我国物业管理的发展趋势

我国物业管理的发展趋势

我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，纵观我国物业管理的发展历程，分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着《物业管理条例》（以下简称《条例》）的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟，我国的物业管理将呈现以下发展趋势。

一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，三足鼎立的局面已经形成，物业管理的战国时代即将到来

深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物业管理发展史上刻下了英名，而且深

圳的许多成功经验和做法，今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人才安营他乡，对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先进经验和做法已被他们掌握，并结合本地创造发展，形成了自己特色。

上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。199 7年《上海市居住区物业管理条例》（以下简称《上海条例》）实施后，使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施，上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件，初步形成了物业管理法规体系。同时，上海市政府和行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监督，解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域，还是在行业

整体素质、物业管理质量、物业服务水平，均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来，上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米，员工6000余人，不仅成为上海物业管理行业的领军人物，而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”，发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能，受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后，上海市政府及时地出台了《贯彻<物业管理条例>实施意见》，2004年5月，上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》，2004年8月，上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》（以下简称《管理规定》），成为《条例》颁布后，全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围，仅适用住宅区的物业管理，但是，《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任，以及物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场（库）的管理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项，均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。

北京市的物业管理尽管起步较晚，但发展迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。目前，北京市的物业管理企业已发展到2200多家，从业人员21万余人。特别是北京市较早出台了《北京市居住小区物

业管理办法》等一系列的规章、规范性文件，在全国率先出台了《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》。国务院《条例》颁布后，北京市出台了《北京市贯彻<物业管理条例>的若干意见》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷的意见（试行）》、《关于开展组建业主大会工作的若干意见》、《北京市物业管理招投标投标办法》、《关于业主大会招标有关问题的意见》等规章、规范性文件。目前，北京市物业管理法规体系的框架已经形成，是全国物业管理立法最多、最全、最细、最具体的城市。正是由于北京市的物业管理立法基本上满足和适应了本市物业管理发展的需要，使北京市的物业管理在依法管理的轨道上得到了蓬勃发展，并在全国首创了业主委员会与社区委员会有机结合的新体制。随着200 8年奥运会在北京的举办，北京市的物业管理将会得到更快、更规范的发展。

应当说，上海、北京物业管理的快速发展，物业管理市场的基本形成、物业管理水平的明显提高，已同深圳形成了三足鼎立之势，这“三套马车”并驾齐驱，将为我国物业管理的发展创造新的篇章。

除北京、上海外，广州、南京、天津、杭州、重庆、武汉等城市的物业管理，近几年来发展的也非常快，一直紧追深圳、上海、北京的物业管理，并各有千秋。随着这些城市物业管理的快速发展，我国物业管理的战国时代即将到来。

二、深圳将以更加磅礴的气势，开拓创新、求真务实，把着红旗不放、站在排头不让，再展物业管理的雄风

深圳作为全国物业管理领跑者，在创造了昔日辉煌的基础上，通过对23年来物业管理的全面总结和反思，正在以更加成熟稳健的步伐，更加磅礴的气势将再领风骚。为了实现这一目标，深圳市政府、行业主管部门及物业管理企业作了不懈的努力，并仍在努力着：一是2003年11月5日，深圳市住宅局副局长李加林，在“物业管理发展战略（深圳）国际研讨会”上所作的题为《深圳物业管理发展的战略思考》中，对深圳物业管理的发展作了深层次回顾与反思，全面、系统地总结深圳物业管理的经验和做法，及在发展过程中的失误和教训，同时对深圳物业管理现状及存在的问题进行分析，对解决深圳物业管理存在的问题提出了对策，并对物业管理的发展趋势作了阐述。李加林的演讲，对深圳物业管理的发展起到重整旗鼓，再次吹响了深圳誓作全国物业管理领军人物的进军号角。

二是2004年1月10日，深圳市物业管理研究所成立，这是全国成立的第一家民营物业管理研究所，它的成立对于组织开展物业管理理论基础研究，攻坚物业管理发展难题，从理论和实践结合上，探索问题的解决途径和办法，使物业管理的理论研究更好地指导物业管理的实践，必将发挥不凡的作用。

三是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从2003年3月开始，开设“理论研究”专栏，系统总结物业管理成熟经验和理论研究成

果，以推动我国物业管理理论研究成果的形成，为解决我国物业管理理论研究滞后于物业管理实践的问题发挥了重要的作用。

四是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从今年第3期开始的中国物业管理区域制造，通过全面系统介绍美国、英国、香港及内地的深圳、上海、北京、广州、武汉、重庆物业管理的产生、发展、经验和作法，为深圳物业管理行业的再度崛起将会起到学习借鉴和知已知彼的作用。

五是深圳物业管理雄风再起。2004年9月25日~30日，深圳市国土资源和房产管理局、深圳市物业管理协会、住宅与房地产杂志社、深圳市物业管理进修学院联合举办了深圳首届物业管理周活动。活动以“人人关注物业管理”为主题，以深圳10万物业管理人诚信宣誓为前奏曲，以23年深圳物业管理辉煌成就展为序曲，以“中国物业管理高峰论坛”为高潮，以物业管理表彰大会及物业管理之夜交响音乐会为尾声。其规模之宏大、气势之壮观、内容之丰富、形式之新颖、参加人员之多、影响面之广，在深圳乃至全国系属首次。整个活动形成了誓师会、动员会、展示会，再次向国人展示深圳将用智慧、热血重铸物业管理的辉煌，用行动去实现豪言和理想，深圳物业管理风采浪漫依然、雄风不减，决心未变；深圳将以开拓创新、求真务实的精神，把着红旗不放，站在排头不让，誓作物业管理的弄潮儿。

三、物业管理依法管理的新时期已经到来，地方立法进入新一轮的高峰期

国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等物业管理法规、规章及标准的相继出台。不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据，各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期。随着《条例》的贯彻和各地地方立法的完善，必然为物业管理行业的发展提供强有力的制度保障。目前，我国物业管理不仅驶入高速发展的快车道，而且进入法制化、规范化发展的新时期。如果说，入世对我国的企业来讲是重新“洗牌”

的话，那么《条例》的实施，对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌”的时期。也就是说，谁能按照《条例》依法经营、依法管理、依法服务，谁就能在激烈的市场竞争中得到规范和发展，反之，谁不依法进行运作，谁就将被市场经济的汪洋大海中被淹没，最终被淘汰出局。

四、理论研究备受关注，并将有新的突破

作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来，从建设部住宅与房地产业司、中物协，到各地物业管理主管部门及协会，都十分重视物业管理理论研究，特别是《条例》出台后，物业管理理论研究比较活跃，从《中国物业管理》、

《建设报》、《中国房地产》、《中国房地产报》、《中国房地产信息》、到《深圳物业管理》、《现代物业》、《上海物业》、《海南物业管理》、《重庆物业管理》、《广州物业管理》等刊物都十分重视物业管理理论研究，无论从研究和探索的层面上，还是从研究的深度和广度来看，都取得了较快的发展，并取得了丰富的研究成果。特别是《中国物业管理理论探索与实践》、《物业管理新思维》等理论专辑的出版，象一股春风使物业管理理论研究出现新的亮点。

正如建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾所言，理论是实践的基础和先导，没有科学的理论，难以指导实践的突破和发展。我国改革开放的实践证明，任何一个行业或领域在改革上的突破，都离不开理论的突破，国内物业管理发展较快的企业实践也证明，哪个企业重视理论研究，哪个企业就发展的快，相反哪些企业忽视理论研究，就会落在别人的后面。笔者深信，随着我国新一轮物业管理理论研究高潮的兴起，必然会使物业管理理论研究取得突破性的进展。

五、打造品牌的势头将更加强劲

新一轮物业管理企业的竞争，已经进入了品牌之间的竞争。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在激烈的市场竞争立于不败之地至关重要。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。随着我国物业管理市场的形成，国外品牌物业管理企业的大举登陆，我国物业管理企业面临着市场竞争的严峻考验。

正是由于国外物业管理企业不仅具有成熟的运行机制、丰富的管理经验，品牌的形象，高超的专业化管理水平，灵活的用人机制，这些都对国内物业管理企业构成竞争的威胁。

面对众多国内外品牌企业争夺天下的时代，国外品牌物业管理企业与国内品牌物业管理分争一块蛋糕的现实，我国物业管理企业要生存、要发展，要在竞争中打败对手，不仅要靠管理、靠服务、靠价格，更重要是靠品牌的形象。近几年，品牌企业的优势在市场竞争中得到了明显的体现，诸多的物业管理项目均被品牌企业夺走，使越来越多企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，致使物业管理行业创造品牌、发展品牌的势头将更加强劲。

六、高端物业将成为企业争夺的制高点

所谓高端物业是指高档住宅区、别墅区，各种商厦、宾馆、写字楼等物业。这些物业不仅智能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高。

高端物业不仅是国外品牌物业管理企业抢占的市场，也是国内品牌物业管理企业争夺的制高点。近几年来，国外物业管理企业登陆后，所抢占的物业管理项目几乎都是高端物业，国外物业管理企业瞄准高端物业，其目的不仅是因为国外物业管理企业在高端物业管理领域有其专长，更重要是他们恰恰看好了高端物业所带来的丰厚回报。尤其是在目前国内普通住宅区物业服务收费标准低、收费率低的情况下，

越来越多的物业管理企业，特别是品牌物业管理公司把高端物业作为必争的目标，甚至一些品牌的物业管理企业明确提出中高档以下物业项目不接的口号，使高端物业成了物业管理企业争占的众失之的。

由此看来，随着争夺高端物业竞争的愈演愈烈，一场真正全球化的竞争正在来临，这种竞争的格局将伴随着物业管理行业的存在而长期存在。而竞争带给我国物业管理行业最大的好处，必然是推进国内物业管理行业加速向国际化、规范化、市场化的发展。

七、企业文化建设将倍受青睐

企业文化是指企业在自身发展过程中形成的以价值为核心的独特的文化管理模式，是一种凝聚人心以实现企业价值、提升其核心竞争力的无形力量和资本。实践证明，企业文化是一个企业长期经营实践中所凝结起来的一种氛围、企业价值观、企业精神，经营境界和广大职工所认同的道德规范和行为力量。随着知识经济的发展，它对企业兴衰、企业发展所起的作用将越来越大、越来越显著。

美国哈佛商学院著名教授约翰、科技在《企业文化与经营业绩》一书中提出了一个重要论断就是“企业文化对企业长期经营业绩有着重要的作用，在下一个10年内企业文化很可能成为决定企业兴衰的关键因素。”美国历史学家戴维?兰德斯在《国家的穷与富》一书中也断言：“如果经济发展给了我们什么启示，那就是文化乃举足轻重的作用。”足见企业文化对企业发展的作用。

物业管理行业形成的时间不长，文化底蕴较浅，因此，加速企业文化建设的必要性和迫切性更强。正是基于这一点，目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建设，把企业文化建设摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、激励力、约束力、异向力、纽带力、辐射力的工程。可以预测这种重视企业文化建设的势头越来越猛。

八、创建“学习型组织”将成为企业发展的利器

建立“学习型组织”，是20世纪90年代初美国麻省理工大学教授彼得?圣吉在《第五项修练——学习型组织的艺术与实务》一书中提出的，该理论一问世，便引起了国际企业界与管理界的高度重视。他不仅系统地提出了如何掌握好进行学习的客观规律，把人们如何学习从感性认识上升到带有普遍意义的理性阶段，而且针对个人如何学习，更进一步推广到怎样把学习融于一个团队、群体，形成“学习型组织”。而学习型组织的形成，对一个团体、一个群体、一个企业提高其整体素质、凝聚力、竞争力，应对挑战与持续发展的能力，都有着意想不到的作用和魔力。特别是随着全球经济社会的变化，人类的不断发展进步，处在竞争白热化的企业，要想在极其激烈的竞争中立于不败之地，获得持久的生命力，必须探索可持续生存之路，实践证明，彼得?圣吉创建“学习型组织”的理论可以为企业实现长盛不衰的发展，提出了一条新的途径。

据有关资料显示，美国排名前25家企业中有80%是按照“学习型组织”模式改造自己的，世界排名前100家企业中有40%是按照“学习型组织”模式改造的。目前，发达国家的企业和政府在寻找可持续发展的探索中，已经把“学习型组织”的训练作为应对未来挑战的战略选择。近年来，我国的一些城市政府和企业也已把创建“学习型组织”作为应对市场竞争利器。

物业管理作为新兴的行业，更应当学习国内外先进的理论和经验，只有这样，才能有效地缩短自己与先进水平的差距。才能增强企业的凝集力、战斗力和创造力。

九、创新将成为企业发展的核心竞争力

所谓创新指的是将任何能解决问题的新想法用于实际的过程。核心竞争力是指企业之间可以被长期利用蝗一种潜在力量。不像资本、证券、组织机构这些有形的硬件，核心竞争力反映的是企业或企业组织所掌握的一系列特有知识和向外界不断学习的能力。

近几年来，一些企业开始强调要充分认识企业的核心竞争力，并突出发展自己的核心能力，从而使企业的管理资源集中于对企业战略计划起关键作用的活动之上。对于企业而言，核心竞争力的关键在于不断地创新。这是因为，创新是企业最大的生命力，尤其是21世纪是一个创新的时代，物业管理企业作为一个年青行业，更需要在创新中求生存、求发展。23年来我国物业管理在理论与实践中出现了一

系列创新，如一体化管理、区域化管理、封闭式管理、港式管理、酒店式管理、顾客满意战略、服务实效制、零干扰服务、特约服务、首席顾问制、无人化管理、短距离服务、精细服务等等，这些观念上、制度上、管理上、服务上的创新，为推动物业管理行业的发展起到不可低估的作用。

随着社会的进步、生活水平的提高和人们对物业管理需求的日益增长，物业管理必须在观念上、内容上、形式上、方法上、质量上、水平上进行创新。只有不断的创新，才能满足业主的需求。因此，创新不仅是物业管理企业发展的永恒主题，而且是提高企业的核心竞争力的保证。

十、危机管理将备受经营者的重视

危机管理是现代企业管理的重要内容，也是现代企业管理不容忽视的大问题。对于这一点已经引起越来越多企业经营者的高度重视。危机对于任何企业而言，都是风险和机会的混合体。风险在于他的影响性、破坏性和致命性，如果缺乏正确及时的应对措施，可能会导致企业的严重损失，甚至灭顶之灾；机会也是同步的，企业可能通过媒体、公关等手段在内的种种正确应对重新升华、提高企业的形象，唤起消费者的更大关注。

物业管理企业也是如此，如果因对火灾、窃盗、煤气、自来水泄露等突发事件，不能采取果断的应对措施，就会造成人身伤亡和财产

的损失，失去业主对物业管理企业的信任，甚至被业主炒掉、或者因重大赔偿导致企业破产。因此，物业管理企业对关系到业主人身、财产和安全的管理和服务，必须把居住和使用安全放在首位。危机一旦发生，要迅速及时的以真诚的态度通过新闻媒体向消费者进行报道，并善于利用新闻媒体平息危机，化解危机。在危机处理过程中，要采取果敢、正确的处理危机措施，特别是以业主的利益作为第一选择，以最快的速度弄清真相，遏制危机的发展。特别在现代社会，大众传播业的发展，信息传播渠道的多样化、速度的高速化、范围的全球化，使企业危机情境迅速公开化，成为公众关注的售点。正是这些特点，如果企业稍有不慎或处理危机不尽完善，即对企业形象将造成致命打击，对于企业的生存和发展将会带来不可估量的损失。

十一、职业经理人制度将浮出水面

职工经理人是指以经营管理企业为职业，将所经营企业的成功视为自己人生的成功，通过管理企业来实现自己人生价值的专职管理者。职业经理人认证制度，是国家规范行业管理，提高职业经理素质和整个行业水平的一项重要制度。职业经理认证制度，在国外物业管理发达国家已经流行几十年。目前美国、澳大利亚、韩国、日本等国家物业管理人员都是经过一定的考试并取得资格后，才能担任管理职务的，我国的台湾、香港地区也对物业管理人员采取了许可制度。实践证明，严格的职业资格管理，有利于保证物业管理从业人员的基本素质，有利于规范物业管理活动。

《条例》规定“从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。为了加速这一制度实施，建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心，中国物业管理协会等联合组成代表团赴美国和香港地区，对两地的物业管理资格制度进行了实地考察，并起草《注册物业管理经理人管理办法》和《注册物业管理经理人考试办法》。相信备受人们关注的物业管理职业经理人制度很快将浮出水面。随着我国物业管理经理人制度的实施，也必将为物业管理行业的发展起到加速器的作用。

十二、人才竞争将愈来愈激烈

人才是立业之本，物业管理企业人才的多少、人才素质的高低是企业发展关键所在。人才优势是企业竞争力的最重要标志，是企业发展的重要保障，企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才作后盾，就不能在竞争中取胜。进入新世纪，特别是我国加入W TO，预示着新一轮物业管理人才大战已经开始，特别是近的来大批国外品牌物业管理企业进入我国物业管理市场，标志着一场全球性的物业管理人才争夺战已经打响，这是一场看不见硝烟的战争。谁拥有人才，谁就在市场竞争中占有优势，谁拥有人才，谁就拥有物业管理的未来，对于这一点人们看得越来越清楚。

面对激烈的人才竞争，物业管理企业如何应对外国跨国公司及跨国公司的人才本地化战略？如何应对物业管理人才国际化的重重危机？如何打赢世界级物业管理人才争夺战？这对每个物业管理企业

都是一场严峻的考验。近年来，物业管理企业人才外流的现象十分严重，一些物业管理企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。这种人才竞争的形势将伴随着物业管理市场的竞争越来越激烈。

十三、集团化发展有望取得突破

企业集团是指以产权为纽带，以优势的产品为龙头，以骨干企业为核心，把行业中产品关联度强的众多企业通过联合、重组、并购、整合等形式组织在一起，集中人才、技术、资金、管理等优势，使其在行业中形成核心企业，代表行业的发展方向和行业管理的高水平。

企业集团是适应市场经济客观发展需要的一种新的经济组织形式。其突出特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，有利于集中企业优势，实现规划效益。特别是可以从根本上解决目前物业管理行业存在的多、小、散、差的问题。（“多”是就物业管理企业相对多；“小”就是企业规模小，管理规模小；“散”就是技术力量分散，孤军小兵困作战，没有形成航空母舰；“差”就是综合实力差、核心竞争力差。）

近些年来，各地组建了一批企业集团，但离实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的企业集团还有较大的差距，尤其是目前各地物业管理行业组建的企业集团，仍

局限于本城市行业内部的组合，还没有形成一个跨行业、跨地区的物业管理企业集团。

令人欣喜的是深圳中航物业管理公司与深圳南光物业管理有限

公司的整合，组建的深圳市中航物业管理有限公司；重庆金恒物业管理有限公司兼并重庆天奇物业（集团）有限公司属下的重庆天奇物业管理有限公司；上海科瑞物业管理发展有限公司与上海住房物业管理有限公司合并，可谓是近年来物业管理行业出现的物业管理企业整合、兼并的典范。

从目前国际、国内企业集团的发展走势对我国物业管理的影响来看，我国物业管理在集团化发展有望取得以下方面突破：一是出现跨地区的物业管理企业集团，如深圳某物业管理品牌公司与上海或北京某品牌物业管理公司联合组建的企业集团；二是出现跨行业的物业管理企业集团，即以某物业管理品牌企业为骨干与清洁公司、保安公司、绿化公司等相关行业组建的企业集团；三是组建全国性的物业管理企业集团，即以各地物业管理骨干企业为成员形成中国物业企业集团。以上三种联合形式在我国物业管理行业中就会出现，并加速形成集团化发展的大趋势。

十四、市场化经营势不可挡

物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更高境地重要途径。同时，竞争不仅是市场经济发展的客观要求，也是推动物业管理行业发展，提高物业管理整体水平的加速器。

《条例》明确规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业……。”尽管目前我国物业管理市场化程度还不高，且在招投标中还在存这样或那样的问题。但是，随着《条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》的贯彻，不仅物业管理招投标的项目会越来越多，成为选聘物业管理企业的主导方式，而且物业管理招投标的行为也将得到进一步的规范，公开、公平、公正的物业管理招投标机制很快就会形成，这种潮流将越来越迅猛，势不可当。

十五、物业收费按质论价、菜单式服务将成为时尚

物业服务费是维持物业管理正常运转的血液，也是涉及业主切身利益最敏感的问题。新的《物业服务收费管理办法》在定价形式方面将《原办法》的“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”，修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”，取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服

务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。这样有利于供需见面，加速物业管理市场化的进程。

2004年初，中物协出台的《普及住宅小区物业管理服务等旧标准》（试行），以下简称《标准》。《标准》将作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业管理服务等级，约定物业服务项目、内容和标准以及测算物业管理服务收费定价的参照依据。《标准》根据普通住宅区物业管理服务需求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了管理服务的菜单，交给业主进行选择，应当说这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。

十六、航空母舰与小舢板进入共存时代

从1981年3月，全国第一家物业管理企业，到2003年底全国物业管理企业已发展到2万余家、从业人员230万人。而在这2万余家企业中，不仅有管理房屋面积超过千万平方米的上海陆家嘴、深圳中海、深圳万科等大的航空母舰，也有相当数量的企业是管理一两个小项目的小舢板。从生物学的角度看，企业是有生命的，万事万物都有其周期，大企业有生存发展的必然性，小企业也有生存发展的道理。在一个行业中，特别象物业管理服务的行业中，不可能只有大企业，其他小企业不存在，大企业是行业的台柱子、航空母舰；小企业是行

业的连环、小舢板。因此在一个行业中，不可能只有大企业，没有小企业。目前，我国物业管理企业类型大体可以分为国有企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、港澳台商投资企业、外商投资企业等，这种航空母舰与小舢板将长期共存，现使随着集团化、市场化的加剧，这种形式也将长期存在，因为大的企业集团也是由一个个小的企业组成的联合舰队。

十七、战略联盟可能成为企业联合的最佳选择

所谓战略联盟是指两个或两个企业之间为了实现一定的战略目的，在一定时期内进行的一种合作安排。作为现代企业组织了制度的创新形式，战略联盟已成为现代企业加强国际竞争力的重要方式之一，并被誉为当代最重要的组织创新。

在20世纪的最后十几年中，战略联盟数量激增，不仅成为企业最广泛使用的战略，而且成为企业实现快速成长的战略，是欧、美企业盛行的扩张方式，当今世界的大跨国公司几乎无一不是通过联盟收购方式发展成长起来的。目前世界上最有名的联盟莫过于微软公司的英特尔公司合作形成的Wintel联盟，占据了全球电脑业的大半江山，每当微软推出功能更强的软件后，英特尔集成芯片的需求量就上升；同样，当英特尔生产出速度更快的集成芯片后，微软的软件因有了更好的载体而显得更有价值形成双赢的局面。国内最大的制冷企业集团科龙集团与国内最大的洗衣机生产企业小天鹅集团的战略联盟；韩国电信巨头韩国电信与中国电信（香港）有限公司的战略联盟，中国联

试谈我国物业管理的现状与发展趋势

目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)

试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势

The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend

中国物业管理企业的发展趋势

物业管理师职业资格考试参考论文集

石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)

物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)

中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当

地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中

高端物业管理发展的趋势

随着经济社会发展的突飞猛进，房地产蓬勃崛起，地标性建筑、智能化写字楼、高舒适度住宅等高端物业如雨后春笋般涌现，令人目不暇接。更为深层次变化的是这些物业的业主和客户具有相对应的社会地位、经济地位、高文化层次，有着相对称的物业服务需求。这就对我国的物业管理提出了新的要求，高端物业管理呼之欲出。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略将成为物业管理发展的趋势。 在我国，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。深圳作为改革开放的窗口，为吸引外资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。20世纪80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的地位。截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等城市已达95%；物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。 业内人士指出，尽管经过了20多年的发展，我国物业管理行业仍处于起步阶段，物业管理服务多为执行层面的事务，而在高端物业服务，如提供高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端物业管理市场有着极大的发展空间。 近年来，房地产业的飞速发展使京沪两地成为物业管理行业的重镇，对高端物业的需求也日益旺盛。6月23日，中国保利集团下属企业上海保利物业酒店管理有限公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司在北京正式签约，成立了“上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司”。 据了解，作为国内第一家高端物业管理合资公司，上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司将以国内市场为主，以国内最具经济活力的直辖市、省会城市为重点，拓展高端物业服务市场的份额，为顶级写字楼、高档住宅、高档公众物业、城市地标性物业提供全球化世界一流的高端物业服务。同时，合资双方将融入各自的优势资源，定位于高端物业服务，以一体化、专业化、差异化的经营策略，形成集约优势，在品牌、理念、人才、机制和经营管理体系等方面全方位与国际接轨。 业内人士分析认为，合资公司的成立，不但填补了国内高端物业管理合资公司的空白，而且将提升国内物业管理的整体水平。合资公司所倡导的舒适、高雅、美学化、品牌正是目前国内物业管理行业所欠缺的。 有关人士同时指出，近年来关于物业纠纷的各种报道屡屡见诸报端，暴露出我国物业管理还存在着许多不完善的地方，其中法律体制方面的不完善，成为制约我国物业管理追赶国际水平的重要障碍之一。

物业管理信息系统未来发展趋势

物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。 物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。 就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。 物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。 随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大

物业服务行业发展趋势思考

物业服务行业发展趋势思考 物业服务行业发展趋势思考作者：佚名 时间：2008-5-24 浏览量： 物业服务行业发展趋势思考 物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积亿平方米。 《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。 一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考

物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。 早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。 《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者

浅谈住宅小区物业管理的发展现状和发展趋势

目录 论文大纲 (1) 一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2) （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2) （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3) （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3) （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4) （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4) 二对住宅小区物业管理现状的思考 (4) （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4) （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5) （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5) （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5) （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6) 三住宅小区物业管理的发展趋势 (6) （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6) （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7) （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7) （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7) （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8) 结束语 (8) 参考文献............................................ 错误！未定义书签。

论文大纲 摘要 引言 正文 一住宅小区物业管理行业的现状分析 （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 二对住宅小区物业管理现状的思考 （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 三住宅小区物业管理的发展趋势 （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 结束语 参考文献

谈谈物业管理行业发展现状与趋势A

物业管理行业发展现状t 发展趋势 我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。 一、我国物业管理市场的形成条件 第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占GDP 的13.24%，广东、广州、深圳、四川，物业管理在GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物： 住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。 物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个组织就是物业服务企业。 二、当今物业管理行业发展现状 根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 (一)物业管理升级是市场发展的必然趋势 上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从2008 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。

未来物业管理发展趋势

未来物业管理发展趋势 我国的物业管理正处在蓬勃发展的时期，将有越来越多的人转向物业管理行业。此外，有关专家指出，将来城市公用设施的管理、环境的管理也应该交由物业管理公司管理，这就为物业管理提出了一个新的课题。21世纪物业管理将可望进人市场化运作阶段。 未来物业管理将呈现以下几大发展趋势。 l专业化发展趋势 物业管理专业化是指由专业服务公司来完成物业管理的服务。主要表现在一种是规模较大的物业管理公司成立专业性的服务公司对本公司物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业项目；另一种是规模较小的物业管理公司将自己的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行物业管理的专业化是市场经济的必然结果。其优点在于一是将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是将有利于物业资源的优化配置，对整个物业管理行业的健康发展起到很大作用；三是能使物业管理公司为业主或用户提供更完美、周到、专业的服务，在激烈的市场竞争中处于优势地位，从而使物业管理公司获得较佳的经济效益。 2集团化发展趋势 物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的物业管理企业集团，这也是物业管理市场发展的要求。作为由政府定价或政府指导价的微利型行业．物业管理的规模效益就显得尤为重要，这在客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路；而激烈的市场竞争必然会实现物业管理企业的优胜劣汰，从而使一部分物业管理企业发展壮大·使物业管理集团化趋势能够形成。另外，物业管理企业之间可以通过兼并、台作等方式，实现强强联合，从而形成物业管理集团。 3品牌化发展趋势 物业管理品牌化是指物业管理行业走向以品牌为中心的发展之路。物业管理是社会化、专业化、企业化和经营型的管理，进行市场化管理，也就是通过市场对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化必定会引人市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，有雄厚实力和好的品牌的优胜企业，走上良性循环的发展之路、实力不强、品牌不佳的企业会被淘汰．这些都会促使物业管理企业走向品牌化发展道路。物业管理的行业特征也决定物业管理 必须走向品牌化发展道路。 4智能化发展趋势 物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理和服务的一种现代化管理手段，是未来物业管理发展的一大趋势。应该说，智能化管理对物业承建商、企业、业主三方面都将产生吸引力。随着现代科技的发展，特别是信息科技的发展，人们对物业的管理要求越来越高，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化．会增加物业的智能化程度，从而使物业管理的智能化程度提高。对于物业企业来说．实行智能化管理，能降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量， 这会促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，从而提高物业管理的智能化水平。而在现代社会，无论是在工作中还是在生活中，人们对智能化程度的要求也越来越高，这种有效的、现实的社会需求，最终会推动物业管理智能化的发展。 5国际质量标准化管理趋势 国际质量标准化管理是指物业管理企业在对物业进行管理的同时遵守国际质量标准体系的有关要求。物业管理实践已经充分证明，引入国际质量管理标准体系(包括Is09000国际质量管理标准体系和Isol400l国际质量管理标准体系等)，对物业管理的规范化运作．提高物业管理的服务质量，确实起到丁很大的作用，适合市场经济要求。随着物业管理市场竞争

浅析我国物业管理的现状和发展趋势

摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。 （四）物业管理发展的区域性不平衡。

中国物业管理发展六大趋势

中国物业管理发展六大趋势 专家在分析预测全国物业管理行业时表示,今后我国物业管理发展将呈现出六大趋势。 一是企业竞争已经进入了品牌时代 一方面,物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现,很多的物业管理项目被品牌企业接管,从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面,大量品牌物业管理企业,以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场,与之配套的物业管理企业也随之而来,参与到西安物业管理市场当中。 二是企业文化建设备受青睐 大多数物业管理企业,特别是品牌物业管理企业,都非常重视企业文化的建设,把企业文化建设列在重中之重来抓。 三是物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈 人才优势是企业竞争力的核心,是企业发展的重要动力和保障。近年来,物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重,一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时,把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。四是创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高,人们对物业管理和服务需求的日益增长,物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如,深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。 五是按质论价、菜单式服务成为趋势 根据住宅物业管理服务要求的不同情况,设定了一级、二级、三级三个等级服务,每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理,以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求,即提出了服务菜单,由业主自主选择,这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。这样的做法已经在上海广泛实行。 六是物业企业民营化趋势明显 目前,民营物业管理企业尽管在行业中所占比例不是很大,还没有形成大的气候,但同2001年建设部的调查相比,已经有了很大的发展和提高。专家预测,今后几年将是我国民营物业企业进入快速发展时期,民营物业企业在物业行业中的地位将得到明显的提高和改善,并将成为我国物业管理行业的主力。上海、深圳等地一些知名大型物业企业已经陆续进行民营改革 感谢您的阅读！

我国物业管理发展趋势分析

我国物业管理发展趋势分析 我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期,纵观我国物业管理的发展历程,分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势,展望我国物业管理的未来,笔者认为,随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟,我国的物业管理将呈现以下发展趋势。 一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破,三足鼎立的局面已经形成,物业管理的战国时代即将到来 深圳作为我国物业管理的发源地,23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河,而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法,成为中国物业管理的代名词。应当说,深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力,为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献,并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天,在中国物业管理发展史上刻下了英名,而且深圳的许多成功经验和做法,今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言,深圳在全国物业管理排头兵的地位,领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是,深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破,物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因:一是近年来,深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换,这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上,不断扩展管理领域,使大批的物业管理优秀人才安营他乡,对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走,使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来,北京、上海等城市的物业管理发展迅猛,深圳的先进经验和做法已被他们掌握,并结合本地创造发展,形成了自己特色。 上海作为国际化大都市,精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理,并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物业管理条例》(以下简称《上海条例》)实施后,使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施,上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件,初步形成了物业管理法规体系。同时,上海市政府和行业主管部门,在推进物业管理机制转换,理顺物业管理体制,加强行业监督,解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作,使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域,还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服务水平,均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来,上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米,员工6000余人,不仅成为上海物业管理行业的领军人物,而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”,发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能,受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后,上海市政府及时地出台了《贯彻<物业管理条例>实施意见》,2004年5月,上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》,2004年8月,上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》(以下简称《管理规定》),成为《条例》颁布后,全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围,仅适用住宅区的物业管理,但是,《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任,以及物业管理

当今物业管理行业发展现状与发展趋势

当今物业管理行业发展现状与发展趋势 我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。 一、我国物业管理市场的形成条件 第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占GDP 的13.24%，广东、广州、深圳、四川，物业管理在GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物： 住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。 物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个

组织就是物业服务企业。 二、当今物业管理行业发展现状 根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 (一)物业管理升级是市场发展的必然趋势 上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从2008 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。 (二)物业管理将更加专业化发展 人力成本的不断上升促使物业服务企业要不断降低管理成本并使物业保值增值，这恰恰是增强内涵管理的良好契机。一些物业

重庆物业管理现状及其发展趋势

重庆物业管理现状及其发展趋势 重庆物业管理现状及其发展趋势 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和五个突破的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 (一) 1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为四川省优秀住宅小区、桂花园小区还同时获得全国城市物业管理优秀小区的称号;1997年，加州花园获得全国城市物业管理优秀小区称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 (二)1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段 1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为: 1、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

论物业管理服务方式及其发展趋势

随着市场经济的不断规范和发展，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。目前，国内 物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展，给物业管理企业带来了无限的发展机遇，与此 同时，也增加了更多的竞争。这就要求物业管理企业从服务观念和方式，经营理念和市场定位，都要做出 相应的变革，才能适应发展的需要。
论物业管理服务方式及其发展趋势
物业管理服务的三种方式 一般的服务主要有三种：顾问服务、直接管理服务及短期顾问服务。这三种服 务不同之处在于物业管理机构参与的程度和管理权力所在。 （一） 顾问服务 主要协助开发商之经验不足，并协助开发商培养一批物业管理 人才，因而按部就班的培训工作十分重要及频密。 协助发展商成立物业管理公司 建立管理公司人事架构及各岗位职责及权力 制定管理公约或详细租约、员工守则、客户手册、装修规定、管理规章制度等 制定员工培训计划 进行不同岗位员工培训 制定管理公司财务制度 协助发展商筹备所有前期工作和物业交付使用的准备工作 管理公司解决日常管理问题 进行针对性员工培训，以便充实员工管理经验及提高服务水平，加快应变能力 顾问服务工作主要协助发展商筹备及组织物业管理工作，员工经过不同形式顾 全大局的培训，可以自行推行物业管理工作，而不须聘用外来专业管理服务公 司 。 优点： 发展商可以全权控制物业管理公司，具有决策权。 管理操作成本较低，因为无须聘用高薪外方员工。 物业管理公司员工可以按部就班的接受培训，学习正统的物业管理知识及经验。 缺点： 如果物业管理机构属顾问性质，对物业管理公司的管理权限受一定程度限制， 建立的管理系统可能流于形式，日后未必能够顺畅运做。 物业管理公司服务水平进步比较缓慢，因为员工培训范围大，需要按部就班进 行培训。 顾问角色处于被动位置，物业管理公司不一定接纳其专业意见，所以管理水平 没有保障。 （二）直接管理服务 开发商给予直接管理权力，由物业管理机构掌管管理公司运作，直接参与物业 管理工作，因而开发商不用费心于日常繁复管理工作，只是定期与我们开会，了 解物业管理情况， 或是提供意见和进行监督工作，委派专业经理长驻所管理之物 业，负责日常所有管理工作，其中包括员工招聘、管理及培训、客户公关工作等. 优点： 物业管理机构直接参与管理工作和控制物业管理公司，并享有管理决策权，因 而能够保证服务水平及效率。 日常工作遇到问题，可以立即解决。 完善的层式管理，员工工作表现时常受到监管。

浅谈物业管理的现状与发展趋势

浅谈物业管理的现状与发展趋势 摘要：物业管理是以房产为核心的经营服务性行业，成立物业管理公司的目的在于以其提供的经营管理活动为物业业主、租户和居民提供服务，维护或改善其经营管理的各种物业、附属设施、周边环境，为所有业主及用户提供舒适的生活与工作环境。本篇通过从中国内地物业管理类型、目前管理立法体制状况、进一步诠释了物业管理的概念，明确了其未来的发展趋势。 关键词：物业管理；现状；发展趋势 中图分类号：F293.33 §1. 引言 随着我国经济改革的深入，特别是“九五”、“十五”的十年期间，在国家宏观经济政策和城镇住房制度改革的指引和推动下，住宅与房地产业得到了迅猛发展，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整产业链，对拉动国民经济增长和提高人民生活水平做出了突出贡献，受到了各级政府的普遍重视，成为人民群众密切关注的热点和焦点。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，是以房产管理为核心的经营服务性行业，在中国内地，它属于刚刚兴起的“朝阳产业”。1994年4月，建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》中指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法变过去的住房行政福利型管理形式为企业经营服务型管理形式，成为房地产管理体制深化改革的重要举措。 §2. 中国内地现阶段物业管理状况 不能不承认，随着内地房地产业的稳步发展，物业管理工作取得了较大的进步。但也不能否认，与其他国家和地区相比，因为起步较晚，且发展不平衡，我们的物业管理水平仍然处于初级阶段，主要体现在以下方面： 2.1立法状况 随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公

我国物业管理的发展趋势

我国物业管理的发展趋势 我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，纵观我国物业管理的发展历程，分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着《物业管理条例》（以下简称《条例》）的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟，我国的物业管理将呈现以下发展趋势。 一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，三足鼎立的局面已经形成，物业管理的战国时代即将到来 深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物业管理发展史上刻下了英名，而且深

圳的许多成功经验和做法，今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人才安营他乡，对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先进经验和做法已被他们掌握，并结合本地创造发展，形成了自己特色。 上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。199 7年《上海市居住区物业管理条例》（以下简称《上海条例》）实施后，使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施，上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件，初步形成了物业管理法规体系。同时，上海市政府和行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监督，解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域，还是在行业