经济适用房政策研究综述

经济适用房政策研究综述周阳吴元其韩晓峰

摘要:本文是一篇关于国内各方对经济适用房政策研究的文献综述,它系统总结了现行经济适用房政策的利与弊,归纳了解决我国城镇中低收入居民住房问题中所面临的困难,并在述评各家之言后,对经济适用房未来的命运提出自己的看法。

关键词:经济适用房;政策;廉租房;共有产权

一、引言

经济适用住房是一种供中低收入者居住,享受政府政策优惠的住房。建设部副部长宋春华曾指出:/经济适用住房与市场价商品房都属于商品房的范畴,所不同的只是政府是否给予优惠,是否限定价格,是否控制销售对象0。据此认为,经济适用住房是受政府控制限价销售的,供城镇中低收入者居住的,享受政府优惠政策具有社会保障性质的商品房,销售价格按实际开发成本加3%利润确定。

经济适用房政策自1998年随着房改启动在全国各地兴起。经济适用房已取得显著成效,但同时也显现出层出不穷的问题。中低收入家庭住房问题研究课题组(2005)的调查结果显示,经济适用房极大地满足了现有业主们的住房需求,但其中80%的业主并不认可目前政策的执行,和政策初衷相比,政策在执行中存在明显偏差。这些偏差的存在是由经济适用房的供给方式决定的,也有政策设计本身的缺陷所致,认清不同原因并对症下药,对于政策制定者制定适当的宏观政策,解决目前经济适用房的/尴尬处境0至关重要。

二、经济适用房取得的主要成效

政府为了解决城镇中低收人家庭的住房问题,改善居民消费结构,同时为扩大内需,增加投资,拉动经济增长做出大力发展经济适用房的战略性决策。从政策目标的实现程度来看已基本实现。

龙奋杰、董黎明(2005)认为经济适用房作为现阶段国家住房建设政策的重要组成部分,其政策目标主要是为了扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求;另外,经济适用房建设承担了拉动城市经济增长和与城市普通商品住宅市场保持和谐发展的目标。陈新宁(2006)提出经济适用房使低收入者圆了多年的住房梦,大大满足了市场需求,从整体上平抑了住房价格上扬,推动了住房体制改革和转轨。

黄征学(2004)从公平性角度评价经济适用房政策。我国城镇住房存量中60%~70%的住房来源于公房和经济适用房,实行住房分配制度改革之后,国家为提高居民购买力和平抑商品房价格,提出面向城镇中低收入家庭提供经济适用房,该政策旨在促使占城镇家庭60%~70%的中低收入家庭拥有住房,尽量促进社会公平。

马晓茗、曾向阳(2003)为此总结出经济适用房政策的五点成效:对过高的商品房价格起到平抑作用;保障了中低收入居民的购房利益;带动了周边乃至城市商品房开发水平的提高;经济适用房建设与房改的货币化分配、二级市场开放和发展住房金融相结合,互相促进,互相推动;促进了住宅建设投资规模的增加,为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用。

建设经济适用房的现实意义就像严平(2001)所述,是十分巨大的,不仅有助于逐步缓解居民住房困难,不断改善住房条件,正确引导消费,实现住房商品化,还有利于低收入家庭住房问题的解决以及整个社会的稳定。

三、现行经济适用房政策中存在的弊端

目前经济适用房实施过程暴露出许多问题,比如说真正低收入者还是买不起,购房审查不严,配套不完善,房屋质量差,购买程序繁琐等。

第一,无论是/以经济适用房或经济适用房为主的住房供应体系0,还是占城镇人口绝大多数的/中低收入者0受惠者范围,都决定了补贴的范围过于宽泛,执行标准模糊,政策操作性差。王佑辉(2006)评价我国经济适用房政策效率偏差问题突出,从经济学/价格歧视0角度出发,由于政府部门在一级土地供给市场上扮演着垄断者的身份,因此造成经济适用房政策出现偏差的主要原因,就在于实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证,市场分割标准难以操作,分割手段缺乏效率,分层次住房供应体系,分割住房市场的标准是居民家庭的收入,但是多元化的收入分配格局,使我国居民家庭的收入水平透明度极低。汪淑珍(2005)指出由于补贴对象过于宽泛,家庭年收入5~6万元的上限占人口总数的60%~70%,相对于如此庞大的需求,任何数量的补贴都是有限的,可见当前的经济适用房政策既未实现公共资金配置效率提高的目标,又未实现社会公平的目标,是一种典型的政府失灵。常华堂、张大勇(2006)从社会政策视角探析了城市弱势群体住房保障问题,指出对象界定不明、定位过宽,使得经济适用房对象排队、审核等环节出现/富人套购0、/投资0等问题,实际既难以操作,更无法实施有效监督。

第二,经济适用房政策的实施和运行,从立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节,无一不需要谨慎研究、大力监督,这就使政府调控成本过高,社会效益损失巨大。孙向红(2003)提出经济适用房政策设计本身存在缺陷,随着政策的实施,其显现的问题自然层出不穷,其中最重要的原因就是其高昂的运行成本和监督成本。张跃松、丁锐(2005)建议居民家庭的住房实际购买力水平需重新加以评估,由于资本收入占总收入的比重增加,而单凭工资单上的收入难以判断居民家庭的真实住房购买力水平。马强、姜丽美(2006)指出由于混淆了商品房与社会保障房的性质,加之具体措施不到位,造成了经济适用房既不经济也未能满足低收入居民的住房需求,加之是居民家庭收入动态变化,使得政府信息取得成本很高;此外经济适用房的建设用地是由政府划拨,但因透明度低,致使各种/寻租0活动泛滥。刘承丞(2006)也认为消费者会通过程序外的手段来谋取利益,只要这些手段的成本低于购买经济适用房所获得的收益,这种行为就不会自动消失,出现高收入者挤走中低收入者的局面。总之获取信息的成本甚至有可能远大于经济适用房所带来的收益。因此,避开这一能产生巨大信息成本的政策才是根本出路。

第三,由于经济适用房是与一般商品房相区别的两种体制,两者相比前者更拥有政策优惠和价格优势,长期实行容易形成不公平竞争。常华堂、张大勇(2006)指出经济适用房政策实施中,监管无序、审核不力、分配不公,/社会保障性0缺失,有悖于政策满足中低收入家庭住房需求的初衷。周红、毕建洁(2006)指出对购买资格审核缺少有效手段,导致/分配公平0的政策目标不明确。马萍萍、叶青(2005)也认为在市场经济运行的条件下,这种计划经济性质的经济适用房政策的存在和推行,使我国的住宅市场出现了/双轨0的状态,扰乱了正常的市场经济秩序。刘学平、余鹏(2004)的研究表明,经济适用房政策有损市场公平竞争的失效行为,无论是在决策还是具体实行环节,政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握,实施方案和执行过程存在混乱。黄征学(2004)从开发商的角度分析认为,限定利润对开发商也是不公平的,反过来又会使开发商丧失建设经济适用房的积极性,影响工作的正常运行;偷工减料,减少建设成本,影响经济适用房的质量。

第四,经济适用房政策的实施与改革的长远目标不一致,也关闭了城市土地使用制度改革的出路,结果只能重回计划经济的老路。黄征学、周立群(2003)通过对经济适用房的经济学分析,得出会导致弱化土地有偿使用制度改革的成果,造成土地收益流失,加剧土地浪费的结论。张跃松、丁锐(2005)指出目前经济适用房对完全商品房供给的/挤出效应0,最终会导致市场活力的丧失和旧体制的复活,经济适用房是现阶段针对中国特定消费水平所作出的过渡性政策选择,住房改革的大方向是推行商品化、市场化,实现/自住其力0,切不可混淆政府的住房保证职能与过渡阶段的住房支持职能。

第五,目前经济适用房建设过程中违法违规现象严重。52005年中国房地产市场报告6通过对北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查显示:经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要,

中等偏下和低收入家庭所占比例并不高,且很大一部分经济适用住房被用作投资。胡笑蓉(2005)通过对全国部分城市经济适用房政策的比较得出结论,房型超标、一房难求是各地经济适用房市场的主要特征。国土资源部土地利用司调研组(2002)的调研结果表明,经济适用房的建设标准逐步趋向豪华,背离了发展经济适用房的初衷。

四、解决问题的相关建议

第一,依我国现有的经济发展水平来看,也只能是/低水平0、/基本0的保障,/安居0只能保障弱势群体/人人有房住0,而非/人人有房产0。陈淮(2005)的这一观点得到大多数专家学者的支持,中国人民银行福州中心支行课题组(2006)的调研表明,应该取消经济适用房政策,同时进行更具公平与效率的制度安排,以/人人有房住,而不是人人有房产0为目标,实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度。邬滋(2004)也提到在/居者有其屋0问题上,政府的立足点应当是保障户户有房住,而不是保障户户有房产。针对目前我国以售为主的流通格局已经形成,不宜急于调整经济适用房的存量结构,而应在增量结构中逐步扩大租赁比重。袁晓阳(2004)认为关于实施改革后的经济适用房及廉租房政策所需要的资金,第一个来源应是政府每年出让城镇土地使用权的收入,这也是现行的经济适用房政策财政补贴的主要来源;第二个比较可行的来源是,对高标准商品房征收附加税所带来的税收收入。

第二,要尽快建立/人头补贴0的住房补贴方式,使政府的优惠真正落到实处。张敏(2001)通过比较/人头补贴0与/砖头补贴0,认为前者有着绝对的优势:第一,能够避免政府对住房市场的直接干预;第二,财政补贴直接转化为消费者的福利,而不会在建设阶段产生效益流失或转化为生产者剩余;第三,鼓励居民自置住房;第四,能提高政府的宏观调控效率。因此,从市场经济运行的整体效率与资源配置的角度来看,/砖头补贴0政策缺乏市场公平与违反效率原则,而/人头补贴0政策符合市场经济的发展规律。薛红斌(2004)指出国家现行的政策是通过减免土地出让金以及开发过程中的有关税费来降低房价,从而使中低收入家庭能够买得起房子,实际上可以把这种补法改为直接补贴购房者。

第三,坚持以销定建,合理控制经济适用房开发建设规模。国土资源部土地利用司会同建设部、财政部在山东、江苏、广东三省,烟台、威海、日照、徐州、苏州、广州、珠海七市经济适用住房建设用地政策的执行情况进行调查后认为经济适用房计划远高于实际,只有控制好经济适用房开发的建设规模,才能解决体制上的弊端。马萍萍、叶青(2005)提出建议,由于无法从根本上解决上述种种问题,经济适用房的构建最好逐步缩小规模直至取消,使解决住房困难家庭的方法完全转为我国政策中已有但还没有普遍实施的/廉租房0政策。

第四,要从传统的行政道德人和/强政府0思维跳脱出来,将大多数人的住房问题纳入市场体系。刘承丞(2006)指出要解决政府管制缺位的问题,不能单纯地从官僚的个人品质上去找原因,关键是要提供一种良性的压力,引导官僚的理性行为做出有利于组织的选择,这是公共选择理论在官僚定位问题上给出的解答。只有在考虑各方的利益需求的基础上,建立相应的激励机制来增强对经济适用房的销售对象的监管,才能保证控制销售对象的政策规定有效且经济的落实。

第五,引进国外先进理念,建立共有产权制度。李佳,刘学东(2006)介绍了英国政府2005年5月推行的一项/部分产权0购房计划,即购房人可以先购买50%产权,其余部分由政府、银行或抵押银行分担,并以低于市场的价格租给房主,这样,首次购房者只须凑足一半市价的钱,就可以购房了。刘维新(2007)介绍了创新经济适用房共有产权体制的基本思路,即坚持公共财政原则,遵循市场经济规律,运用现代产权法则,建立/政府与受助个人按份共有产权的经济适用房0制度。修改5经济适用房管理办法6,以法规形式明确经济适用房的基本性质,修改原5办法6中不适合建立/经济适用房共有产权0的条款,如土地供应方式、定价方式等等,并允许各省市根据各自的实际情况,进行/经济适用房共有产权0的试点。

五、总结

经济适用房究竟利大于弊还是弊大于利,近几年逐渐成为理论界争论的焦点。一部分专家学者认为,经济适用房政策的出台在于保护更多城镇中低收入居民有房可住,虽然实施过程中遇到许多政策变形,但由于其初衷是好的,所以不仅不应该取消,

反而应该继续扩大供给,以平抑过快上涨的房价,在资本流动性过剩,股市风险过大导致房价有进一步上涨压力时,这种观点尤为能够被接受。但是另一部分专家学者认为,由于经济适用房政策存在先天性的缺陷,无论怎么调整目前的政策或是加强监督管理,都无法避免经济适用房造成更大的社会不公。

通过对各方观点的综述和评价,我们认为,一项政策是否应该结束,何时结束,主要取决于该政策所要解决的问题是否还存在,以及替代措施是否能行得通。如果问题还存在,甚至还很严重,而且替代措施比现有的解决办法更不可行,那么该政策就得继续执行下去。建立共有产权和廉租房制度是未来解决城镇中低收入居民住房问题的出路,经济适用房也会逐步退出历史舞台,在目前这个过渡时期,应当逐步弱化经济适用房的作用,以便采取更加科学、公平的政策切实保障百姓利益。

(作者:周阳,安徽大学管理学院;吴元其,安徽大学管理科学院副教授;韩晓峰,华侨大学商学院)

责任编辑:徐宏

(上接第11页)地方为留住项目,强行占地,降低补偿标准。有的地方向征地农民承诺的条件不兑现,长期拖欠补偿费。

三是对土地和拆迁中的违法案件查处不力。一些地方政府不是从保护群众利益的角度出发,而是从地方利益的角度片面考虑,有意偏袒,消极回避,久拖不决。应该申请法院强制执行的不申请,应该追究当事人责任的不追究。

三、对策建议

(一)严格依法办事

各级领导干部要带头学法守法。要加强对农村基层干部国土资源政策法律的培训,使其深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性。同时,也要向全社会大力宣传土地政策法律,提高广大群众的土地法律意识。

(二)实行最严格的耕地保护制度

要坚决遏制乱占耕地现象,纠正违规擅自设立开发区和盲目扩大开发区的现象。深入推进国土资源管理体制改革和土地使用制度改革,促进土地集约和节约利用。建设用地要严格控制增量,积极盘活存量,把节约用地放在首位,重点在盘活存量上下功夫。认真进行一次基本农田保护大检查,搞好新一轮土地利用规划的编制工作,充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。

(三)完善征地拆迁和安置办法

在征地报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农民,维护农民的知情权。对违反规划和年度计划的用地,坚决不予报批。要完善征地补偿安置办法,使被征地拆迁群众的生活水平不因征地拆迁而降低,要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费、安置补助费的总和达不到法定上限,尚不足以使被征地群众保持原有生活水平的,当地政府应该用国有土地有偿使用收入予以补贴。凡是征地拆迁补偿费不落实的,不得强行使用被征土地和拆迁。

(四)认真解决好公路建设和高校用地存在的突出问题

对于公路建设和高校扩建违法用地的问题,应督促有关建设单位尽快完善用地资料,按照有关法律规定履行建设用地报批手续。对上级要求提高征地补偿标准的,应尽快研究拟定新的标准,经省政府同意后上报国土资源部。

(五)加大对违法案件的查处力度

尤其对大案要案,要落实责任,重点查处,彻底处理。要坚持做到/四个不能结案0:没有可行方案的不能结案,补偿资金落实不到位的不能结案,安置房源落实不到位的不能结案,说服教育不到位的不能结案。

(六)坚持把问题解决在萌芽状态

对土地征用和拆迁安置中的问题,要把工作做在问题发生的开始阶段,及时深入群众,倾听意见,面对问题,不回避矛盾,做耐心细致的思想工作,解决群众提出的合理要求。立足抓早、抓小、抓苗头,把问题解决在萌芽状态,避免矛盾激化。

责任编辑:庹云艳

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书案情简介：张某父亲单位早年间房改，张某出资以父亲的名义购买了该套房子，家庭成员也都认可该房子归张某所有。后来张某大哥去世，大哥配偶及女儿认为该房为张某父亲留下遗产，应进行继承分割。张某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师建议提起借名买房合同之诉，主张张某与其父亲之间存在借名买房关系。最终法院判决被告配合张某进行房屋权属转移登记。 北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终7773号上诉人（原审被告）：王荧，女，1956年12月4日出生。 上诉人（原审被告）：张丹旸，女，1998年6月4日出生。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：贺宾，北京市海恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张举纲，男，1960年1月1日出生。 委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张青，女，1957年5月3日出生。 被上诉人（原审被告）：张行行，女，1958年9月6日出生。 被上诉人（原审被告）：张红红，女，1964年7月30日出生。 上诉人王荧、张丹旸因与被上诉人张举纲、张青、张行行、张红红合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王荧、张丹旸上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张举纲的诉讼请求。事实和理由：301号房屋（以下简称涉案房屋）系房改房，购买人必须符合相关条件，张举纲所谓的借名买房口头合同，违反了房屋产权单位进行房改的相关规定，应属无效的民事行为；依据不动产登记的公示公信力，涉案房屋现登记在张大观名下，应依法继承；一审判决在没有任何原始书证佐证的情况下，仅凭有利害关系的姐妹证言就认定张举纲与其

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借名买房合同协议书范本完整版

编号：____________ 借名买房合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期： _____ 年 ____ 月_____ 日 甲方：_____________ （乙方的父亲）身份证号：_____________

_____________ （乙方的母亲）身份证号：_________________ 乙方：_____________ （甲方的儿子）身份证号：_____________ _____________ （甲方的儿媳）身份证号：_____________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______ 年_______________ 月 __ 日，甲方以乙方名义购买位于 ___________ 的门面房一套，房屋建筑面积_______________ 平方米，总价款合计人民币_________________ 元，房地产权证号为____________________ 。 二、关于所购房屋权属约定如下：甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定：

反对国家分裂与维护民族团结的综述

反对国家分裂与维护民族团结的综述 目前，尽管随着中国的经济飞速发展，中国不再任人宰割，并且在国际上具有重大的影响力，但是影响国家安全、民族团结的因素还有很多。本文既是对已有的研究成果作一个尝试性的概括、总结，又是本人对反对国家的分裂与维护民族团结的探讨。 一影响国家分裂、民族团结的主要因素 （！）国际霸权和敌对势力的影响。现在某些嫉妒、仇视中国经济迅速发展，军事能力强大的国家，编造谎言，利用国际舆论。大肆指责中国人权，支持影响民族团结的台独，疆独等份子。利用民族、宗教问题干涉我国内政、破坏我国统一和社会主义建设进程的力度。 （2）三股恶势力的影响。徐敬龙在《影响民族关系的因素及增进民族团结对策研究》中认为，当前民族分裂主义往往与宗教极端主义和恐怖主义构成三位一体，形成三股恶势力，对我国的边疆稳定、民族团结和国家统一构成了严重挑战。其中，民族分裂主义为患最烈。而江泽民同志指出: “在中国近代史上，民族分裂活动从来都是外国侵略势力策动的，民族分裂主义分子从来都是外国侵略势力割取我国边疆领土的内应力量。他们既背叛了祖国，也出卖了自己的灵魂，是国家和民族的罪人。”在国际敌对势力的支持下，境内外民族分裂势力不断挑起矛盾、制造事端，对我国的社会稳定和国家安全危害极大。 （3）台独分子的影响。台湾自古就是中国领土不可分割的一部分。但是台湾自从在陈水扁党政后，台独愈演愈烈。修改教科书、宣传台独思想、寻求国际支持等等成为了陈水扁实行台独的主要途径。以美国为首的西方国家不听中国的劝阻，执意卖大量军事武器给台湾。这些都对反对国家分裂、维护民族团结造成了极其恶劣的影响。 （4）媒体因素。当今，书籍、报刊、网络、影视等媒体影响极其巨大，在迅速交流科技进步及健康文化的同时，国内外敌对势力也借机利用这种新兴的媒体手段，疯狂宣扬反动言论，极力煽动民族矛盾，意图离间民族关系。在当前的网络化条件下，其破坏性更强。 二反对国家分裂、维护民族团结的措施 （1）徐敬龙在《影响民族关系的因素及增进民族团结对策研究》中认为建立、健全促进民族团结的机制机构，依法打击民族分裂分子的活动。民族关系问题是一项特殊的国家政治问题，处理和解决必须有法律依据，必须能够“服众”。这就需要国家建立、健全能促进民族团结的机制、机构，遇事有规章、处理有机构，如此就具备了公平、合理地解决民族关系问题、促进民族团结的机制和机构保障。要善于运用法律手段，对违法犯罪活动要依法处理，做到严格执法、公正执法。并要不断增强各民族公民的法律意识和法制观念，教育和引导人们自觉遵守国家的各项法律、法规，运用法律手段维护自身合法权益。面对当今国内外敌对势力的分裂行径，我们要发扬爱国主义和民族团结的光荣传统，充分信任和依靠各民族干部群众，旗帜鲜明地对一切妄图分裂祖国统一和民族团结的阴谋进行坚决的斗争 （2）充分利用各种宣传媒体，加大宣传力度，特别是网络、影视，用鲜活的材料说明道理; 要改变过去那种只讲抽象原则、不敢联系实际，只讲一般问题、不敢触及热点问题的做法。同时也要做到严格宣传纪律，坚持正确舆论导向，加强正面引导，防止负面影响。杜绝在公开出版物、广播影视作品和互联网中出现

经济适用房购买合同示范文本

经济适用房购买合同示范 文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

经济适用房购买合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 卖方（以下简称甲方）：_____________ 买方（以下简称乙方）：_____________ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有 关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地 块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地 使用证件为______。甲方在上述地块上建设的项目名称为 ______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证 ______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予 上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证 （经）字第______号。 乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方 出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使

“借名买房”若干问题法律分析报告

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 【原因】 规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要际购房人腾房； 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人； 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行； 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承； 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。 【借名买房之若干法律问题】 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析： 1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。 借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

国内外民族社区研究综述

国内外民族社区研究综述 1引言“社区”是社会学研究中的重要术语，由德国社会学家T?nnies(1999)于1887年提出。20世纪20、30年代，以帕克(Park R E)、伯吉斯(Burgess E W)、麦肯齐(Mckenzie R D)为代表的芝加哥学派社会学家，以都市社区为研究对象，对“社区”一词的内涵进行了重新的阐释，并发展出一系列社区研究理论(费孝通,1999)。在该阶段，大都市内不同种族和民族居民居住地得到了政府和学者的关注，以民族成员为社区人口构成主体，兼具社会性和民族性的特殊社区类型，即民族社区，成为研究的重心(高永久等, 2009)。 同一时期，以费孝通为代表的燕京大学社会学系学生首次将“社区”概念引入中国(费孝通,1999)。随着中国社会结构的转型和变迁，社区概念被赋予了更多具有本土特色的内涵，已经从一种具有精神和情感内涵的“社会类型”，逐渐演变成了以文化为核心、具有地域内涵的“地域性社会”(孙立平, 2001)，并且在新的社会实践形式下出现了多样化的形态。在中国，民族社区主要指西北和西南少数民族聚集地内，以少数民族成员为主体，以民族社会成员的共同地缘和紧密的日常生活联系为基础的民族区域性社会，是一个兼具社会性和民族性的社会共同体，表现为小型民族社区(即一个村寨)或大型民族社区(多个村寨形成的地域综合体)。与国外民族

社区研究不同，受国内经济发展程度差异的影响，乡村地区的民族社区成为研究重点。 本文以“ethnic community”、“ethnic minoritycommunity”为关键词进行国外文献检索，以“民族社区”、“少数民族社区”、“民族旅游社区”、“民族旅游村寨”等为关键词进行中文核心期刊检索，并涉及关于“土著居民”、“乡村社区”、“旅游感知”、“城市空间结构”和“乡村空间系统”等领域，共计获取18本专著和百余篇论文。基于文献分析，对民族社区相关研究领域、方法、内容和理论进行梳理和总结，旨在对比国内外研究的不同，并对国内民族社区未来研究重点进行展望。 2国外民族社区研究进展国外民族社区的研究起源于民族人类学、社会学家对初民社会的原始部落研究(Boas,1974)，通过典型社会学方法探索初民社会的社会结构和社会生活。之后出现的以乡村社会学和乡村地理学为理论基础的乡村地 区少数民族社区研究，主要通过定性描述来分析乡村少数民族社区的历史和社会现象(陆翔兴, 1989)。二战前后，乡村民族社区研究曾出现一段时间的停滞，重心也转移到城市民族社区研究(Willbern, 1966)。 20世纪30年代以来，城市民族社区研究一直以欧美国家为主导，主要分析城市中本土少数民族和外来民族移民聚集地的生存状况、存在问题和未来发展方向(Rosenblum et al,

我国医疗保险现状及分析

我国医疗保险现状及分析 摘要：医疗保险是为补偿疾病所带来的医疗费用的一种保险。职工因疾病、负伤、生育时，由社会或企业提供必要的医疗服务或物质帮助的社会保险。如中国的公费医疗、劳保医疗、城镇职工医疗、农村合作医疗。中国职工的医疗费用由国家、单位和个人共同负担，以减轻企业负担，避免浪费。尽管一直在摸索和改进，但仍然避免不了政府负担过重、覆盖率低、公平性无保障、基金平衡难的现状。本文从经济发展、立法、发展医疗水平和医疗资源的合理化配置等方面做出了改进建议。 关键词：公费医疗劳保医疗城镇职工医疗公平性基金平衡 医疗保险是根据立法规定，通过强制性社会保险原则，由国家、单位（雇主）和个人共同缴纳保险费，把具有不同医疗需求群体的资金集中起来，进行再分配，即集资建立起来的医疗保险基金，当个人因疾病接受医疗服务时，由社会医疗保险机构提供医疗保险费用补偿的一种社会保险制度。它具有涉及面广而复杂，短期而经常性，补偿形式为医疗给付，不确定性和被动性及发生平率高、难以控制费用的特点。正因为这些特点，各个国家有着仁者见仁、智者见智的应对模式：英国、加拿大等的国家医疗保险模式，德国领衔全球流行最广的社会医疗保险模式，自由至上的美国采用的商业医疗保险模式，还有以新加坡为代表的储蓄医疗保险模式。而我国作为独一无二有着悠久的古代史、复杂的近代史、独特的社会体制、沉重的人口负担微妙的城—农关系、广阔的地域和文化差别等等不能复制的特点的国家，别国的经验无论是成功还是失败，都难以给于我们最重要的帮助。我国的医疗保险，不断沿革、不断摸索、至今仍在进行、永远为舆论所关注、现状永远都在变动。一公费、劳保医疗制度的沿革及现状 1、公费医疗制度 公费医疗制度是根据1952年政务院发布的《关于全国各级人民政府、党派、团体及所属事业单位的国家工作人员实行公费医疗预防的指示》建立起来的。政务院《指示》明确规定国家对全国各级人民政府、党派、工青妇等团体，各种工作队以及文化、教育、卫生、经济建设等事业单位的国家工作人员和革命残废军人，实行公费医疗预防制。1952年8月，政务院又将享受公费医疗待遇的人员范围扩大到在乡干部和大专院校的在校生。同时，为了控制用药与不必要的检查，国家还制定了十一类西药和大部分中成药的基本药物目录、大型设备检查的规定及公费用药报销范围。 公费医疗制度是我国对享受对象实行的一种免费医疗保障制度。由于公费医疗的经费主要来源于各级财政，因此，这项制度实质上是国家或政府保险型的保险制度。 2、劳保医疗制度 劳保医疗制度是根据1951年政务院颁布的《劳动保险条例》及1953年劳动部公布试行的《劳动保险条例实施细则修正草案》等相关法规、政策建立和发展起来的。其适应范围主要是全民所有制工厂、矿场、铁路、航运、邮电、交通、基建等产业和部门的职工及其供养的直系亲属。集体所有制企业参照执行。职工因病或非因工负伤在企业医疗所、医院、特约医院医治时，诊疗费、住院费、手术费及普通药费由企业负担，贵重药费、住院的膳食费及就医路费由本人负担。 劳保医疗制度是我国五十年代初建立起来的另一种福利型医疗社会保险，它是我国劳动保险制度的有机组成部分，是对企业职工实行免费、对职工家属实行半费的一种企业医疗保险制度。 3、公费、劳保医疗的历史作用和存在的主要问题 公费、劳保医疗制度对我国社会主义事业的建设和发展发挥了积极的作用。一方面，它彻底改变了旧中国缺医少药的历史，较好地保障了职工的基本医疗，提高了职工的健康水平。另一方面，公费、劳保医疗制度的实施，极大地调动了职工的生产积极性，促进了经

经济适用房的购买流程

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 经济适用房的购买流程 因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是： （1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。 （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

借名买房协议书范本通用版2篇

借名买房协议书范本通用版2篇 Model agreement for buying house by borrowing name 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

借名买房协议书范本通用版2篇 前言：协议书是社会生活中协作的双方或数方，为保障各自的合法权益，经双方或数方共同协商达成一致意见后签订的书面材料。协议书是契约文书的一种，是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后，签署的具有法律效力的记录性应用文。本文档根据协议书内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：借名买房协议书模板2021版 2、篇章2：借名买房协议书范文 篇章1:借名买房协议书模板2021版 甲方：王xx（乙方的父亲）身份证号： 张xx（乙方的母亲）身份证号： 乙方：王xx（甲方的儿子）身份证号： 张xx（甲方的儿媳）身份证号：

甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经 乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______年____月____日，甲方以乙方名义购买位于 ________________________的门面房一套，房屋建筑面积 _______________平方米，总价款合计人民币_____________元，房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下： 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均 由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。

综述中华民族理论

综述中华民族“一个”与“多元一体”理论 摘要：关于中华民族“一个”与“多元一体”的研究可以追述到19世纪出至今，主要有两个时期，一是抗日战争时期由顾颉刚发表的《中华民族是一个》后引发的大讨论，而是1988年费孝通先生发表的《中华民族的多元一体格局》后引起的新一轮大讨论，本文主要对这两个时期学者对中华民族问题的研究进行研究述评。 关键词：中华民族一个多元一体 面对全球化的潮流,为了增强中华民族的凝聚力和创造力,在认识和解读费孝通先生“中华民族多元一体理论”的结构论的同时，我们需要看看这个问题的源头。 一、抗日战争时期关于中华民族从“一个”到“多元一体” “中华民族”一词产生于20世纪初,当时主要是指中国的主体民族汉族。辛亥革命后,资产阶级革命派很快改变了以前的排满做法,倡言满汉一家,五族共和。“中华民族”这一名词在当时学者的文章、政治家的演讲乃至政府的文告中,越来越多地被使用,其含义也不断充实,由原来主要指汉族,扩展为包含中国境内各个民族的民族共同体。这一变化,在五四运动以后尤其明显。 （一）关于“中华民族是一个”及其争论 1938年12月,顾颉刚在昆明创办《益世报·边疆周刊》,目的是

引起学者对边疆问题的重视,促进边疆人民和内地同胞的合作,以共同抵御野心国家的侵略。不久,他在《益世报·每周评论》发表《“中国本部”一名亟应废弃》,指出:“中国的历代政府从不曾规定某一部分地方叫做‘本部’,在四十年前我们自己的地理书里更不曾见过这个‘本部’的称谓。”“这个名词就是从日本的地理教科书里抄来的”,日人伪造、曲解历史来作窃取我国领土的凭证,因此必须废弃之。傅斯年在看到顾颉刚的文章后,给顾颉刚写了一封信,在信中他说:“‘中华民族是一个’,这是信念,也是事实。”顾颉刚“读到这位老友恳切的来信,顿然起了极大的共鸣和同情”,于是撰写了《中华民族是一个》。文章开首即云:“凡是中国人都是中华民族———在中华民族之内我们绝不该再析出什么民族———从今以后大家应当留神使用这‘民族’二字。”接着对“中华民族是一个”的观点进行了论证。 第一，自古以来的中国人只有文化的观念而没有种族的观念。到秦始皇统一时,“中华民族是一个”的意识就生根发芽了；第二，中华民族既不组织在血缘上,也不建立在同文化上。现有的汉人的文化是和非汉人共同使用的,不能称为汉人的文化,而只能称为“中华民族的文化”；第三，“汉人”二字说不通。因为汉人在血缘上既非同源,文化也不是一元。中国人只是在一个政府之下共同生活的人,在中华民族之外决不该再有别的称谓；第四：斥责五大民族（即汉、满、蒙、回、藏）之说，认为“五大民族”之说是中国人自己作茧自缚,成为帝国主义假借“民族自觉”分化中国的口实；第五：当务之急就是使“种族的界限一代比一代的淡下去而民族的意识一代比一代高起

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖又出台了什么新政策呢，下面为大家精心搜集了关于2020年经济适用房的买卖最新政策，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家。 2020年经济适用房买卖最新政策经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;经适房政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;经适房政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 经适房政策 一、如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理。一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。住满5年是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。 经适房政策1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10补交综合地价款。

补交的综合地价款的计算方式。例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600801036800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房1、购买已住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。 2、购买未住满5年的经济适用房可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。

商业保险对社会医疗保险补充的研究综述

商业保险对社会医疗保险补充的研究综述 作者：王业鸿冯森映 来源：《科学导报·学术》2020年第47期 摘; 要：本文运用数据分析、文献调查等研究方法，分析了商业补充医疗保险的的发展历程，阐述了不同学者对商业保险补充社会医疗保险的看法，以及不同时期我国商业保险面临的发展问题，并总结了部分问题的解决方向。 关键词：商业健康保险;社会医疗保险;发展历史 一、研究方法及不足 1.文献研究法：首先，通过查阅国内外文献研究了商业补充医疗保险的发展历程，其次，收集政府部门和保险行业发布的相关文件，最后，对收集的资料进行整合、分析并进行小组讨论，总结成果。 二、课题研究历史 对于商业保险参与社会医疗保险的研究，国内学者主要从两方面展开，一是商业保险与社会医疗保险的互补和竞争关系。首先是商业保险与社会医疗保险的互补关系，李良军（1998）通过讨论商业保险与社会医疗保险的关系，认为商业保险不仅是社会医疗保险的一种补充，而且促进了社会医疗保障的发展。孙爱琳（2002）通过对商业保险的发展情况进行分析，认为虽然基本医疗保险在解决百姓的患病需求、维持社会稳定方面起到了无可比拟的作用，但其仍然不能完全满足多元化的健康保险需求，还需要进行补充，因此，相对灵活便利的商业健康保险就是很好的选择。然而，她对商业保险依然持谨慎态度，与外部环境难容、经验不足等问题突出，其他方面也都需要发展和完善。这些问题可以通过与医疗机构进行商业化合作、吸取国内外经验等来解决。另外，刘海兰（2013）采用问卷调查等方式收集数据，并使用SWOT分析法，对收集的数据结果进行统计分析，得出商业保险公司应选择优势机会战略并结合自身和实际情况，积极展开与社会医疗保险机构的密切合作，来参与社会医疗保险的补充。 其次是商业保险与社会医疗保险的竞争关系，顾昕（2009）研究了商业健康保险的定位，认为医疗保障制度制约了商业健康保险的发展。然而，随着经济水平的提高，人们的健康保险需求无法得到满足，反而提高了人们对商业健康保险的重视，促进了其发展。刘玉娟（2011）通过研究社会医疗保险与商业保险的竞争性，发现在医保行业中存在挤出效应，即人们对社会医疗保险的依赖会降低对商业保险的需求。事实上，社会医疗保险与商业医疗保险二者之间的矛盾和分歧是一直存在的，商业健康保险如果要谋求更好的发展，还需要国家对商业医疗保险给予一定的支持。

经济适用房房屋买卖合同范文

经济适用房房屋买卖合同范文 Model text of sales contract of affordable housing 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

经济适用房房屋买卖合同范文 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 邮编： 营业执照注册号： 资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 地址： 邮编： 联系电话：

委托代理机构： 注册地址： 邮编： 营业执照注册号： 资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 买受人： 籍贯： 性别： 住址： 邮编： 身份证号码： 联系电话： 配偶：性别：身份证号码： 委托代理人：性别：电话号码：

身份证号码：地址： 《_____市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《_____市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以划拨方式取得位于、编号为 的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为，《国有土地使用证》编号： 出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：，批准文件号： ;《建设用地规划许可证》编号： ;《建设工程规划许可证》编号： ;《建筑工程施工许可证》编号： 第二条经济适用房销售依据 该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《_____市经济适用住房（预）售许可证》编号为：武经房【】号。

标准版借名买房协议书模板

编号：_____________借名购房合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、年月日，甲方以乙方名义购买集资房 （以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有； 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配 合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续 由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于年月日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大 写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承 担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管； 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各 自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利； 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。 3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。