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东莞海德广场写字楼市场分析报告2

东莞海德广场写字楼市场分析报告2

东莞海德广场写字楼市场分析报告2

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20XX~2020)经济发展战略预测:20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元;20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右;20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析: 1) 常平中元街及中心地段

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体,同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品,其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平,经济的发展方向和速度,会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动;而针对不同城市区域市场,城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素,就目前写字楼市场需求状况来看,主要的需求对象是中小企业或创业群体,从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看,昆明主要发展二、三次产业,云南地处西南,经济发展相对落后,并且属于旅游大省,服务业及商业贸易发展日益频繁,政策环境不断改善,一批中小企业迅速发展起来,市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升,市场对高端写字楼物业的需求将增大,同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示,昆明市内的高层、小高层建筑中,建设于上世纪六十年代的有4幢,七十年代的有10幢,八十年代的有50幢,而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大份额,总建筑面积超过40万平方米。

东莞长安地区房地产市场分析报告1

东莞长安地区房地产市场分析报告:报告撰写案例 东莞长安地区房地产市场分析报告:报告撰写案例 一、调研目的 通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规划等调查研究,为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。 二、调查范围界定 本次调研主要界定在长安镇内,其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。 由于时间紧促,本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。 三、项目片区描述 本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内,北靠风景秀丽的莲花山,南临人头攒动的购物中心--长青路商业街,西起春意盎然的粤安花场,东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。 项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区,东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心等,同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构,虽然目前项目周边的人气还不是很旺,但随着各项配套和投资环境的日臻完善,片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。 四、长安镇概况 (一)地理和人口 长安镇地处珠江口,位于东莞最南端,东至风轮地,与深圳市松岗镇相连;西至上角大宁涌,与虎门镇相邻;南至东宝河,濒临珠江口狮子洋;北至莲花山峰(分水岭),与大岭山镇接壤。东西横贯约15公里,西北约跨7公里,面积84平方公里,下辖13个村(居)民委员会,全镇统计人口约67万,其中户籍人口34700多人,外来员工60多万人,港台同胞3万多人。 (二)经济与工业 2001年,全镇国内生产总值19.1亿元;工农业总产值50.9亿元;农业产值201亿元。银行存款余额79.5亿元,其中居民储蓄存款49.5亿元,人均年收入达9576元。 长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家(地区)的外商投资企业,截至2001年底,外资投资企业共有1640家,利用外资总额达到16.83亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下,现有私营企业453家,投资总额10亿多元。 (三)镇政建设 长安镇目前城乡一体化的城镇建成区30平方公里,全镇有二级以上标准的公路200多公里。现有三星级以上标准的酒店6家,医疗设施齐备先进的医院5家,装置有空调设备的影剧院7家,以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示,近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡,而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场,其写字楼潜在供应量超过80万平方米,约占全市供应总量的70%,且主要为超高层高档大开间写字楼,相对于目前全市每年30多万平方的消化量,竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动,空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响,福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场,成交量及成交价格均实现历史性的突破,同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼,开盘一周内基本售磬,在二级市场的带动作用下,前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米,首次超过二级市场,价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

东莞市房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平(2001~2020)经济发展战略预测:2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析: 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场,北面为碧湖花园,并期主要以外销为主,开发以大户为主,大面积。主要针对香港人,新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结,本地人购买占80%,本地人购房以三户为主,面积要求在大,对住户要求舒适、宽敞。作为住家,香港人以二房面积小购买较多,作为旅游渡假的落脚点,北面碧湖花园是居家、渡假的好去处,空气清新、环境污染小、配套设施齐全,注重环境,以中心湖为卖点,至力打造常平明星楼盘,该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面,常黄公路沿线区域住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域,常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城

某区域写字楼市场分析报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.4工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在工程开发前必须进行可行性分析,

准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段:(如下表所示) 分析: ※第一阶段,以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表,作为武汉市第一批纯写字楼,几年内,吸收了相当部分的高端市场.后来由于市场变化,价格逐步走低。 ※第二阶段,以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表,新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群,这批写字楼的出现,迎合金融一条街的规划发展,吸收了大部分高端市场,主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段,从1998年起,在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下,写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程,我们发现:

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况; 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区,5个片区我们概括如下: 从深圳写字楼主要的5个片区来看,最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区,罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小,而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况;

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看,无疑是最受客户认同的商务中心区,福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价,较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的,因为一些片区的地标性建筑,比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高,如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外,其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向,如同为中心区的卓越时代广场和财富广场,两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座,未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区(NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%),但后海片区商业配套成熟,有海岸城、保利文化中心的购物商场,同时规划有总部经济区和高尚住宅区,发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业,整体配套和规划档次均较低,销售均价为19000元/平米左右,租金在80元/平米左右,比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析; 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析

(房地产管理)2020年东莞房地产公司市场分析报告

土地市场 1、土地供应情况分析 2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地,挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地,另挂牌转让1宗工业用地,土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡,总计供应土地面积424516.41㎡。本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。 2、土地交易情况分析 2009年2月东莞市成交19宗土地,总计地面面积为425777.31㎡,总金额35400万元。工业土地挂牌成交12宗,商住用地4宗,科研设计用地2宗,仓储用地1宗,成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市,另7宗为1月份挂牌上市。 2月成交工业土地12宗,面积32.28万㎡,地面地价540元/㎡。目前工业土地以大幅地块成交为主,2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。

2月东莞市挂牌成交3宗商住用地,另有一宗流拍,这是2009年第1宗流拍的商住用地,目前土地拍卖现场依然很冷清,参与竞拍者寥寥无几,商住土地也基本以底价成交。 2月,位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走,竞拍现场冷清,仅一家参与竞拍。 石龙的20094001地块仅一家参与竞拍,最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得,折合楼面地价为1182元/平米。 2009G003与2009G004两宗处于万江地块,面积均较小,被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得,这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。 2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧,面积130124㎡,起始价2.1亿元,起始楼面地价702元/㎡,在挂牌时间内无人竞价,最终流拍。这宗地块面积较大,起始总价较高,楼面地价对东莞全市而言虽已比较低,但由于区域价值所限,开发利润也已大打折扣,开发商理性、谨慎的选择了不投资。 3、商住用地价格走势情况 东莞市自2007年以来,2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交,至目前已连续4个月成交低迷,东莞楼市现存量较大,商住土地供求的减少,有助于后市楼市健康发展。2009年2月成交4宗商住用地,面积37873.1㎡,地面地价3941元/㎡,楼面地价2020元/㎡。 二级市场 1、总体市场分析 据东莞中原地产研究中心监测数据显示,2009年2月,东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万㎡,成交面积为35.10万㎡,按面积计算,2月份全市整体供求比为1.09:1,新增商品房吸纳率按面积为92.05%,整体吸纳率较高。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面,09年2月商品房成交均价出现二次探底,普通住宅(含洋房和公寓)均价4937元/㎡,环比有6.08%的降幅,其余各类型产品都有有不同程度的下降,但相对于前期的探底不同,此番探底得到了量的有效配合,逐步构筑了政策底后的市场底,后市有望转头向上。存量方面,截至2009年2月28日,东莞商品住宅市场存量为596.75万㎡,共55504套,

东莞房地产市场分析报告

东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012

【最新资料,WORD文档,可编辑】 东莞房地产市场分析报告 一、宏观方面 1.1产经要闻 经济:低迷震荡,各国救市不断 中原点评:以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球,影响范围不断扩大,国际经济低迷不振,国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈,各大金融巨鳄纷纷倒下,各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。在短期利好的情况下,各国股市大幅震荡,但中长期下行,全球消费信心依然不足,未来一段时间内国际经济环境将持续反复,投资、消费、出口需求将有所下滑。 全国:前三季度国民经济保持平稳较快发展

今年以来,面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响,中央审时度势,果断决策,采取了一系列宏观调控措施,国民经济保持平稳较快发展,总体运行良好。 中原点评:前三季度,国内经济呈现如下特点:1、农业生产形势良好,粮食实现连续五年增产;2.工业生产增长放缓,企业利润稳定增长;3.固定资产投资平稳较快增长,投资结构有所改善;4.国内市场销售增速继续加快,城乡消费均较快增长; 5.居民消费价格涨幅继续放缓,工业品出厂价格涨幅出现回落; 6.出口增速有所回落,外商直接投资大幅增加; 7.城镇新增就业增加,城乡居民收入继续增长; 8.货币信贷增速回落,新增存款大幅增加; 当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变,世界经济增速明显放缓,国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多,对我国经济的影响不断显现。国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观,按照中央关于经济工作的决策部署,采取灵活审慎的宏观调控政策,进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性,促进经济平稳较快增长,保持国内经济金融稳定,努力推动国民经济又好又快发展。 东莞:前三季度经济运行“稳中有调”,经济增长总体上保持平稳 市统计局数据显示,前三季度全市完成生产总值2734.55亿元,同比增长 15.1%,增幅同比回落了2.6个百分点。今年以来,受世界经济不利因素的影响,东莞经济运行的特点是“稳中有调”,经济增长总体上保持平稳。 中原点评:稳中有调是东莞前三季度经济的总体概括,受国际经济疲软的拖累以及自身产业转型的影响,工业总产值增速疲软,增速同比回落了11个百分点;受经济环境的影响,外商投资有所下降,东莞利用外资的形势比较严峻。据统计,今年前三季度,全市实际利用外资(新口径)21.02亿美元,同比增长18.6%。不过合同规定外商投资19.59亿美元,下降了14.4%。目前来说,东莞整体经济虽然没有大幅度回落,但形势依然严峻,面对这转型升级的关键时期,国际金融风暴导致的投资信心不足,造成国际市场订单的减少对以制造业为主的东莞来说无疑是雪上加霜。至于转

2018年东莞市房地产市场调研分析报告

2018年东莞市房地产市场调研分析报告

目录 第一章东莞市房地产行业经济政策环境分析 (7) 第一节东莞市房地产行业宏观经济环境分析 (7) 一、GDP增长情况 (7) 二、固定资产投资 (8) 三、工业和建筑业 (9) 四、人口增长情况 (11) 第二节东莞市房地产行业政策环境分析 (12) 一、调控政策 (12) 二、房贷利率 (12) 三、东莞市城市发展规划 (14) 1、城市规划 (14) 2、产业规划 (16) 3、交通规划 (19) 第二章东莞市房地产行业土地市场分析 (21) 第一节土地市场现状 (21) 一、商住用地供求量价 (21) 二、土地竞拍模式 (21) 第二节土地区域市场分析 (23) 一、分片区分析 (23) 二、分镇区分析 (23) 第三节土地市场成交情况 (24) 一、主要房企拿地情况 (24) 二、商住用地成交情况 (25) 第四节土地市场小结及展望 (25) 一、土地市场小结 (25) 二、土地供应计划 (25) 三、土地市场展望 (26) 第三章东莞市房地产行业商品房市场分析 (28) 第一节商品房市场总体概况 (28) 一、商品房市场供求量价 (28) 二、商品房签约金额 (28) 三、房企集中度 (29) 四、区域市场分析 (30) 五、个盘价格变化 (31) 六、客户来源变化 (32) 七、户型变化情况 (33) 八、库存情况分析 (33) 第二节商品房区域市场分析 (34) 一、区域成交量 (34) 二、分物业区域市场分析 (35) 1、洋房 (35) 2、别墅 (36)

3、公寓 (37) 三、各街镇成交量价对比 (38) 四、各区域存量及消化周期 (39) 第三节商品房细分产品市场分析 (40) 一、洋房 (40) 1、供求量价 (40) 2、成交面积区间分布 (41) 3、总价区间分布 (41) 4、网签金额TOP10 (43) 二、别墅 (44) 1、供求量价 (44) 2、成交面积区间分布 (45) 3、总价区间分布 (45) 4、网签金额TOP10 (46) 三、公寓 (46) 1、供求量价 (47) 2、成交面积区间分布 (48) 3、总价区间分布 (49) 4、网签金额TOP10 (49) 四、商铺 (49) 1、供求量价 (50) 2、网签金额TOP10 (50) 五、写字楼 (51) 1、供求量价 (51) 2、网签金额TOP10 (52) 第四节商品房市场排行榜 (52) 一、网签金额超10亿项目 (52) 二、网签金额TOP10 (53) 三、网签面积TOP10 (53) 四、网签套数TOP10 (54) 第四章东莞市房地产市场展望 (55) 第一节潜在供应市场分析 (55) 第二节政策市场预判 (55) 第三节供求预测 (56) 一、去库存预测 (56) 二、供应预测 (57) 三、量价预测 (58) 第四节东莞市房地产市场前景分析 (59) 一、房企拿地思路转变 (59) 二、东莞处于粤港澳大湾区的核心区位,城市及楼市前景广阔 (60) 三、2018年超过一半的区域迎来重大轨道交通利好,支撑楼市 (61) 四、2018年东莞楼市走势预测 (61)

写字楼市场调查报告

写字楼市场调查报 告 1

某写字楼市场调查表

市调人员: 日期:

调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?

7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?

22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室

(年度报告)中原地产:东莞房地产市场分析报告

中原地产:11月东莞房地产市场分析报告 一、土地市场分析 1、土地供应分析 11月土地供应继续回落,商住用地位置偏远。 2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地,总面积33.76万㎡,环比减少47.03%,其中商住用地3宗,占地14.39万㎡;7宗工业用地,占地19.37万㎡;本月总体供应量比上月大幅减少,其中商住用地供应也屈指可数,并且都是位于偏远的镇区。 2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览: 2、土地交易分析 11月土地市场归于沉寂。 2010年11月东莞市成交15宗土地,成交面积为45.25万㎡,成交金额6.79亿元,面积环比上月下降47.30%;商住用地成交4宗,成交面积12.99万㎡,成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为沉寂,无论工业地块还是商住、商务地块,几乎全部以底价成交,或叫价一两轮就收兵,仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。 2010年11月土地挂牌交易情况如下:

3、商住用地成交量价走势分析 商住用地成交平淡,大牌开发商几乎绝迹。 11月商住用地成交面积12.99万㎡,环比下降52.80%,楼面地价1077元/㎡,环比下降44.80%,可建建筑面积28.21万㎡;本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商,甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局,但它们勇于在这个时间节点底价拿地,也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。 近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼,从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块,总占地面积达到18.71万㎡,可见建筑面积37.42万㎡,整体楼面地价仅为1473元/㎡,该企业加上在售的达鑫?江滨新城,已经成为名副其实的石碣地产龙头。 近期供需小结:2010年11月,东莞土地市场的供需双双回落,虽然没有土地流拍,但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍,究其原因一方面是缺少热点地块的出让,另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根,开发商拿地对资金有所顾虑。 后市展望: 12月土地市场聚焦石龙。 12月,东莞土地市场收官之月,总体供应量将比上月有所回升,根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡,引人注目的商住用地5宗,商务金融用地1宗,不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区,只有石龙镇王屋洲村的

写字楼市场调查分析报告

市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看,房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析,尤其是对写字楼近况的调查,得出一个初步的结论:苏州目前的写字楼市场正处在启动期,而且是启动期的前期,其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现,苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”,如今都“老树发新芽”,纷纷都重新包装上市,很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了,那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段(高单价、小面积,低总价的阶段),写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一,吸引了众多国内外企业的涌入,同时有着中国加入WTO的有利因素,将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位,也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一,GDP及增长列 江苏首位,而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长,去年更是有103.9%的

增长。外资外地企业纷纷进驻,本地私营企业大量涌现,总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距,而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会,所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的,这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今,从低谷走向了高潮,且一浪高过一浪,正有向浪尖冲的势头,4年来一直保持着火爆的市场,而写字楼的市场却是不温不火,一直是迈着小步的前进,目前,这块市场有了明显的变化:◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右,部分写字楼的价格出现了40%的增长,平均租金达到50元/月·㎡, 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据,苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡,而同期实际销售面积达到52029㎡,销售 价格也一路上升,各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期,那些几年甚至十几年前建造的,由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”,如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”, 其中有7个都涉及到写字楼,且租售市场良好。 从市场的角度来看,苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求,众多的投资商也瞄准了这样的市场,很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变,苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告--2

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告(下) 三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 1.1、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例,我司估价人员进行了分类整理,认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大,主要和镇区经济、产业等因素密切相关,可以归纳总结为以下三种情况: ①一级镇区:长安、虎门、塘厦、凤岗等,由于临近深圳区域,是深圳产业转移的重要承接区,所以工业用地交易相对活跃,地价水平明显偏高。距资料显示,一级出让的土地成交案例稍微偏高一些,最高约为1300元/平方米。 ②松山湖区域:由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区,园区内配套完善,规划发展前景好,政府扶持力度大,主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域,一般出让价格为600-900元/平方米。 ③其余镇区:一级出让市场的价格主要集中在400-600元/平方米。 1.2、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场,表现为政府垄断,与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此,一级出让市场

与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势,我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。 据了解,东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区,主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区,目前,这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米,实际成交约为1200元/平方米。但是,根据房地产经纪人的介绍,存在“有价无市”的状况,具有一定的投机性风险。 值得一提的是,黄江镇虽然临近深圳,但是,工业房地产发展速度较慢,工业经济规模不大,二级转让市场的土地成交价格跨度较大,低的约为400-500元/平方米,位置好且工业氛围浓厚的,土地价格可以达到800-900元/平方米。 东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格: 塘厦:1200-2000元/平方米 凤岗:1000-2000元/平方米 长安:1500-2200元/平方米(供给不足) 虎门:1000-1800元/平方米 清溪:900-1800元/平方米 黄江:400-800元/平方米(区间较大,看具体位置,临近高速、深圳贵些)

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表(详见附见) 市场回顾 2006年1-5月份,写字楼入住项目相对较多,这对整个2006年的市场都将产生较大的影响,对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目,使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场,新增办公面积近17.4万平方米;而需求方面,在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下,外资公司扩张明显,市场整体吸纳量约为11.6万平方米,虽较2005年第四季度有所下降,但却达到了近年同期的最好水平;两个新增楼盘的加入,使市场整体空置率继续提升,达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区,提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域,IT产业如火如荼,景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段,利润被大大摊薄;支柱产业的利润整体下滑,这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后,一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段,具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如,2006年一季度,亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼;日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工,总面积12.38万平方米的办公楼,据业界保守估计,成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者,使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外,2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例,浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼;美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼;中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积;中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示,一季度空置率已经达到18。3%,为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面,相比去年第四季度,1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看,由于今年金融业和电信业即将全面开放,很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐,纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议,成为市场中最明显的吸纳力量。相应地,金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区,需求则继续来自科技教育类企业。其中,去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度,北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。

市写字楼市场调查分析报告模版

苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现,在1991-1992年,苏州出现 了“办公司热”,在“全民皆商”的热情下, 出现了大大小小的公司,甚至家庭住宅也用来 做办公用,由于过度开发,加上随之而来的银 根紧缩,使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品,苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初,随着苏州经济的高速增长, 对商铺、写字楼的需求又一次升温,现在,无论是开发商的定位,还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看,房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析,尤其是对写字楼近况的调查,得出一个初步的结论:苏州目前的写字

楼市场正处在启动期,而且是启动期的前期,其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现,苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”,如今都“老树发新芽”,纷纷都重新包装上市,很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了,那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段(高单价、小面积,低总价的阶段),写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一,吸引了众多国内外企业的涌入,同时有着中国加入WTO的有利因素,将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位,也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一,GDP及增长列 江苏首位,而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长,去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻,本地私营企业大量涌现,总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距,而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会,所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的,这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今,从低谷走向了高潮,且一浪高过一浪,

(年度报告)东莞房地产市场报告

1~10月东莞房地产市场报告 【地产白皮书】 【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米 1—10月份,东莞普通住宅均价表现趋稳 如今看来,东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形:下跌。至于后市发展趋势,就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然,这会是一个相对漫长的过程,在这期间,一切都有可能发生。 市场 1—4月4月新政实施前成交稳定 开发商去年都狠狠赚了一把,这并非无稽之谈。 单个房企年销售额突破30亿元的,在东莞,就有两个,这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际,开创的第一个新局面。其他房企同比2008年,业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据,与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言,不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。

去年底,银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后,一些发展商很敏锐,利用元旦销售节点,迅速出货,并在2010年开年之际,再度取得了一个良好的销售业绩;也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因,要么赶不上、要么不推货,1月份就这样转眼滑过。但从整体来看,销售数据并不难看:1月份,80—140平方米的户型,卖了1834套。140平方米以上的户型,卖了688套。 2月份,恰遇传统佳节,因此,成交不旺盛,是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现,各房企甚至在今年两会召开前夕,都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策,对于房地产来说,就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息,被一些楼市专家普遍解读为一种积极,因此,不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际,都不约而同地采取乐观态度,他们有理由坚信:大阳春会紧随而至。 需要看到的一个现象:3月份普通住宅新增供应还不到900套,仅为1月份的1/3,而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期,也并非一厢情愿:4月份,东莞普通住宅成交量达到1793套;140平方米以上的大户型,成交量也超过400套;别墅100套。 5—10月中等户型产品消化较快 转折点正式来临。4月下旬,一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地,发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周,城区各大楼盘均上演了惨败局面,甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套,这种情形,让消费者不经意联系起2009年的5月份,商品住宅月度成交量超过5000套的数据,相形之下,一边是“红五月”,另一边则是“灰五月”。 从4—7月份买卖双方的心态来看,一方面,楼市新政实施后,在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性,不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划;另

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