城市规划调研报告

课程设计（论文）题目城市规划调查实习报告

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二〇一五年一月十九日

一、东风农场规划编制管理的思考

（一）编制依据

由《村庄和集镇规划建设管理条例》，明确了国营农场参照条例执行，这为编制东风农场的总体规划提供了法律依据。由于农场管理独立性、管理的依赖性、经济的富有性，自身对集镇规划建设管理要求成为需要。建设部颁布的2007年5 月 1 日起实施的《镇规划标准》（GB50188-2007），该标准适用于全国县级人民政府驻地以外的镇规划，乡规划可按本标准执行。根据《镇规划标准》（GB50188-2007）3.1.3镇区和村庄的规划规模分级表，东风农场常住人口达到了一般镇规模。因此东风农场的总体规划按镇规划来编制是合理的。

（二）规划编制管理思考

1．总规定位的思考

规划设计根据以《武鸣县城总体规划（2008-2025）》等上一层次规划为指导，规划从武鸣县的高度确立场域发展定位，合理引导场部、分场规划建设。以“小城镇，大战略”为指导，坚持以发展小城镇经济带动区域农村经济和社会发展的思路来进行规划修编。这是基于东风农场规模较大，其有一套能满足农场居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施，其场部规模建设水平远超过所在镇的规模，且在职能上东风农场与普通村庄功能也有不同，其场部具有主导的工贸性。故而按照镇来编制东风农场总体规划。

2．规模预测问题

根据目前现有城乡规划技术标准，及农场的特殊性，其规模的预测不同于普通城镇。而是以《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》为基础，综合考虑农场实际的规模预测。

（1 ）人口预测：

依据《镇规划标准》，镇区常住人口分为户籍人口和寄住人口，寄住人口统计范围是指居住半年以上的外来人口，预测计算方法按机械增长计算。然而，根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》和考虑到东风农场人口的增加主要

是工业人口的增加，人口预测并不是按机械增长计算，而是按综合增长率法计算。这与乡镇规划人口预测又有些区别。

（2 ）用地预测：

①居住用地：考虑到工业区的人口并不是全部居住在农场场部，而是部分人口就近住在陆斡镇、县城、周边农村和农场其他分场。因此，农场宿舍仅作为休息、值班住宿场所，故而东风农场的居住用地比例（24.65%）比普通乡镇低。

②工业用地：根据《城乡规划法》，应明确基本农田用地强制性内容，确定限制建设范围。但结合场部在全场的功能，主要发展商贸业等三产业，兼顾发展农副产品加工工业。随着农业深加工及产业化发展要求，规划时应充分考虑配套工业用地的比例。然而，根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》规划工业用地比例（26.44%）应加以控制。

（三）编制特征及原因思考

国家城乡规划体制主要依据行政级别制定相关法规、技术标准语规范，没有明文规定类似于东风农场各个地域该如何编制和实施城乡规划。根据《中华人民共和国城乡规划法》，县域城乡规划体制有完整的体系。首先，根据上一级的城镇体系规划制定县城总体规划，包括县域城镇体系和城关镇的镇规划；其次，依据总体规划制定下一级的镇、乡和村庄规划；再次，县人民政府的城乡规划主管部门根据必要性和实际，制定规划区的控制性详细规划；最后，根据控制性详细规划，制定规划区或者建设区项目的修建性详细规划。但是，农场与县域在地域范围和内部结构等方面极其相似，更重要的是，农场与县域在现行国家行政体制下属于同一级别。因此，农场的城乡规划体制完全可以参照县域城乡规划体制实施。东风农场完成编制的各项城乡规划已经涵盖了总体规划和详细规划两个层次，形成了一个规划体系，但在指导各项建设、促进社会经济发展、发挥其作用与价值的过程中，各项规划表现出了强烈的农垦特征。

二、南宁台湾街项目调研

（一）项目基本信息

南宁台湾街由中台合资的广西桂台房地产开发有限公司投资开发，总占地面积约为52万平方米，分成若干独立地块，分布在新开通的联系江北大道与新阳路的城市主干道龙腾路两侧，距离朝阳商业中心仅约3公里。南宁台湾街项目总建筑面积约60万平方米，规划户数 2240户。小区容积率2.80，绿化率31.6%，主力户型：一居51-106平方米，二居51-106平方米。集住宅、公寓、商业、办公、文教于一体。

南宁台湾街项目规划由若干子项目组成，分别为有展现台湾文史之用的文史馆（因拆迁问题而停滞）；服务于整个小区及的24班小学；距离邕江仅200米的临江品质社

区“宜兰湾”、“花莲府”；与小学、文史馆为邻的文化小区“金门阁”、“嘉义园”；将成为该片区商业中心的集大型商业、办公于一体之“台北中心”；与二坑溪水岸为旁、紧领片区商业中心的高档住宅区“桃园居”；紧邻交通要道新阳路的“云林苑”；以及“商业步行街”、“临街商业街”。

（二）周边配套及环境景观

项目地处龙腾路，所属的新阳板块内不仅能方便享受到各种休闲娱乐配套、商业购物配套、医疗配套、教育配套、金融配套等，更由于项目独特的地理位置，东接南宁最繁华的朝阳商圈，西邻几十万人口的大学路商圈，通过项目周边四通八达的交通网，使项目十分钟内享受到成熟商圈带来的繁华。

台湾街目前周边配套的中小学有：南宁市第15中学（1公里）；幼儿园有：南宁育星第五幼儿园；综合商场有：南城百货（1公里）；银行有：交行、建行等（1公里）；医院有：区妇幼（1公里）。

项目地处邕江沿岸，拥有优越而稀缺的江景资源，组合罕有大型滨江建筑群。政府对江北大道沿江打造，形成了几千米的市政景观绿化带。跨江大桥的建筑美观及台湾街新景建设构成项目周边良好的建筑景观资源。

然而不容忽视的是，项目所处为旧城改造重点区域，待迁地块拆迁困难，项目紧贴的城中村建设环境混乱。

（三）道路系统设计

道路设计全部采用无障碍通道设计，人车分流的道路体系别具匠心，不仅体现人性化设计，更刻意打破了直角拐弯、整齐对称的几何空间对人们心理上的压迫，在建筑空间和外观营造上求美、求曲、求柔、求自然，增强了空间的亲和力。

然而，道路在使用中却出现了与规划意图相悖的尴尬现状。首先，随着私家车的普及，现有停车位仅1387个，已难以满足日益增长的停车需求。其次，人车分流界限过于模糊且全部采用无障碍通道设计造成一定程度的人车混行，部分园林道路铺砖及景观绿地被车辆碾压破坏。

（四）景观设计

景观设计风格以现代中式为主，生态水景为项目主题景观，通过花园叠水，亭台栈道，鹅卵基石、荫荫夏木等打造现代园景风格。利用带状绿化、树阵造景，增添园林的韵律感和情趣化，产生出“移步异景”的视觉效果，让住户真正享受到植物景观带来的惬意。

遗憾的是，现实中并没有完美的诠释出规划意图中景观效果，其主要原因莫过于现状中“水”的维护了。因设计中，水体为小区内循环，项目定位人群难以承担水体循环所带来的物业成本，从而“活水”变“死水”。而整个小区又以水景为主题景观，进而产生了大面积枯水空间。

（五）建筑设计

建筑融合了台湾建筑、民俗、历史、工艺、文化、园林等园素，注重建筑文化与台湾人文历史的结合，旨在建设一片融入台湾文化风情与现代建筑为一体的街区。南

宁台湾街·宜兰湾在设计的过程中注重和整个城市肌理的吻合，建筑和城市道路，也有着良好的肌理关系。有如街坊、道路、桥梁、树木、花草、设施，以及房舍所展示的色彩、高度、立面、体量，建筑的尺度比例、生态环境的情状等。

基于基地区位条件及社区人口环境等因素，项目建成商铺入驻情况并不乐观，尚未形成良好的商业氛围。

三、南宁剑桥郡项目调研

（一）项目基本信息

骋望·剑桥郡是骋望集团在继“中国上层水建筑”骋望·骊都和“中国江岸划界之作”骋望·怡璟湾之后的第三个项目。骋望·剑桥郡位于首府学院区核心位置，更临近相思湖新区CBD，兼得学府人文氛围熏陶和CBD国际前瞻视野。其ART—DECO 的新古典主义建筑，在南宁楼市独树一帜；其完善的高端生活配套，致力于为城市大人物圈层打造专属的私享疆城。

骋望·剑桥郡整个项目总占地面积39654㎡，总建筑面积约167770万㎡，建筑密度24%，容积率3，绿地率35%，整个小区的建筑与园林围合布局，开阔的立体庭院空间，110米超宽楼间距，同时楼栋的架空层设计，保证业主们获得良好的景观视野。

骋望·剑桥郡作为骋望地产新城西开发建设的标志性项目，它的天赋与生俱来，大师手笔着墨的罗马式建筑风格，赋予建筑雄浑庄重的印记。且雄踞相思湖版块核心，与高达200米的商务建筑并驾齐驱，其恢弘的会所景观、园林胜景足以撼动世人，并兼具商业的繁华万千，形成首府学院区绝佳的风景线。

（二）区位条件

每一座城市的发展史，都有一个基本的事实，由城市中心向周边扩张。南宁亦然。“东看东盟商务区，西看相思湖CBD”是城市发展的基本脉络。作为该区域的高端项目——骋望·剑桥郡就是在这种大背景下应运而生。相思湖新区是以发展高等教育和

高新技术产业为主体的大学城和科技产业城，集科技、教育、商贸、旅游、居住、办公为一体，是技术人才密集的科教新区和具有完善的环境设施、高科技附加值、人文条件突出的生态型新区。

大学路、江北大道和江南大道“三线横贯”，外环高速公路、城市快速环道、核心区环道“三环围圈”的区域性国际城市副中心框架已经形成。地铁1号线西乡塘站就在西宁路跟大学西路的交汇处，距离项目仅有100米距离。

骋望剑桥郡位于南宁市相思湖新区相贤路（紫荆路）南侧、西接西宁路，东侧与其它地块毗邻。区内交通便捷、配套完善。

（三）规划设计特色

骋望·剑桥郡在方正地块上筑建了5栋统一朝向，间距均衡通透的楼体。

衡量一个高端楼盘有众多标准，充足采光为其中关键。剑桥郡130米的阔绰楼间距，即使走在小区内的林间小道，也能尽情享受日光浴。剑桥郡不只延伸了建筑间距离，提升了采光通风，更是完美了观景视野，成就了居者每日风景人生，居于家中，推窗而望，视无界，景无限，所有景致环绕于旁。在这里穿堂风是最好的空调，自然光是最环保的灯泡，尽情拉开窗帘而不担心被窥视。

两梯三户设计使得同一平面的三个单位均能达到南北通透，共享有270°景观

视角。

剑桥郡的车位比达到一比一，且为人车分流的地下停车，不仅对停车量需求创造了条件，也为出行的舒适及景观的营造提供了保障。

四、南宁青秀万达广场调研

（一）项目概况

南宁青秀万达广场作为万达的第三代城市综合体，是南宁首座世界级90万平方米城市综合体。项目涵盖了旗舰购物中心、超五星级万达文华酒店、5A 甲级写字楼商务集群万达中心、城市商业街、城市奢装豪宅万达公馆、万达金座写字楼、万达银座全能LOFT等多种物业形态。

项目位于南宁市青秀区东葛路延长线滨湖路口交界处，以滨湖路为界划分为东、西两个地块。

项目占地约180亩，规划总建筑面积约88万平方米，由东面、西面两地块组成。其中，东面地块的总用地面积为56198㎡，总建筑面积为385700㎡（地上总建筑面积307700㎡，拟建地下室面积78000㎡），容积率4.36，建筑密度38%，绿地率30%，建筑高度为195米，机动车停车位1500个，非机动车停车位1540辆；西面地块的总用地面积为58418㎡，总建筑面积为499800㎡（地上总建筑面积394800㎡，拟建地下室面积105000㎡），容积率5.69，建筑密度66%，建筑高度为200米，停车位1585个。

（二）项目选址分析

在南宁，无论本地人还是外地人，一直以来，娱乐消费购物的首选大多是去原南宁万达商业广场因此，原南宁万达商业广场所处的朝阳商圈也曾被视为广西第一大商圈。如今，南宁青秀万达广场所在位置横跨埌东和凤岭两大片区，项目选址由城市中心向城市新区及城市副中心转变。

究其原因，首先，城市核心商圈土地稀缺，成本高昂且竞争激烈，而城市新区土

地成本低；其次，琅东新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；此外，

随着城市核心区交通状况的日益严重，城市新区可以更好解决交通问题。

（三）项目开发模式

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、华润万家、大玩家、大歌星KTV、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

多功能业态的组合充分满足了住、购、吃、娱、观光、办公的全方位消费模式。所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的导视系统，极大地方便顾客出入。

万达室内步行街为三层，呈“U”型，全长约300-400米，室内步行街出入口通向不同城市道路。室内步行街首层公共通道宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，部分商家在节点区域举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯

穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。

五、南宁五象湖公园调研

（一）项目概况

五象湖公园位于广西南宁市五象新区核心区域内，自治区重大公益性项目用地的南部，北邻自治区重大公益性项目（广西规划馆、广西美术馆等）用地，东靠广西体育中心，西邻五象岭森林公园。整个五象湖公园东起平乐大道，西至玉象路，北起秋月路，南至凤凰路，中间横穿玉洞大道。同时也是南宁市举办2013年第三届广西园林园艺博览会的园址。

规划总用地面积约122公顷，其中陆地面积约65公顷，水体面积约57公顷。公园总用地面积总用地面积1220053㎡，服务管理用房建筑占地面积4393㎡，总建筑面积10970㎡，车库设置于地下，总建筑面积12490.1㎡。

（二）园区总体规划

公园规划以“水城故事，源远流长，与时俱进，文化引领”为核心理念，展现我市水映山灵、锦绣绿城的城市新形象。园中设置百树园、百花园、百草园、百趣园来诠释当代广西“八桂神韵，绿色乐章”的内涵，同时结合公园的特色旅游线路，营造各区域不同的植物景观特色。

南宁市申办园博会的办展主题为：“八桂神韵绿色乐意”，五象公园的规划就是要利用低洼及水塘改造成五象湖，建设大型生态滨水公园，创造富有特色的城市公共空间。规划中的一湖即为“五象湖”，两轴是指“纵横两条景观主轴”，六区分别指“综合服务区、城市展园区、国际展示区、企业展示区、生态园林体验区、湿地景观区”，六景点分别为“锦绣八桂、歌海流芳、景天石韵、清林叠雾、水韵沉香、壮乡风情”。园博会园区主场馆与南宁市大型公益性建筑——青少年活动中心有机结合，展会结束后即启动青少年活动使用功能。

（三）景观营造

五象湖公园，共有花卉广场、奇石广场、滨水景区等11大景观，良庆河穿园而过，碧象、玉象、金象、银象、桂象五个湖泊首尾相连，水景占据了大约五分之二的面积，起到了贯穿公园各个景观的作用，打造出一片城市开放性的滨水公园。园区内以植物造景为主，利用现代表现手法，通过新技术、新能源、新材料的运用，并注入广西地方特色文化艺术，体现绿色，展现时代都市园林发展的趋势及特征，尤其是把人的行为与水体景观很好的融汇在一起，创造了人与花鸟、森林、湖泊、建筑等相互自然的优美景观。

在五象湖公园内，黄石飞瀑的附近区域，水与陆地的衔接通过置石驳岸的建造，使水陆自然过渡；五象塔的对面草地则是采用多种水生植物模仿自然的形式。这些生态驳岸的建造，给人们提供了一个观赏与娱乐的场所，让人与人、人与自然之间更好的做到互动。

在秋月路广西美术馆附近的北入口，入口景观便设计了宽阔的台阶，水势顺中央台阶缓缓流下，给公园增加了趣味与活力。在待月桥的北部也设有阶梯式的水景，促进了人与水体的融合，构成了优美如画的水体景观。

五象湖公园中，景观桥、楼阁、五象塔不仅起到过渡两岸的作用，还促进了人与

水景的互动，人在桥上，犹如身在水中；人在阁中，阁在水中，阁水一色；人置塔中，塔置水中。