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增城市房地产企业税收政策汇编

目录: 一、企业所得税部分

1、 《房地产开发企业所得税征管若干规定》（穗地税发〔2002〕152号）

2、 《转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（穗地税发〔2004〕66号、粤地税发[2003]348 号、国税发[2003]83号）

3、 《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法》

（穗地税发〔2004〕90号） 4、 《关于房地产开发企业所得税征管问题的补充通知》 （穗地税发[2005]3号）

二、营业税部分

1、 《转发关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》

[2004]186 号、国税发[2004]69 号）

2、 《关于营业税若干政策问题的通知》（穗地税发〔19 三、土地增值税

1、 《转发关于加强土地增值税管理工作的通知》 （穗地税函〔2005〕18号、粤地税函[2004]545 号、国税函]2004] 938号、）

2、 《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》 （穗地税发[2005]106号）

3、 《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》 （穗地税发 〔2005〕66号、粤地税发[2004]269号、国税发]2004] 100号、）

四、房产税、土地使用税

1、 《转发关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务发生时间有关问题的通知》 （穗地税函[2005]62 号、粤地税函[2004]719号、）

2、 《转发关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（穗地税函〔2003〕206号、粤地税 函

[2003]565号、国税发]2 0 0 3 ]89号

（穗地税发〔2004〕176号、粤地税发 9 8] 3 4 0 号）

一、企业所得税

关于印发《房地产开发企业所得税征管若干规定》的通知

局属各单位：

现将《房地产开发企业所得税征管若干规定》印发给你们，请遵照执行

广州市地方税务局

房地产开发企业所得税征管若干规定

第一章总则

第一条为完善和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于按规定由我市地方税务机关征管企业所得税的房地产开发企业（以下简称纳税人）。

第二章企业所得税应税收入的确认

第三条纳税人销售商品房同时符合以下条件的，应确认为收入的实现：

（一）纳税人与购买方在商品房交付使用通知书（或称收楼通知书等）上办妥交接手续；

（二）《商品房预售合同》约定交接商品房时的应收款项，或纳税人已收到合同约定收款金额，并开具结算帐单提交购买方认可。

第四条纳税人米用银行按揭方式销售商品房的，以商品房交付使用、并开具有效凭据、取得银行按揭款时确认收入的实现。

第五条土地使用权转让，以土地已经移交、按合同约定收款金额或开具发票金额作为收入实现。

第六条对纳税人取得销售商品房外的其他收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。

第三章成本费用的扣除

第七条纳税人销售房地产所发生经营成本的确定，应依据收入与成本配比原则。

第八条纳税人房产开发项目已竣工结算的，应根据其实际发生的单位面积开发成本和已售商品房的建筑面积计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除。

第九条纳税人房产开发项目竣工交付使用但未全部结算完毕的，在交付使用时将项目预算书报报经管地方税务征管机关备案的前提下，可暂按预算开发总成本除以开发商品房建筑面积计算出单位面积开发成本，并据以计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除，但房产开发项目工程结算完毕后应按实际发生额对已结转的经营成本和未结转的开发成本进行相应调整。

第十条对纳税人发生的房产开发项目公共配套设施建设费用，纳税人能提供有关部门批准文件、并报经管地方税务征管机关备案的，分别按下列情况处理：

（一）对非营利性且不作有偿转让的部分，可分别按配套设施项目不同的建设情况，采取以下方法计算并作所得税税前扣除处理：

1.公共配套设施项目与商品房同步建设，其发生的公共配套设施费用，能够分清受益项目的，直接计入有关受益项目；如果发生的公共配套设施费用需要由两个或两个以上受益项目负担的，则应以商品房建筑面积或工程预算成本等为标准，按比例分配法分别计入相关的受益项目。

2.公共配套设施项目与商品房不是同步建设的，以公共配套设施项目的工程实际成本或预算成本与规划建筑面积的比例，计算商品房每单位面积的承担标准，并按本期竣工商品房建筑面积计算本期预提或待摊的配套设施费用：

（1）商品房建设在先，公共配套设施建设在后的，按最终实际发生的化共配套设施费用冲减预提费用，实际支出数大于预提数的，差额部分计入有关项目成本；实际支出数小于预提数的，差

额部分应冲减有关项目成本。

纳税人如果按项目预提配套设施费用的，应在每项配套设施工程完工时，按对应的项目进行冲转；如果按综合性即区域性预提公共配套设施费用的，则按公共配套设施工程的所在区域进行冲转。

（2）公共配套设施建设在先，商品房建设在后的，公共配套设施费用在受益项目中分摊，其应摊未摊的费用只保留尚未完工的商品房应负担的配套设施费用。

纳税人房产开发项目由于公共配套设施项目与商品房不是同步建设，需要预提配套设施费用的，必须设置备查簿或明细帐目逐一反映公共配套设施项目的预提费用、工程支出和结余情况。对未设置备查簿或明细帐目如实反映有关情况的，由地方税务机关依法核定。

纳税人预提费用和尚未摊销的公共配套设施费用年末有余额的，应在年度申报企业所得税时以附件形式对各项目本年度摊提的数额、年初和年末余额列表说明。

（二）对属于有偿转让或建成后用于营业的公共配套设施项目，其建设过程中发生的费用不得作为销售商品房的开发成本在所得税税前扣除，但可分别以有偿转让成本或固定资产折旧形式在税前扣除。

第十一条业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除。纳税人在经营初期无营业收入，报经管地方税务征管机关备案后，可暂将据实发生的业务招待费、广告费、业务宣传费分明细列入“待摊费用”，结转以后年度扣除。纳税人自出售开发产品实现营业收入的年度开始，将待摊的上述费用结转在3年内分期摊入管理费用，每年结转扣除的数额分别加上当年发生的上述费用支出，在当年营业收入和税法规定标准计算的扣除限额范围内允许在税前扣除。业务招待费、业务宣传费超过扣除限额的部分应作纳税调整处理，广告费超过扣除限额的部分可无限期向以后纳税年度结转。

第十二条纳税人米取先租赁后出售房地产的，在租赁期间已经提取的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

第十三条纳税人向境外代销企业支付的各种拥金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管地方税务征管机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%

第四章征收方式的确定

第十四条对账册健全、核臬清楚完整、能够正确计算应纳税所得额的纳税人，可继续按季或按月，采用查帐征收方式预缴企业所得税。

第十五条纳税人属于下列情形之一的，经主管地方税务征管机关核准，从2002年1月1

日起（税款所属时期）采用带征率方式按月缴纳企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（二）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全、难以查帐的；

（三）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（四）纳税人申报的应纳税所得额明显偏低，又无正当理由的；

（五）不能如实申报、正确计算企业所得税的。

第十六条各地方税务征管机关应于今年6月底前对辖内纳税人的企业所得税申报情况进行清理，并根据纳税人的不同情况重新确定适用的征收方式。如果今后纳税人的有关情况发生变化，

可以向经管地方税务征管机关申请由带征率方式改为查帐征收方式。但查帐征收方式一经确定，一般不予改变。

第十七条按季或按月采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，年终应依据本通知第二、

三章以及其他有关税收规定进行汇算清缴，多退少补。

第十八条纳税人采用带征率方式缴纳企业所得税的，具体处理如下：

（一）带征企业所得税的计税依据为纳税人应纳营业税的营业额，即包括预售商品房所取得的预收款收入。

（二）纳税人以每月应纳营业税的营业额乘以带征率 2.5%计算缴纳企业所得税。

（三）原采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，如果改用带征率方式的，其累计未结转收入的预售商品房预收款，应在改变征收方式的当年一次性按带征率缴纳企业所得税。对数额较大，一次性缴交有困难的纳税人，报经管地方税务征管机关批准，可分2年缴交入库。

第五章关于改变征收方式的衔接问题

第十九条对1999年以前（含1999年）采用带征方式缴纳企业所得税，2000、2001年改为查帐征收方式缴纳，2002年再改用带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，分别按以下情况处理：

（一）税务机关对纳税人2000年和2001年发生的涉税事项已按查帐征收的有关税收规定进行企业所得税纳税检查处理的，2002年应按第十八条第三款规定衔接；

（二）除本条第一款外，纳税人在2000年和2001年申报的企业所得税税负率低于2.5%的，应分别将两年申报的企业所得税额与按当年实现的收入乘以2.5%计算的应缴所得税的差额在2002 年补缴入库；对未按规定补缴的，由征管机关移送稽查部门，对其2000年和2001年发生的涉税事项按本通知的有关规定进行审核和清算，或按《征管法》核定其应纳税所得额。

第二十条纳税人所得税征收方式由带征改为查帐征收方式的（第十条情况除外），可根据企业实际情况，对跨期项目（跨期项目指改变征收方式前一年在售、且改变征收方式当年及以后年度仍有销售的项目；改变征收方式前一年仍未有销售或已销售完毕的项目属非跨期项目）选择以下方

法衔接。对非跨期项目则按第二、三章的规定计算缴纳企业所得税。

如果纳税人以前年度帐册较健全，能提供准确、真实的收入、成本费用资料的，可分以下不同情况处理：

1.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税（当时未作经营收入反映），改变征收方式当年及以后年度工程完工交付使用时按财务制度规定结转经营收入的，可按本年度跨期项目所结

转的经营收入额，减去按第三章规定配比计算的经营成本、结转的递延营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的、已计征企业所得税的跨期项目经营利润，在申报年度企业所得税时作纳税调整减少处理，既不予重复计算企业所得税。

对本年销售跨期项目所取得的收入，根据第二章的规定确认收入的实现，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。

2.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税，并在当时已作经营收入反映的，按本年度销售跨期项目的所取得的收入（包括预收款收入）作经营收入，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税金及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。但对跨期项目实际发生的所有成本费用不得重复在税前扣除。

（二）如果纳税人以前年度帐册不健全，不能提供准确、真实成本费用资料的，可按本年度销售跨期项目所取得的收入（包括预收款收入），依10%经营利润率计算跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。

第六章帐簿凭证管理、申报纳税与相关责任

第二十一条不论税务机关对纳税人采用何种征收方式征收企业所得税，纳税人均应按照法律、行政法规规定设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记帐，进行财务会计核算；依照经营地方税务征管机关规定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、

财务会计报表以及税务机关要求报送的其他纳税资料。

第二十二条纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，按《发票管理办法》及其实施细则处理。

第二十三条纳税人应当按照我局《关于我市销售不动产、转让土地使用权使用发票问题的通知》（穗地税发〔1996〕86号，见《广州纳税指南》96年第3期68页）规定的范围、时限、内容开具发票。如有违反，按《发票管理办法》处罚。

第二十四条纳税人与关联企业之间的业务往来，没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税收入（所得）的，按《征管法》及其实施细则处理。

第二十五条实行查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，仍按原规定申报企业所得税。

实行带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，每月使用《广州市地税核定征收业户纳税申报表》（SB01 9）申报企业所得税。

第七章委托代销业务

第二十六条纳税人与其他单位签订委托代销房地合同，在依法贴足印花税票后，委托方应在签订合同

次月，在营业税申报期限内随同地方税综合申报表向经管地方税务征管机关附送代销房地产合同原件及复印件（核对无误后退还原件）。

本文下发前已签定的委托代销合同应于今年6月10日前向主管地方税务征管机关补报。应附送而不附送有关合同的，按《征管法》第62条处罚。

第二十七条纳税人与境内（外）企业签订房地产代销合同或协议，委托境内（外）企业销售其位于我国境内的房地产，应按受托方向购房人销售的价格，作为纳税人的房地产销售收入依法计缴税款，不得抵减支付给受托方的代理费用后的余额才作为销售收入；纳税人支付给受托方的代理费用应作为销售费用处理。

第二十八条在委托代销房地产业务中，如由受托方（中介机构）收取代售房地产价款的，受托方在当月收到代售房地产款项后，应于月终后10日内向委托方（开发商）全额划款或全额报帐，委托方据此申报纳税。

本文下发前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全额划款或全额报帐的，应于今年6月10日前向委托方补办划款或报帐手续。

第二十九条受托方采取瞒报、迟报等手段为纳税人（委托方）提供各种方便，导致委托方未缴、少缴税款，按《征管法实施细则》处罚，即：税务机关除没收受托方非法所得外，并可处以未缴、少缴税款一倍以下的罚款。

第三十条委托方（开发商）应当依法申报缴纳税款。委托方不及时与受托方（包括境外的代理机构）对帐，申报应纳税额与实际应纳税额不符，造成不缴或者少缴应纳税款的，按《征管法》第63条规定补税、加收滞纳金和处以罚款。

第八章附则

第三十一条番禺区、花都区、增城市、从化市地方税务局可参照本规定执行，带征率可视本区的实际情况自行确定，并报市局税政二处备案。

第三十二条地税机关查出纳税人以前年度有原《征管法》第2 3条和新《征管法》第3 5 条列举的情形之一的，可以根据应纳营业税的营业额依2 . 5%的征收率核定其应纳所得税额。

按第二十条的规定由带征改为查帐征收企业所得税的，以改变征收方式的当年确定执行时间。

其余规定自2 0 0 2年1月1日（税款所属时期）起执行。

广州市地方税务局广州市国家税务局

转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

2004年4月7日穗地税发〔2004〕66号

广州市地方税务局局属各单位、广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局：

现将广东省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（粤地税发〔2003〕348号）和广东省国家税务局《转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（粤国税办转字〔2003〕168号）转发给你们，并补充意见如下，请一并贯彻执行。

一、根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国

税发〔2003〕83号，以下简称83号文）第二点规定，我市执行的具体操作如下：

（一）房地产开发企业经营非经济适用住房以及经批准经营经济适用住房，其取得的预售开发

产品收入，分别按15唏口3%勺销售利润率计算预计营业利润额。

（二）2003年度“预收帐款------预售开发产品收入”的期末余额暂不予预计营业利润额，

待其预售开发产品完工时再按规定确认收入的实现；2004年1月1日以后取得的预售开发产品收

入按83号文的规定处理。

（三）当期有预售开发产品收入或有预售开发产品完工的纳税人，按下列公式计算当期应纳所

得税额：

1 ?纳税人当期只有预售开发产品收入，没有预售开发产品完工的：应纳所得税额=［当期预售开发产品收入X15%（或3% +当期计算的应纳税所得额］X适用税率2?纳税人当期既有预售开发产品收入，又有预售开发产品完工的：

应纳所得税额=［当期预售开发产品收入X 15%（或3% +当期计算的应纳税所得额（已包括当期预售开发产品完工结转营业收入部分的所得额）一当期预售开发产品完工部分结转的预售收入X 15% （或3% ］X适用税率

（四）在填报企业所得税纳税申报表时作如下处理：

将“当期预售开发产品收入X 15%（或3% ”计算的数额填入“纳税调整增加额---其他纳税调整增加”项目反映；将“当期预售开发产品完工部分结转的预售收入X 15%（或3% ”计算的数额填入“纳税调整减少额---其他纳税调整减少”项目反映。

二、根据83号文第三（三）第3点规定，我市确定的成本利润率为15%

三、根据83号文第五（二）第2点规定，对于成本对象已

完工但未实际发生的公共设施配套费，按财务会计制度的有关规定预提进入开发成本的，其实现销售部分所负担的公共设施配套费不得在当期税前扣除，即在计算企业所得税时应作纳税调整处理。

四、纳税人根据政府的有关规定，将提取的物业维修基金缴存到物业行政部门指定的银行时，视为实际发生，可在税前扣除。

广州市地方税务局广

州市国家税务局

转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

2003年12月5日粤地税发［2003］348号

各市地方税务局：

现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号）转发给你们，请遵照执行。

广东省地方税务局

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

2003年7月9日国税发[2003]83号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：

一、关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后

再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现

2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实

现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额二预售开发产品收入X利润率

预售收入的利润率不得低于15% （含15%，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公