房建质量计划
水利水电第三工程局有限公司延安
中医院项目部
质量计划
中国水利水电第三工程局有限公司
延安中医院项目部
二O一五年六月一日
批准：审查：校核：编制：
1、概述
建筑物抗震本工程结构安全等级为二级，建筑耐火等级为地上一级，基地基础设计等级为丙级。建筑物抗震等级为四级抗震；本工程位于延安新区北区，总建筑面积115600㎡。主要建筑物：
一期门诊综合楼：地下一层，地上十六层，建筑高度67m，框架结构及框剪结构。
二期住院楼：地下一层，地上十二层，高48m，框剪结构。
行政后勤管理楼及中药制剂楼：下一层，地上四层，高度15.94m和19.3m,框架结构。
学术报告厅：地上一层，高度8.8m框架结构。
高压氧舱：地上一层，框架结构。
2、质量管理保证体系
2.1公司质量方针和延安新区中医院项目部质量目标
公司质量方针为：科学管理，诚信守法，争创优质，持续改进。
工程项目部质量目标为：工程一次验收合格率100％，并杜绝质量事故，工程总体质量优良。坚持质量第一、预防为主、防检结合、遇错必纠，视业主、总承包、监理、设计满意为我们一切工作的出发点和归宿。
2.2质量管理组织机构、保证体系及管理职责
2.2.1组织机构
公司对延安新区中医院承建给予高度重视，按照项目管理要求从全公司范围抽调骨干力量立即组建了中医院项目部，全面负责本工程组织指挥工作。成立由李长虹担任中医院项目工程项目经理，设生产副经理、总工程师，组成项目部决策层，下设“六部一室”的管理层。
项目部实行一级管理管理模式。成立以项目部项目经理为质量第一责任人，质量管理部为职能部门，施工队队长和工区主任为本工区质量第一责任人，施工队和工区设质检负责人和质安科，各级主要人员组成质量管理委员
会，构成本标段工程的施工质量管理保证体系。中医院施工组织机构见图2-2-1。施工质量管理保证体系见图2-2-2。
组织机构图 图2-2-1
施工质量管理保证体系图 图2-2-2
2.2.2项目部决策层质量管理职责
（1）项目部经理：为质量管理第一责任人，全面管理项目部各项工作，具项目经理：李长虹 综合管
理部：
阎章平
工程技术部： 贺彦龙 设备物 资部：周旭东 经营管理部：陈耀丽 质量管理部：李茂清 安全环保部：刘铭
总工程师：韩晓飞 副经理：张伟亮 质量管理委员会 质量管理部
终检：质量管理部专职质检员
复检：工区专职质检员 初检：兼职质检员（施工队长、班组长） 测量
检测
试验
检测
体职责：
a、贯彻公司质量管理方针，建立项目部组织机构、明确质量管理职责和目标，并确保各职能部门、各工区建立各自的组织机构。在公司领导下，负责建立健全本项目的质量管理保证体系，并保持持续有效运行。
b、批准项目《质量计划》，向项目部下属各单位、各部门传达满足顾客和法律、法规要求的重要性，并确保资源的获得。
c、组织领导项目部施工重大质量活动和GB/T50430-2007标准贯标、评审活动。
d、批准单位工程施工组织设计，批准重大质量缺陷、质量事故的处理方案、措施，审批质量活动经费。
e、批准竣工验收文件、资料，主持工程阶段验收和竣工验收。
（2）总工程师：为工程施工技术负责人，主管工程技术部，具体职责：
a、负责施工过程的策划，确定特殊过程并组织工艺试验、组织制定作业指导书。
b、负责施工技术措施和方案的审批及实施过程中的沟通，组织图纸审核、技术交底。
c、负责工程设计质量评审。
d、负责产品采购、实现过程和产品符合性的测量与监控的策划和持续改进的策划。
e、组织制定产品不合格品的纠正措施和潜在不合格因素的预防措施。
f、负责组织竣工资料的编制和工程交工、资料交付。
（3）生产副经理：为工程施工生产、安全和文明施工负责人，主管生产调度室和安全环保部工作，具体职责：
a、负责工程施工所需基础设施、工作环境、产品实现过程的控制。
b、负责施工质量安全措施、管理方案的策划、运行控制和施工实施前的沟通，主持或参与重大变更的评审。
c、负责对限期完工和处理的工程落实人、材、物，保质按期完成，并制定详细完工时间表。
d、负责对完工、竣工验收工程提供安全检查设施、手段，配合检查验收工
作。
（4）总经济师：为质量管理之工程款支付主管责任人，主管财务工作，具体职责：
a、负责执行项目《质量计划》；
b、负责正常的工程款支付秩序的贯彻执行，完工工程款支付工程必须是完工验收优良或合格工程；
c、负责各项质量管理活动的参与、资料提交和管理评审。
2.2.3项目部职能部门的质量管理职责
（1）质量管理部
a、执行和保持项目《质量计划》；
b、负责完善项目部质量管理保证体系和GB/T50430-2007质量标准体系，保证质量体系按照贯标要求运行并通过年审；
c、建立并完善施工过程质量检查“三检制”，单元、分部工程质量检查验收制，承担项目部质量终检、验收和质量等级评定工作，做好与业主、总承包、监理、设计等的质量接口工作；
d、开展各项质量管理活动，负责质量记录和质量总结，按要求提交有关质量报表、报告；
e、严格控制质量不合格品的产生，负责对质量偏差进行趋势分析、及时反馈，并制定纠偏措施予以控制，对纠正和预防措施进行监督和验证；
f、负责对质量缺陷、事故进行调查、分析和报告，制定或审核整改措施、方案，控制和验证返工质量；
g、负责竣工资料的编制、验收、移交工作，负责对下质量目标考核。（2）工程技术部
a、执行和保持项目《质量计划》；
b、负责编制施工技术方案、措施和作业指导书、施工进度计划和竣工报告，负责组织技术交底，对图纸和技术文件进行会审、发布，对施工中遇到的技术问题及时进行指导、解决；
c、负责对工程变更进行搜集、清理，完善变更手续，负责与监理、设计、业主协商办理变更通知单、工程联系单，并就施工工艺、设计修改进行联系和
沟通、力求达成一致；
d、负责竣工图纸的修改、绘制和存档，包括电子文档的制作、备份，协助质管部做好竣工资料的交付工作。
（3）经营管理部
a、负责项目部合同管理和修订及与业主进行沟通；
b、负责工程计划、计划报表的编制与上报；
c、负责劳务、工序分包队伍的选择、评审、洽谈；
d、负责测量仪器设备的标定、标识和设备管理，及测量网点的监测和维护，编制测量竣工图及竣工资料，负责所有测量资料的审核、上报，分项工程完工后及时将测量成果资料、测量竣工图移交质管部归档；
e、负责非行政性文件的对外发送和接收。
（4）机电物资部
a、负责项目部供应材料和设备的计划、采购、验收、保管、标识、发放、维修、记录工作；
b、负责委托试验室和有关部门对采购和业主提供的产品进行规定的检验和试验，发现不合格时负责对供方的交涉；
c、负责对供方的评审和选择。
（5）综合部
a、负责按公司《人力资源控制程序》要求进行施工人员的资质审查、培训和管理；
b、负责办公和生活环境的提供、服务、保卫、小车管理工作；
c、负责项目部行政文件发放管理和文秘工作，负责内部沟通。
（6）安全环保部
a、建立健全安全环保体系，负责项目部安全生产、文明施工和环境保护工作及与相关方保持沟通；
b、负责项目部环境因素和危险源识别，进行风险评价，制定和监督实施风险控制措施、管理方案、应急预案，进行有效演练防范；
c、建立特殊工种、特种设备、卫生防护用品、职业病等台账，办理有效操作、使用证件，持证上岗。
d、负责三级安全环保培训教育，规范操作施工，杜绝违规违章事件，负责安全事故的调查、分析、报告。
（9）施工队及工区质量管理职责为：
a、严格按照规程、规范、图纸、施工方案、作业指导书组织施工，确保施工质量达到要求；
b、负责施工过程质量初检、复检，质检员持证上岗；
c、负责施工过程产品标识的实施和保护，负责施工设备的维护和保养，负责不合格品的处置和预防，特殊工种人员持证上岗；
d、按规定认真做好各项施工记录并及时上报。
2.2.4质量控制程序和岗位职责
2.2.4.1质量控制程序
施工过程中，从原材料进场、合理配置施工资源开展主体或临建工程工序施工，形成工序产品质量，到单元、分部工程完工形成阶段产品质量，再到单位、单项工程竣工投运最终形成具有较完整功能的单项或枢纽工程（或竣工交付工程）过程中，都必须按照质量控制程序进行施工。施工质量控制程序见图2-4-1。
质量控制程序图图2-4-1
施工质量控制程序实行“三检制”：即一道工序完工后，经施工班组报验，由施工队兼职质检员初检，初检合格后，报工区专职质检员复检，复检合格后，由复检质检员填写工序质量检查验收表，由初、复检签字后报质量管理部专职质检工程师终检，终检合格后，终检工程师签字并报监理工程师验收。对二级施工单位只设施工队的作业工序，则由施工班组兼职质检员初检，初检合格后，报施工队专职质检员复检，复检合格后，填写工序质量检查验收表，初、复检签字后由复检报质管部（简称，下同）专职质检工程师终检，终检合格后，终检工程师签字并报监理工程师验收。
单元工程质量评定由质管部组织自评，报监理单位复核；重要隐蔽工程及工程关键部位，单元工程质量由质管部组织评定合格后，报监理、设计、建设监理工程师
质量验收 质量管理部
专职质检工程师
终检
开挖工区 专职质检员 复检 机电、水电、拌和工区专职质检员复
检 土建专职 质检员 复检 金结安装 工区专职 质检员 复检 基础灌浆 工专职 质检员 复检
试
验
室 测量组 施工队
兼职质检员
初检
施工班组
报检
工程开工
监理发布工程开工令
或进入下一工序 测量、试验检测 施工准备
单位组成联合小组，共同核定质量等级。
分部工程质量评定在质管部自评合格的基础上，由监理或建设单位复核，报质量监督机构审查核备或审查核定。
单位工程质量评定在质管部自评合格的基础上，由建设单位复核，报质量监督机构审查核定。
2.2.4.2岗位职责
(1)初检：由兼职质检员担任，岗位职责为：
a、按照设计图纸、施工技术要求和质量控制指标、施工规范要求，实施和检查工序施工质量，必须达到符合性要求或设计指标要求方可报复检验收；
b、跟班作业并进行日常性检查，发现违规立即制止，进行纠正返工或报告施工队长予以纠正；
c、协助测量放线、收方和试验取样、检测，及时获得放样成果和检测结果。
(2)复检：由专职质检员担任，岗位职责为：
a、在初检合格的基础上，按照设计图纸、施工技术要求和质量控制指标、施工规范要求，复核检查工序施工质量，必须达到符合性要求或设计指标要求方可报终检验收；对重要施工工序要深入现场进行施工过程质量技术指导和施工过程跟班质量控制；
b、收集测量、试验成果，填写工序施工质量检查验收记录表，初、复检签字后报终检检验；
c、复检不合格时，立即责令返工或报告施工队长、工区质检负责人予以纠正。
(3)终检：由质管部专职质检工程师担任，岗位职责为：
a、在复检合格的基础上，与复检员共同按照设计图纸、施工技术要求和质量控制指标、施工规范要求，复核检查工序施工质量，必须达到符合性要求或设计指标要求方可报监理验收；
b、核对工序施工质量检查验收记录表，对有质量疑点项目，要求复检给予证实或重现检测，终检合格后，由终检工程师报监理工程师验收签字；
c、终检不合格时，则打回资料、责令返工后重新报检，若二次报终检检验
仍不合格时，终检有权依据项目部《质量管理办法》及《质量奖惩实施细则》予以罚款处理并责令限期返工、整改。
3、文件要求
3.1总要求
本项目质量体系文件：1）、质量计划由质管部编制，由总工程师审核，经项目经理批准发布；2）、管理手册、程序文件执行工程局的相关文件；3）、第三层次文件采用工程局的第三层次文件和项目部编制的质量管理方面的文件和技术方案、措施等。
3.2文件控制
3.2.1职责
1）、质管部负责质量管理体系文件的管理；
2）、工程技术部负责技术文件、图纸、规程、规范的管理和过程控制文件的管理；
3）、综合部负责行政文件的管理；
4）、经营管理部负责外来文件和本项目部文件的管理；
5）、机电物资部负责机电设备、物资管理程序的执行与管理；
6）、其他部门和工区负责所在范围文件的管理。
3.2.2控制重点
对文件的管理按《文件控制程序》的要求执行，重点做好以下几点：
1）文件发布前要得到项目部领导的批准，以确保文件是充分和适宜的；
2）确保与文件有关的部门和工区作业队（厂）得到现行有效版本，并做好收发文登记；
3）技术文件和图纸、资料编制后要有编制人、审核人签名，并经总工程师审查或批准；
4）文件更改时要得到批准，并以书面形式通知到有关的部门和工区作业队（厂）；得到书面更改通知后，使用部门要及时在原文件上进行标识和更改；对图纸的更改在原图上注明更改通知单的编号，并附更改图样或在原图上进行修改；
5）对已作废的文件要及时从所有发放和使用场所收回，或采取其他措施进
行处理，防止误用；当作废文件需要保留时，应在文件封面或首页上作出明显标识；
6）对文件控制的其他要求，如文件收发登记、分类立卷、保管与归档按《文件控制程序》执行，对电脑光盘、工程照片、录像等也要按文件要求进行控制。
3.3 记录控制
记录是提供的产品、过程和体系符合要求及体系有效运行的证据，也是一种特殊类型的文件。为了建立和保持符合标准要求的记录，各部门和工区作业队（厂）应严格按《记录控制程序》对记录的标识、贮存、保护、检索、归档和处理进行控制，并使记录保持清晰，易于识别。
凡与产品制作、工程施工质量有关的记录和质量管理体系运行记录都属于记录的控制范围。
3.4 竣工资料
项目部成立竣工资料办公室以后，竣工办负责资料收集、检查、整理、立卷、编目、造册、保管和移交等工作。各责任部门按规定做好本部门的竣工资料工作，汇编立卷交竣工资料办公室存档。在竣工办成立之前，各负责部门要及时整理、编写所需的竣工资料并妥善管理，对短缺的资料要及时补齐，确保完整、齐全。
4、资源管理
项目部根据施工需要对人力资源、设备资源、基础设施和工作环境等方面的资源已作适当的配置，能满足施工要求。
4.1 人力资源
1）经营管理部及综合部根据施工需要负责编制施工人员使用计划，经项目部经理审批后，报公司工管处和劳人处；按照工程局相关要求对进场人员进行资格审查，并建立档案；对需培训的人员编制培训计划报公司劳人处和培训中心，并协助做好培训工作，确保特殊工种和测量持证上岗。人员培训按《人力资源控制程序》执行；
2）综合部负责对外来劳务人员的培训工作，培训记录由综合部归档。4.2 基础设施和施工环境
1）工程技术部负责基础设施和施工环境的策划和方案的设计，经项目部经
理和总工程师同意后组织实施；
2）物资部按照工程局有关管理制度进行施工设备的租赁、购置、验收和管理，建立设备台账和使用、维修档案；
3）机械、机电工区和其他作业队（厂）负责所管设备的维护、保养和正确使用，保持良好的施工环境；
4）综合部负责机关工作环境的管理，并提供必需的办公条件；
5）质管部、安环部和生产调度室负责施工环境的监督和管理，为作业人员创造一个文明、安全的施工场所。
5、采购
5.1 职责
1）机电物资部主持物资采购计划的编制、实施及验证工作；
2）工程技术部提供物资采购所需的技术资料；
3）质管部人员协助搞好物资的验证工作。
5.2 物资采购
本工程所需的主要材料都由业主提供，大型施工设备通过工程局租赁或由分包方自带。项目部只负责采购施工所需的临建材料和小型施工设备。机电物资部在进行物资采购时，严格按《采购程序》编制采购计划，做好供方的评价和选择，建立合格的供方档案，按《采购程序》进行验收和委托试验，确保所采购的物资和设备符合规定要求，且价格合理，控制库存，资料齐全，标识清楚，管理有序，保证供应。
5.3工程分包
本工程一般不允许分包，如需分包，必须得到业主的批准。
本工程以？？分包为主，并按项目部作业队的形式进行管理，主材由项目部统一提供。对各种形式的分包，严格按《人力资源控制程序》进行控制。
经营管理部根据项目部安排，负责劳务或工序分包的选择、评价、签约和管理，审查和保存分包方的资质、营业执照和施工保证能力等调查取证资料。加强施工过程的动态管理，严格按验收签证资料进行计量估算，对不能确保施工质量的队伍，将解除合同，更换施工队伍。全包
工程技术部提供施工所需的技术资料并进行监督和指导；质管部派专人对各
施工项目进行监督检查和组织验收；测量组和试验人员负责测量、试验工作并进行控制；机电物资部负责提供主要原材料。
6、业主提供产品的控制
本工程按合同规定，施工材料和工程设备由承建单位提供，对业主提供的工程设备按《顾客财产的控制程序》进行控制。
6.1 产品的提供
机电物资部根据施工进度和工程技术部提供的有关资料，编制物资需用计划，经项目部长批准进行采购，对于由业主指定的地点或厂家提货，由业主指定厂家送货到工地。
6.2产品的验证
1）机电物资部对到场的物资按照《采购程序》组织现场验收，验收的内容包括产品的规格、型号、数量、外观质量及出厂合格证、试验资料、使用说明书等技术资料。
2）对钢筋、水泥等常用材料，开出检验/试验委托单，委托试验室进行抽样试验，试验成果交一份给机电物资部存档。
3）对验证不合格或不使用的产品，机电物资部负责，由业主采购的设备，验证不合格或不使用的产品，机电物资部负责向业主提出书面报告，由业主进行处理。
6.3 贮存、标识、维护、报告
1）对验收合格的产品，按照《标识和可追溯性程序》、《顾客财产的控制程序》和《项目部物资管理规定》的有关要求进行管理。由机电物资部仓库保管员归类入库，规范标识，妥善保管，并建立物资材料收支帐。
2）在贮存期间发生丢失、损坏和不适应情况，仓库保管员做好详细记录和标识，说明原因，填写产品丢失、损坏和不适应报告，交机电物资部领导审核。
3）对于业主采购的工程设备在贮存期间发生丢失、损坏和不适应情况，仓库保管员做好详细记录和标识，说明原因，填写产品丢失、损坏和不适应报告，交机电物资部领导审核，报送业主，未经业主同意不得擅自处理。项目部对业主处理意见给予积极配合。
6.4 出库领用
1）工区指定专人负责领取所需产品，并按规定办理有关手续
1）填写产品领用申请单；
2）工区主任审查签字；
3）机电物资部负责人审批；
4）仓库管理人员开具材料领用单。
5）工区作业队如发现产品质量问题或不适用情况时，应及时向机电物资部报告，做好标识或记录，不得继续使用或处理。
6）对炸药、雷管等火工产品，机电物资部严格按《火工产品管理办法》进行管理。
7、沟通
7.1内部沟通
为了保证质量管理体系的有效运行，项目部各职能部门、各工区之间以及项目部之间要进行全方位的沟通。沟通的方式可以通过会议、生产简报、内部刊物、工作联系单、报告、报表、电话、口头等多种多样的形式，达到上传下达、汇报决策，及时进行交流。
7.2顾客沟通
与顾客（业主、总承包、监理、设计等）的沟通，项目部应以项目经理、总工、总经及工程技术部、管理部、质管部和机电物资部为主，与顾客建立良好的联络渠道，充分和准确地掌握顾客对产品和服务满意程度的有关信息，使工作得到持续的改进。
与顾客沟通的主要内容有：
1）顾客关于产品要求的信息；
2）合同的执行情况，包括合同修改、设计变更的处理；
3）顾客对施工、服务质量满意程度的信息，包括顾客的抱怨。项目部要认真组织好每月与监督单位的工作例会，认真听取监理的意见，对存在的问题及时采取措施，逐一进行落实。
8、产品实现
8.1 产品实现的策划
施工产品的实现过程包括从策划、施工、验收、交付直到保修服务的全过程，
是直接影响产品质量的过程。项目部根据投标期间的初步策划（施工组织设计）和业主的要求及现场的实际情况作更详细的策划，对直接影响建筑施工质量的过程，进行全方位的控制，使过程处于受控状态，防止不合格品产生。
工程开工前，由项目总工组织工程技术部、机电物资部、质管部等部门，按单位工程施工顺序，对直接影响施工质量的过程进行策划。策划的内容有：1）了解工程结构、质量和进度要求；确定施工方案、措施以及过程参数、产品特性的控制方法；确定材料、施工设备的选择和供应；确定施工组织及施工人员的配置等。
2）对直接影响工程施工质量的过程进行具体分析，找出影响质量的主要因素、部位和工序；确定关键工序和特殊过程的控制方法。
3）通过策划，修编施工组织设计，编制各项施工技术措施、详细的施工方案或作业指导书，绘制临建设施（钢筋加工厂、模板加工厂等）施工图；编制项目部质量计划，建立、健全质量管理体系，制定质量管理办法。
8.2 与产品有关要求的确定和评审
与本合同段工程有关的要求已在投标和签订合同时得到确认和评审。在施工期间，当合同或工程要求发生变更时，由项目部总工/总经组织管理部、工程技术部、质管部等有关部门按《与产品有关的要求的确定与评审程序》进行评审，对相关文件进行修改，并将更改的信息及时传递给相关人员。
8.3 生产和服务的提供
生产和服务的提供的过程控制，按照《产品实现的控制程序》和《生产和服务提供程序》等程序文件进行控制，并重点做好以下几点工作：
8.3.1 技术交底
施工技术交底按以下三层次进行：
1）由项目部总工现场负责组织，请业主派设计人员就设计意图、设计标准、施工质量等向项目部有关部门和技术人员进行技术交底；
2）由总工程师或工程技术部负责人向工区技术人员或作业骨干进行技术交底；
3）施工作业前，由工区、作业队技术人员负责向作业班组进行技术交底；
4）技术交底应填写技术交底表格，由交底组织部门存档。
8.3.2标准、法规和技术文件的控制
1）工程技术部负责采购适应本合同段的有关标准、规范的有效版本，以满足施工需要；
2）工程技术部负责图纸、施工技术方案、措施等技术文件的提供，当设计修改时，及时提供给使用部门，各部门使用者分别在原图上作更改标识。修改通知单下发至工程技术部、质管部、测量组、施工工区各一份；
3）施工队、工区严格按图纸、规范和技术文件要求执行，质管部进行监督检查。
8.3.3 对适宜的过程参数，产品特性的监控
1）工程技术部对建筑主体项目的施工，负责编写试验大纲，并组织现场工艺试验，以确定适宜的过程参数，同时编制相应的施工工法、方案或工艺操作规程，经总工批准并报监理同意后实施；
2）工区在施工过程中，按施工方案或工艺操作规程和《产品的监视和测量控制程序》实施控制，质管部、试验室负责监督。
8.3.4 特殊过程的控制
1）施工前须预先鉴定过程能力的特殊过程；
2）特殊过程的控制，对三方面的过程能力需预先进行鉴定，并保存记录。鉴定合格后才正式施工，合同有要求时，还需报监理工程师批准后才能施工。
a) 人员鉴定：由综合部负责组织工程技术部、质管部等部门，对工作人员和相关管理人员资格和实际能力进行鉴定，填写Q/SD3-JL-11《技能考评认定评分标准》，并将鉴定结果报总工审核；
b) 设备鉴定：由机电物资部组织质管部、工程技术部、生产调度室等部门对所用设备的技术性能及配件组合进行鉴定，确认其能力满足特殊施工要求，填写Q/SD3-JL-20《施工设备检查记录》，并将鉴定结果报总工审核。
C) 过程鉴定：由总工组织质管部、工程技术部、生产调度室、机电物资部、试验室等部门对过程能力（包括人员、设备、工艺控制、原材料、环境、施工方案、施工记录、监测方法等）进行确认，鉴定一般以会议形式进行，必要时通过现场试验进行鉴定，并对鉴定做出结论，鉴定合格并经监理同意后，才能组织全面施工，并加强施工过程的质量监督。
8.4 标识和可追溯性
项目部有关部门和工区在产品实现的全过程用适当的方式进行标识，防止产品的混用和误用，防止不同检验和试验状态的产品混淆，确保只有通过检验和试验合格的产品才能投入使用、转序和交付，对有可追溯性要求的场合要做好记录，保存相关资料。具体要求按《标识和可追溯性程序》执行。
8.5 产品防护
产品防护包括标识、搬运、贮存和保护。产品的防护参照《顾客财产的控制程序》执行。
1）对采购的和业主提供的产品、施工过程的中间产品和最终交付给业主的工程，在施工期间和交付给业主前，各职能部门和工区应对所管理的和施工的产品采取防护措施，防止误用或损坏；
2）对超重、超大件的吊装、运输和安装，工程技术部要制订切实可行的技术方案，报总工审核，上报监理工程师及业主审批，防止受损，确保安全；
3）机电物资部按照《项目部物资管理规定》对所保管的物资进行管理，做到摆放有序、标识清楚，账、卡、物和质量保证文件“四相符”，防护措施得当；
4）工区要加强砼养护，对外露面加强保护，防止损坏和开裂；其他工程按“谁施工，谁管理”的原则，做好构造物的保护；
5）质量管理部对施工产品和最终产品的保护进行监督和检查。
8.6 监视和测量装置的控制
为确保监视和测量结果有效，对检验、试验和测量设备按《监视和测量装置的控制程序》及《监视和测量装置的控制程序》和《测量设备使用、维护和检定规定》执行。
1）试验人员、测量组对所使用的试验、测量和计量设备建立台账，按照上述文件编制检测计划，在规定的周期内或在使用前进行鉴定或校准。属强制性鉴定的设备、仪器就近送检，属非强制性且自己有能力进行自检的设备、仪器，由专人负责自检，并按要求做好校准记录，工程技术部和质管部负责监督、检查；
2）对检测设备的校准状态进行标识，标明合格、准用或停用；
3）检测设备在使用期内应经常进行检查或调整，并采取措施防止在高速时出现偏差而使检测结果失准；
4）在搬运、维护、贮存期间防止损坏或失效；
5）在使用时当发生设备不符合要求时，使用者要对该设备以前检测结果的有效性进行评价，并做好记录。对该设备要进行修理，并再校准或报废，对有疑问的检测结果要重新进行测定，对受影响的产品要采取适当的措施进行处理；
6) 检定和校准结果的记录和证件应保存好，除分别报送试验室检测机构和测量总队外，工程技术部应汇总报局计量室备案。
9、监视和测量
9.1 顾客满意的信息获取或利用
顾客满意是指“顾客对其要求已被满足的程度的感受”。对顾客满意程度的了解和分析，是对项目部质量管理体系业绩的一种测量。
项目部的质管部、工程技术部、管理部和机电物资部等部门，要收集和分析业主（包括监理）满意或满意方面的信息，通过一定的方式及时向项目部领导报告，以便采取措施，改进工作。
对在业主或监理方召开的例会、工作检查时提出的问题要主动进行纠正，使问题逐一得到解决，并采取有效措施，防止类似不满意情况的再次发生。
对信息的收集、分析和利用，参照《顾客满意度评价程序》执行。
9.2 过程监视和测量
项目部采取适当的方法对质量管理体系各过程的实施情况进行监视和测量，以证实策划的结果是否得到有效实施。
监视和测量的方式和方法有：
1）项目部组织质管部和内审员对各职能部门、工区作业队（厂）质量管理体系运行情况的全面检查，每年至少两次，发现问题及时纠正，并做好记录；
2）工程局的内部审核组和认证机构的审核组对项目部的审核；
3）工程局主管部门对项目部相关部门的工作检查和考核；
4）业主、监理和质量监督站对项目部的监督、检查和评价。
当发生过程监视和测量的结果不符合时，要及时采取有效的纠正措施，以确保体系的有效性和工程质量的符合性。
9.3 产品的监视和测量
对产品的监督和测量，除严格按照本计划《工程质量控制程序图》外，同时
要按照工程局《监视和测量装置的控制程序》和《产品的监视和测量控制程序》等文件，对材料、物资和工程施工质量进行控制。
9.3.1 进货和加工材料、构件的监视和测量
1）材料、物资进场后，机电物资部对批号、型号、规格、数量、外观质量及材质证明进行检查、验收，对需试验的材料（如水泥、钢筋等），机物部开具委托试验单委托试验室进行抽样试验；
2）委托外部专业机构试验，试验结果报机电物资部和质管部；
3）机电物资部对检验或试验合格的材料、物资发放使用；
4）试验人员负责对砂石料和砂浆、砼按规定进行送检和试验，并做好记录。钢筋加工产品由工区的质检员在交货单上签字后方可发放使用。
9.3.2 工程施工的监督和测量
9.3.2.1开挖工程质量检验
1）依据设计图纸，测量组对开挖工程进行放线，并在开挖过程中进行规格的控制，随掌子面开挖及时提断面图，送质管部一份；
2）工区依据设计图纸、测量放线轮廓及规程规范要求，对开挖工程进行自检，随后及时对欠挖部分进行处理，对因地质原因引起的超挖要做详细记录，并报请质管部、工程技术部和监理人员到现场查看和记录，以备验收和报量；
3）质管部对开挖自检合格的部位，依据测量提供的断面图进行终检，终检合格后，会同监理共同检查、验收签证。对隐蔽部位，必要时采用录像或拍照作为验收依据。记录和照片由质管部归档保存。
4）对验收不合格的部位，工区派人及时处理，自检合格后，报质管部会同监理进行验收，要求工区重复验收次数争取为零，即一次验收合格。
9.3.2.2砼工程质量监视和测量
1）测量组进行立模放线，立模后经工区校正，由测量复测上口模板规格并出图三份（一份交工区作二次校正依据，一份送质管部，一份测量存档）；
2）砼工程质量检验严格执行“三检制”，作业队班组严格按图施工，并按规范要求进行浇筑前的钢筋、模板、预埋件等自检，工区专职复检，合格后提请质管部专职终检；
3）质管部对砼仓面专职检验合格后，会同监理进行验收、签证和签发砼准
建筑工程质量计划书范本
顺丰天津电商产业园一期项目施工总承包工程 质量计划 编制单位： 编制： 时间：
目录 1、编制说明 (2) 2、编制依据 (2) 3、工程概况 (3) 4、总体部署 (6) 5、项目组织机构 (15) 6、质量管理职责 (16) 7、质量管理与控制点 (20) 8、质量管理措施 (28) 9、消除质量通病的措施 (48) 10、现场创优措施 (50) 11、新材料、新工艺 (60) 12、QC小组活动计划 (61) 1、编制说明 天津市兴业龙祥建设工程有限公司是施工总承包壹级企业，自创建以来获得过一系列荣誉称号，但我们深知，荣誉只能说明过去。面对激烈竞争的建筑市场，公司领导、项目部决心树雄心、立壮志，对顺丰天津电商产业园一期项目施工总承包工程：立下以下目标：
①、质量目标：争创天津市“海河杯”工程。 ②文明施工：争创“天津市安全文明施工工地”。 为了保证本标段工程的施工质量，按照合同及招标文件的要求，因此我项目部在本工程施工之前编制本工程切实可行的质量目标创优计划，在施工过程的质量管理及运用新技术、新工艺、新材料、新产品方面进行详细的阐述，并编制相应的施工方案，严格按照规范、规程操作施工，严格按照质量检验标准检查验收，做好首段、首件分项/部位的验收达标工作，做好质量“三检”工作，保证每道工序，每个部位100%合格，从而保证工程整体质量达到优良。同时要针对质量通病，施工中的薄弱环节、关键工序，开展QC小组活动，促进工程质量水平的提高。 2编制依据 2.1本标段工程建筑、结构、安装等施工图纸。 2.2本标段工程招标文件附件及工程量清单。 2.3国家及天津市的有关规范、规程和标准。 《地下工程防水技术规范》（GB50108-2011） 《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2011） 《土方与爆破工程施工及验收规范》（GB50201-2012） 《建筑地基基础施工质量验收规范》
(房建)施工质量管理保证措施(比较完整的一套)
质量保障措施 一、房建工程施工管理质量保证措施 1 质量管理目标 2 质量管理方法 3 质量控制体系 4 为确保质量所采取的检测试验手段及措施 5 技术保证措施 6 原材料质量保证措施 二施工过程中的质量控制 1 基础工程施工质量保障 2 主体工程施工质量保障 3 装饰工程施工质量保障 4 门窗工程施工质量保障 5 安装工程施工质量保障 6 主要分项工程防止质量通病的措施 7 质量控制环节及职能分工 8 施工期间对隐蔽工程的质量保证措施 质量保障措施
一、房建工程施工管理质量保证措施 1 质量管理目标 本工程的质量目标：严格执行国家有关现行质量标准。 2 质量管理方法 2.1 质量检查验收方法 实行自检、互检、专检制以及特殊工序过程监控与跟班检制；分部分项工程验评制和隐蔽工程验收制。 2.2 施工前技术质量交底和施工中的复核 工程开工前，技术部门要对整个工程的技术质量要点的关键问题向施工管理人员、班组长等作一个全面的交底。在分部分项工程施工前，由工长负责向班组长、班组长负责向各班组成员进行技术质量交底工作。交底工作以书面形式为主，未经交底不得施工。对关键工序、关键部位，工长要负责现场确定核实，技术部门对每个关键环节和重要工序要进行复核、监督，发现问题及时解决。 2.3 生产会议和质量会议制度 在定期或不定期的生产会议上，在安排生产计划的同时，坚持质量工作安排。 定期召开专题质量会议，由施工技术副经理和专职质检人员提出质量动态报告，研究制定质量工作计划和对策。 2.4 对专业工程施工人员的技术资质审核 对进入施工现场作业的所有特殊专业工种的管理人员和技术工人的技术等级，必须进行事前审核。对经技术培训考核不合格者，不予安排相应工作。对所有专业分包单位，其专业工种的管理人员和技术工人均必须提交名单和技术资质材料。 2.5 坚持样板引路，先确认再大面积施工的方法 对质量要求较高、采用新工艺新材料的部分，应先做样板和试验，经检查确认可行后，再进行大面积施工。 3 质量控制体系 3.1 质量管理领导体系
房地产开发计划书
房地产开发计划书 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行,且符合国家和地方相关法律、法规,特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的,要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划,具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作,- 房地产前期工作计划 3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方,与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文,并取得控股公司的《立项批复》。 4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书,到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计,提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图,上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查,取得工程项目扩大
200个房地产经典策划案例
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工程质量项目策划书
瑞平金融中心二期住宅项目质量策划书 第一节质量保证体系 1、工程概况 工程名称：瑞平金融中心二期住宅项目 工程地点：青岛平度市红旗路23号 设计单位：中国建筑北京设计研究院有限公司 建设单位：青岛鼎峰瑞中置业有限公司 监理单位：青岛惠中建设监理有限公司 总承包单位：中国建筑一局（集团）有限公司 总建筑面积：约2.5万平方米 结构类型：钢筋砼框架-剪力墙结构 2、质量管理目标 工程质量目标为确保工程质量符合山东省青岛市“青岛杯”质量标准。为使本工程质量的总目标能够顺利实现，故划分为以下几项分目标，以实现分目标来确保总目标的实现，分目标如下：a、分部、分项工程合格率100％，b、分部、分项工程优良率85％，c、杜绝重大质量事故。
3、管理组织机构及主要职责 3.1管理组织机构 为使瑞平金融中心二期住宅项目各项质量管理工作以及各项质量保证措施得到真正落实，项目部成立以项目经理为组长的质量管理组织机构如图所示。 项目质量管理组织机构
3.2管理机构成员岗位职责 3.2.1 项目经理及项目总工质量保证岗位职责 1.负责做好项目部内外的施工协调及日常质量管理工作； 2.监督工程使用材料的质量、施工质量及进度控制，确保工程的质量； 3.项目经理是项目部保证工程质量的第一责任人，必须坚持“百年大计、质量第一”的方针。 4.项目总工对整个工程的质量负责，是项目部保证工程质量的直接责任人，监督检查各专业施工的质量情况，对项目经理负责。 5.生产经理对各工种施工质量负直接责任，监督检查各工种的施工质量情况，并对下属各部门进行指挥调度。 3.2.2 安全部保证质量岗位职责 1.对本工程的施工安全进行监督检查，组织项目管理部门对本工程的质量安全进行检查。 2.对项目经理负责，对本工程进行定期检查和不定期抽查，监督项目各区分部质量安全工作，对不符合质量安全要求的，做好《监督检查记录》，限期整改。 3.2.3工程部质量保证岗位职责
房地产项目开发策划书(完整版).
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
某房地产项目销售计划书
武宁项目――――清水湾销售计划书 １、项目产品定位 １）产品定位策略 在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。 通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。 本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。 ２）产品定位阐述 （1）闹市静区环境的概念 一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。 （2）水岸栖居文化概念 水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。 （3）中国房产品牌概念 “中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。 ２、项目的目标客户定位 由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。 ３、项目的价格定位（详见附价格表） 由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。 ４、项目的功能定位 １）设电子可视防盗门 ２）电话及idsl入户 ３）有线电视入户 ４）水、电一户一表 ５）老年健身器材、儿童娱乐设施 ６）庭院灯 ７）石凳、石桌 ５、项目身份定位
建筑工程质量项目策划书
建筑工程质量策划书 一、工程概况 本工程拟建于北京市丰台区芦沟桥乡小屯路149号，位于玉泉路西侧，北与现场保留地块原单位相邻，西侧及南侧为小屯新村二期住宅。本工程占地面积为3148m2，总建筑面积为37488.53m2，主要功能是汽车库、营业厅、接待厅、公共服务用房、办公用房等，该楼平面呈“L”型，分南北两段，房间布局较为规则，设备较为齐全，是一栋以科研办公为主要功能的综合性建筑。 1、结构概况 本工程基础结构形式为梁式筏板基础，主体结构形式为框架-剪力墙结构，工程设防烈度为8度，剪力墙抗震等级为1级、框架等级为2级，地下水位较深，土质情况较好。本工程砼强度等级较高：墙、柱有C55、C50、C45、C40、C30，梁、板为C30，采用的钢筋为Ⅰ级钢（6、8、10、12）与Ⅲ级钢（12、14、16、18、20、22、25、28、32）。 2、建筑概况 本工程地下二层、地上南段十一层、北段七层，南段基础底标高为－9.16m，南段基础底标高为－8.66m，南段檐口高度为47.9m，南段檐口高度为31.8m，地下二层层高为3.5m，地下一层层高为3.5/4.2m，首层层高为4.2m，首层以上层高为3.9m。本楼共5座楼梯、6部电梯，二次结构采用轻集料砼小型空心砌块、空心砖。工程外装修标准：首层为花岗岩石材，二层以上采用铝挂板，局部璃玻幕墙，外窗为高级塑钢双玻窗。装修标准：地面为玻化砖、花岗岩地面，墙面为高级墙涂料，门为高级实木门、防火门，顶棚为铝合金方（条）板吊顶。 3、专业概况 本工程专业设备齐全主要有：高低压生活给水系统、排水系统、降压变配电室，照明、动力、空调系统、通讯网络及结构化布线系统、楼宇自动化管理、公共音响广播系统、卫星与共用天线电视系统、安全防系统、火灾自动报警和消防
工程质量保证措施(房建工程)
工程质量保证措施(房建工 程) 本页仅作为文档页封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March
工程质量保证措施 第一节工程质量目标 质量目标：确保教学楼、实验楼、餐厅、厕所及室外操场等配套工程达到合格备案要求。 第二节质量组织机构及质量保证体系 实行项目经理负责制，坚持公司质量方针，按照我司的《质量保证手册》、《程序文件》的要求，建立健全项目质量组织机构和质量保证体系，对过程质量进行全面控制管理，确保质量目标的实现。 质量组织机构图
质量保证体系图 第一节质量控制程序 质量控制程序图
第一节质量监督制度 本工程施工过程中，我方将严格遵守工程的监理和监督制度，材料进场时及时向监理方报验，并在监理人员的监督下进行取样送检，合格后再使用；检验批质量施工完毕，由监理工程师和施工项目专业质量检查员等进行验收；分项工程完工后由监理工程师组织项目专业技术负责人等进行验收；分部（子分部）工程施工结束，由总监理工程师组织施工项目经理和有关勘察、设计单位项目负责人进行验收；上道工序必须经验收合格后再进行下道工序施工。 第二节质量管理责任制度 为了使工程产品质量得到有效控制，加强过程质量检验工作，确保质量目标的实现，配备高素质的质检人员，并明确其职责是至关重要的。 一、质量责任制 1．项目经理： ①、对所承建工程的质量工作负全面领导责任，主持编制项目质量 计划，明确项目管理人员的职责、分工，确保完成项目的质量目标。
②、组织实施公司质量管理体系文件，组织对项目质量的日常检查、评审和改进，实施质量否决权，每月主持召开质量分析会，对出现的工程质量问题、缺陷或不合格工序组织制订整改措施，对影响工程质量的潜在原因进行分析归纳并采取措施进行预防。 ③、加强工程项目成本预测、控制、分析和考核，降低消耗，节约开支，提高效益。 2．工程师（质量总监） ①、组织编制项目的质量控制计划，报上级质量管理部门审批后实施。 ②、定期组织质量人员验证质量计划的实施效果，当项目质量控制中存在问题或隐患时，应及时提出解决措施。 ③、参加图纸会审。 ④、单位工程、分部工程和分项工程开工前，应向承担施工的负责人或分包人进行书面质量交底，质量交底资料应办理签字手续并归档保存。 ⑤、施工过程中，对建设单位或监理工程师提出的设计变更应在执行前及时向施工人员进行书面交底。 ⑥、监督有关人员做好施工过程的质量自检、专检和交接检，保证施工过程工程质量符合标准要求。 ⑦、负责各种原材料、设备进场的质量验收，严把材料、设备质量关。 ⑧、组织有关专业人员负责产品的监视和测量工作程序，并对合同的履行情况进行全面验证。 ⑨、对检查中发现的工程质量问题或不合格报告提及的问题组织有关人员判定不合格程序，制订纠正措施，具体执行《程序文件》中不合格产品的控制工作程序。 ⑩、组织对纠正措施的实施效果进行验证，把验证结果上报上级质量部门。 ○11、组织项目部质量、材料、试验等相关人员编制汇总项目质量情况月报表及质量分析，每月28前报送上级质量部门。 3）、项目副经理： ①、对所承建工程的质量负生产领导责任。 ②、对项目工程施工准备、施工过程、工程竣工全过程的工程质量进行全面的指挥、协调和控制。 ③、树立“用户第一”的思想，对用户反映的工程质量问题及时组织人员进行整改。
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产开发项目投资计划书
房地产开发项目投资计划书 某项目概况 某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
加强房屋建筑工程质量管理措施【最新版】
加强房屋建筑工程质量管理措施 房屋建筑工程施工是形成工程项目实体的一个重要过程，也是决定最终产品质量的关键所在。要提高工程项目的质量，必须把质量管理作为施工阶段的重中之重。房屋建筑工程质量，既指实体质量，即工程符合业主需要所具备的使用功能，如基础的坚固，主体结构的安全以及通风采光的合理等，也指形成实体质量的工作质量，即指参与工程的建设者参建工作的水平和完善程度。房屋建筑工程项目的监督管理应立足于工程的质量管理。随着生产日益复杂化，建筑工程施工项目管理也变得更加复杂。因此，需要不断总结经验，对建筑工程施工质量的管理要进行适应性创新。 1建筑工程质量存在的质量问题 随着我国建筑行业的不断发展，城市的投资环境逐步得以优化，城市人口的居住水平不断提高，我国建筑工程质量呈稳步上升趋势，但不可否认，一些在建工程和已投入使用的工程尚存在不少的质量问题，有些甚至严重危害到建筑结构和使用安全功能，如:水泥地面空鼓、开裂、起皮、起砂，厨卫、屋面、外墙渗漏严重，门窗缝隙大，下水道堵塞，厕浴间地面倒坡、积水，滴水线向内斜导等等现象，有的建筑出现严重的不均匀沉降，个别建筑甚至发生整体坍塌事故。
2提高建筑工程质量的具体措施 2.1施工单位的质量管理 建筑企业要完成承接的工程任务，取得预期的社会效益和经济效益，必须走质量效益型道路，贯彻以质量为中心、效益为目的的“质量兴业”计划。承接工程时，施工单位应当建立质量责任制，根据工程项目的特点和规模，选好与之相适应的项目经理、技术负责人和主要的施工管理人员，是保证工程质量的前提，项目经理的质量意识和管理意识强，项目班子工作齐心协力，预定的质量目标就完成得好，就会创出优质工程。要提高工程质量，必须严格按照技术规范施工，有一套工程质量的控制办法，建立健全施工质量检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录;做好建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土的检验，按照设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。企业除制定方针目标以外，还必须紧紧围绕工程项目制定一系列的措施，重点监督施工现场的保证体系是否建立健全，保证体系是否有效运行，是否具备持续改进功能。施工质量对进度和经济效益及承包人的信誉有直接影响，项目是企业创建名牌工程，实现优质工程计划的归宿。 2.2提高质量管理人员、施工人员的综合素质
房地产项目计划书范本
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
项目质量管理策划书
目录 一、编制依据___________________________________________________________ 0 二、工程概况___________________________________________________________ 2 三、质量管理组织机构___________________________________________________ 3 四、质量生产责任制_____________________________________________________ 5 五、工程质量过程控制___________________________________________________ 9 六、质量管理制度______________________________________________________ 17 七、工程质量检查程序__________________________________________________ 19 八、关键工序质量控制及防范措施________________________________________ 22 九、成品保护措施______________________________________________________ 42 十、质量技术资料的管理________________________________________________ 43 一、编制依据 1、工程承包合同、设计文件 2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300－2013 3、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2011 4、《建设工程项目管理规范》GB/T50326－2001; 5、《地基基础施工质量验收规范》GB50202-2002; 6、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008; 7、《建筑桩基检测技术规范》JGJ106-2003; 8、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-2002(2011版); 9、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008;
房地产项目商业计划书(完整版)
房地产项目商业计划书 房地产项目商业计划书1 5 开发资质证书1 6 项目五证 1 6 项目公司信用评级证书 第四篇： 房地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 0 公司介绍 1 项目公司与关联公司 2 公司组织结构
3 财务经营状况 4 管理与营销基础 5 公司地理位置 6 公司发展战略 7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 房地产开发目标 3.2 房地产开发思路 3.3 房地产开资源状况 3.4 项目建设基本方案 3. 4.1 规划建设年限与阶段 3. 4.2 项目规划建设依据 3. 4.3 房地产开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4. 1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4. 1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划 4. 3.1 城市总体规划的布局与定位 4. 3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需4. 4.1 城市市土地出让情况 4. 4.2 房地产市场供需 4.5 城市房地产供需 4. 5.1 商圈分布 4. 5.2 商业业态分析 4. 5.3 城市商业现状分析 4.
5.4 居民消费特征分析 4. 5.5 城市商铺价格分析 4. 5.6 商业房地产供需分析 4.6 消费者调查 4. 6.1 居民消费特点 4. 6.2 房地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析 4. 7.1 竞争分析的方法 4. 7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及qb区选择 5.1 及qb区项目 5. 1.1 的开发背景 5. 1.2 项目
某房地产工程项目策划书
某房地产工程项目策划书 ---《项目策划书》编制的意义--- 项目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中，公司各职能部门和项目公司紧紧围绕项目开发进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目顺利完成。 项目策划书的编制为开发过程中的设计计划、合约招标计划、工程施工组织等提供依据；为进行报批报建策划提供依据；为优化施工方案，有效控制、节约成本提供依据，等等。 项目策划书的编制使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。
一、项目概况 （一）项目背景 1、项目周边环境： 项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积：93700M2，总建筑面积：约223100M2。 2、项目背景： 项目所处地块称1#地块，已于2007年4月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。 目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用； 3、项目现状： 位于二期区域的28005 M2集中地下车库和地下人防工程已完成土建工作量约70%； 二、三期所有房号桩基工程已实施完毕； 二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划2009年8月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。 ?（二）、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表： 1、地块规划主要技术经济指标： 项目计划 单位 数值备注项目 计量 单位 数值备注 居住用地内 居住总户数户1679 建筑密度% 21.9 9 居住总人口人5373 绿地率% ≥35 户均人口人/户 3.2 停 车 地下室停车辆993 总建筑面积万M226.35 室外地面停车辆152 其 中 住宅建筑面积万M219.35 非机动车停车辆3400 按1.5M 2辆 计公建面积万M2 2.95 户均停车率0.6 用地面积万M29.372 注：1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内 机动车停车位含商业停车位容积率 2.38
某住宅项目质量创优策划书
某住宅项目质量创优策划书 单位：______________________ 编制：______________________ 时间：______________________
目录 第一章工程概况及施工特点 (2) 第二章本工程施工目标及创优亮点 (2) 2.1.工程质量目标 (2) 2.2.工程施工过程中的创新亮点 (2) 第三章质量目标及分解 (4) 3.1主体结构施工阶段质量目标 (4) 3.2装修阶段质量目标 (5) 3.3安装工程质量目标 (5) 第四章工程创优的主要措施 (6) 4.1.结构施工阶段质量预控要点及控制措施 (6) 4.2.电气安装工程质量控制点及控制措施 (7) 4.3.管道安装工程质量控制点及控制措施 (8) 4.4.通风安装工程质量控制点及控制措施 (8) 4.5.关键部位技术及质量预控措施 (8) 4.6.装修工程主要分项和重点部位质量预控 (9) 4.7.工程施工中细部靓点的策划和实施 (54) 第五章项目主要分部分项工程施工质量标准 (54) 第六章资料收集整理 (61) 6.1工程资料的全面性 (62) 6.2工程资料的可追溯性 (62) 6.3工程资料的真实性、准确性 (63) 6.4工程资料的签认和审批 (64) 第七章工程保修与回访 (64)
第一章工程概况及施工特点 某工程位于某市，XX以北，在建某市地铁一号线XX站北侧，XX路以西，北侧紧邻XX铁路及XX高铁。占地面积5万平米，包括一层地下室，B1~B5、B14、B16楼的住宅塔楼、部分裙楼及幼儿园，其中，B1-B4号楼34层，B14、B16号楼30层，B5号楼28层，均为框架剪力墙结构，总建筑面积17万平米。 第二章本工程施工目标及创优亮点 2.1.工程质量目标 质量方面：以某省优质工程质量要求为基础，以过程精品为重点，以组织和技术为保障，一次成活、一次成优，尽一切努力创建国家优质工程优质，确保获取某省优质工程奖。 工期方面：严格按合同工期施工，不拖延。 成本方面：积极推行技术和管理措施，争取获得良好的经济效益，不拖欠劳务费用。 安全方面：推行HSE（Health, Safety, Environment）管理，杜绝重大伤亡，实施零伤亡施工。 2.2.工程施工过程中的创新亮点 2.2.1组织管理 1、工程质量控制模式的创新 除了制定各种质量计划、创建QC小组、严格各项工序、材料和设备等的检验和推行全面质量管理之外，在质量控制模式上主要进行
房地产中介项目及公司创业计划书
房地产中介项目及公司创业计划书
目录 第一章概述 (3) 一、房地产中介项目及公司简介 (3) 二、商业模式及盈利模式 (3) 三、产品/服务描述 (3) 四、市场营销策略 (4) 五、管理及运营 (4) 第二章房地产中介项目商业模式及盈利模式 (5) 一、商业及经营模式概述 (5) 二、商业及经营模式 (5) 三、盈利模式 (5) 第三章房地产中介项目公司介绍 (6) 一、公司成立与宗旨 (6) 二、公司核心优势 (6) 三、公司远景和发展规划 (6) 四、企业文化 (7) 第四章产品/服务 (8) 一、主营产品/服务简介 (8) 第五章组织及管理 (10) 一、组织架构及管理机制 (10) 二、薪酬与绩效 (10) 第六章投资计划及财务预算 (15) 一、投资估算及盈亏平衡 (15) 二、资金退出 (16) 附件一：《组织架构》 (16) 附件二：《人事制度》 (16)
第一章概述 一、房地产中介项目及公司简介 XX年XX商品房总销售量为1337.6万平方米，于XX年同比增长了99.97%。XX年上半年XX房地产商品房供给仍呈现供不应求的格局；XX年下半年虽然行业面临政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等问题，但居民购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升值造成资产膨胀，以及出口下滑，那么国内的闲散资金将大量进入房市。 作为“国际化大都市”预备役的XX，在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，随之而来定然是房地产中介行业也日趋繁荣，因此在XX二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得 二、商业模式及盈利模式 1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。 2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润： 1) 主营业务：为多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅 的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。 2)衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公 司、家政公司、搬家公司等等简历战略合作关系，围绕房 地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全 面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司创造 更多的利润。 注：具体业务品种请详见产品服务描述部分。 三、产品/服务描述 如今企业经营服务模式的“同质化”日趋严重，不仅在华中地区，甚至全国范围内斗造成了行业内的竞争加剧。
项目工程质量管理策划书
项目工程质量管理策划书 编制中心总经理钱钢 相关中心总经理黄劲松 分管副总裁审核/审批郭君 执行总裁审核/审批许华芳 总裁审批 日期2011年12月22日
一、工程概况：对工程的地点、分期状况、基地面积、建筑占地面积、建筑容积率、建筑覆盖率、 绿化率、地上地下车位数、总建筑面积、地上地下建筑面积、详细分物业建筑面积、幢数、层数、基础形式、结构形式、用途等进行描述，说明勘察设计单位、施工单位、监理单位及开竣时间等。此外，应对工程的特点、难点加以说明，以便制订出针对性的控制方法和程序。 二、工程管理的依据：包括法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等。 三、工程的质量目标：确定项目的质量、进度、安全等方面的目标，分解成阶段性的具体目标，如： 项目开发质量控制目标（创优率、渗漏率、缺陷率等）；项目开发进度主要控制目标（开工、开盘、结构封顶、竣工交付等）；项目开发安全控制目标（一般事故发生率、重大伤亡率、安全文明施工目标）等。 四、工程质量管理架构：包括公司为此工程成立的项目部的人员配备、岗位分工和职责；施工单位 的管理机构和项目经理、技术负责人、各主要管理人员的情况；监理单位的管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师的资格、职称、岗位等情况。 五、工程质量控制措施：根据项目开发工程质量控制目标和本项目的特点，确定相应的关键控制点， 并制定防止质量通病的具体措施，及针对本项目样品封样和工艺样板的详细清单等的技术和管理等方面的具体保证措施。 六、现场安全文明施工控制措施：根据项目开发安全控制目标和本项目的特点，确定相应的关键控 制点和重大危险源，并制定相应的技术和管理等方面的具体保证措施。 七、其他:区域公司和地产公司可根据实际情况编写，需包含但不限于以上内容，根据项目实际可 进行充实完善。