature processing base with high production yields. In addition, the combination of HBT and CMOS processes to form BiCMOS technology produces a high level of integration [10], and is one of the great advantages of the BiCMOS process. In this paper, we present results of total dose testing on HBTs fabricated in IBM’s SiGe 7HP process. Previous studies have shown that, consistent with what is seen in other generations of the technology, the newer generations of the IBM technology have a high level of total-dose hardness [11]- [14]. Additionally, an earlier generation of IBM’s SiGe process is not significantly effected by ELDRS [13]. However, to date no data has been published on total dose response in SiGe 7HP at dose rates where ELDRS effects are an issue. We will show that ELDRS effects are negligible at total-dose levels similar to those seen during on-orbit operation. These results are consistent with the previously published data that shows that the degradation in beta is less than 10% at 300 krad(Si), and that while ELDRS can be present in discrete transistors the enhancement factors are no greater than two [8].
II.E XPERIMENTAL S ETUP
The devices used in the test were 0.2 μm x 10 μm npn discrete HBTs fabricated by the IBM SiGe 7HP process with Ft/Fmax = 120/100 GHz. The SiGe HBTs were assembled onto carriers and subjected to a stabilization bake at 125o C in nitrogen purged ovens for 168 hr with the terminals grounded prior to irradiation. Measurements before and after baking showed no change in beta. After baking, the assembled devices were mounted onto a printed circuit board (PCB)
Total Ionizing Dose Testing of SiGe 7HP discrete Heterojunction Bipolar Transistors for
ELDRS Effects
D.L. Hansen, S. Pong,P. Rosenthal,J. Gorelick
S
custom made for the total-dose test. Three PCB cards with 10
devices each were built. Five devices on each card were biased
and five devices were unbiased during irradiation, and two
devices were maintained as control samples throughout the
test. Tests were performed at the Component Evaluation
Center at Raytheon in El Segundo, CA. The different dose
rates and total-dose levels as well as the total time each dose
rate spent in the irradiation chamber are shown in Table I.
The biased devices were under common-base biasing
condition in order to better simulate the operation conditions
in the application. During irradiation, the biased devices were
externally biased to a collector-base voltage (Vcb) of 0.58 V
and the base-emitter voltage (Vbe) was adjusted to obtain a
collector current (Ic) of ~9mA. Fig. 1 shows the schematic
diagram of the biasing conditions. Vcb on all five biased
devices was set by manually adjusting the power supply. None
of the bias parameters were adjusted during irradiation. The
emitter current (Ie), Vcb and Vbe were monitored
continuously through the irradiation and dosimetry was
accomplished by themoluminescent diodes (TLD) attached to
the PCB. The devices were removed from the irradiation
chamber at specified intervals and characterized at laboratory
TABLE I
T EST C ONDITIONS
G ROUP Voltage
Dose Rate
[rad(Si)/s]
Exposure
Levels
[krad(Si)]
Time in
Chamber
(hr.)
A Biased 171.1 60,100,
300
0.321
B Unbiased 171.1 60, 100, 300 0.321
C Biased 0.11 30, 60, 100 100.3
D Unbiased 0.11 30, 60, 100 100.3
E Biased 0.013 10, 30, 60 470.72
F Unbiased 0.013 10, 30, 60 470.72
I
Fig. 1: Schematic of the common-base biasing condition for the HBTs
ambient temperature using HP 4155 Semiconductor Parameter
Analyzer. The irradiation resumed after the characterization
until the total required dose was reached. At each dose level,
the following characterizations were performed:
https://www.wendangku.net/doc/b55521429.html,mon-emitter collector current-voltage (Ic-
Vce) curves at several values for Ib
https://www.wendangku.net/doc/b55521429.html,mon-base collector current-voltage (Ic-Vcb)
curves at several values for Ie.
3.Gummel Curves
4.Emitter-base leakage current and emitter-base turn-
on voltage
5.Base-collector leakage current and base-collector
turn-on voltage
These characterizations provide a means of monitoring the
performance of these devices and determining the degradation
in the junction diodes as well as in the operation of the
transistor.
III.R ESULTS
Fig. 2 shows the betas measured at Ic =2 mA for the biased
and unbiased devices irradiated at a dose rate of 0.013
rad(Si)/s. The average change in beta for biased devices is -
0.14% and the average change in beta for the unbiased devices
is -1.22%. The betas for the biased and unbiased devices
irradiated at a dose rate of 0.11 rad(Si)/s are shown in Fig 3.
The average change in beta for the biased devices irradiated at
a dose rate of 0.11 rad(Si)/s is 0.51% and the average change
Fig.2 Beta (Ic=2 mA) as a function of total dose for the low dose rate (0.013
rad(Si)/s) group.
in beta for the unbiased devices is -2.03%. Fig. 4 shows the
betas measured at Ic =2 mA for the biased and unbiased
devices irradiated at a dose rate of 171 rad(Si)/s. The average
change in beta for the biased devices is -1.88% and the
average change in beta for the unbiased devices is -3.65%.
Figs. 5-7 show the emitter-base turn-on voltages measured at
Ib = 1 μA for the three dose rates. In all three dose rates the
rad(Si)/s) group.
rad(Si)/s) group.
rate (0.013 rad(Si)/s) group.
performance of the biased and unbiased devices was similar.
The high dose-rate parts showed a change of -0.6±0.2 mV.
The middle dose-rate parts showed a change of -0.2±0.5 mV.
Fig 6 Base-emitter turn on voltage as a function of total dose for the middle
Fig. 7 Base-emitter turn on voltage as a function of total dose for the high
dose rate (171 rad(Si)/s) group.
dose rate (0.013 rad(Si)/s) group.
The low dose-rate parts showed a change of -2.5±0.2 mV. In
each case, the uncertainties were calculated as the standard
deviation of the changes in the biased and unbiased parts.
While the low dose rate parts showed the greatest change in
Fig. 9 Collector-Base turn on voltage as a function of total dose for the middle
dose rate (0.11 rad(Si)/s) group.
dose rate (171 rad(Si)/s) group.
Fig. 11 Gummel Plot (Vcb = 0 V)
emitter-base turn on voltage, we note that all devices showed
changes less than 0.4%.
Figs. 8-10 are the drift plots for the base-collector turn-on
voltages measured at Ic = -1 μA for the three dose rates. The
high dose-rate parts showed a change of 4.6±0.6 mV. The
middle dose-rate parts showed a change of -0.5±2 mV. The
Fig. 12 Common Emitter Curves Ic-Vce
Fig. 13 Base-Collector Junction Characterization
low dose-rate parts showed a change of -2.7±0.2 mV.
Similarly no devices showed changes in base-collector turn-on
voltage more than 0.6%. The 60 krad(Si) measurement in Fig.
9 shows a dip of about 40 mV, when compared to the
measurements taken at 30 krad(Si) and 100 krad(Si). This
change is greater than the uncertainty in the measurement, and since the change is not characteristic of radiation induced degradation, the change is most likely the result of a measurement anomaly.
Fig.11 shows the Gummel plots for the device with the largest change in beta from the high dose rate group. Changes in the devices from the low and middle dose rate groups were qualitatively similar. The pre- and post-irradiation collector currents are virtually identical for all base-emitter voltages. The common-emitter Ic curves shown in Fig.12 show similar behavior in that there is virtually no change in performance following irradiation. The base currents in Fig. 11 are nearly identical. A small (less than 1 nA) change in base current is measured below Vbe = 0.6 V. This effect has been seen before and is attributed to a generation/recombination component of the base-current leakage which progressively degrades the base current [14].
Fig. 13-14 show the electrical characteristics of the diode junctions in the transistor. We can see that there is virtually no change in the base collector junction (Fig. 13), while the base-emitter junction (Fig. 14) shows a slight decrease in the current density at low values of Vce. This suggests that most of the damage in these parts took place at the base-emitter junction. However, the pre and post irradiation performance of the base-emitter junction are nearly identical at values of Vce high enough to turn the junction on, about 3.5 mV. Generally, the changes in the monitored parameters were larger in the unbiased groups than those in the biased groups. This may be due to annealing from the bias during the test which mitigated the damage caused by irradiation. [11]. However, in all cases, the changes measured should be negligible during use in most applications.
In Fig. 15 the degradation in beta is plotted as a function of total dose for each of the dose rates of irradiated devices. Within the uncertainty of measurement the data is consistent with a linear trend over the entire dose rate range; this is in Fig. 15 Change in beta (Ic = 2 mA) as a function of total dose for the different dose rate groups. Solid symbols represent biased devices, open symbols represent unbiased devices. spite of the fact that the data plotted includes devices irradiated at high and low dose rates. The fact that within the uncertainty of the measurement the degradation seen in the devices irradiated at the lowest dose rate is equivalent to the degradation seen in the devices with the highest dose rate indicates that for system usage, ELDRS effects are not an issue. The data in Fig. 15 shows that at 60 krad(Si) total dose the average degradation in the unbiased devices irradiated at a dose rate of 0.013 rad(Si)/s is greater than the degradation seen in the devices irradiated at a dose rate of 171 rad(Si)/s. This suggests that the devices may be showing some level of ELDRS effects, however, the difference is within the uncertainty of the measurement and these effects are clearly not large enough to have any significant effect during on-orbit usage.
IV.C ONCLUSION
Discrete HBTs fabricated in the IBM SiGe 7HP process were subjected to total dose gamma radiation at dose rates of 0.013 rad(Si)/s, 0.11 rad(Si)/s and 171.1 rad(Si)/s to total doses of 60, 100 and 300 krad(Si), respectively. All devices showed less than 4% change in beta and other monitored parameters at the maximum total dose used in testing. Our results are consistent with previously published results indicating that these devices are robust to total-dose irradiation up to 300 krad(Si) [13]. This was the highest exposure level in this test. We further conclude that additional sensitivity resulting from the ELDRS effect is negligible at these levels of total dose in IBM's SiGe 7HP process. This is consistent with results seen in an earlier generation of this technology
[12].
A CKNOWLEDGMENT
The authors thank Javier H. Arrevalo, Mario Bustamante, Dale Kachuche, and Bruce Paine.
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非常实用的产品销售话术
问：ERG机油的最大的优点是什么？ 答：一、高品质，因为这是100%意大利原装进口，这个比市场上大部分外资国产品牌质量要好。 二、清洁能力特强，独特配方能有效防止有害物质沉积。 三、持久能力特强，能低制机油氧化恶化，通常比国产油的持久性强三分之一以上。 问：ERG是什么东西？ 答：ERG是目前欧洲最大石油和能源集团之一，是意大利第一个独立的大型能源集团，ERG的产品已经在欧盟和俄罗斯、日本、澳大利亚等30个国家销售。它只在意大利油厂生产，所以是100%原装进口，品质全球如一，您可以放心使用。 问：ERG给你们什么好处,你们这么卖力推他的产品,一桶挣不少钱吧? 答：做生意肯定是为了赚钱啦！但话说回来，ERG是100%意大利进口的，质量非常好，价格又不贵。用过车主都很认ERG，卖的又快，我当然向您推荐了。 问：你怎么老是推ERG给我，我一直用美孚/壳牌/嘉实多的油？ 答：当您第一次听美孚时，您也会感觉很陌生吧！品牌都是一个接受的过程，您可能没听过ERG机油，但 您可能听过意甲的桑普多利亚队，这支球队的老板就是ERG企业集团主席。ERG是目前欧洲最大石油和能源集团之一，是意大利第一个独立的大型能源集团，ERG的产品已经在欧盟和俄罗斯、日本、澳大利亚等30个国家销售。它只在意大利油厂生产，所以是100%原装进口，品质全球如一，您可以放心使用。 问：我现在的机油用的很好,干吗要换？ 答：如果您想有更加畅快的驾驶感觉，您应该尝试ERG的机油。如果您想您的发动机得到更好的保养，您就一定要用ERG机油。造成发动机磨损的一个主要原因是燃烧生成的积碳和酸性物质沉积成为油泥. 就好像沙子掉进鞋里会磨脚一样。这种小颗粒如不清除就会一直磨损着发动机的缸壁，ERG最新的添加剂配方中的清洁分散性因子可将油泥和积碳分解并排除,油泥少了自然可以大大减少磨损.这样就可以在提供彻底保护的同时还代给您更好的驾驶体验。 问：你们说了这么多，这个ERG也不差，但我都是不敢用（熟客）？ 答：您爱惜您的车辆，这是非常好的，但是您的朋友XXX，XXX等都在开始用ERG了，反应比以前的机油好，为了您的爱车考虑，您为什么不选用更好的ERG机油。 问：ERG和其它油比较有什么优势？ 答：机油是由基础油和添加剂组成的，因为ERG是国际性大品牌，跟壳牌、美孚、嘉实多一样，均已经实现全球采购，添加剂的配方大同小异，不同的区别主要体现在基础油方面，ERG有自己的炼油厂，它的基础油好，抗磨和清洁能力都超强。另一个非常重要的方面，目前欧美的炼油技术还是要强于国内，所以产自欧洲的ERG机油的基础油要好于国产的外资品牌机油的基础油的。 问：我的车都用原厂机油，其它机油不敢用。 答：如果说到车厂的认证, ERG可就多了，ERG通过了大部分日欧美系车的认证。其实买车是应该比较汽车生产厂家的专业能力,而买油则是比较油品生产厂的专业能力.ERG是靠油品本身的质量来赢得口碑的。您真的可以放心用。 问：我上周刚刚换了你们的ERG，怎么一点不同的感觉都没感觉到? 答：您以前的使用的是什么油品?（全合成、半合成、矿物油）有些车主会遇到和您相同的情况,可能是换ERG之前使用的润滑油质量太差,造成发动机中油泥太多.刚换完ERG以后，新的润滑油清洁油泥
道达尔润滑油促销方案
道达尔润滑油产品升级及促销方案 一、活动背景： 对于10年美国石油协会对于车用汽机油最高级别由SM级提升至SN级，在11年嘉实多，美孚，壳牌等世界知名车用油企业将部分SM产品提升至SN 级。12年8月道达尔新品不仅升级了SM到SN级，而且快驰系列整体提升一级。不仅赶上了世界领先水平，而且重塑了道达尔的价格体系。使之更具有竞争优势。 二、活动目地； 宣传新品升级不加价，提质不提价的卖点。对比同级别同档次的油品价格，让顾客看到实际利益。以产品升级做为秋季大型促销的契机，为秋季用油高峰创造更好的销量。 三、活动主题： ‘升级动力生活，启动无限前程’―――道达尔快驰系列产品升级不涨价及秋季大型促销活动 四、活动时间： 9月 五、活动地区： 六、活动内容： 1、汽机油
注： 1、极驰9000 12x1L的包装不参加活动 2、特价产品不参加活动 3、同一产品不同粘度不同包装不可混合订购2、柴机油
注： 1、特价产品不参加活动 2、同一产品不同粘度不同包装不可混合订购 七、前期准备： 1、找出各区域的重点客户，可以利用这次促销优惠，来促进设点的目标客户谈判。 2、利用半个月的时间来正式通知这次促销活动。通知形式为亲自拜访。必需通知所有客户。 3、促销前七天停送道达尔的货。 4、业务在拜访时的话术一定要谈到下列关键句： （1）这不是公司促销。是道达尔厂家为了产品升级做促销，厂家很重视，力度很大。机不可失。 （2）今年最后也是最大型的促销活动 （3）快驰系列换包装了，升级不加价，价格有优势，利润高 （4）找竞品的进口油比一下价格。找出新品价格优势 八、中期操作 1、正式促销开始后再用半个月或一个月的时间进行所有客户的下单工作。如非特殊情况，请拜访时下单。 2、在促销开始订货阶段，业务员通过前期的促销通知和对区域的了解。找出重点客户。不要在没有兴趣的客户身上浪费过多的时间，把更多时间放在有意向或犹豫阶段的客户。分清主次，提高效率 3、熟记促销价格内容等。能做到拜访不看单是最好的。敬业更要专业 4、对于促销内容要充分考虑客户可能存在的问题和意见，请拜访前对促销
略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路
略论宏观调控背景下，中小型房地产企业发展之路 摘要：为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展，国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步，也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间，但是固守着传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。公司到底应该怎么走，如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破，实现突围，中小型房地产企业应迅速找准自己的定位，找到自己的优势，制定自己的发展战略，走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境，笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。 关键词：宏观调控；中小型；房地产企业；差异化。 根据宏观调控目的的不同，我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是１９９８年至２００３年上半年，此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程，如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等，我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是２００３年至今，我们可以称之为新宏观调控阶段，此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热 在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整，房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化，在这种新形势下，绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的
形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期，房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫， 调控归调控，但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年，北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，今天，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是：在总体实力不足的情况下，集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，积小
房地产资产运营中心组织架构及岗位职责[精品文档]
资产运营中心各职位说明资产运营总监职位说明书 具体职责概要(1)在总公司既定方针策略下，全面负责资产运营中心资产运营及物业管理工作，确保资产保值增值，实现现有资产利润最大化 (2)全面熟悉并掌握房地产及相关产业最新政策信息，以及其它类似公司最新运作方法，调整运营中心经营策略计划 (3)学习并熟悉资本市场运作方式，通过资产运作和管理，有效管理公司投融资渠道。保证投融资活动“合法，安全，流动，盈利” (4)制订物业策略计划；制订资产管理及组合投资管理策略。持有或出售分析、检讨物业及资产重新定位机会，审批主要费用支出，监控物业及资产运营绩效，进行资产投资分析和运营状况分析 (5)执行总公司资产管理所确定的战略方针，实现资产管理目标；不断满足客户市场需求；追求社会效益最大化 (6)主持并协调现有资产的商业业态规划，布局 (7)督促运营中心市场调查与市场分析,掌握商业信息库。审核各项目商业市场发展分析报告 (8)审核商户信息的经营状况及分析预测，作出科学决策依据 (9)审核各项商业合同的签订、变更、执行、终止 要 求 1、大学及以上学历，市场营销或经济管理类相关专业
一，运营部1.1 招商经理职位说明书 具体职责概要(1)熟悉地产商业形态运作。根据原有业态规划，负责商业部分的补充规划、补充楼面布局、调整品牌布局，通过专业的商业规划，以保证最佳的商业运营条件 (2)在总公司招商部门领导下，对重新业态布局，业态规划，品牌招商提出自己意见和方案 (3)负责运营中心市场调查与市场分析,以确定项目体量和客户定位。建立公司商业信息库，通过优秀的主力商家的招商来吸引消费者和中小租户 (4)负责编制各项目商业市场发展分析报告 (5)负责收集商户信息，对其经营状况进行分析预测，提供科学依据 (6)根据原有招商状态，负责调整公司的招商政策及与商家的合作方式。 (7)如有品牌进场，负责品牌装修形象设计图纸的审批 (8)负责各项商业合同的签订、变更、执行、终止 (9)负责制订公司商业谈判程序及组织实施 (10)负责大型商业促销活动方案、措施的落实和协调 要求2、大学及以上学历，市场营销或管理类相关专业 3、三年年以上房地产招商工作经验，一年以上房地产招商管理工作经验
【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
润滑油促销方案
润滑油促销方案 1
润滑油市场促销方法___18个赚钱狠招!! 润滑油从工业品行销转变为快速消费品模式后,其促销手段也层出不穷,笔者现总结如下,并对其做了简略分析。 [B]一、折价手段 [/B] 1、优点: 生效快; 增加短期内的销量; 可增加消费者的购买量; 对消费者最具冲击力; 紧急对抗竞争者行动最有效; 受中间商欢迎,更受本企业的业务员欢迎。 2、缺点: 无法帮助长期的销量增长; 不能解决营销根本问题; 导致产品价格难以提升复原; 有损企业利润; 长期持续降价会损伤品牌形象; 造成市场虚假繁荣,易误导企业的营销决策; 有损于消费者的”品牌忠诚度”; 吸引新顾客效果不大; 易引发价格战或竞争者反击行动。 2
3、评论: 该方式多为厂家或总代理对分销商使用,其时间多选择在年末或年初,一个是为了冲量,一个是为了有个好的开始。 采用本手法的企业多为中小企业,知名企业采用的比较少。 [B]二、附送赠品[/B] 1、优点: 营造产品在售点的差异化,增加吸引力; 经过赠品强化品牌概念; 凭借赠品达到市场细分的目的; 能吸引新顾客尝试购买; 能吸引老顾客再次购买; 可增加消费者的产品使用量,加速重复购买; 能够帮助对抗竞争者的市场行动。 2、缺点: 差的赠品反而会给销售带来致命打击; 促销成本不低,且易造成赠品积压; 赠品设计创意较困难,创意不佳会影响赠品促销的效果; 易中途遗失,影响消费者的受益; 众品难调,消费者对赠品的反应较难预测; 中间商不欢迎体积较大、影响运输与货架陈列的赠品。 3、评论: 3
多在销售旺季,或新产品上市之初采用本手法。一般赠品价值为产品的2%～10%左右。大企业或外企,其比例多在5%以下,主要靠品牌力来推广;中小企业多采取5%以上,特别是多如牛毛的假洋鬼子最喜欢该手法。 本方法能够带来即时的销售反馈,但多数企业不对市场销量做对比或预测。根据本人经验,促销提升的销量产生的利润应为促销品总成本的2倍。 [B]三、退费优待 [/B] 1、优点: 吸引新消费者试用; 对品牌影响较小; 费用成本较低; 有助于收集客户资料; 不易引起竞争对手激烈反击; 可激励老顾客再次购买。 2、缺点: 对消费者吸引力低,激发力较小; 对回应率较难预估,使制定预算较困难。 3、评论: 部分代理商采用,比如凭瓶盖或瓶贴等证明,能够返还部分款项。在实际操作中主要是针对修理厂的维修人员,对店老板吸引力不大。 4
中小型房地产公司管理制度(实用)
xx房地产开发有限公司 管 理 制 度
目录 第一章公司组织管理机构第1节公司组织管理机构图第2节部门人员编制 第二章公司部门职能 第1节办公室职能 第2节财务部职能 第3节工程部职能 第4节销售部职能 第三章岗位职责 第1节董事长职责 第2节总经理职责 第3节董事长助理职责 第4节工程副总经理职责第5节销售副总经理职责第6节办公室主任职责
第7节办公室总务职责 第8节前台接待员职责 第9节驾驶员职责 第10节会计职责 第11节出纳职责 第12节工程部经理职责 第13节采购工程师职责 第14节现场工程师职责 第15节预算员职责 第16节工程档案员职责 第17节销售部经理职责 第18节销售部助理职责 第四章人事管理制度 第1节员工招聘 第2节员工的权利及义务 第3节员工的任免、调配和解聘、辞退第五章行政管理制度 第1节工作制度 第2节公司财产、办公用品管理制度第3节公章、介绍信使用管理 第4节行政档案管理制度 第5节车辆使用管理制度
第六章财务制度 第1节财务会计机构、人员和制度第2节资金管理及成本、费用管理第七章经济管理制度 第1节经济合同 第2节项目建设用款审核 第3节现场签证事项审核 第八章工程管理制度 第1节工程施工技术、质量管理第2节签证管理 第3节工程技术档案管理制度 第一章公司组织管理机构 第1节公司组织管理机构图
第2节部门人员编制 1、办公室：办公室主任、办公室总务、前台接待员、驾驶员； 2、财务部：财务部经理、会计、出纳； 3、成本部：成本部经理、； 4、工程部：工程部经理、材料设备工程师、现场工程师、预算员、工程档案员； 5、销售部：销售主管、销售助理。
恒大集团财务报表分析
一、中国房地产的概况 从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后，房地产开始进入了崭新的春天！ 但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失去控制。因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。 1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行不断调低利率。在价格方面，因为在此之前，商品房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展，但
是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！ 在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！！ 在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。 房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况. 研究意义
资产管理公司筹建及运营方案
资产管理公司筹备及运营方案
一、 XXXXX信托资产管理公司成立背景及战略目标 1、XXXXX信托资产管理公司成立必要性： 房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值高等特点决定房地产开发、投资需要巨大的资金量，因此资产瓶颈是房地产开发商最关心的问题。中央政府认识到房地产业单纯依赖银行贷款可能带来金融风险，从而也鼓励房地产企业多方面拓宽融资渠道；同时央行121号文件使房地产商倍受房贷紧缩困扰，正在积极寻找突破口。 另外信托公司等非银行金融类机构一方面需要寻找项目委托人（特定项目如商会会员、机构投资者等）；另一方面需要寻找风险低收益高的房地产项目。 在此背景下，组成XXXXX商会，并以此商会为载体，成立XXXXX资产管理公司，资产管理公司的成立可以为信资公司、房地产企业很好地解决上述问题，它即拥有房地产、金融管理、项目评估以及法律、财务等方面的专业的、综合的业缘关系。又为广大房地产开发商提供一条便捷的融资渠道；为信托公司在地产项目的筛选、委托人的加盟起到桥梁作用。 以资产管理公司为基础，同时与信托投资公司等金融机构密切合作，形成两轮互动的格局，共同拾建房地产金融平台，仿照基金的经营模式进行运作（我们姑且称之为类基金，强调“合法性、安全性、流动性、盈利性”四原则），以类基金和企业双赢的方法，将天津的开发企业以及上下游企业的闲置资金、天津老百姓城乡居民生活存款的一部分（天津城乡居民的存款大概是1800亿元）以及以其他形式的一些类基金都带进来，使类基金获得成长，并初步形成未来房地产产业基金和基金管理公司的基本构架，倾力打造以房地产投资基金为表现形式的
嘉实多润滑油促销方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除嘉实多润滑油促销方案 篇一：20XX年汽机油市场推广方案 20XX年汽机油市 场营销方案 南方市场将会成为公司20XX年的重点突破方向与实现销售增长重要保障，在此结合上海汽配展与青岛分公司客服部提供的信息资料，对南方汽机油市场进行初步策略制定与规划。 一、情况概述： 1、竞争对手情况： 从刚刚结束的第76届全国汽配展的情况看，润滑油市场正呈现一个趋同化的趋势，从产品的结构组成（从sJ到sn）、包装形式（壳牌的双提把设计已经是标准配臵了，甚至也根据壳牌的产品等级将产品的外包装颜色更改）甚至包括宣传口号都在争相模仿进口一线品牌（如美孚、壳牌和嘉实多）；但是，可以看出许多企业只是想在润滑油市场上分一杯羹，并没有真正的做好成为一个品牌的准备，不专业是
目前润滑油行业中普遍存在的现象。 两桶油利用原料与渠道优势继续保持着对车用润滑油 市场超过1/2市场份额的占据；壳牌、美孚、嘉实多、埃尔夫与道达尔几乎垄断了车用油的高端市场；而壳牌正在不断调整销售策略，把产品的影响力扩大到中低端市场。 2、目前车用油的情况： ApI等级是根据排放标准及发动机技术的要求而制定的，但是级别越高，两个级别间的技术性能差距就越小，比如sn 与sm的合成油与半合成油在使用性能上基本上是相同的， 其性能区别更多的是体现在排放指标上的差距。在此将车用油按照基础油类型进行分类讨论：全合成系列（sn、sm）： ◆0w系列： 市场上常见的黏度为0w-30和0w-40，产品适用于奔驰、宝马（六缸及以上级别）；豪华轿跑；跑车及高档suV； ◆5w系列： 市场上常见粘度级别为5w-20/30/40，产品适用于排量2.0以上的丰田、本田、东风日产；马自达全系列的高级用油；奥迪A4及Q5以上系列系列；标致系列的高级油品；雪铁龙g-5专用油，其他系列的高级用油；菲亚特全系列；宝马四缸及国产类型；凯迪拉克；雪佛兰、别克及福特的高级用油；上海汽车荣威和mg的V6和1.6T车型；华晨采用1.8吨涡轮增压发动机的车型；
中小型房地产企业的核心竞争力研究
四川城市职业学院毕业论文 中小型房地产企业的核心竞争力研究 学生姓名XXX 系部名称经济管理系 专业班级xxxxxxx 学号xxxxxxxx 指导教师xxxxxxx 四川城市职业学院教务处 二○一二年三月
中小型房地产企业的核心竞争力 学生：xx指导教师：xx 内容提要：随着我国房地产业竞争的日趋激烈，是否具有核心竞争力已成为企业在竞争中获 胜的基础。本文通过分析研究．确定了我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成，并进一步对房地产企业核心竞争力的培育与形成进行了分析。 关键词：核心竞争力房地产企业品牌客户服务
目录 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 (1) (一)人才要素 (1) (二)资本要素 (1) (三)房屋产品要素 (2) (四)客户服务要素 (2) (五)品牌要素 (2) 二、中小型房地产核心力竞争力的不足体现在以下几个方面 (3) (一)一个产品天下 (3) (二)以区域市场开发为主 (3) (三)没有形成规模成本优势 (3) (四)没有完整的营销团队 (3) 三、核心竞争力怎样帮助中小型房地产企业在日趋激烈的房地产市场中更好的发展 (3) 四、如何加强中小型房地产企业的核心竞争力 (4) 参考文献 (4)
中小型房地产企业核心竞争力研究 随着国家近两年对于房地产市场调控的日益加强，我国房地产业逐步走上规范化的发展道路。特别是现行的土地政策和金融政策，对房地产企业而言，可能意味着在资金使用、项目选择等方面都会有所转变。制度性风险、市场风险和信用风险所导致的中小房地产企业资金短缺、生产经营投入不足、技术创新投入不足、市场份额急剧缩水。中国房地产市场已经进入了经营规模化、所有制形式多元化的竞争时代。规模的增长和项目难度的增加对房地产企业经营方式、管理理念、战略定位等方面提出了更高的要求，使得一些企业无法独立完成，必然要借助于动态战略联盟，通过与其他企业的合作、优势互补、资源共享最终实现双赢甚至多赢。因此，明确房地产企业的核心竞争力，培育企业的核心竞争力就成为当务之急。 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 就以当前的房地产企业而言，核心竞争力的组成要素除了考虑与一般企业相同的要素外，还应体现自己的行业特色。一个房地产项目的灵魂是随时代变迁而不断变化的。由最初的价格比拼到后来的品质取胜，再至品牌大战。随着房地产市场逐步走上正轨，房地产企业的核心竞争力逐渐回归到企业的基本发展要素。个人认为，目前，房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的能力主要表现为五大要素：人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素。 (一)人才要素 人才是房地产企业生存发展的根本，是房地产企业前进的轴心。人力资源是房地产业第一位的战略性资源。房地产业是一个业务门类极其广泛的行业。以房地产经营开发为例，就涉及到规划、设计、建筑施工、监理、园林景观、企业管理、成本核算、营销策划、评估等等，房地产业当前迫切需要的是“一专多能”的复合型人才。房地产企业面对激烈的竞争，还必须拥有一批能驾驭市场运筹帷幄的职业经理人。一个成功运作的房地产企业应注重吸引具备以下五方面专业素质的人才：项目策划能力、营销创新能力、资本运营能力、丰富的人文知识底蕴、扎实的专业知识和较强的创新能力。 (二)资本要素 面临激烈的市场竞争，房地产企业应该积极培育、引进高素质的房地产专业人士。同时加强人力资源的管理和培训，使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能，使企业立于不败之地。由于房地产业是一个许多业务环节如建筑施工、物业管理等都可以外包的行业，因此更需要具有一专多能、熟悉业务的专业人才，把好质量关，为树立良好的品牌形象奠定基础。 房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此资本要素的培养对房地产企业至关重要。与其他国家的房地产企业比，我国房地产开发企业平均资产规模、年均开发规模都非常小，与房地产业资本密集的行业特点极不相称。网由于开发商形不成规模，社会资源分散，造成资源低效率使用，是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业，由于开发商不能规模筹集资金，也就无法投人足够的资源用于新产品技术层面的研究；也就不能积极采用新型材料和新工艺。因此，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，最终走兼并收购的整合之路是我国房地产业发展的必然趋势。 1．注重资信体系建设，积极争取银行受信贷款。 2．充分利用资本市场，拓宽融资渠道，针对我国房地产企业融资渠道单一，负债率高的现状，应通过房地产企业重组上市、与外界经济合作，以支付约定利率或其他方式取得外单位投
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
中小型房地产经纪公司管理制度
公司管理制度一：考勤制度 1.上下班时间及迟到，早退，旷工 （1）公司业务部上班时间为早上9：00---晚上19：00，值班人员至晚上20：00 ；行政部上班时间为早上9：00---晚上18：00 。用餐和休息时间经理自行调整安排，但必须有人值班。 （2）迟到和早退处理：迟到或早退20分钟内一次处罚20元；超过20分钟一次处罚40元；经理以上级别20分钟以内处罚50元，超过2 0分钟处罚100元；迟到或早退1小时以上的处罚100元，经理级别的处罚200元。 （3）旷工：旷工一天扣两天工资，若连续旷工三天的直接开除； （4）特殊情况：‘未打卡’的若有经理证明确实有公事免罚（私事不能算）；若没有证明一律扣50元，如带客户看房导致的迟到或早退，由经理签写说明，并在24小时内将证明报至总部，不接受隔日后补的证明。 （5）上速认定标准以打卡机时间为准。所有员工要保持24小时开机和接听，不方便时及时回信。上班时间手机必须随身携带并保持畅通，如2小时以上联系不上本人，处罚50元，特殊情况需提前告知店经理。 （6）外出登记：业务员需要外出30分钟以上的必须写好外出登记：日期、姓名、外出时间、外出事由、预计返回时间，如发现未登记的一次处罚20元。 2.休息安排 （1）公司业务部每月有四天带薪休息，同时一周内只能在周一到周五挑一天休，如周六日请求休息的需写说明经理签字后递交行政部。 每月超过4天休息如无请假条一律算旷工；行政部以周六日为准休息，也可串休，但每天必须有人。 3.假处理 （1）请假需提前一天和上级报告，病假提前30分钟。请假3天内的经理审批；请假三天以上的由总经理审批；并填写请假条秘书在24小时内递交至总部，超过十天的可暂时办理离职。 （2）本公司员工婚假和直系亲属的丧假均可享受3天带薪假期。 （3）请假在24小时内未补假条的算旷工，每一天扣两天工资。 4. 法定节假日 （1）按国家法定休假日安排带薪休息，但业务部门每天每店不少于4人值班，总部每天不少于1人值班，值班人员值班当天享受双薪。 二：日常工作制度 1.着装，礼仪，标准用语 （1）公司员工必须着装整洁：上穿衬衣，西服，下穿西裤（女士可穿中长款裙子），脚穿皮鞋，佩戴公司统一的工牌领带（女士佩带工牌即可）。办公区内未按上速要求着装的处罚50元，经理连带处罚50元 （2）见到上级应主动打招呼；对同事要友好团结；对业主客户应恭敬有礼，热情接待，禁止和业主客户吵闹，严重者开除。 （3）店内电话接待应用标准用语：“您好，地产为您服务！”转接同事用语：“好的，请稍等！”不按标准接待的当事人处罚20元，经理连带处罚30元。 2.工作量化要求 （1）新增：业务员每人每周需新增10套有效房源，每人每周新增5个客户，缺一个处罚10元。（注意：转盘也算新增房源），虚假房源一条处罚30元。新录入的房源必须是目前正在出租或出售的现房，暂时不租售的请录入暂缓，错盘将被删除不算新增（错盘指房源虽是有效的，但是录入的小区名不对或单元门不对或房间号不对的）。经核实房源暂时不租售的却录入有效状态，将视为虚假房源，录入人处罚30元/条；（新入职人员10天后进入考核） （2）钥匙：业务员每人每月需收取两把钥匙，租赁买卖不限，收取钥匙以‘钥匙委托协议’为准；特殊情况须告知行政部与业主核实确认，并第一时间在房源跟进中体现（有钥匙委托协议但没打跟进公告的，只能分一半钥匙盘费），少一把钥匙处罚30元。（新入职人员30天后进入考核） （3）跟进：业务员每人每天有效房源跟进10条以上，少一条处罚5元。（新入职人员10天后进入考核）如发现跟进内容为粘贴复制的，发现一次处罚20元；跟进内容为关机，未接，停机，空号类不算有效跟进。有效跟进标准如下： 租赁房源跟进：体现具体价格，付款方式，具体看房时间，办公还是居住，家具家电情况，对客户的自身要求，具体的几月或几号到期，中介费情况等等。（可以是体现其中一两项或越全越好）； 买卖房源跟进：体现具体价格，付款方式的要求（全款或贷款），具体看房时间，房本有没过五年，还有无贷款，家具家电情况，装修情况等等。（可以是体现其中一两项或越全越好）。 （4）带看：业务员每人每周必须有5组以上带看，租赁买卖不限，带看须填写‘看房确认书’并由客户签字（可有效减少客户跳单心理），店经理检查监督，看房单每周交给秘书统一存档。
浅析中小型房地产企业期间费用的控制
浅析中小型房地产企业期间费用的控制* 张国臣 摘要:木文阐述了期间费用的含义、分类，介绍了现在中小房地产企业期间费用的现状，然后分析了其存在的问题，例如企业领导层对期间费用重视程度不够、销售费用、管理费用、财务费用控制不善等，最后提出了相应的对策，例如提高管理层对期间费用的重视程度、提高财会人员素质、建立期间费用控制的规章制度和方法等。 关键词:中小企业;房地产;期间费用;控制措施。 0引言 近年来，我国房地产业发展十分迅速，在国民经济发展与建设中地位日趋重要，己经与中国经济息息相关，成为我国经济的晴雨表。据《2012中国统计年鉴》统计，截比到2011年底，我国房地产企业己达88419家，吸纳就业人数225. 70万人，完成行业投资61796. 9亿元。m〕它一方而对于促进国民经济发展，加速中国城市化进程、扩大劳动就业和提高人民生活水平起到了积极的促进作用，但另一方而却由于占投资比重过重、无序发展、房价上 涨速度过快成为我国经济发展的一大隐患。截比到2011年底，我国中小型房地产企业己 达83011家，占全国房地产数量的90%以上。我国中小型房
地产企业虽然数量众多，但普遍规模较小，其运营水平不高、人力资源相对医乏、融资渠道狭窄、资产负债率较高，使得其核心竞争力远不及大型房地产企业。由于受宏观经济情况和国家政策影响更为明显，因此中小型房地产企业在财务管理尤其是期间费用控制上并不尽如人意。中小型房地产企业要想参与市场竞争，首先要在成本控制上下功夫，其中对期间费用进行有效的管理与控制是重要手段之一。中小型房地产企业通过对期间1期间费用的定义和分类 1. 1期间费用的定义 按照我国财政部颁布的《企业会计准则》，期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，也就是不能直接归属于某个特定产品成本的费用。仁2〕它是随着时间推移而发生的，与当期产品的管理和产品销售直接相关，而与产品的产量、产品的制造过程无直接关系，即容易确定其发生的期间，而难以判别其所应归属的产品，因而不能列入产品制造成本，而应在发生的当期从损益中扣除。费用进行科学管理与有效控制，能够为企业节约成本，增加利润，为企业发展夯实基础。 1.2期间费用的分类 在我国，将期间费用分为三类，即:销售费用、管理费用和财务费用。 1.2. 1销售费用
房地产企业财务分析比率.
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析