物业公司的精细化管理全部方案
物业公司精细化管理全案
目录
第一篇物业前期管理
第一章规划设计介入与建设施工介入3
第一节规划设计介入 3
一、规划设计介入的主要方面3
二、规划设计介入的具体内容6
第二节建设施工介入17
第三节建筑工程质量保修的前期管理18
一、保修期限问题18
二、有关建筑工程质量保修的法律法规18 第四节筹建物业管理机构20
一、筹建前期物业管理架构20
二、适时组建完整的物业管理机构21
三、前期测算及办理前期手续23
四、协助开发商的前期工作24
第二章设备前期管理27
第一节设备前期管理的综合要求27
一、设备选型与规划设计阶段27
二、设备安装质量控制阶段29
三、设备调试及试运行阶段30
四、准备竣工验收阶段31
五、竣工验收阶段32
第二节弱电工程前期管理33
一、弱电工程的前期管理33
二、安全防范系统33
三、智能停车场管理系统44
四、自动消防系统48
五、电梯监控系统49
第三章接管验收综述51
第一节接管验收的条件51
一、新建物业接管验收的条件51
二、旧物业接管验收的条件52
第二节验收工作程序52
一、组建验收小组52
二、接管验收前的准备工作52
三、接管验收工作程序52
第三节技术资料接管验收53
一、土建工程资料、文件验收53
二、建筑电气工程资料、文件验收55
三、给/排水工程资料、文件验收55
四、供热工程资料、文件验收56
五、电梯工程资料、文件验收56
六、通风与空调工程资料、文件验收57
七、自动消防系统工程资料、文件验收57
八、安全防范系统工程资料、文件验收59
九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收59
十、资料、文件交接与归档60
第四章土建工程接管验收63
第一节土建工程质量验收规范63
第二节土建工程观感质量验收64
一、室内、外观感质量验收64
二、屋面工程检查重点65
第五章建筑电气工程接管验收69
第一节建筑电气工程质量验收规范69
第二节建筑电气工程质量验收项目71
一、变压器、箱式变电所验收73
二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收75
三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收76
四、不间断电源验收77
五、低压动力设备试验和试运行79
六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收80
七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收83
八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收84
九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收86
十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收87
十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试88
十二、普通灯具验收91
十三、特种灯具验收93
十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收96 十五、开关、插座、风扇验收98
十六、建筑物照明通电试运行99
十七、接地装置验收101
十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收102 十九、接闪器验收103
二十、建筑物等电位联结验收105
第六章建筑给排水工程接管验收105
第一节建筑给排水工程质量验收规范107
第二节室内给排水系统验收107
一、室内给水管道及配件验收109
二、室内消火栓系统验收110
三、给水设备验收111
四、室内排水系统验收115
第三节室内热水系统验收115
一、室内热水管道及配件验收116
二、热水供应系统设备验收117
第四节卫生器具及配件验收117
一、卫生器具及给水配件验收117
二、卫生器具排水管道验收118
第五节室外给排水管网验收118
一、室外给水管网验收的综合要求118
二、室外给水管道验收118
三、消防水泵接合器及消火栓验收121
四、管沟及管井验收122
五、室外排水管网验收122
第七章供热系统设备接管验收125
第一节锅炉及辅助设备验收125
一、锅炉验收125
二、锅炉辅助设备验收127
三、管道验收129
四、安全附件验收129
五、换热器验收131
第二节室内采暖系统验收132
一、室内采暖管道及配件验收132
二、散热器及金属辐射板验收134
第三节低温热水地板辐射供暖系统验收135
一、施工工艺要求135
二、检验和调试136
三、验收条件137
四、系统验收137
第四节室外供热管网验收139
第八章通风与空调工程接管验收141
第一节通风与空调工程质量验收规范141
第二节通风、空调系统安装质量验收142
一、通风系统验收142
二、空调系统验收146
三、空调水系统管道与设备验收152
四、空调风管系统验收159
第三节通风、空调系统调试及试运行验收164
一、系统空载调试及试运行164
二、带生产负荷的综合效能试验与调整167
第九章电梯工程接管验收169
第一节电梯工程验收规范169
一、电梯安装单位应具备的资质169
二、电梯接管验收的条件169
三、电梯接管验收的实施170
第二节电梯工程质量验收170
一、机房验收170
二、井道验收171
三、驱动主机的土建基础验收171
四、导轨验收171
五、门系统验收172
六、轿厢验收172
七、对重(平衡重)验收172
八、安全性能验收172
九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收173
十、电气验收173
十一、电梯验收174
十二、电梯钥匙验收176
第十章自动消防系统接管验收177
第一节自动消防系统验收规范177
一、火灾自动报警控制系统验收规范177
二、自动喷水灭火系统验收规范178
第二节火灾自动报警控制系统验收180
一、火灾自动报警控制系统工程质量验收180
二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收183 第三节自动消防联动设备及消防水系统验收187
一、自动消防联动设备验收187
二、自动消防水系统验收187
第十一章安全防范系统接管验收191
第一节安全防范系统验收规范195
一、安全防范系统设备验收195
二、安全防范系统技术性能验收195
第二节安全防范系统验收规则195
一、安全防范系统设备安装质量验收198
二、安全防范系统设备技术性能验收200
第十二章其他207
第一节智能停车场(库)管理系统接管验收207
一、智能停车场(库)管理系统设备安装质量验收207
二、智能停车场(库)管理系统技术性能验收207
第二节通信网络和有线电视系统的接管与验收209
一、通信网络和有线电视系统验收209
二、接管验收遗留问题的处理209
第三节园区绿化工程接管验收210
一、施工过程验收项目211
二、绿化工程附属设施验收212
三、绿化工程中间环节验收213
四、绿化工程竣工验收213
第二篇物业后期管理
第十三章业户入住217
第一节业户入住前的准备工作217
一、建立入住办公机构217
二、准备入住工作方案217
三、做好相关单位的协调工作218
四、准备入住资料218
五、入住时期的环境美化219
六、通知业户入住219
第二节办理入住手续226
第三节装修管理227
第十四章房屋建筑工程质量保修工作管理229
第一节房屋建筑工程质量保修分类229
一、房屋建筑工程质量缺陷分类229
二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序229 第二节相关单位在保修工作中的职责235
一、开发建设单位的职责235
二、物业管理公司的职责241
三、施工单位的职责243
四、监理单位的职责243
第三节“二次损失”的处理243
一、“二次损失”的处理程序243
二、“二次损失”责任赔偿的法律依据244
第十五章物业保安服务245
第一节物业保安职责245
一、保安负责人的职责245
二、队长、班长的职责245
三、保安员的职责246
第二节物业保安服务要求246
一、物业保安员基本要求246
二、物业保安员行为规范246
三、物业保安服务质量的评价与改进249
第三节消防安全管理制度250
一、总则251
二、消防安全职责251
三、消防组织机构254
四、消防安全制度和管理254
五、灭火和应急疏散预案编制及演练259
第十六章物业环境服务263
第一节保洁服务263
一、保洁服务综述263
二、楼内保洁服务265
三、日常清洁方法268
四、外围保洁服务270
五、垃圾清运271
第二节绿化管理273
一、绿化管理机构设置273
二、室外绿地养护274
第十七章房屋管理279
第一节房屋管理279
一、房屋完损等级分类279
二、房屋完损等级评定标准280
三、房屋完损等级评定方法287
四、房屋维修工程的分类288
五、房屋维修工程管理290
六、房屋管理考核指标291
第二节人防工程使用管理292
一、使用人防工程应申办的手续292
二、使用人防工程的申办程序293
第十八章设备管理综述297
第一节设备资产管理297
一、建立设备台账297
二、建立设备档案299
第二节设备运行管理299
一、岗位责任制299
二、持证上岗299
三、定人定机制度300
四、运行和交接班制度300
五、安全操作规程300
六、技能培训300
七、设备经济运行300
八、检测、测量设备管理301
九、设备设施标识管理301
十、设备事故及突发事件管理302
十一、设备环境管理302
十二、设备管理检查制度302
第三节设备维修、维护保养管理309 一、制订维护保养计划309
三、重大维修及技术改造309
四、设备点检和巡检309
五、设备保养分级309
六、设备维修分类309
七、对承包方的管理310
第十九章电气系统设备运行、维修维护313
第一节高压电气系统设备运行、维修维护313
一、变(配)电所运行管理制度313
二、变(配)电系统管理范围322
三、临时供电管理334
第二节低压电气系统设备运行、维修维护335
一、配电柜、控制柜维护保养335
二、低压电气设备维修安全操作338
三、低压电气设备维修工作程序339
四、避雷设施的检测与维护339
五、电动机运行管理341
第二十章给排水系统设备设施运行、维修维护347 第一节水泵房运行管理和设备维护保养347
一、水泵房管理制度347
二、水泵房设备设施维护保养347
三、供水管理制度352
第二节给排水管线维护保养353
一、楼内给排水管线维护保养353
二、室外给排水管网维护保养354
第二十一章空调系统和风机运行、维修维护357 第一节空调系统运行、维修维护357
一、满足使用要求357
二、降低运行成本357
三、运行管理358
第二节水冷式柜式空调系统运行操作规程362
一、运行前的检查准备工作362
二、运行操作362
三、正常停机操作362
四、故障停机操作362
第三节风冷式冷水机组运行操作规程363
一、运行前的检查准备工作363
二、运行操作363
三、正常停机操作363
四、故障停机操作363
第四节维护保养规程364
二、主机半年保养365
三、辅助系统半年保养368
第五节风机维护保养371
一、风机保养项目371
二、空调通风系统清洗373
第二十二章视频安防监控系统运行、维修维护383 第一节运行值班制度383
第二节维护保养383
一、云台和CCD摄像机383
二、主控制器384
三、维护保养记录384
第二十三章特种设备管理387
第一节特种设备管理的依据387
第二节特种设备事故分级387
一、特别重大事故387
二、重大事故387
三、较大事故388
四、一般事故388
第三节特种设备使用单位的法律责任388
第四节特种设备应急预案390
第五节对承包方的管理391
第六节电梯管理392
一、关于电梯运行、维修和维护保养合同392
二、物业公司在电梯管理工作中的职责397
三、电梯管理制度398
四、电梯运行记录用表398
第七节自动消防系统运行、维护保养417
一、综合管理417
二、系统运行和维护保养418
第八节燃气锅炉设备系统运行、维护保养431
一、锅炉系统安全管理职责431
二、锅炉系统安全运行制度435
三、燃气锅炉供热系统节能446
四、维护保养455
第二十四章用好“八项管理原则”，做好物业服务467 第一节以顾客为关注焦点468
一、理解要点468
二、始终贯穿于质量体系标准中469
三、怎样实施“以顾客为关注焦点” 470
第二节领导作用477
一、理解要点477
二、“领导作用”在质量体系标准中的体现477
第三节全员参与480
一、理解要点480
二、“全员参与”在质量体系标准中的体现480
第四节过程方法481
一、理解要点481
二、“过程方法”在质量体系标准中的体现482
三、运用“过程方法”举例482
第五节管理的系统方法484
一、理解要点485
二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现485
第六节持续改进486
一、理解要点486
二、“持续改进”在质量体系标准中的体现487
第七节基于事实的决策方法487
一、理解要点487
二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现487
三、运用“基于事实的决策方法”举例488
第八节与供方互利的关系493
一、理解要点493
二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现493
参考文献495
第一章规划设计介入与建设施工介入
第一节规划设计介入
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需要，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。一、规划设计介入的主要方面
本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。
（一）配套设施的完善
对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注一下几点。
1、这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个
中心服务区。
2、这些配套设施在对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。
3、这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾
清运等）。
（二）物业基本状况
物业基本状况使筹建物业管理机构、配套管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本状况包括以下几个方面。
1、未来小区档次、人口密度和数量。
2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5、共建区域及面积。
6、小区出入口及区内道路。
7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、痛风及空调系统、
安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统ton、有线电视系统。
8、停车场（库）等基本状况。
（三）水、电、气供应容量
物业公司参与水、电、气供应量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多余不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。
此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主（租户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因（如投资经费不足），小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须以开建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1-2年，多则4-5年，甚至更长。所以，物业公司在测算点的供应容量是，不仅要测算正式供电的实际容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要自阿前期规划中以正式文件报告开发商，是开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。
公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。
（四）物业管理用房的规划
物业管理用房室开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。
1、提供良好的办公环境
（1）以方便业主为目的。物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。
（2）以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。
（3）办公用房间数量和面积是否够用。
（4）库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。
（5）认真审核建筑平面图，对那些地方需要改变门的位置、那些地方需要打隔断并重新开门、那些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。
（6）如有需要应考虑外聘方办公用房，工作用房，库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。
（7）由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。
2、提供良好的休息环境
（1）员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。
（2）员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。
（3）由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光。
通风条件（有时开发商为了节省投资，不设计天井），以保证员工身心健康。
（4）较高档次的住宅小区多为底层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行消息审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。
（五）建筑材料的选用
优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。
1、物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材
料质量的了解比较全面。
2、对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务有
两，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。
3、为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之
间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材连设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。
二、规划设计介入的具体内容
（一）小区公共建筑规划
1、规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559-850平方米。
2、幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。
3、由于小学或初中学生活波好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外挥动的喧哗声干扰住户。
4、规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353-389平方米。
5、规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16-22.5平方米。
6、附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。
7、商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的住出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。
8、居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书（报章）阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。
9、居民委员会办公用房的规划符合政府的规定，按小区人口/户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2000-3000户时应设置居民委员会。
10、居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；
规模为较大型居住区时，建筑面积在150-225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，建筑面积取下限。
11、业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房（小于其面积），可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。
12、居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。
（二）小区公共道路规划
1、道路的使用功能
（1）应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。（2）便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。
（3）便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。
（4）有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的甬道）设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。
2、小区道路分级
（1）一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上。（2）二级道路是为小区的支路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。
（3）三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。
（4）四级道路为楼门前道路。路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。
3、小区道路的规划要求
（1）建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应布小于3米。（2）尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米32米的回车场地。
（3）单车道，每隔150米应有一段回车处。
（4）道路两边应没有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。
（5）休闲区的甬道或人型步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装露孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。
（6）在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。
4、道路铺装要求
（1）高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。（2）铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。（3）有机动车通过的路面，铺装材料（不论是石材还是彩砖）的尺寸不宜过大并应该达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重在车辆对路面的损坏。
（4）铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。
（5）铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。
（6）铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。
（三）自行车棚布局规划
低层建筑的小区，一般不设计一般不涉及地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚。此时，应按下述原则考虑。
1、集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要路考虑管理的经济合理性。
2、分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。
3、因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。
4、因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划。（四）娱乐、健身场所规划
1、儿童游戏场地规划
在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿（2岁以下）、学龄前儿童（3~6岁）、学龄儿童（6~12岁）三个年龄组。
（1）幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小：学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年、成年人休息活动场地结合布置。
（2）学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。
2、老年人、成年人休息及健身场所
老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。
3、对设施的使用功能性设计
物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。
（五）园区景观和绿化规划
园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是盛事美化的组成部分。
1、结合投资规模、小区的档次小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。
2、一般应将主体景观设置在小区的主出入口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。
3、园区内的水景景观不宜过多，较小兴许小区有一处即可：中型小区有1~2处即可：较大型小区有2~3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省会了水资源和电能，也降低了物业管理成本。
4、由于木道德使用寿命短，且养护费用高，一般1~2年即自然损毁，所以景观中的木道应不用或少用。
5、园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点堤防少量修建。
6、人造土丘或高地不宜过高，坡度也尽量缓和，有利于存水。此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。
7、尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1.5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，即有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。
（六）绿地组成及绿化标准
1．绿地组成
（1）公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等。
（2）公建专用绿化用地，指园区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。（3）庭院绿地，指住宅四周的绿化用地，包括住户的小院。
（4）道路绿地，指园区内各道路的行道树及绿地。
2．居住区绿地标准
以“居民平均占有绿地面积”和“居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡量。原建设部制定的指标为2~4平方米/人，因各地区具体情况不同，还应循地方政府的规定。
3．绿地率
绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地比率（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。通常新建小区绿地率不低于30﹪，旧小区绿地不低于25﹪。
4．绿化率
绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（﹪）。绿化率一般要高于绿地率。
5．绿地的规划及功能
（1）遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。
（2）充分利用原有的自然资源和自然条件。
（3）植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。
（4）园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老人、儿童）使用。绿地以观赏为主，也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。
（5）宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。
（6）为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于5米。
（7）院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。
（8）道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。
（9）在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1.5米，植大树处土层厚度不应小于2米。
（10）所有施工中应改良土壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。
（七）审核景观、绿化设计
设计图纸是规划的体现，也是施工的依据。从某种意义上讲，审核图纸比规划介入更为重要，因为最终的结果是依照图纸建成的。
受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。
基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。
1、选配植物的一般原则、
（1）大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。
（2）在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。
（3）为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。（4）行道路宜选用遮荫强的树种。
（5）所有游戏娱乐、健康场地、路边不得种植有刺、有毒植物。
（6）为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。
（7）根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。
（8）尽量少种或不种时令花卉和草木花卉。
（9）尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。
2、选择植物品种的错误
（1）设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。
①白桦，适宜生长于海拔高的山区。
②梅树，适宜生长于长江中下游地区。
③菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。
（2）选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种均难以购得。
（3）选用的树种偏少，会使绿化效果单调。
（4）部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长。
（5）绿篱及色带选用过多，会导致养护费用增加。
（6）水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。
（7）石贝竹，其习性忌高温酷热及多雨环境，北方地区6月中旬至8月正是此种气候，石贝竹将会因条件不适而大量死亡。
3、影响景观效果的实际错误
（1）设计中未注明松树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将来的效果。
（2）选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。
（3）不宜在同一处种植同科植物（如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫），因为这些植物的株型、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。
（4）同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。
（5）宿根花卉（如福路考）种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5-6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土
裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。
（6）灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大，不适宜做乔木的基础种植。
（7）乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。
（8）围墙四周种植品种宜控制在5-6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。
（9）设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2-3次，费工费时、养护成本人。可适量改种草坪、宿根植物（但应是小面积）或改种相应
的灌木。、
（10）楼宇间适应当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。
（11）龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”，应改用其他灌木做“绿篱”。
（12）整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、元宝枫与五角枫、三桠线菊与绒毛线菊等。
（13）应将大花萱草改为金娃娃，因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。
4、种植设计错误
（1）常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米，否则会影响树形（若为单一树种的纯林则例外）。
（2）玉、紫萼，性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植
于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。
（3）各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。
（4）较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。
（5）大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，床前种植的竹林也不应太近，太近会影响采光。
（6）某些地段常绿树的种植间距偏小（有的间距不足4米），这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。
（7）不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵。
5、不便于管理的设计错误
（1）因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。
（2）波峰型种植草坪存在以下问题（尽量不采用此种设计）。
①倾角不应太大，因其上部不易存水，难有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。
②波谷间容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。
③因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形，因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。
④草坪中铺装的花岗石板小路，每块石板的间距应大于650厘米，以便于割草机通过。
⑤为了尽量在地下管线密集处多种植，增加景观效果，应采用增减绿化池的形式栽种植物，但不应栽种乔木。
⑥绿化池的高度以30-40厘米为佳。
（八）绿化用水规划
绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。
1、绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。
2、为降低养护成本，节约自来水，，小区应建设地下雨水收集池（较大的小区至少应建设两个）。蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。
3、将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。
4、如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。
5、地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。
6、自来水价格高自不必说，中水要达到浇灌的标准，其成本也很高。对于人口密度小的高档小区，中水的产量少，不能满足绿化的需求。所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段，尽量节约水资源。
7、为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40﹪左右，多以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线由地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。
8、无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距（以70米左右为宜）设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。
9、各楼层单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。
上述绿化用水的各类问题均应在设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。
（九）垃圾处理规划
1、对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输，垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给以充分的关注。
2、垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。
（1）方便适应，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。
（2）垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。
（3）垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木乡间的氯化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。
（4）垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。
（5）关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。
（6）楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。
（7）电梯厅内吸尘用电方便。
（8）天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。
（十）辅助设施规划
辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供，但物业公司要根据以往的管理经验，向开发商提出具体建议和要求。
1、社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相
协调的原则下，物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。
2、在与周围照明相协调的原则下，物业公司提出对宣传栏的照明要求。
3、因宣传栏安装在室外，必须采用不锈钢材料制作。
4、公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐美观，物业公
司应提出长、宽、高德具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形，以四张A4纸（足够发布公告或通知用）大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装，均应以不锈钢材料制作。
5、物业公司根据不同安装情况，分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商。
6、信箱也应以不锈钢材料制作，保证每户一个。
7、信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第
二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可在避风阁外将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效。
8、因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，
所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求。
9、垃圾桶有不同的样式，室外安放的垃圾桶的式样和色彩与周边环境相协调。物业公
司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出。
（十一）临时供电、供水收费
因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、供水的状态，常有些业主以此为借口，拒不缴纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、供水费及其交纳标准。
（十二）园区道路、公共区域照明及景观照明控制规划
住宅小区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理，选择了控制方案也就决定了日后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要的是关系到能否在满足不同照明要求前提下，大量节约电能，降低物业经营成本。
1、划分照明区域
（1）视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰，不单便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。
（2）将每个控制区域的照明按使用功能划分等级，在按照不同使用功能结合实际情况（如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等）划分之路，不同功能的支路不得混合。
（3）将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。
2、按照使用性质划分照明等级
（1）Ⅰ级照明
Ⅰ级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为Ⅰ-1级照明和Ⅰ-2级照明。
①Ⅰ-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范围是小区围墙和大门区域。Ⅰ-1级照明要求彻夜照明，并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染、使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。
②Ⅰ-2级照明是不扰民、柔和照度的照明，其照明范围是小区园内主干道、甬道。Ⅰ-2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明，要求彻夜光照柔和，既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民。
（2）Ⅱ级照明
Ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明。
①Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。
②Ⅱ-2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬道、绿地内、林木间、水下灯、景观等。
③楼内大堂的照明有两种使用功能：一种是单纯的照明作用，一种是美化（景观）作用。当两者均有时，在控制上应加以区分，实行分别控制。大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级。
（3）Ⅲ级照明
Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明。Ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归入Ⅱ-2级中。
3、重要节日的照明
（1）所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态，24：00后可适当延长关闭时间。
（2）一般节假日可开启部分节日灯，24：00后可关闭。
（3）平时不开启节日彩灯，有选择地开启景观灯、绿地内的灯，但在23：00后可关闭。楼层之间的甬道照明也应在23：00后关闭。
（4）高档楼内大堂的景观照明常由多个不同的形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置，所以也要分为相当的支路进行控制，才能实现普通照明与景观照明的区别是用，以达到节电的目的。
4、控制方式
为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能之路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。
这里要求的是“时钟控制”，而不失“时间控制”，即采用时钟控制器，而不失普通的时间继电器。因为对于一格较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多，有有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，但凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现骨增长时，以手动方式控制照明。
小区围墙灯属于Ⅰ-1级照明，对于较大型的小区，围墙灯的数量多，不仅要求分段控制，还应在分段的同时进行“隔盏”控制，以满足在不同时间段内开灯数量不同的要求，既能满足照明需要，又能达到节电的目的。
5、设计图纸审核
在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。
审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下几个方面的问题。
（1）不同使用功能的支路混接，如道路照明景观照明混接、此区域的照明支路同龄一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。
（2）有的支路过长，连接的灯具数量过多。
（3）园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20-25米。
（4）有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。
（5）高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。
（6）在支路组合时，未充分注意将三相负荷尽量平均分配，致使三相负荷有较大的不平衡。
（十三）建筑设计缺陷举例
以下列举的楼宇建筑设计问题（设备问题将在设备前期管理一章中讲述）是一些住宅小区在物业接管之后发现的，有的可采取补救措施，有的则难以整改，开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。
实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。
实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFG桩（利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，对整体地基进行加固的简称），引起此3栋楼的沉降幅度过大，沉降时间过长，其直接后果是：（1）楼宇伸缩缝止水带断裂，防水装置失效；
（2）雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行；
（3）长期渗水，危及相邻设施安全；
（4）业主对楼宇结构和安全性提出质疑。
对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝补部重做止水带进行补救。即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。
实例3 某小区越层户型室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。
实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主的出入带来了极大不便。
以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生。
第二节建设施工介入
物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者，其对建设施工质量的关切程度应更为强烈。物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解，比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打一下坚实的基础。
建设施工介入工作主要有以下几个方面。
1、从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理实际和不合理施工，所有这些都应进行记录。
2、协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。
3、掌握水、电、气、暖、痛风、空调、各类弱电工程（消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等）的管线关键部位的布局和走向进行记录，这时日后的管理和维护非常重要。
4、在开发商或施工单位的要求喜爱，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。
5、协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。
6、对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。
7、在设备安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。
综上所述，物业公司在介入施工时，应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。
第三节建筑工程质量保修的前期管理
一、保修期限问题
从字面上看，建筑工程质量（包括各类设备设施）保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”，这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间问题。开发商同施工单位签订的保修合同的起始时期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不是物业公司，所以物业公司在前期管理工作中陷入被动或造成经济损失。
为了维护业主（使用人）及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主（使用人）入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规中明确说明其规定的保修期是“最低期限”。
如果开发商与施工单不能就此达成一致，则物业公司与开发商应另行签署一份保修合同或协议，规定实际保修的起始日期从业主（使用人）入住之日算起，并明确开发商是保修的责任方，应承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。
二、有关建筑工程质量保修的法律法规
一下列举了国家有关建筑工程质量白秀的法律法规，从这些罚款法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。
1、《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日施行。
2、《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。
3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。
4、《房屋建筑工程质量保修办法》，2006年6月30日实行。
工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第
XX项目精细化管理实施与方案
XX项目精细化管理实施方案 x项目部为进一步提高项目管理水平，夯实管理基础，着眼长远的战略措施，不断提高项目管理水平和核心竞争力，使项目管理工作更加标准化、规范化、专业化、程序化和系统化，特编制本合同段实施方案。 一.总则 1.1精细化管理的内涵 基本内涵：“精确定位、合理分工、细化责任、量化考核”。 精确定位就是指对每个部门、每个人岗位的职责都要定位准确，对每个系统的各道工序和各个环节都要规范清晰、有机衔接；合理分工是指细分工作职责和办事程序，从而建立制衡有序、管理有责、咼效运行的内部管理系统；细化责任是指通过对各业务部门的责任细化，建立完善的内部管理机制；量化考核是指将各部门的管理目标量值化，经济责任具体化，对管理行为与结果进行控制的过程，考核时做到定量准确，考核及时奖惩兑现。 1.2精细化管理的特征 可以用精、准、细、严四个字来概括。精：精是做精，精益求精，追求最好。准：准是准确的信息与决策，准确的数据与计量，准确的时间衔接和正确的工作方法细：工作作细化、管理细化特别是执行细化。严：严是严格控制偏差，严格执行标准和
制度。 1.3精细化管理的关键工作 精细化管理的关键工作是在于执行力，项目有无执行力是项目精细化管理所面临的最大问挑战。项目的执 行力是企业的生命力，没有执行力的项目就没有战斗力，没有执行力，项目就没有竞争力。具体表现为检查与落实，精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、 明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。 精细化管理有三大原则：注重细节、立足专业、科学量化。只有做到这三点，并秉其“持续改进，不断创新，追求永无止境”的核心灵魂，才能使精细化管理落实到位。 二.目标要求和实施步骤 2.1目标要求 通过实施精细化管理，最终建立起一套科学合理的项目管理机制，提升项目整体执行力，实现“质量可靠、安全耐久、形象优良、费省效宏、环保节能”的目标。 2.2实施步骤 第一步：宣传贯彻能过宣传树立精细化管理意识，营造精细化管理氛围，结合本项目的实施方案，让参与人员明确活动的目标、责任与分工，及具体措施、步骤和标准。
如何实现公司精细化管理
企业精细化管理，是企业为适应集约化和规模化生产方式,建立目标细分、标准细分、任务细分、流程细分,实施精确计划、精确决策、精确控制、精确考核的一种科学管理模式。这种管理模式要实现生产、经营、安全上“精谋细划”，合理配置资源，科学安排生产，提高质量，降低损耗，实现安全生产；经营上“精打细算”，眼睛盯着市场，从市场需要出发，组织生产经营，降低营销成本，采购贷比三家，追求效益最大化；管理上“精雕细琢”，充分调动人的积极因素，运用现代管理手段和方法，把预算管理、成本管理、资金管理、技术管理、设备管理、安全管理等抓细抓实；技术上“精益求精”，强化科学技术是第一生产力的观念，重视科技创新和技术改造，大力推广新技术、新工艺、新材料、新设备，加大科技投入，加快科技成果向现实生产力转化的步伐，增强企业发展后劲。 精细化管理的内涵是：精确定位，精益求精，细化目标，量化考核。“精确定位”是指对每个单位、部门和岗位的职能职责都要规范清晰、有机衔接；“精益求精”是要求对待工作标准高、要求严，做到尽善尽美；“细化目标”是指以任务进行层层分解，指标落实到人；“量化考核”是指考核时，做到定量准确，考核及时，奖惩兑现。精细化管理的核心和灵魂是：持续改进，不断创新，追求永无止境。
要真想贯彻落实公司的“公司化运作、集约化发展、精细化管理”的工作思路，适应公司发展的要求，不断提高公司整体管理水平，必须先要做份《精细化管理工作实施方案》。 实施精细化管理，能使不断提升公司整体管理水平的重要举措，也是针对公司管理现状，切实解决目前存在问题的重要工作方法。其指导思想是：在认真学习精细化管理方法论的基础上，通过深入分析公司各类管理工作中存在的问题，以全面提升执行力、提高效率和效益为出发点，围绕公司中心工作，运用科学适当的管理工具和方法，把“精、准、细、严”落实到管理工作的每个环节，不断提高公司整体管理水平，内强素质，外树形象，培育精细文化，为公司的可持续发展而努力。 实施精细化管理，其具体要求是在公司日常管理工作中，做到“八化”，即以下“八化” 1、细化：任务分解要细化（横向到个人，纵向到时间）；布置工作要细化（符合SMART原则）；制定计划要细化（符合5W2H原则）；指挥、指导要细化（有效沟通原则）。 2、量化：绩效衡量标准要量化或行为化，不能量化或行为化的指标不能作为关键绩效指标。 3、流程优化：要本着复杂问题简单化，简单问题流程化和规范化的思路，不断改进和优化关键业务流程，提高结
学校精细化管理实施方案
小雪街道中学 精细化管理实施方案 一、指导思想： 以党的十八大会议精神和“核心价值观”重要思想为指导，根据上级关于中小学校实施精细化管理工作的精神，结合我校实际，以 先进的理念在工作中实施细致、高效、人文化的管理，调动全体教职工爱岗敬业的工作积极性；树立爱校如家的主人翁意识；培养爱生如子的人民教师情怀；在坚持依法治校而又充满民主、人文化的氛围中促进广大教职工发挥主动性和创造性，落实“为学生的终身发展奠基” 的办学理念。以高度的历史责任感和使命感推动新课程改革和养成教育工作不断求真创新，和谐健康的育人环境，当人民满意的教师，办人民满意的学校，为小雪街道中学的基础教育改革和发展谱写和谐篇 J章O 二、工作目标： 广大教职工应充分认识到实施精细化管理有利于学校依法治校工作的有力推进，同时在广大师生中形成严谨、和谐、健康、人文化的校园气氛，感受到学校管理中既有严谨的制度、严格的要求，又有亲情关爱、俨然如家的人文关怀，从而激发广大师生积极主动配合学校管理，支持学校工作，关心学校发展，由“精细化”带来“高效化” 的变化，全面完成学校的各类工作目标，推进学校养成教育工作再上台阶，进一步深化素质教育的改革，实现
“正教风，树形象，抓管理，提质量”的终极目标。 三、具体内容： 1、行政管理： 学校发展要出台五年规划，三年计划和学期计划，从学校的办学方向、办学宗旨、办学目标、管理举措等各方面提出严密、细致、具体可行的任务和要求，做到职责明确、制度完善;学校出台的各项具体工作的计划、方案、管理制度等要细致入微，把可能出现的情况及处理办法都考虑进去，经过全体教师的讨论，教代会的论证、审议之后再予以实施；行政管理人员平时工作要深入学校工作一线，坚持“公开周工作要点”制度，并深入到师生中去，在检查、督促的同时掌握第一手素材，为工作的决策提供依据，实现学校的有序运转，同时自己在群众中要起到模范带头作用，要多关心群众生活，做教职工的知心朋友，体现管理的人文化。 2、教育教学管理： (1) 、学校以“高效课堂” 为核心来制订教育教学工作的学期计划和五年规划，使课堂改革工作贯穿于学校工作的始终。 (2) 、在课堂改革实施过程中要始终坚持高效务实的原则，在教育目标的制定上，通过班级目标的确定来定位学校教学改革目标，着重从师生良好的教、学意识，教、学行为，教、学方法，技能养成、品德习惯的培养入手来提高师生综合素质；在教育方法的使用上重点围绕行为训练法、榜样示范法、个案研究法、情感熏陶法等四种方法来进行探讨，探索小雪中学自己的课改之路；从2012 年下学期开始启动的“入校离校”的校本课题探讨，
物业公司精细化管理大全
物业精细化管理大全费俊龙等编著
目录 1. 工程资料交接登记表 2. 工程欠缺资料登记表 3. 土建工程室内、外观感质量验收表 4. 屋面工程细部构造观感质量验收表 5. 变压器、箱式变电所验收表 6. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表 7. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表 8. 不间断电源质量验收表 9. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收表 10. 电线、电缆穿管和线槽敷线验收表 11. 开关、插座、风扇验收表 12. 建筑物照明通电试运行验收表 13. 接闪器验收表 14. 室内消火栓系统验收表 15. 给水设备验收表 16. 室内热水管道及配件验收表 17. 卫生器具及给水配件验收表 18. 卫生器具及排水管道验收表 19. 消防水泵接合器及消火栓验收表 20. 管沟及管井验收表 21. 室外排水管道验收表 22. 排水管沟及井池验收表 23. 锅炉辅助设备验收表 24. 管道验收表 25.换热器验收表 26. 室内采暖管道系统验收表 27. 散热器和金属辐射板验收表
28. 低温热水地板辐射采暖系统验收表 29. 室外供热管网验收表 30. 通风机验收表 31. 通风系统设备验收表 32. 空调系统设备验收表 33. 空调制冷系统验收表 34. 非金属管道其他项目验收表 35. 空调水系统设备验收表 36. 送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表 37. 空调系统风管其他验收项目表 38. 系统空载调试及试运行验收表 39. 电梯验收项目表 40. 火灾报警控制系统验收表 41. 火灾报警控制器及探测器技术性能验收表 42. 自动消防水系统验收表 43. 安全防范系统设备验收表 44. 智能停车场（库）管理系统验收表 45. 绿化工程竣工验收备案表 46. 入住手续书 47. 收楼须知 48. 业主登记表 49. 业主验房记录表 50. 办理入住手续流程图 51. 工程质量缺陷损失单 52. 《房屋建筑工程质量保修书补充协议》（样本） 53. 物业保修工作单 54. 物业保修责任鉴定申请书 55. 商厦清洁服务内容及要求 56. 设备台账 57. 设备设施管理检查评分细则
提高煤矿精细化管理的措施
提高煤矿精细化管理的措施 作为劳动密集型企业，煤矿一直是粗放型管理模式，但由于近年来煤矿产能过剩，市场竞争加剧，逼迫煤炭企业开始偏重于走节约资源、优化流程、提升质量、降低成本等内涵增效的路子，挖潜增效这一精细化管理的重要方法也成为触底煤矿企业生存的救命稻草，而效益较好、抗风险能力较强的煤矿企业则以构建全方位的精细化管理体系来应对经济下行风险，扩大企业生存和发展的空间。 一、精细化管理的内涵 1、何为精细化？ 精细化管理是源于日本的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。
精细化管理是以“精、准、细、严”为基本原则，精是做精，求精，追求最佳、最优；准是准确、准时；细是做细，具体是把工作做细，管理做细，流程管细；严就是执行，主要体现对管理制度和流程的执行与控制。 业务要精。业务精是对企业员工的基本要求。无论是领导干部，还是职工群众，在业务上一定要精益求精，不仅要干一行爱一行，更重要的是干一行精一行，只有这样，上才能创造出更多的价值，企业才能取得效益最大化。 分工要细。按照“物物有人管，事事有人为”的管理原则，把工作落实到位，一台机器、一个水嘴、一个灯泡的管理工作都要分到人头。 要求要严。无论什么工种，从事何种业务，都要高标准严要求，要以严肃的态度、严格的作风对待自己的各项工作任务。 工作要实。做工作办事情一定要实事求是，求真务实讲实效，坚决防止形式主义现象。 精细化管理是“五精四细”，即精华、精髓、精品、精通、精密，细分对象、细分职能和岗位、细化分解每一项具体工作、细化管理制度的各个落实环节；“精”可以理解为更好、更优，精益求精，“细”可以解释为更加具体，细针密缕，细大不捐，精细化管理最基本的特征就是重细节、重过程、重基础、重具体、重落实、重质量、重效果，讲究专注地做好每一件事，在每一个细节上精益求精、力争最佳。
成本精细化管理制度
成本精细化管理制度
材 机 成 本 精 细 化 管 理 制 度 工地名称：项目名称：
第一章成本精细化管理制度 1.成本精细化管理的目的 成本精细化管理的目的在于进一步加强现场管理，降低工程成本，提高工程效益，实现现场标准化，成本控制化，消耗定额化，效益最大化。 2.成本精细化管理制度 成本控制是项目管理的核心,成本在企业竞争中占据至关重要的地位。加强项目成本控制，对提高企业的竞争力和经济效益具有重大的现实意义。为了公司的利益最大化，特拟定以下成本精细化管理制度： 实行成本考核制 ( 1)由项目经理首先与上级领导签订责任书，明确自己在工程施工过程中遇到不同情况时所应承担的责任。在明确责任的同时要确定责任成本（责任成本是指按照责任者的可控程度所归集的应由责任者负责的成本）。在责任成本范围内如果出现成本人为超耗视具体情况按百分比扣除项目经理奖金)。 （2）成本控制目标层层分解，层层签订责任书，并与经济利益挂钩，以强化全员经济意识。（可将责任书上墙，时刻提醒工程部内成员）。
（3）具体考核措施：可以在工程部内部成立一个考核小组在每道工序完成后，根据工程部内成员责任成本完成情况，进行商议考核。在各自责任成本范围内，成本节约了则所节约成本的2%作为奖金奖励给相关人员。如果成本超耗且是人为超耗则按超耗成本的1%扣除奖金。 （4）施工前，做好项目成本预测和计划。 （5）定期召成本分析会。主要分析内容为： ①现场已完工程量，监理已签字工程量。 ②人工消耗及费用，未来一周的每日用工计划。 ③材料消耗、运输费用，周转材料，修旧利废，材料节超 情况及原因，未来一周材料需用种类及数量。 ④机械费用发生额，维修折旧费用，未来一周机械需用种 类及数量。 ⑤对费用控制提出整改措施。 强抓材料管理和使用 （1）做好材料采购前的基础工作。 工程开工前，项目经理、施工员、材料负责人必须反复认真 的对工程设计图纸进行熟悉和分析，根据工程测定材料实际 数量，提出材料申请计划，申请计划应做到准确无误。（2）各分项工程都要控制住材料的使用。特别是钢材、木材、水泥、砂石、覆膜板等严格按定额供应，实行限额领料。
城市精细化管理实施计划方案
城市精细化管理实施方案 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载， 篇一：城市精细化管理实施方案 为完善城市功能、优化城市环境，打造宜居城市，实现居民安居乐业、环境整洁优美、社会和谐稳定，推动临城经济社会更好更快发展，现制定如下实施方案： 一、指导思想 以建设“环境优美、设施完善、宜居宜业的繁荣、文明、和谐新临城”为目标，按照“宏观标准简单、微观管理精细”理念，启动为期三年的城市精细化管理工程，构建“大城管”格局，理顺体制，着力做好占道经营、广告牌匾、环境卫生、街道交通秩序等整治工作，精雕细刻，精益求精。 二、主要工作 构建“大城管”格局，实现管理体制上的突破
在积极推进城市管理“三级网络”建设的基础上，积极构建“大城管”格局，实现管理体制上的突破，解决部门之间交叉管理、职责不清、标准不一等严重影响我县城市管理执法方面的问题，为全面推进精细化管理工程奠定坚实的组织基础。成立由县政府主管领导任组长，建设局、工商局、公安局、交警大队、交通局、环保局、财政局等单位主要负责同志为成员的“临城县城市管理综合执法领导小组”，定期研究协调城市管理工作。领导小组下设“临城县城市管理综合执法局”具体负责日常管理工作，综合行使城市管理执法职能和环境卫生、市政、市容、绿化、规划管理以及流动商贩、露天经营、城市交通、客运秩序和其他方面的城市管理职能，达到城市管理高效、快捷、综合执法的目的。 增加环卫基础设施 在新建道路、小区等处建设垃圾转运站及公厕。同时，结合我县道路实际情况，购买必要的机械清扫车、垃圾清
运车。 加强县城功能分区规划、建设、管理力度，实行“一证管多证”模式 按照县城总体规划，合理布局，将县城划分为若干个功能分区，实施城区精细化管理。一是加大专业市场规划、建设力度。结合县城建设和城中村改造，加快各功能分区基础设施建设，着力抓好停车场、水果专业市场、蔬菜专业市场、小吃市场、汽修建材市场等市场体系建设，为经营者提供合适场所。二是疏堵结合，治理占道经营。结合市场建设，逐步取缔街道占道经营摊点。三是加强源头治理。城区的一切经营活动，必须符合县城功能分区规划。在经营业主申请办理营业手续时，经建设局审核同意后，方可到其他部门办理有关证照，以免造成管理上的混乱。 明确重点，落实责任，实现城市精细化管理的突破 1、建设局负责制定《临城县市容市貌及环境卫生精细化管理实施细则》、
如何做好物业精细化管理
如何做好物业精细化管理 有句话叫“细节决定成败”，也是现今比较流行的，作为物业管理行业高低优劣的区别在于细节的管理。细节的管理在于将管理覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，规范到每一项操作，精确到每一项数据。这就提到了精细化管理。 物业管理行业的一个特点是所管理事务的繁杂、琐碎，管理于物，服务于人。物业管理关系到人的生活质量，大事不少，小事更多，事事不可忽视，因此要在总体上把握好管理服务质量，就不可忽视细节管理。这一观点已被业内人士所认同。但对精细化管理是一个仁者见仁智者见智的问题，很难形成统一，因为各管理区域有不同的特点通过业内人士的总结以及向其他行业的借鉴，精细化管理的具体方法可以归纳为“八化”。 1、细化
细化是精细化管理的基础，要求找出目前公司管理中存在的不严谨、不规范、不精细的环节和做法，再具体采用有针对性的具体方法措施予以完善。具体实施措施就是一个领导乃至员工“做什么”、“怎么做”，“做什么”关键在于工作模块的建立，让每个人都知道在何时、何地、何种情况下的工作内容，比如把一个人的日、周、月、年的工作制作成模块，让该人执行。怎么做关键在于指导，对于人来说，每个人的脾气秉性不同，对于物来说，性能、作用都不一样，利用不同的方法去解决处理。 2、量化 科学的管理要求有科学的计量，目标的制订、工作业绩考核，需要通过具体数字来进行量化，“差不多”、“大概”等字眼应在工作中尽量避免。对于量化关键在于合理，多了少了、大了小了、深了潜了都不合适，要适度。实施过程中要按实际情况定量，千万不要出现小马拉大车或像天桥的艺人。
3、流程化 按照ISO9001标准要求，企业正常运转对各项工作应确定流程，流程中各部门间的职责和相互关系以及相关人员的具体要求都予以明确，管理才能做到有序、高效。说白了就是先干什么后干什么的问题，利用规律及经验制定出相应的工作流程。 4、标准化 标准化要求工作流程、检验要求、绩效考核等都要标准化，通过标准来规范各项工作。说白了就是干成什么样，此项标可按管辖区域的要求制定，业主的标准是什么样，工作就做成什么样。 5、协同化 企业内部管理必须强调团队意识和协作精神，真正的高效来自协同，而不是单打独斗。每件事不是一个人或一个部门就能完成，共同努力才能达到公司的目标。 6、严格化
公司精细化管理方案
公司精细化管理工作实施方案 公司初具规模、走向正规，实施精细化管理是必然选择。有许多企业也照搬照抄的实施精细化管理，结果搞的天怨人怒，效率反而地下，效果并不理想，主要问题就是犯了教条主义。有的企业是可以实施精细化管理的，这样肯定会节约资源，避免浪费。也有的企业不适合搞精细化管理，比如说文化、科技、广告等依托智力实现效益的公司，本来就没有什么东西，你非得照葫芦画瓢，挖地三尺，在一张纸一支笔上做文章，那肯定会伤了员工的心。就像打卡一样，工厂里流水线的员工是需要打卡的，但许多搞文案策划、搞教育教学、演讲培训等脑力劳动，已经加了一夜班，你还要求他8点钟去打卡，心里肯定不舒服。 一句话，精细化管理是一种方法，只要是管理，目的是提高效益。如果不能提高效益，不符合国情或者公司的实际情况，那就没有必要搞这个东西。 话说回来了，如果搞，下面的东西看看能不能参考。 随着企业转型升级和健康发展，原始粗放的管理模式对企业长远发展的制约日渐凸显。夯实企业管理基础，不断提升企业管理水平，向标准化、规范化、专业化、程序化和系统化发展，推行切实符合企业本土的、具有特色的精细化管理势在必行。根据董事会精神，特制定本方案。 一、指导思想 依据公司制定的“五年战略规划”，紧密围绕2020年愿景目标，通过夯实基础工作，细化工作流程，实现目标激励，运用体系管理工具，实现制度化、流程化，通过信息载体，以制度检查、考核为切入点，强力推进精细化管理，切实提高企业执行力。 二、工作主题
公司开展精细化管理的主题是定位精确、流程明晰、程序具体、持续改进、细化责任、创建一流。 三、基本原则 按照管理精细化的相关文件精神，结合公司现状，在推动精细化管理过程中要坚持五项原则： 一是转变观念，坚持长期推动。精细化管理工作的核心是“精、准、细、实”。要想使企业精细化工作达到执行董事精细化管理要求，必须运用精细化管理理念和管理技术，通过提升员工素质，加强企业内部控制，强化协作管理，坚持长期推动，持续改进，方可在整体上提升企业整体效益，从而达到“精、准、细、实”。 二是关注细节，把握核心内涵。精细化管理的本质在于对战略和目标进行分解细化和责任落实，通过精细化管理工作的开展最终实现企业的战略规划能有效地贯彻到每个细节、环节并发挥作用，成为提升企业整体执行力的一个重要途径。 三是夯实基础，保障效益提升。精细化管理是一种管理理念和管理技术，不断梳理管理流程，夯实企业管理基础，通过制度建设的系统化和细化，坚持标准化、数据化和信息化的原则，使企业组织机构能够精确、高效、协同和持续运行，最终确保企业效益得到稳步提升。 四是优化指标，兼顾过程改善。精细化管理的目标体系是按照管理对象的不同进行分解量化的具体指标数字、程序、责任。为了确保精细化管理工作开展过程中每一项工作内容都能看得见、摸得着、说得准，各部门要按照公司要求设立精细化管理机构，确保每一条精细化管理指引都有专人负责整改，各项指标数字、程序、责任得到持续改进，并能够得到及时固化形成企业长效机制。 五是抓住重点，实现全面精细。精细化管理工作点多面广，不仅牵涉到生产环节，还体现在企业经营管理环节，每个环节都是一环扣
建设工程精细化管理实施方案
灵武矿区水电分公司 建设工程精细化管理实施方案 管理是企业永恒的主题，精细化管理是提升企业核心竞争力的基础。为响应公司精细化管理的号召，适应企业内部条件变化的新要求，进一步夯实建设工程管理基础，逐步规范并形成管理系统科学，责任目标明确，管理效果明显的精细化管理模式，加快“五型企业”建设步伐，更好的为实现神华宁夏煤业集团有限责任公司灵武矿区水电分公司（以下简称“公司”）的战略目标服务，全面提升工程质量和工程管理水平，根据《神华宁夏煤业集团公司精细化管理指导意见》，特制定本实施办法。 一、指导思想 以集团公司精细化管理指导意见为纲，坚持以精细化管理体系建设为基础，以质量管理为核心，以现场管理和过程控制为重点，以标准化的工程建设为目标，对各分部分项工程以高标准验收，将建设工程管理工作中的每一个环节、每一个步骤、每一项工作做精、做细，全面提升建设工程管理水平，最大限度地为提高公司的经济效益服务。 二、基本原则 （一）创新性原则：通过管理手段的摸索创新建设标准化工程,不维持现状,不满足现有成绩,通过观念更新,管理
手段创新, 在实践中应用，在管理模式和机制上有所突破，使我方对监理方、施工方、厂家的管理精确、高效、协调和持续运行，实现对建设工程全过程的有效控制。 （二）以人为本原则：通过以人为本的精细化管理，努力实现安全管理零缺陷、工程质量零次品、安全检查零死角、设备运行零事故、员工零“三违”，最终实现消灭轻伤以上人身事故、设备责任损坏事故和交通事故。 （三）标准化原则：按照精益管理的原则,严格划分员工岗位,细分责任,制定各类工作程序、标准等作业规范和制度,指导员工理解自身职责所在,达到每个岗位职责明确、制度健全,员工有章可循,按章办事,提高工作质量和效率,达到建设工程标准化，实现总体目标。 三、精细化管理的目标 （一）总体目标 培养员工精细化管理的理念和意识，养成精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯；最大限度地减少等待、缺陷和库存，消除一切浪费；优化业务流程，每个工序、每个环节有机衔接，每个子系统都符合大系统的内在要求，实现系统高效运转；合理设置组织机构，以适应高效、便捷流程的需要；明晰各岗位职责，规范各单位业务范围和操作标准，科学制订考核标准和奖罚制度，力争用1年左右的时间，形成一套相对完善的精细化管理制度；用2至3年的时间，
浅谈物业服务中的精细化管理
浅谈物业服务中的精细化管理 您现在的位置：北大资源物业 >> 新闻动态 >> 物业百科 >> 正文 众所周知，物业服务企业是做利型企业，一般物业服务企业所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉。要提升物业服务水平，改善物业服务企业经营效益的困境，实现物业服务的良性快速发展，必然要走开源节支之路。而对于众多物业服务企业而言，为了降低成本、提高绩效，并提升物业服务的品质和客户满意度，精细化管理是必然选择。 一、精细化管理的内涵 精细化管理，是近年来企业管理中比较热门的话题。经济学家吴敬琏指出：“精细化是我国企业必须迈过的一道坎，不管是何种行业，不论是哪家企业，离开了精细化，要想在口趋激烈的国际化竞争中立于不败之地，无异于缘木求鱼”。推行精细化管理是一个系统工程，要想取得实效，达到预想的目标，业必须明确具体推行精细化的方法，有科学的推行步骤和控制手段。精细化管理，即是一种管理理念，一种管理文化，其以“精、准、细、严”为基本原则，通过提升改造员工素质，加强企业内部控制，强化链接协作管理，从而从整体上提升企业整体效益。作为物业服务企业，在物业管理中实施精细化管理，就是将管理覆盖到物业服务的每一个环节与细节。 二、物业服务企业实施精细化管理的意义 在现代企业管理中，推行“精细化管理”将是促进企业内部分工，配合与协作体系的进一步完善的有效方法，物业服务企业要想在激烈的市场竞争中健康发展，得到社会认可和尊重，推行精细化管理不失为一种好方法。 l、实施精细化管理是企业生存的需要。物业管理是一个正在成长过程中的行业，正在向着规范化、制度化、规模化、专业化发展，随着时代的进步和业主需求的提高，过去粗放式的管理服务已不能满足业主日益“挑剔”的要求，企业要发展壮大就必须提高服务品质，从借鉴其它行业的精细化管理成功经验，可以看出物业服务企业生存的核心也离不开精细化管理。 2、实施精细化管理是企业发展的需要。物业管理行业由于行业的准入门槛不高，业务的科技含量相对较低，一旦某个公司在某方面有所创新或某项新举措取得较好成效，过不了多久，同行中就会学传开来，以致普及。其正面效应是新经验的推广较快，有利于提升行业的整体水平；其带来的问题是作为一个公司单体，要做到领先同行、胜人一筹着实不易。在这里，可以区分高低优劣，能够一较高下的，往往在于比拼管理细节。在这个细节制胜的年代，细节影响品质，细节体现品味，细节显示差异，细节决定成败。把精细化服务渗透到物业服务的每个环节中，提供细致的服务，即抓住了物业服务行业的本质，又符合和谐社会发展的需要，是企业可持续发展的选择。 3、实施精细化管理是控制成本的需要。精细化管理还可以加强物业服务企业的成本控制，在目前人工成本高涨的情况下，一个实现管理精细化的企业，一般都能够把成本控制到最优，因为管理的精细化能够优化流程、提高品质、降低不必要的损耗，把可以省的钱都省下来。 三、物业服务企业实施精细化管理的措施 物业服务企业在实施精细化管理过程中笔者认为应从以下几方面人手： l、树立精细化的物业管理的观念。观念是人们在实践当中形成的各种认识的集合体，正确的观念有利于做正确的争睛，提高生活水平和生产服务质量。在物业服务具体实施中，不仅要让管理层的人员正确认识、全面了解，主动积极地参与精细化服务，而且要在全体员工中真正形成
某集团公司企业内控精细化管理流程和制度汇编(全套)_XX股份有限公司内部控制制度汇编1.doc
某集团公司企业内控精细化管理流程和制度汇编(全套)_XX股份有限公司内部控制制 度汇编1 XXXX集团公司 公司内控精细化管理流程和制度汇编 XXXXXXXX有限公司 2011年1月 目 录 第1 章公司内部控制——资金 1. 1 资金管理风险与关键环节控制 1.1.1 资金管理风险 1.1.2 资金管理关键环节控制 1.2 职责分工与授权批准 1.2.1 资金管理岗位设置 1.2.2 资金支付授权审批制度 1.2.3 货币资金授权审批制度
1.3 现金和银行存款控制 1.3.1 现金收支控制流程 1.3.2 现金清查处理流程 1.3.3 备用金支付控制流程 1.3.4 现金管理控制制度 1.3.5 银行存款控制流程 1.3.6 银行存款控制制度 1.4 票据和印章管理 1.4.1 票据管理规范 1.4.2 印章管理制度 1 第2 章公司内部控制——采购2.1 采购管理风险与关键环节控制2.1.1 采购管理风险 2.1.2 采购管理关键环节控制 2.2 职责分工与授权批准 2.2.1 采购管理岗位设置
2.2.2 采购授权审批制度2.3 请购与审批控制2. 3.1 采购计划编制流程2.3.2 采购申请审批流程2.3.3 采购申请审批制度2.3.4 采购预算管理制度2.4 采购与验收控制2. 4.1 采购询价比价流程2.4.2 供应商选择流程2.4.3 供应商评定流程2.4.4 购货合同签订流程2.4.5 采购验收控制流程2.4.6 采购控制制度 2.4.7 验收管理制度 2.5 付款控制 2.5.1 付款审批流程 2.5.2 退货管理流程
2.5.3 付款控制制度 2.5.4 退货管理制度 2.5.5 应付账款管理制度 第3 章公司内部控制——存货3．1 存货管理风险与关键环节3.1.1 存货管理风险 3.1.2 存货管理关键环节控制3.2 职责分工与授权批准 3.2.1 存货管理岗位设置 3.2.2 存货授权审批制度 3.3 验收与保管控制 3.3.1 存货采购管理流程 3.3.2 存货采购控制制度 3.4 验收与保管控制 3.4.1 外购存货验收流程 3.4.2 自制存货验收流程 3.4.3 存货储存管理制度
物业公司精细化管理全部方案
物业公司精细化管理全案 目录 第一篇物业前期管理 第一章规划设计介入与建设施工介入3 第一节规划设计介入 3 一、规划设计介入的主要方面3 二、规划设计介入的具体内容6 第二节建设施工介入17 第三节建筑工程质量保修的前期管理18 一、保修期限问题18 二、有关建筑工程质量保修的法律法规18 第四节筹建物业管理机构20 一、筹建前期物业管理架构20 二、适时组建完整的物业管理机构21 三、前期测算及办理前期手续23 四、协助开发商的前期工作24 第二章设备前期管理27 第一节设备前期管理的综合要求27 一、设备选型与规划设计阶段27 二、设备安装质量控制阶段29 三、设备调试及试运行阶段30 四、准备竣工验收阶段31 五、竣工验收阶段32 第二节弱电工程前期管理33 一、弱电工程的前期管理33 二、安全防范系统33 三、智能停车场管理系统44 四、自动消防系统48 五、电梯监控系统49 第三章接管验收综述51 第一节接管验收的条件51 一、新建物业接管验收的条件51 二、旧物业接管验收的条件52 第二节验收工作程序52 一、组建验收小组52 二、接管验收前的准备工作52 三、接管验收工作程序52 第三节技术资料接管验收53 一、土建工程资料、文件验收53 二、建筑电气工程资料、文件验收55 三、给/排水工程资料、文件验收55
四、供热工程资料、文件验收56 五、电梯工程资料、文件验收56 六、通风与空调工程资料、文件验收57 七、自动消防系统工程资料、文件验收57 八、安全防范系统工程资料、文件验收59 九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收59 十、资料、文件交接与归档60 第四章土建工程接管验收63 第一节土建工程质量验收规范63 第二节土建工程观感质量验收64 一、室内、外观感质量验收64 二、屋面工程检查重点65 第五章建筑电气工程接管验收69 第一节建筑电气工程质量验收规范69 第二节建筑电气工程质量验收项目71 一、变压器、箱式变电所验收73 二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收75 三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收76 四、不间断电源验收77 五、低压动力设备试验和试运行79 六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收80 七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收83 八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收84 九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收86 十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收87 十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试88 十二、普通灯具验收91 十三、特种灯具验收93 十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收96 十五、开关、插座、风扇验收98 十六、建筑物照明通电试运行99 十七、接地装置验收101 十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收102 十九、接闪器验收103 二十、建筑物等电位联结验收105 第六章建筑给排水工程接管验收105 第一节建筑给排水工程质量验收规范107 第二节室内给排水系统验收107 一、室内给水管道及配件验收109 二、室内消火栓系统验收110 三、给水设备验收111
2021年监理公司关于开展精细化管理实施方案
监理公司关于开展精细化管理实施方案监理公司关于开展精细化管理实施方案 各监理办、机关各部（室）： 按照公司对办公室进一步规范管理职能的要求，办公室根据公司管理规定，结合xx年度监理工作会议提出的开展精细化管理、闭合化管理等有关要求，经过认真讨论研究，特出台认真开展精细化管理工作实施意见如下： 一、考勤管理 1、机关考勤管理 （2）机关工作人员考勤由门卫统一负责。上下班实行四签到制度，每迟到或早退一次扣工资5元。 （3）机关工作人员上下班应按时签到、签退。到达上述规定时间尚未签到的，门卫工作人员立即在其签名处用横线封死，待到达后应记录到达时间。到达签退时间1小时后仍未签退的，门卫应在其签名处用横线封死，并记录时间，其上级领导应在第二天早晨
8：45分之前将未签字原因在考勤表内注明，否则一律按迟到或早退处理。 （4）机关工作人员因公须在签到之前外出办事的，应在提前告知其主管领导，在签到时注明。签到时间之后外出办事的，一律到公司签到后再外出，否则将按迟到处理。 （5）考勤人员应实事求是的对每一位签字人员进行记录，应详细记录每一位签字人员的具体到达工作岗位时间，如发现考勤人员未能按要求严格履行职责，公司将对责任人进行每人次5元的处罚。 2、监理办考勤管理 （1）监理办考勤工作由公司办公室指定专人负责。监理办考勤员负责本驻地全体人员在驻地工作期间的考勤记录工作，并在每天下午6：00前将出勤情况实事求是的记录到考勤表中，予以公示。 （2）监理办考勤员应严格按照公司制度规定时间（每月26日）向公司办公室上报当月考勤表。逾期不报或发现弄虚作假的，公司办公室将予以通报批评并处罚金，年内通报次数三次，将予以辞退或调岗处理。
小学精细化管理实施方案
小学精细化管理实施方案 一、指导思想： 根据《县教育局关于中小学校实施精细化管理工作意见的通知》精神，以先进的管理理念在学校管理中实施细致、高效、人文化的管理，调动全体教职工爱岗敬业的工作积极性；形成爱校如家的主人翁意识；培养爱生如子的人民教师情怀；在坚持依法治校而又充满民主、人文化的氛围中促进广大教职工发挥主动性和创造性，落实“为学生的终身发展奠基”的办学理念。以高度的历史责任感和使命感推动学校新课程改革和养成教育工作不断求真创新，营建和谐健康的育人环境，当人民满意的教师，办人民满意的学校，为何坊乡的基础教育改革和发展谱写和谐音符。 二、工作目标： 让广大教职工认识到实施精细化管理有利于学校依法治校工作的有力推进，同时在广大师生中形成严谨、和谐、健康、人文化的校园气氛，感受到学校管理中既有严谨的制度、严格的要求，又有亲情关爱、俨然如家的人文关怀，从而激发广大师生积极主动配合学校管理，支持学校工作，关心学校发展，由“精细化”带来“高效化”的变化，全面完成教育局下达给学校的各类工作目标，推进学校养成教育工作再上台阶，进一步深化素质教育的改革，实现“管理出效益、管理出质量”的终极目标。 三、具体内容： 1、学校行政管理：对学校发展要出台五年规划和学期计划，从学校的办学方向、办学宗旨、办学目标、管理举措等各方面提出严密、细致、具体可行的要求，做到职责明确、制度完善;学校出台的各项具体工作的计划、方案、管理制度等要细致入微，把可能出现的情况及处理办法都考虑进去，经过一定程序的论证、审议之后再予以实施，尽可能减少具体工作中不必要的失误和损失;学校行政管理人员平时工作要深入一线，坚持“一日三巡”，走到师生中去，在检查、督促的同时掌握第一手素材，为工作的决策提供依据，实现学校的有序运转，同时自己在群众中要起到模范带头作用，要求教职工做到的自己一定率先做到，要多关心群众生活，做教职工的知心朋友，体现管理的人文化。 2、教育教学管理： (1)、学校以“养成教育”为核心来制订教育教学工作的学期计划和五年规划，使养成教育工作贯穿于学校工作始终。 (2)、在养成教育实施过程中要始终坚持务实的作风，在教育目标的制定上通过班级目标的确定来定位学校养成教育目标，着重从学生良好的行为习惯、生活习惯、学习习惯、品德习惯的培养入手来提高学生综合素质；在教育方法的使用上重点围绕行为训练法、榜样示范法、个案研究法、情感熏陶法等四种方法来进行探讨，探索刘集小学自己的养成教育之路；从2006秋开始启动省级教育科研课题“感恩教育”的课题探讨，研究课堂教学活动中如何培养学生的良好学习能力、学习习惯、学习品质，实现养成教育课题化、课堂化；继续推进创建“书香校园”读书活动的深入开展，在全体师生中形成读精品、颂经典的读书热潮，大兴读书学习之风，增强校园书香人文气息，展现刘集小学自身独特的校园文化；在养成教育管理上讲究不拘一格、百花齐放，不断推出在实施养成教育工作中典型的班级、教师和学生，在全校师生中对实施养成教育创造浓郁的氛围和统一的认识，促进每一个学生充分、全面、和谐发展。 （3）严格按《山东省中小学课程计划》的有关规定开齐各类课程，开足课时，确保学生每天1小时课外活动时间的落实，做到班班有特色，人人有特长，促进学生身心全面发展；按新课标要求搞好课堂教学“自主－互学”教学模式的研究与探讨，在教师中大兴教研教改之风，建立各种竞争机制鼓励青年骨干教师脱颖而出，不断提高课堂40分钟教学效率，强化
煤炭企业精细化管理
煤炭企业精细化管理 【摘要】本文以在当前煤炭企业萧条的市场竞争形势下，从实际出发，探讨煤炭企业实施精细化管理，运用精细化管理提高企业核心竞争力，对生产、经营及成本精细化管理的方法与策略进行阐述，为煤炭企业实施精细化管理提供借鉴。 【关键词】煤炭企业精细化管理 在现今中国煤炭产业格局和产业政策下，实施精细化管理已成为必然选择，精细化管理关系着煤炭企业的生存和发展，能有效提高竞争力。生产降耗、经营节支、成本控制与精细化管理的有机结合是一种新的管理模式，是中国煤炭企业全面现代化建设的方向。 一、煤矿精细化管理概述 精细化是一种意识、一种观念、一种认真的态度、一种精益求精的文化。 精细化源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。 现代煤炭企业对精细化管理的定义是“五精四细”，即精华、精髓、精品、精通、精密，以及细分对象、细分职能和岗位、细化分解每一项具体工作、细化管理制度的各个落实环节。“精”可以理解为更好、更优，精益求精；“细”可以解释为更加具体，细针密缕，细大不捐。精细化管理最基本的特征就是重细节、重过程、重基储重具体、重落实、重质量、重效果，讲究专注地做好每一件事，在每一个细节上精益求精、力争最佳。
精细化管理的内涵是以煤矿法规制度为依据，提高企业效率和效益，运用现代新的管理模式，对煤炭企业生产、经营和成本管理实施精细、准确、快捷的规范与控制。 二、煤炭企业精细化管理的意义 煤炭精细化管理的本质意义在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让煤炭企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升煤炭企业整体执行能力的一个重要途径。一个煤炭企业在确立了精细化管理这一带有方向性的思路后，重要的就是结合煤炭企业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细化管理在煤炭企业发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施精细化管理的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合的意识。 “精细”的境界就是以人才、安全、质量、物流、资金、成本等管理要素为主体，将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细化管理是现今煤炭企业生存发展的必然选择，是提高煤炭企业管理水平的需要，同时也是煤炭企业文化建设的需要。 三、煤炭企业精细化管理的方法 精细化管理办法是是将管理中的问题、盲区加以细化，转换成“特别管理”，采取的针对性措施。化细检查标准、化严问责力度。 （一）生产精细化 加强员工培训、优化组织设置、优化劳动组合、优化工时利用、优化设计、实施定置管理和班组自主管理，确定采区人员配置，具体确定区管理人员数量，区直人员数量，直接生产人员数量，生产检修人员数量，具体实施如下： 1.加强员工培训，为生产精细化提供素质保障
258“六个”精细化闭环管理实施方案
大煤〔2011〕258号 关于印发《“六个”精细化闭环管理实施方案》的 通知 公司各单位： 根据上级文件要求，结合公司实际情况，为进一步强化矿井内部管理，创新管理模式，提升管理效能，规范管理行为，优化管理程序，不断提升矿井精细化管理水平，经公司领导研究，决定在公司范围内推行“六个”精细化闭环管理，现把《“六个”精细化闭环管理实施方案》印发给你们，望认真贯彻并遵照执行。 附件：“六个”精细化闭环管理实施方案 二○一一年九月七日
（此页无正文） 主题词：能源煤炭闭环管理△方案通知 大众煤业公司总经理办公室 2011年9月7日印发校对：张华共印：30份
附件： “六个”精细化闭环管理实施方案 公司各单位： 为认真落实永煤公司2011年“核心能力提升年”工作要求，转变领导方式，创新工作方法，努力构建安全生产长效机制，全面提升我矿精细化管理水平，经公司领导研究，为确保活动有效开展，特制定以下活动方案。 一、指导思想 以“六大”闭环管理项目为主线,促进企业工作效率提高，以点带面，推动各项工作上台阶。 二、组织领导 为加强组织领导，公司成立“六个”精细化闭环管理项目推进领导小组。 组长：总经理、党委书记 副组长：公司层副职 成员：副总工程师、安全监察部、生产技术部 机电运输部、企业管理部 领导小组下设办公室，办公室设在安全监察部，安全监察部经理兼任办公室主任，领导小组办公室成员具体负责“六个”精细化闭环管理的落实情况和考核工作。 三、精细化管理的定义 精细管理的实质在于“细”，重点表现在制度精细、现场规范、
监督到位、落实有力，它是把各项安全管理制度要素有效整分闭合，加以落实、推进、持续完善的闭环的科学管理系统。 四、精细化管理的目的 以企业文化为引领，以人为轴心，把标准化管理落实到每个人、每件事、每一物、每一处、每一时，彻底解决企业安全责任不清、管理粗放等问题，保障企业实现安全生产。 五、精细化闭环项目 （一）安全投入精细闭环； （二）装备管理精细闭环； （三）技术管理精细闭环； （四）工程验收精细闭环； （五）事故防范精细闭环； （六）隐患治理精细闭环。 六、精细化闭环环节（流程）及责任分工 （一）安全投入精细闭环。安全费用提取标准→安全费用计划→安全费用使用情况→安全费用管理→安全费用考核。实现了矿井安全费用提取、管理投入使用科学化、规范化，确保安全投入准确到位的问题。企业管理部牵头，制定相关制度并完善各种资料。 （二）装备管理精细闭环。按照装备检查→故障分析→日常维修→安全运行→定期检修→实际效果。装备的安全保障就是生命的安全保障。通过对各类安全装备实行全过程生命管理，解决设备安全运行的问题。机电运输部牵头，制定相关制度并完善各种资