风雨涤荡,尤见阳光—宏观调控下的重庆房地产

2005-2006年重庆房地产研究年报系列之一：

风雨涤荡，尤见阳光

——宏观调控下的重庆房地产

2005年全国包括重庆的房地产市场历经重重“险阻”，“高压下”市场终见分晓，跌、涨、平根据区域属性及市场特色都呈现出各自“神态”。

上海房地产“跌”字见诸报端，集体退房横扫楼市，为全国前赴后继的房地产投资开发泼了一壶冷水；而深圳、广州房地产却逆市而上，房价上扬，与种种宏观新政逆流而行；全国总体房地产投资仍然稳中有升，全国泡沫论不攻自破；重庆房地产平稳升级，不仅“价”上稳中有升，房地产“质”的升级成为宏观调控的又一战利品。

〖宏观调控下重庆房地产平稳升级〗

1、经济发展、居民收入持续平稳是重庆房地产持续稳定发展的助力器

2005年，重庆全市经济继续保持快速增长，而居民的收入增长高于住宅价格的增长。据息全年实现地区生产总值3100亿元，比上年增长13.46%。从国民生产总值的增幅来看，近年来，我市国民生产总值的发展平稳，增幅始终保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入达10240元，同比增长9.95%。伴随着国民生产总值和人均可支配收入的提高，我市主城区商品房住宅均价达到2587元/平方米（增长8.45%）。

房价收入比是反映区域房地产健康的重要标志。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6。而重庆主城区的房价收入比为1：6，重庆主城区的房价基本合理。预计2006年重庆经济仍将保持约12%的增长幅度，居民收入持续稳定增长的情况下，新政调控下的重庆房地产保持一定增长幅度是可能的。

2、外资强势入市，房地产投资增长趋于平稳

在紧缩性土地政策和金融政策调控下，虽然一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，但2005年前11月份，重庆市整体房地产投资额仍有409.92亿元，比去年同期增长29.9%，高出全国平均水平8.3个百分点。

2005年前3季度，外资流入我市的1.05亿美元资金中，房地产业占到40%以上(约合人民币3.4亿元)，同比增长121.28%。房地产仍然是外资投资我市的重点领域。但外资占整体房地产投资额的约1%左右,外资对我市房地产市场的影响非常有限。

3、受宏观调控房地产供需理性回归

受国家宏观政策调控影响，从2004年起重庆房地产的竣工面积和销售面积出现拐点，今年我市房地产竣工面积和销售面积继续下滑。虽然竣工面积和销售面积出现下降，但主城区销售金额达到326.8亿，同比上涨13.8%。

主城区实现销售的商品房中，93.87%的房产被本地市民所消化，外地投资者和外地居民入渝购置房产的总量仅占总量的6.13%。

新政高压下，重庆房地产基本挤掉“浮沫”，供需理性回归。但重庆房价趋于合理边缘，供需量的下滑也给“重庆房价低，上涨空间还很大”，以为“重庆也将有可能如北京、上海暴发似增长”的投资者们提了一个醒：重庆房价的增长空间不太可能在短期内大幅攀升，尽管重庆政府也出面为房地产呐喊助威，但经济全面发展，居民生活品质提高是政府工作的根本目标。经济增长下的房价增长是近几年的大势。同时，从另一角度来看也清楚：重庆房地产投资风险相对低，大幅跌势可能性不大。

4、宏观调控下重庆房地产实现“质”的升级

2005年土地、资金二大房地产开发命脉使用成本攀升，而宏观调控又紧紧相逼，“打压”房价首当其冲。因此，苦练内功、内外兼修成为开发商应对市场，

实现突围的捷径。

金融政策下融资难问题，2005年已有所突破，多元化融资思路转变；

企业间的合作并购，强强联手，实现资源的整合效应；

房地产开发的审慎性使得更多企业更为注重市场调研、前期策划、规划设计、产品研发等。2005年重庆高层物业创新风行，院馆、庭院、挑高阳台、三面开窗、弧形窗、270度大阳台等提高高层居住品质的产品创新为略稍沉寂的楼市增色不少。而为打造高性价比，控制房屋消费总价，保证品质感前提下的紧凑性住宅开始成为房地产开发定位的主流。

〖宏观调控下重庆土地市场供应趋稳〗

据重庆市土地交易中心统计资料显示：2005年，全市共成交土地141宗，共计13590亩，成交面积同比下降12.1%。土地供应政策的影响初步显现。

1、北部新区土地供应仍然保持领先地位，北部新区房地产市场潜在竞争压

力大

今年，主城区内北部新区土地成交面积最大，达2427.92亩；其次是南岸区，成交土地1380.48亩，其他区域土地成交则相对平稳。从土地的供应情况来看，一南一北仍是我市的房地产的热点开发区域。

2、商业用地和别墅类用地得到控制

从土地成交的类型来看，今年商住用地的成交量最大，达3855.03亩，占到成交总量的63%；其次是居住用地成交1866.02亩，占到31%；商业办公共用

地、商业用地则位居三、四位。商业用地仅成交340余亩。

3、渝中区仍为土地最高价，其次是经开区

2005年，重庆市土地成交均价75.46万/亩，渝中区仍凭优越的地理位置，地价位居全市第一，每亩219.07万元；江北区、九龙坡区和大渡口区位居3至5位。

2005年典型地块的单价：

九龙坡区杨家坪直港大道上段宗地，1033.29万元/亩；

南岸区南坪北部（西南经济协作大厦）宗地，991.69万元/亩；

〖2006年重庆房地产趋势明朗〗

1、土地管理“细致化”，中低档房将成为供地重点

国土资源部副部长李元在年底表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。

此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。2006年土地监管政策的“细致化”是必然。

2、房地产金融券证性产品开始丰富

房地产开发企业转向寻求其他融资途径，运用兼并重组、联合、利用民间资本或外资参股等形式资本运作，盘活现有资产，做大做强房地产开发企业，为新一轮的发展打下坚实基础。

房地产金融券证性产品将开始丰富。在融资方式上，2006年将会走风险分摊之路。在今年最可能采用的融资方式将是用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。包括房地产抵押贷款的证券化等。

3、挖掘内需，理性需求逐渐回暖

房地产市场已趋于平稳，2006年将不会像2005年那样出现“排山倒海”的政策，但会有一些体现节能和规范市场秩序的政策和措施出台。

经济发展的“三驾马车”之内需挖掘成为本年经济工作的重点时，引导房地产健康消费变得尤为重要。市场因此而得以缓和。随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的

心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较3季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。

4、房地产投资增速趋稳，供给量有所增加

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，当前我国房地产投资增长已进入到相对正常的增长空间，今后若没有力度更大的调控措施出台，预计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。

5、外地开发商抢滩重庆市场

重庆的房价远低于上海、北京等城市，同时土地获取相对容易；另外，重庆的经济和城市发展正处于快速上升阶段，居民有改善居住条件的强烈愿望，城市需要进行新的建设，加上政策的支持，房地产发展比东部沿海更具潜力，对外地投资者有很大的吸引力。

6、房价稳中有升

可能促进房价提升的主要因素：

?政府的呐喊助威与鼓励；

?重庆经济可能仍将保持12%的增长幅度；居民的收入稳定增长；重庆直辖

市的后劲较足，居民及企业的信心较高。

?扩大内需是今年政府工作的又一重点；而房地产消费是其中的标杆；

?土地、资金成本继续提高；

?重庆旧城改造、城市化率提高而带来的稳定需求；

可能促进房价稳定或不攀升的主要因素：

?为稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和

廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。通过调整供应结构，来整体防止房价的跃升。

?宏观调控政策不可能短期内松懈，既扩大内需鼓励消费，又在消费层级上加

以引导和管控是下一步调控的重点。投资性消费、高消费依然受到打压。

?开发商手里还握有大量的土地，足以支撑近期开发。

鉴于以上，预计2006年的房价可以保持稳定增长，预计重庆房价的涨幅在5%-10%之间。

7、注重品牌战略，创新产品将更为普遍

重庆房地产业已进入品牌竞争的时代。品牌是一种无形资产，更是一个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。2005年龙湖、金科等企业均突破20亿的销售收入即是品牌保障结果。

节能、节地、高性价比、舒适度、品质等将成为2006年产品创新的主要目标。空中院馆、廊桥、庭院、花园、露台等将缤纷多彩；室内空间功能将更为细致；家庭智能化梦想为现实；而社区生态环境、邻里关系、立体景观更将成为研发的重点。只有在不断的创新中，才能在竞争激烈的市场中抢得先机。

旭日地产研究艾越

二00六年一月二十日

当前形势下的宏观调控政策

当前形势下的宏观调控政策 摘要:宏观调控有各种政策, 其中最主要的是财政政策和货币政策。财政政策通常是指政府根据宏观经济发展规律的要求, 为达到一定的目标而制定的指导财政工作的基本方针、准则和措施。货币政策, 是指中央银行为实现一定的宏观经济目标所制定和实施的, 有关货币供应和流通方面的方针和措施的总称。 关键词:宏观经济;调控政策，市场机制 2008年爆发的世界金融危机，给全球经济带来了重大损失，我国经济发展也出现了放缓的情况。但是随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国宏观调控的方式不断创新，体系不断完善，经验不断丰富。根据当前国际国内经济形势，针对经济领域存在的突出问题，进一步加强和完善宏观调控，对于推动国民经济又好又快发展，具有重要意义。本文针对目前我国宏观经济状况，对当前宏观经济中出现物价持续上涨、通货膨胀压力较大、固定资产投资反弹压力较大、转变经济发展方式任重道远、资源消耗快速增长、节能减排压力较大、国际经济环境变化引起的不确定性和风险压力增大等问题进行了详细分析，并提出了宏观间接调控、计划指导原则、集中和重点性以及多种宏观调控手段综合运用等宏观经济调控的重要原则，最后针对当前的国内经济形势，提出了进一步加强和完善宏观调控，坚持科学发展观，深化体制改革，充分发挥市场机制的作用，注意完善价格形成机制的建议和意见。 对于财政政策：财政政策通常是指政府根据宏观经济发展规律的要求, 为达到一定的目标而制定的指导财政工作的基本方针、准则和措施。财政政策一般由三个要素组成。一是目标, 就是通过它的实施所要达到的目的, 或产生的效果。它是财政政策的核心内容。它是随着经济发展和社会政治状况的改变而不断选择和确定的。二是主体就是指财政政策的制定者和实施者。三是工具, 就是指财政政策主体所选择的用以达到政策目标的手段和方法。它主要包括税收、购买性支出、转移性支出、国债和预算等工具。 财政政策作为宏观调控的重要手段, 主要具有四种功能:导向功能、协调功能、控制功能、稳定功能。 国家的财政政策有: 1..税收, 它是国家组织收入的基本手段, 又是调节经济的重要杠杆 2.预算, 它主要是指中央预算, 即国家的财政收入与财政支出年度计划 3.购买性支出, 它是国家利用财政资金购买商品和劳务的支出 4..转移性支出, 又称转移支付 5..国债, 它是一种国家利用信用方式筹集财政收入的形式 对于货币政策：货币政策, 是指中央银行为实现一定的宏观经济目标所制定和实施的, 有关货币供应和流通方面的方针和措施的总称。货币政策的调节对象是货币供应量即全社会的购买力、总需求。它的具体表现形式是流通中的现金, 个人和企事业单位在银行的存款。货币政策的核心是, 通过变动货币供应量, 使货币的需求和供应之间保持一定的对应关系, 进而调节社会总需求与总供给。 国家的货币政策有这些来组成： 1,.利息率, 它是一定时期内利息额与存贷资金的比率。 2.再贴现率, 它实际上是指商业银行向中央银行获取资金时支付的利息率。 3. 公开市场业务, 是指中央银行在金融市场上买进或卖出政府债券的交易活动。 4.中央银行再贷款, 是指中央银行对金融机构发放的贷款 5. .财政政策的优势和局限： 优势有：:一是财政支出政策直接作用于投资和消费, 见效快, 时滞短;二是弥补市场局限, 对私人不愿投资(如各类公益事业), 和不适合投资(如在大部分自然垄断行业)的领域,

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

房地产市场研究报告

房地产市场研究报告 Jenny was compiled in January 2021

目录 【7月房地产市场情况概述】 【7月房地产市场详述】 【政策盘点】 【行政法规】 【行业动态】 1 、政府 2、金融 3 、开发商 4、市场 【市场表现】 1、一级市场 2、二级市场 2．1住宅市场 2．2写字楼市场 2．3商业市场 3、三级市场 总结 【本月重要事件】：

1．7 月15 日，北京市住建委、金融工作局等4 部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷" 原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。 2． 7 月20 日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。 【政策盘点】 本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

宏观调控-案例分析

《宏观调控：七年之旅》案例分析 面对1997年的亚洲金融危机，政府从1998～2004年面对经济衰退时期，通过采取了一系列宏观调控措施，以刺激总需求增长，降低失业率，使经济尽快复苏。而国家宏观调控的目标是促进经济增长、稳定物价、平衡国际收支、增加就业。而其所采取的手段以经济手段和法律手段为主，辅以必要的行政手段，充分发挥宏观调控手段的总体功能。 一、具体措施分析 对所给材料进行分析可知应对1997年的亚洲金融危机时，我国的宏观调控政策主要分为以下几种具体措施： 1、增发国债 （1）基本情况介绍 1998年增发1000亿元长期国债；1999年增发国债共1100亿元和2700亿元特别国债；2000年安排了1500亿元长期建设国债；2001年继续增发1000亿元建设国债和500亿元特种国债；2002年发行国债1500亿元；2003年全年国债安排使用1400亿元；2004年全年实际安排900亿元。1998～2004年七年间共发行长期建设国债约9000亿元，同期银行发放国债项目配套贷款2万多亿，直接拉动投资约四万亿元。 （2）分析 ①手段 增发国债是属于国家宏观调控手段的经济手段中的货币政策。 ②理论依据： 国家财政部发行国债来控制货币供给，筹集资金，扩大国家的建设规模，有效地集中数额巨大的建设资金，加快经济发展的速度。政府发行国债首先会改变民间和政府部门占有资源的规模，影响社会资源在两大部门原有的配置格局。政府国债资金用于不同方向，又会对经济结构产生多方面的影响：用于公共投资，将会改变原有的投资与消费的比例；用于公共消费，将会改变社会的消费结构。进一步，国家发行国债，扩大财政支出的过程，能够调节社会总供需关系，是扩张性财政政策的重要工具，能够促进资本市场和宏观经济协调发展。通过增发国债，国家能够较有效地弥补由于经济衰退带来的财政赤字。调节经济国债是对GDP的再分配，反映了社会资源的重新配置，是财政调节经济的重要手段。另外，短期国债也是中央银行进行公开市场操作，其调节货币流通量的重要手段之一。

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

2020房地产市场调研报告(精选3篇)

2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

国家宏观调控

河北武邑中学课堂教学设计备课人授课时间 课题社会主义市场经济 教学目标知识与技能 理解社会主义市场经济的基本特征，了解加强宏观调控的必要性，了解 宏观调控的手段及其相互关系 过程与方法 将课前的预习与课堂的交流讨论归纳相结合；将老师的引导与学生的自 主探究学习相结合 情感态度与 价值观 感受社会主义市场经济在宏观调控方面的优势，坚定社会主义信念 重点 社会主义市场经济的基本特征 难点 宏观调控的手段、财政政策和货币政策 教学设计 教学内容教学环节与活动设计 1．社会主义市场经济的基本特征 （1）社会主义市场经济的含义： 社会主义市场经济是同社会主义基本制度结合在一 起的，市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。 社会主义市场经济既具有市场经济的共性，又具有自己鲜 明的特征；既可以发挥市场经济的长处，又可以发挥社会 主义制度的优越性。 （2）社会主义市场经济的基本特征 在当今世界，市场作为配置资源的基本手段，可与资本 主义结合，也可以与社会主义结合，我国选择了市场经济 与社会主义相结合。在市场经济前面加上“社会主义”不 是画蛇添足，而是画龙点睛。为此我们必须正确理解社会 主义市场经济的基本特征。 ①基本标志：坚持公有制的主体地位。 事实表明，市场经济作为一种配置资源的方式，不是 只能以私有制为基础，公有制经济也可以利用市场调节的 方式实现资源的合理配置。因为，在我国社会主义公有制 经济条件下，企业也是独立核算、自负盈亏的经济实体， 也适用市场交易原则。所以，那种认为市场经济只能以私 有制为基础的看法，是对市场经济的一种误解。所以，坚 持公有制为主体，是社会主义市场经济与资本主义市场经 济的根本区别，是社会主义市场经济的基本标志。

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:

中国房地产市场现状及展示

房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新） 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 中国房地产政策及市场展望 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 2009. 11. (第09-18 号) 作者马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员 审阅刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员 《摘要》 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进 的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，

购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。 短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国 房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。 房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。 1.中国房地产市场的复苏 进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏 □ 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境 – 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增 长24.3%，销售额年均增长33.2% – 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商 品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌 深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上 –房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响 中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套 房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求 政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地 产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金 美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削 弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望 □ 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏 – 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房 这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少， 小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌 中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中 城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2 中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

宏观调控

宏观调控 我们来从它的属性、原因、手段、目标四个方面入手全面地复习它，解决它。 1、宏观调控的属性：一看到宏观调控四个字，我们要知道，能有实行强有力的宏观调控是我国社会主义市场经济的基本特征之一。 2、实行宏观调控的原因： ①加强宏观调控不仅是为了弥补市场调节的不足（自发性、盲目性、滞后性），更是由我国的社会主义性质决定的——社会主义公有制及共同富裕目标要求国家必须发挥宏观调控职能。 ②加强宏观调控是社会主义市场经济的内在要求。社会主义市场经济能够发挥国家集中人力、物力、财力办大事的优势，使国家对经济的宏观调控做得更好、更有成效。 3、宏观调控的手段 经济手段：包括经济计划、经济政策、价格杠杆三部分。 首先是经济计划：比如“十二五”规划，年度规划 然后还有经济政策，包括：a财政政策：财政支出规模和支出方向的调整，国债，税目及税率的调整。

b货币政策：存贷款利率、存贷款存款准备金率的调整，货币发行量的调节 最后是价格杠杆：通过对某些商品价格的调整来调节市场供求。 ②法律手段 a经济立法——全国人大是立法机关 b经济司法——法院和检察院是司法机关 经济手段和法律手段都是间接调节。 ③行政手段——通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济的手段。如工商局的检查，对假冒伪劣的处罚，税务的查

税，对偷税行为的行政制裁，政府的命令等。行政手段是直接调节。 如果经济手段和行政手段里都涉及到了价格问题，怎么办？ 情景一：如果价格的调整是为了调节市场供求关系，则是经济手段，如提高粮价、降低农药、化肥价格以保护农民种粮的积极性，提高水价以促使人们节约用水等； 情景二：如材料所指调整价格要经政府有关部门核准，则是行政手段，如公共交通、通讯、电价、水价由国家物价管理部门核准确定，则属于行政手段。 以电价为例，若材料中说电的价格调整必须要经国家在关部门核准确定，体现的就是行政手段；若材料中说国家提高了用电高峰期的电价以应对电力紧张，这是调节市场供求关系，则体现的是经济手段。 国家宏观调控，应该以经济手段和法律手段为主，辅之以必要的行政手段，充分发挥宏观调控手段的总体功能。 4、目标：促进经济增长、增加就业、稳定物价、保持国际收支平衡。

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；