文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 我国房地产价格波动对消费的影响分析_基于VAR模型的实证研究

我国房地产价格波动对消费的影响分析_基于VAR模型的实证研究

我国房地产价格波动对消费的影响分析_基于VAR模型的实证研究
我国房地产价格波动对消费的影响分析_基于VAR模型的实证研究

平稳的,但它们的某种线性组合却表现出平稳性,则这些变量之间存在长期稳定性,即协整关系。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列,所以本文采用Johansen检验方法。根据赤池信息准则(AIC)和施瓦茨准则(SC),确定由LSR t 、FQ t 、

SRR t 组成的VAR模型的最大滞后期K为3,所以协整选择滞后期为3。以上协整检验结果表明LSR t 、FQ t 、SRR t 序列存在1个协整关系,因此各序列存在长期的均衡关系,并且可以得到一下协整向量:

从各变量之间的协整关系我们可以看出,城市人均可支

配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响,而房地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。当城市人均可支配收入的增长率上升1个百分点时,社会消费品零售总额增长率上涨3.057个百分点;而当房地产价格增长率上升1个百分点时,社会消费品零售总额下降1.211

个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响,

并且弹性系数大于1;而房地产价格的波动对消费行为的影响也非常明显,当房价上涨过快时,居民为了购买房子而节衣缩食,减少当前的消费支出,且这种减少当前的消费而增加未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应和成本效应。

3.利用VAR模型进行房地产价格影响的动态分析。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量当前和未来取值的影响,通过对解释变量的方差进行分解,提供在每一解释变量的方差中,其他解释变量所能解释的比例,从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要性。脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入VAR的顺序。收入的波动是消费变动的先导因素,而房价的波动对消费的影响要通过一套复杂的传导机制,所以设置各变量进入VAR的顺序为:LSR t 、SRR t 、FQ t 分别给LSR t 、SRR t 、FQ t 一个标准差大小的冲击,得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲

响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④

(图1),社会消费品零售总额变动率LSR t 房地产价格波动的动态过程。社会消费品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应,且响应速度比较块,几乎在第2个季度就达到了最大值,并且衰减的速度也比较慢,一直延续到7期之后。房地产价格的波动不会对消费造成长期的影响,主要是因为居民已经将房地产价格的波动消化,并且理性预期房地产价格的未来波动。

为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性,本文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出(表

1),在整个10期的方差分解中,社会消费品零售总额变动率

自身的滞后影响最大,这说明社会消费品零售总额变动率有很强的惯性,并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大一部分的生活必需品的消费。在收入和房价波动两个自变量当中,收入波动的对消费影响增加最快,从第2期的0.486%增加到5.26%,而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳定,为2.5%左右。

三、结论与对策建议

根据实证研究结果,房地产价格波动分别与消费之间具有长期的均衡关系。

房地产价格的上涨会迅速降低居民消费支出,从而有悖于我国目前扩大内需,维持经济稳定增长的基本方针。因此,控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种

途径。另外,

房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因此,房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大,对于目前稳定房地产价格的对策建议如下:

1.增加保障性住房的供给。保障性住房的增加,一方面会促进商品房市场的竞争,降低均衡价格;另一方面会迅速释放居民对住房的潜在需求。住房需求的实现,能够刺激其他消费,从而扩大内需,带动我国国民经济持续、稳定的发展。

2.影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双重特性。由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的预期,选择房地产投资。因此,政府和央行应采取稳健的货币政策和财政政策,影响汇率,利率和通货膨胀的预期,进而改变资源配置,降低投资者对房地产业的投资热情。

3.抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府积极配合下,通过贷款利率和税率的变化,对自住性消费和投机性消费进行差别化。完善商品房预售制度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费,盘活住房租赁市场。

4.整顿和规范房地产市场秩序,严格房地产企业市场准入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法,抑制

土地价格的过快上涨。

依法查处闲置、囤积土地房源,捂盘惜售,哄抬房价等违法违规行为。

参考文献:

[1]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005[2]梁云芳,高铁梅,贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006(3)

[3]杨朝军,廖士光,孙洁.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示[J].统计研究,2006(6)

[4]王先柱.VAR模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验[J].经济问题,2007(7)

[5]陈秀梅,韩和林,赵元兵.我国房地产价格波动对经济的影响分析———兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(8)

(作者单位:东北财经大学)

表1社会消费品零售总额波动的方差分解表

④在图中,横轴表示冲击作用的滞后期间数(单位:季度),纵轴表示社会消费品零售总额变动率,实线表示分别表示社会消费品零售总额变

动率LSR t对FQ t的冲击的响应程度。

图1消费对房价的脉冲响应

58

2016年全国房地产开发投资和销售情况分析(1-11月)

2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析

根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据,中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62588亿元,增长6.0%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-11月份,东部地区房地产开发投资51307亿元,同比增长5.2%,增速比1-10月份提高0.2个百分点;中部地区投资21001亿元,增长10.6%,增速回落0.5个百分点;西部地区投资21080亿元,增长5.8%,增速回落0.3个百分点。 1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米,同比增长2.9%,增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中,住宅施工面积511416万平方米,增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅新开工面积104776万平方米,增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米,增长6.4%,增速回落0.2个百分点。其中,住宅竣工面积56379万平方米,增长5.3%。 1-11月份,房地产开发企业土地购置面积19046万平方米,同比下降4.3%,降幅比1-10月份收窄1.2个百分点;土地成交价款7777亿元,增长21.4%,增速提高4.7个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中,住宅销售面积增长24.5%,办公楼销售面积增长31.4%,商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。其中,住宅销售额增长39.3%,办公楼销售额增长46.5%,商业营业用房销售额增长20.1%。

xxxx房地产项目投资估算及财务分析模型

附表6: 损益及 利润表 单位:万 元 序号项目合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1销售收入75,640.502,233.004,466.005,824.256,224.256,782.50 2开发成本51,583.181,522.803,045.603,971.864,244.644,625.34 3销售费用2,269.2266.99133.98174.73186.73203.48 4财务费用2,234.65279.33279.33279.33279.33279.33279.33279.33279.330.00 5销售税费3,857.67113.88227.77297.04317.44345.91 6利润总额15,695.79-279.33-279.33-279.33-279.33250.00779.331,101.301,196.121,607.78 7补前期亏损250.00779.3388.00 8所得税2,354.370.00151.99179.42241.17 9税后利润13,341.42-279.33-279.33-279.33-279.330.000.00861.301,016.701,366.61成本利润率23.8%

附表6: 序号项目 1销售收入2开发成本3销售费用4财务费用5销售税费6利润总额7补前期亏损8所得税 9税后利润 损益及 利润表 单位:万 元 第10季第11季第12季第13季第14季第15季第16季第17季第18季第19季6,503.386,224.256,782.506,503.386,224.256,782.506,503.383,191.251,116.50279.13 4,434.994,244.644,625.344,434.994,244.644,625.344,434.992,176.28761.40190.35 195.10186.73203.48195.10186.73203.48195.1095.7433.508.37 0.000.000.000.000.000.000.00 331.67317.44345.91331.67317.44345.91331.67162.7556.9414.24 1,541.611,475.451,607.781,541.611,475.451,607.781,541.61756.48264.6666.17 231.24221.32241.17231.24221.32241.17231.24113.4739.709.92 1,310.371,254.131,366.611,310.371,254.131,366.611,310.37643.01224.9656.24

房地产项目投资资金和收益测算预算和分析模型.doc

***项目现金流量及投资收益测算表 项目单位名称:单位:万元人民币 项目年 1 2 3 4 5 6 7 收支项目日历年**年**年**年**年**年**年**年期初资金余额- - - - - - 一、现金流入:- - - - - - - (一)资本金或投资款流入:- ** 股东投资流入 其他投资流入 - - - (二)经营(或处置资产)流入- - - - - - - 经营收入(含销售收入及其他经营收入) 处置资产流入 (三)借款流入- - - - - - - ** 股东借款流入 银行借款流入 其他借款流入 二、现金流出:- - - - - - - (一)资本金或投资款归还: 归还 ** 股东投资款 上缴 ** 股东利润(分配股利或支付资本金利息) (二)经营(或购置资产)流出- - - - - - - 土地费用 前期工程费 城市基础设施配套费 基础设施费 建安工程费 配套设施费 公共公摊费 不可预见费 销售费用 管理费用 其他税金 企业所得税 购置资产流出 (三)借款支出- - - - - - - 归还借款本金- - - - - - - 其中 : 归还 ** 股东借款本金 归还银行借款本金 归还其他借款本金

归还借款利息 其中 : 归还 ** 股东借款利息 归还银行借款利息 归还其他借款利息 期末资金余额 所得税率 息税前折旧摊销前收益 EBITDA 经营净现金流 三、项目总投资自由现金流 项目总投资自由现金流累计 四、投资方 ** 股东投入和回收资金净额投资方 ** 股东投入和回收资金净额累计 五、静态投资回收期 ( 全项目) 六、静态投资回收期 ( 投资方 ** 股东) 七、静态投资回报率 ( 全项目) 八、静态投资回报率 ( 投资方 ** 股东) 九、全项目内部报酬率 IRR 十、投资方 ** 股东内部报酬率 IRR ------- ------- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 年 年 #DIV/0! #DIV/0! #NUM! #NUM! ***项目利润测算表 项目单位名称: 项目年 收支项目日历年营业收入 付现营业成本 税金及附加 营业利润 销售费用 管理费用 财务费用 利润总额 所得税 净利润 毛利率 销售净利率 总投资收益率 净资产收益率 单位:万元人民币1234567 **年**年**年**年**年**年**年------- - - - - - - - - - - - - - - #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!

《房地产投资分析》综合测 试题1参考答案

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题1参考答案 一、简答题(共10题,每题5分,共50分) 1、如何理解投资与房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划,以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金,也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收,投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查所提供的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断,以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测的种类: 1.定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力,参照已有的资料,通过主观判断,对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2.定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他分析技术,建立可以表现数量关系的数量模型,并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1.目标的确定性

相关文档
相关文档 最新文档