请关注康盛小区的物管现状,关注康盛居民的居住环

请关注康盛小区的物管现状,关注康盛居民的居住环--- 林平于20080306 12：30发布在新余政府网服务市民版块的发展论坛栏目

https://www.wendangku.net/doc/b314788582.html,/web/index.php?module=forum&act=show&thread_id=8043

我市大型的住宅小区──康盛世纪花园，曾经以设施齐全，一流的景观、绿化轰动全市房产业，业主们也以住进康盛为荣耀。时过两年，业主委员会换了三任，物业公司也换了三家，现在由于业主对开发商、业主委员会、物业公司存在不同意见，物业管理费收不齐，物业管理已有一个多月处于瘫痪状态，小区内到处垃圾成堆，一些设施已经损坏，看了让人痛心。有业主称：“现在康盛世纪花园成了垃圾花园”。业主意见统一难，选业主委员会难，找物业公司难，收齐物业管理费难，想要开发商整改房子遗留问题更难，一句话，住进商品房小区的业主要正常生活离不开一个“难”字。

康盛的物业管理问题已经步入了一个恶性循环，经过多次事故，业主已经对业委会、物管公司等失去信任和信心，且看业主心情变凉的过程：初始由开发商指定物管公司，那时的管理凭良心说还可以。但是当时物管条例刚出台，业主维权意识较重，好像由开发商指定的物管公司，业主就必定吃亏（事实上当然也存在损害业主利益的行为，但我认为无论是谁是什么公司，“水”都不会那么清的，后来的发展也证实了这一点），于是筹备成立了业主委员会，由业委会来选聘物业公司，当时也许认为康盛的油水多，争业委会主任争得激烈，业委会就这样轰轰烈烈地产生了，新的物管公司”家和物业进驻。

可是，业主和自选的业委会蜜月未过，问题就出来了，有人说业委会成员搞腐败，用业主交的费去旅游、吃喝等，而小区的问题却解决得不力。其实这些问题还是出在利益上，康盛园内地下停车场、会所等的租金额较大，加上广告收入等，应该说经济是比较活跃的，但是业委会不公开账目，在业主的强烈要求下也不公开，甚至因此而发生打架事件，可见第一次选出的业委会确实存在猫腻，因此业主们对业委会提出不信任，工作也开展不下去了，业委会主任也不履行职责，但拒绝交出公章！真是笑话！

后来在一些人的串联下，新的选举业委会的工作又开始了，业主们看到几部分人为了利益拼拼抢抢的，也没什么热心来选什么业委会，于是通过签字等方式产生了新的业委会，之前，家和物业公司因业委会迟迟不与其签订续聘合同而撤出小区，小区的物管一度陷入瘫痪。新的业委会产生后，就开始公开聘物业公司，结果中海物业中标。起初中海物业的管理确实让人耳目一新，可是好景不长，因为欠家和物业的物管费，家和物业拒绝办理交结手续，使得中海物业不能正常工作，在撑了一个多月的情况下，中海物业无耐撤出，小区又是一团乱，业主的心也进一步凉了，交物管费的积极性进一步下降！

之后，小区进入自我管理阶段，由业委会自聘人员管理小区，这样也相安无事撑了一段时间，可能是因为这种吃力不讨好的工作让业委会当初的热情下降吧，业委会要求选物业公司管理，如果业主不同意，则业委会自动解散，就是放下担子不干了！业主再也没有什么激情参与小区事务了，因此就出现楼主所言的长期无人管理的脏乱差现象！

而后小区的卫生暂时由几个老年人在管理，叫什么老年人工作组，用

收取的会所和车库租金支付工资，但好景不长，由于管理者心事不正，收来的租金只有极少数用来支付工资，后来以钱少基本不提供服务了，绝大部分被那个管理者占为己有，还出现了持刀打架事件，公共车库被非法侵占，这时候，有业主向上反映，市里成立了整治工作组，停止了老年工作组，并进行了审计，他们“吐”出了多收取的会所和车库租金30000元。接下来，小区成立了新一届业主委员会并请了方正物业公司，但老年工作组的管理者拒绝与他们交接，新一届业主委员会和方正物业公司便艰难运转起来，但由于公共车库被非法侵占和小区账目不清以及几年来，物业管理换的太频繁，业主丧失了信心和信任，有部分业主不交物管费，导致1月31日物管公司又退出，小区又是到处是垃圾成堆，污水横流，到处是恶臭，居民无法生活。

据此，我认为，当下物业管理根据物管条例采取民主的自我管理方式是不成熟的，一来业主的民主意识和公德意识不高，二来自愿献身公益的人士较少，物业管理必段由政府组织一级机构来进行管理，就象村委会一样，建立在政府的强力管理下的自治组织，建议：

一、业主委员会的选举参照村委会选举，由政府相关部门组织进行，并由政府相关部门任命，业委会主任同时任居委会委员。

二、居委会作为管理业委会的直接上级机构，指导业委会工作，协调解决业委会矛盾。

三、物管实行分片管理，一个大社区就一个物管公司，降低运行成本。

四、对欠缴物管费的业主，由业委会督促，有必要由居委会采取适当措施。

五物管费与水电煤气费一起收取。

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物业管理问题，不是新余的问题，是全国的问题，很多报道都说明全国各地都有问题，这就说明管理不是水平和经验问题，而是制度性问题，物管条例是一种理想的管理状态，实际是行不通的，我想，一味采取松散民主的方式管理是不可行的，应该有必要的集中，政府有关部门不想办法管起来，将来恐怕会引发大问题。

跟贴讨论情况：

第一页：

1楼物业管理难：我觉得楼主提的几个建议都很好，需要大家的配合，应该相信业主委员会。但是业主委员会也应该定期公布账目给大家看。主要是大家互相信任的问题。

--- 神仙老爷爷2楼提高市民素质：当前迫在眉睫的是提高市民素质，别看很多人都住到了漂亮的房子里，但许多人的公共道德素质是很差的。

--- 高星3楼这是自食其果：康盛小区是新余有名呀，而且是臭名远扬。听说康盛换了四、五个物业管理公司，业主委员会选了几任。有一年好象是小区内垃圾满地，蚊虫到处都是，新选出业主委员会和新物业公司后，小区的业主们还是没有一个吸取教训的，物业费照样不交，只费享受不愿付出。作为一个公司，哪可能是免费服务呀，又不敢强行收取，一强行收费就是违犯了法律、法规，公司必竟不是学雷锋，要再这样学下去那公司

的员工们不要钱吃钣养家吗？？？所以物业公司只好退出，现在在新余物业公司界肯定没有哪家公司愿意接手去康盛小区了，因为他已经上了物业公司们的黑名单，原因何在？？？就因为康盛小区在新余物业界这些公司里已经拖欠了很多很多钱了，也就象现在所说的欠钱的是大爷，这个钱是怎么也收不回，变成一个坏帐、死帐了。所以康盛的业主们呀，你们应该首先多反醒自己。而且物业费是有收费标准的，而且这个收费标准是经物价部门审批的，不存在什么乱收费的事情，如果他们收费超过标准，可以向物价部门反映，物价部门也审查过康盛以前的物业公司收费标准是合法的。

--- 秋日浮萍4楼物业管理是社会问题：看到好端端的一个花园式居住小区，变成这样情景令人困惑和遗憾，楼上的朋友观点我很认同。我想原因是多方面的，小区自身的内在原因固然重要，但是，我认为政府有关认识到自己的责任。即政府的引导、重视不够应该是个重要原因。

物业管理对我市应该算是新生事物，让市民认可还有一段时间距离，所以，政府的宣传引导就十分重要，不是发布一部物业管理办法就了事，贯彻落实是关键，一些的配套制度、机制更为重要，尤其是政府有关部门履行责任不到位，我认为小区的建设是影响和谐新余的重要“细胞",出现问题不怕，怕就怕我们不重视、不理会，如果是这样，这个细胞就会变为”恶性肿瘤“，就会发展进而影响全市。

我认为不仅仅是康盛小区存在这样的问题，它的问题带有普遍性，建议政府应该引起足够重视为好。

上述是我的愚见，仅供参考。

--- 求索5楼应该做文明市民：改革开放这么多年了，应该说现在是文明、法制的社会，做为普通公民的素质之一就是文明、知法、懂法、守法，要尊重人、尊重自己，要自己创造自己的文明环境等等，康盛不交物业费的人居是缺乏文明意识。

康盛小区的问题是多方面的，政府有关主管部门要重视，康盛的问题不仅仅是康盛的问题，应该是社会问题，所以，要在教育、引导、监督、指导上做文章，要在制度上做文章，对那些不讲文明的人要有个处罚办法，对物业管理费的收缴要有个根本解决办法，因为要达到人人都自觉就目前来说办不到，所以，必要的强制性是要的，怎么强制？只有政府根据实际出台政策才能解决问题和矛盾。

--- 文明6楼顶!!

--- 为什么7楼物业管理水平有待提高：诚然，康盛小区的物管问题有部分业主素质不高，无故拖欠物业费；但我想更多的业主都是明白、认可享受服务要交费的道理。只是在现在的状况下，物业管理部门和业主之间存在明显的信息不对称，业主处于弱势地位，权益容易受到侵害，当政府不加大对物业管理部门的监督和管理时，业主恐怕只有通过不交物业费来维护自己的权益了。

--- 小小

8楼意见和建议：物业管理既是住宅小区相关矛盾的?聚焦点?，也是理顺关系破解难题的?突破口?。由于我市物业管理市场发育还不够成熟，市场监管力量比较薄弱，由此引发的矛盾和纠纷将逐步显现，现已成为广大市民关注的社会热点之一。主要存在以下几个突出问题：

1、缺乏处理物业管理疑难问题的有效协调机制。

2、府监管力量薄弱，监管不到位。

3、存在物业管理和社区建设?两张皮?现象。

4、传统观念、意识和物业管理中存在的诸多矛盾重叠交织在一起，

形成物业管理中的关键环节--费用收缴难的矛盾。

5、开发商遗留问题反映出前期物业管理的的问题和矛盾。

6、业主、业主委员会自我管理和约束机制尚未形成。

7、物业管理企业的管理水平和从业人员的整体素质偏低。

几点建议:

1、政府导向、舆论宣传，领导重视和进一步更新观念。

2、加快物业管理的执法进程和加大执法力度，促进住宅小区物业管理的规范化。

3、取必要的扶持政策，合理调整收费标准，实行?捆绑式?收费

办法（和水电费捆绑强化

4、强化业主委员会制度（目前的松散管理、仅仅靠学习雷锋的办法短期可以长期行不通），物业管理项目通过招投标委托管理。

目前我市物业管理比较规范和比较好的小区是暨阳城、北湖星城等，他们的物业管理还处在前期物业管理阶段，还是由建筑开发商在管理，开

发商为了自己的房产的顺利出售而下大力气投入物业管理，营造舒适的环境氛围。一旦建筑开发商撤出也可能会出现我们小区出现的类似问题。

--- 文明9楼政府作用是关键：林平的几条建议好，综合看建议的中心思想就是当前的物业管理必须要政府推动，政府应该责成有关部门认真落实政府制定的法律法规，并在《物业管理条例》的总体原则下如何分解细化物业管理中的常见矛盾和问题的制度解决办法，对政府、物业公司、业主委员会、业主都应该有规范监督机制，关键环节是抓物业公司的规范化从事物业管理，一定要有定期和不定期监督、考核机制，在他的服务对象中找答案，物业费的收取应该建立中间环节，不应该直接给物业公司，按考核服务质量（分数）付款；有对无故不缴纳物业费的业主处罚办法，不能“一条鱼腥一锅汤”，不能让自觉的业主吃亏，不对那些无故不交物业费的业主处罚就是打击自觉业主的积极性；一个加强政府有关物业管理部门的力量，监管要到位要有实效，政府对他们也要认真严肃考核；对物业公司进行整顿验收，通过检查验收筛选，优胜劣汰，净化物业管理市场，引进竞争机制；培训物业管理员工。。。等等，总之要形成联动，单靠一个环节都不能解决问题，要建立长效机制是根本。

--- 康盛业主10楼请各位看清楚!：呵呵,首先感谢楼主把俺们去年沉底的贴子重新捞上来了(或者从新宣网搞来的?我看里面大部分内容都出自俺的一个回贴)

看到楼上有些回复,我心情很沉重,因为大家似乎都认为康盛业主不交

物管费,是业主自作自受,素质太低.对此,我真的无言!我想大家没有认真看楼主的的贴子,没有认真问几个为什么。

康盛和我市的其它小区不同,不同之处就在于他有公共资产,能产生收益.比如,小区会所,架空层停车位等,每月资金都有几千元,是属于广大业主的.正因为有这样的肥肉吃,所以出了很多怪现象,一些人挖空心思去吃这块肥肉,你说,业主的心理会平衡吗?

特别是,去年有人自行将驾空层停车库用砖做起来,卷闸门一关,变成他们家的地下室,已经做了五六间了,而业委会和物管公司就是拆不了,你说,业主的心理会平衡吗?

在收物管费时,很多业主都说,只要把那些乱搭乱建的拆了,立马交物管费,还有的说,有谁去拆,愿意出拆钱^^^

可见业主普遍关心公共利益受侵吞的事情.

业主委员会在开展该项工作时,碰到困难后,抱着一种"强盗强了就算了"的息事宁人的态度,维持现状,也引起了业主的不瞒!

现在,的确,康盛的业主没谁会愿意交物管费了,除非有关部门采取强力措施,将那些被侵吞的公共财产夺回来!

我真想康盛没有公共资产,这样就不会有人渣拈记了,这样就会象其他小区一样,平平安安交费,平平安安生活了.

同时,再说一句,不能因此而将康盛的业主定位为没素质的业主.我们要维权,我们没办法!

--- 康盛农民11楼对10楼业主说几句：我是钟山的业主,比较了解康盛的情

况，我也有个亲戚住在康盛。我对楼主的文章有很多相同意见,10楼的?康盛农民?说的也对,因为小区的公共部位的使用权和经营收入属于全体业主所有,如果处理不当就会严重侵害业主权益和利益。我到觉得是我们康盛的业主自己不团结，业主委员会也只能依法办事，没有广大业主的支持和配合怎么开展工作？更何况他们没有报酬在无偿的为大家做事呢。业主委员会发出的文件有人撕毁，送到各家各户只有几少数反馈意见和建议，他们遭到围攻漫骂谁站出来维护保护他们？就连房管局和社区都觉得难，业委会有能怎样？8楼?文明?说的建议最好，我们大家应该站在整个社会的高度看问题，确实问题出在康盛，根源在那里？8楼说的好，9楼的意见更具体，要想物业管理好，就目前来说要政府重视、业主觉悟、社会共鸣、完善机制、管理有方、监管有力、等等，物业管理是系统工程单靠谁都不可能解决问题，何况老的矛盾解决新的矛盾又会出现呢？要说的很多。。。。。。

--- 钟山小区业主12楼不交物业费原因：康盛小区居民不交物业费的直接原因是小区的许多公共财产被侵占,并用来谋取私利,比如自行将驾空层停车库用砖做起来,卷闸门一关,变成他们家的地下室,还经常发生持刀打架,拉帮结伙,不法行为不胜枚举,但业主向有关管理部门反映时,得来的答复却是"这是小区内部事物,自己解决,现在有物业管理条例,小区自治".从而导致小区管理恶性循环.相关管理部门要负主要责任。

--- 江山13楼自己的家园自己维护：今天偶尔看到这里的辩论感到新

鲜，人们常说?不了解情况就没有发言权?，但是看了以上的观点后也说两句。

顶楼的朋友林平所述应该是你们小区的物业管理的历史演变过程，问题反映在业主不缴纳物业费，原因是?我认为，当下物业管理根据物管条例采取民主的自我管理方式是不成熟的，一来业主的民主意识和公德意识不高，二来自愿献身公益的人士较少，物业管理必段由政府组织一级机构来进行管理，就象村委会一样，建立在政府的强力管理下的自治组组织，（林平说）?。我认为分析的也在理，又看到各楼的发言，一句话就是3楼朋友说的?自食其果?。4、5、7、8、9楼朋友说的我赞同。如果用不缴纳物业费的办法维护自己的权利是错误的，强占业主利益不对，不交物业费也不对，对强占你们利益的事你们小区广大业主应该主动站出来配合业主委员会处理侵权问题。

10楼的朋友你应该认真学习学习物业管理的有关法律法规，要学会用法律法规维护自己的权利和利益，现代人是文明人，要懂依法办事，会用法律保护自己。

不交物业费是违法行为，违法的人你说素质?高?呢？还是?低?呢？：-）小区脏脏了谁？不是脏你们自己吗，你们教育自己的孩子应该说的都好，小区这样你们怎么和你们的孩子说？垃圾遍地污水横流会有传染病呀，你们小区的部分业主公德、道德、文明是不同程度存在问题，应该自我反省反省，自己的事要自己做，内因是根据，外因是条件，尽管?条件?还存在不完善的地方，那要靠各方面的积极配合和努力的，消极办法不是好办法，只是不同程度的害了你们自己。说的不好，不好意思，多嘴了：-）：-）。

--- 观点14楼要提高我们的素质和文明呀：今天上网偶尔来逛逛，看到这里挺热闹。身在广东的我几天前回来新余来到康盛做客，看到康盛变成这样真是令人惋惜，看到一些业主满嘴的脏话。。。，确实没素养，自己害自己，确实一条鱼腥一锅汤，少数没素养的业主害了大家，怎么就那他们没办法呢？麻木呀！！！

--- 在外流浪着15楼官方来这里看看就好了 :这里有火药味，那有什么用呀？官方不知道，真正解决问题的不看，在好的意见都是浪费你们的时间，最欣赏8楼意见和建议提出的物业管理存在的几个突出问题和提出的建议。

--- 无题16楼回复以上同志:以上同志关心康盛,在下就深表感激,但是有些观点不敢苟同。

第一,要我学习物管法的问题.首先,学习是肯定要继续深入的,谢谢提醒.但是我还要说几句:不交物管费违法,不错,但是物管有物管的标准,没有按标准提供服务,业主自然可以拒交物管费.连物业都守不住,维护不了,谁来交物管费?物管真是只收费,不管理?哪门子道理嘛!

第二,用法律维护权益问题.业主当然可以想到法律,用法律武器来维护自己的权益,但是,也不是一个一个业主去维护呀,否则要业委会干什么?业委会就应该代表业主用法律来维护业主权益.可惜的是,我们的业委会并没有这样做。

当然,我承认,业委会的同志受到了一些压力,干业委会也是吃力不讨好的事,业委会的同志也吃了苦.但是,这不能成为不履行职责的借口,既然你干上了,你就要负起责来,要不,就别干!

第三,以小区内部事务为由,有关部门当甩手掌拒,这是十分错误的想法,如果这样,那夫妻想残就不应受法律制裁了,家庭内部事务嘛!

至于素质问题,为何偏偏康盛人的素质差?现在有些人,一碰到情况就归结于素质,这是十分弱智想法.文明高不高,素质行不行,我认为根本的还在管理严不严,想靠自律而得到一个和谐社会的想法是十分幼稚的.想要人人为我,我为人人,只是一个社会的空想.城市管理说教没有用,重罚比任何苍白的说教都管用。

最后说一句,文明\素质要靠教育,但是教育只是基本功,是教育人们应该如何做,怎么样去做,但是要人们真的这样做,将学到的变为真的行动,必段要有手段,严格的管理规定和执行手段。

--- 康盛农民17楼不起作用的辩论：我来过这里几次看到大家说的条条是道,请问你们:你们这样在这里争呀辩呀有啥用呢?谁会转达你们的诉求???真是无题!!!!!!!

--- 无题18楼这叫啥事呀：看了这么多帖子,康盛的物业管理中的主要问题在哪里?我想还是观念问、制度、机制、体制等方面存在问题，这要靠政府立法才可以解决。

不知道不交物业费的人怎么想，现实是你们这种做法是消极的，是自

己给自己找麻烦，你们为什么不和业主委员会携手、团结？把你们对物业管理的意见提出来，为什么不团结起来和少数侵犯你们权益的业主古做斗争？为什么不去找政府有关部门来整治那些人？我想还是因为多数业主?自扫门前雪?，不团结、趁火?搭车?享受别人的成果，少数业主素质低等等。解决问题要靠绝大多数业主站出来才力量大，业主委员会是松散的组织，没有执法权利，他们怎么解决，他们要靠2/3以上的业主支持才行。康胜农民你既然是康胜盛的业主就应该主动站出来，支持业主委员会的工作，发动你们小区的广大业主解决你们自己的问题。

当然，政府主管部门有不可推卸的责任，只有政府才可以整治那些利欲熏心的少数人。

--- 侃侃19楼对本网页的建议：这的帖子的话题应该是社会的热点话题,可能我们大家都还没认识到当前物业管理在城市建设中重要作用?建设平安和谐新余中少不了物业管理。

这个帖子你们应该设臵为"热帖"子,并转给政府有关部门或者建议有关部门领导关心一下。

--- 胡子第二页：

顶楼要综合治理：听口气?康盛农民?你是康盛的业主，看来你还是有正义感的业主，你应该向政府主管部门反映你们小区的问题。不知道你们小区的业主委员会有没有办公经费和报酬？你应该知道在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼

地位问题，他们只是松散的组织，如果大家都不站出来支持他们，他们就无法开展工作。多数业主认为他们不行可按一定的法律程序改选，推举出大家认为称职的业主担任业委会委员工作，争吵没用，埋怨更没用，在这里谈论效果也不好，应该发动你们小区开展讨论、争论，找出主要症结对症下药，对捣乱的个别业主大家一起?修理"他,多好的小区呀，让少数人弄成这样你们甘心？

--- 为我服务

1楼就是这个素质问题：不论是什么什么原因，有素质差的人不可否认的，自己不交费还阵阵有词，享受别人的劳动成果，这叫啥事呀？就是这些少数人害了多数人，形成恶性循环，好人也跟着不交费了，因为太吃亏呀，偷电的，偷水的，霸占大家财产的，都是自觉缴费的业主为那些?素质?低下的人买单，久而久之你们小区一定烂的不得了，你们就知道相互埋怨就知道窝里斗，还不如农民，还是什么新钢大企业教育出来的，丢人！！！

--- 农民康盛2楼相关部门该管一管事了：物管混乱之所以在康盛出现,而不是出现在其他小区,并不是康盛的居民的素质比其他小区的差,而是康盛公有财产被侵占。

--- 新城3楼请你们自己关注吧：昨天晚上经过你们小区进去走了一圈,见到漆黑一片,只有个别单元有楼道灯.从小区的这个状况可以说明你们小区的业主之间的关系是不和谐的,有几派团体在"打斗",互不服气,我想有

楼道灯应该说邻里关系比较和谐,那些没楼道灯就复杂的多了,说明他们有不和谐的诸多矛盾和问题，看到如此景象，真是遗憾、可怜呀！！！

--- 农民4楼我们很无辜,我们很无助：再次感谢各位对康盛物业的关注! 的确,对康盛的物管问题,我是臵身事外的,但是摸着良心讲,我是每次都交了物管费,既便我知道,物管费一交,物业公司就会撤退(在交费时,我就对他们说,你们收到了物管费就会撤退的,因为,我知道,搞康盛的物管太难了,遗留问题太多),但是,我还是交了,做人嘛,做到问收无愧就行了。当然也有从来就没交过一分钱物管费的，对这类人，从来就没有很好的处理手段，期待其素质提高，只能是水中望月。不仅仅是康盛，恐怕很多小区都会碰到这样的业主。

所以，说来说去还是要政府规范手段和做法，应该将物管费捆绑水、电、汽等，不交就停水停电，否则真的是没有手段！

至于向有关部门反映问题，我们的业委会恐怕鞋子都跑烂了，对于这点，我们还是理解的，也向业委会道声辛苦了。但是，业委会应该大胆一点工作，该拿起法律武器的时候就要拿起来，如果业委会能站也来，起诉那些侵吞公共财产的业主，我想广大业主都是会支持的。把这个问题解决了，再来解决不交物管费的问题。对那些不交物管费的也可以采用诉讼的方式。关键是业委会要大胆工作，勇于决策，只要对全体业主有利，业主都会支持。但是，如果前面的问题特别是侵吞公共财产的问题不解决，而呼吁解决其它问题，我看业主就会有想法，业委会也会失去公信力。

最后，还是呼吁政府有关部门不要当甩手掌柜，要依法依理来解决康

盛的问题。不能不作为！

--- 康盛农民5楼法律管得了吗：各位说了很多，本人也有些想法：1、对于侵占小区公用部分和拖欠物业费的业主，可以通过法律途径吗？应该由谁来提起诉讼呢？2、政府的主管部门都在起什么作用呢？我同意政府强力进入，但他们会这样做做吗？有法律依据吗？3、不要对康盛的业主进行攻击，我也承认确实有部分业主的素质是相当低的，这无关他们来自那里，是新钢、铁路、农民、还是暴发户和其他人员，因为哪里都有素质搞和低的人，这是自身的教养和人格的问题；但我相信，大多数业主都是守法和善良的，也是最无奈的。

因此我想建议政府，如果可以的话，应该强力进行整顿，提高市民对政府的公信心，由政府主管部门或基层组织，对恶意拒交物业费、破坏物业管理的人员提出法律诉求，以此教育广大市民，应该也是现实普法的好教材；否则，什么宜居城市、园林城市，自己听着都害臊！！！！！！！！！！！！！！！！！！

--- 又一个农民 6楼 ddddd：怪的鬼，又不是别人住，自己住一伙没素质的人在里面还好意思说出来！！！

--- ssss 7楼回：康盛农民说:?连物业都守不住,维护不了,谁来交物管费??请问为什么物业守不住？我想是你们不交物业费的原因吧。至于?物业不服务?的说法更是没道理，我觉得物业公司在服务，但是，存在问题不可否认，你们可以监督和提出，你们这样做了吗？这是其一；

其二，3月处看到电视报道你们小区的问题，了解到业委会提出意见和建议送给各家各户，你们只有少数人反馈，有相当的业主不反馈还撕毁，这怎么说业委会呢？建议你学习物业管理条理是对的，业委会是什么组织你真的不了解，根据你们小区的情况，有人出来?无偿?为你们服务应该是你们的福气，我们小区至今还没业主委员会呢，所以你说?既然你干上了,你就要负起责来,要不,就别干!?真是没良心；

其三，就目前的有关物业管理的法律法规规定，居民居住小区就是民主自治管理，依据国家的法律法规规定进行民主自制管理，你们业主不懂怎么维护自己的权益，还一味责怪夜委会或物业公司是不对的；

其四，不承认素质问题更是幼稚，谁都要不断的学习，与时惧进，不要不服气，要谦虚，要有自知之明；

总之，你们应该冷静了，心平气和的去找出自己的问题，团结起来自救才是根本。

--- 观点8楼回：呵呵,看来"观点"同志也要好好学习下物管条例了!

--- 康盛农民9楼法律法规和制度体制存在问题：发出本贴的原意明确,就是请社会广泛关注康盛，我想要实现是难的。我到同意8楼的观点，他的意见建议我觉得很符合实际，我粘贴一下：?物业管理既是住宅小区相关矛盾的?聚焦点?，也是理顺关系破解难题的?突破口?。由于我市物业管理市场发育还不够成熟，市场监管力量比较薄弱，由此引发的矛盾和纠纷将逐步显现，现已成为广大市民关注的社会热点之一。主要存在以下几个突

出问题：

1、缺乏处理物业管理疑难问题的有效协调机制。

2、政府监管力量薄弱，监管不到位。

3、存在物业管理和社区建设?两张皮?现象。

4、传统观念、意识和物业管理中存在的诸多矛盾重叠交织在一起，形成物业管理中的关键环节--费用收缴难的矛盾。

5、开发商遗留问题反映出前期物业管理的的问题和矛盾。

6、业主、业主委员会自我管理和约束机制尚未形成。

7、物业管理企业的管理水平和从业人员的整体素质偏低。

几点建议:

1、政府导向、舆论宣传，领导重视和进一步更新观念。

2、加快物业管理的执法进程和加大执法力度，促进住宅小区物业管理的规范化。

3、采取必要的扶持政策，合理调整收费标准，实行?捆绑式?收费办法（和水电费捆绑强化

4、强化业主委员会制度（目前的松散管理、仅仅靠学习雷锋的办法短期可以长期行不通），物业管理项目通过招投标委托管理。

目前我市物业管理比较规范和比较好的小区是暨阳城、北湖星城等，他们的物业管理还处在前期物业管理阶段，还是由建筑开发商在管理，开发商为了自己的房产的顺利出售而下大力气投入物业管理，营造舒适的环境氛围。一旦建筑开发商撤出也可能会出现我们小区出现的类似问题。?我又觉得?康盛农民?是位有一定素质的业主，我想和你一样的业主

在康盛还是很多的，你们应该发动一下，和业主委员会一道找个解决问题的办法。物业管理应该是新生事物，存在诸多不完善的地方，应该说政府有责任去完善，政府有关职能部门管理不力是主要原因，假如开会他们也会提出一大堆客观理由的，问题的关键是政府主要领导过问才可以解决问题，但是，怎么能使领导重视呢？难！！！求人不如求自己，还是你们团结起来好，如果多数业主站出来支持业委会工作，他们就理直气壮了，现在学习泪锋做好事的人不多。

--- 路过10楼对又一个农民说：又一个农民说:"1、对于侵占小区公用部分和拖欠物业费的业主，可以通过法律途径吗？应该由谁来提起诉讼呢"当然可以呀,由物业公司起诉呀,因为物业公司是独立法人;

又一个农民说:"2、政府的主管部门都在起什么作用呢？我同意政府强力进入，但他们会这样做做吗？有法律依据吗？"当然可以,新余市的物业管理和执法部门是市房产管理局,物业管理办法有明确的规定;

总之,法律是可以管的,但是,对物业管理的法律法规还有待完善,不论是什么原因,"政府不能不管"到是对的,居民委员会管什么有明确的职能,也应该介入,政府的主管部门应该拿出办法,应该对政府对领导负责.

--- 市民11楼真的同情康盛：康盛农民：真的很同情你，你还真的是有心人，对你的误解请谅解，如果康盛都向你这样就好多了。其实物业公司的物业管理也难，都是私营企业，国家又不投资，物业公司在物业管理中要发生成本，这些成本都来自物业收费，那么多业主不交费谁垫付的起？

花园小区物业管理实施方案

办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。

居民小区物业管理年终总结

居民小区物业管理年终总结 【篇一】 xx年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨,到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其总结如下： 一、由于我们的操作不合理和住户的违规使用，导致新年期间富康花园小区13栋209房被污水入浸，污水延伸到一楼商铺，给业主和商家都造成了很大的损失，管理处工作人员忙得不可开交，业主也是抱怨满腹。在公司的支持和管理处工作人员的共同努力下，经一个多礼拜的努力，此事终于得到了圆满的解决，业主还拿出现金给我处工作人员慰劳。 二、市场环境的变化，导致我们管理处秩序维护员短缺，给小区的治安防范带来了挑战，由于人员的不足，致使两户住户的门锁被撬，虽未损失什么贵重物品，但说明了人员稳定的重要性。管理处上报公司，经对工资和人员做了相应的调整后，小区到目前为止，没有再发生过上述问题，确保了小区治安的稳定性。 三、蝶恋花西餐厅占用小区的消防通道长达三年之久，造成业主对管理处的抱怨，也带来了消防隐患，经管理处多次协商、调节，并借用执法部门的整治时机，成功的让蝶恋花西餐厅归还了长期占用的消防通道，还提高了对消防的认识。此举得到了业主的好评，消除了安全隐患。

四、人员紧缺，招聘时不能择优录取，有些员工私心较重，素质不过硬，给公司的声誉带来了一些负面的影响，经管理处与业主沟通，虽能得到理解，但是不可否认，这种行为应该胎死腹中，不能盟发。否则将会给公司带来毁灭性的打击。因此我们接下来的重任是一定要加强员工的素质培训，提高个人的荣辱观，体现物业管理人的真正价值。 五、管理处积极响应公司的号召，制定有偿服务价格表，并率先在富康花园实施，虽有少数业主持有不同的意思，但经过沟通后，都欣然接受了这一事实。到目前为止运行壮况良好，此举不是为了增加公司的收入，而是规范了物业管理服务的范围。确认了业主和物管各自的责任。 六、小区已成立8年之久，加上地下管网小很容易堵塞，管理处就按照年前制定的操作流程，历时一年的流程操作，现已无任何问题，管网畅通，还给了小区业主一个舒适卫生的生活环境，得到了公司和业主的好评。 七、因为有了XX年成功分亨芒果的经验，10年我们在芒果的管理和分享的过程中都做的得心应手，让小区的业主再一次享受了自已的节日—芒果节。看小区业主们分享着芒果盛宴，让我们深深的感触到，只有真心的付出，才会收获满意的微笑。物业管理艺术的决巧就是看我们怎样去勾勒。 八、楼宇天台的年久失修，暴露出了安全隐患，管理处工作人员扛着沉重的焊机，攀爬于每个楼道，经一个礼拜的努力，终于划上了圆满的句号。小区东西门的破损和当初的设计不合理，让小区业主饱受了烈日和雨水之苦，管理处决

住宅小区物业管理服务内容和范围

住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管

道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 3.代订牛奶。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。

小区物业管理服务范围

小区物业管理服务范围 小区物业管理服务范围 (一)综合管理 小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理 (1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施; (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施; (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场; (4)协助召开业主大会并配合其运作; (5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全; (6)与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准; (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理; (8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗; (9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。 (10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 (二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括： (1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》; (2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅; (3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损; (4)负责小区智能化设施的日常运行维护; (5)定期清洗外墙。 (三)绿化

花园小区管理规章制度

花园小区管理规章制度 第一章总则 第一条为规范物业管理行为，维护物业管理活动中各方的合法权益，保持物业管理小区良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，就xx花园管理区域内物业的使用、维护、管理及业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反本公约应当承担的责任等事项依法做出以下约定。 本规约对xx花园小区的全体业主和非业主使用人均具有约束力。 第二章物业的使用、维护和管理 第二条本物业小区内物业的基本情况 第三条物业竣工验收交付使用后，业主应当在《入伙通知书》规定期限内办妥物业入住有关手续。 第四条使用房屋应当遵守以下约定： 1、不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外观、设计用途、功能和布局等。 2、室内的供水管发生破裂或排水管发生堵塞、渗漏水等，应及时修复。 3、不得在房屋门口、阳台乱搭乱建，不封闭阳台、窗。 4、不得在房屋门口、阳台、屋顶、窗户搭装外伸衣架、

雨蓬，不得违反政府有关法规，擅自在室内外安装电视、通信等接收、发射天线和监控设施等及其他影响他人居住和影响楼宇外观的设施。 5、房屋门口、阳台、窗户放置花盆、晒衣杆等物品的，应安全可靠，防止跌落伤害他人，不得有高空抛物等不文明行为。 6、晾晒衣物、浇灌或清洁的滴水不得溅落、侵扰楼下住户及过路行人。 7、不得损坏和擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。 8、不得在正常休息时段，制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响、举行喧闹的聚会、舞会等。 9、室内不得制造令人不安之异味，对周围环境及其他住户造成滋扰。 10、室内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得排放有毒、有害危险物质。 11、不得利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物，如发现违法犯罪人员和违法犯罪行为应及时举报。 12、不得通电于围墙、围栏等设施，以免误伤他人。 13、不得改变房屋门窗的位置、规格、材料，不得改变窗户玻璃颜色，粘贴反光膜；不得在玻璃及外墙上粘贴、安装标语广告；不得在阳台安装防盗网，不得在窗户玻璃外侧

居民小区物业管理服务工作存在的

居民小区物业管理服务工作存在的 问题与建议 近年来，小区物业管理服务工作作为一项新兴行业取得了较快发展。目前，总计开发面积超过600万平方米。自2004年起步以来，现有物业服务公司已经发展到20多家，服务面积400多万平方米。有10多个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号。房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给政府工作带了很大的压力。“小区问题不小”，这迫切需要我们尽快完善和加强物业管理服务工作。 一、居民小区物业管理服务工作存在的问题 1、开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。 受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。主要表现在：一是面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。三是开发商越权承诺减免、打折物管费，给物业公司增加负担。比如：水榭花都小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后，开发

商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。另外，还有一些老小区，不少还是单位和部门开发的，由于设计、规划的先天不足，遗留的问题也不少，物业管理工作依然困难重重，也需要引起广泛关注。 2、物业管理服务不规、不到位。 一是物业企业员工素质不高、服务不规。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规操作，从业人员流动性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区部安全，轻外围防；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防，轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。2013年度，东海县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉718起，县长信箱转办53起，122民声

居住小区的物业管理

小区管理 第一章居住小区的物业管理 第一节居住小区物业管理概述 一、住宅与居住小区 在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对新建住宅质和量及其管理的要求。 居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。” 在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。 根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。 二、居住小区的功能 党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是： (1)人均8平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3)居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。 1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。 2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、

小区物业管理服务内容和范围

小区物业管理服务内容和范围 日常服务: 1.客户服务： 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，物业管理中心特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"服务处"）。 2.安全防范和交通疏导服务： 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务： 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务： 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通；

各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务：服务处负责小区消防系统、监控系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务： 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.协助业主办理入住手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修支付。 鑫禺物业服务管理中心

花园小区物业管理服务实施方案

花园小区物业管理服务实施方案

眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于 9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业, 8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名,下设四个职能科室: 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经 是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。

在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或经过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其它工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司当前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全,设专业配电室和加压站各2个,院内设有智能化监控设施、路灯,广场灯;楼道内设声光控感应灯照明,当

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前，大塘街道辖区内有住宅小区182个，其中封闭式的小区有90个，有物业管理的小区45个，无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强，居民对物业管理的要求标准不断提高等，物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”，因此，加强物业管理已成当务之急。 一、当前物业管理存在的问题 （一）第一方面的问题来自开发商，开发商遗留建筑质量问题，造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题，增加了物业的负担：主要有两方面，一方面是业主购买的房屋的质量问题，墙面污水、阳台漏水等，另一方面小区公共部位的质量问题，小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，业主认为物业公司没有尽到其管理责任，致使矛盾集中到物业公司身上。 第二方面的问题来自物业公司，主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级

低，整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧，以管理者自居，服务意识差，有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费，有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成物管人员素质普遍偏低。 一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出，小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出，小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题，上一任物管撤出时很多资料没有移交，如有些物业缺失业主的建筑图纸，导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用，挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等，损害小区业主合法权益。这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显，社区、街道基层组织调解困难重重。 二是物业管理费提价问题，水电费欠缴问题。原因：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难；二是物业管理不到位问题，如保安、保洁、停车管理等不到位，公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低，主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用，以吸引更多客户购房。近几年物价上涨，工资增长、物管公司成本大大提升，不提价，经营不下。但业主意见不统一，导致管理费提价难度加大。这和相关法规

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。

某花园小区物业管理方案

GＭ花园小区物业管理方案 第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议?第一节调研 “GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用,是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。 为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求,S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上,针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析S物业管理公司认为现时“Ｘ小区”之物业管理工作主要存在:“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 物业保值、增值意识被动:物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。G Ｍ花园小区乃94年投入使用,现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态,未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。 物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作,与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

私人个性服务缺乏:在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 沟通服务缺乏:物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为,相互沟通是委托合同进行的重要因素,缺乏沟通将影响服务质量。 第二节管理服务思路 现代人经过努力,在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面,有了更高的要求。我们考虑到在“ＧM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高,对物业管理服务工作的要求也高,一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “GM花园”小区围合式建筑,营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GＭ花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标:“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 第三节物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现： 1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

小区物业管理方案(Word版)

xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

物业管理服务理念与目标

第一章、管理服务理念和目标 景河豪庭小区位于赣榆县的门户位置，具有优越的地理优势，它北面靠近青口小学，北大门可以直达高速公路入口。在硬件建设上，小区建筑经济实用、品味高尚，设备、设施功能齐全、智能化程度高，商业及服务配套齐全，整体环境优雅宜人。 为了编写出有针对性的物业管理方案，早在景河豪庭小区立项之初，我们就已经开始了对项目的跟踪和研究。并且组织考察团，赴南京学习，考察了省优小区-碧瑶花园、园林绿化等，学习了南京江鸿物业管理有限公司管理的部份物业，对江鸿物业管理的先进经验进行了总结和借鉴。接到招投标通知后，我们立即成立投标工作小组，组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织各级管理人员、工程师，多次到现场踏勘，以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划并制定出了多种方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对景河豪庭小区的物业管理投标工作表现出高度重视和负责。 站在发展商和住户的角度，我们确定了景河豪庭小区物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在景河豪庭小区中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观。我们的总体目标承诺是在正式接管景河豪庭小区一年内通过ISO9002质量体系认证，并达到“连云港市物业管理优秀小区”管理标准，两年内达到“江苏省物业管理优秀示范小区”的管理标准。 我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。我公司率先推行社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高，我们努力塑造的“景河豪庭小区物业管理，真诚服务大家”的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的基础。我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精的管理技巧，让景河豪庭小区真正成为“城市中的花园”。 【景河豪庭小区项目概况】

某某花园小区物业日常服务管理工作 - 制度大全

某某花园小区物业日常服务管理工作-制度大全 某某花园小区物业日常服务管理工作之相关制度和职责，某花园小区物业日常服务管理工作1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由XX花城交付使用后起计,分为装修... 某花园小区物业日常服务管理工作 1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由XX花城交付使用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。 2、管理服务范围: (1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 (2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。 (3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。 (4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。 (6)专业装修工程质量监理与装修管理。 (7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。 (8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 (9)对物业实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保物业安全。 (10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。 (11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。 (12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。 (13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。 (1)物业管控工作难点: a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。 b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被投诉,也是一个棘手的问题。 (2)要有效解决问题,主要控制以下几个环节: a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必须严格审核。 ①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明,装

住宅小区物业管理服务二级标准

住宅小区物业管理服务二级标准 内容标准 （一）综合服务 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。 2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。 3、设有服务中心，业主咨询、投诉在12 小时内予以答复处理。业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度，满意率达80%以上。 4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。 6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。 7、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、 水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。

8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。 9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 10、承接项目时验收手续齐全。 11、每季度至少1 次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每半年至少1 次在服务中心公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。 12、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。（二）房屋管理及维修养护 1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招 牌、广告牌、霓虹灯按规定设置 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的

花园小区物业基本情况

花园小区物业基本情况 花园小区物业基本情况提要：项目的定位：以中偏高收入阶层为主的多层、高层住宅小区,户型以X房X厅为主，每户面积在X平方米至X平方米之间 更多精品自报告 花园小区物业基本情况 物业名称：XX一期 物业类型：多层、高层带电梯住宅区 座落位置：高明区西安街道泰华路 占地面积：约X平方米 建筑面积：约万平方米 绿化面积：约X平方米 栋数及层高：约X栋带电梯高层、多层住宅楼 户数：约467户 停车位：汽车位135个，摩托车位476个 小区出入口：2个（一个行车出入口，一个行人出入口）商业设施：商铺约平方米；超市平方米； 物管及公建平方米。 设施设备及用电量 1.电梯X部，共X千瓦，用电量X千瓦 2.室外环境照明：X千瓦 3.楼层公共照明共：X千瓦

4.是否采用二次加压供水生活水泵：X千瓦 5.消防控制室：X千瓦 6.消防水泵：X千瓦 7.变电所：X千瓦 8.消防水泵总功率：X千瓦 9.会所：X千瓦（其中游泳池X千瓦） 10.商场动力：X千瓦 11.商场照明：X千瓦 12.其它 以上各参数作为管理处机构设置、岗位人员编制和收支测算的依据 项目的定位：以中偏高收入阶层为主的多层、高层住宅小区,户型以X房X厅为主，每户面积在X平方米至X平方米之间，所以主目标客户是中偏高收入阶层，为企业的中、高干部，这些客户法律意识强，维权意识强。因此，我们的物业管理服务定位是：依法、安全、快捷，在此基础上上升到周到、舒适 依法--就是按照法律法规办事； 按照行业的标准、规范办事； 按照公司的管理体系办事。 安全--一切工作安全第一，安全工作重在预防 快捷--对业主住户的需求、投诉，要做到：信息传递快、

关于加强居民小区物业管理工作方案

关于加强居民小区物业管理工作方案 关于加强居民小区物业管理工作方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标： ⒈有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到。 ⒉新建住宅小区推行招投标率达到；××××年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 ⒊凡从事物业管理活动的企业，要取得《物业企业资质证书》。 ⒋强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，

物业企业经理持证率达到，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 ⒌大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到。 ⒍加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措