房地产估价课程习题库
第一章房地产估价概述
（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为（）的主要对象。
A.交易
B.交易和投资
C.交换 D．投资
2.对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由（）决定。
A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断
3.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益
4.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范同通常是（）。
A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%
5.关于征收和征用，下列说法正确的是（）。
A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的
6.除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税
7.房地产怙价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
8.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
9.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（）。
A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价
10.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。
A.灾害调查评估
B.规划实施情况评估
C.房地产评估
D.相关经济损失评估
11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
独一无二和价值量大 B.独一无二和供给有限 A.
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
12.房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（）。
A.与估价活动有关系的单位
B.估价服务的提供者
C.估价服务的需求者
D.与估价活动有关系的个人
13.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
14.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价对于房屋租赁的影响，应（）。
A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视为有租约限制的房地产来估价
C.考虑房屋租赁者的意见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定
15.房地产估价的最高行为准则是( )。
A.估价时点原则
B.合法原则
C.独立、客观、公正
D.谨慎原则
16.估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。①获取估价业务；②受理估价委托；③搜集估价所需资料；④制定估价作业方案；⑤实地查看估价对象；⑥测算估价对象价值；⑦分析估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告；○○⑩内部审核估价报告；⑩交付估价报告；估价资料归档。估价资料归档；1211○○○○①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩ A. B.①③②⑤④⑦⑥⑧⑨⑩12121111○○○○②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩①②④③⑤⑦⑥⑧
⑨⑩ C. D.1211111217.估价报告书中说明的( )限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
18.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。( )是估价主体。
A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.房地产估价师和估价机构
19.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A. 3
B.5
C.7
D.0
20.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A. 3
B.5 C .7 D .10
21.房地产估价机构的法定代表或者执行台伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。
A. 1
B.3 C .5 D .6
22.实际估价中，判定估价对象是否是在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工
B.工程投入使用
C.是否完成工程竣工验牧
D.完成工程决算
23.在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。
A. 一
B.两 C .三 D .多
24.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁2年该区
同类建筑物的重置成本2005并且一直没有变动；，/m元4000补偿指导价格在该区为
m；2000元/m，房地产市场交易价格为6000达到22）
22开发商开发的该区商品重新规划后，元／
元/m为基础进行修正。房售价预计为9000元／m；则最合理的拆迁补偿价格应以（
A .4000 B. 5000 C. 6000 D.9000
，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全25.( ) 权会员。
月17日4 日 B. 2005年10年 A .200311月 4日日 D. 2007年10月13
C .2006年10月以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定
制度26. ( )。 A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 B.《中华人民共和国城市房
地产管理法》 C.《中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 D.《房地产估价师执业资
格考试实施办法》）年。27.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是
（ A .1994 B.1995 C.1999 D. 2004
城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因28. ）确定。
素，以房地产的（
政府定价市场评估价格 C.重建价格 D. A.重置价格 B.对于实行房屋产权调换补偿
方式的，产权调换的差价等于所调换房屋的房地产市场29. 。价值减去被征收房屋的房地产( )
政府定价 C重建价格 D A重置价格 B市场价值房地产估价师应当妥善保管委托人的
文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定30. 外，未经（）书面同意，不得将委托人的
文件资料公开或者泄露给他人。政府主管部门 B.估价师协会 A. 估价机构卜级
主管部门 D.委托人 C.业人员信用档案系统的通知》年建设部发出了《关于建立房地产企
业及执（从）31.( )，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企[2002] 192
号）(建住房函业及执（从）业人员信用档案系统。 A .2001 B. 2002 C .2003 D.2005
2（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得 0 .5分）
分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得。1.房地产估价师和房地产估价
机构可以从事( ) 房地产价值分配业务 A.房地产项目调查评价 B. 房地产资产管理 C.
房地产价值减损评估 D. E.机器设备评估房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地
使用权转让其他合法方式有( )。2. B.买卖 A.抵偿债务互换 D.
C.用房地产作价人股用房地产作价出资 E. 房地产租赁包括（）。3. B.房屋租赁
A.建设用地使用权出租互换 C.土地租赁 D. E.用房地产作价出
资。）与非专业估价相比，专业估价的特点有（ 4.
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
5.本质上的非市场价值主要有（）。
A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值
6.下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。
A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
7.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的范围有可能不同
D.估价原则可能不同
E.估价程序可能不同
8.房地产估价本质的认识包括（）
A.房地产估价是评估房地产的价格而币是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺
9.房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。
A.集体企业
B.国有企业
C.有限责任公司
D.合伙企业
E.股份有限公司
10.下列是估价委托人的义务的有（）。
A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料
B.协助估价师搜集估价所必要的资料
C.就估价结果提出自己的要求
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作
11.房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。
A.房地产周围环境评估
B.房地产制度政策评估
C.房地产开发项目的可行性评估
D.房地产投资风险评牿
E.房地产机构绩效评估
12.不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。
A.估价时点
B.估价机构
C.估价对象范围
D.估价方法
房地产估价师 E.
13.房地产估价的三大基本方法是（）。
A.假设开发法
B.路线价法
C.市场法
D.成本法
E.收益法
14.关于基本估价方法，英国体系分为（）等。
A.比较法
B.投资法和利润法
C.剩余法
D.承包商法
E.假设开发法
15.房地产估价人员有（）两类。
A.房地产估价师
B.房地产估价员
C.助理房地产估价师
D.助理房地产估价员
E.高级房地产估价师
16.房地产估价机构资质等级可分为（）。
A.暂定期内的三级资质
B.三级资质
C.二级资质
D.一级资质
E.临时三级资质
17.所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
A.用途
B.规模
C.权利性质
D.档次
E.建筑层数
18. 一名合格的房地产估价师应具备（）。
A.扎实的估价理论知识
B.良好的社会关系
C.良好的职业道德
D.深厚的语言文字表述功底
E.丰富的实践经验
19.房地产估价规范的内容包括（）。
A.评估制度
B.估价原则
C.估价程序
D.估价报告
E.职业道德
20.房地严估价师的职业道德包括（）。
A.有资格证书即可胜任任何估价业务
B.诚实守信
C.公平竞争
D.社会责任
E.保守秘密
21.房地产估价是估价行业的主体，原因是（）。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
22.由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
独一无二 E.
23.在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.建筑物重置价格
D.建筑物重建价格
E.所遭受的损失
24.《房地产估价规范》( GB/T 50291-1999)的内容包括( )。
A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源
25 .2003年12月1日原建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》对( )等作了规定。
A.估价报告答疑 B .承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格
26 .2006年1月13日，( )联台出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[ 2006]8 号）。
A.原建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会
27.企业运营中的房她产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其( )进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）
l.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )
2.房地产估价的价值类型与估价时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
( )
3.估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。 ( )
4.估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 ( )
5.征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。 ( )
6.房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。（）
7.房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。 ( )
8.2004年6月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，中国香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。
（）
9.房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 ( )
10. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )
( )
房地产估价结果是一种专业意见。 11.
12.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供绐有限这两个特性。( )
13.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。
（）
14.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )
15.在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。 ( )
16.对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 ( )
17.房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走劳等都是地区性的。 ( )
18.从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 ( )
19.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时足柜互补充，但不应相互替代。 ( )
20.估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 ( )
21.房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提出专业意见的活动。( )
22.评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 ( )
23.房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。( )
24.如果房地产估价人员感到白己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。 ( )
25.房地产估价师应妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规另有规定外，未经委托人口头同意，不得将委托人的文件资料公开或泄漏给他人。 ( )
26.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。 ( )
27.估价委托人一定足估价对象权利人或估价报告使用者。 ( )
28.以征收、征用为目的的房地产估价，因为实际的补偿金额可能有多有少，因而采用的是市场价值。（）
第二章对房地产的认识与描述
（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.下列不属于构筑物的是( )。
A储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路
2.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
立体空间 D.组合完成的功能 C.
3房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
A.建筑物区分所有权
B.建筑物区分共有权
C.建筑物区分共用权
D.私有权
4.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
5.屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益
6.城市规蝴对房地产用途、建筑容积率的限制．属于房地产权益中的( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
7.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。
A.房地产的各项权利
B.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
8.对房地产估价来说，土地是( )。
A.平面的
B.三维立体的
C.陆地表面
D.地下空间
9.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。
A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不
10.下列房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权
11. ( )是指权利人对特定的物体享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
12.房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
13.下列房地产权利的种类中，( )属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权
14.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的物权。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
15.( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A.区位
B.交通
C.环境景观
D.外部配套设施
16.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产( )的特性。
A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制
17.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜特性。( )而收益，但不会会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的．
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
18.由于房地产的不可移动、不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于( )的特性。
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
19.房地产的( )特性，使得房地产具有独占性。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
20.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是( )上升的。
A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋
21.引起真正的房地产自然增值的原因之一是( )。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
22.房地产具有供给有限特性，本质上是由于( )。
A.土地总量有限
B.规划限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
23.下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是( )。
A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B.居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C.居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D.居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年
24.现实中土地的使用权、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
25.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A.供水、排水、电力、电信
B.供水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、电信、燃气
D.排水、电力、电信、热门
26.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是( )。
A.房屋建筑面积
B.房屋使用面积
C.套内建筑面积
D.套内墙体面积
27.房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高( )m以上（含22m）的永久性建筑。
A. 1.20 B .2.20 C .2.40 D.3.60
28.建筑密度等于( )／建筑用地面积。
A.总建筑面积
B.土地总面积
C.建筑顶层面积
D.建筑基底总面积
29.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过( )m的为
高层。
A. 12
B.20
C.24
D.48
某宗土地的面积为1000m,其上建筑物的建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为
22 30.
( )层。则该宗土地的容积率为8，建筑物屠数为700m
2。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
某套住宅套内建筑面积为l25m，套内墙体面积为20m，分摊的共有建筑面积为25m。2则该22231.
套住宅的建筑面积为( ) m。
A .195 B.150 C.145 D.130
某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m的商住楼，经评估总地价为180万元。则2该宗土232.
地的单价为( )元／m。
A .100 B.300 C.600 D.900
（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的,不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
l.下列属于构筑物的是( )。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝
2.权益是房地产中无形的部分，它包括( )。
A.权利
B.权力
C.利益
D.好处
E.毛利润
3.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( )。
该实体的质量 A.有形的实体 B. 立体空间 C.相应的配套的基础设施
D. 组台完成的功能
E. 等。 4.建筑物区分所有权包括( ) 专有部分所有权 A.按份共
有所有权 B. 共同关系成员权 D.共有部分的持份权 C. E.长期
使用和租赁房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。5. 按
权共有 A.按份共有 B. C.共同共有 D.共享共有
E.共用共有 6.目前中国的房地产权利主要包括( )。 A.所有权 B.
土地使用权抵押权地役权 D. C. 永租权 E. ( )。7.下列房地产权
利的种类中，属于物权的有建设用地使用权所有权 A. B. 抵押权 C.
地役权 D. E.租赁权 8.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有
( )。所有权建设用地使用权 B. A. 典权 D. C.地役权
宅基地使用权 E. 9.归纳起来，房地产有存在形态。( ) 建筑物土地 A.
B. 权益 D.房地
C.
E.区位
10.房地产的独一无二特性导致了( )。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
11.政府对房地产的限制一般是通过( )特权来实现的。
A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
12.引起房地产价格上升的原因主要有( )。
A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理
13.下列( )是由外部经济的原因而引起房地产价格上井。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
14.对房地产本身进行投资改良的内容有( )。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
15.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
E.外部经济
16.下列是非收益性房地产的有( )。
A.农地
B.行政办公楼
C.教堂
D.寺庙
E.未开发的土地
17.房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
A.自由的房地产
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.现房
18.套内建筑面积等于( )相加之和。
A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.阳台面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积
19.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。
A.现房
B.销售
C.出租
D.自用
E.营业
等。( )从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括 20.
A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产
21.从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。
A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多拍至零分）
1.在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 ( )
2.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。( )
3.地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。 ( )
4.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。
( )
5.房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。 ( )
6.房地产所有人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。 ( )
7.建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成 ( )
8.房地产的共有权在共同共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。
( )
9.房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。( )
10.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。
( )
11.房地产权利包括土地和筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房产 ( )
12.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 ( )
13.一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。( )
14.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同 ( )
15.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。( )
16.单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 ( )
17.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 ( )
18.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。 ( )
19.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方
( )
式取得的土地使用权是有期限的．
20.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。 ( )
21.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 ( )
22.房地产虽然具有多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 ( )
23.房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 ( )
24.房地产具有保值，增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升 ( )
25.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值 ( )
26.从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、森林、不毛荒地。 ( )
27.对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。( )
28.某栋写字楼目前尚未出租出去而闲置着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产（）
29.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）
30.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）
31.对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。（）
32.具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 ( )
33.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）
某宗房地产总建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为500m，建筑密度为50%，则其容积22 34.
率为2.0。（）
某宗房地产占地面积为4000m，建筑覆盖率为60%，1~4层建筑面积均相等．5~142层均为2 35.
标准层，面积为1240m，建筑容积率为5.2。（）
36.“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（）
37.房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）
38.宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依祛利用该土地建造住宅及其附属设施。（）
第三章房地产价格和价值
（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.在用价值是指在现状使用下的价值，它一般( )市场价值。
A．低于 B.等于 C.高于 D.不等于
2.房地产估价中的价值，一般是指( )。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
。( )同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的 3.
A.互补性
B.权益差别
C.替代性
D.外部环境差异
4.在评估投资价值时，折现率是( )。
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
5.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A.快速变现价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值
6.投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.小于
B.大干
C.小于或等于
D.大于或等于
7.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
8.决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。
A.相关物品的价格水平
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
9.需求规律是指需求量与价格( )的关系。
A.正相芙
B.负相关
C.零相关
D.无法确定
10.炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炷耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。
A.同方向变化
B.反方向变化
C.无变化
D.无法确定
11.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。
这种物品指的是( )。
A.炫耀性物品
B.正常商品
C.吉芬物品
D.马铃薯
12.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会( )对商品的需求。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定
13.在消费者收入增加时，反倒会减少对( )的需求。
A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品
14.当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会( )。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定
15.房地产估价中的价值一般是指( )。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
16.在替代品之间，如果一种房地产的价格}升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会( )。
A.减少
B.增加
C.不变
D.无法确定
17.一种房地产的互补品的价格( )时，对该种房地产的需求会增加。
A.高
B.低
C.不变
D.无法确定
18.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量－拆毁量
D.存量+新增竣工量－拆毁量
的关系。( )供给规律是指供给量和价格 19.
A.正相关
B.负相关
C.零相关
D.无法确定
20.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。
A.减少
B.增加
C.不变
D.无法确定
21.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量从而会使未来的供给( )，使其现期供给( )。
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少
22.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( )房地产的供求状况
A.全国
B.本地区
C.全围本类
D.本地区．
23.某个特定的投资者基于个人的霈要或意愿，对该房地产所评估出的价值是( )
A.使用价值
B.原始价值
C.投资价值
D.市场价。
24.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。
A.社会一般报酬率
B.最低期望收益率
C.特定投资者所要求的最低期望收益率
D.特定投资者所要求的最低报酬率
25.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是( )的。
A.主观
B.客观
C.悲观
D.乐观
26.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最高。
A.招标
B.协议
C.挂牌
D.拍卖
27.( )是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A.理论价格
B.成交价格
C.市场价格
D.清算价格
28.城市房屋拆迁估价应当采用( )标准。
A.清算价值
B.公开市场价值
C.账面价值
D.原始价值
29.成交价格围绕着( )而上下波动。
A.市场价格
B.理论价格
C.清算价格
D.原始价格
30在房地产价格中，( )是短期均衡价格，( )是长期均衡价格。
A.成交价格，理论价格
B.成交价格，市场价格
C.理论价格，市场价格
D.市场价格，理论价格
31.收益法求得的价值趋向于( )，市场法求得的价值趋向( )。
A.成交价格，理论价格
B.成交价格，市场价格
C.理论价格，市场价格
D.市场价格，理论价格
32.在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值( )收益法求得的价值。
A.低于
B.高于
C.等于
D.无法确定
33.收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（）．市场法求得的价值倾向于( )。
A.最低卖价，成交价格，最高买价
B.最高买价，成交价格，最低卖价
C.最高买价，最低卖价，成交价格
D.最低卖价，最高买价，成交价格
34.当成本法求得的价值( )市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
A.低于
B.高于
C.等于
D.无法确定
35.按照国家规定，经济适用房的利润需控制在( )以下。
A .1%
B .2% C. 3% D. 5%
是政府根据管理需要评估的，某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日的 36.( )．
土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
A.标定地价
B.基准地价
C.重置价格
D.成交价格
37.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
38.某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格指的是( )。
A.单价
B.楼面地价
C.总价
D.市场单价
39.楼面地价等于土地单价／( )。
A.总建筑面积
B.土地总面积
C.容积率
D.建筑单价
甲乙两宗土地，甲单价为800元/m，乙单价为600元/m，其他条件完全相同，如果甲地的22 40.
容积率为6，乙地的容积率为3，则一个理性的房地产开发商会选择购买( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
41.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。
A.名义价格
B.实际价格
C.市场价格
D.成交价格
42. 一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付l0万元，则该住宅的实际总价为( )万元（假定年折现率为5%）。
A .30 B.29 C .29. 28 D .28. 29
43.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
44.下列关于不同类型价值的高低关系的表述，错误的是( )。
A.原始价值高于账而价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
45.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。
A.重置成本+土地使用权价值
B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价僮+可能的连带损失
D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失
某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m．出租得2年末净
2 46.
收益为500元/m。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目2前的价格
为（）元/m
A .3473 B. 4365 C.4500 D.4635
47.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入22为每
年300元/m（年末收取），出租运营费用为每年50元/m。假设折现率为5%．风险补偿22为200
元/m，则该房地产的期房价格为( ) 元/m。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m，如果出租2估计其
2 48.
年末净收益为600元/m。假设年折现率为8%，风险补偿估计为l500元，则该期房目2前的价格
为( ) 元/m。
A 3500.00 B. 4444.45 C .2955.45 D .2944.45
49.人民法院确定的保留价在第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的( )。
A .50% B. 60% C. 80% D.85%
50.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时
月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。
A.87
B.124
C.l30
D.134
/m1.5，耧面地价为800元 51.某宗面积为1000m的工业用地，容积率为2。元
22。现按规划拟
/m。理论上应补地价( )改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为850 万元 C. 350万元
D. 305万元 A .87万元 B. 22822。经批准将/m，土地单价为5000元 52.某宗土地总面
积为1000m，出让时容积率为2.5 万元。5，楼面地价不变，则应补交地价为( )容积率提高到
A .350 B.450 C.500 D.550
当拍卖出现流拍而再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过 53. 。前次
保留价的( ) A.10% B.20% C.30% D.50%
690元/m 54.一宗2000m的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为 2
22。现按规划拟改为商
，理论上应补地价（单价）为( ) 元业地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m A .552 2/m
B.3519 C .4293 D .4845
元/m，建筑容积率为元/m5；乙土地的楼面地价1500 55.甲土地的楼面地价为2000 ( )。建
22,
筑容积率为7。若两块土地的面积等其他条件相同，则其总价相比 D.难以判断
C.甲<乙乙 A.甲= B.甲>乙。假设该层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为
50% 56.某宗土地上有一幢822则该宗土地的，楼面地价为1200元/m住宅楼的总价为2000万元，
平均单价为5000元/m，万元。总价为( ) A. 96 B.192 C.240
D.480
该房地产的市场价格。 57.授资者评估的房地产投资价值应( ) 大于 D.大于或
等于 C. A.小于 B.小于或等于2（每题的备选答案中有两个或两个以，l符合题意，
全部选对的，得（二）多项选择题分，错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项
得0 5分）下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有( )。1.
B.谨慎价值A.快速变现价值 D.残余价值
C.在用价值 E.投资价值。2.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是( ) 在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格 A. 在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格 B. 在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格 C.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为
D. 名义价格在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成
E. 交日期的价格为实际价格从某种意义上讲，房地产价格是( )。3. B.估价人员的主观定价 A.个别人的价值判断市场参与者集体竞价的结果 C.由市场力量决定 D. 由交易双方委托经纪人确定 E 房地产价格的形成条件为( )。4. B.有效性A.有用性 D. C.稀缺性需求 E.有效需求。( )地价与一般物品价格的不同主要有5.
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.表示方式不同
E.市场性质不同
6.房地产价格的特征主要包括( )。
A.房地产价格受实物状况的影响很大
B.房地产价格实质上是房地产权益的价格
C.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
D.房地产价格是在长期考虑下形成的
E.房地产价格通常是个别形成，容易受交另者的个别因素的影响
7.房地产价格与一般物品价格的共同之处足( )。
A.用货币表示
B.生产成本
C.受供求因素的影响
D.有波动
E.按质论价
8.决定房地产需求量的因素有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的收入水平
C.消费者的偏好
D.相关物品的价格水平
E.房地产商对未来的预期
9.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有( )。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期未来的房地产价格上升
10.决定房地产供给量的因素有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
11.当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的( )。
A.具有相同用途的房地产
B.替代品
C.互补品 D处于同一区域的房地产
E.具有相同规划条件的房地产
12.下列存在替代关系的有( )。
A.经济适用房与普通商品住宅之间
B.经济适用房与高档别墅之间
C.宾馆与写字楼之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.普通住宅与娱乐房地产之间
13.下列是互补品的有( )。
A.经济适用房与普通商品住宅之间
B.城市郊区的住宅与高速公路的收费
C.宾馆与写字楼之间
D.住宅与其配套的商业房地产之间
E.住宅与其配套的娱乐房地产之间
14.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。
A.开发成本
B.经营费用
C.纳税状况
D.对未来的信心
E.评估方法.
15.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为( )。
账面净值 B.历史成本 A.
C.折余价值
D.实际价值
E.原始购置戒本
16.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
A.高于
B.低于
C.等于
D.不等于
E.无法确定
17.严格来说，正常成交价格的形成条件包括( )。
A.公开市场
B.交易本身具有市场性
C.特定的买者和卖者
D.卖者和买者都具有完全信息
E.适当的期间完成交易
18.在商品房交易中，常见的最低价格有( )。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格
19.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为( )。
A.征收成交价
B.招标成交价
C.拍卖成交价
D.挂牌成交价
B.协议成交价
20.经济适用房的成本包括( )。
A.征地和拆迁补偿安置费用
B.建筑安装工程费
C.管理费
D.贷款利息
E.小区营业性配套公建费
21.下列属于评估价值的是( )。
A.成交价格
B.基准地价
C.标定地价
D.重置价格
E.理论价格
22.成本租金的构成中有( )因素。
A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.投资利息
23.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常是指( )。
A.重建成本
B.土地价值
C.遭受火灾毁损的土地价值
D.建筑安装工程费
E建造期间的经济损失
24.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，井了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
，30%首付款为房价的万元，50购买总价为鞋宗房地产是采用抵押贷款方式购买的， 25.
余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。假设银行贷款年利率为5. 58%，则下列说法中正确的是（）。
A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格高于50万元
D.该房地产的实际价格为50万兀
E.该房地产不存在名史价格
三、判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）
1.价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。（）
2.目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目供土地的方式，因此一般不会降低地价。（）
3.残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。（）
4. 中国目前有偿出让和转让土地价格的的主要是指建设用地使用权价格。（）
一套建筑面积为100m、单价为3000元/m、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从22 5.
成交日起分期支付，分三期支付第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一2次性支10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元／m。
（）
6.房地产价格通常用货币形式来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实务、劳务等其他形式来偿付。（）
7.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结台而产生的。（）
8.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（）
9.价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（）
10.在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。（）
11.成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。（）
12.由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。（）
13.房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。（）
14.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。（）
15.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。（）
16.对于正常商品来说，当消费者的收人增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。
（）
17.普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。（）
18.对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。（）
19.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。（）
20.现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。（）
21.当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就）
（会减少对房地产的现期需求。．
22.地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。（）
23.消贽者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（）
24.消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。（）
25.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。（）
26.决定某一房地产价格水乎高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（）
27.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。（）
28.在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（）
29.在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（）
30.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。
（）
31.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。（）
32.供给量=存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。（）
33.使甩价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；反过来也一定成立。
（）
34.在某一估价时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。（）
35.某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。（）
36市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。（）
37.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（）
38就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
物流管理专业(本科)教学实施方案.
物流管理专业(本科)教学实施方案 2009-2 为了深入贯彻《面向21世纪教育振兴行动计划》、《新世纪高等教育教学改革工程》，切实搞好物流管理类物流管理专业本科开放教育工作，确保教学质量，结合实际，特制定如下实施方案。 一、关于开展物流管理本科开放教育的条件 1．必须树立开放意识。主要领导要对开放教育有足够的认识，要具有长远的发展意识和足够的投入，能够自觉地与普通高校和其他电大密切合作；教学和教学管理人员应对《面向21世纪教育振兴行动计划》、对广播电视大学人才培养模式改革和开放教育有正确的认识，按照中央电大开放教育要求运用现代远程教育手段从事教学与管理。 2．具备良好的办学条件。首先是现代远程教育方面的硬件支持条件，包括视听教室、多媒体教室、网络和计算机教室、讨论和辅导教室、实验或实习基地等；其次是要有教学管理的软件支持条件，包括一定数量的专职管理人员、比较完善的教学管理制度与办法、根据中央电大的要求配备教务管理软件、与中央电大及其他电大之间保持畅通的信息沟通。 3．具备较高水平和相当数量的师资队伍。省级电大至少应具有3名以上物流管理或经济管理类专业毕业或从事3年以上物流管理专业教学的专职教师，从事教学、教学辅导、作业批改、考试组织和毕业作业指导工作；有一名教师接受过网络和课件开发、多媒体教材建设培训。专职教师应在教学和教学管理中通过各种途径进修提高，鼓励通过远程教育方式进修提高，力争用三年左右的时间达到相当于硕士研究生水平。 4．具有充足的生源。应对当地生源作详细调查，掌握本专业潜在生源的规模和文化素质。 二、学习者资格 1．物流管理专业本科开放教育的招生对象为具有国民教育系列高等专科以上学历者。 2．具有国民教育高等专科以上学历者凭有效毕业证件和成绩单免试验证注册入学，注册工作根据广播电视大学本科开放教育实施办法办理。不招收非国民教育系列的毕业生。 三、关于补修课程 为了顺利实现物流管理专业专科与本科开放教育的有机衔接，部分专业的专科毕业生需要补修一定的课程，作为进入物流管理专业本科段的基础性铺垫。 1．补修要求 （1）物流管理类各专业专科毕业生无需补修。 （2）其他各专业的毕业生需补修《管理学基础》、《物流管理定量分析方法》、《物流学概论》三门课程，作为进入物流管理专业本科段学习的基础。
【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
人力资源管理试题库完整
【1】 企业管理者与企业内有组织的群体就工资、福利及工作条件等问题进行谈判，是为了协调（）。 ?A、员工之间的关系 ?B、领导和下属的关系 ?C、劳企关系 ?D、不知道 答案:C 【2】 为保障员工的健康、减少污染、减少事故的发生所必须采取的措施，属于（）的内容。 ?A、劳企关系 ?B、培训与开发 ?C、安全与保障 ?D、编制人力资源计划 答案:C 【3】 国外人力资源管理发展大致经历了（）个阶段。 ?A、4 ?B、5 ?C、3 ?D、2 答案:C 【4】 在人力资源管理的诸多职能中，（）是整个人力资源管理活动的前提基础。 ?A、规划 ?B、考评 ?C、调整 ?D、保持 答案:A 【5】 “组织职责阶段”指的是（）。 ?A、20世纪60年代中期 ?B、20世纪50年代前后 ?C、20世纪80年代 ?D、20世纪70年代前后 答案:C 【6】 人力资源是指能够推动经济和（）发展的全体劳动者的劳动能力。 ?A、科技
?C、技术 ?D、文明 答案:B 【7】 同样数量的人用不同的组织网络连接起来，会形成不同的协作关系，产生不同的效应，取得不同的结果。这指的是人力资源管理的（）原理。 ?A、能位匹配原理 ?B、同素异构原理 ?C、公平竞争原理 ?D、激励强化原理 答案:B 【8】 现代人力资源管理不再是简单地对员工进行进、管、出的管理，而是有预见性地管理各类人员的配置、使用、劳动报酬、资格鉴定、业务培训、工作条件，时刻考虑如何满足人力资源开发的需要与要求。这体现了其与传统劳动人事管理在（）方面的区别。 ?A、管理思想 ?B、管理内容 ?C、管理方式 ?D、管理手段 答案:B 【9】 20世纪60年代，（）受到普遍重视之后，理论界取得一致共识，即要把对人、对事、对物的管理有机结合起来，并以人为中心。 ?A、技术开发 ?B、人本管理 ?C、物流管理 ?D、不知道 答案:B 【10】 人力资源的保持，主要是通过激励、（）等措施调动和维持员工的工作积极性和责任心，保证员工的身体健康。 ?A、培训 ?B、保障 ?C、劳动保护 ?D、关系协调 答案:C 【11】 人力资源的吸收，主要是指根据企业工作需要和条件允许来确定合格的人选的过程，也即（）。
物流管理专业就业方向和发展前景
物流管理专业就业前景 物流管理(Logistics Management)是指在社会在生产过程中，根据物质资料实体流动的规律，应用管理的基本原理和科学方法，对物流活动进行计划、组织、指挥、协调、控制和监督，使各项物流活动实现最佳的协调与配合，以降低物流成本，提高物流效率和经济效益。现代物流管理是建立在系统论、信息论和控制论的基础上的。 物流专业人才已被列为我国12类紧缺人才之一，而各类大专院校物流专业年培养规模远远达不到市场的需求，特别是物流规划咨询、物流外向型国际、物流科研这三种人才在业内最为缺乏。物流工程专业毕业生可进入制造、商贸、物流企业从事物流系统分析设计、物流系统运营管理、物流项目规划建设等相关技术及管理工作，也可以在专业咨询公司、教育培训机构、相关政府部门、以及其他社会团体从事物流相关工作。 什么是现代物流：现代物流指的是将信息、运输、仓储、库存、装卸盘运以及包装等物流勾当综合起来的一种新型的集成式办理，物流管理专业就业前景即在传统物流的基础上，引入高科技手段，运用计较机进行信息联网，并对物流信息进行科学办理，从而使物流速度加快，准确率提高，库存减少，成本降低，提高质量，为主顾提供最好的服务。 物流专业现状：目前现代物流理论和技术已在发达国家得到空前的应用和成长，并产生了巨大的经济效益和社会效益。跟着我国物流快速度完成长及插手wto 后所面临的机缘与挑战，引进和成长现代物流理论和技术，造就现代物流谋划办理的高级人材，已成为燃眉之急。现在就来看一下物流管理专业就业前景。 物流管理专业就业方向 一般本专业毕业生主要面向实业、物流企、运输仓储服务企业，从事物流系兼顾划、运作、办理品级一线的办理工作。如： 1、第三方物流企业的业务人员 2、从事物流业务处置惩罚的客户服务人员 3、从事物流业务处置惩罚中的制单、审单等工作的表单作业人员 4、现代物流企业中进行商品配送、运输调度的规划调度人员 5、从事商品资料、配送客户资料等工作的档案办理人员 6、从事商品畅通加工办理与操作的办理人员 7、从事进货、理货、发货等工作的办理人员 8、从事储位、库存办理工作的办理人员 9、现代物流企业的报关人员 10、电子数据交换系统的操作人员 物流管理专业现状分析 现代物流产业近几年在我国迅速发展，且是具有巨大发展潜力的产业之一，物流人才难觅。近几年来，物流人才走俏成为人才市场的一大景观。据调查，物流人才是全国12种紧缺人才之一，物流规划人员、物流管理人员、物流研究人员、物流师资全面紧缺。仅上海虹桥物流园区对物流从业人员的总需求量就达2万人以上，其中对物流高级人才的需求约占总需求量的5％至10％，对一般物流管理人员的需求比例为30％至45％。 目前我国物流管理开办院校主要有： 北京：北京交通大学北京邮电大学北京工商大学中央财经大学首都经济贸易大学北京物资学院 天津：天津冶金职业技术学院天津交通职业学院天津大学天津师范大学天津理工大学上海：上海立达职业技术学院华东理工大学上海财经大学上海水产大学 重庆：重庆工商大学重庆邮电学院重庆工学院重庆交通学院 河北：河北机电职业技术学院河北交通职业技术学院河北经贸大学石家庄铁道学院
房地产估价师考试案例分析练习题
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
人力资源管理题库
《人力资源管理》试题库 一、名词解释 1.人力资源就是指能够推动整个经济与社会发展的具有智力劳动与体力劳动能力的人口的总称,包括智力劳动能力与体力劳动能力(现实的与潜在的)。 2.人力资源管理就是指组织为了获取、开发、保持与有效利用在生产与经营过程中所必不可少的人力资源,通过运用科学、系统的技术与方法所进行的各种相关的计划、组织、领导与控制等活动,以实现组织既定目标的管理过程。 3.工作分析就是分析者采用科学的手段与技术,直接收集、比较、综合有关工作的信息,为组织特定的发展战略、组织规划,为人力资源管理以及其她管理行为服务的一种管理活动。 4.人力资源规划就是为使组织拥有一定质量与必要的人力资源,以实现组织目标而拟定的在未来发展过程中人员需求量与人员拥有量相互平衡的一套措施。 5.招聘就是指在企业总体发展战略规划的指导下,制定相应的职位空缺计划,并决定如何寻找合适的人员来填补这些职位空缺的过程,它的实质就是让潜在的合格人员对本企业的相关职位产生兴趣并且前来应聘这些职位。 6.培训写开发就是指企业通过各种方式使员工具备完成现在或将来
工作所需要的知识、技能并改变她们的工作的态度,以改善员工在现有或将来职位上的工作业绩,并最终实现企业整体绩效提升的一种计划性或连续性的活动。 7.所谓绩效就就是员工在工作过程中所表现出来的与组织目标相关的并且能够被评价的工作业绩、工作能力与工作态度。其中工作业绩就就是工作的结果,工作能力与工作态度就是指工作中的行为。 8.绩效管理就就是指制定员工绩效目标并收集与绩效有关的信息,定期对员工的绩效目标完成情况作出评价与反馈,以确保员工的工作活动与工作产出与组织保持一致,进而保证组织目标完成的管理手段与过程。 9.薪酬就是员工从企业那里得到的各种直接的与间接的经济收入,简言之,薪酬就相当于报酬体系中的货币报酬部分。 10.薪酬管理就是指企业在经营战略与发展规划的指导下,综合考虑内外部各种因素的影响, 确定自身的薪酬水平、薪酬结构与薪酬形式,进行薪酬调整与薪酬控制。 11.人力资源投资就是使自然形态(初始形态)的人力资源得到加工、改造、成熟,成为有相当健康水平、知识技能水平、良好社会适应能力的合格人力资源所投入的费用。或者:凡提高人力资源体力、智力、技能水平的投资。
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
商学院《市场营销学》精品课程建设总结
《市场营销学》精品课程中期建设总结《市场营销学》精品课，在营销教研室的各位教师的共同努力下，经过半学期的建设工作，取得了阶段性的成果，现将取得的成果及存在的问题汇报如下： 一、阶段性成果： 1、完成教学、大纲、合同及实践教学方案的编写，并根据教学与社会实际的需要，不断完善各项内容，遵循以市场为核心、以提高学生综合实践能力为原则，使各项内容切实得到落实。 2、新颖的多媒体教学课件已经全部制作完成，链接到学院的网站上成为共享资源。 3、实验指导书，实验大纲全部制作完成，并有可操作性与综合实践性。 4、根据学生学习与实践能力的需要完成每一章习题的编写。 5、教材选用：①突出实用性。②注重配套性。针对我院高职高专学生的特点，一些教材配有相应的案例分析、实例解析，以满足学生学习要求。③强调先进性。能较快地反映现代市场学理论和技术的发展。目前主要使用高教出版社金润圭《市场营销》最新版，及参照吴健安《市场营销学》最权威的本科教材。 6、实践教学：按市场营销学课程体系设置实践课程内容，以培养学生市场营销综合能力为目标而展开实践教学内容。 根据市场营销课程体系的特点包括市场分析、STP战略、4P策略等方面的内容，通过实践教学使学生能够运用这些工具进行市场分析和研究，并为企业制定市场营销战略和提出合理化建议。市场营销课程体系是一个系统性和综合性很强的课程，在实践教学过程中要体现出连续性特点。在此基础上培养学生的分析能力、系统思维能力以及创新能力。 7、实验室建设：目前正在积极的申请市场营销专业实训室，初步定25116,审批下来后，继续实施实验室的扩建工作，让实验室能真正发挥其作用，无论对教学还是学生的实践都将提供一个更好的平台。 8、教学方法及手段： 本门课程以实践教学为主线，以调动学生积极性为核心，建立多渠道的教学方法体系。目前已使用以下教学方法： 1）互动式教学。针对讲授中、案例中、学生身边提出的问题，应用所学知识，放开思路，大胆分析，提出自己的见解与解决办法。
物流管理专业学习什么课程
主干课程：物流概论、物流规划与设计、采购与供应管理、采购项目管理、运输管理、仓储管理、配送管理、国际物流学、国际贸易理论与实务、采购过程演练、运输实务、仓储管理实务、物流配送中心设计、国际物流实务、成功学、创新学、素质拓展训练等 1、物流数学 本课程是物流管理专业（专科）的专业基础课。主要内容包括：微积分常识，物流中的概率与统计基础（数据搜集与整理，数据分布特征描述，概率与概率分布概述），预测技术（时间序列分析，一元回归分析），物流中的运筹学（图与网络分析概要，CPM，PERT，简单的运输优化问题）。 2、物流英语 本课程是物流管理专业（专科）必修课程，由以下主要部分组成：物流与供应链概述，采购与供应，仓储，生产计划与库存控制，运输与配送，物流信息系统，客户服务，常用物流单证与文件，物流英语常用词汇与术语等。 3、物流基础 本课程为物流管理专业（专科）的专业课程。是为了培养自学考试应试者物流学基本理论知识和研究运用能力而设置的基础课程。 主要介绍物流在经济活动与组织中的作用、物流与客户服务的关系、信息技术在物流领域的应用、采购与物流管理、生产计划、库存管理、仓储管理、运输管理、全球物流、物流组织与企业管理、物流与供应链未来发展的趋势等基本理论、基本原则、知识点进行描述。重点介绍来自于发达国家的最新物流管理理念与最新
技术，深入结合中国物流发展现状，进行物流在中国发展现状、政策法规、特殊规律、原则和形式规范等常识性知识的介绍。 4、物流企业会计 本课程为物流管理专业（专科）的专业课程。通过对本课程的学习使应考者掌握现代物流管理过程中财务管理的基础知识和基本方法，达到物流基层管理人员要求的财务管理方面的能力标准。 5、物流信息技术 本课程是物流管理专业（专科）的专业课程，主要介绍：信息技术在物流中的作用；信息技术基础知识（包括：计算机、网络及通信，物流信息，物流信息系统，物流公共信息平台，物流信息与网络安全）；物流管理过程中应用到的信息技术（包括：物流信息标识技术；物流信息采集技术；物流信息交换技术；空间数据管理技术等）；信息技术在物流中的应用（包括：自动化搬运设备，自动化仓库，运输优化调度和车辆配载，仓库管理系统（WMS），物流仿真，MRP，ERP，VMI/CMI，CPFR等）；电子商务（包括；电子商务下物流的内容和过程；电子商务环境下的物流模式案例分析）；物流信息技术标准化。 6、物流案例与实践 本课程是物流管理专业（专科、独立本科段）的专业课程，从行业的角度对物流运作实践进行了全面、系统的分析。分为四部分：制造业物流案例与实践、零售业物流案例与实践、第三方物流案例、其他行业（医药、图书、邮政）物流案
房地产估价师考试案例分析大总结
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
物流管理专业核心课程介绍
物流管理专业核心课程 1、物流概论 主要介绍物流在经济活动与组织中的作用、物流与客户服务的关系、信息技术在物流领域的应用、采购与物流管理、生产计划、库存管理、仓储管理、运输管理、全球物流、物流组织与企业管理、物流与供应链未来发展的趋势等基本理论、基本原则、知识点进行描述。重点介绍来自于发达国家的最新物流管理理念与最新技术，深入结合中国物流发展现状，进行物流在中国发展现状、政策法规、特殊规律、原则和形式规范等常识性知识的介绍。 2、物流企业会计 通过对本课程的学习使应考者掌握现代物流管理过程中财务管理的基础知识和 基本方法，达到物流基层管理人员要求的财务管理方面的能力标准。 3、物流系统与信息技术 主要介绍：信息技术在物流中的作用；信息技术基础知识（包括：计算机、网络及通信，物流信息，物流信息系统，物流公共信息平台，物流信息与网络安全）；物流管理过程中应用到的信息技术（包括：物流信息标识技术；物流信息采集技术；物流信息交换技术；空间数据管理技术等）；信息技术在物流中的应用（包括：自动化搬运设备，自动化仓库，运输优化调度和车辆配载，仓库管理系统（WMS），物流仿真，MRP，ERP，VMI/CMI，CPFR等）物流信息技术标准化。 4、仓储与库存管理实务 课程内容包括：库存管理概述，需求预测，库存控制系统，库存控制的定量分析方法与模型，生产物料控制、生产计划，能力需求计划，综合生产计划，主生产计划，MRP及MRP系统中的库存管理，供应链中的库存管理与控制，库存管理绩效与标杆管理等。 5、采购实务 主要介绍采购战略、采购需求确定、供应商选择与管理方法、采购价格确定、采购谈判、采购合同制订、采购质量保证与采购绩效评估等基本理论和方法。该课程的考核目的是检验考生掌握本课程基本知识情况和运用所学知识和方法解决 物流采购中的实际问题，从事采购与供应管理的能力。 6、运输管理 本课程系统地阐述了物流运输管理的基本概念、理论和运作方法。主要内容包括：绪论，物流运输概述，物流运输基础，物流运输组织，物流运输选择与决策，运输成本、绩效和价格管理以及物流运输商务管理。 7、仓储实务 主要内容包括：仓储管理综述；仓储管理流程；仓储作业管理；仓储设备；仓库规划与布局；仓储作业成本管理；现代仓储管理技术；冷库库房管理；仓储法律法规。内容涵盖物流基层管理人员和中高级物流师所应了解和掌握的基本仓储管理知识和现代仓储管理理论。 8、国际物流 国际物流(International Logistics)，是组织原材料、半成品和产成品在不同国家内流动的活动。国际物流是国内物流的延伸和扩展，是跨国界的商品的空间转移。本课程首先对国际物流与国际贸易的基础理论进行探讨，并在此基础上阐述国际物流与区域物流、国际物流方式、设施、技术、物流的标准化、物流成本
06年房地产估价师案例分析真题及答案
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
【精品课程】国际市场营销各章英语习题
Chapter 1 Introduction 1.What are the basic goals of marketing? Are these goals relevant to global marketing? 2.What is meant by global localization? Is Coca-Cola a global product? Explain. 3.Describe some of the global marketing strategies available to companies. Give examples of companies using the different strategies. 4.How do the global marketing strategies of the Harley-Davidson and Toyota differ? 5.Describe the difference among ethnocentric, polycentric, regiocentric, and geocentric management orientations. 6.Identify and briefly describe some of the forces that have resulted in increased global integration and the growing importance of global marketing. 7.Define leverage and explain the different types of leverage utilized by companies with global operations. 8.What, in your view, is the future of a company such as Renault? Will it be able to continue as an independent company? Why? Why not? 9.What are some major trends in the world that will affect marketing? Chapter2 Entry and Expansion Strategies 1.What are the alternative tools or strategies for expanding internationally? What are the major advantages and disadvantages of each strategy? 2.The president of XYZ Manufacturing Company of Buffalo, New York, comes to you with a license offer from a company in Osaka. In return for sharing the company’s patents and know-how, the Japanese company will pay a license fee of 5 percent of the ex-factory price of all products sold based on the U.S. company’s license. The president wants your advice. What would you tell him?
《物流管理》精品课程建设规划.
《物流管理》精品课程建设规划 《物流管理》该精品课程建设实施计划从教学内容、教学手段方法的建设与革新、教学队伍建设、教材建设、课件制作、教学资源上网、学习交流、教学队伍培训、经费使用等的总体规划和年度执行计划等方面展开。 一、建设目标 根据21世纪社会、经济、科技文化发展趋势势，中国对物流管理人才需求类型的变化，客观上使高等教育改革势在必行。为适应我国高等教育改革、发展的需要，进一步提高教学质量，不断改进、提炼、丰富、发展课程内涵，加大教学内容、方法的改革力度，使课程建设与教学改革成为一个要素匹配、动态发展、不断深化的过程，发挥管理学改革、课程建设的示范作用，强调理论与实践教学并重，以全面提高学生的综合素质。 本课程在于培养适应物流管理基础工作第一线需要的，从事物流管理岗位的高等技术应用型专门人才。坚持以培养创新精神为灵魂的教学理念，以培养学生专业应用能力为目的，以调动学生积极性为核心，以理论教学为主线，建立参与式、互动式、情景演练时式、模拟教学综合一体的教学方法体系，以多媒体教学为手段，建立多媒体课件、立体化教材、网上资源、第二课堂，企业基地融为一体的现代化教学环境，以综合管理能力、职业道德考核为目的，建立全程化、立体化考核体系。构建能适应创造性经济学人才培养和实践型教学模式需要的课程体系，将本课程建设成具有科学性、先进性、实践性、符合教育学普遍规律、体现本学科特色的省级精品课程。力争用3年左右的时间，将《物流管理》课程建成为特色鲜明的物流管理课程，为地方、行业经济发展培养出业务实践能力强，综合素质高的管理人才服务。 二、课程建设内容： 1、课程定位 《物流管理》课程作为经济管理类专业的一门重要课程，结合学科自身特点和对学生应用型能力素质的要求，要求学生掌握一定的基础管理方面的基本知识和基本理论，并能以所学的管理知识运用于实际工作中。因此，《物流管理》课程建设必须突出学生的业务实践能力、创新能力的培养。 2、课程建设规划 根据物流管理专业的培养目标、物流管理学课程的教学内容及对学生应用型能力素质的要求，将该课程总体分为两大模块： （1）理论教学内容模块 本课程大致可分为三大部分，主要介绍物流管理基本原理及发展史、物流环节、物流方法。设置教学目标、案例导入、本章小结、本章知识结构图、双基练习题、实训题等教学模块，使教学内容更丰富，更贴近学生自学。教学中力求理论联系最新的实际，加大案例教学比例，使学生更深刻地理解和把握物流管理中的基本理论、基本知识和基本技巧。 （2）实践教学模块 根据该课程的内容要求，结合培养目标，体现学院特色，在本课程的教学过程中注重基本技能的培养，强化实践环节，为以后从事基层管理工作提供扎实的基础知识和本领。 总之，通过理论模块与实践模块的有机结合，可以使学生对理论知识有更深刻地理解，掌握物流管理的基本理论、基本知识，以及基层物流管理的基本技巧和实际操作过程，为培养应用型的物流管理人才提供保证。 （3）教学文件建设： a.教材建设 多年来一直使用高教出版社《物流管理》教材，自2011年开始使用邓明荣主编的《现代物流管理》教材教材，该教材与同类教材相比，具有以下特点：①体系新颖。以物流管理的职能为主线索，深入展开物流管理问题的研究。②适用面宽。不仅涉及具体环节管理，也组织标准管理。③实用性强。以介绍和说明基本知识为主的前提下，进一步做理论分析，并进行案例分析。④时代性强。本书较多地反映了当代物流管理面临的实际问题，介绍了当代物流管理的前沿性问题。计划根据教材使用情况，编写出适合实践、创新能力的应用型人才培养的新型业务模拟案例与习题集一本。
物流管理专业培养方案
物流管理专业培养方案 （物流管理专业代码：110210W） 一、培养目标本专业培养以信息化物流管理为特色，具有扎实的经济、管理、信息、系统科学及相关学科理论基础，系统掌握供应链及物流理论知识，熟悉物流信息管理、供应链物流系统规划、运输管理、仓储管理、库存控制、加工配送及相关物流业务运作与管理，能熟练运用现代物流信息技术手段从事供应链物流系统优化、物流业务运作及管理、物流信息咨询、物流管理软件开发等工作的复合型、应用型高级专门人才。 二、培养规格 （一）公民素质与职业道德培养要求： 1．努力学习并掌握马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想的精髓，以科学发展观指导自己的学习、实践和行动； 2．自觉维护国家利益，愿意为祖国社会主义现代化建设服务，为人民服务； 3．具有艰苦创业、锐意进取、善于合作、百折不挠的意识、意志、毅力和精神； 4．模范遵守社会公德、法律、法规和职业道德； 5．尊重事实，敢于负责。 （二）知识与能力培养要求： 1．具备一定的人文科学、社会科学和自然科学的基本理论知识和素养；2．掌握管理学、经济学、法学、系统科学的基础知识、基本理论、基本技能和方法；3．系统掌握物流管理的基础知识、基本理论、基本技能和方法； 4．熟练掌握物流管理信息系统（包括订单管理系统、运输与配送管理系统、仓库管理系统、客户关系管理系统）的功能、数据流程； 5．能利用现代数据挖掘技术进行物流业务分析； 6．了解主要物流设备的功能与用途； 7．具有物流方案设计的初步能力； 8．具备一定的从事供应链物流系统规划、物流业务运作与物流管理工作的能力；9．具有物流管理领域较强的信息检索、搜集、识别、判断和利用信息资料进行分析与综合应用的能力，具有一定的科学研究能力； 10．具有较强的语言表达能力、计划能力、沟通能力、协调能力；11．熟练掌握一门外国语，具有较强的外语综合应用能力。 （三）身体与心理素质培养要求： 1．掌握一定的体育基础知识；2．掌握科学锻炼身体的基本技能； 3．具有良好的体育锻炼和卫生习惯，身体健康； 4．掌握一定的心理学基础知识、技能和方法；5．尊重生命，关爱他人； 6．理性、严谨，乐观、开朗。 三、主要课程设置物流管理学、物流信息系统、供应链管理、采购与供应、国际物流学、物
房地产估价师考试-案例分析资料
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在 估价机构 估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误! （标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称） 二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！ 、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！ ） 四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期 （标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明： （1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 （2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、 名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！） （致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项 算一处错误！ （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！ 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误！） A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！ 一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ，且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 （七项内容）|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误！） 均算一处错误!