营销计划市场开拓方案
市场开拓营销操作方案
X 总：
现将2011年度产权销售第一工作阶段计划方案呈报如下：
一、团队组织架构体系：
1、组织架构
1）自主团队：是由我司自己组建，自主管理，做为房产营销的砥柱力量；
2）外联协作团队：是社会经营活动中的社会团体、商会、行业协会、知名人士等与销售团队合作，推举或引领投资者认知项目。从而建立互利共赢的合作关系，实现全员营销。
3）行销团队共分为5个区域，初期人员定岗位15名，每区域设立经理1名，营销员3名.其中潍坊区域由项目经理兼任。
2、招聘渠道：
1）《晨鸿信息》 2）公司内部选拔、配备 3）同行介绍
3、人员培训：
对新组建营销团队进行为期一周的综合培训，内容包括管理制度、项目介绍、项目卖点、投资回报分析、项目工程理论（识图、结构）、谈判技巧等方面，加大对项目的理解深度，增强与客户的沟通技巧。
二、时间及工作节点安排：
1、时间：2010年5月1日——2010年7月1日
2、销售总任务：40 套 奎文区域团队 项目经理 高密区域团队 昌乐区域团队 寿光区域团队 青州协作团队
三、产权直销流程：
按照“区域直销计划”，向山东省内及邻省各地的多个城市，在不同时段进行直销推广
月份
周期 工作内容
指标进度
销售数量累计
回款比例
五月份
第一周 1、组建营销团队、人员基本到位。
2、对新入职人员进行业务技能培训、上岗前考核。
第二周
1、根据人员特点编组，安排人员到各区域调研和开拓市场、组建办事处。
2、一周内带客户来项目考察投资。
3、联络各代理机构取得合作。
第三周 1、深入各地对各编组工作情况进行督导、协助人员对大客户的洽谈。根据各地反馈情况，对重点区域有针性
的广告宣传
2、对已经来案场考察的客户促使其下定签约 20% 8套 50%
第四周 1、 及时对营销人员进行初步考评和调整。
2、 以超常的推广手段，结合各种广告、外延展示、舆论
造势、人际传播等渠道形成铺天盖地之势，引起目标
客户群的关注。 3、 进行月度总结。 40% 16套 50%
六月份
第一周 1、 根据客户签约情况，进一步制定以客户带动客户的营
销策略，并组织实施。
2、 采用直销模式发展准客户做为我司营销人员形成强
大营销攻势。力争营销员自然形成30人以上团队，
打人海战术。
3、重新对人员薪资、佣金方案进行分配调整。
60% 24套
65%
第二周 第三周 1、项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售
渠道配合现场展示打动消费者，激发购买欲望。
2、以现场促销活动掌握销售节奏，利用各种卖点的组合，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。
3、月度总结：力促任务的全面完成。
100% 40套
第四周
第二周
调研阶段
熟悉城市当前现况
当地办事处选址
相关市场、客源的资料收集
当地广告媒体的选择建议与投资
筹备阶段
办事处筹备（相关销售道具、办公用品）
直销小组人员职责分配
具体执行计划的细节制定
客户积累阶段
划分客源群体，进行客户初步接触
对客户资料的整理、分析、归档
重要客户需向基地报备，可请示上级主管亲赴洽谈
客户接触阶段
电话邀约意向客户，于办事处进一步了解项目优势
对于准客户进行逼订，当场收取小订
及时向基地报备开展现状，并拟订看房时间
客户签约阶段
组织客户，由公司统一安排至现场看房
案场接待人员协助，带领客户看房
进一步激发客户购买欲望，当场收取小订或签约
循环阶段
通过前客户的回访，及其它区域的客户积累，循环接触
通过至少半个月的时间，将当地市场所有客户积累三、营销费用及相关道具预算（按2个月计算）：
序费用项目执行标准阶段累计合计
1 人员工资
人员工资标准人数任职资格单体总额
项目经理7000元/月1人5年以上14000元
45000元高级营销骨干1500元/月3人3年以上9000元
营销人员1000元/月11人1年以上22000元
兼职人员0 若干
2 名片3盒/人10元/盒450元
3
通讯补助
（含市内交通）
项目经理300元/月600元
4140元高级营销骨干150元/月900元
营销人员120元/月2640元
4 交通费区间长途据情实报实销（办事处—项目）5000元
5 办公用品1000元1000元
6 办事处组建租房（含水电）1000元/月3个地点6000元8 住宿费办事处前期50元/天/人（按7天计算）3000元10 其它未遇见费用办事处设施（据情考虑）5000元总计：69590元
四、行销工作管理制度：待定
五、《营销人员薪金管理办法》
一、公司团队自身的营销提成
销售佣金提成基数(按房款总额5%计提)：
营销人员：1%（个人佣金）
项目经理：公佣1.5% + 1% （个人佣金）
二、代理团队佣金计提标准：另行制定
三、绩效考核政策：
1、考核对象：全体行销人员
2、奖励的形式：精神和物质奖励
1）当月超额完成指标任务，每超出10%以上，奖金增加300元，以此类推。
2）当月超额完成指标任务100%以上，超出部分提成、底薪翻番，以此类推。
3）月度销售冠军且完成指标任务，奖金1000元。
4）连续三个月保持月度冠军即为季度销售冠军；营销员可晋升为区域经理职位，享受调职后的奖励。同时奖励奖金1000元。
5）年度总冠军且销售总额超过1亿元奖励：奖金20000元，另公司单独奖励。
3、处罚的形式：通报批评、罚金、降职（级）、停薪待岗、辞退等
1）淘汰：销售业绩分解到人，执行竞争末位淘汰制。
2）销售额指标：第一个月无任务指标。
3）第二个月起完不成销售指标的扣除工资总额的20%。无业绩营销员予以辞退，各区域经理降为营销员，薪资待遇同时降至营销员标准。
具体未尽事宜，须在工作中据情完善。
Xxx
2011年11月20日
爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。
最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。
君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。
宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。
不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。
世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。
感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。
爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。
人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？
这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。
动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。
你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。
所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。
这件事情告诉我们。谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。
遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。
我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。
爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。
最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。
君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。
宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。
不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。
世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。
感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。
爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。
人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？
这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。
动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。
你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。
所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。
这件事情告诉我们。谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。
遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。
我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。