资产评估基本方法
第二章资产评估的基本方法
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、某资产年金收益额为550万元，剩余使用年限是20年，假定折现率为10%，则其评估值最接近于（）万元。
A.4682
B.8173
C.5525
D.1380
2、运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。
A.功能性贬值
B.经济性贬值
C.收益性贬值
D.实体性贬值
3、被评估资产甲生产能力为50 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为30 0 00件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
A.26132
B.15668
C.11439
D.55221
4、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为()万元。
A.5
B.12.5
C.15.5
D.25
5、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人6人，每年多耗电50万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为3万元，每度电的价格为0.8元，设备尚可使用4年，折现率为10%，所得税税率为25%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于()万元。
A.150
B.138
C.76
D.120
6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为100万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。
A.1120
C.1579
D.1610
7、由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失称为（）。
A.功能性贬值
B.实体性贬值
C.经济性贬值
D.技术性贬值
8、某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为120万元，以后每年递增12万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。
A.1686.51
B.1900
C.2058.45
D.768.02
9、某评估机构以2005年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于()万元。
A.1 103
B.1 114
C.1 147
D.1 310
10、评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10%，该企业的股东全部权益评估值最接近于()万元。
A.1 377
B.1 493
C.1 777
D.1 900
11、某资产于1999年2月购进，2009年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常情况下使用每天应工作8小时，该资产实际每天工作9小时，由此计算资产利用率为（）。
A.89%
B.98%
C.112.5%
12、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。
A.采用的材料相同
B.制造标准相同
C.技术相同
D.以现行价格水平购建
13、某被估生产线的设计生产能力是20 000台产品，因为市场结构的变化，每年减少8 000台产品，每台产品损失利润200元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业投资回报率为10%，所得税税率为25%，则该生产线的经济性贬值额为（）元。
A.120 000
B.2 984 280
C.3 000 000
D.5 745 430
14、被评估对象为一台设备，l997年12月31日购置，账面原值为28万元，评估基准日为2007年1月1日。已知1997年末的定基物价指数为l06％，2002年末的定基物价指数为118％，从20 03年开始，同类物价指数每年比上一年上升7％，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于（）万元。
A.33.35
B.37.90
C.40.86
D.43.72
二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、运用市场法的一个前提是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，这个可比性体现在以下几个方面（）。
A.参照物与评估对象在功能上具有可比性
B.参照物与评估对象的市场条件具有可比性
C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，同时时间对资产价值的影响可以调整。
D.被评估资产预计获利年限可以确定
E.参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提
2、市场法中，当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法还可以演变成以下具体的方法（）。
A.现行市价法
B.市价折扣法
C.功能价值类比法
D.价格指数法
E.成新率价格调整法
3、关于收益法中的收益额的阐述正确的有（）。
A.收益额是资产未来预期收益额
B.收益额是资产的历史收益额
C.资产的收益额通常是客观收益
D.收益额一般是实际收益
E.企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量
4、收益法公式P=A/r-B/r^2的成立条件包括（）。
A.纯收益按等差级数递减
B.纯收益按等差级数递增
C.收益年期无限
D.收益年期有限
E.r大于零
5、下列关于重置成本估算方法中的价格指数法的阐述正确的有（）。
A.根据价格指数法计算资产的重置成本，主要运用的公式是重置成本＝资产的历史成本×价格指数，或者，重置成本＝资产的历史成本×（1＋价格变动指数）
B.价格指数可以是环比价格指数或定基价格指数
C.价格指数法估算的重置成本是复原重置成本
D.价格指数法估算的重置成本是更新重置成本
E.价格指数法在平时工作中很少见
6、下列关于折现率的说法正确的有（）。
A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成
B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的
C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低
D.本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率
E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
7、如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异，可能的原因主要有（）。
A.某些方法的应用前提不具备
B.分析过程有缺陷
C.职业判断有误
D.分析过程和结构分析有失误
E.资产的自然属性所致
8、以下属于评估方法的选择过程中需要注意的因素有（）。
A.评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
B.评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。
C.评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约
D.评估人员在选择评估方法时，在条件允许的情况下要考虑三种评估方法在具体评估项目中的适用性
E.在评估方法的选择过程中要注意因地制宜和因事制宜，不可机械的按照某种模式或某种顺序进行选择。
三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式）
1、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：
该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50 400小时。经专家估算，该资产还能使用8年。由于技术落后，设计不合理，该资产耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25％，假定折现率为10％）。
要求：
根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）
2、被评估对象为甲企业于2005年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2008年12月31日。
评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4％，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10％，企业正常纳税，所得税税率是25％。
求该设备于评估基准日的评估值。
3、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。第5年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。
要求：试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。
答案部分
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、
【正确答案】：A
【答案解析】：评估值=550×（P/A，10%，20）=4682（万元）
【答疑编号10213653】
2、
【正确答案】：A
【答案解析】：
【答疑编号10213655】
3、
【正确答案】：C
【答案解析】：运用规模经济效益指数法，被评估资产的重置成本=8000×（50000/30000）0.7=11 438.89（元）
【答疑编号10213657】
4、
【正确答案】：B
【答案解析】：功能价值类比法的运用，参考教材公式2-4，被评估资产的价值=20×100/160=12.5（万元）
【答疑编号10213658】
5、
【正确答案】：B
【答案解析】：教材公式2-38的运用，功能性贬值=（6×3+50×0.8）×（1-25%）×（P/A，10%，4）=43.5×3.1699=137.89（万元）
【答疑编号10213659】
6、
【正确答案】：A
【答案解析】：首先确定未来5年收益额现值。
现值总额=100×（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）=379.07（万元）
其次将第6年以后的收益资本化处理，
120/10%=1200（万元）
最后，确定企业的评估值=379.07+1200×0.6209=1124.15（万元）。
【答疑编号10213661】
7、
【正确答案】：C
【答案解析】：
【答疑编号10213662】
8、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题属于收益法的运用，纯收益按等差级数递增，收益年期有限，根据教材公式2-20，资产的评估值=[120/10%+12/（10%）2]×（1-0.1486）-12/10%×20×0.1486=1686.51（万元）
【答疑编号10213666】
9、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题要将未来的收益额分成两段折现：
第一段：1～3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24：
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益100(1+4%)。
或者使用复利现值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3
=104×(P/F，10%，1)+108.16×(P/F，10%，2)+112.4864×(P/F，10%，3)
=104×0.9091+108.16×0.8264+112.4864×0.7513
=268.44(万元)
第二段：第4年及以后的收益额现值之和：
P2=[100×(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100×(1+4%)3/10%]×(P/F，10%，3)
=1 124.864×0.7513
=845.11(万元)
则该企业的评估价值=P1+P2=268.44+845.11=1 113.55(万元)。
【答疑编号10213674】
10、
【正确答案】：B
【答案解析】：收益法分段计算：
第一段：第1～3年，使用复利现值系数计算：
P1=200×(P/F，10%，1)+220×(P/F，10%，2)+230×(P/F，10%，3)
=200×0.9091+220×0.8264+230×0.7513
=536.427(万元)
第二段：第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初：P2=230×(P/A，10%，7)×(P/F，10%，3)
=230×4.8684×0.7513
=841.25(万元)
第三段：将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初：
P3=300×(P/F，10%，10)
=300×0.3855=115.65(万元)
评估值=P1+P2+P3=536.427+841.25+115.65
=1 493.327(万元)。
【答疑编号10213675】
11、
【正确答案】：C
【答案解析】：参考教材公式2－37，资产利用率=（10×360×9）/（10×360×8）×100%=112.5%
【答疑编号10213676】
12、
【正确答案】：D
【答案解析】：
【答疑编号10213677】
13、
【正确答案】：B
【答案解析】：参考教材公式2－41，经济性贬值额=8 000×200×（1-25%）×（P/A，10%，3）= 2 984 280（元）
【答疑编号10213678】
14、
【正确答案】：C
【答案解析】：2002年末的重置成本=118%/106%×28＝31.17（万元）
评估基准日该设备的重置成本=31.17×（1+7%）4=40.86（万元）
【答疑编号10213679】二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：
【答疑编号10213680】
2、
【正确答案】：ABCDE
【答案解析】：
【答疑编号10213681】
3、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：
【答疑编号10213682】
4、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：
【答疑编号10213683】
5、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：
【答疑编号10213684】
6、
【正确答案】：ABCDE
【答案解析】：
【答疑编号10213685】
7、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：
【答疑编号10213686】
【正确答案】：ABCDE
【答案解析】：
【答疑编号10213687】
三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式）
1、
【正确答案】：（1）计算资产利用率：资产利用率＝50 400/57 600×100％＝87.50％
（2）确定成新率：成新率＝8/（20×87.5％＋8）×100％＝31.37％
（3）确定功能性贬值：
功能性贬值＝3×（1－25％）×（P/A，10％，8）＝2.25×5.3349＝12.0035（万元）
（4）由此可以确定评估值：
评估值＝480×31.37％－12.0035＝138.573（万元）
该资产的评估价值为138.573万元。
【答案解析】：
【答疑编号10213688】
2、
【正确答案】：⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本：
重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数)
＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％
＝120×112.49％
＝134.98（万元）
⑵资产的实体性贬值
甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，
资产实体性贬值＝0
⑶计算该设备的功能性贬值：
(P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446
该设备的功能性贬值
＝（0.12×2×12＋4）×(1－25％)×(P/A,10％,10)
＝6.88×(1－25％)×(P/A,10％,10)
＝6.88×(1－25％)×6.1446
＝31.71（万元）
⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本
＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X]
＝134.98×[1－(80/100)0.8]
＝134.98×(1－0.84)
＝21.60（万元）
⑸设备于评估基准日的评估值
＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值
设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－31.71－21.6＝81.67（万元）
【答案解析】：
【答疑编号10213689】
【正确答案】：(1)首先将未来5年的收益额折现求和：
P＝13/（1＋10％）＋14/（1＋10％）2＋11/（1＋10％）3＋12/（1＋10％）4＋15/（1＋10％）5 ＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209
＝11.8183＋11.5696＋8.2643＋8.196＋9.3135
＝49.1617(万元)
(2)求第六年以后的收益额的现值：
P2＝（16/11％）/(1＋10％)5＝90.32（万元）
(3)确定该企业评估值：
评估值＝49.1617＋90.32＝139.48(万元)
因此，该企业的评估值为139.48万元。
提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。
【答案解析】：
【答疑编号10213690】
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