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2012中国房地产策划代理&经纪公司品牌价值研究报告_All

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2012中国房地产策划代理&经纪公司品牌价值研究报告

中国房地产TOP10研究组

2012年9月

目 录

1.研究背景与目的

2.2012中国房地产策划代理品牌价值研究结果分析

2.1专业能力提升市场份额和品牌影响力,助推品牌价值持续增长

2.2 品牌策略支撑业务延伸,系统管理促进效益转换

2.3 品牌三度提升显现价值,专业服务助力项目营销

3.2012中国房地产经纪公司优秀品牌企业发展特点分析

3.1经营业绩与品牌认知双轮驱动,品牌价值日益凸显

3.2构建诚信与服务品质优势,强化企业品牌核心价值

3.3 品牌管理体系雏形显现,品牌建设展露制胜方略

专题:市场调控加速策划代理与经纪行业融合

1.策划代理品牌企业拓展存量房业务,“一二手联动”加速企业升级

2. 房地产经纪品牌企业布局上游业务,“一二手联动”业务初具规模

3. 一二手融合大势所趋,品牌成为抢占市场先机法宝

1. 研究背景

2012年房地产市场进入调整期,作为房地产流通服务行业的策划代理和经纪公司积极采取应对策略,策划代理企业向下延伸开展二手房业务,经纪企业利用掌握的客户资源拓展新房代理业务。在“一二手联动”大势所趋的背景下,品牌作用越发凸显:品牌是专业保障,帮助企业汇聚发展资源,提高市场占有率;品牌是稳压器,有助于企业抵御市场的波动,减少经营风险;品牌是行业整合的催化剂,迅速改变市场竞争结构;品牌就是竞争力!加强品牌建设、沉淀品牌资产成为品牌企业提升市场竞争力、赢得市场先机的关键,成为企业经营管理的常态与核心。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2005年开展中国房地产策划代理品牌价值研究以来,已持续进行了八年,研究成果引起了社会各界的广泛关注,对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。中国房地产TOP10研究组在深入理解国家政策与市场形势,继续开展中国房地产策划代理公司品牌价值研究的基础上,结合中国房地产市场发展趋势,首次将房地产经纪公司纳入研究范围,进一步完善了方法体系,为客观全面评价房地产策划代理企业和经纪公司的品牌实力提供理论与依据。

2. 2012中国房地产策划代理品牌价值研究结果分析

2.1

专业能力提升市场份额和品牌影响力,助推品牌价值持续增长

5

10

15

20

20072008200920102011

单位:亿元0%10%20%30%40%全国性品牌企业品牌价值均值区域性品牌企业品牌价值均值区域性品牌企业品牌价值增长率

图1:2007-2011年全国性、区域性品牌企业品牌价值

2011年,策划代理品牌企业的品牌价值均值达到10.61亿元,同比增长29.45%,主要得益于品牌企业专业能力不断提升,以及企业规模的持续扩大,品牌企业的品牌影响力得以不断提升。从品牌企业内部来看,全国性品牌企业品牌价值均值为19.41亿元,同比增长29.33%;区域性品牌企业品牌价值均值为4.73亿元,同比增长29.72%,均保持了稳步增长。全国性品牌企业品牌价值连续两年实现了接近30%的较快增长,主要原因是其拥有丰富的市场资源,在市场调控较为严峻的2010年与2011年,抵抗市场波动的优势突出,规模效应明显,市场领先地位进一步凸显;而区域性品牌企业品牌价值在2011年增速略高于全国性品牌企业,主要是因为市场集中在二三线城市,受调控的影响相对较小,市场份额提升较快,与全国性品牌企业的差距有所减小。

图2:2007-2011年策划代理品牌企业市场份额情况

品牌企业市场份额快速提升,专业能力凸显。随着房地产调控政策的不断深入,房地产项目销售难度日益增加,市场形势严峻,全国商品房销售额呈现增速下滑的发展态势,2012年上半年更是出现了本次调控以来的首次同比下滑,同比降幅为5.19%。策划代理品牌企业作为专业的房地产营销公司,优异的市场表现凸显出其价值,2011年品牌企业平均市场份额提升至0.62%。自2008年至2011年,策划代理品牌企业销售额增速更是连年高于全国商品房销售额增速,平均增速达到43.67%,比全国商品房销售额24.00%的平均增速高出近20个百分点,市场份额不断扩大。从品牌企业内部来看,区域性品牌企业与全国性品牌企业的差距有所减小,2011年,全国性品牌企业的市场份额为1.00%,同比提高0.03个百分点;区域性品牌企业的市场份额提升至为0.38%,虽仍远远低于全国性品牌企业的市场占比,但两者的差距自2008年逐渐扩大以来首次出现回落。

204060

8020072008200920102011单位:万元0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%策划项目平均收费

图3:2007-2011年策划代理品牌企业策划项目收费及一手物业代理费率情况

专业价值认可度提高,品牌溢价表现突出。作为衡量策划代理品牌企业专业能力的重要指标,品牌企业一手物业代理费率在连续两年下滑后,2011年小幅回升0.07个百分点至

1.16%,表明在低迷的房地产市场环境中,策划代理品牌企业在营销策划能力、丰富的客户资源以及较强的执行能力的专业价值越来越受到开发企业认可。同期,品牌企业策划项目平均收费60.32万元,同比增长20.38%,在房地产项目同质化现象日益严重的情况下,开发企业更加看重策划代理品牌企业在项目定位、营销策略等方面的智力服务水平,品牌企业在策划顾问方面的能力越来越受到开发企业的重视。

图4:2011-2012上半年品牌企业市场分布情况

专业能力吸引更多客户,助推企业加速市场扩张。面对较为严峻的房地产市场环境,策划代理品牌企业突出的专业能力吸引了越来越多的开发企业进行合作,加速了企业的市场

扩张步伐。其中,全国性品牌企业坚持实施积极主动的全国扩张策略,2011年进入城市个数为38.44个,高出区域性品牌企业22.00个,市场布局更为广泛。2012年上半年品牌企业的扩张速度进一步加快,全国性品牌企业平均新进入城市7.25个,占其进入城市数量的18.86%,区域性品牌企业新进入城市占比达到28.13%。市场扩张步伐加快,直接提升了策划代理企业品牌影响力,促进市场份额稳步提升,确保了品牌价值持续增长。

2.2 品牌策略支撑业务延伸,系统管理促进效益转换

(1)差异化品牌策略发挥协同效应,保障业务均衡发展

随着专业能力的提升,策划代理品牌企业在传统业务服务水平保持稳步提升的同时,积极拓展服务范围,开始向多元化业务模式发展,在房地产产业链上发挥的作用日益突出。在业务延伸的同时,品牌企业在企业品牌组合方面进行了积极探索,通过采取不同的品牌组合策略推动业务的延伸。

在业务拓展方面,存量房经纪业务是策划代理品牌企业最为普遍的选择,这是因为策划代理企业在长期项目销售过程中积累了大量潜在房屋和客户资源,可以较为顺畅地促成存量房交易;而且存量房经纪业务在门店分布以及客户资源方面具有突出优势,有助于企业“一二手联动”的开展,对代理项目的推广和销售具有明显的促进作用。同时,策划代理品牌企业也积极开展房地产相关业务,向产业链上下游不断拓展,如物业管理、房地产金融服务、房地产信息服务、顾问咨询等业务,并取得了积极的成果。

表1:策划代理品牌企业品牌组合策略情况

伴随品牌企业多元化业务的拓展,选择何种品牌发展策略以实现品牌效应最大化是企业面临的选择,目前品牌企业主要采用了两种不同的品牌发展策略:主副品牌策略、多品牌策略。

世联地产是采用主副品牌策略的代表性企业,在以构建“世联房地产集成服务商”为品牌战略目标的背景下,营销策划与代理、顾问咨询、经纪业务、物业管理等业务统一使用主品牌“世联”,在不同的业务领域打造区隔明显的副品牌:经纪业务采用副品牌“世联行”、物业管理使用副品牌“世联雅园”,突出品牌的个性化和差异化。对于策划代理企业来说,采用主副品牌策略,品牌建设投入较大,但统一的主品牌及差异化的副品牌有利于企业利用较为成熟的品牌,提升新业务的市场认知度和竞争力。而随着企业各业务副品牌不断发展成熟,也将会对企业的主品牌形成有益的补充,丰富其品牌内涵和外延,品牌影响力随之深化。思源经纪的二手房经纪业务自2012年8月1日由“房屋公园”更名为“思源地产”,品牌策略也随之改变为主副品牌策略,正是为了充分发挥“思源”的品牌影响力。

多品牌策略的优势在于突出业务的个性化和差异化,从而有利于企业扩大市场覆盖面,提高企业抵抗风险的能力;而对新拓展业务与原有业务关联紧密的企业来说,采用多品牌策略有利于企业快速塑造独立品牌形象,摆脱原有强势业务的影响,实现新业务的平稳发展。合富辉煌是采用多品牌策略的代表企业,其业务典型特征表现为发展均衡,2011年,合富辉煌各业务收入比例为:营销策划与代理业务占比为60%,二手房经纪业务占比为32%,物业管理及其他占比8%。

由于策划代理企业业务拓展多是以策划代理业务为核心、沿产业链上下游进行,业务之间关联度较高,在采用多品牌组合策略时,应该注意形成有效的品牌区隔,避免互相干扰,导致“一损俱损”。如易居中国虽然在业务拓展中采用多品牌策略,但其各业务品牌与“易居中国”品牌的相关度较高,且均未形成各自独立明确的品牌形象和核心竞争力,当其中一个品牌形象受损时,容易造成其他业务一并受到冲击,加大了企业经营风险。

(2)品牌建设投入不断提升,品牌战略支撑企业未来发展

200

400

600800

1000

20072008

200920102011单位:万元0.00%0.30%0.60%

0.90%1.20%品牌投入均值

图5:2007-2011年策划代理品牌企业品牌投入情况

随着策划代理品牌企业对品牌建设的重视程度不断提升,以及品牌企业实施的差异化品牌策略,品牌建设费用逐年增加,帮助品牌企业打造了鲜明的企业品牌形象,助推企业业绩的稳步增长。2011年,品牌企业品牌建设投入均值为858.27万元,同比上涨21.30%,保持了自2009年以来连续三年的上涨态势,而且品牌企业对品牌建设的投入占其营业收入的比重呈现稳步增长的态势,2011年首次突破1%,达到1.02%,品牌建设投入力度不断加大。

图6:2007-2011年策划代理品牌企业品牌建设费用投入方向

在市场环境较为低迷的情况下,加强对企业专业能力和成功案例的宣传,树立企业成功的专业形象,可以吸引更多的开发企业关注、选择品牌企业,因此2011年媒体广告、活动事件费用及客户关系费用仍是策划代理品牌企业最为注重的建设投入方向:媒体广告费用占

品牌建设费用的比例达到38.91%,在各项品牌建设投入中占比最大,有效推广了品牌企业的专业形象;由于策划代理企业以房地产开发企业为主要客户,通过活动事件和客户关系维护可以快速提升客户对企业的认知程度,是策划代理企业品牌建设的最有效方式,2011年两项投入合计投入占比为48.55%;此外,策划代理企业也积极推动其他品牌建设方式的发展,促进企业品牌建设的全面发展,如注重通过慈善捐助履行企业的社会责任,丰富企业的

品牌形象。

0%

20%

40%

60%

80%

100%

品牌战略规划品牌组合管理品牌传播管理客户关系管理监控考核管理2009年2010年2011年

图7:2009-2011年策划代理品牌企业品牌管理部门职能变化

2011年,策划代理品牌企业中建立品牌管理部门的比重为80%,较去年提高5个百分点。其中,拥有品牌管理部门的品牌企业结合业务发展,注重合理发挥管理部门的各项职能,品牌组织管理体系得以不断完善,品牌管控渐成体系。由于策划代理品牌企业在进行多种业务拓展时多采用主副品牌及多品牌策略,因此加强品牌组合管理、充分发挥各个业务品牌之间的协同效应对于企业品牌建设及推广极其重要,2011年,85%的品牌管理部门已经针对企业的品牌组合策略进行管理和研究,较2010年提高了10个百分点;品牌建设目前已经被多数品牌企业提升到企业发展的战略高度,因此品牌战略规划成为所有品牌企业品牌管理部门的职能;而品牌传播是品牌战略中最为基本的方面,品牌管理部门作为企业对外宣传部门,通过品牌传播管理树立企业品牌,提升企业市场竞争力;加强客户关系管理可以提升房地产开发企业对策划代理品牌企业的认知度,是企业品牌建设的最有效方式,2011年有45%品牌企业将这一工作作为品牌管理部门的重要职能,同比提高1个百分点;此外,除了加强品牌建设外,监控企业内部对品牌的使用和宣传,确保企业品牌形象的统一,也日益受到品牌企业的重视,品牌管理部门对品牌建设的监控考核管理职能进一步加强。

2.3 品牌三度提升显现价值,专业服务助力项目营销

(1)“品牌三度”综合得分提升近5%,促进企业品牌价值增长

满足客户需求是企业生存发展的关键,作为策划代理的两大客户,房地产开发企业和购房者对策划代理企业的满意程度直接影响其品牌价值。2012年5-8月,研究组就策划代理企业的品牌“认知度”、“美誉度”和“忠诚度”在房地产开发企业和消费者中进行了全面线上线下调查1,综合反映策划代理品牌企业在房地产开发企业与购房消费者中的影响力。

图8:策划代理全国性品牌企业品牌三度

“品牌三度”调查结果显示,全国性品牌企业的品牌三度持续提升,综合得分为34.79%,比上年提升4.93个百分点。究其原因主要有两点:一是房地产开发企业对策划代理品牌企业的整体满意度有所提升,主要是由于策划代理品牌企业不断提升其专业能力,在项目前期阶段向开发企业提供准确的项目规划与定位等服务,在项目销售阶段凭借丰富的项目实操经验、专业的营销策划知识、充足的客户资源储备、专业的销售人员,提供了更为符合市场的项目营销策略,实现了项目顺利销售;二是品牌企业通过在销售过程中为置业者提供专业讲解和置业建议,并进一步改善服务态度,提升了置业者对品牌企业的满意度。品牌企业品牌三度表现最为突出的为世联地产,其品牌三度综合得分为58.56%,领先优势明显,主要是企业在市场低迷的2011年持续实施全国扩张策略、积极拓展业务延伸链条;思源经纪在2011年积极拓展二手房业务,截至2011年底在北京地区已经开展50家门店,品牌认知度同比增长3.75个百分点,增长迅速,助推企业品牌三度的提升;新景祥继续实施跨区域发展,推

1 2012年5-8月,TOP10研究组在全国35个主要大中城市对策划代理企业的品牌“认知度”、“美誉度”和“忠诚度”进行了广泛的问卷调查。此次调查共回收调查问卷10683份,其中有效问卷数量达9077份,有效率达到了84.97%。

动企业业务的加速扩展,品牌塑造更为广泛,品牌影响力提升明显。

(2)品牌成为影响消费者置业的重要因素,影响力日益突出

图9:策划代理品牌企业对不同购房经历消费者置业决策影响力 从调研结果来看,随着策划代理品牌企业的服务水平不断提升,购房者对品牌企业的满意度逐步提升,策划代理品牌企业对购房者的影响不断加深,超过50%的置业者会考虑策划代理企业的建议,不同购房经历的置业者的选择略有不同。首次置业者由于没有购房经历,更倾向于接受策划代理企业的专业建议,因此首次置业者中选择“非常可能”和“比较可能”的比例达到59.47%;再次置业者由于对策划代理企业具有了一定的了解,而自身经验并不丰富,因此更加信任策划代理企业,选择“非常可能”和“比较可能”的比例为60.16%,较首次置业者提高0.69个百分点,表明策划代理品牌企业良好的服务增强了企业的品牌影响力,提高了消费者对企业品牌的忠诚度;多次置业者由于具有购房的多次经历,具有丰富的购房经验,并且有明确的购房目的,因此购房时自主决策的比例更高。

(3)品牌企业充分发挥品牌影响力,助推项目顺利销售

表2:部分品牌企业代理热销楼盘

企业名称 代理楼盘 代理项目

所在城市

开盘日期销售情况

中国铁建国际城·乐想汇 北京 2012-8-18开盘当天认购率高达95%,热销逾5亿

思源经纪

蓝光彩云府 重庆 2012-8-11195套房源3小时旺销166套,认购率达85%

复地·御西郊 上海 2012-7-15单日热销逾5亿,首批房源仅有少量库存待定

2012-7-12首轮开盘当天销售358套,销售率达90%以上

策源地产

嘉里桦枫居 杭州

2012-7-18加推21套房源,价格较上一轮上涨1200元/㎡第二轮开盘当天,销售房源158套,销售率达72%

瀚林御景

南宁 2012-6-16开盘当日3小时内被抢光,成交额超过1.6亿元创鸿?南沙一品

开盘认购率超9成,约220

套,几近日光 合富辉煌 南沙境界?藏峰

南沙 2012-7-14开盘认购率超8成,销售近200套 @北京项目

三河 2012-8-11开盘一小时内销售率达90% 新景祥 保集玫瑰湾 天津 2012-6-24开盘一小时成交90套,当日成交108套,销售

率80%

由于开发企业对策划代理企业专业能力越来越认可,加上策划代理品牌企业对消费者的影响力越来越大,因此有越来越多的开发企业倾向于选择策划代理企业进行项目销售,调查显示这一比例超过70%。在市场低迷期,品牌企业也充分展示出其品牌效应,助推其所代理的项目顺利销售。如思源经纪通过精心的策划及专业的代理能力,助推中国铁建国际城·乐想汇的劲爆开盘,开盘当天认购率高达95%,热销逾5亿,在市场低迷的情况下帮助开发企业迅速回笼资金;合富辉煌在2012年7月14日在南沙同时开盘两个项目,认购率均超过了8成,体现出企业专业能力的优势;策源地产代理的“复地·御西郊”,根据项目特色主推“上海绝版城市绿肺”特点,在项目首次预定活动上,即以单日热销逾5亿的成绩助推楼盘热销。

3. 2012中国房地产经纪公司优秀品牌企业发展特点分析

3.1经营业绩与品牌认知双轮驱动,品牌价值日益凸显

图10:经纪品牌企业和策划代理品牌企业品牌价值对比

2011年,房地产经纪品牌企业的品牌价值日益凸显,根据“中国房地产经纪公司品牌价值”模型测算,链家地产、21世纪不动产的品牌价值分别为44亿元和27亿元。与策划

代理品牌企业的品牌价值比较来看,链家地产品牌价值超出世联地产约10亿元,而21世纪不动产相比同样在美国上市的思源经纪,品牌价值高出约1亿元。经纪品牌企业品牌价值表现更为突出,主要得益于品牌企业业绩逆市增长、较高市场集中度带来的领先优势,以及长期直接为消费者提供服务所积累的广泛认知。

(1)品牌企业业绩逆市增长,高集中度凸显领先优势

图11:经纪品牌企业2008-2011年营业收入增速

品牌企业由于多年来的市场深耕策略、直接为消费者提供服务,使之具有较高的认知度,并与消费者之间建立了较好的情感纽带关系和契约关系,品牌效应不断扩大,经营业绩逆市增长。自2008年以来,经纪品牌企业的营业收入已连续四年实现增长,且均高于一线城市2(北京、上海、广州、深圳)存量房成交量增速10个百分点以上,领先优势明显,显示出在低迷的市场环境中,品牌信心效应显著,帮助品牌经纪企业吸引了更多的优质房源和潜在客户,提升了企业的抗风险能力。而经营业绩的稳步提升、门店数量的增长,又进一步推动了企业品牌价值提升。房地产经纪行业进入了塑造品牌形象、打造品牌竞争力的时代。

2由于2012中国房地产经纪公司优秀品牌企业的市场主要位于一线城市,因此分析时以一线城市的存量房交易总量作为对比数据。

图12:2011年部分经纪品牌企业与策划代理品牌企业北京市场份额3对比

经纪品牌企业市场份额突出,领先优势明显。

品牌企业业绩逆市增长,进一步提升了市场地位,以北京为例,链家地产、我爱我家与21世纪不动产在存量房经纪市场的市场份额之和超过了50%,排名第一的链家地产市场份额超过30%;而思源经纪、远洋嘉业和亚豪机构等策划代理品牌企业在北京的市场份额之和不到20%,三家企业中市场份额最高的思源经纪尚不足10%。

(2)品牌市场认知充分,支撑品牌价值增长

图13:经纪品牌企业品牌三度

研究组通过房地产经纪公司品牌三度调查4发现,

经纪品牌企业的品牌认知度得分较高, 3

数据来源:企业填报、上市公司年报以及北京市住房和城乡建设委员会公开数据。 4

达到54.70%,明显高于策划代理品牌企业。品牌企业在长期为消费者的直接服务过程中逐步积累了大量客户资源,并通过市场深耕策略,广开门店完善市场布局,积极利用媒体宣传品牌动向,有效提升了企业的品牌认知度。充分的品牌知名度放大了企业的品牌效应,帮助企业提高了品牌市场占有率,为企业品牌增值保值奠定了基础。

但对比来看,品牌企业的美誉度和忠诚度得分仅为33.30%和28.60%,致使品牌三度的综合评价得分均值只有38.87%,整体来看还处于较低的水平。这是由于现阶段经纪行业运作尚不规范,给消费者留下的不好刻板印象尚未消除,且经纪企业间竞争激烈、同质化严重,品牌形象在消费者心中尚不牢固,这就要求品牌企业实施差异化品牌战略,持续加大品牌建设力度,不断突出品牌的核心优势,提高品牌的整体满意度,扩大市场占有率。

3.2构建诚信与服务品质优势,强化企业品牌核心价值

图14:经纪品牌企业品牌核心价值体现

在房地产经纪市场,消费者最注重的是企业诚信和服务品质。品牌企业通过开展“真房源”行动、积极扩大门店布局,塑造诚信企业形象,并着力提高经纪人服务意识和专业能力,构建品牌的核心价值,树立企业品牌形象。

(1)品牌企业严保“真房源”、扩大门店布局,强化品牌诚信形象

诚信是房地产经纪行业的根基。在目前房地产经纪市场尚不规范的情况下,欺诈和违规交易行为时有发生,损害了消费者的利益和房地产经纪企业的形象。有鉴于此,品牌企业加大诚信建设力度,从交易诚信和市场广度两方面树立品牌诚信形象,从根本上构建了品牌的

进行了广泛的问卷调查。此次调查共回收调查问卷10459份,其中有效问卷数量达9452份,有效率达到了

核心竞争力:

一方面,通过在网站、门店等渠道推行真实房源,确保交易透明,塑造诚信经纪企业形象。在存量房交易过程中,消费者最为诟病的是房产经纪人发布的虚假房源问题,经纪人的不诚信行为给客户带来了恶劣的租房或购房体验。因此,品牌企业注重强化信息的真实性、严保“真房源”,以从根本上塑造品牌形象、提高消费者的满意度和忠诚度。如链家地产实施“全渠道100%真房源”行动,取信于消费者,并凭借自己较高的市场占有率,来树立品牌服务的独特标志,为消费者构建“全透明”的购房信息体系,引领行业变革。

图15:门店数量-品牌认知度关联度

另一方面,不断扩大并优化门店布局,提高品牌认知度,增加消费者的信任感。对于房地产经纪市场而言,门店布局广泛能够证明企业的综合实力,是企业给消费者的信誉保障,能够提高消费者的信任感。从品牌企业门店数量与品牌认知度的相关分析来看,两者的相关性达到0.89,也就是说拥有门店数量越多的品牌企业,其品牌认知度也越高。因此,品牌企业大多采取深耕市场策略,如链家地产2011年在北京地区新开店40家,总数超过700家,在市场低迷期充分展示了企业强大的综合实力,有效提升了在北京市场的品牌效应。与此同时,品牌企业凭借其在一线城市获得的较好品牌声誉和运作经验,积极布局二三线城市,抢占发展先机,如21世纪不动产已进入包括大部分省会城市在内的29个城市,中原地产已在内地近35个主要城市完成网点布局,链家地产也开始在全国进行异地扩张,在2011年进入南京、成都、青岛三个城市。

(2)品牌企业提升服务品质,提高消费者满意度

品牌企业在强化品牌诚信建设的同时,针对市场发展趋势,不断细分消费群体、提升经

纪服务品质,从专业化和个性化两个方向为客户提供优质、全方位的消费体验,提高了品牌的顾客价值,促进了品牌市场占有率的提升和价值的实现:

一是,服务专业化。经纪服务的专业化首先通过专业经纪人体现,品牌企业着力打造专业经纪人队伍,链家地产、21世纪不动产的经纪人数量均超过了一万人,其它品牌企业的经纪人数量整体上呈现增加趋势;同时针对经纪从业人员在政策法律、交易规范、市场动向等方面的知识不足,强化培训提升经纪人的专业化水平,品牌企业员工培训费用逐年增加,如2011年21世纪不动产培训费用增加了近800万元。其次,品牌企业整合行业资源链条,为消费者提供包括贷款、评估、投资咨询等在内的一体化、专业化经纪服务。如中原地产拥有市场信息咨询、代办交易手续、按揭经纪等业务;链家地产、我爱我家提供房屋托管、权属过户、存量房贷款等服务项目,满足消费者购房或租房方面的全方位需求。再次,品牌企业顺应信息时代的变革,提高企业信息化程度,为消费者提供便利、快捷、透明的交易渠道和环境。如我爱我家与腾讯微博、淘宝网合作发布房源信息、提供支持服务,发起微博租房返现金等活动,给消费者便捷、安全的交易体验。

二是,服务个性化。房地产经纪服务具有个性化的特点,每一个客户都有不同的特点。品牌企业近年来加大服务创新力度,针对不同细分市场的消费者,推出个性化服务,如链家地产推出自如友家业务,对业主的房屋进行简单装修,配备家具家电,包水电网费,这样客户可自如选择包括房间绿植、定期保洁、家具家电品牌等个性化的需求服务,以得到最佳的租住体验,同时又能提高租金;我爱我家开展房屋管家业务,全权代理业主出租、管理,业主在享受轻松、便捷理财的同时,将获得稳定的租金回报,并免去催要房租的烦琐和不便,而房客可以在最短时间内找到自己中意的房源,并能在入住前享受装修一新、清洁消毒等服务。

品牌企业通过为客户持续提供高效、安全、全方位的专业化服务和创新的个性化服务,充分挖掘细分市场消费者的潜在需求,改善客户的消费体验,明确、清晰地传达了品牌的利益点与个性,驱动消费者认同并忠诚于品牌。

3.3 品牌管理体系雏形显现,品牌建设展露制胜方略

(1)品牌企业成立专业品牌管理部门,探索品牌管控体系

图16:经纪品牌企业品牌管理部门职能分布

品牌建设是一系列资源配置整合的过程,是一项系统化的企业战略。只有建立专业化、规范化、系统化的品牌管理体系,才能通过完善的管理规范和绩效管理,保障企业品牌战略持续高效执行,实现企业品牌与经营业绩的良性循环。经纪品牌企业普遍成立了专门负责品牌管理的业务部门,职能主要在品牌传播管理与品牌战略规划方面。品牌传播管理是企业品牌建设的具体执行工作,也是品牌建设中的基础内容,设有品牌管理部门的品牌企业均具有此职能。品牌战略规划是品牌企业进行品牌扩张的方向,是实现品牌资源最优配置和企业竞争力提升的保障,多数品牌企业品牌管理部门具有此职能。但作为与消费者紧密接触的服务行业,经纪品牌企业仍需重视并完善品牌监控考核管理职能,加强客户关系管理,及时监督和改进品牌建设工作,确保企业品牌形象统一,使品牌能够深入顾客心中,实现品牌的最大化价值。

对于品牌管理部门职能的设置,直营连锁和品牌加盟连锁的企业侧重点有所不同。直营连锁品牌企业的品牌建设主要侧重品牌传播管理与品牌战略规划,诠释企业的品牌理念,展示企业的品牌形象和服务规范,以实现品牌战略的统一、品牌营销作用的发挥,如链家地产和我爱我家持续进行品牌推广与公益活动,并统一了店面和员工形象,标识了鲜明的品牌特色。而对加盟连锁模式品牌企业来说,品牌是其业务和规模的快速扩张的主要支撑因素,但由于加盟店追求利益的最大化,风险不易控制。因此,加盟连锁品牌企业的品牌建设在品牌传播管理之外,更侧重于品牌的监控绩效管理,以优化品牌使用和加强对加盟店的监督管理,维护良好的品牌形象。21世纪不动产进行了品牌监控考核管理,总部对加盟店的品牌效益、市场占有率和客户满意度进行了评估和监控。

(2)品牌建设侧重形象传播,有效提升品牌影响力

其他, 4.78%

客户关系管理费

用, 6.24%

活动事件费用,

20.48%

媒体广告费,

68.50%

图17:2011年经纪品牌企业品牌建设费用情况

在逆市中,品牌企业为应对市场风险,不断加大品牌传播和营销力度,拓宽业务渠道,吸引客户,在推广方式上,除了传统的员工推广、促销活动等外,也开始注重运用网络营销。2011年,品牌企业的品牌建设费用中媒体广告费用占比达到68.50%,在各项费用中占比最高。这是由于房地产经纪公司的客户群体分布广泛,且交易过程看重品牌因素,因此,利用覆盖面较广、信息传播速度快的媒体广告更能强化顾客对企业品牌的理解,提升客户对企业品牌的认知度,吸引客户选择品牌企业进行交易。

由于房地产经纪公司只向买卖双方提供沟通服务,具有很强的灵活性,且目前行业竞争激烈,同质化竞争严重,品牌忠诚度偏低,因此,向顾客提供专业化、个性化的服务能够改善顾客体验、增加市场占有率,活动事件费用在品牌企业品牌建设投入中也占到了20.48%。与此同时,客户关系维护费用和其他费用占比分别为6.24%、4.78%,品牌企业组织赈灾、扶贫、慈善等活动,并积极利用微博、店面海报等手段进行宣传,提升了品牌的美誉度。现阶段,品牌企业品牌建设方式更为全面,涉及内容也更加广泛,并已开始注重客户关系维护,品牌建设能力开始增强。

专题:市场调控加速策划代理与经纪行业融合

在房地产市场受政策调控影响持续低迷的情况下,房地产经纪公司在门店分布以及客户资源方面的突出优势越来越受到策划代理品牌企业的重视,因此,近年来策划代理品牌企

业或者联合现有的经纪企业,或者通过资本运作、整合资源等方式打造自己的存量房业务体系,以适应市场环境的变化。而经纪公司则由于存量房市场的大幅波动,主动选择向新房代理进行扩展,以开拓其业务范围,更充分地挖掘客户价值。在此驱动下,策划代理品牌企业和房地产经纪品牌企业之间相互参与对方业务的路径不断得到加强,融合趋势不断加强。1. 策划代理品牌企业拓展存量房业务,“一二手联动”加速企业升级 虽然2011年存量房市场处于下行通道,主要城市存量房成交量快速萎缩,但存量房市场的巨大潜力以及经纪公司门店在新房销售中发挥的重大作用,使得策划代理品牌企业仍将其作为重要的战略业务进行开拓。

表3:部分策划代理品牌企业开展存量房业务情况

企业名称 门店数量 开展存量房业务城市

世联地产 23 深圳、苏州

合富辉煌 350 广州、上海、杭州、佛山、东莞等

思源经纪 50 北京

新景祥 12 南京

百脑会 13 珠海、中山

策划代理品牌企业通过建立自己的存量房经纪机构,发挥长期以来项目销售过程中积累的大量房源和潜在客户资源优势,可以较为顺畅地促成存量房交易,同时对代理的一手物业项目的推广和销售具有明显促进作用。“一二手联动”的开展可以最大化发挥企业资源价值,加速企业转型升级。2011年,超过30%的策划代理品牌企业已经开展存量房经经纪业务,同时存量房经纪业务为品牌企业的业绩贡献进一步提高,如2011年,合富辉煌门店数量达到350个,存量房经纪业务收入占企业营业收入的32%,已经成为企业收入的主要来源之一;思源经纪在北京地区的经纪门店已超过50个,2011年存量房业务收入同比增长49.5%,发展非常迅速。

相较于策划代理业务,存量房经纪业务更为注重服务品质以及服务的专业性,企业品牌对消费者的影响也更大,因此开展存量房经纪业务,有利于策划代理企业服务品质与专业性的提升,培养企业的服务意识,从而提高客户对企业服务的满意度和忠诚度。

2. 房地产经纪品牌企业布局上游业务,“一二手联动”业务初具规模

表4:房地产经纪品牌企业开展“一二手联动”主要方式

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要: 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米,农村达到25平方米,住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词:市场发展 (一)房地产的总体规模越来越大 第一,房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元,到2004年达到13158.25亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二,开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米,增加了83593万平方米,平均每年增长25 %,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%,近几年增长的更快。 (二)地区发展不平衡 第一,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加,且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加,由2002年的13.6%,21.7%上升到15.7%,24.3%,中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大,均高于全国平均的增长比例。可以看出,随着西部大开发战略的实施,中、西部经济的发展,地区间正逐步缩小差距。 第二,城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出:从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看,东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 (三)房价居高不下 近来,房地产市场出现了“三高”,房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升,达到了2714元/平方米,比2003年增长了355元,远大于19982003年年平均售价的增长,其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米,与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓,但是消费需求依然旺盛,供给结构不合理,导致房价虚高,空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但一个无法回避的事实却是:中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看,中国的房地产的增幅一直保持在20%以上,同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场,是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程,同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权,产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报,交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多,一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看,房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈,也有同类主体之间的博弈,最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高? 通过图形可以看出,土地的稀缺性,房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动(由demand1曲线向右移动变成demand2曲线),如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备,大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动;与此同时,政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售,说明了土地的供给在不断减少,而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少,这样土地的供给曲线就会向左移(supply1曲线向左移动变成supply2曲线)。经过曲线的移动后,两条曲线的均衡点也由E1变成了E2,很容易得到土地的价格升高了。 模型分析:首先对于某一块土地,假设当地政府和开发商是信息完全的,双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少,双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府,这块土地的成本就是基本的行政费用,而作为房地产商,他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p),土地的固定成本为C,那么政府的收益函数为

XX旅行社2012年会策划方案

XX旅行社2012年会策划方案 策划者:化琳琳 心之交融,梦之旅途一一XX旅行社2012年会方案 年会背景 “年会”,这个概念历来被企业和组织视为一年一度不可缺少的“家庭盛会”。每到年末岁初,很多企业和 组织均通过年会这种形式来组织各种活动,借以激扬士气、部署战略、制定目标,奏响新一年度工作的序曲。 就协自成立以来一直走的是模仿企业化管理模式。“年会”这一形式也被视为就协不可或缺的一部分。一、活动概括 1、活动形式: 颁奖+特色综艺活动+集体互动游戏,整个庆典约半天 2、活动主题:心之交融,梦之旅途一一XX旅行社2012年会活动 主题阐释:2011 年,在平凡的路程中,我们团结一致,我们坚持理想和信念,我们的梦想在不断实 践中一步步实现。曾经,多少次梦里梦外的默默凝望,多少次诗里行间的心之交融,我们以点点相通 的灵犀扣开旅行之途,从此,在梦途的风雨中,我们一路相伴。漫长的心梦之旅,因为有你,快乐与 我们一路相随.. 3、活动目的: 1 ) 、提高企业员工的凝聚力,让员工在欢乐喜庆的氛围中体验xx 家的温暖。 2)、以本次年会为契机,更好地谋划2010年的发展。上下一心,共同努力,

交上一份满意的答卷。4 、活动人数:约500人 5、参加人员:客户群,领导; 公司全体工作人员以及家属; 6、活动地点:xx 酒店露天草场、x 楼x 厅 7、活动时间: 2011 年12 月25 日下午14:00 点到晚上23:00 点 8、组织形式: 由企业年会工作项目小组统一组织、执行 9、年会基调: 和谐,欢快,大气,热闹,全员参与 二、策划流程-- 梦之旅途 14:00- ——14:30 嘉宾接待、签到,入场。 梦之旅途一: 圆一个“奥斯卡”梦 梦之旅途二: “真心话”大冒险 梦之旅途三: 我哭我笑我尖叫 梦之旅途四: 狂欢游戏PARTY 注,前三项在露天草坛举行,最后一项在酒店PARTY?举行。 1 1、圆一个“奥斯卡”梦14:30 ——16:00 引言: “奥斯卡”是每个演员的梦想,我们作为普通人也都曾或多或少地想象过自己手持小金人站在领奖台上感谢天感谢地的场面。 奖项:年度小蜜蜂:(勤劳奖)、年度挑夫(运输)、年度金算盘(会计)、万事通(业务)聚宝盆(仓储)、信念奖、感恩奖、挑战日新奖、善良奖、和谐价值奖、融合奖、责任奖、进步奖、世纪跨越奖、互信共创荣奖、稳健茁壮奖、最牛“魔头”、钻石王老五、最明星脸、最灿烂微笑奖、五四青年奖、敬业协同团队奖、终身成就奖,, 一连串的奖项,既褒奖了传统与经典,也张扬着时代与流行,既笑侃“奥斯卡”,又紧扣部门人员和工作的特点14:30 ——14:35 开场主持人背景音乐及灯光配合

2010年公司元旦晚会策划书[1]

2010年公司元旦晚会策划书 活动目的 1. 提升公司凝聚力。 2.加强各部门同仁之间的沟通与联系。 3.增强公司员工的集体观念。 活动内容 *参加人员:公司各级领导、公司全体员工。 *活动日期/时间:2010年2月2日 *活动地点:神旺大酒店 1.公司元旦聚餐 2.公司领导致词 3.文艺演出 活动流程 预备全体人员进场活动全程贯穿餐饮。 晚会开始,致词。主持人上台宣布元旦晚会正式开始,并请贾局长上台讲话。邹总致词后晚会正式开始。 节目: (1)、营业部苟智伟、徐宏敏等6人民族舞 (2)、财务部李兰彩独唱《青藏高原》 (1)、客服中心童彩莲等5人现代舞 (1)、工程部、技术部何剑、丛勇双簧 (1)、营业部徐宏敏独舞

(1)、客服中心韩涛等小品 (1)、营业部苟智伟独唱《康巴汉子》 (1)、运维部张欣等搞笑舞蹈 (1)、经典歌曲联唱陈龙、吴天娟、师海浩、程亮 (1)、机房中心大拜年苏冠娜等 热身游戏 脑筋急转弯抢答(10道题)主持人宣读问题,然后开始举手抢答。 照镜子”参赛者和主持人面对面站着,作为主持人在镜子的照影,主持人做任何动作,参赛者需反方向做,才能做到镜子的功能。 如:主持人抬右手,参赛者抬左手,因为照镜子时,你抬右手,镜子里的人与你面对面在同一侧抬手,即:右边抬手。每组决出1名小组胜出者,4组比完后,4个小组胜出者进行决赛。决赛胜出者得大奖1份,其他3名得鼓励奖1份。 颁奖(积极参与奖2名、最佳团队合作奖1组) 结束歌主持人宣布元旦晚会结束,全体一起唱“真心英雄”歌。 撤场剩余物品及抽奖箱等助成物整理。 晚会现场 珠光气球、彩色玻璃纸拉花、红色彩丝带 奖品/礼品 人力配合 主持人:2名牛青山苏冠娜 费用预算

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一:影响我国房地产市场需求因素: 价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看,价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看,价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨,但不希望房价大幅下跌,而要保持房价微涨,因此加息和调整的幅度不大,其造成的购房支出成本增加有限,因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格,对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品,主要是工业消费品,由于较大的供应弹性,价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决,不可能出现很大的升幅,那么唯一可预期的,就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房,而去买房,看似出于中国人的传统观念,实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款;这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱,房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币,这是一个刺激点,有利于需求的增加。 二:具体数据分析 第一点:全国商品房销售面积及销售额增速(%)

公司年会活动策划方案5篇

公司年会活动策划方案5篇 为了犒劳忙碌了一年的员工,同时也为了激励他们在新的一年里更有拼劲,元旦来临之际,大部分公司都会举办年会。下面就是我给大家带来的公司年会活动策划方案5篇,希望大家喜欢! 公司年会活动策划方案一 辞旧迎新之际,为展现公司日新月异、蓬勃发展的良好风貌,增进友谊、增强凝聚力,公司将举办20xx年度总结表彰暨20xx年迎新年会,以此来答谢各位员工一年来辛勤的工作与默默付出。 一、年会主题: 20xx年度总结表彰暨20xx年迎新年会 二、年会时间:(时间待定) (1)年会策划及准备期(年月日至月日): 本阶段主要完成年会方案策划、通知发布。 (2)年会协调及进展期(年月日至月日): 本阶段主要完成安排表、音响确定、物品购买。 (3)年会倒计时期(年月日): 本阶段主要完成礼仪小姐、主持人、节目单等全过程确定。 (4)年会正式演出时间:年月日 三、年会地点:(待定) 四、年会目的: (1)对20xx年公司发展成绩总结,以及制定20xx年公司总体规划,包括新

年度计划、方向、目标等。 (2)加强员工之间的交流,增强团队协助的意识,提升公司的综合竞争能力。 (3)表彰优秀,通过奖励方式,调动员工积极性,鼓励大家在新的一年,工作都有出色的表现。 (4)丰富员工生活,答谢全体员工一年以来付出的辛勤努力。 (5)让员工充分的展现自我,在年会的过程中认知自我及对企业大家庭的认同感。 (6)加强领导与员工之间的互动,让我们在同一舞台共同交流、联欢。 五、参会人员:(待定) 公司全体人员,约人左右。参会人员 六、年会设置奖项:(待定) 七、年会预算 八、年会分工及时间进度 九、年会流程 公司年会活动策划方案二 一、年会主题: xxxxxxxxxx有限公司20xx年年终总结暨迎新年会 二、年会时间: 20xx年1月xx日上午09点00分至18点00分 会议时间:09:10——11:10 午宴时间:12:00——14:00 迎新年会时间:14:00——18:00

2021年元旦晚会策划方案【5篇】

2021年元旦晚会策划方案【5篇】 新的一年马上就要到了,在元旦佳节来临之际,很多学校或者公司都会举行一些庆元旦的活动,以下是小编精心收集整理的元旦晚会策划方案,下面小编就和大家分享,来欣赏一下吧。 元旦晚会策划方案1 一、活动背景 2020年,经历过风雨坎坷,我们大家携手共进。如今,伴随着2020年终钟声的响起,2020年的脚步渐行渐远,2021年的倩影呼之欲出。在这辞旧迎新的时刻,为了庆祝新年,城市建设学院特意策划了2021年元旦晚会。此次的活动旨在欢庆新年,同时,也借此机会增进大一同学与高年级同学的交流互动,为城市建设学院所有同学营造一个更好的新年氛围,用城市建设学院这个大家庭的温暖驱走隆冬的酷寒,构建起城市建设学院更加和谐、团结的崭新风貌! 二、活动意义 本次晚会旨在欢庆2021年新年的到来。同时,也借此机会,为城市建设学院的同学们和老师们提供一个交流互动的平台,增进师生感情。另外,同学们只身在外生活,大都远离家乡。此次辞旧迎新,大家不能回家与家人团聚,我们利用元旦晚会这个舞

台,为同学们营造一个温暖和谐的新年氛围,将城市建设学院构建成为一个温暖的大家庭。此外,也利用晚会的形式,充分调动同学们对表演积极性,挖掘出具有文艺特长的优秀人才,使其得到更好的锻炼和培养,为学院以后的文艺活动发展后备力量,并且丰富同学们的课余文化生活,推动学院的组织文化建设。 三、活动主题梦想起飞 四、活动对象 西安思源学院全体学生 主要对象:西安思源城市建设学院全体学生 五、活动时间、地点 时间:2020年12月28日(具体时间根据实际情况变动) 地点:小吃城大学生活动中心。 六、活动流程 1、节目征选 于12月初以班级为单位向全院发布消息,征集元旦晚会的节目。 1、节目初审时间:2020年12月9日星期一晚上8:30点; 地点:小吃城大学生活动中心

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松:中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯:4月12日消息,著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示,目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出,即使是一线城市,房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长,这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨,巴曙松认为,跟这些一线城市长期供应不足有关,如,与一线城市长期土地供应不足,容积率定得偏低,对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等,都有直接的关系,但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此,他提出建议要化弊为利,2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》,没有引起足够的关注,但这是一个非常重要的规划,其中强调城市土地建设。 他表示,房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力,比如深圳,如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力,就应该主动迁到东莞、惠州。相应的,深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度,要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称,要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析:走上转型之路 目前,房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额亿元,同比增长%,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到%。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,2001年住宅投资占房地产业的投资比例为%,2002年1~11月,这一比例已上升为%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长%,施工面积增速%。今年1~11月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长%,本年新开工面积3676万平方米,增长%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看,1998年以来,房地产业投资的

增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1~11月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长%。房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%~10%比较合适,因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1~11月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达%以上,比去年同期增长%。 办公楼市场供给有所增加 2000年,办公楼投资完成额仅为293万平方米,与1999年同期相比增速下降%。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长,可以预见,今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时,商业用房比较畅销,各地商尝商铺纷纷涌现,出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施,商业用房的销售率迅速下降,近两年

公司年会策划方案(完整)

年会策划方案 一、年会主题: ........2011年度晚宴 二、年会时间 2012年1月14日下午16:00 至22:00 游戏时间:16:00——18:30 晚宴时间:18:30——22:00 三、年会地点 香蜜湖好世界酒店钻石厅(如何坐车:少年宫站坐龙华线在会展中心站下车---再转罗宝线在香蜜湖站下车(B口出)----560米步行至好世界酒店钻石厅)【晚会目的及意义】 1、对2011年公司发展成绩总结,以及新年度计划、方向、目标等。 2、加强员工之间的交流,增强团队协助的意识,提升公司的综合竞争能力。 3、丰富员工生活,答谢全体员工一年以来付出的辛勤努力。 4、让员工充分的展现自我,在晚会的过程中认知自我及对企业大家庭的认同感。 5、实现领导和员工的互动,让企业各部门工作者在共同的平台下交流、联欢。 四、年会参会人员 公司全体员工(办公室估计共100人,包厢座位为:10人*10桌) 五、年会流程与安排 本次年会的流程与安排包括以下两部分: (一)宴前安排 16:00 全体参会员工提前到达酒店指定地点,按指定排座就位(左排中间第三桌),等待年会开始; 16:15—16:20 大会进行第一项,主持人出场和发言。【5分钟左右,祝词和宣布晚宴安排,两个主持人,三个负责人(全场控制和安排)。】 16:20—16:30 大会进行第二项,发布录音视频。 16:30—16:40 大会进行第三项,领导分别致词。 16:40—18:30 大会进行第四项,三-四个游戏和互动环节。具体时间安排大概如下(可根据具体情况变动): 16:40-17:00:游戏1:夹乒乓球用具:乒乓球10个

元旦晚会策划书范文

元旦晚会策划书范文 元旦晚会策划书范文1 一、宗旨 为迎接20xx年元旦的到来,以班级联欢的方式推动和谐校园的文明建设,丰富校园文化内涵,营造团结向上健康的校园氛围,确保活动有序、安全、有意义地开展。 二、活动主题: 安全、文明、和谐、热烈、节约。 三、具体安排细则 1、时间:20xx年12月31日下午1:30——3:00。 2、形式:各班自行举办。 3、地点:本班教室。 四、创意阐述 1、特色统一性: 各班在学校和老师统一组织下的进行元旦联欢晚会。在新的一年里,各班将此次做为一种极具亲和力的交流方式。节目形式不限,歌曲,朗读,舞蹈、小品、乐器演奏、戏曲等,内容清新向上。 2、加强互动性: 以上报节目为主,穿插一定的小游戏,增强互动性。 3、扩大参与性:

争取更多的学生参与此次联欢活动。 4、丰富欣赏性: 参与节目者和节目单要经过班主任进行的审核。节目数量控制在15个左右。联欢时间控制在1个半小时内。 联欢会的几点说明和注意事项: 1、为保证联欢会整场效果,各班所有同学1:30分点前进入教室,联欢会期间学生一律不准在校园逗留。 2、坚持文明、节约的原则办好元旦联欢会;让健康、积极的内容成为联欢会的主旋律。 3、班主任应把联欢会作为学生教育内容之一,对学生进行热爱集体、爱护财产、遵守纪律、安全第一、保护环境等方面的教育。班主任老师全程跟班,不允许联欢会场面的失控。 4、注意用电安全,没有老师在场,不得乱接电器。 5、布置教室时,本着爱护环境和节约的原则,不准在墙上钉钉子,不准使用喷雪等危险用品,可以吊彩带或其他的小饰物营造一种热烈欢快的气氛;班级一体机可以使用,但班主任应在场监督使用,注意操作,有疑问联系微机老师。 6、联欢会期间,不得在楼道、教师内追逐打闹,不准在室内做有危险的游戏,以免受伤;不准在校园内燃放烟花鞭炮;不准在教室内使用明火;禁止购买蛋糕,特别禁止用蛋糕涂抹他人;不准用不明液体喷射他人;不得有外校人员参加本班联欢会;班内购买食品注意食品卫生。

中国房地产市场需求变化的分析

中国房地产市场需求变化的分析 工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。 商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。 消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。 城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。

公司迎新晚会策划书(共5篇)

篇一:2014年公司迎新晚会策划书 2014年麻六集团有限公司 新年年会策划书 一、活动主题 庆新年年会迎新春回首过去展望未来 二、活动目的 1.展望公司2014年,对全体员工在2013年的努力作出肯定。 2.给全体员工一个自我展现的舞台,认知自我及对公司这个大家庭的认同感,提升公司凝聚力。 3.实现领导和员工的互动,让公司各部门领导和员工在共同的平台下交流、联欢,增强公司员工的集体观念。 4.进一步扩展公司的文化内涵,促进其外部形象和内部文化的统一合成。 5加强集团公司各分公司之间的沟通与联系。 三、活动内容 *活动日期/时间:2014年1月18日下午4:30(暂定) *活动内容: 1.领导致词\发奖 2.文艺演出 3.新年年会聚餐 四、活动流程 1.会场布臵:气球、彩色玻璃纸彩带、背景、两条条幅、会标等 a、表演区:舞台背景用酒店原有背景板,在背景板上打灯光背景;舞台左右两旁挂两条红色条幅(内容:银蛇归去盛赞炬威产品真好;金马奔来争夸麻六集团真棒);舞台中央悬挂横幅(2014年麻六集团有限公司新年年会);舞台两侧放臵4个易拉宝,(四个内容分别是:1、德于人信于事精于业敏于行2、集团精神:感恩尚德诚信宽容3、员工精神:尽职尽责尽心尽力4、质量立市科技兴企科学管理再创辉煌宣传企业文化和精神) 2.主持人: 陈丽萍闫建宏 3.主持人开场白、介绍到会领导及嘉宾,邀请领导上台致辞。 4.麻董事长上台致词 5.2013年度安全奖的颁发(名单及数额由安全部提供) 6.节目:待定 7.晚会预计时间: 本次晚会拟采取先开会、发奖、表演节目,后聚餐的形式,分两个阶段举行。 晚会 17:00——18:30 预计1个半小时(16:30开始集中,工作人员16:00到岗)晚宴 18:30—— 五、活动进度安排 1.前期筹备会议(1月10日前) 成立筹划组、内勤,外联组,并分配任务明确责任。 2.中期筹备会议(1月15日前) 了解各组工作人员的工作进度情况,总策划需要及时根据进度情况调整各小组工作内容,保证筹划整体进度。 3.后期筹备会议(1月18日前) 会议需要确定最后准备工作已经完成,确定节目单,晚会工作明细、横幅、会场背景、领导座位明确、礼仪人选。

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年,在国际金融危机的形势下,中国政府以审慎灵活的宏观调控政策,基本上保持了中国经济的平稳发展,而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,各项指标高位调整,过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度,市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下,第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行,下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响,上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回归的态势,宏观调控起到了明显成效。下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的绝对值仍超过了20%以上,可见在国家“保增长”政策下,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源:国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来,土地购置未开发面积近12亿平方米,市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比,2008年,中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%,到年中(1-6月)的7.6%,1-11月的-5.9%,除1-5月外,增幅都是逐月在下降;而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%,一路回落到1-11月的-2.7%,除1-6月外,也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米,可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

班里元旦晚会策划书

班里元旦晚会策划书 篇一 值此元旦来临之际,为迎接新的一年得到来,同时增进同学之间友谊,活跃班级气氛。特此举办此次元旦晚会。 一、晚会主题:喜迎新年欢度元旦 二、晚会时间:2019年12月30日晚6点 三、晚会地点:资源与环境系实验室 四、参加人员:15林业班全体同学及院、系部分领导 五、事项安排: 1、由文娱委员通知班级同学积极报节目,并于12月23日整理完毕。 2、组织委员与团支部书记进行晚会节目安排及音乐整理 3、生活委员与班长协同体育委员及两名男生于周末购买晚会所需东西。 4、推选两名主持人,学习委员协助主持人搞好主持词及串词。 5、确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬。班级元旦晚会策划书 6、保卫委员协同两名男生负责晚会所需设备的借还。 7、晚会举办当天,宣传委员及部分班委协同女生寝室长布置晚会现场。 8、晚会现场礼仪接待,负责院、系领导光临的接待工作。

9、副班长负责晚会音乐调节及照相 10、为保证晚会场地交还的卫生,在晚会结束后,劳动委员带领部分班委及各寝室长将场地清扫干净。 六、晚会意义:本次晚会主要是为拉进同学们之间朋友情谊。同时我们在来大学校园半年以来,为以后留下一段美好的记忆。 篇二 ★时间:2019年12月 ( ) 日晚上( ) ★地点:学校★主题:狂欢元旦,喜迎新年 ★主办单位:学生会 ★协办单位:山大商院 ★目的:为欢庆2019年元旦,发现优秀艺术人才,加强师生间的沟通,增强班级间凝聚力,给同学 们一个真正展示自我风采和勇气的舞台,体现当代大学生的精神风貌。 ★特点:节目新颖、经典,集多种舞台表演形式(唱歌、跳舞、器乐合奏、朗颂、戏曲、小品),溶 亲情、友情、师生情于一体,对各位辛勤工作的老师致以节日的问候,祝愿他们桃李天下,竞放芬芳;对 刚刚升入大学的11级新生致以热烈的祝贺,祝愿他们在未来的道路上潮平两岸阔,风正一帆悬。 ★晚会形式及内容:晚会的主要形式是文艺晚会,演出节目由学生报名参加,经筛选登记录用后方可上演,形式不限。晚会主要是文艺节目,可以使用各种活跃气氛的道具和

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要:中华文明自古以来已有五千年的历史,在远古时期,人类主要依靠天然洞穴,野外群居,在以后的生活中学会了钻木取火,学会了种植作物,伴随着文明的不断进化,人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨,随着封建社会的建立,中国社会逐渐出现了大量房屋建设,宫殿林立,统治阶级的产生注定了权力的私有化,物质的私有制,所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词:房地产;发展历程;买卖;私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始,到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖,当时人们并不怎么在意这个行业,但这却是一个萌芽的开端,封建社会制度转为专制,到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展,许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位,以致出现现今残存的所谓古代庄园,现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后,常年战乱不断,以致房地产行业几近灭绝,因为战乱年代无法保障资金的财产,更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上,新中国建国以后,随着国家政权的巩固,领导阶级幻想创造一个公有制的国家,人人均等,人人平均,在新建的律法之中,严格规定废除房地产私有制,严禁个人买卖房屋或者对外租赁,所以房地产行业在法律制度下逐渐消失,随着改革开放以来,房地产中介行业渐渐苏醒,有了复苏的迹象,目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段,接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程: 1 房地产中介(经纪)公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽,起到了承上启下的作用,在房地产行业中起到了提高市场交易效率,降低房屋交易过程中的成本,使房屋买卖更加有保障性,从而维护了买卖双方的共同利益,所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来,房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易,房屋买卖伴随着房地产中介的产生,两者相伴而生,相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来,经历了将近 30 多年的岁月里城,在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,我国房地产行业经历了四个主要阶段,分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏,人民经济得到很大改善,1980 年以后,国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革,国家开始允许个人房屋自由买卖,但是土地依旧公有制,政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后,全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证,符合广大人民群众的利益,这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件,做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类:第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场,这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责,人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了,第二类是工商部门批准的房产中介企业,90 年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,第三类是民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,所以常常遭到同行人士的蔑视,通常被人称为“房纤手”、“房虫子”,虽然在房地产市场中挣到了一些钱,但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革开放之前,房屋买卖并不被允许,但现今却成为一种模式,随着国家经济制度的改革,经济活动的权限也被慢慢房款,随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋,等待房屋价格上涨之时,以高价卖出,巨大的利润诱惑了太多的人,这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来,国民经济较之国外还是有很大差距,人民依旧是将自己的钱存至银行,每年只是吃利息,从而导致货币流通不畅,国内消费水平低下,政府为了鼓励国民消

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额6245.5亿元,同比增长25.3%,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到28.2%。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5%,2002年1~11月,这一比例已上升为70.7%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长27.2%,施工面积增速21.5%。今年1~11月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长22.6%,本年新开工面积3676万平方米,增长19.1%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看,1998年以来,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1~11月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长28.3%。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%~10%比较合适,因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1~11月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7%以上,比去年同期增长29.6%。

2013年元旦晚会策划书

元旦晚会 策 划 书 主办单位:共青团中国石油大学理学院委员会 承办单位:中国石油大学理学院学生会

一、活动背景 2012年,经历过风雨坎坷,我们大家携手共进。如今,伴随着2012年年终钟声的响起,2012年的脚步渐行渐远,2013年的倩影呼之欲出。在这辞旧迎新的时刻,为了庆祝新年,理学院学生会特意策划了2013年元旦晚会。此次的活动旨在欢庆新年,同时,也借此机会增进大一同学与高年级同学的交流互动,为理学院所有同学营造一个更好的新年氛围,用理学院这个大家庭的温暖驱走隆冬的酷寒,构建起理学院更加和谐、团结的崭新风貌! 二、活动意义 本次晚会旨在欢庆2013年新年的到来。同时,也借此机会,为理学院的同学们和老师们提供一个交流互动的平台,增进师生感情。另外,同学们只身在外生活,大都远离家乡。此次辞旧迎新,大家不能回家与家人团聚,我们利用元旦晚会这个舞台,为同学们营造一个温暖和谐的新年氛围,将理学院构建成为一个温暖的大家庭。此外,也利用晚会的形式,充分调动同学们对表演积极性,挖掘出具有文艺特长的优秀人才,使其得到更好的锻炼和培养,为学院以后的文艺活动发展后备力量,并且丰富同学们

的课余文化生活,推动学院的组织文化建设。 三、活动主题 待定 四、活动对象 中国石油大学(华东)全体学生, 主要对象:中国石油大学理学院全体学生 五、活动时间、地点 时间:2012年12月28日 地点:唐岛湾三楼文娱活动中心。 六、活动流程 1、节目征选 于12月初以班级为单位向全院发布消息,征集元旦晚会的节目。 1、节目初审时间:2012年12月14日星期五晚上21:00点; 地点:文理楼254; 评委:学院负则文艺活动的老师、学生会的主要干部、艺术团团长、文艺部部长。 2、节目复审时间:2012年12月20日星期二晚上21:00点; 地点:文理楼254;

(完整版)房地产市场消费需求分析

房地产市场消费需求分析 受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。 一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本

世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素 目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素 随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国

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