新加坡公共住房政策的启示
新加坡公共住房政策的启示
吴江市土地学会诸镇康
新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。根据2008年的美元兑换率，2008年新加坡国内生产总值1650.6亿美元。人均GDP达37596.8美元。新加坡每年将其国内生产总值的9%用于住房建设。
新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。新加坡政府为居民提供住宅，始于六十年代，大多数新加坡人居住在卫生条件恶劣、人口过于密集的住屋环境，而且都没有能力购买自已的屋子。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。具体的做法是由政府面向中低收入者，提供符合其购买力的公共住屋。中低收入者在购买政府组屋时，可向政府申请长达30年的贷款。在1968年，政府允许居民利用他们的公积金存款购买组屋，也就是居民首付20%的购房款，就可以轻轻松松地拿到一套属于自已的住房。剩下的80%也不会增加居民的日常开支压力，而是由公积金偿付。这一政策使购屋居民数量大为增加。20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。新加坡政府组屋局的有关人士给了我们这样一组数据：从1960年至2004年，政府一共提供组屋96.6万套；全国340万总人口中，有84%的人口居住在政府提供的组屋中。其中，完全拥有组屋产权的屋主占到82%，90%的居民有购建房，成为世界上拥有住房率最高的国家。1991年，新加坡就获得了联合国颁发的世界居住环境奖。
新加坡以集镇中心的方式建立大量的组屋区,并以良好的公共交通系统(新家坡的公共交通水平列世界前列)为居民提供服务. 目前,中等地块的组屋2室一厅(使用面积75平方左右)的价格,大约15万到25万不等. 新加坡的本地公民,一般会购买3室一厅和3室两厅. 如果家里有两人做普通工作(做最低的洗碗工,也有近1000元一月),每月收入5千的话,4年的收入就可以买房了. (新加坡的人均工资收入是3900元每月) 新加坡实行高公积金政策. 一般是雇主交工资的16%,自己交工资的20%. 买房的时候以10%付现金,10%用公积金就可以了. 一套20万的房, 只需有两万现金在手里就可以了.
新加坡公共住屋制度的经验
（一）政府确保土地供应
新加坡土地分国家所有和个人所有两种，国家所有土地占土地总数的80％左右。土地是国家财富之源，新加坡政府一开始就将土地牢牢地掌握在手中。许多国家经常因为土地价格因素造成住宅价格居高不下，普通老百姓无钱“问津”。新加坡独特的房地产运作机制成功地解决了这一难题。
新加坡政府在这方面执行的完全是计划经济模式，严格控制土地供应。1966年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。
征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。根据
该项法令，建屋发展局能够以远低于市场价格的价格获得土地，保证了大规模公共住屋建设所需的土地。建屋发展局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。
（二）政府提供大量的资金补助
向公众提供经济适用住房，是要有巨额资金作保证的。新加坡政府在这方面投入了大量的财力。政府提供两种贷款：资助建屋局发展和操作开销的住屋发展贷款，以及提供给组屋买主的抵押贷款。也就是说，政府既要贷款给发展机构建房子，也要贷款给老百姓买房子，同时还要弥补住房发展机构的亏空。仅以2004年为例，新加坡政府住房贷款总数达到60.53亿新元（相当于人民币约300亿），由财政开支的住房补助经费达到14.62亿新元，占政府常年预算拔款的4.8%。
建屋发展局的资金来源有三项：
一是政府建房贷款。该项贷款实质是公积金的转化形式，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局。
二是购房资金贷款。居民购房可分期付款，居民从建屋发展局购房后，由该局提供分期贷款，并垫付周转资金。
三是政府津贴。由于建屋局为非盈利机构，其出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，无利可图，造成建屋发展局收支亏损，政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔津贴，从开始拨款至今政府已累计补助138亿新元。
新加坡不可能从公共住房政策上赚很多钱，但它也不会赔钱，还是有利可图的。它把整个社会发展好了，比如社会稳定后，人们就敢消费了，那政府在其他地方就可以赚钱。公共住房政策是否可以持续主要看你政府投入多少，要看政府的决心。因为政府的责任就是稳定社会秩序、完善法律建设、提供公共服务等等。
（三）科学合理的住宅建设发展规划
新加坡是一个弹丸小国，土地资源极为宝贵。能够做到这样一种规划水平，实在是一种以人为本的理念的支配：不仅是建造组屋，而是塑造令人引以为自豪的家园；不仅是提供公共住屋，而是营造全面的居住环境；不仅是发展新镇，而是建立人民深具归属感的社区。一般来讲，政府组屋区的总密度为每公顷110个居住单位。有一个叫鹅榜镇的政府组屋区，一共占地844公顷。其中住宅占地仅有55.1%，非住宅用地却高达44.9%。在非住宅用地中，区域公园与绿地占10.8%，学校占10.2%，商业及公共设施占5.3%，体育与消闲占2.5%，交通占16.1%。这种规划让大众化的小区不仅仅只有住的功能，还有教育的功能、休闲的功能、消费的功能和交通的功能。
每个五年计划侧重点不同.第一个五年计划努力缓解房荒问题,第二个五年计划主要增加住房面积和设施。第三个五年计划改善组屋区的居住环境,增辟儿童游玩场、绿地、公园等。第四个五年计划更加强调组屋的设施和质量。目前新加坡组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。
（四）依据家庭收入水平分类供应住房
新加坡政府规定，对于月收入在800与2000新币之间的低收入家庭，可先向政府租赁一间三房式组屋，日后以折价把那间组屋买下。如果折价仍难以购买，可获得90%的政府贷款支持。这样贫困家庭也可轻松拥有自已的组屋。至于这90%的贷款，贫困家庭也不必太过担心，由政府在他们的公积金中慢慢扣除，而不会影响日常开销。这个制度保证了弱势群体基本住房。
政府鼓励已婚子女靠近他们的父母，奖励多代同堂，具体的奖励办法是，第一次申请购买组屋者，若在公开市场购买一间靠近父母住所的组屋，可获得政府40000新币（相当于人民币20万元）购屋津贴。而这份不菲的款项大约要占到总房价的四分之一，对工作时间不长、
积蓄不多的年轻子女有着巨大的吸引力；已婚子女如果申请组屋以便与父母同住或住近父母，将比其他申请者有多一倍的购房抽中机会。这意味着他们比其他群体的购房者，要早一倍的时间提前住进温馨的政府组屋，并尽享天伦之乐。
一是租赁组屋。新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。
二是申请购买组屋。家庭月总收入不超过2000新元的，可申请三房式重购组屋；
家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋；
家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。
家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场利用“房屋津贴”购买转售组屋（款式或地点有更多选择，且不必等待一段时间）；
家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。
三是购买私宅。家庭月总收入超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅。
这项制度基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够买得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需自己购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。实在无力购买的，政府还允许租赁组屋。
（五）推行公积金制度，保障购房并对购买组屋进行补贴
新加坡公积金制度是世界公认的一项解决住房问题等诸多实际问题的好制度。在贷款方面，新加坡建屋发展局为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，长达30年的摊还期。贷款数额与摊还期限依据申请者的收入与年龄而定。购屋人士可选择利用他们的公积金存款或以现款摊还10%的首期以及过后的每月期款。这样，保证了绝大多数中低收入家庭都有购买住宅的能力。
新加坡政府为鼓励购买组屋，还推行购买组屋津贴计划。此外，新加坡政府还通过实施住屋辅助计划来帮助低收入家庭拥有自己的组屋。
（六）完善的组屋管理和服务网
新加坡建屋发展局共有22间分局和2间服务中心，分布在各市镇，为居民提供快捷的屋契和租约服务。组屋的日常维修管理工作由市镇理事会负责，该组织是民间自治组织，由一个或几个选区组成，由选区内的国会议员担任主席，其它委员由主席委任，主要职责是维修、管理、改善公共组屋及组屋区内的公共设施。物业管理资金除住户按月缴纳外，政府给予补助。
新加坡公共住屋制度的启示
（一）住房具有准公共产品的属性，必须加大公共住房供应
住房不是一般商品，它具有准公共产品的属性，
完善的公共住房保障制度是社会发展和进步的标志。
（二）政府作为公共住房保障制度的主体，
要高度重视调控解决住房问题.政府作为公共住房保障制度的主体，必须高度重视用有形之手去完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的中低收入者享受基本的居住
权。
（三）政府要适应社会需求，建立多层次的住房保障体系
据有的专家测算认为，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85％以上。但这几年来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面为7％。(经济适用房政策面临的关键问题是“僧多粥少)
（四）坚持公共住房的小户型低价位，确保中低收入家庭买得起房租得起房
我国地少人多，人均国内生产总值很低，应以建设小户型低造价住宅为主。但是我国这些年的住房建设，只对经济适用住房提出户型控制（实际上许多经济适用住房也建成了大户型），它只占住房建设总投资的6％，而商品房（含30％左右由单位自建而不上市场销售的住宅）所占比重却高达94％。由于在市场经济条件下，不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来建设大户型、高房价住宅成风。据2004年有些城市的不完全统计，新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数85％以上。
（五）多元化筹集住房保障资金
住房保障资金要财政拨款，公积金增值收益，土地出让金收益，社会捐赠外，可优惠政策吸收民间资金，经营城市资产中收益，发行住房公债，等等。
国外住房制度借鉴
他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。 但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。 我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。 相似处： 第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。 第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。 第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。 区别处： 第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。 第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。 第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。 基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。 根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。 美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
中国和新加坡住房制度概况
新加坡住房与中国住房之比较 新加坡住房制度 住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大创举，取得了巨大成就。新加坡在中央公积金制度发展过程中，将其保障功能扩展到住房保障，允许会员使用公积金购买住房。同时，政府还采取相应的配套措施，由政府统一规划和兴建居民住宅楼（即政府组屋），并以比较低廉的价格销售给公积金人员。在这种条件下，新加坡90%以上的国民都能居住在政府组屋里。新加坡将政府组屋建设与使用中央公积金购房相结合，住房保障制度取得了巨大成就。 新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。 新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有自效的经验。住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。
新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。对于骗买骗租者，法律将给以高额罚款或刑事处罚，严惩不贷。 新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。 新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。 中国住房制度概况 中国从1994年开始学习借鉴新加坡运用公积金制度解决住房问题的经验，在全国城镇逐步建立住房公积金制度。由用人单位及其职工分别按职工本人上一年度平均工资的4%缴纳住房公积金，由各级政府设立的住房公积金管理中心负责管理。我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企
新加坡滨海湾
新加坡,起航滨海湾/NBBJ 建筑师：NBBJ 地点：Marina Boulevard, Central Business District, Republic of Singapore 参与设计师/设计负责人：Peter Pran, RA, FAIA, MNAL 参与设计师：Timothy Johnson, AIA, LEED AP, NCARB
室内设计：Rysia Suchecka, AIA, IIDA 设计组负责人/项目经理：Scott Hunter, AIA, LEED AP 建筑设计组：Reggie Aviles, Michael Ramsay, Karin Tehve, Jay Seibenmorgen, Angela Chang, Sara Agrest, Nnamdi Ugenyi, Heather Metzger, Catherine Smith 室内设计组：Tara Schneider, IIDA; Pete Lorimer, LEED AP 业主：City Developments Limited and AIG Asian Real Estate Partners, L.P. 咨询建筑师：Kiat Supattapone 参与设计建筑师：Team Design Architects 总承包商：Dragages Singapore–Bouygues Construction 结构工程师：Precast Design Consultants 机械工程师：Meinhardt Pte, LTD 室内设计师：NBBJ (Shell and Core Lobbies) 室内设计师：AXIS Design (Units, Common areas) 照明设计：Lighting Planners Associates (LPA) 景观设计师：Belt Collins 项目面积：1,200,000 sq ft 项目年份：2008 摄影：Tim Griffith & Sean Airhart/NBBJ
新加坡住房保障制度
三、新加坡的住房保障制度 （一）住房公积金制度 公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。 （二）政府“组屋”建造 新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。 （三）“组屋”的合理配售 在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。 （四）分级补贴政策 新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。 （五）法律法规 为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。 四、国外住房保障制度之比较 通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。 （一）政府在住房保障问题方面的作用 这些国家的政府在住房问题上都发挥了积极的作用。德国的住房保障以政府主导为主。在推动住房建设、实施住房保障方面,还通过运用金融财税等经济手段,充分发挥各市场主体的作用来实现。美国的市场经济比较发达，市场在住房供给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房保障制度的基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制”。新加坡的住房保障则完全由政府主导。新加坡住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是通过政府直接干预，这是新加坡住房保障制度的一大特色。 （二）不同国情下的住房保障模式 这些国家虽然都是发达的市场经济国家，但不同的国情决定了其不同的住房保障模式。德国是一个高福利的国家，自有住房率不高，因此德国基于住房储蓄制度以社会福利房作为最低保障,鼓励住房合作社等非政府形式的建房形式,制定房屋补贴、税收优惠等政策。美国拥有发达的住房金融市场，通过金融政策、财税手段、法律保障等对房地产市场进行调节的模式，保障低收入人群的利益。对于一个发达而规模小的经济体，新加坡建立了以政府建设
住房保障制度建设的文献综述
住房保障制度建设的文献综述 我国住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 [摘要]住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。 [关键词]住房制度改革住房保障制度文献综述 年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通1998 知》(国发[1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。 一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。 借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000) 住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。 在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税
和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。 在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励多方合作构建全方位、多层次的住房保障体系。 在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。 二、微观层面 用房学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政府、开发商、购买者博弈的终济学分析发现经济适用房会造成住房市场的制度性分割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。 廉租房李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕
新加坡的发展模式和创新政策
新加坡的发展模式和创新政策 来源：北京技术市场网站发布时间：2007-04-23 访问次数： 【字体：大中小】 新加坡于1959年成立自治政府，1963年并入马来西亚联邦，1965年被迫独立建国，经过短短40年的发展，从贫穷落后发展到和谐繁荣，这一切都与其所走过的发展道路、采用的经济模式，以及所制定的政策密切相关。 一、模式历程 新加坡的经济发展总是与政府的影响和介入分不开，这是因为其具有独特的背景渊源。新加坡独立时面临的形势非常严峻，困难重重，主要表现在: ――落后的经济基础； ――有限的国内市场； ――教育不普及； ――高失业率； ――种族冲突； ――无社会和居住保障； ――面对外来威胁。 贫穷落后的现实迫使新加坡把吸引外资作为发展经济的核心策略。吸引富国投资，不仅是出于尽快摆脱生存的危机的考虑，更是出于其自身安全的考虑。 如何吸引外资是新加坡当时面临的最大挑战。新加坡的做法是:政府以补贴的方式鼓励外资落户。事实证明，这种做法是奏效的。但用于补贴的资金从何处来呢？在这个问题上，新加坡有其独到的做出:通过强制推行个人储蓄中央公积金来解决国家资本的来源和积累问题。中央公积金不仅为吸引外资提供了补贴来源，同时也为兴建政府组屋(相当于我国的经济适用房)提供了资金支持。 在初创的1965～1973年之间，新加坡利用优越的地理位置，以补贴的方式加大了对外资的吸引力度，重点发展转口贸易和劳动密集型产业。外来直接投资的不断增长，推动了经济发展，创造了就业机会；大力兴建政府组屋，不仅实现了"居者有其屋"，而且有力地拉动了国内消费市场，既使人民安居乐业又有助于国家资本――中央公积金的扩大积累，形成了特有的经济发展的良性循环模式。 随着形势的变化，虽然后来政策有所调整，但基本模式并未改变，而是在原有基础上逐渐完善。例如，在1974～1985年之间，随着经济形势的好转并步入快速发展轨道，新加坡在贸易转口占经济主导的基础上，开始发展加工业，出现了国内劳动力资源短缺的问题，经济的增长在很大程度上依赖外来雇佣劳动力。当时的政府一方面通过制定移民法，利用廉价外来劳工解决劳动力不足的问题，另一方面通过提高中央公积金的缴纳率，限制本地劳动力成本的增长速度。 1986～1997年，针对房地产投资过热和劳动力成本增长过快等问题，新加坡大力发展服务性行业，将服务业作为推动经济发展的"第二引擎"，特别是金融和信息资讯服务业的快速发展，把新加坡变成地区金融和信息中心，使其具有贸易和金融的吸纳和辐射能力。 1998年后，亚洲金融危机使国际形势发生了巨大的变化。面对中国和印度的崛起，以及高昂的土地和劳动力成本，原有的发展模式遇到了挑战，其经济政策的调整，主要集中在利用成熟的经济体制，积极发展知识型经济产业，鼓励国民创新创业，政府努力营造良好环境等方面。 二、政策框架 新加坡的发展经历了初创阶段(1965～1973年)、高速增长阶段(1974～1985年)、发展服务业阶段(1986～1997年)和步入转型阶段(1998年以后)。纵观其发展历程，我们不难发现，
德国住房制度
考察德国的住房制度 近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。 在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。 德国完善的金融体系有以下几个重要特征: 1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、
新加坡住宅体系
新加坡住宅体系(The Singapore Housing System) 读书报告 ——从新加坡住房体系看中国住房现状 系别建筑与房地产系 专业XX 班级学号XX 姓名XX 2011年9月25日
从新加坡住房看中国住房现状 摘要在中国人的传统中,对住房的需求几乎是没有弹性的。但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。本文通过中国与新加坡的住房对比，对中国住房制度进行思考。关键词住房对比思考 Abstract: In Chinese tradition, the demand for homes is almost no flexibility. But as China continue to promote industrialization, urbanization and international development, China's housing has become a "luxury", housing attribute changes take place in high prices and even the day price, caused by the room social contradiction between, the serious influences of the government's public image. This article through the China and Singapore compared to China, the housing of housing system thinking. Keywords: housing contrast thinking 1、新加坡住房现状 新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家。在填海造地后,人均绿化面积达6平方米,因此有花园城市之称。目前面积707平方公里，新加坡目前人口密度约7300每平方公里，可谓是世界上人口密度最大的地区之一，人均住房面积却达到了30平方米。其住房状况主要有以下几方面： 1.1房屋类型 一、组屋 就是政府盖的廉价公屋。散布在全岛各地，有些较为集中的就形成一个很到的组屋社区，人口可以多达30万以上，相当于一个小市镇的规模。一般组屋分三房式组屋，就是两个卧房，两个卫生间，一个厨房，一个客厅，面积约70多平米；虽然是算廉价屋，但是配套设施也是有的，比如运动设施，小公园，多层停车场，超市，商场，巴士转换站等，如果是大的社区，则建有轻轨方便居民出行。 二、公寓式组屋
新加坡住房保障制度演变
新加坡住房保障制度演变 （一）20世纪20-50年代：陋屋区时代 从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住房都是在拥挤的陋屋区，没有适当的卫生、照明或通风设施。因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局( Singapore Improvement Trust, SIT），专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。到1947年，新加坡人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。1947年新成立的住房委员会（Housing Committee）调查发现68万人口（约占总人口72%）住在城市中心区，其中约1/3人口拥挤在4平方公里的区域内，极其的拥挤（见表2）。1959年约25万人居住在城市贫民窟内，约30万人居住在棚户区[4]。在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，但只能为8.8%的居民解决住房问题。大多数新加坡人的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。1961年在河水一带发生的一场大火灾，摧毁了数以千计的住房，造成16000人无家可归[2]。 表2 1950年代前新加坡的居住密度 年份城市人口住房数居住密度（人数/住房） 1907 250000 20000 12.5 1931 567000 37000 15.3 1947 938000 38500 18.2 资料来源：Colony of Singapore, Report of the Housing Committee 1947; Master Plan 1955. 转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, V olume 3 Issue 1, May 2007[5] （二）20世纪60年代：居者有其屋 1959年新加坡成立自治政府时，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾。当时200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区中。在这种背景下，新加坡政府决定把住房建设放在优先位置上，制定了《住房发展法》（Housing and Development Act），并在1960年根据该法成立建屋发展局（Housing & Development Board，HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入阶层提供廉价房屋。其住房发展的目标是使90%的人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。为了鼓励人居民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964年推出“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），这个计划是非营利性的，旨在为无力在住房市场上购买私人住房的居民提供公共住房。在建屋发展局的主持下，新加坡大力建设公共组屋，完成了6个建房五年计划，建成70 余万套住房（见表3）。1968年，新加坡政府开始允许国民利用公积金购买政府组屋，大大地推动了“居者有其屋”计划的实施。政府也鼓励居民购买租住的组屋，并给予20%的首付免除优惠[4]。到1970年，超过二分之一的人口住进了组屋。 表新加坡1960-1990年代的住房建设计划 住房建设计划建设年份住房建设套数 第一个建房五年计划1961～1965 54430 第二个建房五年计划1966～1970 66239 第三个建房五年计划1971～1975 113819 第四个建房五年计划1976～1980 137670 第五个建房五年计划1981～1985 180000 第六个建房五年计划1986～1990 160000
新加坡土地规划和住房政策
新加坡土地规划和住房政策 发布时间：2006-12-8 摘自： 新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足，为此它进行了填海工程。实际上早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。而在过去的40年里，新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模，填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。 新加坡的土地规划和管理 新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局(U－RA)。新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。 20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。 1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。 新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。一类由"法定机构"，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，
新加坡住宅政策与规划
新加坡住宅政策与规划 来源：发展规划处发布日期：2009年6月25日 新加坡共和国是世界公认的住宅问题解决得比较好的国家，六十年代初期，新加坡由于经济问题和大量移民，人口猛增，出现了严重的房荒；政府一手抓经济发展，一手抓住宅建设。1960年以来，政府组织建设的住宅共有49.75万套，其中多数是高层住宅。新加坡私人建设的住宅约17万多套。二者合计约66.75万套。新加坡现有250万人口，约60万个家庭(其家庭构成平均为每户4.2人)，如按每户一套住宅计，显然住宅拥有套数大于全部家庭户数。由于修建标准逐步提高，仅政府组屋的统计，平均每户居室数量已达3.1间，平均每人居住面积为17.1平方米。与世界各国比较，新加坡的住宅发展速度是较快的，这首先取决于他们的经济基础；由于新加坡经济发展迅速，使得住宅发展有了实力。另外，新加坡的住宅政策和规划为住宅稳步、快速发展起了积极促进作用。 一、住宅政策 1.住宅商品化政策 新加坡人称自己国家是社会福利国家。他们享受着政府多方面给予的福利，如儿童免费上学、职工免费接受技术培训等。但在住房问题上，新加坡实行的是商品化政策。即住房费用完全由个人支付，自己拿钱买房或租房居住。居住水平的高低取决于个人经济支付能力。 住宅商品化政策是与其国情相适应的。新加坡国民收入较高，据统计，1984年人均国民收入为12，353新元，约合5，800美元。新加坡国民收入中用于个人消费的比例又较高，合每人每年3900美元，这种高工资、高消费的经济政策从根本上保证了住宅商品化政策的顺利实施。目前新加坡公民用于住房的消费一般占收入的20～25%，消费最少的占收入的9%。 新加坡住宅主要是由政府建造的，通常称为“政府组屋”。政府建房的目的是为了实现1964年拟定的一项“居者有其屋”计划，其售价总体上讲基本等于造价，比私人住宅价格低，为了限制高薪阶层政府明文规定买房者月薪不得超过一定的标准。政府规定的买房者的月薪标准又是不断变化的，1978年时买组屋的家庭月收入要低于1500新元，后来放宽到2500新元，随后又放宽到3500新元。事实上现在新加坡人中98%，都有资格得到政府组屋。政府组屋的售价根据不同地段、不同房屋类型、不同面积标准而确定，基本上是市中心区高，城市外围低，离中心区越远越低。同时，每套住宅面积越小，单方售价越低，而单方造价却越高。所以，单就每一套而言，售价与造价是不平衡的，据说这种价格与价值的悬殊差额是由社会经济家精心研究计算得出的，意在照顾低收入者利益，使社会上的低薪阶层也能拥有自己的住房。政府对社会上极少数月薪更低的家庭还备有廉租屋出租。现在申请租屋者的月收入限额为800新元。
新加坡的城市规划系统
新加坡的城市规划体系——规划运作体系 一、发展规划 新加坡的发展规划采取二级体系（tow-tier system），分别是战略性的概念规划（Concept Plan）和实施性的开发指导规划（Development Guide Plan，简称DGP）或原来的总体规划（Master Plan）。 1、概念规划 概念规划是长期性和战略性的，制定长远发展的目标和原则，体现在形态结构、空间布局和基础设施体系。概念规划的作用是协调和指导公共建设（pubilc sector development）的长期计划，并为实施性规划 提供依据。规划图只是示意性的，并不是详细的土地利用区划，不足以指导具体的开发活动，因而不是法定规划。 在1967－1971年期间，新加坡编制了第一个概念规划（见下图）。这是一个环状发展方案 （Ring Plan），发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发 展成为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊（大容量快速交通体系和高速公路），形成兼有居住和轻型工业的新镇（new towns），市中心的人口和产业将疏散到这些新镇；一般工业集中 在西部的裕廊工业区；国际机场位于本岛的东端。 新加坡的概念规划（1971） 在1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，并对概念规划进行了相应的修编，形成2000年、2010年和X年三个阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成四个地区中心，完善快速交通体系，在交通节点和地区中心周围发展由科学园区 （science parks）和商务园区（business parks）构成的“高科技走廊”（technolohy corridors），提升居住环境 品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水体融入城市空间体系。值得指出的是，概念规划的远景只是一个发展目标（指新加坡的人口达到400万），并没有具体的实现期限（year X）。 2、开发指导规划／总体规划 总体规划曾经是新加坡的法定规划（statutory plan），作为开发控制的法定依据。由于总体规划的法定地位，其编制、修改和审批都必须遵循法定程序，这就是1962年的总体规划条例。总体规划的任务是制 定土地使用的管制措施，包括用途区划和开发强度，以及基础设施和其它公共建设的预留用地。 对于具有重要和特殊意义的地区（如景观走廊和历史保护地区），以及开发活动比较活跃的地区，还 需要在总体规划的基础上，制定非法定的地区规划，包括局部地段区划（microzoning plans）、城市设计指导规划（urban design guide plans）和项目规划（scheme plans），提供更为详细和具体的开发控制和引导 （如有关建筑物和基地布置的规定）。
新加坡住房与中国住房之比较
中国与新加坡住房制度对比与思考 南洋理工大学MPA班B班王国民 摘要在中国人的传统中，“安居乐业”的观念已经深入人心，对住房的需求几乎是没有弹性的。但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张、市场化不断完善和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。本文通过比较中国与新加坡的住房制度，从中对中国住房制度的改革进行思考，以求改进。 关键词住房制度对比思考 1 引言 前不久，“联合国人居荣耀名册奖”这个全球人居领域的最高荣誉颁给了新加坡建屋发展局。联合国人居署新闻服务主管赞赏的说：“一个国家不但能够为那么多老百姓提供住所，还能让他们拥有自己的房子，确实是一项壮举。”看到这一信息，结合中国住房现状，我感受良多，思绪万千，试着以新加坡的住房制度为一面镜子，折射出反思、对比、借鉴和学习。 中国战国时期著名思想家、教育家孟子早在2400年前就提出“居者有其屋，病者有其医，勤者有其业，劳者有其得，少者有其学，童年有其乐，读者有其校，弱者有其助，老者有其养，
车者有其位，工者有其薪，农者有其地，商者有其利，优者有其荣，能者得其用，阅者有其悟，学者有其为。”（《梁惠王章句上》）和“民事不可缓也。民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放僻邪侈，无不为已。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”（《孟子?滕文公上》）。盛唐大诗人杜甫在其《茅屋为秋风所破歌》中也写到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”可见，住房问题从古至今都备受人们关注。 当今中国，经济快速发展、社会不断进步、国际地位日渐提升，在科学发展观的总引领下，中国政府更加注重“全面、协调、可持续”发展和和谐社会的建立，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素。这其中也包括中国的住房问题。随着房产新政“国八条”、“国十条”等政策的强势出台，中国政府对住房问题的高度关注和调控决心已空前显现。从理性层面思考，从住房制度着眼，结合在新加坡较长时间的学习、考察、交流，对中国住房问题，我们应客观分析、审慎研究、系统解决、分布实施。 2 中国住房制度的缺陷 中国住房制度涉及范围较广，这里以住房公积金制度为例。住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大
人性化的新加坡居住及环境景观规划
人性化的新加坡居住及环境景观规划 关键字：人性化；新加坡；景观规 Mercer 人力资源顾问公司（Mercer Human Resource Consulting）“2006世界生活 质量调查”（World-wide Quality of Living Survey 2006）结果显示，新加坡是亚洲生活质量 最高的国家[1]. 政治与经济风险顾问公司（Political & Economic Risk Consultancy）的“污染及其他环境问题调查”（Pollution and Other Environmental Problems Survey）表明，新加坡是世界环境最好的国家[2].花园般的居住环境是新加坡 留给人们的深刻印象 在居住方面，新加坡的住宅大体分为 3 类：（1）富人区的独立式或联排式花园洋房；（2）房地产商开发的用以出售的公寓；（3）政府出资为普通收入居民建造的组屋。新加坡拥有人口 448 万[3]，其中 84的人口居住在组屋[4]，所以正是组屋规划及其环境设计代表了新加坡住宅环境的主要发展现状、趋势和风格。今天的新加坡，由于卓有成效的城市规划，住宅建设已向追求环境效益方向发展 1城市住宅规划布局 在整体住宅规划布局方面新加坡有其自己的特点。注重绿化率是其特点之一，自 20 世纪 60 年代，当时的总理李光耀就积极开展绿化运动。他强调，新加坡必须建设成赤道上一个翠绿又美丽的岛国，才能显得与众不同，并找到生存与发展之道。他制定了一系列措施，诸如从非洲和加勒比海地区引进数百种植物品种，为摩天大楼制定条例，在组屋区开辟公园，并确保道路两旁有树木遮荫。在整个新加坡住宅的开发规划方面，除了保证绿化率的前提外，更注重公共活动空间的预留和建筑风格的管理 1.1设立开放的公共空
2018年新加坡房地产行业专题研究报告
２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告
摘要： ●新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ ●新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。 政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。
新加坡Punggol滨水区住宅设计
B4FS：新加坡Punggol滨水区住宅设计 美讯在线网https://www.wendangku.net/doc/ba12741573.html, 2009年 12月 02日 16:59 来源：建筑中国网 阿根廷B4FS建筑设计公司同我们分享了他们参加新加坡Punggol滨水区住宅设计国际竞赛的作品，该作品入围了决赛并获得了优秀奖。 这个设计竞赛开始于2008年12月，它的目的是为滨水区域设计出不同的，创新型的高层的公共住宅。竞赛要求参与竞赛的设计师结合新的可持续开发理念，实现“临水的绿色居住建筑”的主题。 竞赛的第一阶段要求参与的公司为住宅区设计新的建筑设计方案。第一阶段的前五名将进入第二阶段。在第二阶段，这些公司将在第一个方案的基础上进行进一步的
开发，将景观和其它细节纳入到设计之中，使作品更加的完善。
总体方案/城市设计 世界人口的急剧增长清晰的表明了在城市环境中需要通过扩大城市边界或提供 现有城市区域密集度的方法来迎合这种增长。在这两种可能性当中，毫无疑问，密集化是城市发展的最可行的方法。这一说法可以通过土地和水资源管理，能量和农作物生产，污染控制，气候改善和大量使用的土地几个方面来证明。建筑中国网。 然而，这种增加密集度的方法也会为城市带来诸多的问题和挑战，它会导致城市人口数量增大，开放的娱乐休闲空间减少，在这方面东京就是个例子。 方案的第一个目标就是扩大漫步道，增大娱乐休闲空间，建筑的第一层不被使用，同时可以为居民提供免费的运动，文化和社交场所。通过该工程，扩大的漫步道路同住宅区南部区域相连，并连接了学校，教堂和运动区域。 方案中也包括了景观设计，通过公园和河流将建筑同城市周围的环境连接了起来。 建筑群中间是一个开放的31mx40m的天井，每个住宅楼通过入口连接在一起。天
住房保障制度
住房保障制度 在我国社会主义市场经济条件下，有多种住房保障形式。村民在集体划分的“宅基地”上自行建房。市民则分类解决：高收入者面向市场购买商品住房；中低收入者购买经济适用住房或者购买“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。住房保障和失业、养老、医疗等保障都是社会保障制度的组成部分。 从我国实际情况看，住房保障制度包括四个基本方面。 第一，住房公积金制度。这个制度包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部分免征个人所得税、在购房时除个人账户累积部分外还可利用公积金贷款购房、以及公积金贷款实行优惠利率等几个组成部分。 第二，针对低收入群体的半市场化方式的保障制度。政府通过减免土地出让金或提供土地补贴、减免税费等方式建设的经济适用房就是这种制度的体现。经济适用房是一种“政策房”，应当在档次、面积以及购房者收入水平上有一定限制。在完善的经济适用房制度中，政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性规定。 第三，针对困难群体的非市场化保障方式。经济适用房毕竟还是让购房者去“买”。对连经济适用房也买不起的有些困难群体，可以建立政府贴息的制度。例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时，由政府补贴贷款利息。对于贴息也买不起的群众，可以由政府提供廉租房。 第四，针对特困群体的救济方式。最后还有少量特困群体，他们连廉租房的租金也付不起。这就需要有制度来保障他们的基本住房需求。具体办法就是对特困家庭采取政府提供贴租的方式。 上述这四个方面只是就一般性住房保障而言的。我国是一个发展不平衡的大国，从具体国情出发，住房保障制度还需要有针对特殊性问题的特殊政策。例如，在大量农村剩余劳动力向城镇转移的过程中，如何解决他们的住房问题；城市化进程中，拆迁造成一部分低收入群体居住地远离核心市区，“有了房却坐不起车”的问题；城乡结合部出现的“城中村”问题；老工业基地等社会失业率较高、住房改善速度明显滞后地区的住房保障问题等。这些问题都是迫切需要我们深入研究并尽快完善的方面。有必要强调的是，作为一个人多地少、资源有限的国家，在一个相当长时间内，我国住房保障制度还只能以“低水平、广覆盖”为目标。 此外，即便我们的社会富裕程度提高了，政策也不能鼓励奢侈性的住房消费。节约资源是公共利益。这个公共利益包括国民经济可持续发展的利益，包括社会全体成员的利益，包括我们子孙后代的利益 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程。 从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。