【精编原版】XXX新城全程策划营销方案

第一部分市场环境分析

第1章区域房地产市场发展及趋势分析

在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的罗列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。

1.烟台市区房地产市场

1.1烟台市房地产市场发展现状

第一，设计单调，配套不完善。

第二，楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。

第三，物业管理滞后，观念落后。

尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海城市花园等。

1.1.1 楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强

嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震撼，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采用竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。

2001年领衔主演的黄海城市花园位于东郊著名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，虽然在营销推广上无何创新，但其依靠现

代化高科技新材料新设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。

在2004年度春季房地产交易展示会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新鲜感。

在销售方式上大量出现了代理制，即开发商委托当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。

1.1.2 发展商开发理念逐渐转轨，外来资金大举进入烟台市房地产市场，新

一轮地产竞争大战正在酝酿。

随着市场竞争的日益加剧，开发商开发经营理念已经有较大的转变，主要表现在两个方面，其一、以项目规划、建筑、环境设计为核心的项目策划意识逐渐加强，整体综合素质普遍有了很大的提高。如通过招标引入外地规划设计公司方案，招聘南方有经验的房地产经营专才领衔主演；其二、营销推广意识、手段在竞争中提高较快，尤其在东郊，近2000年立项开发的项目就有绿色家园、黄海城市花园、世纪花园、金海岸花园、滨海小区高级住宅楼等都表现出较高的推盘素质，同时也可以看出，以东郊中高档住宅为主体的物业即将面临一场恶战。

2002年烟台市完成房地产开发投资41.86亿元，增长57.6%，其中商品房建设投资39.78亿元，增长61.6%，占整个房地产开发投资的95%。房屋施工面积490.3万平方米，增长30%；房屋竣工面积183.48万平方米，增长27.2%。

1.2 供给（潜在供给）总量较大

2004年烟台的房地产市场将会有一个很大的变化，市场供应量将有所

增大。根据当地政府部门统计，掌握在开发商手中待开发的房地产项目规模达到了空前的700万平方米。由此得出的结论是，由于供应量不足而导致价格快速攀升的现象将会逐步得到改善。

1.3 市场存在要求盘整的压力

目前，烟台市房地产市场供需矛盾较突出。在售项目中，价位在2200元/平方米以下的项目比较少，即使有这个价位的房子，其品质与其价格也是不完全匹配的。在这方面，政府调控市场、价格方面的力度有待增强。

1.4 中档价位房屋将唱主角

烟台市房地产持续升温，商品住宅价格持续上涨，引发消费者与开发商之间不断爆发争论。从两个方面看，烟台市房地产价格变动将会从盲目走向理性，最终靠市场供求平衡理论来决定其理性的走向。第一，从消费者的价格期望来看，位于较好地段的芝罘区居民，对住宅价位的接受能力，大多集中在2500—3500元/平方米之间，消费者对这一价位的住宅承受能力与还贷能力及信心普遍较强。第二，从未来两年的供需总量看来，由于市场供应量持续增加，而市场需求不会突然快速上升。这样分析看来，供给增加的压力，将会迫使住宅价格涨速趋缓，从而满足主体消费者市场的中档房走红是可以预期的。

1.5 对住宅产品的要求逐渐实用化

在过去的一段时间内，烟台市房地产开发商提供给消费者可以选择的房屋使用面积普遍存在较大的通病。对于消费者而言，面积越大，负担越重，不仅要支付高额的首付款，还要承担沉重的银行还款。除此之外，各项费用都会随着购买面积的增大而水涨船高。虽然消费者的构成比较复杂，但是多数消费者的购买愿望仍然是以满足居住为首位。市场中中小户型的缺乏，将会导致户型的合理化、实用化成为房地产发展的一种必然趋势。

1.6 郊区化居住是大趋势

高质量的房屋，完善的社区配套设施，远离喧嚣污染的市区居住环境，自成一体的郊区社区运营机制，是郊区化居住的有是与特色所在。更重要的事，相对市区高昂的土地成本，郊区住宅产品价格有着更大的回旋余地。城市市区的发展与扩展，交通网络的不断延伸与密布，交通条件的不断改善，逐渐淡化了原先意义上市区与郊区的差别。居住郊区化，随着一个又一个大型房地产项目在城市郊区的走红，一种新型的居住模式逐渐被城市中的居民所接受并认可。

1.7 多层住宅将会持续影响消费者的居住观念

烟台市消费者对于高层住宅的“抗性”目前依然较大。然而，在市区房地产市场开发土地日益稀缺的情况下，向高空要空间是必然的结果。土地拍卖价格的不断攀升，旧城区拆迁费用的不断提高，销售成本的增长，这些因素都迫使开发商必须在市区规划范围之内，利用高容积率建设高层住宅，以达到充分利用土地的目的。但是由于高层住宅的配套不是很完善，以及高层住宅的高空污染、低利用率，加之“非典”对人们的持续影响，健康的多层住宅仍然是消费者的首选。

2.莱山区房地产市场

2.1 莱山区房地产市场的几个重要特点

2.1.1 房地产市场的相对独立性

基于地域、交通的关系，目前莱山区还是一个相对较为孤立的发展区域，房地产开发自然脱不了地域性这一特性。莱山区房地产开发的初级阶段主要是要向当地消费者提供满足基本居住需求的较低层次的住宅产品。在这一开发阶段，开发量不大，产品层次不高，配套设施不完善，物业管理档次不高，消费者需求要求不高是主要特点。

2.1.2 房地产开发的城市关联性

作为烟台市最为适合居住的东部社区，莱山区的社会经济又是一个开发的体系，加上莱山区具有一定的旅游资源和良好的居住环境，使得莱山区房地产市场具备向外辐射和扩张的能力。作为未来烟台市发展的一个重点区域，特别是城市商业副中心的未来定位，又决定了莱山区房地产市场在相当长的时期内只能跟从烟台市房地产市场的发展而发展，具备了烟台市房地产消费市场的基本特性。所以，对烟台市房地产市场的深入研究，有助于对莱山区房地产市场的了解和把握。

2.1.3 挖掘“内需”市场是莱山区房地产发展的重点

其一，财政经济增长是莱山区社会经济发展的支撑点。近几年来，莱山区GDP的增长率、利用外资增长率都持续以两位数的速度增长。2003年，全区完成国内生产总值36亿元，同比增长29.5%。其中：第一产业增加值2亿元，下降14.2%；第二产业增加值21亿元，增长35.4%；第三产业增加值13亿元，增长28.0%。完成工业增加值17亿元，同比增长32.6%；实现产品销售收入64亿元，同比增长32.1%；工业利税同比增长31.2%（其中利润3亿元，同比增长28.0%）；地方财政收入同比增长44.9%；合同利用外资3亿美元，实际利用外资1亿美元，同比增长83.3%和77.8%；完成全社会固定资产投资45亿元，同比增长48.6%。居民收入增长较快，人均储蓄额较高，这些都是构成房地产市场消费的重要基础。

其二，房地产市场消费的“蛋糕”逐渐膨胀，越做越大。在产业的转移与集中、升级过程中，各类从业人员的汇聚将会更快的增加区域房地产消费市场的绝对量；居住人口的逐年增多，表明莱山区在相当长的时间内，是人口的集中导入区，人口的自然增长和机械增长，使房地产消费市场的“蛋糕”越滚越大，消费层次也会越来越丰富，为开发商发展提供更为广阔的施展空间。

2.1.4 拓展“外需”是对莱山区房地产发展的重要补充

所谓“外需”是指外地人在莱山区进行房地产的投资行为，不包括外地人在莱山区购房居住的行为。“外需”消费体量的大小，是衡量莱山区房

地产市场综合竞争力的重要指标之一。外来投资购房者众多，表明该地区是投资者关注的焦点，更进一步表明该地区社会经济发展的各方面具有巨大的潜力。莱山区作为烟台市东部尚未完全开发的“宝地”，在可预见的将来，随着社会各方面事业的推进和发展，毫无疑问，将成为烟台市乃至山东半岛一颗璀璨的“明珠”。在这里投资房地产市场，将会有非常好的增值前景。

2.2 莱山区房地产市场的发展态势

2.2.1 市政建设与开发

在多年建设的基础上，莱山区内道路、给水、污水排放、供电、电讯等全面开通。其中水供应充足可靠，供水普及率达99.91%，合格率达99.2%，日供水能力5万吨，目前全区供水能力正在不断提高；电力由山东电网、烟台电厂、龙口电厂保证供应，采用双回路双电源供电，全区用电可靠率达

99.96%；通讯网络发达，拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通

讯十分快捷方便，已实现了交通传输数字化、业务种类多元化、网络运行安全化、服务水平优质化的新格局，目前全区的宽带网正在实施中，政府和企业的信息化建设正在进行中，生活小区、国际化的学校和医院、星级酒店等也在规划和建设中，INTERNET覆盖了全区的所有企业，为企业的电子商务、信息化建设提供了方便，并建成烟台高新区网站、信息港等。区内有盛泉、凤凰、莱山、解家庄、初家、黄海、滨海七个工业园，其位置均属于区内的黄金地带，目前正在对外招商。

这些基础设施工程的实施与完善，为莱山区进一步房地产开发奠定了坚实的基础。

2.2.2 房地产开发格局

A 房地产开发的地区分布

莱山区滨海大道两侧纵深地带，以烟台大学为中心，集中了较多的楼盘。该地域范围位于莱山开发成熟地段，生活配套齐全，是市民居家生活的

首选之地。大量已有的成熟居住区成为此地段商品住宅开发的支撑点和消费基础，加之此地域较好的自然风光和较高的楼盘品质，成为莱山区较为高档的生活社区。

莱山区迎春大街南端澳柯玛大街附近两侧，集中了大量中低价位的楼盘，该区域内的楼盘相对来说是以满足原莱山区内普通消费者需求为出发点，大部分社区配套不够完善，楼盘整体品质不高。

B 楼盘的市场分类

根据莱山区楼盘地理位置分布的特点，在不考虑低档楼盘的前提下，可以将目前市场上存在的主要楼盘分为以下两类，也是本案最为关注的两类楼盘：

◆高尚景观型

沿滨海大道两侧从金沟寨出发到烟台大学一线可以划分为滨海景观区，沿线楼盘有银河怡海、海天名人广场、万光城市花园、黄海城市花园等等，这些楼盘是目前莱山区最为高档、名气最大、拉动烟台东部房地产市场的典型楼盘，价格也处于最高段。这些楼盘吸引的是烟台市的高端客户，同时也是外地投资者的首选。

◆理想居家型

烟台大学以南地区、以迎春大街为轴线，集中了较多的楼盘，这一地区是莱山区政府以前所在地，又是烟台市政府新的办公驻地，生活设施配套齐全，有成熟的居住区、商业区，加之这一地段楼盘相对较低的价格，从而楼盘性价比较高，成为莱山区范围内普通消费者购房的首选。代表楼盘有绿色家园、午台小区、南塂小区住宅楼、曹家花园小区

C 楼盘的价格分布

分别就以上两类重点关注的代表楼盘进行售价对比分析，详见附表：

上述表中绿色楼盘属于滨海大道两侧滨海景观楼盘。从中看出，其售价基本在4000元/平方米以上，甚至更高。对这类楼盘的考察表明，其较高的价格来源于地段现有和未来增值的潜力，以及产品规划设计方面均采用较高标准的缘故，其瞄准的消费群体是本地高收入阶层和外来购房者以及房产投资者。

上述表中红色楼盘属于莱山区政府驻地迎春大街两侧较为成熟的居住区的楼盘，因为景观一般，距离烟台市区较远，因此售价较低，均价在2000元/平方米左右。由于绿色家园的社区规模较大、配套齐全、物业管理有档次，是目前这一区域之内最为成熟的大型社区，因此价格最高。这类楼盘瞄准的是本地市场中中档偏低阶层的消费者，同时也不乏外地购房者以及部分房产投资者。

D 供需结构状况

分别考察以上两类楼盘，我们认为：

理想居家型产品（中档产品）拥有较为坚实的市场基础。

一方面，对这类产品需求者众多，约占总体需求量的50%以上。调查显示，03年—04年1季度，莱山区房地产市场消费群体中购买中档房的比例在稳步增长，04年1季度中档商品住宅的成交均价在1800元/平方米左右，比03年的统计数据上涨了近200元/平方米。在短短的一年时间之内，单价上升幅度如此之高，说明在排除房屋价格绝对上涨因素之外，购买中档住宅的消费者比例在快速的增长，将这部分住宅价格迅速地拉升上去。

在对房地产开发住宅面积进行统计分析时发现，莱山区住宅消费者购买住宅的需求主要集中在70—120平方米之间，所占比例超过70%，这些都符合购买中档商品住宅的产品特征，从而反映出市场对中档产品需求的持续增加。

另一方面，莱山区中档商品住宅的开发亮（供给量）不是很大，供求两方面的因素决定了未来莱山区中档住宅市场将会得到稳定发展。

高尚景观型产品市场供应量波动不大，价格将保持稳中有升。

短时期内（05年）之前这类产品供应量较为集中，并且目前没有大的楼盘推出，市场供应量相对来说不是很充足。但是由于这类产品的目标客户群体相对较窄，加之目前这类产品的销售价格相对较高，所以在产品供应量不是很足的情况下，其价格也不会出现太大的波动。

但从长期来看，由于可供这类产品开发的土地供应量逐步紧缺，能够欣赏到海天一线景观的住宅产品的市场供应也将随着逐步减少，所以高端产品市场潜在空间还是存在的，其价格也将保持稳中有升。

2.2.3 产品规划竞争

目前，莱山区中高档楼盘已经进入了以产品综合品质为主的内涵化竞争时期，主要表现在以下几个方面：

A 强调社区的整体规划

强调均好性、多样性和协调性。均好性是从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配套、建筑材料的选用和物业管理等等诸多方面使每一个住户都能得到同等的关注，都能获得公平的对待。多样性是注重小区服务对象的多层次、多方面需求，在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩搭配等等诸多方面具有特色，反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。协调性是注重住宅与历史文脉相协调，与当代时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。

B 强调环境规划

从人的触觉、视觉、嗅觉等出发，突出景观设计、设施设计和色彩设计。和通常的环境设计相比，重点突出环境可使用的重要设计理念。住宅的环境不仅是可以欣赏的，而且可以操作，可以引发人的审美思考。充分利用自然要素，如阳光、树木、河道、山林等组成主题公园，把外部空间的大小分布与自然要素的流动变化协调起来，构成真正的人文山水环境。从使用功能上来看，区内应该有儿童娱乐区、老年人休憩区、健身区等。绿化种植系统中强调满足绿化率要求，选择适应当地气候条件的树木花草进行优化种植，采用先进的种植技术和防治病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、层面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁空气、降低噪音、调节气候的作用。选择具有透气、透水性能的地面安装材料，既扩大了绿化面积，又保证了人和车辆的通行方便。

C 提高建筑品质规划

建筑结构方面，采用钢筋混凝土框架结构。

节能方面，注意对节能电器设备的选用、对太阳能的有效利用。

厨卫装设方面，注意节水设备的选用，防止生活用水的二次污染等问题。

安全智能方面，建设多功能、高科技、综合性的社区安全防范服务系统，确保小区内居民人身财产安全。

D 提升社区配套水平，强化物业服务管理

目前，在莱山区内的一些中高档楼盘，开发商普遍在社区配套方面投入了很大精力。如在社区内设置超市、餐饮、洗衣、美容美发厅、小型银行、邮局、诊所等生活便利设施；网球场、健身俱乐部、咖啡厅、阅览室、托儿所、社交广场、儿童乐园等文娱设施；在社区内设置了社区服务中心，为居民提供了24小时服务热线。同时提供代定机票、车票和船票、个人行李搬运寄存，旅游、租车安排，鲜花递送，托幼服务等一系列服务内容，实行了标准化、人性化的物业管理。

2.3 莱山区房地产的发展趋势

2.3.1 从统计数字看预期

2001年，全区建筑业完成增加值2.1亿元，比上年增长35.7%，占GDP的比重达到9.3%。全区26家五级资质以上建筑企业完成施工产值67766万元，竣工产值57014万元，分别比上年增长58.4%和80.9%；房屋建筑施工面积120.5万平方米，竣工面积69万平方米，分别增长35.5%和

38.0%。住宅建设得到长足发展，近年来，每年以３０％的速度增长。建成

了明珠花园、海滨小区、滨海小区、清泉小区、城市花园和绿色家园等一批环境、配套、服务较好的高级公寓、别墅、住宅。

02、03年是莱山区房地产的火爆阶段，房价节节攀升，每年住宅价

格都以10%左右的涨幅上升，随着价格的攀升，开发量和成交量也节节上升。

过去的两年，莱山区房屋竣工面积和销售面积的增长率都超过了30%，这一发展趋势根据目前的形势看将至少保持到2006年。

当然，无论是销售量，还是销售价格，以上所说的都是指莱山区整个房地产市场。从分类市场看，在近两年内，莱山区中低档住宅产品保持较快的价格增幅是非常可能的。因为价格基数低，即使有超过10%的涨幅，绝对价格也不是很高。而高端市场就不同了，目前莱山区高端房产均价已经超过4000元/平方米，在4000—6000元/平方米之间，基于当地消费水平以及当地消费者对高端房产的反应，并且联系到滨海大道沿线高端房产的市场表现，我们认为在未来一至两年内，高端住宅产品将会保持一种较为平稳但是稳中有升的发展态势。从这个角度看，莱山区高档楼盘爆发期已过，目前已经进入了理性成长期。

2.3.2 从产业发展环境看预期

房地产发展的好坏依赖于政治环境、经济环境、社会环境以及本地的自然禀赋等要素。政治环境、经济环境自然没的说，在这里，我们将主要研究莱山区的经济社会环境和自然禀赋等方面。

莱山区区位优越，环境优美，地处中国二十一世纪重点开发的环渤海经济圈的中心地带，位于山东半岛东北部的黄海之滨，北部、东部与韩国、

日本和中国的大连隔海相望，南部与青岛陆地相连，规划面积75平方公里，是全国14个沿海开放城市之一的烟台市行政中心区，是烟台市智力最密集的区域。

莱山区环境优美，依山环海，海岸线长21公里，最高海拔401米，集山、海、岸线于浑然一体，属中纬度温带海洋性季风气候，年平均气温12。C，年平均降水量在700多毫米，年均日照2673小时，年相对湿度为64％；区内四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人；受海洋性气候影响和环境综合保护措施的推行，该区空气质量常年处于优级水平；千亩天然海水浴场的海域水质洁净，沙细滩平，海水无任何污染，是烟台市最洁净的海域之一。

莱山区内旅游资源丰富，拥有千亩天然海水浴场、黄海明珠、黄海游乐城、竹林寺等多处景点，滨海观光路从区内穿过，是省级旅游渡假带，30多处宾馆、疗养度假中心十分方便于八方宾朋。这里山光海色秀丽，资源物产丰富，气候四季宜人，人民勤劳聪惠，是海内外有识之士投资创业、休闲旅游和生活居住的理想环境。

莱山区中心距烟台港、火车站均在10公里内，烟台－青岛、烟台－威海及烟台绕城高速公路贯穿该区东西南北，国际空港烟台机场坐落在该区。目前正在规划建设的烟台－大连铁路轮渡，建成后，将形成以烟台为枢纽，北部接连以哈大铁路为主轴的东北铁路网，南部与鲁、苏、浙等省的沿海铁路衔接的快捷方便的新通道。

近几年来，莱山区对外开放呈现出超常规、跨越式发展的态势，合同利用外资、实际利用外资大体以翻番的速度增长，2003年分别达到 3.26亿美元和1.93亿美元，是97年的25倍和21.5倍。开放质量不断提高，引进项目平均单体规模由97年的65万美元提高到240万美元，三尼电子、澳柯玛（烟台）商贸中心和北方奔驰客车等项目，创莱山区建区以来引进内外资的新高。民营经济不断壮大。全区民营企业发展到1541家，并涌现出绿叶制药、飞龙建筑、持久钟表等一批骨干企业和纳税大户。目前拥有工业企业1000多家，既有电子信息、生物制药、新材料等前沿领域，也有较大规模的传统产业。目前已吸引来自中国香港、台湾和韩国、日本、美国等国家

和地区的投资者投资兴办了180多个企业，投产企业均取得了良好的收益。

城市建设步伐加快，城市功能日臻完善。城市基础设施和重点工程建设成效显著，六年累计投入资金18亿元，开发建设了一批城市道路和水、电、气、暖、通讯等城市基础设施，全区日供水能力达到7万吨，供电能力30万千瓦，交换机总容量9万门，每百人拥有电话30部，移动通讯、互联网等新的信息手段也得到迅速发展；完成了行政中心大楼、科技创业大厦、科技花园、盛泉广场等重点工程和城市景观建设；配合市滨海中路、观海路、体育公园等重点工程，抓好拆迁和相关配套工程建设；城市房地产业发展迅速，五年来完成住宅开发面积116万平方米，并形成了黄海城市花园、绿色家园等高品位的城市物业小区；加大了对城市绿化、亮化和美化的投入，加强了城市管理，城市形象明显改观。城市建设步伐的加快和城市功能的增强，带动了城市人流、物流、商流的快速积聚。

面向未来，莱山区确定了建设国际化开放性科技工业园区的总体目标，力争把园区建设成为面向二十一世纪知识经济社会的，以高新技术产业为主体的，集商贸、旅游、科技、文化于一体的新型科技工业园，成为烟台市发展高新技术产业的基地，全市经济新的增长点和高新技术产业的重要辐射源。

从以上可以看出，无论是长期，还是短期，莱山区中档住宅产品都会有一个非常好的发展机遇，会有一个长期上升的走势，这是从产业发展环境得出的结论，同时也是基于消费金字塔的原理，中档房产会拥有比高档房产更多的潜在消费者。因此我们对未来莱山区中档住宅产品的发展抱有非产乐观的积极态度。

对于高档住宅产品来讲，未来发展的空间也会存在。但是在开发时，开发商应抱有一种理性态度，不应过于盲目，这是因为在烟台来讲，价格空间没有想象当中的那么大，再加之莱山区高端住宅市场容量相对较少，对外吸引投资也需要一个循序渐进的过程。

经过以上的分析，我们认为本项目计划中的技术经济指标放在莱山区目前的市场环境中，是比较可行的。即通过提高整个小区的综合品质、提高小区的性价比来换取消费者对我们产品的定位以及价位的认可；相反，

若是通过降低小区配套设施标准，从而降低小区的整体品质，反而有相当大的市场危险。

第2章房产需求市场细分及目标市场

市场细分在战略营销中占据着极其重要的作用。营销大师科特勒曾说：“现代战略营销的中心，可定义为ＳＴＰ市场营销——就是市场细分(Segmentation)，目标市场 (Targeting) 和市场定位 (Positioning)。” 市场细分是企业战略营销活动中一个最重要的环节。它是企业了解市场及其竞争结构的基础，也是企业市场决策的基础。如果企业不能正确地细分其市场，它也无法制定有效的市场决策。当市场竞争由地域及经济层次的广度覆盖向需求结构的纵深发展时，市场也从有形细分向无形细分(目标市场抽象化)转化，这时运用科学的市场研究方法来正确地细分市场显得尤其重要。特别是市场竞争进入寸土必争的白热化状态后，对市场竞争结构的正确理解往往成为战胜竞争对手的关键。

1.房产消费市场细分（Segment）

对于莱山区消费市场进行初步的划分，分别从客户来源和购买动机两个方面着手，见图示：

1.2由购买动机划分

1.3市场细分分析

以上对消费市场的划分，是针对各个产品类别的总体而言。

对于低端住宅产品，以本土需求为主，其中又以拆迁安置所占比例最大；

对于中档住宅产品，以本土需求和外地需求并重，其中以本土的消费升级和来莱山区就业转移两类人群所占比例最大，中档住宅产品中也有部分的投资者；

对于高档住宅产品，以外地需求和本地高层次需求为主，本地需求中，又以消费升级和投资置业两类群体为主；

从消费能力来讲，高档住宅产品的客户消费能力很大，但数量不占优势；

从消费数量来讲，中低档住宅产品的消费群体较为庞大，但客户个体消费能力较弱。

为避免市场风险，我们需要寻求一个消费潜力相对较大的客户市场。但是，房产消费市场的特别之处在于，在选择消费群体及客户市场的时候，不能够仅仅从消费市场着手，还必须同时考虑产品本身所附带的属性，如地理环境、地段价值、项目经济技术指标、配套设施等等。

本项目地处莱山区大生活区范围之内，周边自然景观与发展前景都属于比较好的位置，因而不能建设低端产品，但并不排除低端消费群体；

从本项目所要求的一系列经济技术指标来看，在该地域建设的产品和高端住宅产品又有一定的距离，按照这些指标，不能充分满足高端产品所具有的视觉、感官、舒适性等方面的要求；

从产品层阶来看，本项目所要建设的是一种中端、低端相结合，以中端为主的混合产品。在实际规划中，既要力争具有中端产品的景观环境和居住氛围，同时又要具备低端产品的经济性和实用性。

2.市场选择—目标群体（Target）

根据上面的分析，我们为本项目选择的目标市场见下图：

说明：

就莱山区来说，未来中、低端住宅产品的消费主力之一是本地的中端客户，根据一般的市场估计，这部分消费者群体应占本地整个房产消费市场的40%—60%。消费主力之二是烟台市区随产业迁移而至的购房群体，另外，投资者和外来的购房者也会占一部分。

由于本项目的体量已经达到11万平方米，在当地称得上中盘偏大，绝对户数较多，这种情况需要开发商将更多的目标客户对准当地的消费群体，以寻求稳

固的市场根基。

因此，我们选择本土市场中因居住升级需要（由低档住宅上升到中档住宅）而购房的群体和就业转移（由市区进驻莱山区）而购房的群体作为优先子市场。而作为补充，将外地入驻莱山区的购房群体（用作养老、居家）和置业投资群体作为次级优先市场。

以上的划分，是一种较为粗略的区分，用于指导大方向上的营销指导，实际的营销活动中，将进行更为细致的客户群体的划分。

第3章项目分析

项目成功与否关键是价格定位。价格与开发成本有密切关系，销售价格不能低于成本价，在能销售出去的前提下，价格越高开发商获取的利润就越高。定价的关键是看开发商面对的是什么客户群体、消费能力以及消费诉求。

我们认为，蒲田新城的价格定位最基本的三个原则是：一要考虑项目开发成本和盈利目标，二要分析竞争对手的成本、价格和产品，三要考虑目标客户的需求和目标客户对我们产品的预期价格。

1.地块价值的评判—定性分析

1.1 地理位置

蒲田新城位于莱山区盛泉工业园北面，东面600米为澳柯玛大街（迎春大街），北面为即将拓宽的轸大路，南面是已经建成投入生产的北方奔驰客车厂，西侧是规划建设中的烟台市交通检测中心，东侧紧靠的是规划中的韩国村，这里即将成为莱山区又一大型高尚社区。

1.2周边景观

项目用地地势为西面高，东面低，略有起伏，基本呈方形。由于是工业园用地，周边景观不是很好，由于处于建设阶段，周边有许多农田，且西面有一醒目的永安公墓的广告牌，总之从现状来看，周围没有什么好的景观。

1.3环境、污染

项目地块的西北面是现状保留纸箱厂用地，东南面是蒲子庄部分村民自建住房，其余部分是农田。项目地块正好处于飞机航道下方，几乎每隔几分钟便有一架民用或军用飞机经过，噪音污染较为严重。

1.4 交通状况

在项目地块目前没有直达市中心的公交车，但有莱山区2路车及牟平

到黄务到福山的106路车经过，在距项目地块1000米左右的迎春大街午台花园小区站有5、45、53、58、50、55路车经过，分别可到达市区内三站、烟台港物流园区、烟台师范学院、惠安小区等。应该说交通是非常方便的。

1.5 市政配套

项目所在地块周边路况较好，路政管网的建设已经基本到位，水、电、暖、闭路电视、宽带、电话等各种线路随时可以接通。所以，为社区配套的市政配套还是相当完善的。

1.6 临近楼盘素质

从本地块所处的周边楼盘来看，目前莱山区以迎春大街为轴线开发的各个楼盘除了绿色家园以外素质都比较差，具体表现在楼盘的整体开发规划、社区配套、园林景观、物业管理等方面，这表明莱山区这一区域内的住宅产品开发建设还是处于一个相对比较落后的阶段。但是随着莱山区整体规划档次的逐步提高、市政建设步伐的加快、地价的逐步上升、人们生活水平的提高、人们对居住要求的提高，都将全面要求开发商提高所开发楼盘的整体品质，提高其所出售住宅产品的性价比。

从以上六个方面可以看出，本地块所处位置是相对具有升值潜力的含金地块（相比较于目前莱山区盛泉工业园这一区域而言）。但是也应该看到，这种含金量是潜在的，是相对而言的，是需要开发商进行项目整体规划设计、整体营销策划、整体配套物业管理才能够挖掘出本地快的升值潜力的。

2.项目优劣势分析（SWOT分析）

进行项目优劣势（SWOT）分析，主要是对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析。在此基础上，指导我们在进行项目整体开发设计、项目建设、销售管理、物业管理等开发全过程中，如何突出我们项目的优势所在，如何抓住项目的机会点，如何避开项目所面临的威胁，以及如何化解项目存在的劣势、规避开发风险，等等。

公司发展战略规划模板

信星公司2016年发展战略规划 前言：企业生存的关键是市场和利润，没有市场就没有利润，成都信星发展到今天的规模，离不开决策层和员工的努力。但是，随着国家宏观经济下滑，实体企业举步维艰，投资明显降温，PMI 等主要经济指数的不景气，同时细分市场如集群注册的放开等使公司今年面临着极大的挑战。同时，公司本身在发展过程中也面临一些问题，对公司今后的发展形成制约：如战略目标不明确，机制不健全，公司内部人员工作饱和度不够，专业人才匮乏，市场开拓较被动，内部机构设置不尽合理等，公司今后到底如何发展？怎么做大和做强？以下是信星公司今年发展的几点构想： 一、制订战略，明确目标，实现企业可持续发展 在当前大众创业，万众创新大好环境下，根据国家、四川省及成都市的中长期宏观经济政策，结合信星公司目前的实际情况，明确企业发展的近期、中期、远期目标，从而突出各阶段工作的重点。一步一个脚印，使企业能更好的适应市场的变化，避免发展中的大起大落，实现企业可持续健康发展。高起点绘就企业发展蓝图，长远的、具有前瞻性和可操作性的发展战略规划，对成都信星的发展有着关键的指导性作用，同时，也能提高企业的凝集力，使员工自觉融身于企业的发展目标中，群策群力，共同发展。 二、突出主业，多业并举，向多元化发展

多元化发展是为了重点提高企业的抗风险能力，有效化解市场风险，在公司的产业发展战略上突出入园企业一站式服务和分园区拓展，诚信景区打造这两块主打业务，将其做强做大，形成品牌优势，同时向其他企业服务领域延伸，具体规划如下： 1、借着公司是高新区第一个网商虚拟孵化园的品牌优势，中国中小企业协会背景及集群注册的资质等优势，利用各种手段宣传自己。开发出基于一站式服务的品牌含量高、经济效益好的新产品，包括财税服务，法律服务，公积金服务，网站服务等新产品，努力做到“人无我有，人有我优”，形成企业核心竞争力。 2、公司基础业务在扩展上要开拓视野，主动出击。 随着市场的发展，竞争不断加剧，要求基础业务向各个区域，多个渠道延伸，不怕多，不怕小，不怕烦，发挥信星的人才及人数优势，给用户提供满意的服务，扩大影响，提高知名度，提高市场占有率。 3、重点开发分园区及诚信单位 建立标准化的分园区建设框架图，今年重点突破四川主要二线城市，包括绵阳，德阳，宜宾，达州，西昌，攀枝花，乐山，泸州，南充，遂宁，自贡等，在2016年内完成10家分园区的建设，及10家诚信景区的整体目标，同时构建诚信市场是未来发展的趋势，通过政府提供政策、园区提供服务支撑和技术平台、权威第三方机构审核监管、企业诚信经营，建设社会诚信体系，为中小微企业发展以及诚信经

2020年有创意的品牌推广方案范文

2020年有创意的品牌推广方案范文 关于品牌推广策划方案怎么写呢?下面,小编给大家介绍一下关 品牌推广方案1 一、前言 近十年来，中国的经济发展带来了人民物质生活水平的不断 性用于自身美容化妆的成员队伍将有等比例增加的趋向，一些品 费者的喜爱，比如说欧莱雅系列化妆品。事实证明，人们已经知道化妆品不再是奢侈品，而是女性生活中的必需品。在逐渐富裕(有部分已经富裕)的生活里，女性更注重自己的装扮，希望把自 中国大陆市场，扩大销售，提高效益，创造了有利的市场机会，同时，也给国内外其他品牌的化妆品角逐中国大陆市场创造了同

的方法使人们尽快认识欧莱雅系列化妆品，是欧莱雅系列化妆品代理商、经销商不可忽视的重要课题，做好欧莱雅系列化妆品的推广对于完善产品的大陆体系。有着不可低估的作用。 二、欧莱雅系列化妆品市场分析 1.欧莱雅系列化妆品市场的建立。 欧莱雅系列化妆品虽然市面十多年，且在国外有很好的销量(说明其在国外的认识程度较高)，但对于中国大陆市场来说，仍是一个新牌子、新品种。相对消费者来说(中国大陆有3.5亿以上 市场)较久地化妆品品牌，对这些化妆品牌又很大的信任感(如兰蔻、欧莱雅等)。欧莱雅系列化妆品虽然有它独特的性能，但要想取得消费者的信任和赏识，迅速建立自己的市场是迫在眉睫的工作之一。因此，在短期内，欧莱雅系列化妆品应该在人们对“外来品”的“欧莱雅系列化妆品”持疑感、观望态度之时，迅速树立欧莱雅系列化妆品品牌形象，尽力自己独有特色的形象市尝继而开辟销售批发市场，实现欧莱雅系列化妆品在中国大陆市场的较好定位，形成一个推广发展的良性循环，开辟产品的输送基地，减少流通环节，提高产品效益。 2，欧莱雅系列化妆品已建立的市场分析。

网络营销策划方案书2020精选5篇

网络营销策划方案书2020精选5篇 份完整的营销方案应至少包括三方面的主题分析,即基本问题、项目市场优劣势,解决问题的方案。以下是小编精心收集整理的网络营销策划方案,下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。 网络营销策划方案1 一、公司目标 1.财务目标今年(200_年)，力争销售收入达到1亿元，利润比上年番一番(达到3000万元)。 2.市场营销目标市场覆盖面扩展到国际，力图打造国际品牌。 二、市场营销策略 1、目标市场中高收入家庭。2.产品定位质量和多品种，外包装采用国际绿色包装的4r策略。 3.价格价格稍高于同类传统产品。 4.销售渠道重点放在大城市消费水平高的大商场，建立公司自己的销售渠道，以“绿色”为主。

5.销售人员对销售人员的招聘男女比例为2:1，建立自己的培训中心，对销售人员实行培训上岗，采用全国账户管理系统。 6.服务建立一流的服务水平，服务过程标准化，网络化。 7.广告前期开展一个大规模、高密集度、多方位、网络化的广告宣传活动。突出产品的特色，突出企业的形象并兼顾一定的医疗与环保知识。 8.促销在网上进行产品促销，节假日进行价格优惠，用考核销售人员销售业绩的方法，促使销售人员大力推销。 9.研究开发开发绿色资源，着重开发无公害、养护型产品。 10.营销研究调查消费者对此类产品的选择过程和产品的改进方案。 三、网络营销战略 经过精心策划，公司首次注册了二个国际域名，建立了中国“与绿色同行”网网站，在网站中全面介绍公司的销售产品业务和服务内容，详细介绍各种产品。紧接着逐步在搜狐、雅虎等搜索引擎中登记，并以网络广告为主，辅以报纸、电视、广播和印刷品广告，扩大在全国的影响，再结合网络通信，增加全国各地综合网站的友情连接。 四、网络营销的顾客服务

电子商务网络营销项目策划书

电子商务网络营销策划书 1.策划背景 现如今，中国国内童装市场前景广阔。据报告，目前我国0~16岁儿童有3.8亿年产童装46亿件左右，可童装年销售量只有6~8亿件，只占全国服装总消费的近7%。但可喜的是近几年童装消费每年保持8%的速度增长。权威机构预测，到2020年，新生儿出生数将在现有出生数的基础上增加一倍。如此庞大的新生群体，构成了强大的童装消费增长后劲。 知名度较高或市场较成熟的品牌，将成为孩子和家长首选购买的目标，这无疑决定了童装市场将更趋向品牌化、个性化和时尚化，并逐渐与世界接轨。而“宝耶”童装品牌作为梦芭莎旗下的服饰品牌之一，继承和发展了这一优势，打破了传统童装品牌销售格局，开创了童装电子商务新时代。可是，与传统营销相比，“宝耶”作为新兴儿童品牌，在发展之中也存在很大的弊端。 1.1企业现状 目前，梦芭莎旗下宝耶童装经过长期不懈的努力，以亲昵、温馨为特色，更揉和时尚设计，现已成为行业中最知名的童装品牌。全方位地为孩子们打造多款雅致、时尚、活泼适合郊游、校园、宴会、演出等多种场合的系列服饰，用亮丽的色彩装点孩子多彩的童年。时尚装备随意配搭，满意的性价比，开创时尚平价童装新潮。宝耶童装，打造中国专业童装网购领先品牌，致力成为中国儿童快乐成长的好伙伴。 据梦芭莎提供的数据，去年只有一个几千平米总仓库的梦芭莎销售额超过1亿，增幅高达350%，而退换货率仅为7%。相对精准的供应链管控使其规模迅速增长的同时将毛利率维持在50%上下。 1.2产品简介 “宝耶BAOYEAH”童装是女性网购领先平台梦芭莎旗下的又一大品牌，他以学院派、假日休闲派、英伦新贵派、都市性格派而闻名。宝耶童装以其独具个性的风格款式，备受妈妈与宝宝的喜爱。与传统童装品牌相比，宝耶童装更具“国际范”，无论是英伦风男童装，亦或是公主风女童装，都能让你的宝贝成为众人眼中的小明星。宝耶童装趣味T恤也确实像童话一样充满了活力与魔力。趣味T 恤多是一些以趣味元素为主题的T恤，或以可爱的卡通形象出场，或以出奇的图案为卖点，或干脆以一种抽象的感觉取胜。随着年轻一代辣妈的不断涌现，趣味童装T恤也开始走俏。夏日是宝贝一年中T恤露面最多的季节，梦芭莎宝耶童装的夏季新品款款贴心设计，包含了各类的可爱图案Tee，快来挑选一款合意的吧，让夏季变得灵动清爽，开心度过每一天。

品牌营销策划方案

品牌营销策划方案 凝聚最纯朴的民族力量 酝酿最健康的玉液琼浆

保健酒市场分析 据业内专家指出，预计2010年‘保健酒’行业的市场规模将超过130亿元，将超越黄酒成为中国酒水家族‘五虎上将’中的第四名。中国保健酒行业正在以年均30%的速度高速发展，2001年中国保健酒行业只有8个亿，而2008年突破了100亿元大关。从劲酒、黄金酒、致中和、椰岛鹿龟酒等众多品牌再到白金酒，标志着保健酒发展即将进入“黄金时段”。 济南市场上，年前五粮液黄金酒、茅台白金酒的广告轮番轰炸，着实让我们感受到了保健酒市场的热闹非凡。加上张裕三鞭酒和劲酒等，济南市场有竞争力的一线品牌并不多见，而众多的二线品牌格局尚未形成，市场竞争不太激烈，行业进入门槛较低。 随着我国经济的高速发展，城乡人民群众的购买力有了大幅度提升，经济越发达的地区人民群众的保健意识就越强。济南作为山东省的省会城市，是保健酒的一个巨大消费市场。而保健酒的消费人群主要集中在中老年，尤其以老年人居多。健康的或亚健康的人喝保健酒，用于保健养生。而且男性消费者的认知要比女性消费者清晰。消费人群还偏向于在身份、在地位、文化层次上偏高和有较高消费能力的消费者。 人们对保健品越来越大的需求量，决定了保健酒市场巨大的发展潜力，抓住机会，我们完全有机会在这个市场上夺得先机。做为新品牌，想在如今的高端市场分一杯羹，需要解决的将是一连串的棘手问题。 元凤酒要想打开济南市场，需要面对并解决哪些问题呢？ 产品怎么包装设计？ 根据自己品牌产品的风格、市场地位与目标消费群体的偏好对产品进行有针对性的设计，新颖的设计与审美的愉悦以及与产品本身的贴合度三者的有机统一能带来产品的畅销。 产品如何进行品牌宣传？ 企业形象的建立，就如同鸟儿筑巢一样，从我们随手撷去的稻草杂物建立而成。别小看了这些稻草杂物般的细枝末梢，正是它们奠定了一个企业形象的坚实基础。 产品走什么样的市场营销道路？ 保健酒和药相比、和其他酒类产品相比，即有相通之处，又有它自身的特点。所以，要完全按照药品或其他酒类产品的方法去搞市场推广，效果往往不会理想。买酒去超市和专卖店非常方便，买药去医院和药店更为放心，这种界于药和酒之间的产品，就要开辟一条新的销售通路，改造或建立新的网络，才能取得较好的终端销售效果。

品牌营销策划方案范文

营销策划方案范文 一、分析营销机会 1、管理营销信息与衡量市场需求 （1）、营销情报与调研 （2）、预测概述和需求衡量 2、评估营销环境 （1）、分析宏观环境的需要和趋势 （2）、对主要宏观环境因素的辨认和反应（包括人文统计环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境） 3、分析消费者市场和购买行为 （1）、消费者购买行为模式 （2）、影响消费者购买行为的主要因素（包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等） （3）、购买过程（包括参与购买的角色，购买行为，购买决策中的各阶段） 4、分析团购市场与团购购买行为（包括团购市场与消费市场的对比，团购购买过程的参与者，机构与政府市场） 5、分析行业与竞争者 （1）、识别公司竞争者（行业竞争观念，市场竞争观念） （2）、辨别竞争对手的战略 （3）、判定竞争者的目标 （4）、评估竞争者的优势与劣势 （5）、评估竞争者的反应模式 （6）、选择竞争者以便进攻和回避 （7）、在顾客导向和竞争者导向中进行平衡 6、确定细分市场和选择目标市场 （1）、确定细分市场的层次，模式，程序，细分消费者市场的基础，细分业务市场的基础，有效细分的要求；

（2）、目标市场的选定，评估细分市场，选择细分市场 二、开发营销战略 1、营销差异化与定位 （1）、产品差异化、服务差异化、渠道差异化、形象差异化 （2）、开发定位战略——推出多少差异，推出那种差异 （3）、传播公司的定位 2、开发新产品 （1）、新产品开发的挑战，包括外部环境分析（机会与威胁分析） （2）、有效的组织安排，架构设计 （3）、管理新产品开发过程，包括营销战略发展，商业分析，市场测试，商品化 3、管理生命周期战略 （1）、产品生命周期包括需求、技术生命周期，产品生命周期的各个阶段（2）、产品生命周期中的营销战略，引入阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段，产品生命周期概念的归纳和评论 4、自身定位——为市场领先者、挑战者、追随者和补缺者设计营销战略（1）、市场领先者战略，包括扩大总市场，保护市场份额与扩大市场份额（2）、市场挑战者战略，确定战略目标和竞争对手，选择一个进攻战略，选择特定的进攻战略 （3）、市场追随者战略 （4）、市场补缺者战略 5、设计和管理全球营销战略 （1）、关于是否进入国际市场的决策 （2）、关于进入哪些市场的决策 （3）、关于如何进入该市场的决策，包括直接出口，间接出口，许可证贸易，合资企业直接投资，国际化进程 （4）、关于营销方案的决策（4P） 三、营销方案 1、管理产品线、品牌和包装

网络营销 项目策划书

网络营销策划书

1.综述 1.1脐橙营销策划背景 随着电子商务的蓬勃发展，网上购物在销售领域中的地位日益显著。网上购物是O2O（Online To Offline）电子商务的一种类型，即整合了“线下的商务机会”和“互联网”结合的线上与线下之间的商务模式，二者的强强结合形成了商业模式O2O的生命力。目前制约我国O2O商业模式乃至网上购物发展的两大因素——“物流”和“数据流”中，“数据流”所涉及的信息流、资金流、商流等问题的解决已有长足进步，但“物流”因素的成长仍然非常缓慢，是当前网上购物发展战略面临的核心问题。据了解，宁波市目前的具备一定规模的网上超市有。 1.2脐橙营销的产品介绍 产品名称：赣南脐橙网上销售平台 我们所提供的服务：网上脐橙销售（主营），免费店铺宣传，新闻咨讯服务，物品流通配送，物品流通最新情况。 我们提供服务的过程中应该注意的各种因素： 本平台刚开始运作的区域为九江市庐山区，所以服务对象的群体当中学生占了95%以上，所以在初始阶段我们的服务应当尽量围绕学生这个群体。应该尽量想办法让我们的服务人群享受到便利，让他们更省钱或更赚钱。我们将提供最新鲜，不用添加任何催熟计，不打腊，纯天然的脐橙，要让我们的服务人群在我们的网站服务中得到实惠，这样他们才会记住我们的网站，购买我们的产品， 1.3脐橙营销成功的关键因素 （1）强化网站的品牌信誉度，并努力得到消费者认可。 （2）销售网络是否具有足够的辐射力。 （3）脐橙配送中物流的速度以及途中对脐橙新鲜度的保持

1.4脐橙营销的市场定位 我们的初期服务对象：九江市庐山区的在校大学生 我们的后期服务对象：九江市全体市民。 1.5脐橙营销实施目标 前期目标：投入九江市高校区市场，获得50%以上的知名度，占有5%的市场销售额。 中期目标：在庐山区达到80%以上的知名度，占有15%的市场销售额。 长期目标：在庐山区占有20%的市场销售额，使其保持一个稳定状态，作好向整个九江市推广工作。 1.6脐橙营销的竞争情况 我们的直接竞争对手是：九江网上各类水果商城、庐山区各类实体水果超市。对于九江网上各类水果商城，相比较而言，我们的初始服务对象在市场中更有选择性的，我们的区域化物流体系规模相对小，易于快速构建，投资也相对较小，并且我们的物流距离短，流通环节少送达速度快，具有稳定长期的脐橙供给中心。学生服务极具亲和力和影响力，以学生为主的服务模式在初期肯定会给我们打开市场提供便利，所以我们的服务也更具有针对性，具有一定的专业性。对于庐山区的各类实体超市，我们最明显的优势也是最大的优势，便是为服务对象提供了便利，为学生实现了足不出户便可享受到的购物乐趣，并且，由于脐橙是现摘现售，不添加任何化学成分，为消费者提供的纯天然的无害的消费服务，并随机赠送精美小礼品。部分有物资信息的同学也可以在网内登出第一手的信息，促进交换的速度和效率。 1.7项目的资金需求 经过初步预算，我公司建成需前期投入8万元，这部分资金主要采用资金筹集方法：公司成员自主筹集吸引风险投资采取预售方式，购买者预

2020品牌营销策划方案

2020品牌营销策划方案 新的一年在确定营销计划之前，应先制定市场营销方案。下面是有2017品牌营销策划方案，欢迎参阅。 1、提高市场占有率 2、扩大品牌产品知名度 3、树立规模、优质、专业、服务的良好形象操作思路： 一、确定销售目标 1、市场分析：目标客户集中的行业与区域市场总体容量竞品活 动情况客户采购方式敌我优势劣势 2、自身分析：品牌产品优势?主打品牌产品以及其所应对的行业规模、品牌、专业、服务优势提炼我们的机会在哪里?年度盈利目标?通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标。年 度目标，季度目标，月度目标主打品牌产品的比例，利润目标，市 场占有率的提升目标等。 二、制定销售计划 1、确定目标市场：以行业销售为主(利润和稳定市场);渠道销售为辅(提高知名度，扩大市场占有率)行业主要指：工矿，交通，建筑，消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户。渠道销售指：区县级的加盟或者代理商。 2、市场开发思路：A行业销售：首先确定我公司的优势品牌产 品(指市场控制好，价位好，质量好，厂家支持力大，利润操作空间 大的品牌产品)，确定优势品牌产品所针对的行业，找出行业中的有 影响力的客户，整合各种资源进行销售攻关。以此作为我公司的样 板和市场的宣传者协助我们撕开市场的裂口。然后以点带面系统性 的开发行业客户。B渠道销售主要针对区县市场有一定行业和社会 关系，有发展潜力的经销商进行盈利模式的引导。开始可以针对不

同经销商的不同行业关系进分类，可以在一个地区发展多个经销商。待市场发展良好，知名度提高后可以采取加盟或者设立办事处等形 式进行市场的整合。C根据情况加以行业和会议等营销手段。 3、在市场开发的同时加大对市场的调研力度，以便及时的对销 售目标和计划的调整。 三、筹备销售资源 1、团队组成：A销售内勤：B业务员(大客户型+渠道型)C技术 商务支持 2、薪酬制定：基本工资+考核工资+业绩提成+奖金+福利 3、制定销售制度和流程 4、编写培训计划和内容四、销售经理前期工作1、熟悉公司的 组织架构，品牌产品，业务流程2、了解公司目前的市场、销售情 况3、了解公司现有销售团队情况 4、制定销售目标，计划 5、制定业务流程 6、制定考核，管理，奖惩制度 7、管理和培训销售团队 8、考察市场情况 9、维护开发大客户 10、协调公司各部门，整合销售资源 分析当前得营销环境状况。 对同类品牌产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒得认识。它是为指订相应得营销策略，采取正确得营销手段提供依据得。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场 比较了解，这部分主要分析：

品牌营销策划书的范文

品牌营销策划书的范文 1品牌服装服饰营销策划书 第一部分：市场背景分析 本小节包括以下三个部分：主要从服装的征和市场信息和SWOT分析： （一）服装的特征 服饰具有以下的特征： 1.生活必需品 衣服乃人类的物质与精神文明的双遗产，在现在人看来，它有“遮羞”“保暖”“艺术”的功能。作为人类生活的本能与基本需求，也是一种文化的发展及走动的文化，自人类产生以来就已经存在，其发展经历了漫长的历史，并且还将与其特有的绚丽多彩的方式继续前进，丰富人类的物质生活和精神生活。 2。具有强烈的民族特色 标志一个民族与其他民族的最基本的两个特色：语言和服饰，从文化方面来说，他是区分与别的民族的外部特征，例如我们能很快地区别出苗族与壮族的人，（因为他们的服饰强烈的差异）造成这种的民族服饰差异主要原因就是：生活习性，地理环境，气候条件，风俗习惯，民族性格以及宗教信仰艺术传统。 3。服饰的时代性

服饰具有的时代性就是指服饰随着人类社会的发展与变化，而在某一时代显示在大部分人们与民族的服装上，反映了时代的特色与需求。正像清代学者叶梦珠说：“一代之兴，必有一代冠服之制。”例如：中山装与改革开放的前期流行的“喇叭裤”，体现出当时的时代的审美观与社会的需求倾向。 4。服饰的流行性 具体的服饰的流行性就是指服装的款式、花色和颜色以及风格在一个时期内的迅速传播以及盛行起来，成为社会上人们服装的主导潮流，进而成为一种服饰的景观。从细节上体现在那些社会公众人物例如：政治家以及明星等。服饰的流行性主要表现在款式、造型与色彩。 5。服饰的交流性 服饰也像其他的东西具有很强的灵活性与交流，随着我国的入世与东西文化的进一步交融，以及各民族的交融进一步加深，服装的冲突与整合在悄然地进行中，从而形成各民族，各地区甚至各个国家的服装的兼收并蓄，形成现在以及将来的服饰的文化。 （二）服装市场信息与现状分析： 服装由于是生活必需品，自然厂家与商家就是多了，市面上国产品牌、洋品牌；大品牌、小品牌；童装、女装、男装、老人装等等充斥着每一条大街小巷。厂家多，自然竞争

电子商务网络营销项目策划

电子商务网络营销策划 第1章网络市场调研 1.1市场调研的原因 近年来，随着网络电子商务的发展，网上购物逐渐成为在校大学生的购物主流，拥有好的调研能够为网店的顺利开展做好市场分析与市场定位，能够更加清楚地了解目标市场，做好准备工作。拥有好的调研能使网络营销顺利开展市场定位，达到事半功倍的效果。 我们这次“缘定三生阁”淘宝网店所做的主题是服装的网络销售，而对于市场需求量、消费者购买行为、营销因素、竞争对手以及宏观环境都不是很明朗，所以，要能够系统，规地完成本次毕业设计，我们必须对整个网络市场营销展开详细的调研与分析。 1.2市场需求调查与分析 1.2.1市场需求调查与宣传 拥有一个科学系统的市场调查与分析，往往很大程度决定着一个研究设计是否能顺利进行乃至成功。结合我们本次所研究的是服装行业的C2C模式网络营销，因此，对服装的网络营销我们在第一调查网上进行了主题为“服装网络调查问卷（.1diaocha./Survey/SurveyDetailsdepth40390930412977.html）”的调查。并且通过Q群、微博、QQ空间、贴吧等网络平台进行了问卷的宣传和调查的展开（具体调查问卷样式见附录一）。 当今非常热门的信息发布平台微博上发表微博，让更多的人知道我的调查。对于一般关注的网友都会尽一份力量。并且微博的用户是一环套一环的关注方式，可以让更多年轻人参与到调查中来，是一种比较广泛的调查方式。 而在在QQ群上发布调查信息是最有效的一种宣传方法，是比较直接的方法，一般来说都是自己比较熟悉的朋友，一般平时交流比较多，都愿意去做调查表。而且通过以一带多的方式，让更多认识或不认识的人一起参与调查问卷的调查。

战略营销策划书

战略营销策划书 报告人： 单位： 报告日期：

目录 1、市场背景分析 （1）人口统计 （2）消费者状况分析 （3）竞争状况分析 2、营销环境分析(SWOT) （1）糖果屋的优势与劣势 （2）能够获取的市场机会和面临的威胁3、市场定位 （1）购买行为的分析： （2）人口的分析： （3）心理的分析： 4、营销战略规划（战略目标） （1）战略目标 （2）战略规划 （3）战略部署 5、营销组合策略 （1）产品策略 （2）价格策略 （3）渠道策略

6、促销预算、行动方案控制 前言 我们2011级物流一班的七位同学设计了一份牛牛糖果屋战略营销策划书。近几年，各大城市糖果屋发展趋势良好，而中山仅仅处在初级阶段。随着糖果产业的繁荣与糖果周边产业的不断发展，糖果屋形成了它独特的气质。 针对本组的战略营销策划，我们首先要对中山糖果市场，即有可能影响“糖果屋”的营销环境作一次全面的策划。策划书课题为：中山糖果市场的营销战略策划书。我组全体成员通过上网及一些报刊书籍的查阅，搜集了大量宏观，微观营销环境的资料。根据搜集第一手资料的要求，设计了一份有关糖果屋的战略营销策划书。经过整理统计，获得相关的营销战略内容。 本调研报告撰写的分工为：“糖果屋市场背景”由李建恒负责;“营销环境的分析”由谈内媛负责; “市场定位”由吴文业负责; “营销战略规划”由肖健兰负责；“营销组合策略”由张雅妍负责；“促销预算，行动方案控制”由戴文静、叶伟健负责。 由于时间仓促，编者的水平有限，报告中难免有所失误，敬请指正，谢谢。

一．市场背景分析 1）人口统计 市统计局近日先后发布两份中山市2010年第六次全国人口普查公报显示，中山目前有常住人口312.89万人。我市总人口性别比不断升高，外来人口男性多于女性。全市常住人口中，男性人口为165.63万人，占53.07%；女性人口为146.46万人，占46.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）113.09，比全省的总人口性别比109高出4.09。 2）消费者状况分析 糖果作为一种甜食，为众多人所喜爱。在糖果的喜好程度上进行划分后，经过初步调查，在整体人群中，喜好糖果的人占大多数。而在喜好糖果的人群中我们发现，女性占着绝大部分。按年龄，可以划分为12岁以下儿童期人群、13—18岁青春期人群，19—35岁青年期人群以及35岁以上人群。 数据调查显示，35岁以下的人群，包括的儿童青少年以及青年更偏爱糖果，他们是糖果消费的主要力量。目标市场“年轻”的特性，将其定位于“年轻活力新一代”。 消费心理和模式 1．发烧型： 是追求最新技术、最新产品的那一批人，但数量有限，他们对新发明

品牌营销策划方案

品牌营销策划方案 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

营销策划方案范文 一、分析营销机会？ 1、管理营销信息与衡量市场需求？ （1）、营销情报与调研？ （2）、预测概述和需求衡量 2、评估营销环境？ （1）、分析宏观环境的需要和趋势？ （2）、对主要宏观环境因素的辨认和反应（包括人文统计环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境） 3、分析消费者市场和购买行为？ （1）、消费者购买行为模式？ （2）、影响消费者购买行为的主要因素（包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等）？ （3）、购买过程（包括参与购买的角色，购买行为，购买决策中的各阶段） 4、分析团购市场与团购购买行为（包括团购市场与消费市场的对比，团购购买过程的参与者，机构与政府市场） 5、分析行业与竞争者？ （1）、识别公司竞争者（行业竞争观念，市场竞争观念）？ （2）、辨别竞争对手的战略？ （3）、判定竞争者的目标？ （4）、评估竞争者的优势与劣势？ （5）、评估竞争者的反应模式？ （6）、选择竞争者以便进攻和回避？ （7）、在顾客导向和竞争者导向中进行平衡 6、确定细分市场和选择目标市场？ （1）、确定细分市场的层次，模式，程序，细分消费者市场的基础，细分业务市场的基础，有效细分的要求；？

（2）、目标市场的选定，评估细分市场，选择细分市场？ 二、开发营销战略？ 1、营销差异化与定位？ （1）、产品差异化、服务差异化、渠道差异化、形象差异化？ （2）、开发定位战略——推出多少差异，推出那种差异？ （3）、传播公司的定位 2、开发新产品？ （1）、新产品开发的挑战，包括外部环境分析（机会与威胁分析）？ （2）、有效的组织安排，架构设计？ （3）、管理新产品开发过程，包括营销战略发展，商业分析，市场测试，商品化 3、管理生命周期战略？ （1）、产品生命周期包括需求、技术生命周期，产品生命周期的各个阶段？ （2）、产品生命周期中的营销战略，引入阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段，产品生命周期概念的归纳和评论 4、自身定位——为市场领先者、挑战者、追随者和补缺者设计营销战略？ （1）、市场领先者战略，包括扩大总市场，保护市场份额与扩大市场份额？ （2）、市场挑战者战略，确定战略目标和竞争对手，选择一个进攻战略，选择特定的进攻战略？ （3）、市场追随者战略？ （4）、市场补缺者战略 5、设计和管理全球营销战略？ （1）、关于是否进入国际市场的决策？ （2）、关于进入哪些市场的决策？ （3）、关于如何进入该市场的决策，包括直接出口，间接出口，许可证贸易，合资企业直接投资，国际化进程？ （4）、关于营销方案的决策（4P）？ 三、营销方案？

市场营销战略计划书

市场营销战略计划书 篇一：市场营销战略计划书范本 一、市场营销战略及其基本类型 1、市场营销战略的概念 ——是为了实现其经营目标,对于企业在较长时期内市场营销发展的总体设想和规划。 2、市场营销战略的主要内容 l企业的宗旨、目标（经营方向） l企业的战略业务组合（经营结构） l企业的增长途径（增长点） 3、营销战略的基本类型 l成本领先战略 l差异化战略 l集中化战略 二、营销战略的制定 1、确定企业宗旨 ——应以市场为导向来确定。 2、确定企业目标 ——应遵循科学性与现实性、关键性与数量化、层次化、协调性、灵活性的原则。3、企业的战略业务组合计划 l战略业务单位的特征 l对现有战略业务单位的分析与评估 波士顿矩阵、通用矩阵 4、企业的增长战略

(1) 密集型发展战略 市场渗透、市场开发、产品开发 (2) 一体化发展战略 后向一体化、前向一体化、水平一体化 (3) 多元化发展战略 同心多元化、水平多元化、综合多元化 三、编制市场营销计划 1、编制步骤与内容(索尼克台式音响实例） 计划提要（对拟制定的计划的概要说明） l营销现状（市场、产品、竞争、销售及环境状况）l机会与问题分析（机会、威胁、优势、劣势及问题）l确定营销目标（销售量、市场份额、利润等） l确定营销策略（实现目标拟采取的营销手段、途径）l制定行动方案（行动的内容、时间、费用、主体）l编制预算（预测计划实施后的财务收益情况） l检查与控制（说明如何监控计划的实施） 2、编制营销计划的方法 l分派法（至上而下制定计划） l累积法（由下至上制定计划） 四、市场营销战略计划的实施 1、战略计划实施中存在的问题及原因 l计划脱离实际

品牌营销推广方案范文

品牌策划推广方案

下面是某企业品牌策划推广方案，供读者参考。方案 名称××电工企业品牌策划推广方案 受控状态 编号 执行部门监督部门考证部门 一、行业现状分析 （一）加入者众，竞争日趋激烈 电工行业进入门槛低、利润高，由于利润的驱使，许多品牌公司纷纷加入，大批外资企业也挟资本、技术、品牌等纷纷抢滩中国电工行业，而一些并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，使得电工行业竞争变得异常激烈。此外，各品牌厂家都在调整自己的产品结构，向高、中、低档市场全面渗透，这更加大了电工产品市场的竞争压力。 （二）品牌竞争已成趋势 许多厂家盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，消费者也一头雾水，这就使得品牌竞争成为趋势。要想在激烈的市场竞争中取胜，电工企业就必须塑造自己的品牌，树立独特的品牌形象。 （三）利润空间变小，资源整合是走向 竞争的加剧使得市场空间越来越狭窄，利润空间大幅缩水。现有各类产品较前几年利润下降了10%～18%。此外，一些有实力的厂家（特别是市场基础好、经营时间较长、运作规范的几个厂家）逐步整合电工行业的资源优势，产品结构向智能化、配套一体化方向延伸，开关、插座、线材等共同整合，拉动厂家的市场营销力度。 二、竞争分析 ①国内尚无强势品牌，没有哪一家企业具有较为核心的品牌竞争力，即使是排名前三的电工品牌也难以达到无人取代的程度。 ②各厂家及其品牌对市场运营及经销商、工程商、终端用户使用的营销策略手段陈旧、方式单一，大多在价格上做文章，很少有突破性强的营销策略切入市场。 ③国内的厂家、产品类型相互间没有形成各自的独特品类和特征优势，大多是重复模仿。特别是对电工市场消费者类型、层次，各区域市场成长峰谷、反复大，影响经销商和用户对厂家、品牌的识别。 ④对产品功能定位五花八门，虽有可取之处，但都忽略了“安全”这一电工产品的基础功能，而电工产品的安全性能却是排在第一位的。 三、品牌策划与定位 （一）品牌名称

网络营销策划方案书

网络营销策划方案书 篇一：络营销策划书例文 某金银公司络营销策划书 （仅供学习者做思路参考） 策划人： 年月日 目录 一、前言 (2) （一）本案策划目的 (2) （二）整体计划概念 (2)

二、络营销环境分析 (2) （一）市场环境分析 (2) （二）企业形象分析 (2) （三）产品分析 (3) （四）竞争分析 (3)

（五）消费者分析 (4) 三、SWOT 分析 (4) 四、络营销方案 (5) （一）营销目标和战略重点 (5) （二）产品和价格策略 (5) （三）渠道和促销策

(5) 1、门户站的建立 (5) 2、站推广方案 (7) （四）客户关系管理策略 (10) 五、实施计划 (10) 六、费用预算················································

(10) 七、方案调整 (10) 一、前言 全球现正陷入Internet 的淘金热中，如何从Internet 找到商机？各行各业都使出浑身解数、Yahoo 与Amazon 的成功可以证明 Internet 商机无限、虽然本业还未赚钱。但大量的到访人潮及具创意的行销方式，颠覆了传统营销渠道。小而美的企业也可能当主角了。也许你已经来不及成为现存产业的重要品牌、但是你绝对有机会成为络上的知名品牌。 （一）本案策划目的 互联已经越来越多的改变我们的生活，人们对电子商务的注意力已经转变到如何将这些电子业务变成更便捷、模块化、个性化、更紧密集成的电子化服务，流程定制上来，即要实现“你在WEB上工作”到“WEB 为你工作”这一重大转变。络资源的利用程度已经可以很大地决定一个企业的生

战略规划书的模版

战略规划书的模版 一、年度营销计划包括哪些内容？ 回答： 年度营销计划从狭义的角度讲是赶乱荒甓饶谠ぜ粕瓒ǖ南 年度营销计划从广义的角度讲是指企业年度策略性营销规划。它的作法是从客户导向的角度来分析企业目前的现状，指出企业面临的需求，问题，及机会，然后订出企业期望达成的目标及探讨出达成目 标的策略。它具体包括五个方面的内容：策略分析、目标设定、策略决定、行销方案、资源整合。那么，实际上年度策略性营销规划分个 步骤一：机会及威胁分析。它大致包括 步骤二：长处及弱点分析 步骤三：状况评估。通过 步骤四：计划的假设及前提。主要是说明未来可能要面对的一些不可控制因素进行假设及前提分析。 步骤五：设定营销目标及目的。明确核心业务领域、市场范围、可运用资源、需求量、机会及威胁、考虑企业的一些限制因素、设定可能的营销目标、找出决定优先顺

序的方法、选择及设定营销目标。 步骤六：设定年度销售目标、考虑各项计质及计量因素。 步骤七：制定基本营销策略。设定企业的策略领域、决定竞争地位及竞争策略、从策略性营销观点制定策略。 步骤八：设定营销组合策略。主要是从 步骤九：营销活动方案计划及进度。营销活动方案是完成年度营销计划的重要策略和步骤，它大致从年度广告计划方案、新产品上市方案、代理商及终端零售商辅导方案、对消费者年度促销方案、对代理商年度奖励方案、对销售人员年度奖励方案、大型展示会方案、消费者购买行为调查方案等方面给予认真研究和分析。步骤十：年度营销预算。主要是考虑全年度营销战略目标推进各阶段所需要的资源及组合运用，它是确保战略计划能否实现的关键因素。它包括销售目标预算、销售人力计划、营销费用预算三个部分。 二、影响业绩的因素有哪些？回答：通常对于企业来讲影响业绩的主要因素有以下几个方面：市场区域、渠道商、顾客群和新产品、价格、流通速度等。 三、用什么方法驱动这些因素以达到业绩的增长？回答：这个问题回答起来比较宽泛，不同的企业在不同的阶段影响其业绩好坏的各项因素均不相同，因此本处只作概括性探讨，具体的方法若有机会沟通面谈。 市场区域：这项因素直接于品牌的精准定位有关，许多品牌自认为有了很好的市

品牌推广策划书格式_范文

品牌推广策划书格式 本文是关于范文的品牌推广策划书格式，感谢您的阅读！ 品牌推广策划书格式 一、策划书名称 尽可能具体的写出策划名称，如“×年×月××公司××品牌策划书”，置于页面中央，当然可以写出正标题后将此作为副标题写在下面。 二、活动背景： 这部分内容应根据策划书的特点在以下项目中选取内容重点阐述；具体项目有：基本情况简介、主要执行对象、近期状况、组织部门、活动开展原因、社会影响、以及相关目的动机。品牌可策划可以借助文化含量达到以提升自我之目的，对企业后期的发展创造先决条件。 三、企业品牌策划的目的、意义和目标： 活动的目的、意义应用简洁明了的语言将目的要点表述清楚；在陈述目的要点时，该活动的核心构成或策划的独到之处及由此产生的意义（经济效益、社会利益、媒体效应等）都应该明确写出。活动目标要具体化，并需要满足重要性、可行性、时效性。 四、品牌策划的资源需要： 列出所需人力资源，物力资源，包括使用的地方，如教室或使用活动中心都详细列出。可以列为已有资源和需要资源两部分。 五、活动开展： 作为品牌策划的正文部分，表现方式要简洁明了，使人容易理解，但表述方面要力求详尽，写出每一点能设想到的东西，没有遗漏。 在此部分中，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表等；对品牌策划的各工作项目，应按照时间的先后顺序排列，绘制实施时间表有助于方案核查。人员的组织配置、活动对象、相应权责及时间地点也应在这部分加以说明，执行的应变程序也应该在这部分加以考虑。 这里可以提供一些参考方面：会场布置、接待室、嘉宾座次、赞助方式、合同协议、媒体支持、校园宣传、广告制作、主持、领导讲话、司仪、会场服务、电子背景、灯光、音响、摄像、信息联络、技术支持、秩序维持、衣着、指挥中

房地产网络营销方案(经典)

CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！ 《四季山水网络执行方案（2011）》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介； 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势： （1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好； （2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。 （3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势： （1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性； （2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量； （3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷

促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？ 为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！

网络营销计划书

网络营销计划书 网站推广方案是网络营销计划的组成部分，制定网站推广方案本身也是一种网站推广策略，推广方案不仅是推广的行动指南，同时也是检验推广效果是否达到预期目标的衡量标准。所以，合理的网站推广方案也就成为网站推广策略中必不可少的内容。网络营销计划包含的内容比较多，如网站的功能、内容、商业模式和运营策略等，一份好的网络营销计划书应该在网站正式建设之前就完成，并且为实际操作提供总体指导。网站推广计划通常也是在网站策略阶段就应该完成的，甚至可以在网站建设阶段就开始网站的“推广”工作。与完整的网络营销计划相比，网站推广计划比较简单，然而更为具体。一般来说，网站推广计划至少应包含下列主要内容： 1、确定网站推广的阶段目标。如在发布后1 年内实现每天独立访问用户数量、与竞争者相比的相对排名、在主要搜索引擎的表现、网站被链接的数量、注册用户数量等。 2、在网站发布运营的不同阶段所采取的网站推广方法。如果可能，最好详细列出各个阶段的具体网站推广方法，如登录搜索引擎的名称、网络广告的主要形式和媒体选择、需要投入的费用等。 3、网站推广策略的控制和效果评价。如阶段推广目标的控制、推广效果评价指标等。对网站推广计划的控制和评价是为了及时发现网络营销过程中的问题，保证网络营销活动的顺利进行。 下面以案例的形式来说明网站推广计划的主要内容。实际工作中由于每个网站的情况不同，并不一定要照搬这些步骤和方法，只是作为一种参考。

案例：某网站的推广计划（简化版）这里将一个网站第一个推广年度分为4 个阶段，每个阶段3 个月左右：网站策划建设阶段、网站发布初期、网站增长期、网站稳定期。某公司生产和销售旅游纪念品，为此建立一个网站来宣传公司产品，并且具备了网上下订单的功能。 该网站制定的推广计划主要包括下列内容：2、网站策划建设阶段的推广：也就是从网站正式发布前就开始了推广的准备，在网站建设过程中从网站结构、内容等方面对、百度等搜索引擎进行优化设计； 4、网站增长期的推广：当网站有一定访问量之后，为继续保持网站访问量的增长和品牌提升，在相关行业网站投放网络广告（包括计划投放广告的网站及栏目选择、广告形式等），在若干相关专业电子刊物投放广告；与部分合作伙伴进行资源互换；【第一范文§网整理该文章，版权归原作者、原出处所有。】 5、网站稳定期的推广：结合公司新产品促销，不定期发送在线优惠卷；参与行业内的排行评比等活动，以期获得新闻价值；在条件成熟的情况下，建设一个中立的与企业核心产品相关的行业信息类网站来进行辅助推广。 6、推广效果的评价：对主要网站推广措施的效果进行跟踪，定期进行网站流量统计分析，必要时与专业网络顾问机构合作进行网络营销诊断，改进或者取消效果不佳的推广手段，在效果明显的推广策略方面加大投入比重。 这个案例并不是一个完整的网站推广计划，仅仅笼统地列出了部分重要的推广内容，不过，从这个简单的网站推广计划中，我们仍然可以得出几个基本结论：第一，制定网站推广计划有助于在网站推广工作中有的放矢，并且有步骤有目的地开展工作，避免重要的遗漏。 第二，网站推广是在网站正式发布之前就已经开始进行的，尤其是针对搜索引擎