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新疆阿克苏房地产调研分析报告

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一、阿克苏市房地产市场概述

1、阿克苏市房地产市场的发展从2005年开始逐渐升温,经过近几年的发展,逐步走向了开发多元化,住宅及商业项目纷纷等台,正步进入一个相对理性的发展阶段,在国家各项政策出台的宏观因素影响下,房市逐渐转行用家市场,作为三线城市,阿克苏的房地产市场由于特殊的地理原因,发展空间广阔,消费潜力巨大,房价同比上涨按5%左右增速。在建及新建项目众多,房地产市场百花齐放。

2、阿克苏的城市规划处于老城功能换代升级改造阶段,逐渐向大中型城市的发展模式靠拢,先优化城区,一大批新兴住宅项目实现功能升级换代,老式建筑正在退出舞台,同时城市中心区大量的高层的兴建,使得城市化进程进一步加快。

3、由于阿克苏城市的规模,房地产市场的发展百花齐放,房市的区域性特征不明显,购房户选择余地大,城市东南西北均是他们置业的目标,具有一定规模的大型社区是购买的主体,如金桥现代城、新农时代花园、绿景星光苑、黄金海岸、水韵明珠等具有一定规模的小区。

根据房市发展特征,我们大致将阿市划分为以下几个板块:以多浪河改造带为基础兴起的多浪河高端板块(西部板块),代表项目有黄金海岸、水韵明珠、怡和浪琴阳光、成就御景湾等;以中心城区为主兴起的高层板块区,代表项目有金鼎华府、金地美居、金桥现代城杰座、尚座、城市花园、金富康城等;以314国道兴起的国道板块,如华鑫小区、都市怡景花园、银三角小区等、四季花园等;以城市东部兴起的东部板块,代表项目有学府一号、百合名居苑等;

4、阿克苏以农业兴市,以农业经济的发展带动城市的发展,所以近年来通过广泛招商引资及国家的对口扶持,旨在加快阿克苏地区的整体发展步伐,城市基础设施建设全面起动,城区内道路规划立项的多达10多条,在这样的宏观背景下,本市的房地产市场具有广阔的空间。

5、2010年全市上市项目总体量约350万㎡,其中以高层上市量居多,达156万㎡,占总上市量的67%,后期有望持续增加,竞争加剧

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互相争夺客源不可避免,高层住宅已被消费者所接受并广泛认同。

6、高层住宅销售价格区间上半年在2800——3600元/㎡之间,平均价位集中在3200--3600元/㎡左右,销售价格超过3800元/㎡的左岸明珠/香邸,主要是根据开发商开发项目的定位及人为炒作等因素抬高了售价,导致众多项目纷纷效仿,尽力拉高售价;多层住宅销售价格在3100—4500元/㎡之间,处于高价位水平线,相比去年同期有了较高上涨空间。

7、从销售方式上看,大多项目采用立体的人海战术,DM 单海量派送成为销售的重要手段,派发范围逐渐扩大,周边各县市、团场已成为争夺客源的重要基地;同时老式传统的座销模式逐渐被取代,依靠几张楼书销售的模式正淡出舞台,报纸、电视、户外大型看板、车体、刀旗已全面应用于房市营销,严酷的竞争使得开发商的营销思路逐渐放开,一批内地、乌鲁木齐等营销公司进入本地营销市场,为阿市的地产市场带来了清新的风格,逐渐步入成熟化。 二、全市典型项目调研分析:

为了充分了解阿市住宅市场动态,我公司在全市范围内集中调研了具有典型代表性的项目共20个,集中包括了高层、多层在建及在售住宅项目的详细情况,现将调研情况总结如下: 1、全市住宅在建及在售项目上市总量:

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调研项目上市、量累计345万㎡,如包含新增及续建项目,预计全市上市项目总体量约378万㎡,其中以高层上市量居多,达280万㎡,占本次调研上市量的85%。可以看出,本市住宅市场高层住宅已被消费者所接受认同,开发体量也比较大。

本次调研部分高层住宅已于今年年底入住,体量约45万㎡,包括:吉祥花园、金地美居、水韵明珠、绿景星光苑、学士名府等,也就是说,2011年上市竞争的楼盘(含新增)总体量约在330万㎡左右。 2、价格水平:

高层住宅销售价格区间在3000—3600元/㎡左右,80%高层楼盘均价普遍在3000元/㎡左右。

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上市项目畅销户型对小户型的需求量有所提升,经济紧凑型两室及90㎡左右小三室市场需求旺盛,表现出了良好的势头。 开发商开始注重对户型的研究与配比,畅销户型注重动静分区、干湿分离、厨房与餐厅的距离得当、开间及进深的合理安排,同时全明户型开始售到市场的追捧,消费者对户型适用性、舒适性、经济性等指标越来越重视,体现了买方市场在逐渐成熟;

体量较大的高层住宅主要集中在市区范围内,通常沿街规划有商业用房做高利润,建筑结构多为框架结构; 3、物业费:

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高层住宅物业费集中在0.8—1元/㎡/月,部分项目人性化区分楼层电梯费,3层以下计算半价物业费,3层以上计算全额物业费,更加贴近市场与消费者需求;

多层住宅物业费在0.3—0.4元/㎡/月; 4、交工标准:

在建及在售项目室内交工标准基本上全为毛坯房,业主购买后自行装修,在外部配套设施中高层住宅强调了智能化安全防范系统,包括周界电子巡更、多重可视对讲等,如金鼎华府项目在智能化方面为全市高层住宅智能化提供了一个典范;

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5、在建及在售项目亮点分析:

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在传统规划思想与市场的对接中,开发商开始意识到产品与市场的对接,开始努力为项目塑造个性与卖点,直达空中花园的电梯、老人房与子女房对接、全明餐厨一体户型、经济完美的小三室设计、落地式飘窗、智能安全型住宅等消费者更乐于接受的住宅产品开始显露市场,销售前景非常乐观; 6、项目包装

本市传统媒体阿克苏日报仍是开发商选择的主要媒体,同时考虑到乡镇团场等客户的习惯,DM 单及布标占有了相当大的比例。 在项目包装上,开发商开始注重项目名称、LOGO 、广告语言等细节营销,传统靠一张简易楼书的销售模式正在被逐渐取代。

阿克苏房地产市场综述

从以上分析可以看出,阿克苏经济总体比较稳定,09年底国民生产总值68亿元,年增幅约8—13%左右,处于平稳线,人均收入有了大幅度提高,虽然近期CPI 处于高位运行(用于消费食品开支较大),但随着国家对西部扶持力度的加大及宏观调空措施影响,市场将回归稳定。08年开始住宅投资趋于缓慢,主要受经济危机影响,进入09年下半年,房地产市场逐步升温,新增及续建项目多达30余个,上市总量达300余万平方米,但受规划设计、户型面积及配套等影响,个别项目仍存在空置问题,截止2010年12月,全市空置面积约120万需要消化,对营销行为提出了更高的要求。

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2010年,房地产整体环境开始回暖,但我们也要清醒的认识到在投资时存在的危机,主要体现在: 一是政府拆迁力度薄弱,为开发商投资带来较大压力;

二是融资途径困难,有地无资金的情况造成资源浪费,同时开发商自身存在较大风险,联营、合作开发占据较大比例; 三是营销行为仍较落后,开发商专业化程度不高,造成部分资源浪费,如户型设计与市场脱节等; 四是市场消费环境将日趋理性,消费者维权意识快速升高,对开发商提出了更高的要求。

同时我们也应该清醒的认识到到,阿克苏属于移民城,经济发展类比同类县市增幅仍较缓慢,在百强县市中排平为43名,阿克苏市地产项目的销售不能单独放在本市范围看,周边县市团场将成为拉动阿市房地产市场的主要力量,开发商之间比拼的将是全程营销,系统营销的功力。

分析结果认为:

1、目前房地产市场整体平稳,根据目前现状,处于供求相对平衡阶段,面对中央对西部的经济援助,市场具备一定的发展潜力和更多的机会。

2、国家宏观调控,对多套房施行限制,对买方市场将造成一定影响,后期营销主要面对真正的用家,以第一次置业者为主;

3、阿克苏未来3—5年内,城市人口规划达到80万人口,目前人口为57万,23万人口册差额将带来较大的机遇;

4、竞争项目同质化严重,差异化住房在未来将形成新兴卖点;

5、对房地产营销行为的要求日益提高,系统营销已成为发展必然趋势;

2011年4月27日

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