市场比较法练习
市场比较法试题及答案
(一)判断题
1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()
2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()
3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。() 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()
5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。() 来源：https://www.wendangku.net/doc/bc726653.html,
6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。()
7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。()
8．土地使用年期属于个别因素。()
9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()
10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。() 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。()
12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()
13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()
14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()
15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。()
16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()
17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()
18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
()
19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。()
(二)单项选择题
1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据()，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。
A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则
2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用()。
A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法
3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为()。
A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数
4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为()。
A．替代价格B．相关价格C．基准价格D．比准价格
5．运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少()个。
A．2B．3C．4 D．5
6．运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比()。
A．相邻地区B．用途相同
C．土地质量相同或相似D．同一供需圈
7．市场比较法要求比较案例最长不超过()年。
A．1B．2C．3 D．5
8．市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估时，下列中()为最佳比较案例。
A．周围写字楼的售价B．周围住宅用地地价
c．周围工厂用地的地价D．周围商品房售价
9．选择的比较参照交易案例应与待估土地的交易类型()。
A．相似B．相异C．相同D．无关
10．下列因素()不是影响地价的个别因素。
A．宗地所在区域环境条件B．宗地使用限制
C．宗地形状D．宗地容积率
11．市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系数()。A．平均值B．相加之和C．相乘之积D．相减之差
12．采用市场比较法评估地价选择交易案例时，下列案例不需进行情况修正的
案例是()。
A．因迁往外地而出售房地产B．亲友之间的房地产交易
c．政策原因而抛售房地产D．按市场原则进行的房地产交易
13．某城市地价与容积率的关系：以容积率等于3为基准，容积率每增加O．1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元／m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为()元／m2。
A．2200B．1667C．1692 D．2364
14．当价格指数的基期不固定时，利用地价指数进行日期修正，应先将其指数调整到( )后，再修正。
A．地价指数B．因子指数C．定基指数D．条件指数
15．替代原理是()的理论基础。
A．成本法B．剩余法c．市场比较法D．收益还原法
16．下列各项中不属区域因素的是()。
A．交通状况B．城市规划C．地区繁华程度D．宗地面积形状
17．已知协议与招标的情况修正系数比例关系为1：1．46，招标与拍卖的比例关系为
1：1．24，某交易案例为协议方式的交易，成交价800元／m2，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为()元／m2。
A．941．94B．992C．1168．00D 1 448 32
18．一般情况下，()地块更利于便用。
A．矩形B．三角形C．菱形D．不规则形
19．有一宗房地产总价为100万元。又知综合还原率为7 %，土地还原率为6％，建筑物还原率为8 %，则该宗房地产的土地价格为()万元。
A．30B．40C．50 D．60
20．在运用市场法评估不动产租金时，一般应选择()进行比较分析。
A．每月支付的租金B．每月支付的租金及物业管理费
C．实质租金D．支付租金和押金
21．运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则修正后待估宗地地价为()元／m2。
A．400B．436C．460 D．573
(三)多项选择题
1．在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行()修正。
A．情况B．区域C．日期D．使用年期
2．市场比较法中．建立价格比较基础包括()。
A．统一付款方式B．统一币种C．统一面积内涵D．统一面积单位
3．下列交易方式中()会造成价格偏低。
A．买方不了解市场B．卖方不了解市场
C．急欲脱售D．急欲购买
4．市场比较法应用的基础是()。
A．发达的不动产市场B．丰富的交易案例
C．交易类型全面D．待估土地与交易案例有替代性
5．在运用市场法评估土地价格时，()是保证评估结果准确性的关键。
A．正确选择比较案例B．合理修正交易价格
C．建立比较基础D．精确计算
6．用市场比较法评估土地时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的()，推测待估土地价格。
A．拍卖底价B．转让地价C．出让地价D．资产核算价
7．市场比较法可用于()。
A．直接评估土地的价格或价值B．评估土地租金
C．评估房地产租金D．以上均不适用
8．交易案例可通过()途径收集。
A．查阅政府有关部门资料B．查阅报刊消息
C．根据需要自制D．市场调查
9．以下属于情况修正的有()。
A．地区道路的通达度B．地块所处街道的位置不同
C．买方或卖方不了解市场行情D．受债权债务关系的影响
10.
11．实质租金由()构成。
A．支付租金B．押金利息c．押金D．契税
12．处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：()
A．众数法B．简单平均法C．加权平均法D．取中位数法
13．以下表述正确的有()。
A．实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成。
B．实质租金=支付租金+保证金×月(年)利率
C．支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金。
D．支付租金=实质租金+保证金×月(年)利率
14．选择比较交易案例时，应符合()的要求。
A．与待估土地用途相同B．交易案例为非正常交易案例
C．与待估土地估价期日相差时间较长D．与待估土地所处地区区域特性相近15．在市场比较法中进行个别因素修正时，以下说法正确的有()。
A．宗地所临街道类型不同会影响土地的利用效用
B．地块利用效用与其临街深度关系不大
C．使用的地块面积越大，使用效益越高
D．宗地的地质条件影响土地的利用效用
三、参考答案与难点解析
(一)判断题
1．X2．X3．√4．√5．X6．X7．X 8．√9．X10．√
11.X12．X13．√14．~15．X16．√17．√18．X19．√
(二)单项选择题
1．D2．A3．B 4．D5．B6．D7．C 8．A9．C10．A
11．B12．D13．C14．C15．C16．D17．D18．A19．C20．C 21．B
(三)多项选择题
lI A、B、C、D2．A、B、C、D3．B、C 4．A、B、D5．A、B 6．B、C7．A、B、C 8．A、B、D9．C、D10．A、C、D 11．A、B12．A、B、C、D13．A、B14．A、D15．A、D
插补运动(逐点比较法)
1、概述 在机床的实际加工中，被加工工件的轮廓形状千差万别，各式各样。严格说来，为了满足几何尺寸精度的要求，刀具中心轨迹应该准确地依照工件的轮廓形状来生成。然而，对于简单的曲线，数控装置易于实现，但对于较复杂的形状，若直接生成，势必会使算法变得很复杂，计算机的工作量也相应地大大增加。因此，在实际应用中，常常采用一小段直线或圆弧去进行逼近，有些场合也可以用抛物线、椭圆、双曲线和其他高次曲线去逼近（或称为拟合）。所谓插补是指数据密化的过程。在对数控系统输入有限坐标点（例如起点、终点）的情况下，计算机根据线段的特征（直线、圆弧、椭圆等），运用一定的算法，自动地在有限坐标点之间生成一系列的坐标数据，即所谓数据密化，从而自动地对各坐标轴进行脉冲分配，完成整个线段的轨迹运行，以满足加工精度的要求。 机床数控系统的轮廓控制主要问题就是怎样控制刀具或工件的运动轨迹。无论是硬件数控（NC）系统，还是计算机数控（CNC）系统或微机数控（MNC）系统，都必须有完成插补功能的部分，只是采取的方式不同而已。在CNC或MNC中，以软件（程序）完成插补或软、硬件结合实现插补，而在NC中有一个专门完成脉冲分配计算（即插补计算）的计算装置——插补器。无论是软件数控还是硬件数控，其插补的运算原理基本相同，其作用都是根据给定的信息进行数字计算，在计算过程中不断向各个坐标发出相互协调的进给脉冲，使被控机械部件按指定的路线移动。 有关插补算法问题，除了要保证插补计算的精度之外，还要求算法简单。这对于硬件数控来说，可以简化控制电路，采用较简单的运算器。而对于计算机数控系统来说，则能提高运算速度，使控制系统较快且均匀地输出进给脉冲。 经过多年的发展，插补原理不断成熟，类型众多。从产生的数学模型来分，有直线插补、二次曲线插补等；从插补计算输出的数值形式来分，有基准脉冲插补（又称脉冲增量插补）和数据采样插补。在基准脉冲插补中，按基本原理又分为以区域判别为特征的逐点比较法插补，以比例乘法为特征的数字脉冲乘法器插补，以数字积分法进行运算的数字积分插补，以矢量运算为基础的矢量判别法插补，兼备逐点比较和数字积分特征的比较积分法插补，等等。在CNC系统中，除了可采用上述基准脉冲插补法中的各种插补原理外，还可采用各种数据采样插补方法。 本文将介绍在数控系统中常用的逐点比较法、数字积分法、时间分割法等多种插补方法以及刀具半径补偿计算原理。 2、逐点比较法 逐点比较法是我国数控机床中广泛采用的一种插补方法，它能实现直线、圆弧和非圆二次曲线的插补，插补精度较高。
市场比较法练习题
实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表： 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项: 1. 2. 注意特殊交易； 各项修正不超过 20%，总修正不超过 30% ； 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r 为6%。 容积率修正系数表为课本第 110页，表4-6。 4. 5.
1. 2. 交易期日更正 3. 区域因素修正 4. 个别因素修正 6. 容积率修正 7. 土地使用年限修正 1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y 式中: 土地还原利率，本例 r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限 8. 比准价格 9.确定评估值 根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。 由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例 的权重去0.4，地价计算如下： 使用年限修正系数 实例A 比准价格 实例B 比准价格 实例C 比准价格 cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2 = 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2 95 101 98 98 1.8 0.9867 100 105 100 100 1.8 1 — 2 =5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m 105 103 100 99 2.0 0.9935 100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3，实例B 的权重取 0.3，实例C
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ A ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修 正系数为（ D ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。 A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98， 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响
幅度为2.04％ 8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价
逐点比较法插补原理实验报告
南昌航空大学实验报告 年月日 课程名称：数控技术实验名称：逐点比较法插补原理 班级：姓名：同组人： 指导老师评定：签名： 一、实验的目的与要求 1.目的 ①掌握逐点比较法插补的原理及过程； ②掌握利用计算机高级语言，设计及调试“插补运算轨迹”模拟画图的程序设计方法； ③进一步加深对插补运算过程的理解； 二、实验仪器 计算机一台 三、实验原理 ①逐点比较法插补运算的原理 首先粗略的简单介绍一下机床是如何按照规定的图形加工出所需的工件的。例如，现在要加工一段圆弧（图2－1），起点为A，终点为B，坐标原点就是圆心，Y轴、X轴代表纵、横拖板的方向，圆弧半径为R。 如从A点出发进行加工，设某一时刻加工点在M1，一般来说M1和圆弧 有所偏离。因此，可根据偏离的情 况确定下一步加工进给的方向，使下 一个加工点尽可能向规定图形（即圆 弧）靠拢。 若用R M1表示加工点M1到圆心O 的距离，显然，当R M1 可以看出，加工的结果是用折线来代替圆弧，为了清楚起见，在图2－1中，每步的步长画的很大，因此加工出来的折线与所需圆弧的误差较大。 若步长缩小，则误差也跟着缩小，实际加工时，进给步长一般为1微米，故实际误差时很小的。 ②计算步骤 由上述可以看出，拖板每进给一步都要完成四个工作节拍。 偏差判别：判别偏差符号，确定加工点是在要求图形外还是在图形内。 工作台进给：根据偏差情况，确定控制X坐标(或Y坐标)进给一步，使加工点向规定的图形靠拢，以缩小偏差。 偏差计算：计算进给一步后加工点与要求图形的新偏差，作为下一步偏差判别的依据。 终点判断：判定是否到达终点，如果未达到终点，继续插补，如果以到达终点，停止插补。 计算步骤的框图如下所示： 图2－2 逐点比较法插补计算步骤 ③插补运算公式 插补运算公式表 四、实验内容及步骤 应用VB设计逐点比较法的插补运算程序，在计算机屏幕上画出轨迹图。 1 程序界面 采用图形显示方式，动态的显示出直线和圆弧的插补过程。 市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地 产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例） 精品 《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。 A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。A．高B．低C．相等D．不可比 10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。A．高B．低C．不高不低D．无法确定 11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240 12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。 A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。 A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格 C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D．可比实例必须是正常交易 实验报告 实验内容：逐点比较法直线和圆弧插补2011年9月25日 院系:物科院班级：085 学号：07080518 姓名：陈实 实验目的： 利用逐点比较法的插补原理，编写直角坐标系下的直线、圆弧插补程序，观察屏幕上仿真的运动轨迹，掌握逐点比较法的插补原理。 实验原理： 逐点比较发是基于动点与理想曲线院函数的比较来实现插补的。逐点比较法的插补过程，每走一步要进行一下四个步骤： 偏差判别：根据偏差值确定刀具相对加工曲线的位置 坐标进给：根据偏差判别的结果，决定控制线沿哪个坐标进给一步以接近曲线 偏差计算：计算新加工店相对曲线的偏差，作为下一步偏差判别的依据 终点判别：判别是否到达终点，未到达终点则返回第一步继续插补，到终点则停止 1、逐点比较法直线插补原理： 逐点比较法在第一象限的直线插补原理如下图所示，其他象限情况可依次类推。 现加工OE直线，如果刀具动点在OE直线上方或在线上，则令刀具沿X正方向进给一步；若刀具动点在OE直线下方，则令刀具沿Y轴正方向进给一步，如此循环直到加工到E点。判别刀具动点的位置根据偏差函数判别公式： 根据这个公式可以推到出两种不同情况下的地推公式： 对于插补终点的判别，可以采用单向的计数长度法，即：取计数长度M等于Xe、Ye中的大者，并设该坐标方向为计数方向。插补时，仅在该方向上产生进给时，计数长度减一。图1的逐点比较法中，工作循环的结束条件就是M减为0. 2、逐点比较法圆弧插补原理： 逐点比较法在第一象限的圆弧插补原理如图所示，其他象限可一次类推： 对于第一象限的逆圆弧，如果动点在圆弧的外侧则令刀具动点沿X轴负方向进给一步。如果动点在圆弧的内侧则令刀具沿Y轴正方向进给一步。 圆弧的偏差计算公式为： 根据这个公式同样可推导出圆弧插补的两种不同情况下的递推公式： 对于插补终点的判别，同样可以采用单向的计数长度法，不过对于圆弧，计数的方向并不取决于终点坐标中的大者，而是取决于圆弧终点处。 逐点比较法插补中需要编写插入部分流程图： 项目二：市场比较法测算 一、单项选择题 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使 用面积价格为（）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%， 余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并 后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地 产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地 产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1 日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、 98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方 米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（）。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。 吉林工商学院 毕业论文 题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院 专业：资产评估 学生姓名：陈启名 学号：420413405004 指导教师：王琳 2017 年4 月30 日 毕业论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：年月日 市场比较法在房地产评估中的应用 摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策 Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract:In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution 逐点比较法直线插补 （1）偏差函数构造 对于第一象限直线OA上任一点(X,Y):X/Y = Xe/Ye 若刀具加工点为Pi（Xi，Yi），则该点的偏差函数Fi可表示为： 若Fi= 0，表示加工点位于直线上； 若Fi> 0，表示加工点位于直线上方； 若Fi< 0，表示加工点位于直线下方。 （2）偏差函数字的递推计算 采用偏差函数的递推式（迭代式）：既由前一点计算后一点 Fi =Yi Xe -XiYe 若Fi>=0，规定向+X 方向走一步 Xi+1 = Xi +1 Fi+1 = XeYi –Ye(Xi +1)=Fi –Ye 若Fi<0，规定+Y 方向走一步，则有 Yi+1 = Yi +1 Fi+1 = Xe(Yi +1)-YeXi =Fi +Xe （3）终点判别 直线插补的终点判别可采用三种方法。 1）判断插补或进给的总步数：2）分别判断各坐标轴的进给步数；3）仅判断进给步数较多的坐标轴的进给步数。 （4）例 对于第一象限直线OA，终点坐标Xe=6 ,Ye=4，插补从直线起点O开始，故F0=0 。终点判别是判断进给总步数N=6+4=10，将其存入终点判别计数器中，每进给一步减1，若N=0，则停止插补。 逐点比较法圆弧插补（1）偏差函数构造 任意加工点Pi（Xi，Yi），偏差函数Fi可表示为 若Fi=0，表示加工点位于圆上； 若Fi >0，表示加工点位于圆外； 若Fi <0，表示加工点位于圆内 （2）偏差函数的递推计算 1） 逆圆插补 若F ≥0，规定向-X 方向走一步 若Fi<0，规定向+Y 方向走一步 2） 顺圆插补 若Fi ≥0，规定向-Y 方向走一步 若Fi<0，规定向+y 方向走一步 （3）终点判别 1）判断插补或进给的总步数： 2）分别判断各坐标轴的进给步数： （4）例 对于第一象限圆弧AB ，起点A （4，0），终点B （0，4） ???+-=-+-=-=++12)1(122211i i i i i i i X F R Y X F X X ???++=-++=+=++12)1(122211i i i i i i i Y F R Y X F Y Y ???+-=--+=-=++12)1(122211i i i i i i i Y F R Y X F Y Y ???++=-++=+=++12)1(122211i i i i i i i X F R Y X F X X b a b a Y Y X X N -+-=b a x X X N -= b a y Y Y N -= 价值类型在评估中的运用 试题 Newly compiled on November 23, 2020 中评协2009年度第一期远程教育培训班考试题 单位：姓名：分数： 一、选择题（单选或多选，每小题2分、共20分） 1、理解市场价值需要把握的两个基本点是：（） A、评估目的 B、评估方法 C、公开市场 D、资产的有效使用 2、公开市场条件和非公开市场条件的主要区别在于：（） A、市场参与者数量 B、买卖双方交易的时间 C、当事人双方的素质、信息占有情况及处事方式 D、资产的用途 3、市场价值以外的价值类型包括：（） A、重置成本、收益现值等 B、现值、公允价值、可变现净值、重置成本等 C、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等 D、投资价值、持续经营价值、清算价值、残余价值等 4、选择和使用价值类型时，应当考虑的因素主要有：（） A、评估目的 B、市场条件 C、评估对象自身条件 D、评估方法 5、当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时，应该选择的价值类型是：（） A、市场价值 B、清算价值 C、残余价值 D、投资价值 6、当评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响时，应该选择的价值类型是：（） A、在用价值 B、清算价值 C、残余价值 D、投资价值 7、当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况时，应该选择的价值类型是：（） A、在用价值 B、清算价值 C、残余价值 D、投资价值 8、当评估对象无法或者不宜整体使用，需要考虑拆零变现时，应该选择的价值类型是： 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 注意： 1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润； 2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。 某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 （1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。 经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6%。 （2）因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。 （3）若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。 房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元 B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值 C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B, §2—1 逐点比较法 逐点比较法是我国数控机床中广泛采用的一种插补方法，它能实现直线、圆弧和非圆二次曲线的插补，插补精度较高。 逐点比较法，顾名思义，就是每走一步都要将加工点的瞬时坐标同规定的图形轨迹相比较，判断其偏差，然后决定下一步的走向，如果加工点走到图形外面去了，那么下一步就要向图形里面走；如果加工点在图形里面，那么下一步就要向图形外面走，以缩小偏差。这样就能得出一个非常接近规定图形的轨迹，最大偏差不超过一个脉冲当量。 在逐点比较法中，每进给一步都须要进行偏差判别、坐标进给、新偏差计算和终点比较四个节拍。下面分别介绍逐点比较法直线插补和圆弧插补的原理。 一、 逐点比较法直线插补 如上所述，偏差计算是逐点比较法关键的一步。下面以第Ⅰ象限直线为例导出其偏差计算公式。 图 2-1 直 线 差 补 过 程 e ) O Y 图2-1 直线插补过程 点击进入动画观看逐点比较法直线插补 如图2—1所示，假定直线 OA 的起点为坐标原点，终点 A 的坐标为 e e i j A(x ,y ),P(x ,y )为加工点，若P 点正好处在直线 OA 上，那么下式成立： e j i e x y - x y 0= 若任意点 i j P(x ,y )在直线 OA 的上方（严格地说，在直线 OA 与y 轴 所成夹角区域内），那么有下述关系成立： j e i e y y x x > 亦即: e j i e x y - x y 0> 由此可以取偏差判别函数 ij F 为： ij e j i e F x y - x y ＝ 由 ij F 的数值（称为“偏差” ）就可以判别出P 点与直线的相对位置。即： 当 ij F =0时，点 i j P(x ,y )正好落在直线上； 当 ij F >0时，点 i j P(x ,y )落在直线的上方； 当 ij F <0时，点 i j P(x ,y )落在直线的下方。 从图2—1看出，对于起点在原点，终点为A （ e e x ,y ）的第Ⅰ象限直线OA 来说，当点P 在直线上方（即 ij F >0）时，应该向+x 方向发一个脉冲，使机床 刀具向+x 方向前进一步，以接近该直线；当点P 在直线下方（即 ij F <0）时， 应该向+y 方向发一个脉冲，使机床刀具向+y 方向前进一步，趋向该直线；当点P 正好在直线上（即 ij F =0）时，既可向+x 方向发一脉冲，也可向+y 方向发一 脉冲。因此通常将 ij F >0和 ij F =0归于一类，即 ij F ≥0。这样从坐标原点开始， 《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。 A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A．高 B．低 C．相等 D．不可比 10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定 11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240 12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。 A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易 14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。 A．850 B．845 C．869 D．857 二、计算题 1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？ 2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？ 3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？ 5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙 经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。 三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法） * 市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ A ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 ~ 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修 正系数为（ D ）。 A、 B、 C、 D、 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。 # A、 B、 C、 D、 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98， 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响 幅度为％ * 8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 ! 10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。 A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地 , 12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。房地产评估市场比较法模板
市场法习题附答案
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项目二：市场比较法测算
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