《关于城市旧房改造的若干思考》优秀毕业论文

关于城市旧房改造的若干思考

XX（建筑工程技术专业 200930XXXXXX 湖北 XX XXXXXX ）

摘要：旧房改造在城市建设中是不可缺少的重要环节。本文分析了改造的目的，并总结了旧房改造过程中存在的问题，结合个人实践及调研经验，提出了解决建议。

关键词：城市建设；旧房改造；问题分析；解决建议

0 引言

随着房地产项目的不断建设，城市中心及周边较近区域可供开发的土地越来越少，房地产项目离开城市的距离也越来越越远，城市面积也越来越大，个城市交通带来了很大的压力，也不符合中央要求的“节能”“节地”“排减”的方针。与此同时，大批的危旧房存在于城市中心，如果对于大批的危旧房重建此建设工程投资巨大而且进度没有保障，拆除会造成环境污染和资源浪费，可以根据房屋具体情况进行改造或加固的方法进行处理，并继续使用。

1 城市旧房改造的目的

城市旧房改造的目的就是居住环境、居住功能、住房的改善和完善，提高旧房现有利用效率，适应人们对居住环境日益增长的需求。

从现阶段社会经济社会发展对旧房的需求层面来看，我国城市旧房改造主要有以下六大目的：

（1）节约基础建设的投资，缩短建设工期。一栋建筑结构造价约占其总造价的1/3，改建比新建可省建筑结构所花的大部分资金。同时，旧建筑的改造再利用可减少开放商初期投资（包括拆迁、土建费用等），基地内原有的基础设施可继续利用。由于建设周期短，可让业主尽快投入使用从而获得较大利润，在经济上是合算的。

（2）完善旧房功能，延长旧房使用寿命。城市旧房改造的原因，大部分是由于建设单位经济好转后，对原建筑的使用功能及功能又提出了更高的要求，或因使用面积不足，出于减少投资对原有建筑接建或加层。

（3）减少环境的污染，改善生态环境。环境污染总体的34%以上是因建筑业在建设和使用过程中造成的，全球一半以上的能量在建筑的建造和使用过程中消耗。

（4）实现历史文化的继承与发展。

（5）改善人们的生产、生活条件。

（6）实现城市土地资源的可持续利用。

2 城市旧房改造存在的问题分析

虽然部分地区旧房改造、改建工作取得了很大的成绩，但是从建设国际大都市的前景来了看，与生活在旧房中老百姓的要求比，还面临不少问题和困难，主要是：

1）缺乏明确、科学的总体思路

由于种种原因，当前对旧房改造、改建工作存在两种错误或片面的认识：一是对旧房屋总体情况及其产生的原因缺乏了解，认识没有与时俱进。以为经过这么多年的改造，危旧房的现存数量已经不多，不足为患，无须再加大工作力度；二是对危改工作的实施情况不甚了解，认为制订优惠政策，加大对旧房工作的扶持力度，会冲击一、二级房地产市场。

2）相关政策不配套、不落实

一方面，至今没有一部全面系统指导上海旧房改造、改建的地方性法规，另一方面，一些与旧房改造、改建工作密切相关的现行法规、政策，由于形势的变化和旧房改造、改建工作的特殊性，导致实践中碰到不少操作性的困难。旧房改造、改建一般以区为主，但区里普遍反映，报批手续太复杂，改造后办理产权较难。在改建中遇到环保、消防、绿化、人防等部门，喜欢墨守成规，不能实事求是解决问题，导致一些工程进展缓慢，甚至留有尾巴。国家《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁期限、补偿安置等方面的规定，不适应上海旧房改造、改建工作的实际需要，特别是《物权法》即将实施，影响深远，工作难度和成本可能增加。

3）旧房改造、改建资金缺口较大

按照现行的做法，往往采取市里出一点、区里出一点、物业产权人出一点的方式。有关方面规定，旧住房成套改造费用从改造后新增房屋出售收入、改造范围内公有住房出售后的净归集资金中列支，不足的改造费用，市、区政府各承担50％。旧住房综合整治项目按每平方米60元计算补贴，低于60元的按实结算，采用市、区(县)政府各承担30％，业主承担40％的办法筹集。高于60元部分由实施单位自理。平改坡综合改造，市房地资源管理局按项目决算的30％进行补贴，区里负责筹措70％资金。(从2007年起市房地局已不再列专项计划)据了解，有关部门十年筹措资金13亿元，修建了6千万平方米房屋，平均20多元一平米，而市场上一般要150元一平米，资金缺口较大。又如平改坡综合改造，每平米要140多元，市里实际只给每平米补贴18元，而居民（业主）往往不肯出钱。因此，区级财政不堪重负，导致旧房改造、改建工作脚步放慢。

4）旧房改造、改建中群众动员工作乏力

近年来，由于老百姓认知程度的提高和各方面工作的规范，旧房改造、改建的难度在加大。一是剩下的房屋大多是“难啃的骨头”，二是居住者以弱势群体为主。特别是涉及到动拆迁和要居民承担资金的时候困难不少。据了解，现在还居住在旧房中等待改善的居民，他们看到、听到周边住房改善的情况后，普遍希望一次性地通过拆迁或改造来改善居住条件、提高生活质量。但是，现实和愿望往往有差距，而他们的住房又在产权等方面存在这样或那样的问题，更增加了工作的难度。此外，旧房改造、改建或动拆迁过程中的一些简单、粗暴及反复无常的做法，也给居民带来了不信任感，影响上海旧房改造、改建工作顺利展开。

5）城市风貌的保护存在问题

旧房是城市整体风貌的组成部分，是上海发展不可缺少的文脉，当代人既无权把前辈的建筑抹去，客观上也无力把现有的建筑全部翻新。一些列为一级、二级旧的房屋，大部分都是砖木结构，虽已陈旧，却并非危屋，能否化少量的投入加以整修，延长其使用寿命，同时改善居住环境，到适当的时候再予改造动迁。我们认为，怎样把握旧房改造、改建作为旧区改造工程来推动上海城市发展的契机？一定要关注民生、尊重民意、以人为本。这项工作始终是城市建设环节中不可缺少的一项工作，也是一项具体而得民心的工作。同时，旧房改造、改建是一项长期而艰巨的任务。

3 城市旧房改造建议

1）建立以土地储备为主要方式的旧区改造新机制

变要我动迁为我要动迁，以时间换空间。具体做法是：

（1）按规划确定改造和储备土地区域。按市区规划对成片的危棚简屋划出区域作为土地储备用地。

（2）由政府出面，在此区域内广泛听取租赁人和产权人意见，确定拆迁的要求和愿望。

（3）明确统一安置政策，以房屋安置为主，货币安置为辅。

（4）按租赁人和产权人意见对区域划块。如果该块内有99%的居民有拆迁的要求，由99%居民对1%居民做工作，当100%居民要求拆迁后，才实施动迁。

（5）实施动迁前，先由租赁人和产权人签署动迁申请，内容包括同意按安置方案搬迁，并附该户的安置方案。

（6）拆迁地块可建绿地和停车场，进行闲置利用。以上办法缺点是操作周期长，但矛盾少，

适用于棚户简屋的成片改造成。因为时间跨度长，相信居住条件差的居民，改善居住条件的心情迫切，会收到效果。

2）百姓日常生活全面落实

将惠及百姓日常生活的“平改坡”工程全面落实，防止表面化。具体可以统筹兼顾，分阶段进行：

（1）对还可进行“平改坡”工程改造的旧住房小区制定目标，分段落实。

（2）对有过“平改坡”工程改造而未能完全落实的旧住房小区，集中力量完成为止，而不是局限于沿街的几幢。

（3）由改造部门对改造旧住房小区张贴告示，说明改造内容和起始及完成日期。

（4）其他社会团体对改造内容和完成情况进行点评，以有益于以后工作。“平改坡”工程不仅是改善居住环境的工作，而且也体现出政府取信于民，有利于提高政府的公信力。

3）保护城市房屋遗产，文化脉络

在旧房改建和旧区改造中，要注意处理好“建设与保护”的关系，要有长远眼光，保护好城市的房屋遗产，文化脉络。对一些可拆可不拆的，尽量不拆。要正视上世纪九十年代“保护”不够的问题。充分认识“开发建设是发展，保护改造也是发展”的意义。要从战略高度思考城市遗产的保护，把遗产保护和城市发展紧密联系，从静态的城市保护转化为动态度保护与发展相融合的过程。在具体实施改建的过程中，不应片面追求速度，而应以科学的态度，慎重的操作予以积极稳妥地推进旧房改造、改建。所以，既要为老百姓解决生活中的不便，也要考虑到风貌保护建筑的内部结构不因此受到大的损害。珍惜地利用，保护地开发尤为重要。方案要经过有关专家论证和政府文保部门的审核，备案。在改造材料的选用上，应力求环保、节能、轻质、具有高强度的防漏、防渗功能。施工中要多借鉴国内外类似改造的成功经验，多创造一些建筑风貌和文化元素成功融合的实例。内部“做新”，外表“复旧”，一些区的“旧房新区”经验值得推广。

4）尽量做到原拆原建，形成市区梯度住房格局

旧房改造要考虑城市的和谐发展，特别是各阶层人士可以和睦相处、安居乐业、各得其所。一定要防止出现所谓的“高档区和贫民区”。前几年大批普通市民动迁到郊区的后遗症值得注意。结合落实国务院关于经济适用房和廉租房的精神，政府要在旧房改造改建中拿出一定资金，用于收购一部分住房，在市区掌握一定数量的旧房，推动上海的廉租房政策逐步扩大实物分配

比例。

5）按预算安排计划，分步实施

从已完成的改造改建项目看，大部分都是政府按年度的财政预算来安排计划，分步实施的。如静安区前两年“平改坡”，2005年做了厨房改造，2006年又做了卫生间的独用改建。每年组织施工，客观上造成了部分财力和人力上的重复消耗、浪费，给居民生活，出行带来诸多不便。建议在确定总体规划方案后，集中主要力量和资金，按街坊，划地区“从头到脚”——从房屋到地面，包括水电煤和社区配套服务设施一次性地予以综合改造，并在建成后推行“一体化”的管理方法。

6）从整治城市综合环境的目标出发

长期以来进行的旧区改造一定程度上存在“还欠债”的认识。但也应看到，随着生活质量的提高，城市功能定位的明确，考虑问题如果不从复兴城市整体机能、整治城市综合环境的目标出发，如果不对被改造的土地及其所属的建筑、设施应该具备哪些功能，有一个清楚的概念，那么，是不符合当前和谐社会建设的。上海已进入一个新的历史发展阶段，必须要以更高标准来改建旧房，改造旧区。要防止改造的房屋几年一过，又成改造房，即放到城市功能升级的高度来认识改造的重要性，明确特定区域的功能分工，并在功能清晰的前提下进行区域规划和改造。同时，房屋内部改造的标准要提高。这样，土地在实现其价值的同时，也对增强城市综合竞争力提供了贡献度。因此，与城市活动相关的道路、停车场、绿化、广场、学校、商业、交通换乘枢纽等公共设施要一并考虑，统筹规划。这样，旧房改建、改造才真正被赋予了城市更新，提升综合竞争力的新内涵。

4 结束语

旧房改造是改善市人居环境、实现土地集约利用的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。旧房因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与本市经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对区域进行旧房改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。旧房改造的过程中，要注重历史与现代、人文与时尚、尊重与创新相结合的思路，并坚持“以人为本，依法拆迁”的理念，耐心细致，把旧城房改造工作做得更合理、更和谐，真正利民利市利千秋。旧房改造是实现城市可持续发展的一种有效手段，对于完善城市功能、改善居民住房条件、提高居住水平、减少环境污染、

保持生态平衡、增加城市收益起着举足轻重的作用。

参考文献

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致谢

通过这一阶段的努力，我的毕业论文《关于城市旧房改造的若干思考》终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在大学阶段，我在学习上和思想上都受益非浅，这除了自身的努力外，与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的。

在本论文的写作过程中，我的导师XX老师倾注了大量的心血，从选题到开题报告，从写作提纲，到一遍又一遍地指出每稿中的具体问题，严格把关，循循善诱，在此我表示衷心感谢。同时我还要感谢在我学习期间给我极大关心和支持的各位老师以及关心我的同学和朋友。

毕业论文暂告收尾，这也意味着我的大学学习生活既将结束。回首既往，自己一生最宝贵的时光能于这样的校园之中，能在众多学富五车、才华横溢的老师们的熏陶下度过，实是荣幸之至。论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。城市旧房改造是理论界一直探讨的热门话题，老师的谆谆诱导、同学的出谋划策，是我坚持完成论文的动力源泉。从论文的材料、文献的采集、框架的设计、结构的布局到最终的论文定稿，从内容到格式，从标题到标点，他都费尽心血。

由于时间的仓促及自身专业水平的不足，整篇论文肯定存在尚未发现的缺点和错误。恳请阅读此篇论文的老师、同学，多予指正，不胜感激。

此致

敬礼！

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