2019确定土地所有权和使用权规定

确定土地所有权和使用权规定

第一章总则

第一条为明确土地所有权和使用权的归属，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条因进行土地登记和处理土地权属争议需要确定土地所有权和使用权的，适用本规定。

第三条确定土地所有权和使用权，应当按照尊重历史、注重现实、有利生产生活、维护社会稳定的原则依法进行。

第四条下列文书资料可以作为确定土地所有权和使用权的依据：

（一）当事人之间依法达成的协议；

（二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；

（三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；

（四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；

（五）法律、法规等规定的其他文件。

第五条土地所有权和使用权依法由县级以上人民政府确定，国土资源行政主管部门具体承办。第二章土地所有权

第一节国家土地所有权

第六条国家依法征收的土地，确定为国家所有。

国家已依法征收，但由于建设项目停建、缓建等原因交由农民集体耕种的土地，仍确定为国家所有。

第七条解放初期接收、没收、征购的土地，以及依据建国初期《中华人民共和国土地改革法》等国家颁布的政策和法令，当时没有将所有权分配给农民的土地，确定为国家所有。

（以下简称《六十条》）第八条中国共产党八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》

公布以前，全民所有制、城市集体所有制等单位使用的农民集体土地（包括农业合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，确定为国家所有。

第九条《六十条》公布时起至1982年《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的农民集体土地，有下列情形之一的，确定为国家所有：

（一）签订过土地转移等有关协议的；

（二）经县级以上人民政府批准使用的；

（三）进行过一定补偿或者劳动力安置的；

（四）农民集体馈赠的；

（五）已购买原农民集体所有的地上建筑物的；

（六）农民集体所有企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的；

（七）通过其他合法方式取得土地使用权的。

第十条1982年《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，依照有关规定处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。

第十一条河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土地改革时已将所有权分配给农民，国家未征收，且迄今仍归农民集体使用的外，确定为国家所有。

第十二条因大中型水利水电工程建设、生态保护、避让灾害等原因，国家已对农民全部移民安

置并调换土地的，迁移的农民集体不再使用的原有土地，确定为国家所有。

第十三条农民集体开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍然属于国家所有。

第十四条围海、围湖造地或者因自然力量新增的土地，确定为国家所有。

第二节农民集体土地所有权

第十五条《六十条》实施时已确定为农民集体所有的土地，确定为农民集体所有。但按照本规定第二章第一节应当确定为国家所有的除外。

第十六条土地改革时已分配给农民所有的原铁路、公路用地以及新建铁路和公路两侧未经征收的保护用地和其他用地，确定为农民集体所有。

第十七条电力、通信等杆塔占用农民集体土地，凡未经征收的，确定为农民集体所有。

第十八条水利工程管理和保护范围以及蓄（滞）洪区内未经征收的农民集体土地，确定为农民集体所有。

第十九条乡（镇）或者村办企事业单位使用的农民集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别确定为该乡（镇）农民集体或者村农民集体所有。

第二十条乡（镇）或者村办企事业单位使用的农民集体土地，《六十条》公布时起至1982年《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情形之一的，确定为该乡（镇）或者村农民集体所有：

（一）签订过用地协议的（不含租借）；

（二）经县、乡（镇、公社）、村（大队）批准或者同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；

（三）通过购买房屋取得的；

（四）原集体企事业单位体制经批准变更的。

第二十一条1982年《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，乡（镇）或者村办企事业单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定处理后，乡（镇）或者村集体单位继续使用的，确定为该乡（镇）或者村农民集体所有。

乡（镇）或者村经依法批准，从事公共设施和公益事业建设使用的农民集体土地，确定为该乡第二十二条．

（镇）或者村农民集体所有。

第二十三条乡（镇）或者村办企业使用本乡（镇）、村或村内两个以上农民集体所有土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权确定为该乡（镇）或者村农民集体所有。

第二十四条家庭联产承包中，村农民集体已经打破村民小组界线发包的土地，确定为该村农民集体所有。

第二十五条为生产生活便利和土地合理利用，相邻农民集体之间调换土地的，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意、签订书面调整协议，并依法报经县级以上人民政府同意后，可以确定农民集体土地所有权。

第二十六条农民集体经依法批准以集体建设用地使用权作为联营条件或者作价入股举办企业的，集体土地所有权不变。

第二十七条农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，确定为现使用者所有。虽满二十年，但在二十年期满之前，所有者曾向现使用者或者有关部门提出归还的，由县级以上人民政府按照本规定的有关规定确定土地所有权。

第二十八条农民集体所有的土地，按照目前该农民集体实际使用的本农民集体土地所有权界线确定土地所有权。

第二十九条由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定农民集体土地所有权：

（一）由于村、队、社、场合并或者分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；

（二）由于土地开发、土地征收、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；（三）由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

第三章土地使用权

第一节国有土地使用权

第三十条原宗教团体、寺观教堂等宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应当按照有关规定予以退还。确属无法退还或者土地使用权有争议的，经协商、处理后确定土地使用权。

第三十一条靶场、试验场、训练场等军事设施用地，依照解放初期土地接收文件或者人民政府批准征收、征用、划拨土地的文件确定国有建设用地使用权。

国家确定的保留或者地方代管的军事设施用地的国有建设用地使用权确定给军队。

经国家批准撤销的军事设施用地，由县级以上人民政府依法收回，重新确定国有建设用地使用权。第三十二条依法通过接收、征购、征收和划拨等方式取得，现仍由铁路单位使用的铁路线路用地及其他铁路设施用地，以及铁路线路路基两侧依法取得的保护用地，国有建设用地使用权确定给铁路单位。

第三十三条驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，在当事人双方协商确定土地的用途和其他限制条件后，国有建设用地使用权可以确定给实际土地使用者，但租用房屋的除外。．

第三十四条原由铁路、公路、水利、电力、军队等单位和个人使用的土地，1982年《国家建设征用土地条例》公布前，已经转由其他单位或者个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有建设用地使用权可以确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门设施安全和正常使用的除外。

第三十五条以国有建设用地使用权为条件与其他单位或者个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地使用权。但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地使用权。

第三十六条国家以建设用地使用权作价入股的，国有建设用地使用权确定给股份制企业。

国家以授权经营的方式将建设用地使用权交给企业使用的，国有建设用地使用权确定给被授权经营的企业。

国家将建设用地使用权租赁给企业的，国有建设用地使用权确定给企业。

第三十七条国有建设用地使用权人以出让方式取得的国有建设用地使用权为资产入股设立企业法人，国有建设用地使用权确定给该企业法人。

第三十八条以出让方式取得国有建设用地使用权的企业破产后，其国有建设用地使用权经依法处置，确定给新的受让人。

第三十九条地铁、隧道、人行通道、地下街、地下车库、地下仓库、人防工程等不能与地表建筑物连为一体的独立开发的地下建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，可以确定为国有建设用地使用权（地下）。

第四十条过街天桥、高架道路、城市轻轨、跨河桥梁、空中走廊等空中建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，可以确定为国有建设用地使用权（地上）。

第四十一条地下或者地上管线设施所占用的国有土地空间，应当依书面合同确定地役权。

第四十二条与地表建（构）筑物连为一体的地下建（构）筑物及其附属设施，与地表建（构）筑物及其附属设施一同确定国有建设用地使用权。

第四十三条确定国有建设用地使用权（地下）或者国有建设用地使用权（地下）应当依法进行，不得与国家关于航空、人防等相关法律法规相抵触，且不得损害已经确定的其他国有建设用地使用权。

第四十四条建设用地由两个以上单位或者个人共同使用的，可确定为共有的国有建设用地使用权。共有的国有建设用地使用权包括按份共有和共同共有的国有建设用地使用权。

第四十五条建筑区划内，按照业主的建筑物区分所有权专有部分的比例，确定其按份共有该建筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权。

建筑区划内，建筑物及其附属设施占用范围以外的国有建设用地使用权，确定为全体业主共同共有，但属于城镇公共道路、公共绿地以及当事人另有约定的除外。

第四十六条建筑区划内，使用权人将其按份共有的国有建设用地使用权转让的，确定其共同共有的国有建设用地使用权同时转让。

国有农场的土地使用权根据县级以上人民政府及有关行政主管部门关于组建国有农场的批文和第四十七条．

国有农场与周边农民集体签订的协议确定。但下列情况按以下原则处理：

（一）经县级以上人民政府及有关行政主管部门批准，国有农场的土地划拨给其他单位并使用至今的，按使用现状确定国有土地使用权；

（二）国有农场所属单位成建制从国有农场独立出来的，根据移交或者批准文件，确定其国有土地使用权；

（三）经国有农场主管部门同意，国有农场土地已依法转由其他单位使用的，除以承包、租赁、借用方式使用外，按现状确定该使用单位的国有土地使用权；

（四）《六十条》公布时，国有农场的土地固定给农民集体所有且该农民集体使用至今的，应当确定为该农民集体所有。

第二节宅基地使用权

第四十八条1982年《村镇建房用地管理条例》发布前农村居民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准，在《村镇建房用地管理条例》公布后未经拆除、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

第四十九条1982年《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村居民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积确定宅基地使用权。

第五十条符合当地分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可以按现有宅基地面积确定宅基地使用权。

第五十一条依法通过转让、继承房屋等方式取得宅基地，与原有宅基地面积合计超过当地规定的面积标准的，可以按合计面积确定宅基地使用权；宅基地上的房屋等建筑物灭失后，超过标准部分的宅基地使用权由本农民集体依法收回。

第五十二条依照本规定第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条确定宅基地使用权时，其超过当地规定的面积标准部分，应当在土地登记簿和土地权利证书中注明，待以后分户建房或者现有房屋拆除、改建、翻建或者政府依法实施规划重新建设时，按照当地规定的面积标准重新确定宅基地使用权。

第五十三条空闲或者房屋灭失两年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。

第三节集体建设用地使用权

第五十四条依法使用宅基地以外的集体土地从事非农业建设的，确定为集体建设用地使用权。第五十五条有下列情形之一的，确定其集体建设用地使用权：

（一）乡（镇）企业、乡（镇）村公共设施、公益事业依法使用的农民集体土地；

（二）农村集体经济组织与其他单位或者个人以集体建设用地使用权入股、联营等形式共同举办的企业依法使用的农民集体土地；

（三）单位或者个人通过兼并乡镇企业或者接受破产乡镇企业依法取得的农民集体土地。

第四章附则

第五十六条在调查确定土地所有权和使用权时，当事人拒不指界的，国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源、使用现状等调查情况确定权属界线，并进行公告。

经公告无异议，或者虽有异议，但经审核后异议不成立的，可由国土资源行政主管部门报经县级以上人民政府依法确定土地所有权或者使用权。

第五十七条水利工程、军事设施、风景区、自然保护区等管理和保护范围的划定，不改变区域内土地所有权或者使用权的归属。但对于上述范围内的土地利用，可以根据法律、行政法规的有关规定，明确限制条件。

第五十八条土地所有权或者使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地所有权或者使用权。

第五十九条本规定自2008年月日起施行。

确定土地所有权和使用权规定

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为明确土地所有权和使用权的归属，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条因进行土地登记和处理土地权属争议需要确定土地所有权和使用权的，适用本规定。

第三条确定土地所有权和使用权，应当按照尊重历史、注重现实、有利生产生活、维护社会稳定的原则依法进行。

第四条下列文书资料可以作为确定土地所有权和使用权的依据：

（一）当事人之间依法达成的协议；

（二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；

（三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；

（四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；

（五）法律、法规等规定的其他文件。．

第五条土地所有权和使用权依法由县级以上人民政府确定，国土资源行政主管部门具体承办。第二章土地所有权

第一节国家土地所有权

第六条国家依法征收的土地，确定为国家所有。

国家已依法征收，但由于建设项目停建、缓建等原因交由农民集体耕种的土地，仍确定为国家所有。

第七条解放初期接收、没收、征购的土地，以及依据建国初期《中华人民共和国土地改革法》等国家颁布的政策和法令，当时没有将所有权分配给农民的土地，确定为国家所有。

第八条中国共产党八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》）公布以前，全民所有制、城市集体所有制等单位使用的农民集体土地（包括农业合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，确定为国家所有。

第九条《六十条》公布时起至1982年《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的农民集体土地，有下列情形之一的，确定为国家所有：

（一）签订过土地转移等有关协议的；

（二）经县级以上人民政府批准使用的；

（三）进行过一定补偿或者劳动力安置的；

（四）农民集体馈赠的；

（五）已购买原农民集体所有的地上建筑物的；

（六）农民集体所有企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的；

（七）通过其他合法方式取得土地使用权的。

第十条1982年《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，依照有关规定处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。

第十一条河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土地改革时已将所有权分配给农民，国家未征收，且迄今仍归农民集体使用的外，确定为国家所有。

第十二条因大中型水利水电工程建设、生态保护、避让灾害等原因，国家已对农民全部移民安置并调换土地的，迁移的农民集体不再使用的原有土地，确定为国家所有。

第十三条农民集体开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍然属于国家所有。

第十四条围海、围湖造地或者因自然力量新增的土地，确定为国家所有。

第二节农民集体土地所有权

第十五条《六十条》实施时已确定为农民集体所有的土地，确定为农民集体所有。但按照本规定第二章第一节应当确定为国家所有的除外。．

第十六条土地改革时已分配给农民所有的原铁路、公路用地以及新建铁路和公路两侧未经征收的保护用地和其他用地，确定为农民集体所有。

第十七条电力、通信等杆塔占用农民集体土地，凡未经征收的，确定为农民集体所有。

第十八条水利工程管理和保护范围以及蓄（滞）洪区内未经征收的农民集体土地，确定为农民集体所有。

第十九条乡（镇）或者村办企事业单位使用的农民集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别确定为该乡（镇）农民集体或者村农民集体所有。

第二十条乡（镇）或者村办企事业单位使用的农民集体土地，《六十条》公布时起至1982年《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情形之一的，确定为该乡（镇）或者村农民集体所有：

（一）签订过用地协议的（不含租借）；

（二）经县、乡（镇、公社）、村（大队）批准或者同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；

（三）通过购买房屋取得的；

（四）原集体企事业单位体制经批准变更的。

第二十一条1982年《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，乡（镇）或者村办企事业单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定处理后，乡（镇）或者村集体单位继续使用的，确定为该乡（镇）或者村农民集体所有。

第二十二条乡（镇）或者村经依法批准，从事公共设施和公益事业建设使用的农民集体土地，确定为该乡（镇）或者村农民集体所有。

第二十三条乡（镇）或者村办企业使用本乡（镇）、村或村内两个以上农民集体所有土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权确定为该乡（镇）或者村农民集体所有。

第二十四条家庭联产承包中，村农民集体已经打破村民小组界线发包的土地，确定为该村农民

集体所有。

第二十五条为生产生活便利和土地合理利用，相邻农民集体之间调换土地的，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意、签订书面调整协议，并依法报经县级以上人民政府同意后，可以确定农民集体土地所有权。

第二十六条农民集体经依法批准以集体建设用地使用权作为联营条件或者作价入股举办企业的，集体土地所有权不变。

第二十七条农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，确定为现使用者所有。虽满二十年，但在二十年期满之前，所有者曾向现使用者或者有关部门提出归还的，由县级以上人民政府按照本规定的有关规定确定土地所有权。

第二十八条农民集体所有的土地，按照目前该农民集体实际使用的本农民集体土地所有权界线确定土地所有权。

由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定农民集体土地所有权：第二十九条．

（一）由于村、队、社、场合并或者分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；

（二）由于土地开发、土地征收、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；（三）由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

第三章土地使用权

第一节国有土地使用权

第三十条原宗教团体、寺观教堂等宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应当按照有关规定予以退还。确属无法退还或者土地使用权有争议的，经协商、处理后确定土地使用权。

第三十一条靶场、试验场、训练场等军事设施用地，依照解放初期土地接收文件或者人民政府批准征收、征用、划拨土地的文件确定国有建设用地使用权。

国家确定的保留或者地方代管的军事设施用地的国有建设用地使用权确定给军队。

经国家批准撤销的军事设施用地，由县级以上人民政府依法收回，重新确定国有建设用地使用权。第三十二条依法通过接收、征购、征收和划拨等方式取得，现仍由铁路单位使用的铁路线路用地及其他铁路设施用地，以及铁路线路路基两侧依法取得的保护用地，国有建设用地使用权确定给铁路单位。

第三十三条驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，在当事人双方协商确定土地的用途和其他限制条件后，国有建设用地使用权可以确定给实际土地使用者，但租用房屋的除外。

第三十四条原由铁路、公路、水利、电力、军队等单位和个人使用的土地，1982年《国家建设征用土地条例》公布前，已经转由其他单位或者个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有建设用地使用权可以确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门设施安全和正常使用的除外。

第三十五条以国有建设用地使用权为条件与其他单位或者个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地使用权。但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地使用权。

第三十六条国家以建设用地使用权作价入股的，国有建设用地使用权确定给股份制企业。

国家以授权经营的方式将建设用地使用权交给企业使用的，国有建设用地使用权确定给被授权经营的企业。

国家将建设用地使用权租赁给企业的，国有建设用地使用权确定给企业。

第三十七条国有建设用地使用权人以出让方式取得的国有建设用地使用权为资产入股设立企业法人，国有建设用地使用权确定给该企业法人。

第三十八条以出让方式取得国有建设用地使用权的企业破产后，其国有建设用地使用权经依法处置，确定给新的受让人。

第三十九条地铁、隧道、人行通道、地下街、地下车库、地下仓库、人防工程等不能与地表建筑物连为一。体的独立开发的地下建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，可以确定为国有建设用地使用权（地下）．

第四十条过街天桥、高架道路、城市轻轨、跨河桥梁、空中走廊等空中建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，可以确定为国有建设用地使用权（地上）。

第四十一条地下或者地上管线设施所占用的国有土地空间，应当依书面合同确定地役权。

第四十二条与地表建（构）筑物连为一体的地下建（构）筑物及其附属设施，与地表建（构）筑物及其附属设施一同确定国有建设用地使用权。

第四十三条确定国有建设用地使用权（地下）或者国有建设用地使用权（地下）应当依法进行，不得与国家关于航空、人防等相关法律法规相抵触，且不得损害已经确定的其他国有建设用地使用权。

第四十四条建设用地由两个以上单位或者个人共同使用的，可确定为共有的国有建设用地使用权。共有的国有建设用地使用权包括按份共有和共同共有的国有建设用地使用权。

第四十五条建筑区划内，按照业主的建筑物区分所有权专有部分的比例，确定其按份共有该建筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权。

建筑区划内，建筑物及其附属设施占用范围以外的国有建设用地使用权，确定为全体业主共同共有，但属于城镇公共道路、公共绿地以及当事人另有约定的除外。

第四十六条建筑区划内，使用权人将其按份共有的国有建设用地使用权转让的，确定其共同共有的国有建设用地使用权同时转让。

第四十七条国有农场的土地使用权根据县级以上人民政府及有关行政主管部门关于组建国有农场的批文和国有农场与周边农民集体签订的协议确定。但下列情况按以下原则处理：

（一）经县级以上人民政府及有关行政主管部门批准，国有农场的土地划拨给其他单位并使用至今的，按使用现状确定国有土地使用权；

（二）国有农场所属单位成建制从国有农场独立出来的，根据移交或者批准文件，确定其国有土地使用权；

（三）经国有农场主管部门同意，国有农场土地已依法转由其他单位使用的，除以承包、租赁、借用方式使用外，按现状确定该使用单位的国有土地使用权；

（四）《六十条》公布时，国有农场的土地固定给农民集体所有且该农民集体使用至今的，应当确定为该农民集体所有。

第二节宅基地使用权

第四十八条1982年《村镇建房用地管理条例》发布前农村居民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准，在《村镇建房用地管理条例》公布后未经拆除、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

第四十九条1982年《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村居民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积确定宅基地使用权。．

第五十条符合当地分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可以按现有宅基地面积确定宅基地使用权。

第五十一条依法通过转让、继承房屋等方式取得宅基地，与原有宅基地面积合计超过当地规定的面积标准的，可以按合计面积确定宅基地使用权；宅基地上的房屋等建筑物灭失后，超过标准部分的宅基地使用权由本农民集体依法收回。

第五十二条依照本规定第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条确定宅基地使用权时，

其超过当地规定的面积标准部分，应当在土地登记簿和土地权利证书中注明，待以后分户建房或者现有房屋拆除、改建、翻建或者政府依法实施规划重新建设时，按照当地规定的面积标准重新确定宅基地使用权。

第五十三条空闲或者房屋灭失两年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。

第三节集体建设用地使用权

第五十四条依法使用宅基地以外的集体土地从事非农业建设的，确定为集体建设用地使用权。第五十五条有下列情形之一的，确定其集体建设用地使用权：

（一）乡（镇）企业、乡（镇）村公共设施、公益事业依法使用的农民集体土地；

（二）农村集体经济组织与其他单位或者个人以集体建设用地使用权入股、联营等形式共同举办的企业依法使用的农民集体土地；

（三）单位或者个人通过兼并乡镇企业或者接受破产乡镇企业依法取得的农民集体土地。

第四章附则

第五十六条在调查确定土地所有权和使用权时，当事人拒不指界的，国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源、使用现状等调查情况确定权属界线，并进行公告。

经公告无异议，或者虽有异议，但经审核后异议不成立的，可由国土资源行政主管部门报经县级以上人民政府依法确定土地所有权或者使用权。

第五十七条水利工程、军事设施、风景区、自然保护区等管理和保护范围的划定，不改变区域内土地所有权或者使用权的归属。但对于上述范围内的土地利用，可以根据法律、行政法规的有关规定，明确限制条件。

第五十八条土地所有权或者使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地所有权或者使用权。

日起施行。月年2008本规定自第五十九条．

法律尽职调查清单-详细版

法律尽职调查清单详细版 1.公司名称不符合有关法律规定 2.公司名称未经有权机关核准 3.公司名称与驰名商标冲突 4.公司注册资本低于法定最低限额 5.公司的经营期限短于拟议交易的需求 6.公司的经营期限届满未办理延期登记 7.公司的设立未能取得有权机关的批准 8.公司章程规定与公司法存在冲突 9.公司法定代表人变更未办理相关登记 10.公司的法定代表人资格不符合任职资格 11.公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致 12.公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突 13.公司设立程序不规范 14.公司实际使用的经营场所与工商登记不一致 15.公司的法定住所使用住宅用房 16.公司未能通过最近年度的工商年检 17.公司未签发出资证明书 18.公司未设立股东名册 19.对公司的投资超过了母公司章程规定的限额 20.公司未能及时办理组织机构代码证登记手续 21.公司(外商投资企业)未能及时办理财政登记证 二、关于公司的股权转让 29.股东未放弃优先权 30.转股价款未支付 31.转股未履行适当的法律程序 32.外商投资企业股权转让未按照评估值作价 33.转股不符合公司章程的限制性规定 34.支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税 35.转股未办理工商变更登记 36.转股协议约定的转股生效条件未能满足

37.股权转让未签发出资证明书 38.有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册 39.股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续 40.发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定 41.董事、监事、高级管理人员转让股份不符合《公司法》、公司章程的有关规定 42.受让方股东的身份对拟议交易造成影响 43.伪造转股文件，股权权属存在纠纷 44.转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理 三、关于公司的出资(含增资、减资) 45.公司的出资形式不符合当时有关法规的规定 46.公司的注册资本未能按时缴清 47.非货币出资未能办理过户手续 48.股东以未评估的部分资产出资 49.关于股东虚假出资 50.关于以自身资产评估出资 51.股东抽逃注册资本 52.非货币资产的出资比例不符合当时有效的法律规定 53.关于以实物出资使用假发票 54.评估增值过大 55.关于以划拨土地出资 56.对公司出资中个人股东的巨额出资来源无法合理合法说明 57.增资中某方股东未放弃对增资的优先认购权 58.公司未向增资后的股东出具出资证明书 59.公司未按照增资结果变更股东名册 60.公司增资或者减资未取得有权机关的批准 61.公司增资或者减资违反了章程中的限制性规定 62.公司注册资本需要提前缴纳 63.公司未按照法定程序减资 四、关于公司的类型变更 64.公司类型变更程序对拟议交易存在影响 五、关于公司的合并、分立、解散 65.合并、分立、解散不符合法定程序

中国古代土地制度

中国古代的土地制度 摘要：中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它是一定生产力水平的产物，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制。 关键字：土地制度发展演变土地兼并 正文： 一、我国古代主要的土地制度 1、奴隶社会的井田制 我国古代奴隶社会主要土地制度是井田制，它是奴隶社会经济基础的基本形式。井田制，兴于商朝，盛于西周，瓦解于春秋。井田制的土地所有权属于国王，诸侯臣下只能世代享用，不得转让，奴隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动成果，井田制适应奴隶社会时期低下的生产力发展水平，成为分封制的经济基础。春秋后期，随着土地私有制的发展，井田制逐渐瓦解，封建剥削制度确立起来。 春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在

各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了手工业通农业的分离，使手工业无法独立形成独立的经济部门，对整个社会经济的发展产生了不利影响，尤其是明朝中后期资本主义萌芽出现后，成为资本主义萌芽发展的严重障碍，造成中国社会的长期贫困和落后。它形成于春秋战国时期，到新民主主义革命后的土地改革被消灭。 （2）个体农民土地所有制，虽不占主要地位，但却是对封建生产关系内容的重要补充，它与封建地主土地所有制共同构成封建经济基础，是专制主义中央集权制度建立和长期存在的重要基础。这种小自耕农的自然经济和小生产者的小商品经济以家庭为单位，“男耕女织”、自给自足，分散在社会各个角落。在新民主主义革命时期，随着中国共产党领导的土地革命和土地改革运动的进行而不断的发展壮大，到新中国成立后，随着新解放区的土地改革的完成，达到高潮，至1953年—1956年对农业的社会主义改造完成，这一经济成分转化成了社会主义集体所有制。（3）封建土地国有制，大致有王田制、屯田制和均田制等具体表现形式。新莽政权的王田制从形式上看与井田制相似，但本质上仍属于封建性质的土地制度。屯田制在中国的许多朝代都出现过，如西汉、东汉、曹魏、金朝、元朝、明初和清初。均田制主要在北魏和隋唐时期实行，主要特点有：社会上存在大量的无主荒地和劳动力，这是实施均田制的前提条件；政府把掌握的土地分给农民，并不触动贵族地主的利益；受田的农民必须完租纳调服役，贵族地主却无此负担。 二、中国古代封建社会土地制度演变的规律 中国古代封建社会生产关系的突出特点是：封建地主土地私有制为主体，国家政权控制部分土地，小农土地私有制也占有一定的比例。国家政权控制的土地，除皇族、贵族、功臣直接享有外，许多封建政权往往分给农民耕种，向他们征收赋税，以保证

关于土地使用权与地上建筑物分别抵押登记的问题

土地使用权与地上建筑物 分别抵押登记法律效力问题刍议 按照我国现行法律法规，房地产抵押应实行“房随地走、地随房走”的双向统一原则。《物权法》第182条对此作了明确规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 《物权法》作为物权方面的大法，除《宪法》外，法律位阶最高，房地产抵押登记处置的法律依据，应以此为准执行。但在实务中房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别办理抵押，并且由于土地使用权和地上建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同（登记采取形式审查还是实质审查或二者相结合的形式），导致分别抵押且合法登记的现象大量存在。其中最为常见的是个人购房按揭业务：房地产开发商将土地抵押给一家金融机构办理项目贷款，但又和多家金融机构合作办理按揭贷款。 针对这种现象，个人认为，基于交易安全及尊重当事人意思自治的原则出发，在实务中应承认“房随地走”或“地随房走”的例外情形，

不宜认定这种情形中的抵押无效。首先，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，其目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此在理解该双向统一原则时，应当理解贯彻为该原则在转让和最终权利归属上的一体化，即出现房地产分别抵押的情形时，只要在实现权利转移和处置抵押财产时能够保持权利归属上的一体即可。其次，当事人双方意思表示一致，亦已订立抵押合同，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记，从法律的角度来讲，具备了抵押登记的生效要件，抵押已生效。因此，不宜认定抵押无效。 我国物权法权威—王利明教授在其主编的《中国民法案例与学理研究（物权编）》中对这个问题持相同观点：房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押，双方意思表示一致，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记。没有公权干预的必要，不宜认定抵押无效。 在审判实务中，最高院一般根据建设用地使用权和建筑物所有权相分离的理论进行审判实务审理。其亦认同王利明观点：由于当事人在两个抵押实务中都分别约定以建设用地使用权或建筑物所有权单独进行抵押，所有环节均是单独进行的，即不仅仅是在评估作价时分别评估，而且在登记时亦是分别登记，充分表明了当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记的方式予以公示，因此可以认为两个抵押均有效。在抵押权实现时，

国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定[1995]国土[籍]字第26号

国家土地管理局关于印发 《确定土地所有权和使用权的若干规定》的 通知 [1995]国土[籍]字第26号 各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）：国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（[1989]国土[籍]字第73号，以下简称《意见》）印发五年多来，对于贯彻《土地管理法》，解决土地权属争议，促进土地登记工作起到了重要作用。随着土地使用制度改革的深化和发展，需要对《意见》加以充实和完善。为此，我局在研究、总结了各地确权实践及各方面意见和建议的基础上，根据有关法律、法规和政策，将《意见》修订为《确定土地所有权和使用权的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行，原《意见》同时废止。 一九九五年三月十一日

确定土地所有权和使用权的若干规定 第一章?总则 第一条?为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。 第二条?土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。 土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下 达处理决定。 第二章?国家土地所有权 第三条?城市市区范围内的土地属于国家所有。 第四条?依据1950《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。 第五条?国家建设征用的土地，属于国家所 有。 第六条?开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。 第七条?国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的

尽职调查法律意见书

法律意见书 （意xxxx第0xxx号） 页数（Total Pages）：6页时间（Date）：2006年11月0 7日 致：中国东方资产管理公司DDDD办事处 关于：AAAAAAAAAAAAAAA公司债权项目 前言 湖北山河律师事务所接受贵的委托，指派本律师就债务人AAAAAA AA公司的债务及资产状况进行调查并提供法律意见。

本律师按照法律的规定及委托人招标文件和委托合同约定，对贷款债务人的相关情况依法进行尽职调查，遵循律师职业道德和勤勉审慎义务，就上述委托事项出具本法律意见书。 委托人已经向本律师提供了相应的不良资产资料，提出了律师尽职调查的具体要求。在审阅上述资料的基础上，本律师进行了相应尽职调查工作，到当地工商、土地及房产管理等部门调卷查档及征询有关部门和知情人士，收集了相关资料。本律师的调查工作主要包括但 不限于以下事实： l、主债务人和保证人的诉讼时效、执行时效，保证的方式和效力； 2、主债务人和保证人工商登记资料； 3、主债务人和保证人的主要资产状况，即土地使用权、房屋建筑 物、车辆、股权及其他固定资产和流动资产；

4、主债务人和保证人的最近财务报表； 5、与主债务人、保证人有关的诉讼问题、是否存在清收障碍； 6、抵（质）押物基本情况； 7、抵（质）押法律效力； 8、与抵（质）押有关的诉讼问题； 9、关联单位以及其是否依法承担责任和责任范围。 需特别提请注意的是：律师的调查取证工作受制于相关政府等部门的许可和配合程度，调查取得的债务人资产等信息可能与实际情况 不符，本律师不对此作出保证。

主文 一、主债务人相关法律状态 （一）、主债权的状况 1、主债权的基本情况 债务人AAAAAAAAAAAAA公司与原债权银行发生1笔借款，贷款本金计人民币XXX万元，合同号X年第XXX号，借款期限F年FF 月FF日至FF年F月F1日。双方于FF年FF月FF0日又签订贷款展期合同，贷款本金为XXX万元，借款期限为9F年9月21日至9 9年9月VV日。 贵办受让的债权转让金额为FFF万元。 债务人为本债权提供了抵押担保。

我国土地所有权变迁

从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。 但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。

英国城市规划土地分类标准 Land Use Classes of UK

Updated April 2014 General Use Classes Order For further information and more detailed professional advice please contact GVA’s Planning, Development and Regeneration (PDR) team on 020 7911 2653. The table below is intended as general guidance only. Reference needs to be made to the Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987 (as amended) and the Town and Country Planning (General Permitted Development) Order 1995 (as amended). Any building in any use class 1 can be used as a state-funded school (use class D1) for a period of up to 1 academic year. * Where uses do not fall within the four main use classes, they are classified as sui-generis. Some examples have been provided but this list is not exhaustive. 1. Subject to prior approvals received from the Local Planning Authority to state that the proposed change of use is acceptable in terms of highways impact, contamination and flood risk (and noise impact for changes to D1 (state-funded schools and nurseries)). The building must have been in use for the purpose from which it is changing from on March 20th, 2013 (May 30th, 2013 for B1(a) to C3).It does not apply to listed buildings, scheduled monuments, or buildings within an SSI, safety hazard area or military explosives area. 2. Subject to prior approvals received from the Local Planning Authority to state that the proposed change of use is not undesirable due to it causing an inadequate provision of A1 or A2 services or, where the building is located in a key shopping area, on the sustainability of that shopping area. The area of floorspace changing use cannot exceed 150 sqm. 3. Subject to prior approvals received from the Local Planning Authority to state that the proposed change of use is acceptable in terms of noise impact and that the location/ siting of the building is not impractical or undesirable for the change of use. It does not apply to buildings occupied under an agricultural tenancy, or where the tenancy was terminated less than 12 months prior to the development unless the express consent of the tenant has been obtained. 4. It does not apply to listed buildings, scheduled monuments, or buildings within a safety hazard area or military explosives area. Where the floorspace to be changed is over 150 sqm but under 500 sqm, prior approval will be required from the Local Planning Authority to state that the proposed change of use is acceptable in terms of highways and noise impact, contamination and flood risk. 5. It does not apply to listed buildings, scheduled monuments, or buildings within a safety hazard area or military explosives area. Development is restricted to a single continuous period of up to 2 years. The area of floorspace changing use cannot exceed 150 sqm.

土地政策与法规

土地政策与法规 一、填空题（每空1分，共10分） 1、国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为( )、（）和（）。 2、土地行政强制执行是指地政部门为保障土地行政执法活动正常进行，对拒不履行法 定义务的个人或组织，申请（）采取强制性措施，迫使其履行义务的行为。 3、土地登记可以分为（）和（）两种, 依法改变土 地权属和用途的，应当办理（）手续。 4.、国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。 5．根据法律规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区内耕地的比例在（）以上。 6．我国土地增值税采用（）税率。 二、名词解释（每名词3分，共30分） 1、土地法 2、国有土地使用权出让金 3、基本农田 4、土地使用权出租 5、土地用途管制 6、土地行政监督

7、耕地占用补偿制度 8、土地使用权抵押 9、土地行政执法 10、土地行政复议: 三、简答题（每题6分，共42分） 1．各种土地使用权出让的最高年限如何？ 2．比较国有土地所有权和集体土地所有权在法律特征和权利内容上的差异？

3.试述我国土地法律关系产生、变更和消灭的条件? 4、述土地使用权出租的概念及其与土地使用权转让的区别? 5.简述我国主要的土地税种的概念和征税对象? 6、地行政执法生效的要件是什么？

7.试述征用土地的审批权限？ 四、论述题（18分） 比较划拨土地使用权与出让土地使用权在概念特征、取得方式、权利内容和处置等方面的区别,现行土地法规都做了哪些规定？ 一、名词解释：（每个名词3分，本题共30分） 1、土地法 2、土地法律关系

3、土地承包经营 4、土地使用权抵押 5、土地法律责任 6、土地征用 7、土地使用权收回 8、土地行政执法 9、土地行政诉讼 10、土地行政复议 二、填空题：（每个空格1分，本题共10分） 1、国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。 2．某开发商准备向土地管理部门申请受让一宗土地用于写字楼项目，根据规定该地的最高出让年限为（）年。 3．家庭联产承包责任制，其承包经营期限一般为（）年。 4．土地使用权出让必须符合（）、城市规划和（）。 5．征用耕地的补偿费用包括（）、（）以及地上附着物和

土地所有权与土地使用权的空间范围

土地立体开发与空间权立法研究（第三部分） 吴清旺 五、土地所有权与土地使用权的空间围 （一）我国土地所有权的空间围 研究土地所有权空间围，必须有两方面考量：一是空间权产生的现实要求及其理论基础；二是我国实行的土地所有制形式。前述已表明，空间权的产生在于社会生产力发展，土地开发从平面趋向立体，从粗放走向高效利用；空间权产生的理论基础在于所有权社会化，绝对所有权观念得到矫正，是个人利益与社会利益调和的产物；西方发达资本主义国家，土地原则上采私人所有权形式。比照我国，经济体制改革解放了生产力，房地产改革推动房地产开发，城市化进程导致了城市土地集约化、立体化利用。从、的地铁到大城市常见的高架公路、轻轨公交，再到最近的磁悬浮列车，以及城市中越造越高的摩天大楼、越来越多的隧道工程、地下街道等，使得土地空间权越来越亲近仍处发展中国家的中国人。考察我国所有权的观念，市场经济的建立极提升了私人所有权的地位，但所有权相对化的观念并非私人绝对所有权观念难以为继之时方能凸显，可持续发展观念、生态环境保护等理念也促成了相对所有权观念的确立。公有制下的土地所有权同样受到所有权社会化的影响，我国的土地所有权也不应是罗马法传统的“上达天宇、下及地心”三位一体的绝对化观念，其空间围也同样受到相应限制。限制的形式包含两种：一是因非所有权人设立用益物权而产生的限制；二是允许设立空间所有权而产生的限制。笔者认为，我国国有土地应允许他人为了开发利用土地空间而由非所有权人设立相应的空间用益性物权，但禁止在国有土地所有权上设立空间所有权。

1．设立空间用益物权而产生的空间限制 土地所有权的空间围包括横向与纵向两个方面。就横向而言，指土地面积，则以登记簿载明的“四至”，明确而具体；就纵向而言，指土地上下空间，若如水平向一样明确登记，则与消解不同主体间空间利益冲突而言，显属最佳。然世界各国大多没有具体明确的规定，各国立法只是原则性规定土地所有权行使“于其有利益的限度”、“于法令限制的围”以及“于正当利益围”。1那么，何为“与所有权人有利益的围之”？对此原则的具体化则是一件相当困难的事。飞机高空飞过显然不会导致对土地所有权人利用的妨碍，若热气球停于某土地上空或者架设高压电线等则有可能侵犯土地所有权的空间利益。因此，总的来说，具体是否侵犯土地所有权人利益应视具体情况而定。有学者对此提出更加具体化的判断：“在某一时间，依一般社会观念，土地所有权人之力量所支配的上空及地下，如无法律限制，即应认为属于其‘行使有利益的围’之。”2就我国土地公有而言，土地用益物权或空间用益性物权的设立都必须经国家许可。因此，土地所有权的空间围限制主要表现在“法律限制的围以”，而除此以外的空间则均为国家土地所有权的空间围。这与土地私有制国家的空间所有权围界定原则相反：法律虽然承认土地所有权人不仅拥有地表，还为其利用和享有所需的上空和地下，但其权利不能延伸至除此以外的空间。3 2．国有土地所有权上禁设私人空间所有权 1《德国民法典》第905条规定：“所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利益关系的高空和地层中所进行的干涉”；《瑞士民法典》第667条第1项：土地所有权于其行使有利益的限度内，及于土地之上下；《日本民法典》第207条：所有人于法令限制的范围内，及于土地的上下；《韩国民法典》第212条：土地所有权，于正当利益范围内，及于土地之上下；《台湾民法典》第737条：土地所有权于法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下，如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之。 2梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第312页。 3在美国“爱德华兹诉西姆斯”中确立了该原则。See: Edwards V. Sims, Court of Appeals of Kentucky, 232ky. 791, 24s. w. 2d, 619 (1929). 转引自薄燕娜：《空间使用权若干问题探讨》，载《物权法专题研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第840页。

土地所有权法律制度

土地所有权法律制度 第一节土地所有权概述 第二节国家土地所有权 第三节集体土地所有权 第四节土地所有权的确权规定 【教学目的和要求】掌握土地所有权概念和特征；熟悉土地所有权的取得、行使和保护；了解土地所有权的基本类型；明确土地所有权的主体和客体；明确国有土地所有权的不可处分性和社会主义公有制不可动摇性。 【教学重点及难点】土地所有权概念和特征，土地所有权的取得、行使和保护。 【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节土地所有权概述 一、土地所有权的概念及特征 （一）土地所有权的涵义 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（二）土地所有权的基本原理 土地所有权即作为一种自然资源，又作为一种最基本的生产资料。 （三）土地所有权的特征 主体的特定性。 客体的不可移动性。 交易的限制性。 权属的稳定性。 权能的分离性。 除了上述特征之外，土地所有权在其行使过程之中还表现了一些与其他的财产所有权不同的特征： 土地所有权是物权 土地所有权是一种完全的权利 土地所有权具有垄断性 二、土地所有权的基本类型 （一）国家土地所有权 国家土地所有权是指国家代表全体人民对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人非法干涉的权利。 中华人民共和国是国家土地所有权的惟一和统一的权利主体。 国家土地所有权的客体具有广泛性。 国家土地所有权在内容上体现了“统一指导，分级管理”的思想。 国家土地所有权的四项权能通过法律规定将其中的占有、使用、收益的权利固定给 使用者，而国家仅保留最后的处分权。 （二）农民集体土地所有权 农民集体土地所有权是农村集体经济组织依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人非法干涉的权利。 农民集体土地所有权的主体是农村集体经济组织 农民集体土地所有权的客体具有广泛性 集体土地所有权在内容上具有直接行使和间接行使的特征 第二节国家土地所有权

土地所有权可以抵押吗2019

土地所有权可以抵押吗2019 根据我国相关法律规定，土地所有权不可以被抵押。综上可知，无论该土地的性质是集体所有，还是国家所有，该土地的所有权都不能拿去抵押。 在实际生活中，我们经常看见有些人将房屋产权证、土地使用权等拿去抵押贷款，那么，根据我国相关法律规定，土地使用权可以抵押吗？下面，小编马上为你简要解答，希望对你有帮助。 一、土地所有权可以抵押吗2016 根据我国相关法律规定，土地所有权不可以被抵押。 二、土地使用权不能抵押的法律规定 《物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以 抵押： (一)建筑物和其他土地附着物; (二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权; (四)生产设备、原材料、半成品、产品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通运输工具; (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十四条下列财产不得抵押： (一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 《土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 以上就是我们关于土地所有权可以抵押吗的法律解答。综上可知，无论该土地的性质是集体所有，还是国家所有，该土地的所有权都不能拿去抵押，如果你对此还有其他不清楚的地方，欢迎你到我们官网咨询，我们将尽快为你具体解答。

确定土地所有权和使用权规定

确定土地所有权和使用权规定 第一章总则 第一条为明确土地所有权和使用权的归属，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条因进行土地登记和处理土地权属争议需要确定土地所有权和使用权的，适用本规定。 第三条确定土地所有权和使用权，应当按照尊重历史、注重现实、有利生产生活、维护社会稳定的原则依法进行。 第四条下列文书资料可以作为确定土地所有权和使用权的依据： （一）当事人之间依法达成的协议； （二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定； （三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书； （四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书； （五）法律、法规等规定的其他文件。 第五条土地所有权和使用权依法由县级以上人民政府确定，国土资源行政主管部门具体承办。 第二章土地所有权 第一节国家土地所有权 第六条国家依法征收的土地，确定为国家所有。 国家已依法征收，但由于建设项目停建、缓建等原因交由农民集体耕种的土地，仍确定为国家所有。 第七条解放初期接收、没收、征购的土地，以及依据建国初期《中华人民共和国土地改革法》等国家颁布的政策和法令，当时没有将所有权分配给农民的土地，确定为国家所有。 第八条中国共产党八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》）公布以前，全民所有制、城市集体所有制等单位使用的农民集体土地（包括农业合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，确定为国家所有。 第九条《六十条》公布时起至1982年《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的农民集体土地，有下列情形之一的，确定为国家所有： （一）签订过土地转移等有关协议的； （二）经县级以上人民政府批准使用的； （三）进行过一定补偿或者劳动力安置的；

尽职调查的主要内容

尽职调查的主要内容 为了确保一项并购的成功，兼并企业必须对被兼并企业作详细的调查，以便制定合适的并购与并购后整合策略。并购调查应包括企业的背景与历史、企业所在的产业，企业的营销方式、制造方式、财务资料与财务制度、研究与发展计划等各种相关的问题。 如果要保证公司的兼并与收购业务有较大的成功机会，在准备兼并一家公司之前，必须对目标公司进行必要的审查，以便确定该项兼并业务是否恰当，从而减少兼并所可能带来的风险，并为协商交易条件和确定价格提供参考。兼并与收购的调查是由一系列持续的活动组成的，涉及到对目标公司资料的收集、检查、分析和核实等。 在收购与兼并中，对目标公司的调查之所以重要，其原因是，如果不进行调查，收购中所固有的风险就会迅速增加，在缺少充分信息的情况下购买一个公司可能会在财务上导致重大的损失。尽管这些基本的道理听起来似乎非常简单，但是在实际中却常常会发生违背这些原则的事例。 我们可能会遇到，在一些案例中，兼并与收购的调查似乎是无效的，它不能为正确地评价潜在的目标公司和作出正确的决策提供必要的信息。导致这一结果的原因可能是多方面的，诸如缺少信息沟通、对信息产生误解、缺少认真细致的计划、责任不明或相互之间缺乏协调等多种原因，然而最重要的原因可能是由于调查中经常只注意取得信息的数量，而忽视了信息的质量。 例如，有关市场营销信息，收购方不应该仅仅注意市场占有率或市场增长的统计，还应该重视哪些有助于它们评估为什么潜在的目标公司在其市场上能够取得成功，它的竞争战略是否将继续可行等方面的信息。又如，对有关财务信息，收购方应该注意财务报告中揭示的主要问题、变化趋势和非正常财务特征，而不仅仅是注意财务报表中的每一个项目。 收购与兼并中的调查既可以由公司内部的有关人员来执行，也可以在外部顾问人员(例如会计师、投资银行家、律师、行业顾问、评估师等)的帮助下完成。但是，一般来说，收购方的经理人员参与调查是非常重要的，因为经理人员对出售方及目标公司的“感觉”和一些定性考虑，对作出收购决策来说都是非常必要的，如果经理人员不参与调查或在调查申不发挥主要作用的话，就会失去这些“感觉”。 资产并购的尽职调查应当包括以下主要内容： （一）并购资产 1、机器设备。 机器设备是每一资产并购案中必然包括的主要资产。目标公司从事的经营范围与投资公司并购后拟从事的业务不完全一致，因此投资公司需要尽职调查了解目标公司全部机器设备所生产的产品或从事的业务种类，从而拟定并购资产中机器设备的范围。 2、房屋建筑物。

土地使用权抵押若干规定

土地抵押登记相关问题解答一 哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？ 答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。 随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点： 一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。 二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释〔〕号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。 至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据《物权法》、《担

保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规的规定，提供如下意见： 一、关于土地所有权 土地所有权不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。 二、关于土地用益物权 （一）土地承包经营权 一是一般的土地承包经营权，虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。 二是四荒地的土地承包经营权，《担保法》第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，《物权法》第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式取得并经过集体所有权

土地所有权和使用权属于什么性质

土地所有权和使用权属于什么性质,2者之间有区别吗 先说土地所有权 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制： 1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务 2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务 3、土地所有权禁止交易 我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除 法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。 下面说说土地使用权 土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 其实上面的都是法规，不见得能看明白，说白了，土地所有权是国家和集体的，个人没有所有权。你可以通过合法手段取得使用这块土地几十年的使用权（住宅是70年），然后可以种地、盖楼、或卖掉。 土地所有权与土地使用权有什么区别？ 土地所有权与土地使用权区别为： 土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。

尽职调查的368个详细内容(全)_最新修正版

尽职调查的368个详细内容 一、关于公司的设立和存续 1. 公司名称不符合有关法律规定1 2. 公司名称未经有权机关核准3 3. 公司名称与驰名商标冲突5 4. 公司注册资本低于法定最低限额7 5. 公司的经营期限短于拟议交易的需求9 6. 公司的经营期限届满未办理延期登记10 7. 公司的设立未能取得有权机关的批准11 8. 公司章程规定与公司法存在冲突14 9. 公司法定代表人变更未办理相关登记16 10. 公司的法定代表人资格不符合任职资格17 11. 公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致19 12. 公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突23 13. 公司设立程序不规范24 14. 公司实际使用的经营场所与工商登记不一致26 15. 公司的法定住所使用住宅用房27 16. 公司未能通过最近年度的工商年检28 17. 公司未签发出资证明书30 18. 公司未设立股东名册31 19. 对公司的投资超过了母公司章程规定的限额32 20. 公司未能及时办理组织机构代码证登记手续34 21. 公司(外商投资企业)未能及时办理财政登记证35 二、关于公司的股权转让37 29. 股东未放弃优先权37 30. 转股价款未支付39 31. 转股未履行适当的法律程序40 32. 外商投资企业股权转让未按照评估值作价42 33. 转股不符合公司章程的限制性规定44 34. 支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税46 35. 转股未办理工商变更登记49 36. 转股协议约定的转股生效条件未能满足51 37. 股权转让未签发出资证明书52 38. 有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册53 39. 股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续54 40. 发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定56 41. 董事/监事/高级管理人员转让股份不符合《公司法》/公司章程的有关规定57 42. 受让方股东的身份对拟议交易造成影响58 43. 伪造转股文件，股权权属存在纠纷60 44. 转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理61 三、关于公司的出资(含增资、减资) 63 45. 公司的出资形式不符合当时有关法规的规定63