在台湾,住宅空置率与房价、移动速度之间的关系【外文翻译】

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Relationship Between the Housing Vacancy Rate, Housing Price,and the Moving Rate at the Township Level in Taiwan

Material Source:Regional Business News Author: Brian Brus The state of the housing market in Taiwan in 2000 was completely different from that in 1990. A bubble economy formed and burst during the period of late 1980s and mid-1990s. As a part of the bubble, in 1990, the housing market has been booming for several years. Housing prices in the Taipei Metropolitan area increased by 200% in just two years (1987-1988), with other areas around Taiwan soon following the price hike. This development of bubble was basically caused by the rapid growth of economy and the huge increase of money supply, which encouraged various kinds of speculative activities, for example, the arbitrage behavior of short term investors were common. In the early 1990s, the government adopted a selective credit control scheme which aimed at the real estate market in order to curb speculation. The housing price stopped to increase; however, it stayed in a high level. This high price encouraged a wave of the new housing construction in the first half of 1990s, with the result that, by 1998, a huge surplus of completed new housing units was appearing on the market.

Housing prices eventually could not be sustained and started to fall, with a dramatic decline during the late 1990s. The government increased the available funding for housing loans several times, in an effort to help get surplus houses sold. This als o coincided with the economy’s dip into serious recession in the second half of 2000; as a result, in most areas in Taiwan, housing prices fell by more than 50% compared with their highest point.

The 2000 census evidenced the results of the excessive housing market development of the 1990s, with the overall housing vacancy rate having increased from 13% in 1990, to 17.6% in 2000.

The impact of the bursting of the real estate bubble has continued to threaten economic stability over the past decade. Obtaining a clearer understanding of the

phenomenon of housing vacancy has thus become an important issue for both housing researchers and policy makers in Taiwan. The purpose of this paper is to explain and compare the variation in housing vacancy in Taiwan between 1990 and 2000 in order to understand the market forces and changes that lay behind this phenomenon.

A special feature of this paper is the use of township-level data. The Population and Housing Census (PHC) is the only source in Taiwan that provides reliable data for the township level, the third tier of government. According to the 2000 PHC, the overall vacancy rate in Taiwan was 17.6%, the mean value of the county-level vacancy rates was 18.3%, and the mean value of the township-level vacancy rates was 15.9%. Not only was there a significant difference between the mean vacancy rates at different levels of aggregation, the variation between different counties and between different townships was also very pronounced. The highest value for the vacancy rate at the county level was 26%; at the township level, the highest value was 52.3%. Observing on smaller geographical units can thus not only provide a larger sample size, but also make it possible to obtain much richer insight from the data analysis. No prior study in the literature on housing vacancy in Taiwan has adopted this perspective.

In modeling housing market behavior, the notion of the natural vacancy rate is reexamined, leading to the adoption of a simpler natural vacancy rate model than that of Rosen and Smith (1983). In addition, the moving rate, which is the major factor affecting the natural vacancy rate, is treated as endogenous. In the end, a three-simultaneous-equation system covering the housing vacancy rate, housing price, and total moving rate is derived and estimated. Another special feature of this study is that, for the first time in the literature, a housing price data is constructed for every township in Taiwan.

In Taiwan, the only official source for housing vacancy rate data is the Population and Housing Census, which is implemented every ten years. As a result, research into housing vacancy rates in Taiwan has tended to focus on correctly estimating the total number of vacant housing units in two census years. Chang (1995) attempted to define vacant housing units as those consuming electricity less than the level at which the minimum charge applies. This was found to be an efficient way of determining the dynamics of housing vacancy. Chang also constructed a two-equation structure model to estimate the natural vacancy rate at the county level, the second tier of government, which was found to be much lower

than the actual vacancy rate for all 24 cities or counties studied. Peng (2004) used the same method to construct cross-sectional (every county in Taiwan) and time-series (1980-2001) data for the vacancy rate, and used a two-equation simultaneous model to estimate factors that affect the level of vacancy rates. He found that the vacancy rate fluctuated dramatically during the period from 1980 to 2001. His empirical results showed that house prices were the most important factor affecting the housing vacancy rate.

In this paper, we will treat moving as an endogenous behavior. Total moving rate (TMR) is affected by the characteristics of the population, such as level of education, household size and age of household head. Households with more members (NUM) and with an older household head (HAGE) will have higher demand for stability; both factors are therefore expected to have a negative impact on the moving rate. The level of education of the household head (EDU) affects the ability to secure employment in different areas; it is therefore anticipated that a higher level of education will be correlated with a higher mobility rate.

The economic condition of a township will also affect the moving rate. When local economy cannot provide enough employment opportunities, people will move out. The relationship between employment (or unemployment) and mobility has been investigated in several different aspects in the literature. For example, Baffoe-Bonnie (1998) and Hsueh et al. (2003) used VAR model to investigate the inter-relationship between several macroeconomic variables of a city or region, e.g. moving rate, unemployment rate, housing price in the work of Hsueh et al., and housing price, employment growth, money supply, CPI, mortgage rate in that of Baffoe-Bonnie. Kan (1999, 2003) used PSID data to study the role of uncertainty in households’ job and residential mobility decisions. In this research, we will include unemployment rate (UNEMP) of the county level in the TMR equation. We expect that a higher unemployment rate will cause a higher moving rate.

Chang et al. (2000) defined vacant units still held by developers or realtors as surplus houses, then used property registration data to estimate the total amount and characteristics of these surplus houses. Lin et al. (2000) sent out a questionnaire to developers who had secured loans from the Land Bank of Taiwan; on the basis of the information obtained, they estimated that, in 2000, there were approximately 181,000 surplus houses the construction of which had been completed between 1997 and 1999. Eighty percent of these were in the three metropolitan areas.

Hua (2001) was the first researcher to link the phenomenon of high home ownership rate with the high vacancy rate in Taiwan. He suggested that the high home ownership rate in Taiwan was another factor that positively affected the vacancy rate, because in a high ownership rate environment, house suppliers need a longer time to find a buyer. In other words, a high home ownership rate will tend to increase the natural vacancy rate in a region. Hua used time series data for the period 1982-1997 and a three-equation structural model to verify his hypothesis.

It takes time to search for a new residence. The average searching time affects the equilibrium natural vacancy rate; a longer searching time will result in a higher natural vacancy rate. The degree of search effort and diversity of housing stock will determine the searching time. Wheaton (1990) theoretically specified search effort in his model, and defined it as “the number of visits per period.” However, the measurement of search effort is not available in this data set. We assume the efforts are all the same across households.

The literature on housing vacancy rates around the world has focused on the estimation of the natural (or equilibrium) vacancy rate, factors that affect the natural and actual vacancy rate, and the relationship between the vacancy rate and the rental market. Rosen and Smith (1983) were the first to develop the concept of the natural vacancy rate and to estimate the effects of vacancy rates on rents. Using time-series data for their empirical analysis, Voith and Crone (1988) subsequently found that unexpected changes in the macro-economy affected the natural vacancy rate, and that the vacancy rate was higher in more rapidly growing areas. Read (1997) theoretically derived a downward sloping market demand curve, under the assumption of imperfect information, and explained vacancies in a partial equilibrium model of a rental housing market.

Gabriel and Nothaft (2001) used inter-metropolitan and time-series data from the US Bureau of Labor Statistics to derive and model the incidence and duration of rental vacancies and to assess the impact of these factors on the price adjustment mechanism for rental housing. This research also provided new estimates of equilibrium vacancy rates for a large set of metropolitan areas in the US over the 1987-1996 period.

Another vein of literature relates search behavior to housing vacancy. Wheaton (1990) developed a theoretical general equilibrium model. He expected that “greater vacancy will increase sales time, lower seller reservations, speed up search time, and lead to lower market prices.” He called the vacancy rate at market equilibrium the

“structural rate.” Krainer(2001), Lundborg and Skedinger (1999), etc. extended Wheaton’s model to incorporate the effect of other factors, e.g. liquidity, transaction taxes in determining the market equilibrium.

In this paper, the term “natural vacancy rate” will be used. It plays an important role in the process of model building; however, its role in the housing market is different than that of Rosen and Smith. This will be discussed in detail in the following sections.

In this section, we will first discuss the role that natural vacancy rates play in the market and the factors affecting them, and then go on to discuss the interrelationship between the housing price and the vacancy rate. Finally, an empirical model for econometric analysis will be constructed.

Rosen and Smith (1983) used the analogue of the labor market to explain the natural vacancy rate. They stated that: “the housing market requires some normal stock of vacant units to facilitate the search processes of buyers and sellers in the market. The search process implied a process of profit maximization and cost minimization of the sellers and buyers.” Hence, they postulated an empirical model of a natural vacancy rate as the function of rent for rental housing, rent dispersion, mobility rate, change in housing stock and change in population.

As Rosen and Smith see it, the concept of the “normal stock of vacant units” is the result of market operation. They specified the function of the natural vacancy rate to include all the variables that affect demand and supply of housing. However, we feel that if the role of natural vacant housing is to provide transitional needs, then the natural vacancy rate should not be related to the demand and supply of housing. Rather, it should only be related to the factors that affect the transitional needs; of these, frequency of moving and the time spent in searching for a new residence are the two factors that are most commonly mentioned in the literature. See for example Rosen and Smith (1983), Wheaton (1990), and Peng (2004). The higher the moving rate and the longer the searching time, the higher the natural vacancy rate. Therefore, factors affecting the natural vacancy rate can be greatly simplified. In this paper, they are categorized as two types, i.e. factors affecting household moving, and factors affecting the speed of search for a housing unit. These factors will be discussed separately below.

客户关系管理文献综述

客户关系管理的应用和理论研究述评与展望 摘要：客户关系管理理论在近几年来受到国内外管理界和信息技术界的重点关注，随着全球一体化发展带来的全球化市场竞争和客户竞争，客户关系管理也受到了企业的广泛推崇，因此客户关系管理成为近年来管理界和信息技术界发展最为迅速的领域之一。本文主要从客户关系管理的产生、客户关系管理的概念与内涵、企业客户关系管理的应用研究和理论研究状况展开，并对客户关系管理的研究进行了展望。 关键词：客户关系管理；营销理论；关系营销;数据挖掘 前言 著名的管理大师“现代管理学之父”彼得·德鲁克在其著作中提出，“顾客是企业的基石，是企业存活的命脉，只有顾客才能创造就业机会。企业经营的真谛是获得并留住顾客”。 自客户关系管理概念被提出以来，许多学者从不同视角对CRM展开了研究，并取得了许多有价值的理论贡献，企业和机构也在客户关系管理功能的诱惑下开始实施客户关系管理。 一、客户关系管理的起源 CRM（客户关系管理）起源于20世纪80年代初提出的“接触管理”（Contact Management），即专门收集整理客户与公司联系的所有信息。在 1984 年, Ives 和 Learmonth 提出了客户生命周期(CRLC)的概念,旨在客户生命周期的不同阶段支持并满足客户的所有需求, 被视为CRM 思想的萌芽。到90年代初期演变成为包括电话服务中心支援资料分析的客户关怀（Customer Care）。而作为一个概念来说，客户关系管理最早由美国Gartner Group提出，Gartner Group 最初认为，客户关系管理就是为企业提供全方位的管理视角，赋予企业更完善的客户交流能力，最大化客户的收益率。 客户关系管理的理论基础来源于西方的市场营销理论，通过回顾市场营销理论的发展，我们可以对客户关系管理的发展有整体的把握和了解。营销学家菲利普·科特勒总结了营销观念发展的五个演变阶段，包括生产观念、产品观念、推销观念、营销观念、社会营销观念。 前三个阶段是以“生产者为导向”的传统营销观念，后两个阶段成为现代市场营销观念，从传统营销观念到客户关系管理观念，企业对客户的态度发生了巨变。传统营销观念中企业没

市场营销_外文翻译_外文文献_英文文献_顾客满意策略与顾客满意

顾客满意策略与顾客满意营销 原文来源：《Marketing Customer Satisfaction 》自20世纪八十年代末以来, 顾客满意战略已日益成为各国企业占有更多的顾客份额, 获得竞争优势的整体经营手段。 一、顾客满意策略是现代企业获得顾客“货币选票”的法宝随着时代的变迁, 社会物质财富的极大充裕, 顾客中的主体———消费者的需求也先后跨越了物质缺乏的时代、追求数量的时代、追求品质的时代, 到了20世纪八十年代末进入了情感消费时代。在我国, 随着经济的高速发展,我们也已迅速跨越了物质缺乏时代、追求数量的时代乃至追求品质的时代, 到今天也逐步迈进情感消费时代。在情感消费时代, 各企业的同类产品早已达到同时、同质、同能、同价, 消费者追求的已不再是质量、功能和价格, 而是舒适、便利、安全、安心、速度、跃动、环保、清洁、愉快、有趣等,消费者日益关注的是产品能否为自己的生活带来活力、充实、舒适、美感和精神文化品位, 以及超越消费者期望值的售前、售中、售后服务和咨询。也就是说, 今天人们所追求的是具有“心的满足感和充实感”的商品, 是高附加值的商品和服务,追求价值观和意识多元化、个性化和无形的满足感的时代已经来临。 与消费者价值追求变化相适应的企业间的竞争, 也由产品竞争、价格竞争、技术竞争、广告竞争、品牌竞争发展到现今的形象竞争、信誉竞争、文化竞争和服务竞争, 即顾客满意竞争。这种竞争是企业在广角度、宽领域的时空范围内展开的高层次、体现综合实力的竞争。它包括组织创新力、技术创新力、管理创新力、产业预见力、产品研发力、员工向心力、服务顾客力、顾客亲和力、同行认同力、社会贡献力、公关传播沟通力、企业文化推动力、环境适应力等等。这些综合形象力和如何合成综合持久的竞争力, 这就是CSft略所要解决的问题。CS寸代,企业不再以“自己为中心”,而是以“顾客为中心”；“顾客为尊”、“顾客满意”不再是流于形式的口号, 而是以实实在在的行动为基础的企业经营的一门新哲学。企业不再以质量达标, 自己满意为经营理念, 而是以顾客满意, 赢得顾客高忠诚度为经营理念。企业经营策略的焦点不再以争取或保持市场占有率为主, 而是以争取顾客满意为经营理念。因此, 营销策略的重心不再放在竞争对手身上而是放在顾客身上, 放在顾客现实的、潜在的需求上。当企业提供的产品和服务达到了顾客事先的期望值, 顾客就基本满意；如果远远超越顾客的期望值, 且远远高于其他同行, 顾客才真正满意；如果企业能不断地或长久地令顾客满意, 顾客就会忠诚。忠诚的顾客不仅会经常性地重复购买, 还会购买企业其它相关的产品或服务；忠诚的顾客不仅会积极向别人推荐他所买的产品, 而且对企业竞争者的促销活动具有免疫能力一个不满意的顾客会将不满意告诉16-20个人, 而每一个被告知者会再传播给12-15个人。这样, 一个不满意者会影响到二、三百人。在互联网普及的今天, 其影响则更大。据美国汽车业的调查, 一个满意者会引发8笔潜在的生意, 其中至少有一笔会成交。而另一项调查表明, 企业每增加5%的忠诚顾客, 利润就会增长25%-95%。一个企业的80%的利润来自20%的忠诚顾客；而获取一个新顾客的成本是维持一个老顾客成本的6倍。所以,美国著名学者唐?佩 珀斯指出: 决定一个企业成功与否的关键不是市场份额, 而是在于顾客份额。 于是, 企业纷纷通过广泛细致的市场调研、与消费者直接接触、顾客信息反馈等方式来了解顾客在各方面的现实需求和潜在需求。依靠对企业满意忠诚的销售、服务人员, 定期、定量地对顾客满意度进行综合测定, 以便准确地把握企业经营中与“顾客满意” 目标的差距及其重点领域, 从而进一步改善企业的经营活动。依靠高亲和力的企业文化、高效率的人文管理和全员共同努力, 不断地向顾客提供高附加值的产品, 高水准的亲情般的服

中国民居建筑发展简史

中国民居建筑发展简史 传统民居广义可以包括住宅、祠堂、庙宇乃至道路、绿化等整个居住环境。狭义讲可以专指民间传统的居住建筑，也就是住宅，是中国古代建筑类型中非常基本也非常重要的一种。今天说的传统民居是居住建筑。 回顾传统民居的发展简史，远古时候原始人利用天然穴居、巢居栖身居住。新石器时期，农耕生产促使原始人开始了定居的生活。 在我国的黄河流域和长江流域创建了人造穴居和干阑等建筑的形式。 虽然受到材料和技术的限制，建筑单体还比较独立分散，但已经开始组织原始的聚落和城市。 夏朝的建筑遗存极少，商周时期建筑遗存开始增多。商周时期我国北方主要发展了在夯土房基上砌筑木柱梁架的建造方式。 空间组织上出现了院落形式。 比如河南偃师二里头商代的宫殿遗址考古发现，一号宫殿布局呈周围围墙环绕的院落形式。

再比如陕西岐山凤雏村考古发现的一组西周院落遗址，这是傅熹年先生根据考古资料绘制的复原图，它的平面是一个日字形。沿中轴线上有影壁、门、堂、廊、室，还有两边的塾、厢，是一套非常完整的合院空间组织。这是我国现知最早最严整的四合院实例。 文献方面，《仪礼》中也记载了春秋时期士大夫住宅的平面形制，庭院式住宅门、堂、庭院、左右厢房以及后寝。 这与后来汉族习用的合院住宅平面已有颇多共同之处，所以这个时期的院落组织可以看作是汉族习用的合院式民居院落的雏形。 秦汉时期的民居仍然缺少地面遗存，但根据汉代时期的文献资料以及画像砖石、明器等提供的建筑图像，建筑史学家们已经获得了对汉代民居建筑的一个基本概念。首先，汉代民居多以庭院式的组合出现。如广东出土的明器陶楼，有小型的三合院。 L形院 口字形院

日字形院 湖北云梦出土的东汉陶楼 都是合院的形式。 四川成都出土的庭院画像砖上有组两路两进院的形象。包括主院和侧院，主院分成前后院。 前院比较扁长，有停歇过渡的作用。后院方整开阔，是主要庭院。院北有座堂屋，屋内两人对坐。可以看到庭前翩翩起舞的仙鹤。 侧院也分成前后两部分。前院做厨房杂务等辅助功用。后院比较狭长，可以用来做农活。院中竖立一个高耸的望楼，可能用作储藏、瞭望、警戒。这幅图像反映出蜀地汉代中型宅院的一个生活场景。 再比如郑州南关曲阜出土的汉画像石上，也有较为复杂曲折的两三进庭院。各地出土的大量图像说明，汉代民居建筑已经普遍采用了庭院布局的形式。

ZigBee技术外文翻译

ZigBee：无线技术，低功耗传感器网络 加里莱格 美国东部时间2004年5月6日上午12:00 技师（工程师）们在发掘无线传感器的潜在应用方面从未感到任何困难。例如，在家庭安全系统方面，无线传感器相对于有线传感器更易安装。而在有线传感器的装置通常占无线传感器安装的费用80%的工业环境方面同样正确（适用）。而且相比于有线传感器的不切实际甚至是不肯能而言，无线传感器更具应用性。虽然，无线传感器需要消耗更多能量，也就是说所需电池的数量会随之增加或改变过于频繁。再加上对无线传感器由空气传送的数据可靠性的怀疑论，所以无线传感器看起来并不是那么吸引人。 一个低功率无线技术被称为ZigBee，它是无线传感器方程重写，但是。一个安全的网络技术，对最近通过的IEEE 802.15.4无线标准（图1）的顶部游戏机，ZigBee的承诺，把无线传感器的一切从工厂自动化系统到家庭安全系统，消费电子产品。与802.15.4的合作下，ZigBee提供具有电池寿命可比普通小型电池的长几年。ZigBee设备预计也便宜，有人估计销售价格最终不到3美元每节点，。由于价格低，他们应该是一个自然适应于在光线如无线交换机，无线自动调温器，烟雾探测器和家用产品。 （图1）

虽然还没有正式的规范的ZigBee存在（由ZigBee联盟是一个贸易集团，批准应该在今年年底），但ZigBee的前景似乎一片光明。技术研究公司 In-Stat/MDR在它所谓的“谨慎进取”的预测中预测，802.15.4节点和芯片销售将从今天基本上为零，增加到2010年的165万台。不是所有这些单位都将与ZigBee结合，但大多数可能会。世界研究公司预测的到2010年射频模块无线传感器出货量4.65亿美量，其中77％是ZigBee的相关。 从某种意义上说，ZigBee的光明前途在很大程度上是由于其较低的数据速率20 kbps到250 kbps的，用于取决于频段频率（图2），比标称1 Mbps的蓝牙和54的802.11g Mbps的Wi - Fi的技术。但ZigBee的不能发送电子邮件和大型文件，如Wi - Fi功能，或文件和音频，蓝牙一样。对于发送传感器的读数，这是典型的数万字节数，高带宽是没有必要，ZigBee的低带宽有助于它实现其目标和鲁棒性的低功耗，低成本。 由于ZigBee应用的是低带宽要求，ZigBee节点大部分时间可以睡眠模式，从而节省电池电源，然后醒来，快速发送数据，回去睡眠模式。而且，由于ZigBee 可以从睡眠模式过渡到15毫秒或更少主动模式下，即使是睡眠节点也可以达到适当的低延迟。有人扳动支持ZigBee的无线光开关，例如，将不会是一个唤醒延迟知道前灯亮起。与此相反，支持蓝牙唤醒延迟通常大约三秒钟。 一个ZigBee的功耗节省很大一部分来自802.15.4无线电技术，它本身是为低功耗设计的。 802.15.4采用DSSS（直接序列扩频）技术，例如，因为（跳频扩频）另类医疗及社会科学院将在保持一样使用它的频率过大的权力同步。 ZigBee节点，使用802.15.4，是几个不同的沟通方式之一，然而，某些方面比别人拥有更多的使用权力。因此，ZigBee的用户不一定能够实现传感器网络上的任何方式选择和他们仍然期望多年的电池寿命是ZigBee的标志。事实

全国商品房空置率研究报告1712128012

全国商品房空置率研究报告 一、统计指标及计算方法的确定 根据国家统计局及地方统计局数据，本文中， 空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积 此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为： 二、全国商品房及商品住宅空置情况演变 1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化 2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。 结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。

结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。 结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。 结论四： 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。 结论五： 07年至08年我国商品房与商品住宅不论是空置面积增量、空置率还是空置面积消化周期都止降为升，增幅为自1994年有相关统计数据以来15年之最，值得引起注意。 三、典型城市商品房及商品住宅空置情况分析 1、上海市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析 上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空置情况进行简要分析。 首先， 2008年上海市商品房与商品住宅空置面积出现大幅增长，分别为48.4%与82.3%。其中商品住宅空置面积增幅，处于仅次于05年96.3%的历史高

客户关系管理外文文献翻译(2017)

XXX学院 毕业设计(论文)外文资料翻译 学院：计算机与软件工程学院 专业：计算机科学技术(软件工程方向) 姓名： 学号： 外文出处：GoyKakus.THE RESEARCH OFCUSTOMER RELATIONSHIP MANAGEMENT STRATEGY [J]. International Journal of Management Research & Review, 2017, 1(9): 624-635. 附件： 1.外文资料翻译译文；2.外文原文。 注：请将该封面与附件装订成册。

附件1：外文资料翻译译文 客户关系管理战略研究 Goy Kakus 摘要 客户关系管理解决方案，通过为你提供客户业务数据来帮助你提供客户想要的服务或产品,提供更好的客户服务、交叉销售和更有效的销售,达成交易,保留现有客户并更好地理解你的客户是谁。本文探讨了客户关系管理模型在获得、保持与发展策略方面的优势。然而,我们对其定义和意义还存在一些困惑。本文通过考察关系营销和其他学科方面的相关文献，解释了客户关系管理的概念基础,从而对客户关系管理的知识作出了贡献。 关键词:客户关系管理模型, 客户关系管理的博弈改变者与关键策略 引言 CRM 是客户关系管理的简称。它的特征在于公司与客户的沟通,无论是销售还是服务相关的。客户关系管理这一术语经常用来解释企业客户关系,客户关系管理系统也以同样的方式被用来处理商业联系, 赢得客户,达成合同和赢得销售。 客户关系管理通常被考虑作为一个业务策略，从而使企业能够: *了解客户 *通过更好的客户体验留住客户 *吸引新客户 *赢得新客户和达成合同 *提高盈利 *减少客户管理成本 *通过服务台等工具软件,电子邮件组织者和不同类型的企业应用程序，企业业务经常寻求个性化的在线体验。 设计精良的客户关系管理包括以下特征: 1．客户关系管理是一种以顾客为中心并以客户投入为基础的服务响应，一对一的解决客户的必需品, 买家和卖家服务中心直接在线互动,帮助客户解决他

客户盈利能力分析中英文对照外文翻译文献

客户盈利能力分析中英文对照外文翻译文献 客户盈利能力分析中英文对照外文翻译文献(文档含英文原文和中文翻译)

客户盈利能力分析的实施：案例研究 摘要：通过使用客户盈利能力分析（CPA），企业可以决定客户群和/或个人客户的利润贡献。本文介绍了CPA的实施办法。执行过程中使用的是公司产的案例研究和销售的专业清洁产品说明。这个案例研究突出了工业环境与CPA的具体问题，并把结果提供了实施定期CPA过程中可能带来的好处的例子。 关键词：客户盈利;客户关系管理（CRM）;实施;案例分析。 1.介绍： 在任何给定的客户群，将有客户产生的公司，并在公司有承担，以确保这些收入成本收入差异。虽然大多数公司将了解客户的收入，很多企业并不知道与客户关系有关的所有费用。在一般情况下，产品成本将被称为为每一个客户，但销售和市场营销，服务和支持成本大多视为开销。客户盈利能力分析（CPA）是指收入和成本分配到细分客户或个人客户，这样，这些段和/或单个客户的盈利能力可以计算出来。 CPA日益关注的动力是双重的。首先，不同产品作业成本法在上世纪90年代兴起（ABC）导致了不同程度的提高认识到制造业使用公司的资源。当使用ABC，公司首先确定成本库：组织内进行的活动类别。其次，信息技术使得有可能记录和分析更多的客户的数据在类型和量中。随着数据如订单数量，销售访问次数，服务电话号码等存储在各个客户的水平，有可能去实际计算客户盈利。它被认为是良好的行业营销实践建立和培养与客户的利益关系。为了能够做到这一点，企业应该懂得目前的客户关系不同的盈利能力，以及什么客户群提供更高的潜力，未来盈利的客户关系。 2.CPA的潜在效益 CPA的直接好处在于它提供了在成本和收入超过客户分布不均的情况。在成本中的客户传播的信息将是特别有价值的，因为收入分配一般是已知的公司。这种认识在何种程度上特定客户消费公司的资源产生了公司在三个领域的新机遇：成本管理，收入管理和战略营销管理。 首先，CPA揭示了有针对性的成本管理和利润改善计划的机会。公布的数据显示例子，其中20％的客户创造利润225％，其中一半以上的客户是盈利或者对客户的损失可能会高达2.5倍的销售收入。CPA，作为ABC的一个具体应用，揭示活动和资源消耗之间的联

住宅的发展与演变

住宅的发展与演变Prepared on 21 November 2021

各时期住宅的发展与演变 在不断发展的人类进化历程中，建筑的形制一直在不断的变化 中，当然在起初我们的祖先居住的地方，首先考虑到的是它的实用 功能。生产力水平的低下迫使他们只能采取适合于当时生产力的审 美形式。如果不适当地用其它一些艺术形式的审美标准去看待原始 建筑，例如把建筑的美甚至整个建筑艺术理解为一种外部装饰，不 仅对建筑而且也会对其间居住的人构成误解。 随着社会的不断发展，原始社会经历过旧石器中石器新石器时 代、人类的生产力水平的提高，这种简陋建筑的“满足美”逐渐变 成一种“形式美”，人们对半地穴式建筑的审美性才有了更多的追 一些半地穴式建筑上，体现的最 明显。 1、原始穴居和巢居

原始时期，是人类发展的第一阶段。原始人类为了避寒暑风 雨，防虫蛇猛兽，只在山洞里或树上，这就是所谓的“穴居”或者 “巢居”（树上筑巢）。我国境Array内已知的最早人类住所是天然岩 洞，《易·系辞》曰“上古穴居 而野处”。旧石器时代，这种自 然天赐的洞穴是当时用作住所的 一种较普遍的方式。严格地讲， 这种住所还不是真正意义上的建筑，因为它并非是人工构筑的产 物。然而，当先民们有意识地营建洞穴的时候，便是建筑真正的起Array源。《礼记·礼运》中有“营窟” 之说，其《疏》曰：“营，累其土 而为窟，地高则穴于地，下则窟于 地上”。显然，这样的洞穴是人工 营建的，应当视为最古老的建筑。 穴居的平面形式以圆形或方形圆角 为多，空间形式有竖穴、土壁横穴 （类似于后来的靠崖窑）、地坑式窑穴，以上三种形式在中国建筑 文化史上称为“全地穴式”穴居。后来，“全地穴式”穴居发展为 “半地穴式”穴居，进而演化为原始地面房屋。经过不断的进化， 古人开始营建房屋。在满足基本的居住功能的前提下，简单的建筑 形式使适用空间得到最大的利用。从深穴到半穴居，最后到地面建

信息技术英文缩写与解释

AVI 影音文件Audio Video Interleaved 声音图象交叉存取。AVI是一种微软媒体文件格式，类似于MPEG和QuickTime。在AVI中，声音和图象是交叉的存取在一个文件中的每个段的。 ADSL 非对称数字用户线路 非对称数字用户线路。这种DSL叫做非对称DSL，将成为广大家庭和小型商业客户最熟悉的一种DSL。ADSL之所以叫做非对称是因为它的两个双工通道都用来向用户传输数据。仅有很小一部分带宽用来回送用户的信息。然而，大部Internet 特别是富于图形和多媒体Web 数据需要很大的下传带宽，同时用户信息相对比较少，上传的带宽也不要很大。使用ADSL时，下传的速率可以达到6.1 Mbps，而上传速率也可以达到640 Kbps。高的下传速率意味着您的电话可以传输动画，声音和立体图形。另外，一小部分的带宽可以用来传输语音信号，您可以同时打电话而不用再使用第二条电话线。不象电视线路提供的相同的服务，使用ADSL，您不需要和您的邻居争用带宽。有时候，现有的电话线可以使用ADSL，而有时候却要升级，除非电话公司提供了无分离器的ADSL，您就必须安装一个DSL调制解调器。 ASP (Application Services Provider) 应用服务提供商 是指配置、租赁、管理应用解决方案，它是随着外包趋势、软件应用服务和相关业务的发展而逐渐形成的。ASP具有三大特点：首先，ASP向用户提供的服务应用系统本身的所有权属ASP，用户租用服务之后对应用系统拥有使用权；并且，应用系统被集中放置在ASP的IDC（Internet数据服务中心）中，具有充足的带宽、电力和空间保证以及具有专业质量的系统维护服务；ASP定期向用户收取服务费。应用服务提供商将以全新的方式推动应用服务产业的巨大发展。ATM (Asynchronous Transmission Mode) 异步传输模式 这是为满足宽带综合业务数据通信，在分组交换技术的基础上迅速发展起来的通信新技术。可以实现语音、数据、图像、视频等信号的高速传输。 AI (Artificial Intelligent) 人工智能 是计算机科学的一门研究领域。它试图赋予计算机以人类智慧的某些特点，用计算机来模拟人的推理、记忆、学习、创造等智能特征，主要方法是依靠有关知识进行逻辑推理，特别是利用经验性知识对不完全确定的事实进行的精确性推理。 AD 网上广告 指一则按规定象素尺寸或字节数设定的标语或图像，通常是以动画表现的。 Baseband 基带 在该方式中，电压脉冲直接加到电缆，并且使用电缆的整个信号频率范围。基带与宽带传输相比较，宽带传输中，来自多条信道的无线信号调制到不同的“载波”频率上，带宽被划分为不同信道，每信道上的频率范围一定。LocalTalk及以太网都是基带网络，一次仅传输一个信号，电缆上信号电平的改变表示数字值0或者1。使用电缆的整个带宽建立起两个系统间的通信对话，然后两个系统轮流传送。在此期间，共享电缆的其它系统不能传送。基带传输系统中的直流信号往往由于电阻、电容等因素而衰减。另外马达、荧光灯等电子设备产生的外部电磁干扰也会加快信号的衰减。传输率越高，信号就越容易被衰减。为此，以太网等建网标准规定了网络电缆类型、电缆屏蔽、电缆距离、传输率以及在大部分环境中提供相对无差错服务的有关细节。 BBS (Bulletin Board System) 电子公告板 这是因特网提供的一种信息服务，为用户提供一个公用环境，以使寄存函件，读取通告，参与讨论和交流信息。Bluetooth 蓝牙(一种无线通信的标准) 蓝牙技术涉及一系列软硬件技术、方法和理论，包括：无线通信与网络技术，软件工程、软件可靠性理论，协议的正确性验证、形式化描述和一致性与互联测试技术，嵌入式实时操作系统（Embedded RTOS），跨平台开发和用户界面图形化技术，软/硬件接口技术（如RS232，UART，USB等)，高集成、低功耗芯片技术等。蓝牙的目标是要提供一种通用的无线接口标准，用微波取代传统网络中错综复杂的电缆，在蓝牙设备间实现方便快捷、灵活安全、低成本低功耗的数据和话音通信。因此，其载频选用在全球都可用的2.45GHz ISM（工业、科学、医学）频带。 CA (Certificate Authority）认证中心 是在线交易的监督者和担保人，主要进行电子证书管理、电子贸易伙伴关系建立和确认、密钥管理、为支付系统中的各参与方提供身份认证等。CA类似于现实生活中公证人的角色，具有权威性，是一个普遍可信的第三方。

上海市现有住房空置率

上海市现有存量住房空置情况 统计报表制度 （2011年定期统计报表） 上海市统计局印制 2010年11月

本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制订 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由上海市统计局负责解释。

目录 一、总说明 (1) 二、报表目录 (2) 三、调查表式 (3) 现有存量住房空置情况（ZFKZ表） (3) 四、填报说明及指标解释 (4)

上海市现有存量住房空置情况统计报表制度 1 一、总说明 （一）调查目的 为进一步完善房地产市场信息，动态了解本市现有存量住房（不包括农民住宅，下同）空置情况，为决策部门做好住宅产业发展规划和调控房地产市场提供决策依据，以促进房地产市场健康发展，依照《中华人民共和国统计法》的规定，特制定本制度。 （二）调查范围 以调查时点在册的本市存量住宅小区（除正在开发建设或在售的住宅小区外）为调查总体，根据住房特征和住房区域进行分层抽样，抽取一定数量的住宅小区作为调查对象。 （三）调查内容 本制度主要调查全市存量住宅小区中被抽中的样本住宅小区的基本情况及空置住房的有关情况。 （四）实施办法 本报表制度在统一制度、统一标准、统一数据格式的前提下，各区、县统计局应以市统计局下发的抽样样本名录库资料为基础，负责所辖行政区域内有关物业管理单位统计报表的搜集、审核、汇总，并上报市统计局。 （五）报告期别 调查时点为2011年6月30日。基层表式为现有存量住房空置情况（ZFKZ表）。 （六）报送时间及方式 1.报送时间： 各区、县统计局将现有存量住房空置情况（ZFKZ表）于2011年7月15日前前报送至市统计局。有关物业管理单位上报所在区、县统计局的日期由各区、县统计局自定。 2.报送方式：以电子格式报送基层资料数据库。 （七）填报规定 调查表的各个项目以及编码都必须使用钢笔或圆珠笔填写。需要用文字表述的，必须用汉字工整、清晰地填写；需要填写数字的，一律使用阿拉伯数字。 （八）本统计报表制度由上海市统计局负责解释。

客户关系管理外文文献翻译

CUSTOMER RELATIONSHIP MANAGEMENT As. univ. drd. Mihaela Cornelia Prejmerean Lect. univ. dr. Alina Mihaela Dima Academy of Economic Studies, Bucharest Abstract: After 17 years of economical and market development, Romanian companies face a new challenge: the tough competition from the European Union and the battle for the customers. The Romanian enterprises will have to learn not only how to attract customers, but also how to keep them. Marketing programs include now aspects regarding customer orientation, relationship management, loyalty and quality. In this paper, we will follow the main aspects, characteristics, dimensions and processes of Customer Relationship Management, and we will analyze the challenges that the local companies will have to face. Examples from the financial service sector will round the actual situation of the implementation of the CRM rules and principles in Romania. Keywords: marketing information system; customer relationship management; business asset, customer acquisition; customer retention. 1. Introduction In the last decade, the majority of the companies were preoccupied with production, recession, mergers, new technologies and business regulation. Romania’s accession in the European Union will bring many advantages for further development, together with membership in a Common Market with common policies on product regulation, and freedom of movement for all the four factors of production (goods, services, capital and labor). This means that Romanian companies will compete with other companies from the EU directly in their home market. European companies are more flexible and mobile and will put a high pressure on the local companies in order to produce better products, launch better offers and services and orientate more towards their customers. High revenue equals important customer is a classic rule when the company organises its customer policy. “An imp ortant customer brings a gross amount of money for our enterprise” has become a reflex for many compa nies abroad and perhaps in Romania, too. But is this always true, or do we need more information than a simple figure reported at the end of the year? 2. Marketing information system A winning company is more productive in acquiring and retaining customers, to

通信工程外文翻译---一点多址扩频通信系统的应用

【附录】 英文文献 The Application of one point Multiple Access Spread Spectrum Communication System Liu Jiangang, Nanyang City, HenanProvince Electric Power Industry Bureau 【ABSTRACT】Spread Spectrum Digital Microwave communication as a communication, because their excellent performance have been widely used. The article in Nanyang City Power Industry Bureau one point Multiple Access Spread Spectrum Communication System as an example.briefed the spread spectrum communications, the basic concept and characteristics of the power system communication applications .KEYWORDS：one point multiple access; Spread-spectrum communication; Attenuation Nanyang City in the outskirts of Central cloth 35 to 11 kv substation farm terminals, their operation management rights belong to the Council East, Rural Power Company west (the eastern suburb of agricultural management companies -- four, the western suburbs of Rural Power Company Management 7), Scheduling of the various stations of the means of communication to the original M-150 radio and telephone posts. 2002 With the transformation of rural network, the remote station equipment into operation and communication channels to put a higher demand .As PUC Dispatch Communication Building to the east and west of farmers -- the difference between a company linked to fiber, Therefore, if 11 substations and the establishment of a transfer Link Building links Point may be the data and voice were sent to two rural power companies dispatch room, Rural Network scheduling for the implementation of automation to create the necessary conditions. Given the status and power grid substation level, nature, taking into account the carrier and optical-fiber communications to conduct multiple forwarding, increasing the instability factor, considering the cost and conditions of the urban construction, Finally decided to adopt wireless spread-spectrum technology to establish that 11

客户关系管理研究文献综述

客户关系管理研究文献综述 摘要：客户关系管理（CRM）是最近几年管理界热烈讨论的话题，经济的发展与人民生活水平的提高，使得原来以产品为到现在为导向的企业经营模式已日益不能满足消费者多样化、个性化的需求，客户关系管理就成为企业界关注的领域，本文拟从信息的角度对当前客户关系管理研究进行总结，为今后的研究奠定基础。 关键词：客户关系管理（CRM）、信息技术（IT）、功能 近年来，“顾客满意”似乎已成为企业界人士最常挂在嘴边的用语，因为他们认识到顾客是最终评定产品及服务品质优劣，并能决定是否继续与该公司交易的人，也就是说顾客是公司利润的源泉。随着竞争日趋白热化，全球各公司获取顾客光顾的成本不断增高，加上顾客多样化选择的机会等因素，让人感觉生意越来越难做。面对越来越挑剔的顾客和激烈的同行竞争，吸引新顾客和保留现有顾客已成为企业必须面对的重要课题，因此研究客户关系管理（CRM 或Customer Relationship Management）对于满足客户个性化需求，提高客户忠诚度和保有率，实现缩短销售周期、降低销售成本、增加收入、扩展市场，从而全面提升企业的赢利能力和竞争力有着重要的作用。因此，本文旨在对客户关系管理的研究现状进行总结，以便在此基础上做更深入的研究。 1 客户关系管理的概念 所谓客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略，它以信息技术为手段，并对工作流程进行重组，以赋予企业更完善的客户交流能力、最大化客户的收益率①。 客户关系管理是一个IT业术语，它涵盖了方法学、软件技术和网络技术，通过一种组织化的方式来帮助企业管理客户关系。 客户关系管理是一概念，它把管理理念和业务实践融合在一起，它继承了销售、定单管理、客户服务以及协调和统一在客户生命周期内与客户交互的所有信息。CRM帮助企业管理单个客户，通过快速响应和高效的服务建立同客户之间的牢固关系。 客户关系管理应用是一个前端应用工具，通过它能够很方便地捕捉、融合、分析和共享企业已有的和潜在客户的信息。此过程主要贯穿市场、销售和服务阶段，目的是为了更好地了解客户，精确地定位客户对企业的产品和服务提出的需求。CRM软件的实施主要有两个目标：第一，使得企业能更有效地定位、联系和赢得新客户；第二，使得企业与现有客户之间的关系更牢固。 CRM不是一个产品或服务，而是一种商业策略，通过它来有效管理企业客户关系，它为企业的每一个客户提供了一个完整的集成视图。 综合以上对客户关系管理的定义和有关文献可以看出：CRM是在信息技术支持下，依据一定的商业规则形成的软件工具，目的是为了更好地服务于客户和留住客户，增强企业竞争力最终达到赢利的目标②。 2 客户关系管理的研究现状 近年来，国内外的学者对客户关系管理理论、方法和实施做了多方面的研究。主要是针对客户关系管理的重要性、客户关系管理的基本功能和技术要求以及如何实现客户关系管理等。从信息的角度，客户关系管理的代表性的研究有：Hurwitz Group提出的CRM的六个主要的功能和技术要求；余军合，吴昭同（2000）提出的客户关系管理的三大基本功能；江波（2002）提出的客户关系管理的技术架构和典型功能以及技术实现；AMT网站客户关系管理研究小组提出的CRM系统具有的五大功能模块；以

住宅的发展与演变

住宅的发展与演变集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

各时期住宅的发展与演变 在不断发展的人类进化历程中，建筑的形制一直在不断的变化 中，当然在起初我们的祖先居住的地方，首先考虑到的是它的实用 功能。生产力水平的低下迫使他们只能采取适合于当时生产力的审 美形式。如果不适当地用其它一些艺术形式的审美标准去看待原始 建筑，例如把建筑的美甚至整个建筑艺术理解为一种外部装饰，不 仅对建筑而且也会对其间居住的人构成误解。 随着社会的不断发展，原始社会经历过旧石器中石器新石器时 代、人类的生产力水平的提高，这种简陋建筑的“满足美”逐渐变 成一种“形式美”，人们对半地穴式建筑的审美性才有了更多的追 一些半地穴式建筑上，体现的最 明显。 1、原始穴居和巢居

原始时期，是人类发展的第一阶段。原始人类为了避寒暑风 雨，防虫蛇猛兽，只在山洞里或树上，这就是所谓的“穴居”或者 “巢居”（树上筑巢）。我国境Array内已知的最早人类住所是天然岩 洞，《易·系辞》曰“上古穴居 而野处”。旧石器时代，这种自 然天赐的洞穴是当时用作住所的 一种较普遍的方式。严格地讲， 这种住所还不是真正意义上的建筑，因为它并非是人工构筑的产 物。然而，当先民们有意识地营建洞穴的时候，便是建筑真正的起Array源。《礼记·礼运》中有“营窟” 之说，其《疏》曰：“营，累其土 而为窟，地高则穴于地，下则窟于 地上”。显然，这样的洞穴是人工 营建的，应当视为最古老的建筑。 穴居的平面形式以圆形或方形圆角 为多，空间形式有竖穴、土壁横穴 （类似于后来的靠崖窑）、地坑式窑穴，以上三种形式在中国建筑 文化史上称为“全地穴式”穴居。后来，“全地穴式”穴居发展为 “半地穴式”穴居，进而演化为原始地面房屋。经过不断的进化， 古人开始营建房屋。在满足基本的居住功能的前提下，简单的建筑 形式使适用空间得到最大的利用。从深穴到半穴居，最后到地面建