从司法角度解析商业银行不动产预抵押登记风险

从司法角度解析商业银行不动产预抵押登记风险

预抵押登记是物权法中规定的预告登记制度的一种是为了维护当事人的合法物权，在商品房未取得产权证书前因借款人购房人向商业银行申请办理个人住房贷款的需要而设定的非正式抵押登记，其目的旨在防范一房多贷。

目前商业银行的普遍做法是借款人即购房人与商业银行签订个人住房借款合同的同时签订抵押合同，以借款人所购商品房为抵押物。但鉴于该商品房尚未取得产权证书因此根据物权法的规定在房地产管理部门进行预抵押登记，待商品房取得完整的产权证书后再办理正式抵押登记。在预抵押至正式抵押登记之间的还款期限内为防止借款人违约发放贷款的商业银行还会与借款人和销售商品房的开发商签订担保协议，要求开发商在房屋产权证书办理完毕之前对借款人购房人的该笔个人住房借款承担连带保证责任。

在这个过程中看似商业银行已经为贷款采取了人保及物保等多重有效措施，但在实际操作中商业银行仍面临着对预抵押房屋能否行使优先受偿权、能否配合开发商单方撤销预抵押登记、能否要求借款人承担预抵押登记费用预抵押商品房被查封等诸多风险亟需商业银行给予足够重视。

预抵押登记制度是预告登记制度的一种，是指通过对涉及在建工程等不动产的抵押合同进行预告登记赋予其公示力以保护将要取得抵押权的合同当事人的一种民事法律制度。预抵押在我国法律规定中并不是一个明确的概念，根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力，预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：“以预购商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上记载抵押的房地产在抵押期间竣工的当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。”《房屋登记办法》第六十七条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押、法律、法规规定的其他情形。”

从上述条文可以看出我国的预抵押登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记使其具有对抗第三人的效力并使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效以保障将来本登记的实现。

然而，实践中，一旦借款人即购房人不予还款，而保证人开发商公司一般以商品房已办理预抵押登记为由拒绝还款(物保先于人保)。此时，如果借款人因其他纠纷，已办理预抵押登记的商品房又被人民法院查封，商业银行便处于极其被动地局面。被动之外，商业银行也必然面对风险，其中有是否能实现预抵押权的风险，商业银行单方撤销预抵押登记申请的风险以及预抵押登记的不动产遭到人民法院查封的风险等。

那么商业银行如何防范不动产预抵押登记产生的风险，突破制约，化被动为主动？

首先，行使预抵押权的风险方面。《物权法》的规定显示抵押权作为一种优先受偿权，但却没有明确规定预抵押权同样的优先属性。然而预抵押权与抵押权的区别在于不动产是否已完成建设，是否办理产权证。预抵押权不论对于购房人还是商业银行都是可期待性权利，《物权法》既然规定了预抵押制度那么其根本目的无非是为了保护正常的社会经济和金融秩序维护购房人和放贷商业银行的正当利益。因此，商业银行在处理司法诉讼中应从立法意图及法理的角度阐述预抵押权的准抵押权的性质，明示作为预抵押权人享有的准处分抵押物的权利，确保优先受偿。

其次，商业银行单方撤销预抵押权的风险方面。根据合同的相对性，商业银行与购房人签订的抵押合同，那么解除合同的主体也是以上双方。商业银行单方撤销预抵押权一般引发两种结果：一是登记机关不予理会；一是若是单方撤销则有可能出现无保护的空白区。因此，在司法诉讼中，商业银行应当争取主动权，在庭审或调解中强调自身的权利，如提出借款本息还清的前提下，商业银行才出具《同意撤销预抵押登记的申请》。若未得到满足，商业银行应当坚持通过法院执行程序办理撤押手续，同时跟踪执行程序，防止借款与预抵押权一并散落。

另外，预抵押物被查封的情况下，商业银行应持查封不破预抵押权的观点。查封是民事强制执行措施的一种，是程序性的法律行为，不能阻碍具有优先性的抵押权或预抵押权实现。但因不动产的涉诉性，优先受偿后，不动产剩余价值需要根据其他案件当事人分配。

预抵押权在我国民法体系中尚未予以明确，商业银行在处理金融活动时，应当灵活运用法律，深入发掘法理，化被动为主动，从而在诉讼中捍卫自身正当权益。

商业银行信用风险评估

商业银行信用风险评估 结合本文分析了商业银行内部信用风险评估体系在银行风险管理的地位和作用，内容摘要：对如何完善和发展内蒙古商业银行,我国商业银行在信用风险评估方法上存在的问题和现状的内部信用风险评估体系提出了几点建议。国内银行业面临着参与国际随着我国金融体制改革步伐的加快和金融业开放程度的提高， 我国商业银行必须借鉴国际上先进的信用风险管理在金融全球化的新形势下，竞争的挑战。经验，强化信用风险管理，开发适用的信用风险管理模型，适应《巴赛尔协议》新框架的需银行融资仍将是企业筹措资金的在今后很长一段时期，要。我国处于经济发展的初期阶段，深入研究我国商业银行银行体系面临的风险将是我国金融风险的主要构成因素。主要方式，从全局不仅是商业银行作为微观金融主体进行内部管理的自主行为，的信用风险管理问题，股市引发货币危机、上看也是防范商业银行的信用风险导致银行信用体系和支付体系崩溃，下面仅就如何构建商行内部信用风险管理评估体系谈谈自己的一点暴跌和金融危机的需要。浅见，仅供交流和探讨。风险管理信用风险关键字：内蒙古商业银行 一、引言次系统性银行危机。个国家先后爆发了112世纪初，全球有70年代末到2193自20 世纪年美国利率风暴年美国股市崩盘、1994尤其90年代以来频频爆发的金融危机——如198720071998年俄罗斯政府违约事件，特别是及中南美洲比索风暴、1997年亚洲金融危机、影响程度之大，年的全球金融风暴，波及范围之广，年春季开始的次贷危机最终演变为2008对全它们不仅使一国多年的经济发展成果毁于一旦，还危机到一国的经济稳定，史无前例。近年随着巴林银行和雷曼兄弟的倒闭让人们愈加的认识到银行球经济也产生了强大的冲击。信用风险管理的重要性。二、我国商业银行业信用风险评估方法现状分析 目前我国的信用分析和评估技术仍处于传统的比率分析阶段。银行机构主要使用计算贷款风险度的方法进行信用风险评估。信用风险的分析仍然是以单一投资项目、贷款和证券为主,衍生工具、表外资产的信用风险以及信用集中风险的评估尚属空白,更没有集多种技术于一体的动态量化的信用风险管理技术。其主要表现在以下几个方面: (一)信用风险衡量采用专家制度。我国商业银行信用风险衡量大多采用专家制度。但专家制度存在一定的缺陷和不足,在实际运用中没有引起重视。如专门信用分析人员不足、实施效果很不稳定、银行应对市场变化的能力较低、银行在贷款组合方面过度集中的问题进一步加剧等。 (二)信用风险评估中定量分析不够。从信用风险的识别、衡量方面看,我国商业银行信用风险管理定性分析多,定量分析少(尽管已经使用了一些定量分析方法,但仍存在着不完善的地方);静态分析多,动态分析少;局部分析多,全局分析少。以企业信用评级为例,从评级要素的设计看,多侧重财务指标分析(总分值达三十分以上),而忽略了财务信息的质量问题。众所周知我国企业财务信息质量不高已是不争的事实;忽视了企业发展前景在信用评级中的作用,如企业所在行业发展状况、市场预期状况仅占1分,这样得出的评级结果更多反映的是企业过去和现在的信用状况,而未能反映企业未来的资信质量。从评级时间看,对企业的信用评级每年进行一次,不利于银行及时了解企业的信用等级变化,不能为风险管理提供动态的信息。再从国内银行对贷款的风险度测量方法看,一个最主要的问题就是贷款风险度涉及因素的选择和风险系数的确定很大程度上受到主观因素的影响。贷款风险度是否受到或仅受到企业信用等级、贷款方式的影响,有实证研究结果表明,中国的商业银行资产质量与抵押、担保贷款风险系数确定的依据是这意味着贷款方式与贷款风险度并无直接关系。, 率无直接线性关系 什么?这些问题由于未得到解决,导致了贷款风险度的测量并不能真正反映贷款信用风险水平。此外,我国商业银行贷款风险度的测量关注的是某一笔贷款的信用风险,并没有从组合管理的角度对信用风险进行测定。一笔贷款对贷款组合的信用风险贡献度,即边际信用风险为多少?各笔贷款之间的风险度相关性如何?这些问题在贷款风险度的测量方法中都没有加以解决。

商业银行信用风险案例

商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的案例研究 国有商业银行完成股改成功上市后，不良贷款处置主要通过动用自身拨备核销、批量打包转让给四家资产管理公司、依法保全、现金清收等途径来实现。 2012年末，某国有银行天津市分行（以下简称A银行）通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让了某房地产开发有限公司（以下简称B公司）不良贷款债权。这是天津市商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的首次尝试。 一、A银行不良贷款债权转让案例 B公司成立于1992年12月，主营房地产开发及商品房销售。注册资金1500万元。截至2004年6月末。B公司在A银行贷款余额1900万元，抵押物为天津市某区80套房产。2004年6月，B公司还款能力出现问题：同年9月，B公司总经理因涉嫌诈骗，被公安机关强行羁押，公司资产被人民法院查封；2005年6月，停止经营；2008年12月29日，B公司被吊销营业执照。2006年3月，A银行以B公司无力偿还贷款本息为由，向天津市第一中级人民法院提起诉讼。同年5月，天津市第一中级人民法院判决A银行胜诉。在该案执行过程中，由于被执行人曾擅自出售抵押房产，造成多名案外人提出异议，法院拍卖处置抵押物困难重重，致使该案始终未能完成执行程序。截至2012年3月8日，B公司拖欠A银行贷款本金1900万元，利息1172.79万元。鉴于该案在长达六年的时间里未能完成法律执行程序，A银行尝试通过向社会投资者转让该房地产公司不良贷款债权方式实现不良贷款的处置。 一是寻求新途径，制定债权转让方案。鉴于该笔不良贷款处置的难度、特点以及抵押物房产的各类瑕疵等情况。A银行开拓思路，探讨运用市场化手段处置不良贷款债权的新途径。根据《中国银监会办公厅关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）、A总行《做好2012年度不良资产清收处置相关工作的通知》等文件精神，2012年初，A银行依法拟定了通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让某房地产公司不良贷款债权的方案。 二是探索新模式，严格执行总行批复。2012年4月28日，A银行就该笔不良贷款债权转让价格、受让方资格条件、交易保证金、交易价款支付方式、转让交易价款处置等事宜向A总行报送请示。2012年5月11日，A总行批准同意A银行通过天津产权交易中心对外公开转让该房地产公司不良贷款债权，并规定了该笔债权挂牌交易价格及下浮幅度。 三是尝试新方式；公开透明债权转让程序。根据A总行批复要求。2012年6月7日，A 银行将该房地产开发有限公司不良贷款债权在天津产权交易中心公开处置。在挂牌过程中，A银行按照天津产权交易中心交易规则确定的审批程序和公示时间，对不良贷款债权信息、买受人受让条件以及相关重大事项等情况进行公开披露。按照A总行批复文件要求，以2012年6月8日该笔不良贷款本金、利息及产生的全部费用合计数为依据，第一次挂牌转让价格确定为3200万元，在无人竞买的情况下，先后依次20%、10%两次降价，挂牌价调整为2350万元，最终只有一家意向受让方进行受让登记。并交纳了挂牌价格30%的保证金。2012年7月26日，A银行与受让方签订了《债权转让协议》，债权转让价款为2350万元。2012年10月31日，A银行向受让人交割与该案债权有关的贷款合同、抵押合同、抵押他项权证书及相关法律文书，并将债权转让事宜通知B公司。至此，A银行完成全部债权转让程序，B公司不良贷款本息合计3200万元，该行垫付的诉讼费、拍卖费、评估费、债权转让交易佣金、交易手续费、交易鉴证手续费共计46.48万元、律师费47万元。本息及可计量费用成本共计3293.48万元，债权最终转让价款为2350万元，在归还全部贷款本金1900万元后，实际应收未收利息损失943.48万元。 四是反映新成果，及时报备债权转让事项。按照《天津银监局转发<关于商业银行向社

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求 “业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。 一、司法鉴定与司法鉴定估价 （一）什么是司法鉴定 《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。” 所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。 （二）什么是司法鉴定估价 从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。 （三）什么是房地产司法鉴定估价 如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 二、房地产司法鉴定估价的业务种类 要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。 （一）司法拍卖估价 涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。 （二）分家析产估价 分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。 （三）损害赔偿估价 房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有： 1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；

构建商业银行信贷风险评估及预警体系

构建商业银行信贷风险评估及预警体 系

商业银行信贷风险评估及预警体系的构建 摘要随着金融全球化趋势及金融市场的波动性加剧各国金融机构受到了前所未有的信用风险挑战信贷风险成为金融机构和监管部门风险防范与控制的主要对象如何有效地防范银行的信贷风险已成为世界金融行业和学术界探讨的一个重要课题本文在对中国商业银行信贷业务进行调查研究的基础上分析商业银行信贷业务的现状指出其存在的问题并在全面深入分析其成因的基础上借鉴国外先进的信贷风险管理经验提出构建中国商业银行信贷风险评估和预警体系的思路 关键词信贷风险信贷风险评估体系预警体系信贷管理 近年来中国国民经济保持了持续、高速增长,而银行作为经济活动的主要媒介,如何在抓住机遇,加快发展的过程中规避和

防范金融风险已成为国内银行业不可回避的问题建立一套实用性较强又能与国际接轨的信贷预警模型及警管理机制对中国商业银行持续快速健康发展具有重要的现实意义 一、商业银行信贷风险的概念及形成的原因 商业银行信贷风险是由于不确定性因素使借款人不能按合同规定偿还银行贷款本息导致信贷资产预期收入遭受损失的可能性 商业银行的信贷风险产生的原因有许多方面如图1所示归纳起来主要表现为:(1)商业银行自身经营性原因例如银行信贷内部控制制度不完善缺乏科学的信贷管理与防范体系信贷资产质量监管制度与偿债的约束机制的执行不严格经营管理人员和经办人员缺乏职业道德等造成了信贷风险;(2)商业银行的信贷风险识别机制不健全没有对信贷风险准确全面的评估导致风险防控滞后;(3)信贷营销理念偏差盲目相信企业集团增大了信贷风险忧患;许多商业银行争抢大集团客户对企业集团盲目跟进对其多头授信、过度授信放宽了信贷条件和监控从成都市信贷统计数据看前10户商业银行贷款在全市各项贷款中的所占比例呈现逐年走高的态势末为28.4% 末31.5% 末为41.3%说明了各行的贷款投向高度集中增大了银行的信贷风险隐患(4)对国家经济产业及行业政策研

商业银行信贷风险分析及其控制措施

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/b413390326.html, 商业银行信贷风险分析及其控制措施 作者：周梦同 来源：《环球市场信息导报》2015年第12期 我国自加入世界贸易组织以来，在市场的开放性上有了明显的提升，经济发展所面临的环境也变得更加的复杂。我国当前的金融体系仍然以银行为主，银行的收入中信贷收入则占到了最大的比重，通常占到总资产的近70%。与高比例的收入相对应的就是高系数的信贷风险。要获取高额的经济收益，商业银行就必须承担由此带来的商业风险。为了有效的控制信贷危险，商业银行投入大量的精力进行信贷风险的控制。信贷风险的控制质量之间关系到一个商业银行的经营效果。本文就将从信贷风险的定义、分类、特征等角度，对商业银行信贷风险管理的方法和措施进行探讨。 1、我国商业银行信贷管理现状 我国商业银行信贷风险管理的起步较晚，真正开始认识到信贷风险管理重要性是在上个世纪90年代末期。1997年爆发的亚洲金融危机促进商业银行对风险管理的重要性有了进一步的认识。因此在1998年，商业银行纷纷进行资本的增加、资产负债比率的调整等。从商业银行开始进行信贷风险的管理至今，我国在信贷风险的管理方面仅仅经历了不到20年的发展历程，与西方国家仍存在较大的差距，具有以下特点： 起点低，起步晚。国际上商业银行的风险管理发展主要经过了五个过程。首先使负债管理，也就是拉存款的阶段。其次是资产管理的阶段，这一个阶段主要进行的是信贷风险的管理。第三个阶段是资产负债的综合管理，主要采用的是比例管理的形式。第四个阶段是资本充足率的管理，主要内容是《巴塞尔协议》的产生。第五个阶段以全面的风险管理为标志。现在除极少数的发达国家外，大多数国家仍处于商业银行信贷管理的第四个阶段，而我国当前仍处于第一个阶段，信贷风险管理的主体仍以存款扩展为主，只有极少数的商业银行已经达到了第四甚至第五个阶段。由此可以看出，我国商业银行的信贷风险管理与国际存在明显的脱节，尤其与西方发达国家存在较大的差距。 规模扩张与风险管理之间存在矛盾冲突。我国的商业银行在经营上存在重视规模扩展而轻视风险控制的误区。银行的发展计划通常是以规模的扩展为根本的目的，评价一个银行成功与否的标准也通常是其规模的大小。但随着商业银行经营管理模式改革的不断深入以及金融市场监管力度的扩大，银行运营过程中的风险也在不断的增大，许多银行都开始逐渐重视风险的管理和控制，但对于扩张规模的理念仍没有从根本上转变。部分商业银行为进行规模的扩张和眼前利益的获取，将大量的资金投入到风险性高的项目中，并且单个项目的资金期限长、资金量大，没有对风险进行合理的分散和限制。这与国外商业银行的运行模式截然相反。 风险控制体系不完善。我国的商业银行当前大多采用法人管理的结构模式，没有形成独立的风险管理体系。并且大多数商业银行的业务都是纵向设置的，与之相对应的，审贷序列也是

商业银行信用风险

（一）信用风险概念 信用风险又称违约风险，是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因，不愿或无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。 银行存在的主要风险是信用风险，即交易对手不能完全履行合同的风险。这种风险不只出现在贷款中，也发生在担保、承兑和证券投资等表内、表外业务中。如果银行不能及时识别损失的资产，增加核销呆账的准备金，并在适当条件下停止利息收入确认，银行就会面临严重的风险问题。 （二）形成原因 信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。 ①经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。 ②对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。例如：产品的质量诉讼。举一具体事例来说：当人们知道石棉对人类健康有影响的的事实时，所发生的产品的责任诉讼使Johns- Manville公司，一个著名的在石棉行业中处于领头羊位置的公司破产并无法偿还其债务。 （三）信用风险的特征特点 信用风险有四个主要特征： 1、客观性，不以人的意志为转移； 2、传染性，一个或少数信用主体经营困难或破产就会导致信用链条的中断和整个信用秩序的紊乱； 3、可控性，其风险可以通过控制降到最低； 4、周期性，信用扩张与收缩交替出现。 信用风险有四个主要特点： 1、风险的潜在性。很多逃废银行债务的企业，明知还不起也要借，例如，许多国有企业决定从银行借款时就没有打算要偿还。据调查，目前国有企业平均资产负债率高达80%左右，其中有70%以上是银行贷款。这种高负债造成了企业的低效益，潜在的风险也就与日俱增。 2、风险的长期性。观念的转变是一个长期的、潜移默化的过程，尤其在当前中国从计划经济向市场经济转变的这一过程将是长久的阵痛。切实培养银行与企业之间的“契约”规则，建立有效的信用体系，需要几代人付出努力。 3、风险的破坏性。思想道德败坏了，事态就会越变越糟。不良资产形成以后，如果企业本着合作的态度，双方的损失将会减少到最低限度；但许多企业在此情况下，往往会选择不闻不问、能躲则躲的方式，使银行耗费大量的人力、物力、财力，也不能弥补所受的损失。 4、控制的艰巨性。当前银行的不良资产处理措施，都具滞后性，这与银行不良资产的界定有关，同时还与银行信贷风险预测机制、转移机制、控制机制没有完全统一有关。不良资产出现后再采取种种补救措施，结果往往于事无补。 （四）类型分类

房地产司法鉴定估价解析

201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞 房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的 案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。 案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。 报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人） 于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。” 后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执 行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

房地产司法鉴定评估指导意见

房地产司法鉴定评估指导意见 第一章引言 第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。 第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。 第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。 未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。 第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。 第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。 第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。 第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价

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立一套实用性较强又能与国际接轨的信贷预警模型及警管理机制对我国商业银行持续快速健康发展具有重要的现实意义 一、商业银行信贷风险的概念及形成的原因 商业银行信贷风险是由于不确定性因素使借款人不能按合同规定偿还银行贷款本息导致信贷资产预期收入遭受损失的可能性 商业银行的信贷风险产生的原因有许多方面如图1所示归纳起来主要表现为:(1)商业银行自身经营性原因例如银行信贷内部控制制度不完善缺乏科学的信贷管理与防范体系信贷资产质量监管制度与偿债的约束机制的执行不严格经营管理人员和经办人员缺乏职业道德等造成了信贷风险;(2)商业银行的信贷风险识别机制不健全没有对信贷风险准确全面的评估导致风险防控滞后;(3)信贷营销理念偏差盲目相信企业集团增大了信贷风险忧患；许多商业银行争抢大集团客户对企业集团盲目跟进对其多头授信、过度授信放宽了信贷条件和监控从成都市信贷统计数据看前10户商业银行贷款在全市各项贷款中的所占比例呈现逐年走高的态势2005年末为28.4%2006年末31.5%2007年末为41.3%说明了各行的贷款投向高度集中增大了银行的信贷风险隐患（4）对国家

信用风险量化模型

银行风险量化评级模型 银行根据巴塞尔新资本协议对内部评级法的要求及借鉴国际银行业经验，采用信用风险评级模型，通过此模型测算客户违约概率、违约损失率等风险参数。 将客户信用等级分为三等九级，即AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C级。从AAA级到C级风险逐及递增。在内部评级结果运用于确定授信额度上，表现为授信额度以企业净资产为基数，乘以一个与企业评级相对应的信用系数；客户信用等级高，对应的信用系数大，则相应的授信额度就高；客户信用等级低，对应的信用系数小，则相应的授信额度就低。内部评级结果除了影响授信额度外，还被用于进行简单的贷款定价，如某银行将借款人评级等级与贷款利率浮动水平联系起来，信用等级高的借款人其贷款利率在基准利率的基础上下浮动，等级越高，下浮幅度越大；信用等级低的借款人其贷款利率在基准利率的基础上上浮，等级越低，上浮幅度越大，从而起到覆盖风险成本的作用。 通过建立有效的程序来获得和更新有关借款人财务状况和贷款特性的重要信息，并在掌握重要信息的基础上及时更新借款人评级，对可能影响借款人违约概率、违约损失率的因素进行持续监测，并根据掌握的信息对客户和业务进行重

新评级。同时，独立部门必须至少每年检查一次银行评级体系及其运行状况，包括信用风险控制职能的运作和对违约概率、违约损失率等风险要素的估计。 在开发评级模型和评级系统等“硬件”设施的同时，设计了内部评级体系运行的组织架构，明确了风险管理、信贷等有关部门的职能分工，从管理制度等“软件”方面保证评级体系的正常运行。内部评级体系的运行由风险管理部、信贷经营部、合规部三个部门分工合作完成，其中风险管理部门负责制定客户信用评级办法，组织专家对信用评级的指标体系、模型方法和参数标准进行论证，负责设计、开发、维护评级系统；信贷部门负责确定评级人员，组织、推进和实施客户信用评级；合规部门则负责指导、检查和监督信用等级审定工作。

商业银行信用风险分析

1．进行商业银行信用风险分析的金融背景 1.1银行业的发展历史 20世纪70年代，国际金融业处于稳定发展时期，此时严格的金融监管使商业银行的业务仅仅限于经营存款和贷款。此种政策之下不仅限制了银行之间的竞争，将银行的经营风险控制在较低的水平，也是使其获得了稳定的收益。随后，在金融市场功能的扩张、放松管制和竞争加剧形式的推动下70年代末80年代初银行业迎来了变革的第一次浪潮。此次变革使得资本流量递增流速不断加快，金融效率得以极大提高，从而为银行业带来极大地机遇和挑战；长期存在于美国、日本商业银行与投资银行业务之间的严格界限日渐消失，竞争日益明显激烈；金融机构所提供的产品和服务范围得到拓展，新的金融产品层出不穷，咨询、结构交易、资产购置、杠杆收购、项目融资、信用卡和住房抵押贷款的证劵化、衍生工具和表外交易等各种附加值服务得到了突飞猛进的发展，并随给商业银行带来新的业务风险。 90年代以后，银行间的兼并浪潮汹涌。为降低成本提高竞争力，金融产业的集中程度和规模越来越大，通过合并与兼并，出现了巨型商业银行和投资银行，进一步推动了金融全球化的发展。目前，全球证劵业内50家顶尖的证劵商都是银行集团和金融集团的下属部门。银行业和证劵业的合二为一是国际资本市场效率更高，竞争性更强。大量迅速的全球资金流动进一步密切了世界各国的经济联系，不仅促进了资金在国际间的有效分配和世界经济的发展，也使得金融机构的经营风险加大，并且越来越呈现出链状反映。于是，银行业在此浪潮中加强风险管理的必要性更加凸显。 1.2我国商业银行现状

我国实行的是以中国人民银行为中央银行的分支银行制。从建国到20世纪90年代初，基本上不存在中央银行与商业银行之间的区别。随着国民经济的快速发展，国家逐步恢复和建立了中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行，并逐渐演变成商业银行。 2004年国有制商业银行股份制改革以来，我国形成了3家政策性银行（国家开发银行、农业发展银行、进出口银行）、5家国有商业银行（中、农、工、建、交，其中工商银行、建设银行、中国银行已经完成股份制改革，严格说来已经不算是传统的国有商业银行，农业银行也正在加紧股份制改革）、12家股份制商业银行(中信、华夏、招商、光大、民生、浦东发展、深圳发展、渤海、广发、兴业、浙商及中国邮政储蓄银行）、110家城市商业银行的银行体系。商业银行在国民经济中担负起越来越重要的作用。 当前，我国商业银行经营治理中问题和困难比较多的主要是国有商业银行。国有商业银行是我国金融业的主体，更是我国银行业的主体和中坚，在国民经济和社会发展中具有举足轻重的地位。应当肯定地说，近20年来，国有商业银行在改革开放中不断发展壮大，为我国经济建设和社会发展做出了巨大贡献。但是，必须看到，国有商业银行存在的问题还相当突出，主要是： 不良贷款比例高，资产损失风险很大。按中国人民银行规定的不良贷款比例不得超过15％的标准，2001年，除中国建设银行基本合规外，其余3家国有独资商业银行的不良贷款比例都在20％以上。由于长期以来呆账预备计提不足，大量的呆账贷款没有能够及时核销，资产风险越积越大。再加上资本严重不足，大量资本被占用在固定资产上，使资本吸收资产损失的能力很小。由此造成国有商业银行的实际资本充足率很

商业银行的信用风险防范

商业银行的信用风险防范 信用风险管理是我国中小商业银行的核心竞争力，进一步提高信用风险管理水平，对于防范和化解中小商业银行金融风险意义深远，本文试图分析我国中小商业银行信用风险 相关问题，便于支持我国中小商业银行可持续发展。 中小商业银行；信用风险；风险管理模式 作为我国银行业的重要竞争主体之一，中小商业银行发展迅速，成为国有商业银行、股份制商业银行、外资银行的坚实补充，有力促进了我国银行业市场竞争主体的多元化。信用风险管理是我国中小商业银行的核心竞争力，进一步提高信用风险管理水平，对于 防范和化解中小商业银行金融风险意义深远。 一、信用风险累积及成因 1、中小商业银行信用风险累积的现状 研究表明，以银行实际的风险资本配置为参考，我国中小商业银行的信用风险占银行总体风险暴露的60%，而市场风险和操作风险则仅各占20%。截至2007年末，全国性股份制商业银行12家，资产在500亿元人民币以上的城市商业银行11家。中小商业银行平均不良贷款率2.45%。信用风险的过度集中严重威胁着我国中小商业银行的生存、发展，以致整个银行业金融系统的繁荣稳定，因此信用风险防范对中小商业银行可持续发展而言，任重道远。 2、中小商业银行信用风险累积的成因解析 在区域性金融市场上，中小商业银行与国有商业银行、股份制商业银行的竞争主要体现在存贷款业务市场份额，中小商业银行在业务拓展过程中往往重业务拓展、轻风险 防范，信用风险问题较为突出。 （1）市场份额的恶性竞争，引致信贷资产质量下滑。中小商业银行在业务拓展时，为抢占市场份额，在新增信贷资产中出现风险资产的可能性比四大国有商业银行高。随着国有商业银行、股份制商业银行体制的不断完善化、系统化，成熟银行机构倾向于精简潜在客户群，逐渐淘汰部分信用等级较弱的客户，这一部门客户转而寻求中小商业银行的资金来源，利用中小银行急于拓展业务的偏好，于较短时间内完成一系列企业的财务状况、经营成果的资信调查，信息不对称、了解时滞增加了信用风险。 （2）信贷资产集中度较高导致信用风险积聚。中小银行内部组织框架缺乏对贷款客户的统一协调授信和集中管理，将会造成对部分客户集中发放贷款，进而形成集中风险，特别是集中交叉贷款产生较大风险。主要表现为：①对统一客户的授信业务交叉，银行对同一借款人可能同时办有多种授信业务，分散到不同的基层部门，使得对同一客户的授信额度与其承受能力无法直观监测比较，信用膨胀风险积聚。②对同一客户的贷款机构交叉，银行的分支机构在争夺客户时争先向同一客户发放贷款，产生一个企业在同一银行多家分支机构都有贷款，事实上的交叉贷款无法真实有效地控制企业授信额 度，加重了信用风险累积的可能性。 （3）信贷资产向某些行业过度集中，盲目跟风投资，加剧了部分行业的产能过剩和资产泡沫，一旦产业周期变动，经济形势发生方向性调整，泡沫破灭，产业投资将受 到重创，银行贷款坏账率有急剧上升风险。

银行信用风险内部评级模型监控体系

信用风险内部评级模型监控体系 本文系统性梳理了信用风险内部评级监控体系的整体框架，具体阐述了监测体系的建设目标、监测内容和方法、监测结果的应用等内容，提出了银行内部评级模型监控体系下一步重点关注领域和解决思路。 20世纪50年代以来，随着银行业务复杂程度的提高，国际银行业采用了越来越多的风险计量模型来评估客户、产品、交易的风险。近10年来，银行风险管理的技术方法取得了跨越式发展。当前，国内商业银行已普遍建立内部评级体系，对客户交易等风险进行定量评估和计算。本文系统性梳理了信用风险内部评级监控体系的整体框架，具体阐述了监测体系的建设目标、监测内容和方法、监测结果的应用等内容，提出了银行内部评级模型监控体系下一步重点关注领域和解决思路。 一、开展内部评级体系监测的目的 商业银行内部评级体系是独立于外部评级的，基于本行内部信息对客户、交易等做出风险判断的过程。内部评级体系的建设和实施，是商业银行风险管理现代化过程的一个重要标志，它把对客户、债项风险的判断从完全依赖专家判断的传统模式，转变成为基于大数据和专家经验的现代化工具方式，极大地提高了风险识别和计量的效率。经过近些年的推广和深入应用，银行内部评级体系结果不仅应用于监管资本的计量，更广泛应用于银行内部的贷款审批、授信额度调整、经济资本计算与考核、行业限额制定、信贷政策制定等领

域，成为银行风险管理的基础性工具之一。但是，先进工具的使用也带来了潜在的模型风险，模型一旦设计、使用不当，将可能导致对客户风险判断的实质性偏离，并带来信贷风险。因此，建立一套针对内部评级模型的全面、及时、准确的监测体系，及时发现模型使用过程中的问题，并建立问题诊断体系，已经成为银行业风险计量和风险管理领域的核心工作之一。 二、内部评级监测体系的设计目标 商业银行建设内部评级监测体系的目标是，实现自动、及时、全面、自诊断地监测内部评级体系运行情况，包括监测内部评级体系中模型、模型支持体系运行情况，及时发现并诊断内部评级体系运行中存在的问题，为后续实施改进措施如深入验证、模型优化、应用流程修正等提供依据和支持。 监测体系应当实现监测活动的自动化。内部评级模型监测体系要以n系统和数据集市为核心载体，以人工监测和判断为辅助手段，大幅度减少监测过程中的大量的人工投入和重复性工作，实现内部评级体系的批量化、自动化监测，同时实现监测的及时性。 内部评级监测体系应当是一个覆盖多维度、全流程、分段负责的完整体系。该体系不仅要监测模型本身的表现，还要监测影响到内部评级模型运行的多种因素，如前端基础源数据的质量、模型变量波动情况、变量，后端模型支持体系中的模型使用情况等，使监控体系能准确发现、定位模型运行过程中存在的问题环节，并采取相应的管理行动。

商业银行信用风险管理

XX大学 大数据时代下商业银行信 用风险管理 XXX论文 XXX 2012/12/23

大数据时代下商业银行信用风险管理 摘要美国次贷危机引发了大数据时代下商业银行信用风险管理的反思。信用风险是银行业面对的主要风险之一，如何有效地度量和管理信用风险是银行风险 管理者尤为关注的问题，本文简要介绍了传统的信用风险度量方法和现代信 用风险度量模型，在此基础上提出基于新巴塞尔协议的商业银行信用风险管 理和基于信用衍生产品的商业银行信用风险管理方法，以期对我国商业银行 信用风险管理有所启示。 关键词次贷危机，信用风险传染，信用风险，信用风险度量，信用风险管理 一．引言 从单一的信贷市场风波发展为全球性金融危机造成美国次贷危机破坏力一再升级，房地美和房利美被美国政府强行“国有化”，雷曼兄弟申请破产，美林被收购，高盛和摩根史丹利转型为银行控股公司，美国最大储蓄银行华盛顿互惠银行被收购。关键是信用风险的大爆发，动摇了金融体系稳定的基础。此次危机是因债券市场和衍生品市场引发的，但其基础却是美国的次级住房按揭贷款，导火索和根源都是贷款这个基础资产的风险集中爆发。 首先，信用社会的基础要求当事人有足够的动力来履约，但这一基础被削弱了。第二，信贷消费成为普遍的生活方式和经济特征，加深了信用风险的影响程度，第三，金融机构房地产信贷的过快增长和信贷标准降低，导致信用风险过快积累并最终爆发。仅有上述两项还不足以形成全面的信用风险，信贷过快膨胀和信贷条件不断降低才造就了引爆危机的充分条件。 信用风险传染可能会导致大面积的信用风险违约，引发严重的金融事件。目前美国次级债券市场危机既可以看做一种信用风险传统的结果：房屋贷款者违约使得贷款回收困难，导致以贷款为基础的衍生品包括各种产品价格下降进而导致投资基金亏损甚至破产，市场信心也可能被破坏。 因此可见，信用风险是银行业面对的主要风险之一，如何有效地度量和管理信用风险是银行风险管理者尤为关注的问题。 二．银行信用风险的产生

商业银行信用风险

西南财经大学天府学院 2012 届 本科毕业论文 论文题目：浅谈我国商业银行信用风险 学生姓名：古丽 所在学院：西南财经大学天府学院 专业：金融学（金融1班） 学号： 40900124 指导教师：黄菊 2012 年12月

摘要 风险管理是商业银行经营管理和可持续发展的核心问题，而信用风险是商业银行最主要的风险之一。我国商业银行长期处于高风险运行状态，从银行业自身看．尚未从制度、机制上根本解决新的不良资产产生问题，信用风险依然很大。而我国商业银行信用风险管理水平与国际大银行比差距很大，信用风险管理计量还刚刚起步。因此，进行信用风险管理研究，提高我国商业银行信用风险管理水平是我国商业银行要解决的重要课题。 关键字：商业银行、信用风险、对策

ABSTRACT Risk management is the commercial bank management and sustainable development of the core problem, and credit risk is commercial bank's main one risk. China's commercial Banks have long running state are at increased risk, from banking itself look. From the system, the mechanism has not been fundamentally solved new bad assets question still has a big credit risk. And our country commercial bank management level of credit risk with the big Banks than difference, credit risk management measurement has just begun. Therefore, for credit risk management, improve our country commercial bank credit risk management of commercial Banks in China is to solve the important research subject. Key word: commercial Banks, credit risk, countermeasures

房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告 估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02070号 估价项目名称：石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌 市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司 位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌 市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路 52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估 估价委托人：宜昌市夷陵区人民法院 房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021） 熊玉华（注册号：4220070016） 估价报告出具日期：2017年9月19日

致估价委托人函 宜昌市夷陵区人民法院： 受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下： 【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。 【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。 表1：估价对象界定表 【价值时点】2017年8月3日。 【价值类型】房地产市场价值。 【估价方法】比较法、收益法。 【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对

个人信用卡申请风险评估模型

申请风险评估模型是指通过对消费信贷申请人的资信状况进行评估来预测其未来严重拖欠和坏账概率的模型。申请风险评估模型在信贷风险管理中有着非常重要的作用，因为其评估结果是信贷审批的主要依据之一。 与国外银行信用卡业务相比，我国各商业银行的信用卡业务的风险管理水平较低，管理手段与方法比较落后。缺乏一套有效的申请评估方法是阻碍个人信用卡业务进一步开展的主要因素之一。如何提高我国商业银行信用卡的信用风险管理水平，从而提高信用卡的盈利能力，使其在与外资银行的竞争中处于不败之地是本文的出发点。本文尝试利用层析分析法(AHP)和BP 神经网络相结合的组合评价方法对信用卡申办人进行信用等级评估，寻求降低信用卡的信用风险的有效措施。 一、AHP -BP 神经网络模型 1.模型构建的出发点 传统的B P 神经网络模型研究的重点是围绕着如何确定网络的输入、输出层维数的建模问题。然而，当研究复杂系统建模时，由于影响因素过多，不能确定冗余因素和有用因素，不能将输入的因素简化，这样在输入信息空间 维数较大时，网络不仅结构复杂，而且训练时间也很长，从而降低网络性能，影响计算准确度。因此，本文尝试利用层析分析法作为B P 神经网络的前处理，通过已有的专家判断、比较、评价等手段将多个变量的重要程度数量化，以其结果作为B P 神经网络的输入值，以减小B P 神经网络的结构的复杂性，从而缩短训练时间，并充分利用B P 神经网络强大的容错能力和抗干扰能力，提高模型的效率。 2.两种方法集成的可行性分析 以往国内商业银行对信用风险评估相关的数据重视不足，造成有效信息的缺失，而A H P -B P 神经网络模型仍具有神经网络采用分布式存储结构的特点，具有很强的容错能力，少量单元的局部缺损不会造成整个网络的瘫痪，适合实际操作。 信用卡风险评估是一个较为复杂的过程，涉及各方面 的因素，而且各影响因素与衡量结果之间并不完全是线性关系。而A H P -B P 神经网络模型具有很强的非线性映射能力。AHP -BP 神经网络模型自适应能力强，能不断地接受新样本、不断学习，以调整模型。商业银行以不断更新滚动数据训练模型，使评估结果更符合实际，形成动态评估过程(见图1)。 福州大学管理学院 许速群 张岐山 杨美英 申请风险评估模型 信用卡个人