从一则案例看经济适用房的法律属性和政策属性

从一则案例看经济适用房的法律属性和政策属性

甲男与乙女于2003年结婚。甲为北京市户口，并于2000年申请经济适用房；乙为非北京籍居民，不具有购买经济适用房的资格。2004年，甲申请的经济适用房获得批准，同年以个人名义签订购房合同，并与乙入住。2005年，甲乙因感情破裂而离婚，法院基于保护妇女的原则将房屋判给乙，并按照房屋的评估价值补偿甲，二审予以维持。后经再审，房屋改判给甲。

问题：

1、甲在购买经济适用房时，是以个人身份购买，还是与乙共同购买？

即购房合同的一方当事人是否包括乙？

2、在经济适用房允许上市销售之前，乙是否有资格取得经济适用房

的所有权？

对问题一，笔者认为，虽然购房合同的签字人是甲，但该购房合同的购买主体应是甲乙组成的家庭。探讨问题一的意义，来源于实践中遇到的问题，即甲乙在离婚后，房产证尚未办理，而乙须持房屋买卖合同办理房产证.鉴于房屋买卖合同的签名人是甲，如不承认乙的当事人地位，在办理过程中会遇到法律障碍。实践中，乙在办理房产证时，将购房人的房子改成自己的名字，这是否构成更改合同内容？笔者认为，乙因是合同一方主体而不构成更改合同内容，该观点受到多方质疑。笔者理由如下所陈，供各方商榷：

1、购房行为发生于婚姻关系存续期间，并且属于大额交易行为。根

据婚姻法的相关实践和理论，对购房这种大额交易行为，须由夫

妻双方共同完成；

2、从乙的行为表明，其对甲的购房行为表示认可，因此，即使买卖

合同没有乙的签名，鉴于乙的追认行为，也应将乙视为合同一方

当事人；

3、甲支付购房款出自其婚姻关系存续期间的财产，即购房合同的实

际履行行为，是包括乙在内的夫妻双方共同实施，从其履行行为

也应当认定乙是合同的一方当事人；

4、从结果看，由于经济适用住房是夫妻共同财产，如乙不是合同一

方当事人，无从得出乙取得共同财产的结论。

对问题二，笔者认为，乙有权取得经济适用房的所有权。该观点同样遭受质疑，理由是，虽然该经济适用房是夫妻共同财产，但鉴于政策的限制，乙在离婚后，不具备取得该经济适用房所有权的资格，仅能获得因该经济适用房的经济补偿款。

笔者认为，上述观点混淆了经济适用房的法律属性和政策属性，而且，其观点也存在自相矛盾之处。

一、经济适用住房的法律属性和政策属性。

根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是政府保障住房的一种，其目的在于保证中低收入家庭居者有其屋。经济适用住房同时具备法律属性和政策属性：

1、法律属性。

（1）经济适用住房是不动产，其法律属性适用《物权法》关于不动产物权的一般规则。《物权法》关于不动产物权的原则、所有权形态，对经

济适用住房同等适用；

（2）案例所涉经济适用住房是甲乙婚姻关系存续期间取得，其法律属性适用《婚姻法》对夫妻共同财产的规定。结合《物权法》关于共有关系

的法律设定，该经济适用住房属于甲乙共同共有财产；对共有财产的

分割适用《物权法》、《婚姻法》及法律法规和相关司法解释的规定。

故此，经济适用住房的法律属性适用《物权法》、《婚姻法》的一般法律规则和基本权属特征；对因基于法律的直接规定而发生的后果，包括政策在内的行为规则不得相抵触。

2、政策属性。

经济适用住房是政策性供房，基于这种政策性，其权属的取得和流转受到限制。从取得上来讲，经济适用住房限定交易对象；从流转来看，经济适用住房限制购房人在一定年限内转让。

上述限制，源于经济适用住房的有限产权，即基于经济适用住房的设定目的，政府以划拨土地的方式提供优惠政策，降低了经济适用住房的开发成本，保障了中低收入家庭对居住的需要。其政策属性，既体现在政府对房屋开发的投入，也体现在政府对建成房屋的流转限制。此种限制，类同于政府与购房人的一种约定，即政府以优惠政策要求购房人遵守交易规则。

二、从经济适用房的法律属性和政策属性分析其权属。

经济适用房的法律属性保证了其作为不动产物权的权属特征和流转规则，是经济适用房的根本属性。而其政策属性仅仅是基于一种行政管理的需要，“对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方”。1从某种程度上来讲，经济适用住房的政策属性可以看做是一种政府与购房人的契约，在契约约定的范畴之外，这种约定既不得违反法律的强制性规定，而且在约定范围外要接受其法律属性的调整。据此，分析乙取得经济适用房所有权的依据如下：

1、从逻辑上考量，甲乙在婚后取得经济适用住房，对该房共同共有，

离婚后，乙因对共有财产的分割而取得经济适用住房所有权。乙取

得经济适用房既不是依据申请取得，也不是通过交易取得，而是一

种分割的方式，而经济适用住房没有任何关于持有人的限定性规定，

因此，乙取得经济适用房在逻辑上可通。

2、从法律角度来说，对共有财产的分割不应当受到政策层面的限制，

经济适用房的政策属性不能也不应与法律属性相冲突。鉴于乙取得

经济适用房的依据是《物权法》、《婚姻法》、《妇女权益保护法》等

法律规定，而无论是法律还是政策，对乙持有经济适用住房的状态

1https://www.wendangku.net/doc/b57809198.html,/5382095/1434183/articledetail.htm

都没有限定，因此，乙取得经济适用房是基于法律的直接规定，其

有权保持经济适用房的法定状态，这在法理上可行。

3、相反，如果乙无权取得经济适用住房，那也就意味着乙与甲在夫妻

关系存续期间对经济适用住房的共同共有，是一种不正当的法律状

态，这无论在逻辑上，还是法律关系上都无法解释。

笔者认为，经济适用房法律属性和政策属性的区别必须清晰界定，前者是考察物权属性的根本依据，而后者仅仅是对于流通环节、实务操作的限制手段，不能作为法律评价的依据。正如有的观点所言，经济适用房的特殊政策限制，仅仅在于政府的管理上的考虑，依据是政府借助投资行为对购房者的权属实施约束，反之，我们不能以这种约束力作为经济适用房权属归属的依据。

任何公民通过法律途径取得经济适用房的资格都不应受到限制，政策性规定必须服从于法律的规定，不得与此相冲突。

企业有关安全生产方面法律法规、规范和规程

企业有关安全生产方面法律法规、规范和规程 适用的安全生产法律法规、标准及其他要求识别、获取和更新管理制度 1、目的 为了获取、更新、识别适用于本公司的安全生产法律法规、标准及其他要求，特制定本制度。 2、适用范围 适用于本公司获取、更新安全生产法律法规、标准及其他要求以及适用性确认。 3、职责 3.1 安全部负责获取安全生产法律、法规、标准和其他要求，并确认其适用性，定期更新，并传达到相关部门。 3.2 各部门负责配合安全部获取相关法律、法规与其他要求，并上报安全部。 4、工作程序 4.1 获取内容： 4.1.1国家、地方颁布的安全生产管理的法律法规、标准和其他要求及国际条约里有关对安全生产管理的规定。 4.1.2其他要求事项 （1）行业标准中的安全生产管理要求； （2）与有关机构的协定； （3）非法规性安全生产管理指南等。 4.2 获取途径： 4.2.1安全部负责从专业报纸、杂志、网上及上级有关部门等渠道获取法律、法规与其他要求； 4.2.2安全部定期（每半年一次）与上级安全生产主管部门、行业主管部门联系，获取相关的安全生产法律法规与规定； 4.2.3各部门获取到法律、法规时报送安全部； 4.3 确认适用性： 4.3.1安全部根据本公司的特点，确认安全法律法规、标准与其他要求的适用性，填写《公司适用的安全生产法律法规、标准及其他要求清单》； 4.3.2《公司适用的安全生产法律法规、标准及其他要求清单》经厂长审批后下发到各相关部门。 4.4 符合性判断： 4.4.1安全部对照新确定的法律、法规，判断公司对安全生产法律法规的符

合性，如不符合开展原因和责任分析，并提出整改计划及整改措施； 4.4.2安全部应每年至少组织一次对适用的法律法规、标准及其他要求进行符合性评价。评价应覆盖所有适用的法律、法规、标准及其他要求，并出具评价报告。 4.5安全部应每年组织员工学习适用的安全生产法律、法规、标准，在新的法规、标准出台时，应及时组织学习，提高员工的守法意识，规范企业的安全生产行为。 4.6 当法律、法规、标准发生变更时，由安全部及时修改清单，并重新发放至各部门。

西方经济学案例分析

《西方经济学》案例精选 案例1：价格到底谁说了算 2003年7月15日，民航国内航空运输价格改革方案听证会在北京举行。虽然此次听证会受非典影响延期两个多月，但社会对它的关注丝毫没减。值得回味的是，中国的改革就是从价格改革入手的。问题是，为什么改革这些多年，我们还停留在要由政府出面，为民航这样的垄断行业扩价格听证会的阶段，而不能由市场来决定价格呢？ 实事求是地说，这些年政府为了把垄断行业推向竞争的市场，是做了不少工作的。1999年底，中国电信一分为四；民航也早就各路诸侯分治，航空公司林立。于是乎，真的竞争来了，为打折打得头破血流。消费者得到了实惠，一片叫好；经济学家也喜出望外：总算与市场接轨了，该来个优胜劣汰了。可这时，“婆婆”忍不住出面了——都是国有资产嘛，手心手背都是肉，干吗非拼个你死我活呢！在政府的倡导下，民航各路诸侯今日歃血，明日盟誓，又是“生死合约”，又是价格联盟，但结果总是拧不过市场法则的“大腿”，该打折还是打折，该降价还是降价，只不过“明火执仗”变成了“暗度陈仓”。结果，竞争总是深入不下去，该死的死不掉，该长的长不大，市场真的“失灵”了。价格成了苦孩子，打折变成了瞎折腾；政府总“舍不得”放手让市场来裁决价格，苦孩子也永远不能长大成人。经济学家常说，市场具有比任何权力更绝对的权威。1992年诺贝尔经济学奖得主加里·贝克尔认为，国营企业应该民营化。过去十几年来，经营不善的国企转为民营已经成为世界潮流。美国将邮政民营化了；英国在撒切尔零售价当政期间，就将原来由政府经营的航天、汽车、电子通讯甚至铁路移转为民营，成效显著。我们的民航、铁路、电力等为什么就不能姓“民”？为会么不能像食品、家电、服装等行业，取消政府管制，取消那么多的“局”、“部”呢？ 案例分析： 我们经济生活中有两种主要的经济组织形式：市场机制和命令经济。所谓市场机制是指这样一种经济组织形式，即单个消费者和企业通过市场相互发生作用，来决定经济组织的三个中心问题：生产什么、如何生产和为谁生产。所谓命令经济是指这样一各制度，其资源的分配由政府来决定，命令个人和企业按照国家经济计划行事。亚当·斯密把市场机制比喻为“看不见的手”。所谓“看不见的手”，是指当每个人追求他自私自利的目标时，他好像被子一只看不见的手引导着去实现最好的公共福利。家庭和企业在市场上相互交易，他们仿佛被一只“看不见的手”所指引，引导着社会资源的合理配置。政府和其他机构根本不需要干预社会资源的配置，“看不见的手”就能做到这一点。那么，在市场机制作用下，政府有什么作用呢？根据微观经济学，政府的作用体现在两方面：一是提高效率；二是促进公平。在提高效率方面，主要体现在三个方面：一是政府有必要利用

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2019经济适用房买卖又出台了什么新政策呢，下面小编为大家精心搜集了关于2019经济适用房的买卖最新政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家! 2019经济适用房买卖最新政策： 经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易; 经适房政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售; 经适房政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 经适房政策一、如何出售已购买的经济适应房 经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。

经适房政策1、出售住满5年的经济适用房 二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。 补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为46008010%=36800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房 政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房

2020经济适用房购房合同样本(标准版)

2020经济适用房购房合同样本合同双方当事人： 出卖人： 注册地址：邮编： 营业执照注册号：资质证书号： 法定代表人：联系电话： 委托代理人：地址： 邮编：联系电话： 委托代理机构： 注册地址：邮编： 营业执照注册号：资质证书号：

法定代表人：联系电话： 买受人：籍贯：性别： 住址：邮编： 身份证号码：联系电话： 配偶：性别：身份证号码： 委托代理人：性别：电话号码： 身份证号码：地址： 《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议： 第一条项目建设依据

出卖人以划拨方式取得位于、编号为 的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为，《国有土地使用证》编号：。 出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称： ，批准文件号：;《建设用地规划许可证》编号：;《建设工程规划许可证》编号：;《建筑工程施工许可证》编号：。 第二条经济适用房销售依据 该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房(预)售许可证》编号为：武经房【】号。 第三条买受人所购经济适用房的基本情况 1、买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住 房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第栋【座】单元层号房，户型为房厅厨

卫，封闭式阳台个，非封闭阳台个(见附件一)。 该住房层高为米，属结构。 该住房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。 2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第栋【座】单元层号房(见附件一)。 该房屋层高为米，属结构。 该房屋合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。 3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。 第四条 计价依据、方式与价款

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖又出台了什么新政策呢，下面为大家精心搜集了关于2020年经济适用房的买卖最新政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家。 2020年经济适用房买卖最新政策经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;经适房政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;经适房政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 经适房政策 一、如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理。一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。住满5年是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。 经适房政策1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10补交综合地价款。

补交的综合地价款的计算方式。例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600801036800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房1、购买已住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。 2、购买未住满5年的经济适用房可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。

开发建设经济适用房有哪些优惠政策

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 开发建设经济适用房有哪些优惠政策开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面，我们对现行的税务政策总结如下： 1.营业税：目前没有相关营业税优惠政策。 2.契税：以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3.土地增值税：《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2006]26号）规定，享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。 经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征土地增值税。 但是需要完备备案手续，例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2006]76号）第一条第一款规定，从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策

问：开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策？享受优惠政策要办理哪些手续？（转自中国税网）答：开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面，我们对现行的税务政策总结如下： 1、营业税目前没有相关营业税优惠政策。 2、契税：以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3、土地增值税：《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2006]26号）规定，享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征土地增值税。但是需要完备备案手续，例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）第一条第一款规定，从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、

2020最新经济适用房买卖政策

2020最新经济适用房买卖政策 经济适用房买卖政策已经出台了，下面小编为大家精心搜集了关于2019最新的经济适用房买卖政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家! 经济适用房买卖政策中规定，销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。 经济适用房买卖政策 销售价格： 经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。 1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经

济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质 的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。 1、什么房子能卖 一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋 所有权证的发证时间为准。

经济适用房转让纠纷案例分析

经济适用房转让纠纷案例分析 案情介绍 近日，北京朝阳法院审理了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金八万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金二万三千元。 经济适用房转让纠纷案例分析 案情分析 在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用住房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。本案中，不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。 案情结果 本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。 判决后，原告及二被告均未提起上诉，上述判决已经发生法律效力。 相关法规 发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请，审批制度。

在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经 济适用住房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。 本案中，不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的 原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客 观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。 依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。 相关阅读： 一、位置 虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。 经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。 有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。 二、户型 购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理 等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以 专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。 三、合同及补充合同 四、交房 由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合

2020最新经济适用房买卖政策_规章制度

2020最新经济适用房买卖政策_规章制度 2020最新经济适用房买卖政策 发布时间：2020-04-08经济适用房买卖政策已经出台了，下面小编为大家精心搜集了关于2019最新的经济适用房买卖政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家!经济适用房买卖政策中规定，销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。经济适用房买卖政策销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。3、怎么购买① 已经住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342019元，除购房款外，购房人还需缴纳342019×1.5%=5130元的契税，以及342019×0.0005=171元的印花税。②尚未住满5年的经济适用房经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。 4、如何选购经济适用房首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决

我国经济适用房综合调研分析年

2003年我国经济适用房综合调研分析 3月上旬，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知，对北京、江苏、浙江、陕西等11个省市的经济适用住房建设及管理情况进行“综合调研”。 据有关部门人士透露，此次对经济适用房的调研内容涵盖经济适用住房建设各个方面，其中包括：1998年以来土地供应情况；涉及的行政事业性收费减免情况；价格监管情况，包括价格申报。及审核程序；购买对象申请、审核程序及执行情况；房屋产品控制标准及执行情况；建设项目监管情况，包括招投标管理，土地使用情况及物业管理情况；对违规行为的查处情况，包括对违规开发、炒买炒卖、不符合购买条件而购买等违规行为的监管及查处情况；房屋质量管理及售后服务情况。此次调查的结果将向高层汇报，并将直接影响到日后的经济适用房政策的具体走向。 这一消息不啻于一颗深水炸弹，对于经济适用房开发商和客户都有重大影响，加上不久前有关经济适用房被叫停的不实传闻，经济适用房又成为大家的关注目标。日前，本报记者采访了有关人士，就一些颇受关注的话题进行了探讨。 “调研”折射经济适用房四大痼疾 自打有了经济适用房，很多难以承受商品房价格的工薪家庭实现了买房的愿望，经济适用房对北京人居工程的推进有着举足轻重的意义。但是在经济适用房的开发销售过程中，也暴露了一些问题，这次三部委联合调研主要针对的就是以下四个问题。 1、经济适用房成了投资者的香饽饽 经济适用房属于一种特殊的政策性住房，其购买对象针对的是无住房的中低收入者。但国家有关经济适用房的政策一出台，即被一些颇具“投资眼光”的人咬住不放，不惜打破头，也要蹭进“穷人”行列，和真正的中低收入者同步竞争，争分经济适用房这杯“羹”。这种情况在北京很多经济适用房项目中都不同程度地存在着。 在本市两个最大的经济适用房项目回龙观居住区和天通苑的社区内，有车一族占相当的数量，不少经济实力雄厚的购房者都通过各种关系拿到了这两个项目的房号。 而经济适用房的二级市场准人的门槛较低更是让一些地段、交通比较优越的经济适用房的投资价值彰显，因为只需缴纳3％的土地出让金即可将经济适用房转让出去。即使不转手，收取房租也可以获得相当不错的投资回报率。 据一位不愿意透露姓名的开发商说，在其销售的一个本市大型经济适用房项目中，有1／3的客户是有相当经济实力的，一些客户都是开着自己的私家车前来交纳房款、签约。

新项目土地属性分析

6.5新项目土地属性分析 土地属性分析是项目投资决策过程中技术分析的重要内容。北京××房地产企业的土地分析内容主要包括四个方面：住宅本身品质、社区内部环境、社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图16所示。 在以上土地评价因素中，住 宅本身与社区内部环境因素主 要通过项目的新规划文案与产 品创新实现。自然条件、城市地 位与角色是地块与生俱来的，社 区周边配套设施主要依赖于政 府的投资与总体规划，是项目初 期分析评价的重点。 其中社区城市位置分析又 分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。社区周边配套资源分析又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。 按照青岛当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产企业对青岛项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表31。

青岛项目土地属性分析评价表 按照北京××房地产企业的规定，土地属性评价等级为良的及其以上等级的土地，是项目投资的先决条件。青岛项目土地评价为优，具备投资开发的投机倒把，可以继续进行有关投资决策分析。 6.6 客户对土地属性需求分析 客户对土地需求分析是在确定土地属性基础上，分析这些属性适合什么样的客户，哪些客户愿意为这些优势土地资源支付费用。 客户细分表显示，不同客户对土地属性有不同的偏好，八类客户偏好不尽相同。事实上，不同区域同一类客户的土地属性偏好也不尽相同，表32 评价属性 属性指标 现状情况分析 权重 评级 自然属性 地形与地质条件 地处海滨圏，地形条件好，典型海相地质 5 4.9 水文条件 地下水丰富，水位高，年降水量大 3 2.8 空气质量 空气质量高 7.5 7.5 可视景观 南可看海、西可观山，东北可观海 7.5 7.4 与景观距离 2～3公里 5 4.3 超市角色 历史接受度 移民接受度高，青岛市区历史接受度一般 9.5 6.2 产业发展趋势 开发新区，生气勃勃 9.5 9.3 配套资源 市政配套 市政设施齐全 9.6 9.4 文脉属性 开发区的文化区，现代文化社区、啤酒节 3 2.8 教育资源 石油大学、滨海大学、开发区一中 5.5 5.0 娱乐休闲资源 海上嘉年华、啤酒节 5.9 5.4 医疗资源 开发区妇幼中心，甲级医院资源匮乏 6 3.5 交通条件 公共交通便利性 江山路、长江路，20、22、28路公交到达 6 5.0 私家车交通便利性 2011年之前“青黄”海底隧道、跨海大桥通车，车程由2小时缩短到15分钟 7.5 7.3 交通拥堵 全天道路畅通 6 5.9 交通噪音 现状无，规划江山路未来存在噪音的可能性 3.5 3.5 综合评级 按照××企业以上土地属性评价为优 合计 86.2

【全套】房地产销售经典典型案例分析

房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实

经济适用房交易政策正式出台

经济适用房交易政策正式出台,5年内差额补交70%土地收益(2008-4-16 9:56:35) 分类：市场动态标签：段宗树搜房博客经纪人 | 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下： 一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。 二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行： （一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。 （二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理： 1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。 3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。 4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 （三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理： 1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。 3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。 4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

2020年(财务知识)经济适用房廉租房限价房的区别和比较

（财务知识）经济适用房、廉租房、限价房的区别和比较

壹、经济适用房 1、简介 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据之上几项因素综合确定。且定期公布不得擅自提价销售。 2、购买经济适用房的优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。 3、经济适用房价格构成 住房建设的征地和拆迁补偿安置费；审查设计和前期工程费；住宅小区基础设施建设费；建设工程费；之上4项之和为基础的1%～3%的管理费；贷款利息；税金；3%以下利润。商品房除之上8项外，仍有行政事业性收费（如小区营业性配套公建费，人防建设费等），土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 4、经济适用房和商品房不同之处

（1）获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； （2）成本结构不同 （3）租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；（4）购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； （5）价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 5、购买经济适用房的人群条件 《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭能够申请购买或承租壹套经济适用住房： (壹)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； (二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； (三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； (四)市、县人民政府规定的其他条件。 按20条第2款规定，不能再申请经济适用房. 二、廉租房 1、简介 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

土地属性研究指引

1.目标： 2.聚焦城市内重点投资方向，战略指导项目发展工作；完整的反映市场和土地的变化状况，为后续的项目定位和营销推广提供决策支持。 3.适用范围： 4.适用于支持泰福恒北京顶秀置业公司项目拓展、项目定位和营销推广工作。 5.术语和定义： 6.部门职责： 7.销售中心（XX项目部）：负责主持土地属性评估。 8.主要内容：

土地属性研究思路 5.1城市基本面分析（发展空间研究） 5.1.1城市经济基本数据及分析 ●GDP、人均GDP、可支配收入、固定资产投资、人口、开竣工面积、拆迁面积等 5.2城市规划研究 5.2.1城市规划布局及结构 5.2.2城市交通规划 ●包括高速公路、轨道交通等对地产有重大影响的交通规划，可按照已建

成、已开工建设、已规划分类予以说明 5.2.3城市产业规划 ●城市的产业布局及规划，如高新技术重点规划区域、大学城、及传统产业的搬迁方向等 5.2.4人口迁移趋势分析 ●人口的分布，外来人口主要聚集区，人口迁移流动的方向及趋势等 5.2.5居住用地规划分布 ●城市规划的居住用地分布，以及对土地存量的判断 5.2.6新城建设等特殊性规划事项 ●新城镇建设、政府搬迁、旧城区域改造等未来特殊规划事项分析 5.3房地产市场研究 5.3.1房地产市场总体研究 ●全市近几年的住宅市场表现、近几年销售面积、销售额，房地产市场走势分析等 5.3.2房地产市场布局 5.3.3城市内各区域房地产市场情况 5.4土地资源分布与土地市场研究 5.4.1土地资源存量分析 5.4.2土地市场出让研究 ●城市近几年内土地出让情况，出让方向，对未来出让方向做出判断 5.4.3土地市场趋势判断 ●可结合土地存量及近几年出让情况及政府意向得到出让趋势分析 5.5城市板块划分及重点板块确定 5.5.1城市板块划分 ●可依据研究需要、城市历史、客户认知、传统定义、市场发展、数据获得等方面将城市划分成若干板块

北京市经济适用房申请条件文档3篇

北京市经济适用房申请条件文档3篇Beijing affordable housing application conditions docu ment 编订：JinTai College

北京市经济适用房申请条件文档3篇 前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更 好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详 细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修 改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：什么是经济适用房 2、篇章2：北京经济适用房怎么购买 3、篇章3：北京申请经济适用房需要什么条件 经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商 品房。大家知道北京市经济适用房怎么购买吗?申请的条件又 是怎样的呢?下文就等小泰告诉你们吧! 篇章1:什么是经济适用房 经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商 品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中

的，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设 计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。篇章2:北京经济适用房怎么购买【按住Ctrl键点此返回目录】根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出 具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预 售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日 内办理完抵押登记手续。 （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内， 到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

土壤理化性质分析方法

测定土壤理化指标有很多标准文件，部分指标有国家标准，部分用农业行业标准，由于指标太多，故列出土壤测定的一些方法，通过方法可以搜索到行业标准或国家标准的具体内容，供参考： 土壤质地国际制；指测法或密度计法（粒度分布仪法）测定 土壤容重环刀法测定 土壤水分烘干法测定 土壤田间持水量环刀法测定 土壤pH土液比1：2.5，电位法测定 土壤交换酸氯化钾交换——中和滴定法测定 石灰需要量氯化钙交换——中和滴定法测定 土壤阳离子交换量EDTA-乙酸铵盐交换法测定 土壤水溶性盐分总量电导率法或重量法测定 碳酸根和重碳酸根电位滴定法或双指示剂中和法测定 氯离子硝酸银滴定法测定 硫酸根离子硫酸钡比浊法或EDTA间接滴定法测定 钙、镁离子原子吸收分光光度计法测定 钾、钠离子火焰光度法或原子吸收分光光度计法测定 土壤氧化还原电位电位法测定。 土壤有机质油浴加热重铬酸钾氧化容量法测定 土壤全氮凯氏蒸馏法测定 土壤水解性氮碱解扩散法测定 土壤铵态氮氯化钾浸提——靛酚蓝比色法（分光光度法）测定 土壤硝态氮氯化钙浸提——紫外分光光度计法或酚二磺酸比色法（分光光度法）测定 土壤有效磷碳酸氢钠或氟化铵－盐酸浸提——钼锑抗比色法（分光光度法）测定 土壤缓效钾硝酸提取——火焰光度计、原子吸收分光光度计法或ICP法测定 土壤速效钾乙酸铵浸提——火焰光度计、原子吸收分光光度计法或ICP法测定 土壤交换性钙镁乙酸铵交换——原子吸收分光光度计法或ICP法测定 土壤有效硫磷酸盐－乙酸或氯化钙浸提——硫酸钡比浊法测定 土壤有效硅柠檬酸或乙酸缓冲液浸提－硅钼蓝比色法（分光光度法）测定 土壤有效铜、锌、铁、锰DTPA浸提－原子吸收分光光度计法或ICP法测定 土壤有效硼沸水浸提——甲亚胺－H比色法（分光光度法）或姜黄素比色法（分光光度法）或ICP法测定 土壤有效钼草酸－草酸铵浸提——极谱法测定 全量铅、镉、铬干灰化法处理——原子吸收分光光度计法或ICP法测定 全量汞湿灰化处理——冷原子吸收（或荧光）光度计法 全量砷干灰化处理——共价氢化物原子荧光光度法或ICP法测定