文化营销与企业品牌塑造_以旅游房地产企业为例

文化营销与企业品牌塑造

----------以旅游房地产企业为例

摘要：营销离不开文化，品牌经营则更主要的是文化价值的挖掘与传递，利用文化营销加强品牌与消费者之间的人文联系，拉近品牌与公众的距离，强化品牌在顾客心灵上的认同、产生共鸣，使消费者尽可能快速而持久地认可并接受企业的产品，能够赢得顾客群和培植顾客的品牌忠诚度。本文通过对文化营销的阐述，提出旅游房地产企业利用文化营销平台打造企业品牌的策略，实现顾客价值最大化。

关键字：文化营销，品牌，旅游房地产

一．文化营销的内涵与意义

文化营销是以消费者为中心，强调物质需要背后的文化内涵，把文化观念融合到营销的全过程，是文化与营销的互动与交流。具体是指把商品作为文化的载体，利用文化力进行营销，企业营销及相关人员在企业核心价值观的影响下，将营销理念和营销形象两者在具体的市场运作过程中所形成的一种营销模式。文化营销是文化与营销的契合，基于这种契合，企业有意识地通过发现、甄别、培养或创造某种核心价值来达成企业的经营目标。文化营销中的文化受众主要是消费者，企业需要挖掘的是产品文化及企业文化与消费者文化的交集，使产品文化或企业文化满足消费者，实施产品的差异化营销战略，使竞争者难以模仿。

在物质文明已高度发达的今天，人们更加重视个性的满足、精神的愉悦。消费者的需要已经从“量的消费”、“质的消费”开始走向“情感消费”、“在乎亲身体验的消费”。因此，在市场竞争中，单纯靠价格和数量的威力已越来越不灵了，更有力的竞争手段是对顾客情感的巧妙应用，而文化最能牵动消费者情感。如中国红豆集团的“红豆”品牌之所以享有盛誉，在一定程度上就是得益于中国传统文化的魅力。人们之所以选择“红豆”，不仅仅出于对产品实体的认可，更重要的是出于对人间真情、诗歌等文化内涵的挚爱和情感享受。正由于企业将永恒的文化内涵注入到产品之中，才使之具有了更强的生命魅力。可见，借助文化打开体验经济时代的市场营销之门是构建企业持久竞争力的战略选择。

中国有两个乌镇，一个在浙江嘉兴，一个在陕西榆林。嘉兴的乌镇名满天下，号称江南四大古镇之一，每年接待游客300万人，旅游收入接近20亿；而陕西榆林的乌镇，历史并不比浙江的乌镇历史短，却很少有人知道。除了江南水乡这一优越的自然因素外，关键是浙江的乌镇有故事，而陕西的乌镇没故事。浙江的乌镇是文化故事营销的生动案例。

2002年，黄磊和刘若英主演的电视剧《似水年华》大部分的场景都选在乌镇拍摄，一时间，乌镇从原本一个江南古镇的身份变成了爱情圣地，热恋中的人选择来乌镇，失恋中的人也选择来乌镇，乌镇从此成为众多青年男女心中最适合恋爱、抒情的地方。并且乌镇还是第一个请明星做代言人的江南古镇。刘若英甜美的形象为乌镇增色不少，一句“来过，便不曾离开”的广告语，更是给人们以无限遐想。

新版电视剧《红楼梦》开篇元宵灯会的场景就是在乌镇拍摄的，新《红楼梦》

还没有播出，剧照已经出现在乌镇的主要景点，可见乌镇人是很善于营销的。1三、文化营销在旅游房地产经营中的渗透与运用

近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。

人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。

如今，我国的旅游房地产概念已经浮出了水面，市场运营已初露端倪，而且发展潜力巨大。同时，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。

面对旅游房产业如此巨的大发展空间，各地房地产业和旅游业应该发挥本地的风景优势，以及结合其本身的文化、经济、交通、区域发展等诸多有利条件来大力发展旅游房地产业。在发展旅游房地产业的同时我们也要保持一定的理性，以至于不让风景旅游区受到损坏和破坏。

在现代社会，消费者购买商品目的不仅仅是为了取得商品的使用价值，同时也是为了获得一种精神文化享受。营销过程在实物上表现为产品传递满足需要的过程，在内在层面则是一种文化价值的传递和达到满意的过程。

随着消费者观念的改变，房子对于消费者已经不仅仅是一个能遮风避雨的场所，还代表着一种生活方式；买房子也不仅仅是买建筑，还包含了环境和服务，更有文化。市场消费变化无疑对地产商提出了新的考验，开发商应在不断完善住宅品质的同时，不断提高住宅文化品位。不少开发商通过各种形式的活动在带给买房人文化享受的同时，也为了自己的项目注入了文化内涵。“文化地产”在这种趋势中应运而生。文化地产发展到现在已经不是少数人的诉求，而是大多数人的需要。

文化营销是以文化为手段促进房产业发展的模式。文化营销必须以其市场定位为前提，在明确其定位的基础上，推出相应的营销策略。文化营销由点缀成为主体，从而文化在一个楼盘中占据的地位越来越重要，体现了消费者对精神层面的要求越来越高。文化艺术丰富多变，要想得到受众的认同，就得投其所好、对症下药。虽然同是文化营销，文化主题却可千姿百态，谁能敲中消费者的心灵，谁能出奇制胜，谁就是房地产文化营销时代的大赢家。文化营销中的文化，不再是单纯的精神享受；文化营销中的营销，也不再是单纯的谋利，两者彼此结合而相互制约。营销中溶入文化内涵，楼盘因而有了自己的思维与灵魂，吸引可以产生共鸣的受众群体。房产业中文化竞争的介入，必将加大发展商对楼盘开发的责任感。当楼盘植入文化理念，发展商便不再处于“卖完便撒手”的地位，它必须依靠文化理念建立起品牌形象，考虑长远的发展，增强其企业的整体竞争力。

1李光斗《商解红楼》第一章故事营销

从某种意义上讲，文化底蕴决定房地产项目的价值。文化地产是个泛概念，它的本质特征是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，这种文化内涵体现在地产开发的每一个环节，建筑物的每一个细部，包括阳台的设置，立面的颜色等等。因此，文化地产着意于文化的创新与进步，地产被赋予文化的灵魂，文化与地产之间的互动关系才能被充分挖掘。因此，地产需要文化底蕴来支撑，才能体现地产的文化价值。比如从项目地段、项目命名、项目定位和建筑构思等多方面、多角度来实现地产与文化的对接。让房地产营销立体呈现楼盘的文化因素，这是房地产文化营销的核心问题。

四、文化营销与企业品牌塑造

营销离不开文化，品牌经营则更主要的是文化价值的挖掘与传递，利用文化营销加强品牌与消费者之间的人文联系，拉近品牌与公众的距离，强化品牌在顾客心灵上的认同、产生共鸣，使消费者尽可能快速而持久地认可并接受企业的产品，能够赢得顾客群和培植顾客的品牌忠诚度。因此，文化营销实质上是指充分运用文化力量实现企业战略目标的市场营销活动，以文化作媒介与顾客及社会公众构建全新的利益共同体关系。积淀于消费者心目中的文化信念和价值观念对其购买决策起到了关键性的作用，这正是文化营销的出发点，这也充分展示了进行文化营销的必要性。如书香门第为代表的一批“文化地产”倡导者在实践文化营销的同时，也在推动着深圳地产向更深层次的进步。

（一）用系统的观点对待文化营销

企业的文化营销是一个整体。企业文化建设是企业文化营销的前提和基础，分析和识别不同环境的文化特点是企业文化营销的中间环节和纽带，在这两者基础上，才能制定出科学的文化营销组合策略。

（二）品牌文化营销策略

房地产营销由产品营销升级到品牌营销，进而进入文化营销的阶段。置业者的消费需求和品牌追求得到满足后，更具精神寄托的独特生活方式成为最重要的需求。四川“锦镇”中式建筑（诞生了首个地产专属专业音乐团体——锦镇乐坊——天姿国乐），万科·十七英里，龙园意境，无不以其特有的文化内涵牵动着消费者的文化情结，从而牢牢抓住了顾客的钱袋。因此，文化营销要求企业在品牌中注入独特的文化内涵，而品牌文化内涵的吸引力和想象力自然能形成品牌的市场影响力。

1、建立“以人为本”的房地产文化营销核心理念。

建筑是物，文化是魂。在“以人为本”的文化营销理念指导下，房地产企业以文化作为切入点，注入文化因素，结合目标市场的文化环境，采取的一系列文化适应策略，凸显文化的标新立异功能，达到营销目标。

2、打造建筑文化与社区文化于一体的品牌文化。

房地产产品应不再崇尚财富、标榜奢华，而是导入文化，打造建筑文化与社区文化于一体的品牌文化，使房地产营销由产品营销升级到品牌营销，进而进入文化营销的阶段。这是房地产项目综合价值的升级，也是我国地产价值进一步提升的表现。

3、构筑建筑文化。品牌文化的塑造，体现在地产商努力提升产品性价比的同时，更体现在通过各种方式为建筑注入“文化”元素，例如滨海文化、园林文化、科技文化、教育文化、体育文化、旅游文化等等，它们在多角度满足了置业者居住需求的同时，也赋予居家生活新的内涵。

4、营造社区文化。现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。家不仅仅是栖身之所，更是人们情感和梦想的寄托。一个优秀的项目应该真正成为客户安身立命的处所，使客户不但在居住上感到舒适，更应该在精神上感到愉悦。开发商可以把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。万通地产一年一度举办“万通生活节”，在客户沟通和社区文化上作足了文章。从地产营销的角度来看，通过开发商的努力形成良好社区文化氛围，提高了项目在业主和目标客户心目中的价值，增加了产品的附加值，使居住成为一种美妙的生理和心理体验。开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，提升住宅小区的文化价值，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的活动中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气息。

品牌有无竞争力，能否成为名牌，并不主要取决于技术、物理差异，而很大程度上在于品牌是否具有丰富的文化内涵。品牌文化营销是通过对品牌文化构成要素的分析，研究各要素的营销组合，提出有关品牌的文化定位和提升品牌知名度的市场策略。品牌利润空间的提升说到底就是一种产品附加文化的提升，它已无需企业与消费者签下任何的契约，更无需企业直接以承诺的方式给消费者做出任何的回应，建立并维系一种消费者认可的文化情节才是企业真正能够获胜的制高点。

[参考文献]

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[5]菲力普·科特勒，《营销管理》[M].中国人民大学出版社，2001

旅游业市场营销策略研究

旅游业市场营销策略研究 摘要：日照市作为山东半岛蓝色经济区建设的重要城市，凭借优质的旅游资源和得天独厚的地理位置大力发展旅游业。目前旅游业已经成为日照市经济支柱产业。本文首先阐述了日照市旅游业的发展现状。其次，采取SWOT分析模型，分析了日照市发展旅游业的优势、劣势，面临的威胁和机遇。最后，针对发现的问题对日照市旅游业的发展提出了针对性的意见和建议。 关键词：旅游业；日照市；SWOT分析模型 一、日照市旅游业发展现状 笔者搜集了2006年至2015年的有关数据，整理得出日照市近十年来旅游业的发展状况。日照市接待境内外游客访问总量持续增加，由2006年的1008.6万人次增长到2015年的3690万人次，如图1所示。日照市旅游总收入持续增长，如图2所示，由2006年的50.8亿发展成为2015年的264亿元，十年之间旅游业带来的总收入翻了大约5倍。旅游业俨然已经成为日照市经济发展的主导产业。截止到目前为止，日照市拥有星级宾馆、饭店31家；旅行社130家，其中出境组团社4家，国内旅行社126家。日照市A级景区21个，工农业旅游示范点24个，旅游强乡镇13处，星级酒店31家，乡村旅游点83家，星级农家乐102家，民俗旅游村21个。其中王家皂、桃花岛等5个海滨旅游民俗村被国家旅游局命名为首批“全国农业旅游示范点”。[1] 二、日照市旅游业发展SWOT分析 （一）优势分析 1、旅游自然资源丰富 日照市作为新兴的滨海旅游城市，拥有丰富且优质的旅游资源，特别是蓝色旅游资源丰富，其中包括日照海滨国家森林公园在内的4A级景区4个，3A级景区一个。除此之外日照市还具有一批有特色的非蓝色旅游资源，其中包括享誉中外的五莲山景区在内的4A级景区3个。 2、旅游服务基础设施日益完善 日照市旅游基础设施完善，接待游客的能力日益增强，服务质量和水平逐渐提高。全市共有星级酒店34家，旅行社123家，导游员2079人。民俗村发展到

城市旅游文化营销策略——以西安为例

西安建筑科技大学华清学院 毕业设计(论文)文献综述 院（系）：经济贸易系 专业：市场营销 姓名：刘楠楠 学号： 0707010327 完成日期：2011年3月25日

试析城市旅游文化的营销策略——以西安为例 文献综述 【摘要】 旅游文化是人类过去和现在所创造的、与旅游有关的物质、精神财富的总和，一种成功的旅游文化，不仅仅表现在对这种文化的培育和树立，还需要有成功的 营销策略。因此，在我国旅游文化的发展过程中，对城市旅游文化如何开展文化 营销显得迫切而紧要。本文通过针对西安旅游文化营销的路径分析，提出相应的 营销实施具体策略。分析旅游产业在西安市社会经济发展中占有特别重要的位置, 找出西安市旅游产业的资源优势远未发挥出来、产品结构等问题, 研究投资导向 问题和市场营销问题, 必须实现上述几个方面的多元创新, 才能在真正意义上 推动西安旅游文化产业的高速、健康发展。 【关键词】城市旅游文化西安营销策略 【正文】 一、目前国外理论的研究进展 在城市旅游研究方面， Stansfield (1964)首次阐述了旅游研究中不可忽视城市旅游研究至今，西方学者纷纷从旅游经济学、旅游心理学、旅游文化学、城市规划与建设等角度对城市旅游进行了探讨，涉及的领域非常广泛、细致，基本上已形成多学科综合研究的局面。但国外旅游研究的高度分散与独立活动，在旅游文化研究方面，文化概念的抽象性与复杂性，决定了旅游文化概念的广泛性。国内外学者从不同侧面、不同角度对旅游文化概念的界定各不相同，目前仍没有形成普遍认同的定义解释。笼统地说，西方对旅游文化概念的表述比较注重从人本主义的角度出发，把旅游者放置在旅游文化结构框架研究之中心位置，以交际(或跨文化交际)为媒介，研究旅游过程中主客“碰撞”而产生的各种文化现象，突出这个概念的动态特征。在国内，旅游文化概念这一问题已经引起了旅游界的足够重视，对课题的研究也已经作了许多工作。但从总体上说，静态的片面研究颇多，系统、动态的全面研究较少。在旅游文化概念的语言表述、构成要素、文化特点等问题上，专家学者们也难以达成共识，所以，旅游文化课题的理论体系还有待在继续探讨和深入研究中不断完善和发展。在这种背景下，对旅游文化现象表征之一的城市旅游文化的专

旅游地产异地营销

异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善管理方案和路线，房产新政调整对购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使旅游地产项目在异地加大了营销成本和力度。对旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考： 旅游作为国家战略，作为国家主要发展计划，旅游房地产业欣欣向荣。旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近山景、海景与湖景，开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。旅游房地产开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。 总之。异地营销困难比想的更难。 旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着所有旅游山景、海景与湖景，雅居乐集团、富力集团、恒大集团、新世界集团、中粮集团、中信集团、中铁集团、鲁能集团在海南、山东、云南各个山景、海景与湖景建起了大量自己风格的旅游房地产项目。每个项目占地面积从几百亩至几万亩，，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面重点介绍旅游房地产销售的几点营销渠道： 一、异地营销，直销与分销 异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。 直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;

3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

旅游管理毕业论文对中国邮轮旅游营销策略研究

对中国邮轮旅游营销策略研究 摘要:《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确提出,支持 有条件的地区发展邮轮游艇旅游,随着国际邮轮公司进入我国市场,邮轮旅游逐渐成为国人旅游消费的新热点。我国邮轮旅游产业呈 现出较快的发展势头但是,中国游轮旅游市场在旅行社管理、游客旅游观念提升、服务水平等方面仍存在问题,应通过积极宣传培养市场、打造特色产品、加强邮轮企业与旅行社合作等措施进行改 进与完善 关键词:邮轮旅游;发展现状;问题;营销策略 一、中国邮轮旅游市场发展现状中国邮轮产业近年来得到了 迅猛发展,其发展现状具体表现为:首先,随着沿海经济的发展。邮轮旅游的兴盛,沿海港口城市越来越重视发展邮轮经济:其次,由于国际邮轮公司看到了中国邮轮市场的广阔前景进而对其!表现出了极高的热情;再次,由于中国浓厚的历史文化底!蕴对国际邮轮游客形成了极强的吸引力。与此同时也不.!一难看到由于文化背景导 致的消费意识的差异,中国老百‘姓的邮轮消费热情很低。分析原因首先,邮轮产品价值高;其次,由于邮轮产品的高价值导致邮轮产品在广告宣传时也是以高品质。高消费为形象,增加了其进入大众化消费领域的难度:再次,由于东西方文化的差异导致邮轮产品消 费观念上的差异。腹地居民的消费观念是邮轮旅游业发展的关键 因素之一随着多方共同努力.邮轮市场的开拓,居民消费观念渐渐 转向邮轮旅游。但是,渤海湾地区、整个山东地区居民的邮轮消费观念尚在形成之中,还需有针对性地培养二、中国邮轮旅游市场存

在的问题(一)旅行社方面首先旅行社的从业人员素质有待提高。 目前在中国邮轮旅游仍然是新产品。旅行社邮轮旅游方面的从业 人员并不多,为了满足邮轮旅游者的旅游需求,旅行社从业人员必 须熟悉不同地域、不同路线和由于不同产品所涉及的不同的邮轮 上的餐饮和住宿设施,详细了解每条船,只有这样才能设计出适销 对路的产品。其次。旅行社对旅游产品的认识存在一定的问题。 邮轮旅游是一种现代的休闲方式,游客可以在船上尽情娱乐,还可 以在适当的时机按照行程安排下船观光。因此,邮轮的建设标准一般是以陆地上五星级酒店为基础进行设计甚至某些产品的档次要 高于五星级酒店。船上的设施设备一应俱全。能够充分满足游客 的旅游休闲需求。船票的费用除了旅行费用本身还包含了在船上 及陆地上吃、住、游、娱的所有费用。以上提到的方方面面要求 旅行社不仅了解邮轮产品硬件方面的档次,同时要求其对软件方面尤其是邮轮上的服务质量方面能够正确理解并深刻认识。但是,邮轮的大小一直是旅行社最为关注的方面,甚至为了促销游轮旅游产品去推行低价策略打价格战,重视对路线的介绍而忽略邮轮本身的设施和活动。再次,旅行社接待能力有待提高。同一般的出境旅游产品相比,邮轮旅游的操作难度比较高,风险相对较大。同时,由于旅行社方-面义缺乏邮轮旅游组团经验和与此对应的导游服务人员,很难满足邮轮旅游者的高质量消费的要求。另外,由于邮轮旅游产品的推广周期较长.要提前几个月就打出,告.提前几个月预订船舱,设计行程,如果在此期间游客数量不够成团或者出现大量退团现象,旅行社就会因此遭受损失,从而导致成本无法收回(--)游客方面首先,从东西方消费观念的差异来看,中国邮轮市场的开拓仍面临一 定的挑战。邮轮旅游虽然兴盛已久,但其目标群体主要指向国外或者更确切来说是在欧美国家..我国旅游者对邮轮旅游的认识较为 肤浅。其次,邮轮旅游是一种旅游活动的意识仍被中国游客排除在旅游休方式的选择之外。在中国人的消费观念中,邮轮一直是一种交通工具,将其视为一种旅游方式仍需要深人的宣传。

三亚旅游地产营销策略研究分析

三亚旅游地产营销策略研究 摘要 作为三亚旅游和房地产两个高度相关的产业结合发展的产物，2016年以来 三亚旅游房地产已经成为三亚经济新的增长点。文章主体部分为分析三亚高端楼盘开发的基础上进行改善与升级，指出三亚旅游文化氛围打造品牌旅游地产与三亚观光度假与休闲娱乐旅游地产，最后文章指出改善三亚旅游地产的策略有两点：统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一和准确定位稳步发展三亚地产 国际化进程。 关键词：房产开发模式；旅游；三亚

目录 摘要..................................................... I 一、绪论 (1) 1.1选题背景 (1) 1.2研究意义 (1) 二、三亚旅游房地产市场价格现状 (2) （一）三亚旅游房地产市场发展的特征 (2) （二）三亚旅游房地产市场的发展变化 (2) 三、三亚旅游房地产目前的市场现状分析 (4) （一）三亚房地产成为经济增长的主力军 (4) （二）消费的主体主要以岛外的人民为主 (4) （三）房价呈现出快速增长的趋势 (4) （四）购买需求量大，但使用效率不高 (5) 四、三亚旅游房地产市场营销分析 (6) （一）市场营销的概念与内涵 (6) （二）基于4P市场营销策略的分析 (6) 1.产品策略 (6) 2.价格策略 (6) 3.渠道策略 (6) 4.促销策略 (7) （三）三亚旅游房地产营销具体策略分析 (7) 1.电视、媒体宣传 (7) 2.网络宣传 (7) 3.海报宣传 (8) （四）财务预算 (8) 五、三亚旅游房地产市场营销建议 (9) （一）统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一 (9) （二）准确定位稳步发展三亚地产国际化进程 (9) 总结 (11) 参考文献 (12) 致谢 (13)

某旅游地产整合营销策划

策划人题记○ 黄水情

黄水月亮湖 我一直想在炎炎的夏日找一个清凉的所在，躲开城市的喧嚣与尘土，过一段宁静的时光。我曾经也跟随着旅游团队到过那些热门的旅游点，那时候更能体会我们国家人口众多的事实：不断的人流马不停蹄地从一个景点赶到另一个景点，我们根本来不及体会大自然鬼斧神工的精妙，连留个影也那么困难。即使留影了，因情绪无法酝酿，表情也是相当呆滞的，不能与美景相融。在这个夏天我终于找到了这样一个令我神清气爽的地方，让我看到了久违的大自然纯粹的色彩，使我感受到呼

吸清新的空气比享用美食更令人愉悦。那就是黄水这个小镇，呵，黄水你让我流连忘返渡过了一段 清凉而愉快的时光。 ★序篇 根植千年历史文化沃土 打造黄水国家森林公园本项目 文化是根，是因。 传奇是树，是缘。 休闲是果，是结。 黄水森林公园地处巫山沉积岩中山地貌，最高海拔1934米，最低为800米，平均海拔1600米，总面积50400公顷，主脉地势险要，是旅游探险的好去处。公园内海拔高低悬殊，垂直气候差异大，年平均气温12.lC，夏季气候凉爽，项目所在地海拔1600米处，月平均气温20C，比石柱县城低8C，是理想的避暑、疗养胜地。黄水国家森林公园集森林休憩，消闲、避暑、旅游、度假，土家民俗风情欣赏于一体。风景区拥有毕兹卡绿

宫、中国一号水杉母树、黄水湖、马老城、出鱼洞、大风堡原始森林风景区、十二花园姊妹峰、明清西沱古镇、地主庄园姚家院子等散落在36处的景区景点。充满浓郁土家风情的土家摆手舞、迎宾咂酒、攻水寨、掷镰刀、划龙船、悬棺丧葬、哭嫁、土家情歌对唱等民俗民风为公园奇山异水蒙上了一层神秘面纱。 黄水国家森林公园公园内云山雾海颇为壮观，置身其间，宛如腾云驾雾，驶入天宫，境内有黄水最大的人工鱼湖，呈阶梯分布。还有安子沟水库、油草河，水库库容163万立方米，有48条湾叉，如水上迷宫，星罗棋布的小岛总缀碧波之间，被誊为小蓬莱。油草河发源于黄水摸天坡，境内长42.9公里，由南向北经枫木，洋洞等乡在湖北利川汇入施渡河。公园水资源丰富，经检测，水质完全符合国家饮用水标准。 本项目“质地”——情景交融 黄水国家森林景区旅游地产，将资源优势整合和转化成本项目优势，可着重在情——景交融上作文章。 黄水国家森林景区的资源优势，突出表现在它的景观风貌独特和文化内涵丰厚上，尤其是其中的“情缘”内涵，大可利用。 景区地跨石万忠丰利，地缘情结渗透无法比拟，而且与当代旅游日益注重文化内涵和品位的潮流相

房地产营销策划书前言怎么写

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：

绿维创景：2013文化和旅游地产的创新发展

2013文化和旅游地产的创新发展 旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.wendangku.net/doc/bd14034095.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013文化和旅游地产的创新发展 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。 十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。 一、2013年文化和旅游地产发展特征 1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变 十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。 2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。 2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显 近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

中国邮轮旅游营销策略研究分析

中国邮轮旅游营销策略研究分析 中国邮轮旅游营销策略研究，居民消费观念渐渐转向邮轮旅游。但是，渤海湾地区、整个山东地区居民的邮轮消费观念尚在形成之中，还需有针对性地培养 一、中国邮轮旅游市场发展现状 中国邮轮产业近年来得到了迅猛发展，其发展现状具体表现为：首先，随着沿海经济的发展。邮轮旅游的兴盛，沿海港口城市越来越重视发展邮轮经济：其次，由于国际邮轮公司看到了中国邮轮市场的广阔前景进而对其!表现出了极高的热情;再次，由于中国浓厚的历史文化底!蕴对国际邮轮游客形成了极强的吸引力。与此同时也不.!一难看到由于文化背景导致的消费意识的差异，中国老百姓的邮轮消费热情很低。分析原因如下：首先，邮轮产品价值高;其次，由于邮轮产品的高价值导致邮轮产品在广告宣传时也是以高品质。高消费为形象，增加了其进入大众化消费领域的难度：再次，由于东西方文化的差异导致邮轮产品消费观念上的差异。腹地居民的消费观念是邮轮旅游业发展的关键因素之一随着多方共同努力.邮轮市场的开拓，居民消费观念渐渐转向邮轮旅游。但是，渤海湾地区、整个山东地区居民的邮轮消费观念尚在形成之中，还需有针对性地培养 二、中国邮轮旅游市场存在的问题 (一)旅行社方面首先旅行社的从业人员素质有待提高。目前在中国邮轮旅游仍然是新产品。旅行社邮轮旅游方面的从业人员并不多，为了满足邮轮旅游者的旅游需求，旅行社从业人员必须熟悉不同地域、不同路线和由于不同产品所涉及的不同的邮轮上的餐饮和住宿设施，详细了解每条船，只有这样才能设计出适销对路的产品。其次。旅行社对旅游产品的认识存在一定的问题。邮轮旅游是一种现代的休闲方式，游客可以在船上尽情娱乐，还可以在适当的时机按照行程安排下船观光。因此，邮轮的建设标准一般是以陆地上五星级酒店为基础进行设计甚至某些产品的档次要高于五星级酒店。船上的设施设备一应俱全。能够充分满足游客的旅游休闲需求。船票的费用除了旅行费用本身还包含了在船上及陆地上吃、住、游、娱的所有费用。以上提到的方方面面要求旅行社不仅了解邮轮产品硬件方面的档次，同时要求其对软件方面尤其是邮轮上的服务质量方面能够正确理解并深刻认识。但是，邮轮的大小一直是旅行社最为关注的方面，甚至为了促销游轮旅游产品去推行低价策略打价格战，重视对路线的介绍而忽略邮轮本身的

房地产营销计划书范文

房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、

产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消

绍兴安昌古镇旅游营销策略研究【开题报告】

开题报告 绍兴安昌古镇旅游营销策略研究 一、立论依据 1. 研究意义、预期目标 安昌古镇是绍兴有名的四大古镇之一，是浙江省第一批公布的历史文化名镇,近又被评为第二批国家级历史文化名镇。随着社会经济发展和人类对环境质量要求的不断提高，旅游作为可持续旅游实现途径之一，近几年成为一个热点得到广泛关注和重视。 绍兴安昌古镇有优越的旅游资源。近几年来绍兴安昌古镇实施旅游开发建设，受到越来越多旅游消费者的青睐。但是，随着旅游市场竞争的加剧，安昌古镇在旅游营销方面也暴露出许多问题，诸如关系营销力度不够、渠道营销模式比较单一等等，这些问题的存在影响了安昌古镇的市场竞争力。 文章首先对绍兴安昌古镇旅游营销现状和问题进行分析，接着利用SWOT分析明确安昌古镇自身的优势、劣势、机会和威胁，最后根据SWOT分析结果为其设计相应的营销策略，并提出战略对策，通过完善休闲旅游产品、拓宽直接营销渠道方式、强化旅游区域合作等策略，将景区资源优势和产品优势转化为景区经济优势，满足社会经济发展文化旅游消费者对文化旅游产品的需求，同时谋求景区长期的生存与发展。 2.国内外研究现状 旅游市场随着旅游资源的挖掘和更新得到不断扩大和深入，旅游消费需求同时升级和深化，旅游业面临着激烈的竞争，加强市场研究，制定最有效的营销计划，开拓特定的市场层位便成为立业之本。 （1）旅游营销 ①国外旅游营销研究 (英)维克多.密德尔敦（2001）对旅游营销做了定义，旅游营销指旅游产品或旅游服务的生产商在识别旅游者需求的基础上，通过确定其所能提供的目标市场并设计适当的旅游产品、服务和项目，以满足这些市场需求的过程。 (英)C.J.霍洛韦（1997）认为旅游营销的方法有以下几种方法：旅游品牌

浅析河南省文化旅游营销策略

１９９ 《商场现代化》２００６年１１月（上旬刊）总第４８４期 河南是一座浩瀚的天然历史博物馆，一本看得见、摸得着、进得去的中国历史文化教科书。蕴藏在这里的东方文化内涵博大精深。的确，八千年厚重文明、华夏文化的发祥地、黄河文明的摇篮……河南文化为中华文明奠基，决定了河南旅游必须要走文化旅游之路。可以说，发展文化旅游，是河南旅游的主潮，也是河南旅游业的优势和特点。 一、河南省文化旅游资源特点１．悠久性 河南长期作为全国的政治经济文化中心，自古就有“得中原者得天下”之说。早在新石器时代，文明的曙光就已在河南升起，裴李岗文化和仰韶文化的精美陶器以及８０００多年前的契刻符号和乐器等都足以震古烁今。从公元前２１世纪中国奴隶制社会第一个夏王朝的建立，到封建社会鼎盛时期的北宋王朝，先后有商、周、东汉、曹魏、西晋、北魏、隋、唐、后梁、后唐、北宋等２０多个朝代，２００多名帝王建都或迁都于此，河南成为中国历史上建都朝代最多、时间最长的省份。形成了以洛阳、开封、郑州、安阳四大古都为中心，以黄河文化，河洛文化，炎黄文化，殷商文化，汉、唐、宋文化为标志的中原文化特色。 ２．丰富性 （１）文物数多量 河南境内已明确的各类文物点有３万多处，全国重点文物保护单位９７处（１００项），在全国各省市中居第二位。省级重点文物保护单位６６６处，是全国省级文物保护单位最多的省份；市县级重点文物保护单位５０００多处。世界文化遗产１处（洛阳龙门石窟）。目前，全国馆藏文物２０００万件，而河南文物收藏单位拥有各类文物藏品就达１４０万件之多，居全国各省之首。有８座全国历史文化名城和２０座河南省历史文化名城（镇）。在全国八大古都中，河南占四座（开封、洛阳、安阳、郑州）。 （２）时间长 从原始社会一直到明清，中华民族发展的各个历史朝代都可以在河南找到例证。尤其是从原始社会到北宋时期，中原文化的发展一脉相承，从未间断，充分发挥了其作为文化熔炉的作用，在中华民族多元一体格局的形成中具有不可替代的作用。要了解中国古代文明的起源与发展历程，就必须要首先了解中原文明，了解中原文化。 （３）品类齐全，各类文化遗存应有尽有 如石器文化遗存、古聚落遗址、古城址、古作坊遗址、古代 墓葬、古代建筑、石刻、馆藏文物，等等。多种多样的文物和文 化遗存，作为中原文化的物质载体，从不同的侧面、不同的角度体现着中原地区昔日的辉煌和博大精深的文化内涵。 （４）价值高，文化内涵丰富 多处古文化遗址是中国考古学文化的标尺。其中，有许多堪称是“中国之最”或“中华一绝”。如仰韶文化遗址，是中国发现的第一个史前村落遗址，它的发掘开创了我国近代田野考古学的先河；偃师二里头遗址，不仅为夏代飘渺不定的历史打下了坚实的根基，而且为我们构筑了一个夏文化的时空框架；郑州商城、偃师商城遗址，作为商代早期的都城遗址，成为夏商文化分界的两个重要界标；安阳殷墟展示了商代文明最为辉煌的一页；濮阳出土的蚌塑龙，是中国最早的“龙”图腾遗物；三门峡虢国贵族墓葬的“天下第一剑”，是世界上最早的人工冶铁实物；汤阴县的羑里城，是中国最早的国家监狱，周文王在此演绎出闻名世界的《周易》；有佛教释源之称的洛阳白马寺，是中国第一座寺院；被誉为“禅宗祖庭”的登封嵩山少林寺，是中国少林武术的发源地。在遍布河南的古建筑艺术群体中，更有许许多多代表着中国古代建筑艺术精华的杰作。建于登封境内的北魏嵩岳寺塔，是中国最古老的砖塔；被列为中国三大石窟艺术宝库之一的洛阳龙门石窟，在世界上享有盛誉；世界最大的古塔群，嵩山少林寺塔林，现存自唐、宋、元、明以来历代砖石塔二百四十余座；中国最早的琉璃塔，开封宋代铁塔，色如铁铸，精美绝伦；巩义宋代皇陵的石刻仪仗，气势宏伟，古朴粗犷；建于元代的观星台，是目前世界上建立最早、保存最完整的古天文台。凡此种种，在河南不胜枚举，这些重要的实物见证着中原在中国历史上的突出地位，彰显出中原文化的无穷魅力。 （５）广布于河南各地 沿黄河一线，西自灵宝函谷关，经三门峡、洛阳、郑州、开封、商丘，东至永城芒砀山，文物古迹分布非常密集。 二、河南省文化旅游发展方向 河南文化旅游的发展方向是：发展外向型文化市场项目，建设大型历史文化主题公园，繁荣庙会市场、扶持和保护少林武术、中原杂技、民间艺术、豫剧等文化品牌，打造中原文艺精品工程、参与国际文化市场竞争，扩大中原文化的影响力。 １．保护传统文化、发展民俗旅游河南各地的民俗文化异彩纷呈，无处不体现着河南的厚重文化，浚县的大蟰山庙会、淮阳的太昊陵庙会、还有近几年来逐渐 浅析河南省文化旅游营销策略 ［摘 要］　河南旅游快速发展已成为推动河南经济乃至中原崛起的主要因素之一。由于河南旅游资源自身的特点，决定了河南旅游的发展要走文化旅游的道路。河南旅游界近年来围绕文化旅游做了大量卓有成效的工作，也取得了不俗的成绩。但是，在肯定成绩的同时，我们还必须正视差距、看到不足。河南文化旅游的主流仍然是“白天看庙，晚上睡觉”。河南发展文化旅游还停留在低层次的水平、文化的内涵挖掘还缺乏深度、文化的科技含量还比较低、文化的附加值比较少。针对这些问题，本文从宏观上把握河南文化旅游的发展方向，微观上指出河南省文化旅游营销的现状及存在的问题、河南省文化旅游营销策略应该选择的基本原则，分析河南省文化旅游营销组合策略，为河南省旅游业的发展作一些贡献。 ［关键词］　文化旅游 旅游营销 策略张静峰 河南工业大学管理学院

海南旅游房地产营销策略分析

旅游房地产营销策略分析—以海南为例 学期：2009-2010学年第2学期 课程：旅游房地产 班级：07旅游管理（本） 学号：200711302158

姓名：周蜜 时间：2010年6月10日 摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产发展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。 关键字旅游房地产营销策略 目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。 二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。 三是特殊的开发和营销模式。 因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景

1.1国外旅游房地产的发展状况 上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的发展状况 在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业形成的分孽理论分析 旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产业的关系更加的密切。 旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。 2 海南旅游房地产发展现状 2.1海南房地产发展回顾 海南的旅游房地产发展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经引发了十万人才涌海南的壮观景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的大众休闲娱乐住房设施。但是最终由于，经济泡沫的影响，海南房地产的发展草草收场。到了90年代末期，随着海南旅游的发展，海南房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的发展起来，如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时代。 2.2 海南旅游房地产现状 随着国际旅游岛的建设，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推动了旅游房地产乃至整个房地产业的发展。

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

途牛旅游营销策略研究(市场营销专业)

途牛旅游营销策略研究 摘要 近年来随着信息技术的进步和在旅游业中的持续应用，许多旅游电子商务网站快速兴起，在建设过程中，一些企业过多的追求网站表象设计和业务推广功能，而.很大程度上忽略了网站本身与企业营销策略实施之间的结合，尤其不注重对于目标市场的细分，从而失去了对目标客户群体的吸引力。而且，随着行业竞争的不断加剧，企业逐渐显现出了一些营销策略方面的不足，导致旅游公司的实际运行效果不佳。在这种情况下，对于旅游公司的市场营销策略研究就显得尤为重要，尤其是为旅游公司应避开大众路线，重新分析企业运营状况，进行专业的市场细分与定位。本文采用文献研究法、问卷调查法与案例研究法，在对国内外关于旅游电子商务发展和目标市场细分理论进行阐述的基础上，选择途牛公司作为具体的研究对象，在介绍该公司创办与发展历程后，具体分析该公司在途牛旅游网营销中存在的问题和原因，从而提出相应的差异化营销对策。 关键词：在线旅游；营销策略；市场细分；用户体验 Abstract In recent years, with the development of information technology and the continuous application in the tourism industry, many tourism e-commerce websites have emerged rapidly.In the process of construction, some enterprises excessively pursue the function of website image design and business promotion. To a large extent, they neglect the combination between the website itself and the implementation of enterprise marketing strategies, especially the subdivision of the target market. As a result, it loses its appeal to the target customer group. Moreover, with the increasing competition in the industry, enterprises gradually show some shortcomings in marketing strategies, resulting in poor actual operation effect of tourism companies.In this case, it is particularly important to study the marketing strategy of tourism companies. Especially for tourism companies, they should avoid the mass line, re-analyze the operation status of enterprises, and carry out professional