朱家角B1B2地块

规划控制与管理细则

1. 容积率控制

特色居住区作为一个的规模大、标准高、密度低、自然环境优美的开发项目，综合容积率控制在0.153，在总容不变的基础上，适当给予一定的弹性，以保证其可操作性。确保特色居住区开发的整体环境效益和经济效益，防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。

2. 绿地率控制

特色居住区内的综合绿地率（含水面）可达到78％左右，其中水面约为 28％，公共绿地3％，防护绿地 4 ％，私有绿地 43％，采用高比率的绿化来确保整个区域的环境质量。

3. 基地线、建筑线的退让

基地线：地块边界扣除应退让的公共道路、绿化、水面（正常水位）距离后的界线称为基地线。

建筑线：建筑物底层外轮廓围合线称建筑线。

地块：以自然河道、湖泊、道路围合而成，未进行细划分的用地称地块。

高度比：建筑物的高度与基地线至建筑线间的距离（即后院）之比，称之为高度比。有关高度的定义参见《上海市城市规划管理技术规定》。

为了贯彻发展规划和设计的意图，在特色居住区对基地布置实施控制，包括基地退让规定、建筑退让规定。B1、B2地块细则：

1.地块位置：位于青浦区朱家角镇政府以北。淀浦河南、珠溪路以西、环河南路以东，湿地保护区旁。

2.土地占地面积570亩，其中可建面积550亩。

3.土地性质：住宅、别墅、特色居住区。

4.容积率：不高于0.51。

5.绿化率：不低于50%。

6.建筑密度：不高于30%。

7.建筑高度：不高于18m。

8.商业建面：不高于3000㎡

9.土地现状：七通一平。

10.配套状况：详见细则。

11.政策配套：详见细则。

12.保留建筑：无

(1)、特色居住区地块退让规定

特色居住区范围内的开发建设（除特别条款外），必须遵守以下退让规定：

ⅰ . 道路

o 镇级道路（主干路）道路两侧地块开发建设时，基地线需退让道路红线不少于10ｍ。

o 次干路次干路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于2ｍ的绿带或人行道； o 支路公共支路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于1.0ｍ-1.5ｍ的绿带或人行道；

ⅱ . 河道

o 主河道（指宽度在40m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于10m；

o 次河道（指宽度在20m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于6m；

o 一般河道（指宽度在20m以下的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于4m。

ⅲ . 围墙砌筑规定

o 镇级道路：沿道路砌筑公共围墙，围墙基础和墙身需紧贴基地线外侧砌筑，不得占用私有土地； o 非镇级道路：次干路、支路两侧需砌筑围墙，围墙基础不得超出基地线，围墙砌筑高度不得大于1.5m。

ⅳ . 特别条款

特色居住区界外为公共河道，或沿基地线侧河道外为镇级道路的区段，围墙砌筑另行规定。

(2)、特色居住区居住建筑物退让规定

特色居住区范围内容积率小于等于0.2的居住建筑物，需分别设置前院、侧院及后院，其退让的距离及高度比不得小于以下规定：

o 前院退让深度：10m

o 侧院退让宽度：一侧为4m，另一侧为6m

o 后院高度比：0.5

ⅰ . 前院退让深度

建筑物前墙或柱面与前面基地线之间的水平距离，但外挑阳台、檐口、雨蓬等突出前墙或柱面超过1m 的部分，应增加退让超出部分的距离。

ⅱ . 侧院退让宽度

建筑侧墙或柱面与侧面基地线之间的水平距离，但外挑阳台、檐口、雨蓬等突出侧墙或柱面超过1m的部分，应增加退让超出部分的距离。

ⅲ . 后院高度比

建筑物的高度与后侧基地线之间的水平距离之比称之为后院高度比。有关高度的定义参见《上海市城市规划管理技术规定》。

特色居住区范围内容积率大于0.2的建筑物，其退让的距离应符合《上海市城市规划管理技术规定》。

4. 机动车出入口位置

沿镇级道路（主干路）设置规定：

每个组团沿一侧的公共主干路段上最多设不超过二个机动车出入口，且应满足以下规定：

o 机动车出入口距交叉路口不小于50m；

o 二个机动车出入口间距不得少于300m；

o 机动车出入口距通航桥梁的引桥起坡点不小于50m。

5. 建筑高度控制

特色居住区范围内，除学校、医院、五星级酒店的建筑高度不超过16m外，其余建筑物的高度控制如下：

o 容积率≤0.2，高度不得超过7m～10m；

o 0.2＜容积率≤0.35，高度不得超过12m；

o 0.35＜容积率≤0.5，高度不得超过12m。

6. 河道边坡规定

特色居住区内的河道分为通航河道与非通航河道，当水面宽度大于20m时为通航河道，宽度小于等于20m时为非通航河道。通航河道边坡应大于1：3，且两岸采用人工石驳岸；非通航河道如采用草皮护坡形式，则河道边坡宜选用1：3.5～4.0，否则应采用拱圈式护坡形式。

7、桥涵净空高度

区内桥涵下净空应根据计算水位确定，宽度在20m以上的为通航河道（小型游船），20m以下的为非通航河道，具体参照交通部《公路桥涵设计通用规范》JTJ021-89。

8、容貌要素控制

为了舒适清洁、美化环境，区内的道路、建筑物、公共设施、园林绿地、环境卫生、广告设置、各种标志、公共场所均应强化容貌管理。

对区内建筑物、构筑物应讲究建筑艺术，注意外观造型，并要求与环境协调。在社区中心、分中心的居建筑群，除特殊情况外，一般不得设置实体围墙或高围墙，沿路商业设施的遮阳蓬帐，应整洁美观，高度不低于2.4m，宽度不得超过人行道，空调室外机组不得直接对外设置，高度不得低于2.4m。

区内交通信号灯、照明设施、通信设施及其他指示标牌应尽可能合并设置，且要求整洁美观。

区内雕塑应保持艺术的完美，寓教育于艺术之中。画廊、招贴栏、户外广告、霓虹灯等的设置位置应统一，并严格控制具体要求另行规定，布置形式应与街景协调。