四星级酒店建设项目投资可行性研究报告

目录

1 总论.................................................................................................... - 1 -

1.1 项目背景................................................................................... - 1 -

1.1.1 项目名称 ......................................................................... - 1 -

1.1.2 项目承办单位 ................................................................. - 1 -

1.1.3 项目建设地点 ................................................................. - 1 -

1.1.4 项目建设规模及目标 ..................................................... - 1 -

1.1.5 项目投资资金及效益情况 ............................................. - 1 -

1.2 可行性研究报告编制的依据 .................................................. - 2 -

1.3 可行性研究结论 ...................................................................... - 3 -

2 项目背景、市场分析 ....................................................................... - 5 -

2.1 项目背景................................................................................... - 5 -

2.1.1 产业背景分析 ................................................................. - 5 -

2.1.2 区位背景分析 ................................................................. - 6 -

2.1.3 项目的宏观必要性分析 ................................................. - 7 -

2.2 市场分析................................................................................... - 7 -

2.2.1 XX市旅游市场简析........................................................ - 7 -

2.2.2 XX市工农业简析............................................................ - 8 -

2.2.3 XX市酒店市场分析........................................................ - 9 -

2.2.4 项目市场环境分析 ....................................................... - 10 -

3 项目选址.......................................................................................... - 11 -

3.1 项目选址原则 ........................................................................ - 11 -

3.2 项目厂址................................................................................. - 12 -

3.3 项目区的建设条件 ................................................................ - 12 -

3.3.1 项目的地理条件 ........................................................... - 12 -

3.3.2 自然条件 ....................................................................... - 14 -

3.3.3 社会经济状况 ............................................................... - 18 -

3.3.4 交通运输状况 ............................................................... - 24 -

3.4 资源和原材料 ........................................................................ - 24 -

4 项目总体方案设计 ......................................................................... - 26 -

4.1 项目的总体规划方案 ............................................................ - 26 -

4.2 经营内容................................................................................. - 28 -

4.3 工程设计方案 ........................................................................ - 30 -

4.3.1 工程概况 ....................................................................... - 30 -

4.3.2 总体布局与环境设计 ................................................... - 30 -

4.3.3 结构方案 ....................................................................... - 31 -

4.4 辅助工程................................................................................. - 32 -

4.4.1 给排水工程 ................................................................... - 32 -

4.4.3 暖通工程 ....................................................................... - 35 -

5 环境影响分析 ................................................................................. - 38 -

5.1 项目场址环境现状 ................................................................ - 38 -

5.2.1 项目建设期主要环境问题 ........................................... - 38 -

5.2.2 项目运营期主要环境问题 ........................................... - 38 -

5.3 环境保护措施 ...................................................................... - 39 -

5.4 环境影响评价 ........................................................................ - 41 -

6 消防与安全卫生节能 ..................................................................... - 42 -

6.1 消防......................................................................................... - 42 -

6.2 劳动安全................................................................................. - 43 -

6.3 卫生防护................................................................................. - 44 -

6.4 节能......................................................................................... - 46 -

6.4.1 设计依据 ....................................................................... - 46 -

6.4.2 节能措施 ....................................................................... - 46 -

7 项目的组织机构与运作方式 ......................................................... - 48 -

7.1 组织机构................................................................................. - 48 -

7.2 部门职能................................................................................. - 48 -

8 项目实施进度 ................................................................................. - 55 -

8.1 进度计划................................................................................. - 55 -

8.2 项目工程实施计划 ................................................................ - 56 -

8.3 项目实施横道图 .................................................................... - 56 -

9 项目投资估算和资金筹措 ............................................................. - 58 -

9.1 投资估算依据 ........................................................................ - 58 -

9.2 项目总投资估算 .................................................................... - 58 -

9.3 资金来源及资金筹措 ............................................................ - 59 -

10 财务分析 ....................................................................................... - 60 -

10.1 财务评价依据 ...................................................................... - 60 -

10.2 财务计算............................................................................... - 60 -

10.2.1 成本概算 ..................................................................... - 60 -

10.2.2 营业收入 ..................................................................... - 63 -

10.2.3 营业税金及附加 ......................................................... - 64 -

10.3 盈亏能力分析 ...................................................................... - 66 -

10.4 清偿能力分析 ...................................................................... - 66 -

10.5 盈亏平衡分析 ...................................................................... - 66 -

10.6 敏感性分析 .......................................................................... - 66 -

11 项目社会及经济分析.................................................................... - 71 -

11.1 社会影响............................................................................... - 71 -

11.2 经济评价............................................................................... - 72 -

12 项目的分风险分析 ....................................................................... - 73 -

12.1 酒店项目投标的风险类型分析 .......................................... - 73 -

12.1.1 来自投资者的风险 ..................................................... - 73 -

12.1.2 来自经营管理者的风险。 ..................................... - 74 -

12.1.3 来自竞争对手的风险。 ............................................. - 75 -

12.2 避规风险措施 ...................................................................... - 76 -

13 结论................................................................................................ - 80 -

1 总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

XX大酒店

1.1.2 项目承办单位

××集团

1.1.3 项目建设地点

省XX市XXXX镇

1.1.4 项目建设规模及目标

本项目为新建项目，拟于XX市建一座四星级酒店。

本项目包括宾馆主楼、群楼、停车场等，占地约30亩，总建筑面积约32500平方米，房间配套数260间。

1.1.5 项目投资资金及效益情况

项目总投资15000万元。项目建成后将达到年接待人数10万人，实现营业收入4813.73万元，利润2353.79万元，利税848.38万元，解决就业人口260人。

根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析，该项目的动态投资期为8.05年。

1.2 可行性研究报告编制的依据

1、法律法规规章

（1）《中华人民共和国土地法》；

（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《中华人民共和国水污染防治法》；

（4）《中华人民共和国大气污染防治法》；

（5）《中华人民共和国城乡规划法》；

（6）《建设工程质量管理条例》；

（7）《地表水环境质量标准》；

（8）《地下水环境质量标准》；

（9）《中华人民共和国节约能源法》。

2、规范性文件和技术标准

（1）《国民经济和社会发展信息化“十二五”规划》；

（2）《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（4）《XX市城市总体规划》；

（5）《XXXX市市域总体规划》；

（6）《XX市旅游发展总体规划》；

（7）《XX市土地利用总体发展规划》。

1.3 可行性研究结论

XX市××集团在当地政府以及各界的支持帮助下，投资1.5亿元在XX市XX镇修建一座年接待量达10万人的四星级酒店。

项目建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家和地方产业政策或规划。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。

项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险

能力强，立项目标准确。相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店的市场将会更加广阔，会带来显著的经济效益和社会效益。对当地的税收和就业都有一定的帮助。

建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府给予一定政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。

2 项目背景、市场分析

2.1 项目背景

项目所在地XX市位于XX平原的西南部，具有得天独厚的旅游资源，也是新兴工业强市，但由于以往的发展滞后，导致服务业设施落后，才会出现与这个市所具有的优势不相匹配的情形。市内仅有一家二星级酒店，更不用说三星、四星级的高档酒店，所以，本项目提出的建设一座四星级的大酒店是独具慧眼的决策。

2.1.1 产业背景分析

现在的人们追求的是一种自由自在的生活方式，所以只有一有空，人们就会外出旅游，使自己得到足够的放松，以迎接挑战。

省在大力发展工业的同时，也在大力的发展旅游业，作为旅游强省的可谓是旅游资源丰富，每年都有成千上万的人涌向，走进XX。我省已向国家提出申报XX为“国家旅游经济综合改革试验区”。

目前，我省正在编制《省旅游业发展“十二五”规划》、《围绕西部综合交通枢纽建设，打造旅游目的地体系规划》、《XX市全国统筹城乡综合配套改革试验区旅游产业发展规划》、《藏区旅游发展规划》等重点规划，目的就是要围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素的配置，围绕交通等基础设施建设提升旅游可进入性，围绕国家战略重点地区发展促进旅游要素的产业化发展，围绕对旅游属性认识的不断深化探索旅游业社会功能的实现途径和载体。

由“点”到“轴”再及“片”，一系列围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素配置的行动在巴蜀大地上全面开花

优化旅游产品结构，我省着重从两方面着力一是围绕旅游市场多样化和多元化的需求，进一步提升传统观光产品品质，积极开发XX 平原乡村休闲度假旅游、川南及攀西度假旅游、温泉旅游、中医药养生旅游、体育旅游、自驾车旅游、地震遗址旅游、都市商务会展旅游、川西高原特种旅游、红色旅游、三国文化旅游、绵阳科技旅游等新兴产品，完善旅游产品体系。九寨沟、峨眉山、都江堰等老五大旅游区，侧重深度开发，创新业态，变“景区经济”为“社区经济”；实施“全省国家级旅游资源景区化”，分期分批创建成国家4A级以上旅游景区，形成新的旅游吸引物和市场新热点；制定标准和提供政策，引导社会资金积极投入旅游度假区开发，开展省级旅游度假区建设试点，推进攀西、川南自驾车旅游营地建设试点，结合社会主义新农村建设大力发展特色乡村旅游，从而形成多元化、复合型旅游产品体系。

二是通过打造旅游文化商演品牌、建设特色旅游商品生产基地和购物中心，提升“娱”、“购”两个薄弱环节发展。同时，积极促进“资讯”、“安全”等旅游配套要素发展，努力形成综合配套、协调发展的产业体系；推进旅游与文化、体育、农业、林业、创意等相关产业融合发展，大力发展涉旅要素，将旅游新兴领域和业态纳入产业要素范畴，促进旅游产业要素的发展与升级。

2.1.2 区位背景分析

作为旅游大军中的一员，XX可谓是资源丰富，境内有国家4A 风景区---天台山，全国重点镇、全国历史文化名镇---平乐古镇。依托得天独厚的旅游资源，XX越来越受到各界人士的青睐。每年都有省

内外各地的朋友来到这里体验山川，河流，古镇的美好风韵。

2.1.3 项目的宏观必要性分析

项目的提出符合《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《XX市旅游发展总体规划》。在现今人们越来越注重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游是人们释放自己的最佳选择。在XX这个旅游资源丰富的县级市，也是人们纷至沓来的好地方，所以我们提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，为来到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此建设该酒店是有必要的。

2.1.4 项目的微观必要性分析

项目建设地XX虽说有丰富的旅游资源，但旅游配套设施还比较落后。全市仅在天台山景区有一座三星级酒店，而在市区仅有一座二星级酒店，此与XX这个旅游市大不相符，所以在酒店这个市场需求是挺大的。酒店的建设对与XX市来说是整个旅游市场经济布局的进一步完善。

在XX市兴建四星级酒店，当地是第一家，能有效地提升当地的知名度和影响力，增强XXXX在旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。

2.2 市场分析

2.2.1 XX市旅游市场简析

XX市位于XX平原西南部，是南方丝绸之路的途径点，自古就有“天府南来第一州”的美誉。XX境内景色优美，有国家AAAA级

风景旅游区天台山以及全国历史文化名镇、全国重点镇平乐古镇。“国家级生态示范市”、“省级卫生城市”、“XX市社会治安综合治理模范市”、“中国食品工业百强县（市）”、“国家瘦肉型猪生产基地县”、“中国最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品饮料”命名的生产基地和XX市规划重点发展的食品饮料工业基地等众多沉甸甸的殊荣，则是“XX自古称繁庶”的现实写照。

XX交通便捷，距XX国际航空港50公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境，现邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷

2.2.2 XX市工农业简析

XX工业强盛，自先秦时期，XX就以冶铁业闻名，是全国重要的产铁基地。XX的农业也相当发达，依靠良好的气候条件，境内大量种植果蔬、茶叶、蚕桑。而作为“国家商品猪储备基地”、“国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、省全境无公害生猪生产基地、XX市生猪产业链发展牵头县市。早在2006年全市就出栏生猪201万头，位居全省县级单位第一。除此之外，XX市的资源也相当丰富，天然气、钾盐卤水、邛酒、纸业都成为了XX经济腾飞的重要支柱。

XX市境内有XX海普平原药业、振鹏达食品、金利实业、XX 崃山纸业、高宇化工、宇源化工、长江科技等20多家大型企业。

2008年省提出了白酒金三角的建设，“按照‘全域XX’的规划布局，将实行‘一区一主业’，XX的原酒驰名全国，因此XX在XX 专门规划了邛酒工业园。引进了金六福、山西杏花村、河南杜康酒业、

重庆诗仙太白、山东生力源、江西章贡等10多家酒类企业。

2.2.3 XX市酒店市场分析

XX市内现有宾馆较多，但大都是一般普通酒店，且仅有一家三星和二星级酒店，基本上都是些入住偏低的酒店。具体见表4-1 所以在分析XX市目前的酒店行业状况，我们不难看出，XX在这一块上比较薄弱。此与XX作为旅游大市，工业新兴城市来说是不相符的。市内仅有一家三星和二星级酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。

随着XX市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。

XX市的拥有两个工业园，但没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。

现在人们都追求高质量的生活品质，所以拥有一座四星级的酒店是最好的体现。而XX市的旅游和工业发展，对于酒店来说，不管是在游客的数量还是酒店的收入上都能给酒店带来很大的好处。我们有理由为了XX的旅游业，工业的发展而提升XX的配套设施。

2.2.4 项目市场环境分析

XX市系省行政中心，副省级市，西南中心城市，西南商贸、科技、通信、文化、教育、交通中心，国家统筹城乡综合配套改革试验新区。近年来荣获了诸多重要奖项。“中国优秀旅游目的地城市”“中国十大会展城市”、“中国十大魅力会议目的地城市”、“中国十大节庆城市”等重要奖项。

而XX市作为XX市的重要组成部分，每年也会迎来诸多的盛会。XX近年工业的飞速发展，相信每年都会有很多国内外的客人汇聚与此，共谋发展之道。所以在服务设施方面我们就更应该跟上脚步，为来到XX的客人提高高质量的服务，让他们能够有宾至如归的感觉。

所以在面对广阔的市场我们更应该加快推进发展的脚步，四星级的酒店正是这当中最重要的一环。

2.3 本章小结

1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等

造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。

2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为本地的"明星和龙头"企业。

3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。

4.伴随着XX市融入全域XX的大环境中，XX市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒店业的持续繁荣、兴旺。

3 项目选址

3.1 项目选址原则

酒店是一个需要大量人员入住的项目，所以在考虑开展项目是我

们首先要考虑，项目所在地时候有足够的市场，是否能够满足酒店对于客人的需求。

项目建设符合XX市旅游发展规划和政策。

项目所在地交通便利。

3.2 项目厂址

酒店拟建于XX市XX镇，处于市区边缘。考虑到市区的喧闹，项目才建于距市区一定距离的地方，此举是便于为客人提供一个优质的休息环境，让客人能得到足够的放松。此地交通便利，一出酒店，客人就可方便到达市区。

本项目占地30亩，所在地适合酒店的建设。

3.3 项目区的建设条件

3.3.1 项目的地理条件

本项目位于XX市市内。XX，地处XX平原西南部，距XX65公里，位于XX市“半小时经济圈”；幅员1384平方公里，辖24个镇乡，人口64万，其中，城镇人口26万。距XX国际航空港50公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境，现邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷。“国家级生态示范市”、“省级卫生城市”、“XX市社会治安综合治理模范市”、“中国食品工业百强县（市）”、“国家瘦肉型猪生产基地县”、“中国最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品饮料”命名的生产基地和XX市规划重点发展的食品饮料工业基地等众多沉甸甸的殊荣，则是“XX自古称繁庶”的现实写照。在比较中定位，在定位中发展。在基础设施建

设中，XX统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kV A，水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；有具有环状供水系列的现代化自来水厂两座，年供水量达10万吨；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境……一系列的江河治理、农业综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。

造城市形象，打造城市亮点，深掘文化内涵。XX前所未有的投入，前所未有的发展，写下一部部精彩之作。大规模的旧城改造，一幢幢高楼不断崛起，一片片小区相继落成，打造秦汉风情的文君街，兴建宽阔的五彩广场、城北广场。在旧城改造的同时，XX又将城市建设向纵深拓展，启动城市新区建设，启动宽阔、气派的城北干道建设，文脉堰引水入城工程，进一步增添与自然融合的古街风貌，开展城市生态系统建设……

放眼XX，绿树郁郁葱葱，草坪青翠欲滴，公园四季如春；古朴的民风、宜居的城市、和谐的社会……XX，一流的人居环境已初显风华。

跨越发展，如潮涌动。XX，一座正在崛起的现代化中等城市，正以营建文化生态休闲旅游的山水园林城市为目标，实施“工业强市，开放富市”战略，打造“三区一基地”（工业集中发展区、城区和重点镇、生态休闲旅游区和特色资源加工基地），强力推进工业集约化、

农业产业化、乡村城镇化和农民市民化。

3.3.2 自然条件

1、地形

境内地貌，山、丘、坝兼有。

东部及东北部为平坝，大地形平坦、开阔，略有起伏。面积311.36平方公里，占全市总面积的22.64%，区内人均耕地1.07亩。土壤肥沃，宜种性广，灌溉便利，劳力集中，为市之粮油、稻、麦区。

南部五面山、长丘山区，浅丘连绵，塘库棋布。面积248.64平方公里，占全市总面积的18.08%，人均耕地1.5亩。气候近似平坝区，灌溉条件略逊平坝。荒坡多，宜林、果、牧，塘库宜渔，为市之粮油、果、渔、林、牧区。

中部西北缘为深丘，是浅丘与西部山区间的过渡带。面积245.98平方公里，占全市总面积的17.88%。区内气候温凉，盛产茶叶，为市之粮、茶、林、桑、牧区。

西部为龙门山南段延伸山系，地势起伏较大，山峦重叠，沟壑纵横。面积569.15平方公里，占全市总面积的41.4%，是发展林、茶、牧、药材及多种土特产的好地方境内农耕地617706亩。林业用地（含宜林荒山）613186亩，其中有林地447100亩，森林覆盖率为21.64%。宜牧地178808亩。

西南部低中山地区，药材资源丰富。家种、家养药材有黄柏、杜仲、厚朴、黄连等近百种，种植面积达700余亩;野生药材近300种。

2、河流

XX市境内河道纵横，水利资源丰富。南河、绌（音）江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长共217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上从外区引来的可利用水量6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，为全市工农业需水量的3.1倍。地下水年引量在1.06亿立方米以上。

3、物产

土地肥沃，物产丰饶，得天独厚的自然环境，赋予XX独特而丰富的资源优势。

XX是世界上最早发现和使用天然气的地方，川西地区最大天然气供气基地，目前已探明储量400亿立方米，并伴生丰富的石油和钾盐，承担着向XX及周边区（市）县供气任务，日供应量达250万立方米。

境内山、丘、坝各占三分之一，气候温和，适宜种植各种蔬菜，是XX市无公害蔬菜二线生产基地，国家级瘦肉型猪生产基地，年出栏生猪200万头；国家级秸秆氨化肉牛生产示范县，年出栏肉牛3.5万头；XX还跻身XX市优质羊生产基地和肉鸭生产加工基地。XX林木葱郁，生态优良，森林覆盖率达42%，为XX市最大的竹源基地，面积达28万亩；XX种植中药材更是历史悠久，品种繁多，药材公司常年收购的就有250多种；XX是巴蜀最早的栽桑养蚕、生产丝绸的地方之一，我国古代远通西亚、南亚各国的南方丝绸之路的起点，还享有“万担茶乡”的美誉，拥有茶园5万多亩，年产干茶1800多吨。