20120924XX物业管理有限公司首届业主委会成立工作步骤

首届业主委会成立工作步骤

第一阶段，筹备。

书面向当地房管部门、社区提出申请，街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

（附样板）

选举业主委员会程序

一、宣传阶段：在*******主出入口张贴《杭州市物业管理条例》。

张贴时间：月日

二、召开业主委员会第一次筹备小组会议。月日

三、发放业主代表大会业主代表选举办法及《业主公约》草案、（征求意见稿），发放到

每家每户，并由业主签收。时间为一星期。

发放意见稿时间：月日—月日

征求意见时间：月日—月日

四、汇总意见稿。根据大多数业主的意见修改选举办法。再次公布张贴*******第一届业

主代表大会选举办法。（月日）

五、选举业主代表。根据业主代表选举办法发放选票，根据每位业主都有选举权和被选

举权的原则，选票必须保证发放到每一家每一户，并由业主签收。投票时间为一星期。

发放选票时间安排：月日—月日

选举时间安排：月日—月日

六、公布业主代表选举结果。

（1）由***区房管局物管科代表1名、业主代表3名、*****物管处1名、社区1名共同参加开箱、监票、唱票、计票。（月日）

（2）公布选举业主代表结果名单。（月日—月日）

七、召开业主代表大会。议题为推荐选举******业主委员会候选人名单。（月日）

八、公布候选人名单。（年月日—月日）

九、全体业主投票选举业主委员会。（年月日—月日）

十、公布选举业主委员会结果，将相关材料报***区房管局。

******筹备小组

年月日

*******第一届业主代表大会

业主代表选举办法（征求意见稿）

尊敬的各位业主：

为了做好******业主委员会的成立工作，顺利的推荐出业主代表，根据《杭州市

物业管理条例》的精神，特制定本办法。

第一条：本办法所称业主代表，是在杭州市****区房产管理局和****社区的指导和监督下，经*****物业产权人，民主选举产生的小区（大厦）第一届业主代表大会的业主代表，******所有业主均拥有选举权和被选举权。

第二条：本小区（大厦）是由多层、排屋、别墅及沿街商铺组成的综合性物业，小区（大厦）共有房屋28幢，总计170户，每四幢产生一名代表，（分别为：1、2、3、5幢一名，6、7、8、9幢一名，10、11、12、15幢一名，16、17、18、19幢一名，20、21、22、23幢一名，25、26、27、28幢一名，29、30、31、32幢一名。）沿街商铺共有21户，每十户产生一名代表，***街和社区各二名，一共选举9名代表。小区（大厦）业主可以通过推荐、自荐等方法将办事公正、热心公益事业、愿意为小区（大厦）全体业主服务的人员选举为业主代表。

{第二条应根据本物业情况来写入}

第三条：若在选举过程中遇到并票，则进行第二轮选举，并票的业主自然成为第二轮选举的候选人。

第四条：本次选票印有楼层名称，并由杭州卓盛物业管理有限公司****管理处盖章。业主只能选举本选区内的业主为代表，不得超过规定名额，否则视作废票。

第五条：根据《杭州物业管理条例》第八条规定：业主的投票权，住宅物业实行一套一票，非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。******共计191票。

第六条：如对上述选举办法有异议者请于月日前，将意见反馈到杭州卓盛物业管理有限公司*******管理处（电话号码**********），或将意见投入到意见箱中，意见箱设在管理处服务台。

*****业委会筹备小组

200 年月日

*****业主候选人名单

…………

200 年月日

关于*****成立业委会的申请报告

*****社区：

首先衷心感谢贵区各级领导一直以来对我处的工作给予了极大的关心与厚爱，一年多来，在**区房地产管理局和***社区领导的悉心指导下使我们的物管工作得到了健康、有序的发展。同时也得到了小区（大厦）广大业主的一致认可。

我司于200 年月日正式接管*****的物业，至今已有一年半时间了。现业主入住率已达到了75%，根据国家《物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》之规定，本物业已经具备了成立业主委员会的条件。为了使*****的物管工作能够顺利、有序的开展，小区（大厦）业主能够安居乐业，共同创造美好、和谐的人文社区。特此向贵区提出申请成立

******第一届业主委员会，希望贵区各级领导给予指导和帮助。

******管理处

200 年月日

一、成立业主大会筹备小组。

1、筹备小组的组成：业主代表、建设单位、（街道）

社

区；

2、出通告，告知全体业主选举事宜；

（附样板）

******第一届业主代表选票

说明：

1、本次选票印有楼层房号，并由杭州市卓盛物业管理有限公司*****管理处盖章。业主只

能选本幢楼的业主一名，不得超过名额，否则视作废票。

2、选举投票时间：月日至月日

3、选举投票地点：******管理处前台

4、选举结果揭晓时间和方法：*******第一届业主代表投票箱由

****区房管局物管科代表**名和业主代表***名及******物管处**名于月日在市公证处监督下当场开箱验票并宣布选举结果。

5、每幢楼以得票数最多者当选。

业主委员会筹备小组

年月日

******第一届业主委员会选票发放签收表

3、筹备组成员名单确定；

（附样板）

成立业主委员会

筹备组拟组成人员名单公告

尊敬的业主：

遵照《杭州市物业管理条例》规定，为切实维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，经报请上城区房地产管理局的批准，计划在年月底前，召开******第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。现经多方协商成立筹备组与杭州卓盛物业管理有限公司牵头筹备*******第一届业主委员会的选举工作，为此特别公告拟组织筹备组成员名单，以征询业主意见。

*****筹备小组

*****社区（盖章）

年月日

4、以书面形式在物业管理区域内的醒目位置予以公告。

二、筹备小组工作。

参照主管部门制定和草拟《业主大会议事规则》和《业主

公

约》及《******业主章程》；

******业主大会议事规则

第一章总则

第一条*****业主委员会（以下简称业主委员会）是根据全国《物业管理条例》和省、市有关法规、规定成立的，代表******商铺、住宅的全体业主，对******实施管理的自治组织。

第二条业主委员会接受市、区政府房地产管理部门的指导，执行国家、省、市有关物业管理的法律、政策和规定。

第三条业主委员会代表本小区住宅、商铺全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。

第二章组织及职责

第四条******第一届业主代表大会由杭州市上城区房地产管理局及街道社区的指导、监督下召开，选举产生中大吴庄第一届业主委员会，业主代表及业主委员会每届任期不超过3年。

第五条******业主代表大会由******的全体业主按比例推选业主代表组成。业主代表大会必须有过半数的业主代表出席才能举行。业主可以书面委托代理人出席业主代表大会。

第六条业主代表大会每年至少召开一次；业主委员会认为必要时或经由20%以上业主或业主代表提议，业主委员会应在接到提议后15日内召开临时业主代表大会。

第七条业主代表大会的决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主代表大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金

使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主的投票权，住宅实行一套一票，非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房产权证为一个计票单位。

第八条业主代表大会行使下列职权：

1、审议通过或修改业主大会议事规则和业主公约；

2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

3、选聘、解聘物业管理企业；

4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

5、制定、修改物业管理区域由物业共用部位和共用设施设备

的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

6、法律、法规或者业主代表大会规定的其他有关物业管理的

职责。

第九条******业主委员会由中大吴庄业主代表大会在******业主中选举产生，业主委员会由****人组成，设主任一人。

第十条******业主委员会对******业主代表大会负责，维

护******全体业主的合法权益，履行下列职责：

1、组织召开业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

2、代表业主与业主代表大会选聘的物业管理企业签订物业服

务合同；

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物

业管理企业履行物业服务合同；

4、监督业主公约的实施，协助物业管理公司催交物业管理服

务费用；

5、监督公共部位、公用设施设备的使用和维护；

6、业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，

作出决定须经过半数委员以上同意。

业主委员会作出的决定应在做出之日起三日内予以公布。

第十一条******业主代表大会、业主委员会作出的决定和中大吴庄业主公约，对*******全体业主、使用人具有约束力。

第十二条******业主代表大会、业主委员会作出的决定不得与国家法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。

第三章业主委员会会议

第十三条业主委员会会议每六个月召开一次。有三分之一以上

的委员提议或主任认为有必要召开会议时，可召开业主委员会临时会议。

第十四条业主委员会会议的召开，应提前一周将会议通知及有

关议题或材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应向主任请假。

第十五条业主委员会会议由主任召集、主持。

第十六条业主委员会召开会议时，根据会议议题，可邀请政府有关部门、物业管理企业等单位的人员列席会议，但上述人员没有表决权。

第十七条业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。

第十八条业主委员会必须作好每次会议的记录，并由会议主持人签署后存档。业主委员会决定重大事项后，形成会议纪要后，由会议主持人签署，向业主通报。

第四章业主委员会委员

第十九条业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域由具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主代表大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

第二十条业主委员会每届任期不起过三年，每届期满前两个

月，由本届业主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主代表和业主委员会委员。业主委员会委员可以连选连任。

第二十一条业主委员会委员的撤换、增减由业主委员会会议通过后，提交业主代表大会表决决定。

第二十二条有下列情形之一的人士不得担任业主委员会委员，已担任的须停任委员职务，并由下次业主代表大会确认。

㈠、已不是业主；

㈡、无故缺席会议连续三次以上；

㈢、因身体或精神上的疾病以致丧失履行职责的能力；

㈣、有违法犯罪行为的；

㈤、以书面形式向业主代表大会提出辞呈的；

㈥、拒不履行业主义务的；

㈦、其他原因不适宜担任本会委员的。

第二十三条任何委员停任或退任时，必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐务及属于本会的任何财产移交给业主委员会。

第二十四条业主委员会主任在业主委员会中选举产生。

第二十五条业主代表大会选举产生的业主委员会、业主委员会选举产生的主任，以及业主委员会委员的撤换、增减，必须以业主委员会名义上报市或区政府房地产管理部门登记备案。

第二十六条业主委员会委员的权利：

㈠、有权参加本会组织的有关活动；

㈡、有权参与本会有关事项的决策；

㈢、具有对本会的建议和批评权。

第二十七条业主委员会委员的义务：

㈠、遵守业主大会议事规则；

㈡、执行本会的决议，努力完成本会交办的工作；

㈢、积极参加业主委员会组织的会议和活动；

㈣、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

第五章附则

第二十八条业主代表大会通过的有关本议事规则的决议都是本议事规则的组成部分。

第二十九条制订和修改的业主大会议事规则、业主公约，需报区房地产管理部门备案。

第三十条本议事规则的解释权属业主委员会。

第三十一条本议事规则与有关法规不符或未尽事宜，按有关法规执行。

第三十二条本议事规则于******第一届业主代表大会通过后生效。

业主委员会（盖章）

年月日

******业主公约（草案）

一、总则

第一条******管理公约（以下简称为本公约），根据中华人民共和国有关法律法规及《杭州市物业管理条例》制定。

第二条本公约制定的目的在于阐明本小区（大厦）——“*******”之开发商、物业管理公司、业主或使用人的权利和义务，通过本公约的实施，达到本小区（大厦）统一管理的目的，以保证所有业主能够有效地使用其购置的物业，维护本小区（大厦）全体业主的整体利益和各业主或使用人的合法权益。

第三条本小区（大厦）之所有业主均受本公约条文之约束。

第四条本小区（大厦）将按照《杭州市物业管理条例》之规定，在适当时候召开业主大会或业主代表大会，成立业主委员会。由其组织行使对本公约之审议、修改之职权。

二、开发商的权利和义务

第一条开发商只拥有该楼盘物业的一部分，即享有业主的权利并承担相应的义务。

第二条开发商和物业管理公司及各自的承建商、代理人以及经物管公司许可的人，为管理和维修的需要，有权进入并可携带机具、器材进入小区（大厦）内任何部位。如有必要，可进入任何房屋内部，但应事先（紧急情况除外）通知有关业主或使用人，有关业主或使用人应提供便利，不得阻碍进入。

第三条物业销售前，开发商应当通过招标或议标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签定前期物业管理服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。

第四条前期物业管理期间（业主委员会成立以前）发生的共用部位、共用设施设备的维护费用应由开发商承担。

第五条物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之前，应按前期物业管理服务协议的约定承担。

三、业主权利与责任

第一条、业主或使用人在享受本公约规定的权利、权益的同时，应保证履行公约规定的责任与义务，遵守本公约的各项条款，共同创建一个“安全、舒适、优美、和谐”的生活环境。

第二条、业主享有其名下房产的占有权、使用权、处理权（转让、抵押、出租等），且独自享有处理收益。但业主在处置其所属房屋时，必须符合有关法律和本公约规定。

第三条、在转让房产所有权及相应比例上地面的土地使用权时，应保证已签署本公约承诺书并交给物业管理公司，承诺遵守本公约的一切条款。新业主有责任在受让房产前确定前业主已付清转让日以前的物业管理费及其它各项费用，否则，新业主有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金。

第四条、业主或使用人可共同享用******内任何公用部位和公共设施，但不得占用和妨碍其他业主或使用人使用，且必须遵守小区（大厦）管理处对其衽的统一管理。

第五条、业主应按时缴纳物业管理费用，如逾期不缴者，每逾期一日加收3?（以复利计算）的滞纳金及管理者因追讨欠款而发生的一切费用。拒不缴纳的，物业管理公司以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第六条、业主应如期付清因房屋所有权或物业使用发生的（包括将来发生的）分摊费

用（如维修基金、设备运行费等）。

第七条、业主或使用人房屋发生的水费、电费、煤气费、电话费等公用事业费，由该房屋业主或使用人按有关部门的规定各自承担。

第八条、业主有权参加业主大会，享有表决权；享有业主委员会的选举和被选举权；

第九条、业主享有对物业管理公司及其员工的监督和投诉权。享有对小区（大厦）各项管理制度的建议权。业主或使用人无权直接惩戒小区（大厦）物业管理公司员工，如对某员工不满意，可向小区（大厦）物业管理公司投诉，由物业管理公司对其做出适当处理。

第十条任何业主或使用人不得以任何不正当方式干涉物业管理公司对小区（大厦）提供的维修养护和正常的管理工作。

第十一条、业主如长期离开其所购房屋，应在物管公司登记。声明管理费等费用支付方式，留下通讯地址，以便物管公司向其送达有关通知、函件等。同时关闭好室内门窗、水、电、煤气总阀，以确保安全。

第十二条、按照有利于物业使用、安全及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，任何业主或使用人请勿做出任何行为以损害公共利益，或其他业主或使用人的合法公益，包括但不限于：

1、任何业主或使用人必须根据预售合同中规定的用途使用所购房产，不得改变房屋的结构与外貌。

2、业主或使用人在进行装修前，必须详细阅读《住宅使用说明书》，至物管公司填写《装修申请表》，经小区（大厦）管理处审核批准后，方可进行施工。业主或使用人必须对因装修不当所造成的任何后果，如诉讼、索赔及由此产生的费用负完全责任。

3、业主或使用人未经物管公司书面同意，不得私自改变、截断或连接其房屋内共用部位的水、电、煤气、电话、智能化系统的线路。不得打开或破坏共用部位的管道井、电线槽、强、弱电井等设施。

4、业主或使用人不得在房屋内安装超出楼板承载力的设施设备，房屋内使用的耗能设备之容量不得超出房屋额定容量。

5、为保持小区（大厦）整体外观的统一性，禁止在楼宇的外墙上安装遮光帘、遮蓬、花架等其他装置，不得安装独立讯号接收装置（含卫星电视接收天线）、太阳能热水器。除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止。

6、业主或使用人不得在共用部位如电梯厅、楼梯间、公共走廊、道路、邻近空房、绿地、外立面等地方晾衣物、堆放或留置箱物、家具、车辆、垃圾、设置广告牌等防碍整体环境或阻碍这些地方通行；禁止在窗台上放置花盆及其他物品，亦不得在阳台以外、窗口以外拉绳悬挂衣物及其他物品。

7、业主或使用人须负责其房屋内部整洁与维修，保持排水系统畅通完好，如人为造成水道堵塞，导致溢水，且对小区（大厦）及其他业主或使用人造成损失的，该业主或使用人负责全部修理费用与相关的赔偿。任何业主或使用人应有责任为毗邻房屋的维修安装提供方便。凡因楼上的浴缸、座便器等的正常维修安装必须在楼下才能进行的，楼下业主或使用人必须允许工程人员进入施工。

8、业主或使用人的任何车辆停泊小区（大厦）内时，必须遵守小区（大厦）的车辆管理规定，否则，小区（大厦）管理处有权提请相关政府部门锁闭违章车辆、处罚违章者；非机动车辆出入小区（大厦）时，必须下车推行及按指定路线行走。业主或使用人必须按时缴付车辆停放管理费，业主或使用人有义务保护停车库的各项设备。

9、业主或使用人未经物管公司同意，不得进入小区（大厦）内所有机房、电表房、变电站、污水处理站、智能化中心等设备用房。

10、未有火警发生时，任何人不得动用、拆解消防设施、设备、器材，不得堵塞消防通

道及楼梯走道。

11、业主或使用人在使用电梯时应共同爱护，电梯严禁超载，严禁在桥厢内吸烟。张贴、涂鸦或损伤内壁。如果因行为不当造成电梯故障或厢壁损坏，责任者必须赔偿所造成的损失。

12、业主或使用人有义务保护小区（大厦）共用部位的各项设施及设备，包括音箱、喷泉、路灯、红外线报警系统等，如发现有人为损坏的行为，责任者必须赔偿所造成的损失。

13、业主或使用人不得在楼宇外立面、地面、围墙和公共设施上乱涂乱画，要爱护小区（大厦）内一切公用设施和绿化。

14、业主或使用人不得在其房屋内或小区（大厦）之任何部位存放武器、弹药、易燃、易爆、有毒、放射性及其他危险物品。

15、业主或使用人不得在其房屋内或共用部位饲养牲畜及家禽。若饲养宠物，必须有效许可证明，如因宠物伤害他人或影响相邻业主或使用人的正常生活，损坏小区（大厦）整体面貌，影响小区（大厦）环境卫生，则该宠物将被禁止在小区（大厦）内饲养。

16、业主或使用人不得在自己房屋内或任何共用部位，制造或给其他人制造噪音发出损害人体的气味以及发生影响他人休息的行为。

17、业主或使用人不得从窗口向外抛丢物品，如因不当行为而误伤他人或破坏设施，必须赔偿所造成的损失。

18、业主或使用人必须配合物管公司以指定的地点、方式处理和丢弃垃圾。

19、未经物管公司同意，小区（大厦）内禁止分发传单或促销品，以免影响业主或使用人的生活和小区（大厦）的管理。

20、任何人不得在共用部位设立神位或燃烛烧纸。未经小区（大厦）管理处同意，不得在公共场所、共用部位举办任何宗教活动。

第十三条、违反本公约规定或对小区（大厦）构成任何损害的业主或使用人必须承担全部责任，并支付由此产生的所有费用。

第十四条、各业主除本人遵守本公约各项规定外，还要敦促家属、租户、使用人、代理人、雇员、佣人、访客及有关人员共同遵守本公约。如上述人员违反公约规定，有关业主应负连带责任。

四、物管公司的权利与责职

第一条、在本小区（大厦）成立业主委员会之前，开发商委托杭州卓盛物业管理有限公司为******之唯一管理者，杭州卓盛物业管理有限公司将竭诚为业主和使用人提供优质、高效的管理与服务。

第二条、物管公司的权利：

1、依法制定物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案；

2、依照物业管理服务合同对物业实施管理；

3、依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用；

4、制止违反物业管理制度及业主公约的行为；

5、委托专营企业承担专项物业管理业务；

6、要求业主委员会协调其与业主的纠纷；

7、依法开展有偿服务。

第三条、物管公司的职责（包括担不限于）

1、业主在房屋交付使用时办理登记、付款、验房、交付所购房的钥匙等手续；签署各项承诺。

2、执行《管理公约》，制定《管理手册》、《装修管理规定》及其它必要的规章制度，并督促业主或使用人遵守。向各业主或使用人收取管理费用及一切应该收取的费用。

3、根据《装修管理规定》，制定装修工程及物料运送之程序，并以有效之形式督促业主

或使用人遵守；业主或使用人的装修工程申请须事先经物管公司审核，输有关装修手续；管理人员有权进入正在装修的房屋，监督业主的装修工程，并有权制止违反管理规定的行为。必要时，提请当地房地产行政主管部门进行处理，物管公司有权在适当的时候对装修规定进行修改，可要求装修的业主和装修公司进行相应的调整。

4、进行建筑和设备设施的维修保养，确保各种设施设备的正常运行。

5、进行小区（大厦）公用部位的清洁卫生、垃圾清运，绿化养护、建筑物清洗等工作。

6、制定小区（大厦）车辆管理规定和停车区域守则，控制小区（大厦）内所有车辆停放，收取相关的费用，处理所有违反管理规则停泊的车辆。

7、维护小区（大厦）正常秩序，保护各业主和使用人的合法权益。搞好安全消防工作，配置保安、消防器材设备，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和岗位培训。

8、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定的一切设置（招牌、广告装饰、天线等）并收取拆除及恢复原貌所发生的费用。

9、代表小区（大厦）全体业主就小区（大厦）有关问题与政府部门交涉、谈判，并处理有关的投诉、来信、来访。

10、就小区（大厦）物业管理聘任管理人员、操作人员、技术人员，签订合同（协议）。

11、编制小区（大厦）财务管理制度，控制管理开支，提供管理费用收支实际情况报表。

12、为工作需要，可将小区（大厦）管理范围内的部分专项管理业务委托其它专营公司承担，就其制定人事管理制度、评定工作质量与价格，向全体业主负责。

13、就有关小区（大厦）管理事务，发生争议时委托律师或聘请法律顾问，参与法律诉讼。

14、物管公司有监督落实公约各项条款的责任，有权针对违反公约之行为采取适当方法和有效措施，必要时诉诸法律。

15、为维护全体业主的利益，认真执行公约，对不交纳物管费的业主停水停电。

第四条、物管公司在下列情况下不承担管理责任；

1、无法避免的燃料、材料、供水、电力、煤气短缺、火灾、地震等不可抗力导致的服务中断。

2、涉及产权出租人及产权承租人双方间的纠纷，而造成的任何损失。

3、涉及任何刑事责任，无意或蓄意破坏而造成的损失。

4、涉及业主或使用人任何财物失窃、损坏的。

5、业主或使用人在小区（大厦）内使用公共场所设施时，因自身原因而造成伤亡或物品损坏的。

6、物业管理公司无法控制的其他一切原因。

五、物业管理服务费用

第一条、物管公司按照有偿服务、保本微利的原则，向业主合理收取物业管理服务费。物业管理服务费用的用途包括但不限于下面各项：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常维修及保养费；

3、绿化卫生及管理费；

4、清洁卫生和生活垃圾清运费；

5、保安服务费；

6、物业公司办公和社区服务费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、利润；

9、税费。

第二条、管理费的缴付：（经物价部门批准）

1、在业主委员会未成立之前，小区（大厦）物业管理费（以建筑面积计）暂按以下标准收取：住宅物业管理费：3.80元/平方米·月；

预收公摊水、电费0.80元/平方米·月；

商铺物业管理费按：2.00元/平方米·月；

预收公摊水、电费：0.40元/平方米·月；

住宅楼改变使用性质为办公场所按杭州市物业管理条例加收100%物客费；

根据中大·吴庄的实际情况实行加收30%；公摊水、电费加收100%。

2、开发商未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未办理交房手续的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。

3、业主（使用人）应在交房之日起向物管公司一次性预交一年的物管费及公摊费，费用到期后可按每六个月一次提前向物管公司交纳相关费用，交纳地点为物管公司综合部（也可以在物管公司指定的银行开设委托收款帐户，通过银行代扣方式交纳相关费用）。逾期不交纳的，自以依法向法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第三条、其他收费：有偿服务收费标准由物业管理公司按相关规定另行制订。

第四条、物业管理费主要用于小区（大厦）物业管理日常开支、小区（大厦）房屋共用部位、共用设施、设备的日常保养。

第五条、物业管理费不包含水、电公摊费，

第六条、业主委员会成立之后，业主（使用人）按业主委员会讨论通过并报物价部门批准的物业管理收费标准交纳。

第七条、本公约经******第一届业主代表大会通过后生效。

业主委员会（盖章）

年月日

******业主委员会章程

第一章总则

第一条组织名称、地址

名称：******业主委员会

地址：杭州市*****路***号

第二条业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

本会由业主大会选举产生，业主委员会由业主担任。

本会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

本会自所在地房地产管理部门核准登记之日起成立。

第三条本会接受物业管理行业主管部门的监督与指导。

第四条本章程所称业主是指物业的所有权人。

第五条本会的宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护

本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、舒适的工作环境。

第二章组织及职责

第六条第一届业主委员会，由所在地区房地产管理部门同物业管理委员会筹委会组织以书面选举业主代表，选举产生。

第七条业主代表大会按如下规定执行：

1、由物业管理委员会筹委会介绍业主代表情况；

2、由筹备组介绍业主管理委员会候选人情况；

3、全体业主投票选举产生业主委员会成员。

第八条住宅每套一票，商铺每一百平方米建筑面积为一票。

第九条经20%以上业主提议召开临时业主大会，业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开大会。

经20%以上业主提议召开的临时业主大会对提出的方案已经作出决定的，业主在

半年内不得以同一内容再提议召开业主大会。

第十条本会设委员***名，其中主任一名。主任在全体委员中选举产生。

第十一条本会每届任期3年，委员可连选连任。

第十二条本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、物业管理单位议定管理服务等费用的收取方法；

3、聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算；

5、监督公共建筑、公共设施的合理使用；

6、组织换届改选业主管理委员会；

7、提出修订业主公约、本全章程的议案；

8、业主大会赋予的其他职责和权利。

第十三条本会义务

1、向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议、决定；

3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理的有关法律、法规、规章和规范性文件的规定，

对业主和使用人开展多种形式的宣传教育；

4、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现

本物业管理区域的各项管理目标；

5、涉及全体业主利益决定的有关事项，应书面和口头通过或张贴公布。其中涉及物业

管理的重大事项，须经业主大会通过；

6、建立业主管理委员会档案制度；

7、自觉接受市、区房地产管理部门的业务指导和检查；

8、本会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会的

决定，不得损害公共利益。

第三章会议

第十四条本会会议每半年召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十五条本会会议的召开应由召集人提前三天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，作为缺席。

第十六条本会会议由主任召集、主持。

第十七条本会讨论重大事项，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席本会会议。列席会议的人员没有表决权。

第十八条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。

第十九条本会每次必须作好会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章委员

第二十条业主委员会委员必须符合下列条件：

（1）、能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主管理委员会章程；（2）、能履行业主管理委员会成员职责；

（3）品行端正无劣迹；

（4）、热心公益事业。

第二十一条本会委员缺额时，应在下一次业主大会召开时予以补选。

第二十二条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确

认；

1、已不是业主；

2、无故缺席会议连续三次以上；

3、因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；

4、有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；

5、其他原因不适宜担任本会委员的。

第二十三条委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐薄以及属于本会的所有财物移交给本会。

第二十四条业主委员会主任的职责

1、负责召开业主委员会会议；

2、负责召开业主大会；

3、代表业主委员会对外签约或签署文件；

4、审定年度财务预算和决算，核定维修专项资金增值部门和物业管理经营用房收益的帐

目；

5、经业主大会或业主委员会授权的其他事项。

第二十五条委员的权利和义务

（一）权利

（1）、有权参加本会组织的有关活动；

（2）、有权参与本会有关事项的决策；

（3）、具有对本会的建议和批评权。

（二）义务

（4）、遵守本会章程；

（5）、执行本会的决议，完成本会交办的工作；

（6）、参加本会组织的会议、活动和公益事业；

（7）、向本会的工作提供有关资料和建议。

第五章经费

第二十六条本会经费由物业管理费中支出。

第二十七条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用；经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。

第六章附则

第二十八条本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效，本章程未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十九条制定和修订的业主委员会的章程，应报所在市、区房地产管理部门备案。

业主委员会筹备小组

年月日

1、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、业委会候选人产生办法及名单；

2、30日内确定召开业主大会的相关事项、时间、地点、内容等；

3、以书面形式在物业管理区域内的醒目位置予以公告。

第二阶段，选举准备。

1、在召开业主大会前15日，将自荐或推荐方式产生的候选人简历、选票格式、议程在物业管理区域醒目位置公布；

2、落实业主大会场地，印制选票，设置投票箱；

3、通知所有业主，通知市公证处、街道社区、派出所、开发公司和物业公司等相关人员参加。

4、将《业委会选举办法》及候选人简历发送至业主代表。

第三阶段，选举。

1、业主公约和业主大会议事规程进行计论，并经与会业主所持投票权2/3以上通过；

2、确定有效人数。业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加才能召开；

3、业委会委员所得选票必须达到与会业主所持投票权1/2以上有效；

4、选举结果完全符合该规定，选举完成，筹备组宣布解散；

5、业委会召开第一次会议，选举主任、副主任，并可以开始工作。

第四阶段，备案。

业主委员会应在选举产生之日起30日内将成立情况、业委会委员名单、业主大会议事规则、业主公约送物业所在地的市房管局物管处备案。

最终业主代表的产生、业委会的成立，管理处管理人员从则面应做好以下两面方面的工作：

1、对业主的情况有一个充分的了解和，做到“四知四

会”。四知：就是要知道那些业主在楼内有号召力、

影响力；那些业主的素质高，具有公益心；那些业主

和开发商或物业有矛盾和分歧；那些业主入选后对本

物业有管理和建设有利。四会：就是会组织、会引导、

会宣传、会化解矛盾。把这些业主动员起来，积极参

选业委会成员，这样选取出来的业委会素质才会高，

才更容易合作，更有利于物业管理和建设。

2、多于业主、开发、社区沟通，加以引导，使管理处从

参与者变成组织者（在公司内部说说的），从而掌握

主动权来把好业委会人选。

业主委员会成立程序

一、提出申请

物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场

地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

(一)业主委员会登记申请表；

(二)街道办事处核准证明；

(三)业主委员会选票；

(四)业主代表选票；

(五)业主授权委托书；

(六)业主大会或业主代表大会签到表；

(七)业主委员会章程；

(八)业主公约；

(九)其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

物业管理工作计划【四篇】详细版

文件编号：GD/FS-4675 （计划范本系列） 物业管理工作计划【四 篇】详细版 When The Goal Is Established, It Analyzes The Internal And External Conditions Of Organization, And Puts Forward The Organizational Goals To Be Achieved And The Ways To Achieve Them. 编辑：_________________ 单位：_________________ 日期：_________________

物业管理工作计划【四篇】详细版 提示语：本计划文件适合使用于目标确立时，根据对组织外部环境与内部条件的分析，提出在未来一定时期内要达到的组织目标以及实现目标的方案途径。文档所展示内容即为所得，可在下载完成后直接进行编辑。 物业管理公司工作计划 一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。 1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。 2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。 二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。 为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任

制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。 三﹑激活管理机制 1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。 2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。 3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".

物业管理日常工作服务内容

(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

物业经理工作计划

物业经理工作计划 计划形式是指用文字和指标等形式所表述的组织 以及组织内不同部门和不同成员，在未来一定时期内关于行动方向、内容和方式安排的管理事件。小面是收集整理的物业经理工作计划范文，欢迎借鉴参考。 物业经理工作计划（一） xx年3月，组织上调任我为xx社区副主任。回顾在xx物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我 时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几 经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以创一流物业管理公司为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。 现在，回顾20XX年的工作，有经验也有不足，我将立足优势，改正不足，全力本着认真整改的态度，做好XXXX 物业管理工作，工作计划总结如下： 1、做好春节期间院内装饰工作，悬挂红灯笼，以及做好春节期间的安全工作，让业主度过一个安全祥和的春节。 2、根据业主提出的有关问题，积极与开发公司领 导协调处理。 3、加强对员工培训及管理，提高员工自身素质，提升物业

服务质量。 4、对于院内绿化缺少部分，及时补种，增强院内绿化美观。 5、举办一些对小区有意义的活动，如邀请晚报进 社区活动、少儿绘画比赛等，增强社区文化，丰富业余生活 6、积极与开发公司协调处理工程遗留问题，做好 收取20xx年度的物业收费工作。 7、提前做好小区电梯报检、年检工作及20xx度暖气试压、供暖工作。 8、根据工作需要其他临时性工作。 纵观201x年的发展前景，我有足够的理由深信新 的一年将是不断应对挑战和破解压力的一年。 在公司领导的支持和帮助下，我认为201x年的工 作会在我带领的团队下做的更加出色。 带领XX物业服务处全体员工为打造携程物业的品 牌做出自己贡献！ 物业经理工作计划（二） 一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标 xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键 一年。物业服务中心作为后勤公司一体两翼发展战略的一个 重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和XX年工作要点，物业服务中心XX年度工作的基本指导思想是：坚持

物业管理日常工作要求

物业管理日常工作要求如下： 1.团队的协作能力，秩序部管理者之间的沟通 2.端正工作态度，部门主管找出工作缺点，深入解决问题根 源 3.大厦的外来人员及外来车辆管理合理化、人性化。 4.新队员要做到先培训后上岗，不要为了工作拼凑人数。 5.服务的主动性，有超前意识，别人的事情当做自己的事情 办。 6.加大大厦的巡逻岗力度，人员增加，立岗规范。巡逻岗姿 态、规范、大方，精神面貌好，确保巡逻质量。 7.着装规范、统一、干净、整洁，队员礼节礼貌，岗位职责 必须清楚。 8.部门主管工作有计划、标准，工作落实程度高，速度快， 并且有回复、 9.队员要做到每日培训、每天班前班后会，每周给队员工作 总结。 10.管理者起到标杆作用，大家相互监督，不可带情绪上岗。 11.正确使用保安通讯设备，报岗时间1小时1次，语言清晰、 简单、明了（白班），夜班报岗时间15分钟一次。 12.加强岗位职责培训，文明执勤，坚守保密制度，树立上下 级信任关系。 13.要求队长在平时的突发事件的应急处理上要有经验，不可

欺上瞒下。 14.队员每日做好巡逻记录，交接班记录，人员及车辆来访登 记，每日员工的签到表。 15.队员每日的上岗人数必须和打卡机人数相符合。 16.队员必须全面熟悉大厦的环境，了解各单位的楼层分布及 单位窗口位置。 17.秩序部要有奖罚制度，确保做到公平、公正。 18.树立工作安全意识，把安全放在第一位，队员每日必须做 到无违规上岗。 19.做好固定资产登记，每月要有损耗表上交，破旧物品必须 返还。 20.监控室必须干净、整洁、无杂物，控制人员出入，保安不 许进入（无特殊事件）。 注：1. 以后每月必须打卡人数和出勤人数相符。 2. 服装必须统一，新入职队员必须有派遣单，物业才可以办理指纹打卡。 3. 进入大厦新人员精神面貌一定要好，素质一定要高。每天物业要求人数必须满员上岗。

物业服务合同(与业委会签)

物 业 服 务 合 同 项目名称： 项目坐落地址： 委托方： 受托方： 签订日期：

第一条甲、乙双方信息 甲方：（业主大会）； 委托代理人：（业主委员会）； 地址： 邮编：联系电话： 乙方：（物业公司）； 法定代表人：； 地址：； 邮编：联系电话： 资质等级：证书编号： 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河北省沧州市物价局、住房和城乡建设局印发的关于物业服务费用收取标准》及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业项目）实施物业管理事宜，订立本合同。 第二条物业基本情况 1、物业类型： 2、座落位置： 3、乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第三条委托管理事项 1、本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 2、公共绿地、公共场所内的花木、的养护与管理。 3、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。 4、维护小区公共秩序。 5、房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。 6、规劝制止业主、使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。 第四条委托管理期限 委托管理期限为年。自年月日起至年月日

止。 第五条双方权利和义务 （一）甲方权利与义务 1、代表和维护业主、使用人的合法权益； 2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同； 3、监督业主、使用人遵守合同及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定； 4、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况； 5、向业主筹集或续筹维修资金； 6、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方； 7、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守合同事项及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用； 8、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标； 9、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交； （二）乙方的权利与义务 1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理； 2、依照本合同收取物业管理服务费； 3、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及合同事项的行为； 4、有选聘专业公司承担专项工程的权力；但不得将物业管理责任转让给第三人； 5、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。 6、履行本物业服务合同并依法经营； 7、接受业主委员会和业主、使用人的监督； 8、接受物业行政主管部门的监督、指导； 9、向业主、使用人提供优良生活工作环境，； 10、物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。 第六条物业管理服务质量及标准

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。

20xx年物业管理年度工作计划正式版

Making a comprehensive plan from the target requirements and content, and carrying out activities to complete a certain item, are the guarantee of smooth implementation. 20xx年物业管理年度工 作计划正式版

20xx年物业管理年度工作计划正式版 下载提示：此计划资料适用于对某个事项从目标要求、工作内容、方式方法及工作步骤等做出全面、具体而又明确安排的计划类文书，目的为完成某事项而进行的活动而制定，是能否顺利和成功实施的重要保障和依据。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 根据《物业管理公司发展思路及具体实施方案》的计划，和公司在20xx年的情况，在综合考虑研讨的情况下，制订物业公司20xx年的工作计划。 20xx年，是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到企业资质的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，就必须发展扩大。因此，20xx年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求，

扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，根据公司发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的质量管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成。 一、对外拓展： 物业公司到了20xx年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，20xx年的工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区

小区物业管理常用人员岗位职责

金桂王府商住小区 物业管理处几个主要岗位职责 管理处经理岗位职责 一、负责管理处的日常管理工作,并对员工进行业务指导； 二、组织本部门员工的专业技能培训； 三、负责小区管理服务的质量控制和费用控制； 四、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件,对员工工作业绩予以评审； 五、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告； 六、熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；了解行业最新规定 七、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作。 八、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。 九、负责组织小区公益性活动。 十、完成公司交办的其他任务。 业户接待员岗位职责 一、负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定期回访。 二、负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴及每月的收

费统计和报表工作； 三、负责为业主办理入伙、入住、装修及非公共性服务手续。 四、负责服务处管理、技术、业户档案与资料的管理工作； 五、负责服务处办公用品的保管和发放工作； 六、负责服务处员工的考勤统计工作； 七、保持与业户的联系和相互沟通，组织社区公益性活动； 八、完成领导交办的其它工作。 收费员岗位职责 一、负责管理处各项费用收取、统计、核算工作；在业务上接受公司财务部的指导和监督； 二、负责票款核对、送存、结款工作； 三、负责催缴通知单打印及发放工作； 四、负责管理处欠费情况统计分析工作； 五、负责业户欠费律师函编制发放工作； 六、负责督促物业费催缴工作； 七、负责其它一些公司指定的费用收取工作。 水电维修工岗位职责 一、负责小区水、电及有关设施、设备的运行、维修、保养和管理；

业主委员会及其与物业管理公司的关系

业主委员会及其与物业管理公司的关系 社会学院08（3）班 朱雪莲26号【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。 【关键词】业主委员会权利义务物业管理公司关系 一．业主委员会概述 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。 足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。 1．前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。 2．成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。 3．起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。

物业管理公司年度工作计划

工作计划：________ 物业管理公司年度工作计划 单位：______________________ 部门：______________________ 日期：______年_____月_____日 第1 页共10 页

物业管理公司年度工作计划 从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。 一、工作指导思想 在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。 二、经营思想及计划指标： (一)经营思想： 根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存 第 2 页共 10 页

物业管理日常服务用语一览

物业管理日常服务用语一览 物业管理日常服务用语一览 一、服务用语 服务用语是员工完成各项工作，提供最佳服务的最基本条件。服务用语能够反映和传递公司的服务和管理水平。员工必须有一种文明、优美的语言和令人愉快的声调，才能使我们的服务显得更有生机，才能更好地赢得业主的满意和展现员工的优秀品质和工作责任心。 1．常用服务词组和句子 （1）您好！（先生、小姐） （2）对不起！ （3）谢谢！ （4）请原谅！ （5）早上好、下午好、晚上好、晚安！ （6）明天见！ （7）祝您生日快乐！ （8）祝您一路平安！ （9）新年快乐！ （10）节日快乐！ （11）欢迎您光临我们的大楼！ （12）真高兴又在这里见到您！ （13）为您服务感到荣幸！ （14）对不起这是我的过失！ （15）有什么需要帮助的？ （16）请您走这儿！

（17）请您登记，您要找的部门（人）在几楼几号！（18）请您不要着急，我帮您想办法！ （19）请收好您的证件，麻烦您了！ （20）先生，请问您找谁？ （21）请出示您的出门证及物品，我们需要查看，谢谢！（22）请您稍等，我马上给您联系！ （23）请您交回会客证，再见！ （24）对不起单位已经下班了，请您以后再来！ （25）对不起这里是值勤岗位，请不要在这里逗留玩耍！（26）对不起单位还未上班，请您稍等！ （27）对不起这里是禁区，请您不要吸烟！ （28）对不起院内不准停车，请您把车停到外面！（29）欢迎光临！ （30）您慢走！ 2．服务忌语 （1）喂、哎找谁？干什么？ （2）站住！ （3）没上班呢，出去等着！ （4）有事快说别哆嗦！ （5）墙上写着呢，没看见吗？ （6）我不知道，我不管，你自己找去吧！ （7）这不管我事，愿找谁找谁！

住宅小区里物业管理公司业委会配合

住宅小区里物业管理公司业委会配合 按照小区的不同使用性质,可将成熟的物业管理划分为四类,即住宅小区的物业管理、写字楼的物业管理、商业场所的物业管理及工业区的物业管理。 其中,住宅小区的物业管理与老百姓生活密切相关。住宅小区的物业管理是对住宅小区居住行为的管理及住宅小区居民的居住设施和居住环境的管理。 一、我国的住宅小区 住宅小区的特点: 1.居住功能单一,相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多,人口结构复杂,形成相对独立的社区文化。 3.住宅小区房屋产权多元化,公用设施社会化。 4.规划建设合理,配套设施齐全,居住方便。 加强住宅小区的管理,改革现行的管理体制,针对住宅小区产权多元化的客观实际,变各自为政的多家管理为统一管理,变单一的行政管理为多层次的综合管理,大力发展社会化、专业化的物业管理模式,不断提高住宅小区的管理水平,更好地为业主生活和小区建设服务。 二、住宅小区中的物业管理 业主在物业小区内买了房子用于居住,这个房子对于业主来说便是一个家,家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的,因此,业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求,居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作,应该明确这样的指导思想: 1.服务至上,寓管理于服务之中。首先提高物业公司工作人员的服务意识,做到管理专业,服务专业。保安的服务是物业公司给业主的第一印象,保安不仅要做好本职工作,还要贴近于业主。譬如在小区内遇见提重物的老幼病残的业主,可以上去主动帮助;小区内玩耍的小孩,可以提醒他们注意安全;小区内没有停放好的自行车,可以抽空将它扶起…… 保洁是一个小区的脸面,保洁工作的好坏直接关系着小区的整体形象,也是考察小住宅小区中物业管理公司与业委会如何配合区内物业公司工作的重要标准。绿化服务是小区的外在衣裳,绿化是业主在居住环境中必不可少的,而且是表现整个小区环境的关键。维修工作更是联系物业公司与业主之间关系的桥梁,维修人员素质的高低是体现物业服务质量的标准。维修人员接到业主的报修,应及时赶到业主家,进门问好并穿好鞋套,然后以熟练的技术对设备设施进行维修,维修完毕,清理好现场,向业主告知并请业主检查,如没有什么问题,维修人员就可以返回并跟业主说“再见!有事您再打电话!”客服部工作人员热情礼貌地接待业主的来电来访,并做好记录,对已维修完工的工作做好回访。耐心地聆听业主心中的意见,将好的事情发扬光大,将不好的事情上报给公司领导,及时处理。 2.人民城市人民建,人民城市人民管。小区的日常维护要依靠广大的业主,小区的道路、树木、花草、小景、雕塑等需要大家去爱护,才能保持其完好与整洁,需要业主参与,既可以增强业主爱护公物的意识,又可以培养业主(住户)爱护公物、爱护小区的良好风尚。 3.坚持统一领导与综合管理,产权与经营管理权相分离。小区内居住人口复杂,产权多元化,导致管理的不统一,就很难发挥有效管理。统一的领导与综合管理,产权与经营管理权分离是管理一个小区的基础。研究住宅小区的业主构成是做好住宅小区物业管理的前提和基础,为住宅小区业主服务是住宅小区物业管理的根本目的。 4.有偿使用,有偿服务,合理负担。 联合业主委员会,听取其意见、建议,逐渐将物业小区建立成适合居住的文明小区。 三、住宅小区中的业委会

物业管理公司与业主委员会的关系

物业管理公司与业主委员 会的关系 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

物业管理公司与业主委员会的关系 物业管理公司和业主委员会都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，他们共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司收业主委员会的委托来管理一定范围内的物业，而业主委员会则代表业主的利益来管理物业。这客观上决定了他们之间的特定关系。 1、法律上的平等关系 业主委员会与物业刮泥公司是委托与受托、聘用与受用的关系。在法律上，业委会有委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理公司的权利，物业管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者五隶属关系，不存在领导与被领导、管理与被管理关系，在法律地位上平等。 2、经济上的交换关系 物业管理公司提供有偿的物业管理服务，在提供服务时应获得相应报酬。同样，业主享受这些管理服务时也必须支付相应的费用。二者这种经济关系是通过物业管理委托合同确立的。合同签订后，双方分别承担相应的权利和义务。物业管理公司应按合同规定的要求提供相应的管理服务向业委会及广大业主负责，并在日常生活中接受其监督；业委会及广大业主应协助物业管理公司开展工作。并暗示缴纳合同规定的各项费用。双方在经济上是平等且具有交换关系。 3、工作上的合作关系 物业管理公司再管理物业的过程中要经常也业主委员发生联系，业主委员会为了业主的利益也要和物业管理公司打交道。一般说来，委托合同规定了物业管理公司和业委会的权利义务，如物业管理公司有权要求业委会协助管理，有义务把重大管理措施提交业委会评

新楼盘物业管理工作计划思路

新楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

物业管理每日、每周、每月、每季、每年的工作要求

物业管理每日、每周、 每月、每季、每年的工作要求 一、每日工作 1.巡视所管理的物业一遍，巡视内容为： （1）查小区内是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，有无乱摆摊贩）； （2）小区内是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，内有无可疑人员活动）； （3）小区内环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱丢扔垃圾，垃圾桶是否倒请，有无乱停放车辆，乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）；（4）基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。 以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。 2.收缴业主（住户）管理费、各项规定费用； 3.接待业主（住户）来访和处理有关物业管理的投诉； 4.解答业主（住户）提出的有关物业管理业务咨询； 5.安排保养、维修任务，验收修缮质量； 6.做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。 7.整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。 二、每周工作 1.走访住户（内容：与住户交换物业管理意见，了解住户有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况）； 2.初审住户装修申请，并报上级审批； 3.检查公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，小区内信报箱是否有破损），发现问题应及时处理或报有关部门，并协助处理。 4.检查垃圾桶是否喷洒药物，各楼层公共部位是否清洁。 5.检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。 三、每月工作 1.编制本月保养维修报表，制定下月保养维修计划报物业部； 2.编制管理费和各项规费收缴报表并报公司财务部； 3.组织修剪物业内的树木、花草一次； 4.对本月维修项目进行一次回访，听取住户意见。 5.整理物业管理资料、档案、对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、管理费变

物业业主委员会的职责

物业业主委员会的职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、根据业主的意见、建议和要求，拟定选聘物业服务企 业或者其他管理人方案，拟定解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； 3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同； 4、业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价 的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业服务企业签订物业服务合同； 5、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内公共 秩序和环境卫生维护等方面规章制度的方案，提交业主大会会议决定； 6、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内物业 共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；7、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑物及其附属 设施维修资金的使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； 8、根据业主提议，拟定本建筑区划的划分、调整方案， 提交业主大会会议决定； 9、初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计 划，提交业主大会会议决定；

10、提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员； 11、监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合 同，并与每年3月底前通过会议、公告等形式，向全体业主报告上一年度工作情况及收支情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；12、业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当做详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计； 13、监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理； 14、督促违反物业服务合同约定逾期不交物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； 15、督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金； 16、对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财务进行妥善保管； 17、及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定； 18、协调业主与业主之间以及业主与物业月服务企业或者其他管理人之间的关系，调节处理业主与业主之间以及业

物业管理各阶段工作计划

根据XXXXXX项目的建设、销售的具体情况，我们将物业管理分成四个阶段，分别为前期介入接管期、住户入住服务期、住户装修管理期和常规物业管理期。 前期介入接管阶段 前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。 通过组建前期筹备组实施对项目的前期介入，提前对项目物业进行全面深入地了解，就项目营销工作在物业管理服务方面进行策划，以突出物业管理服务诉求，提升XXXXXX项目在物业管理方面的形象；为即将开始的物业接管验收掌握原始资料，为将来的物业管理服务工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，以专业调研人员对周边房地产、物业管理服务等相关市场调研结果，提出一系列给予最大限度发挥XXXXXX项目物业各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力争制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合XXXXXX项目特点的物业管理服务方案，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作： 一、成立前期筹备组 我们将从公司内选派从事管理、技术人员，组成XXXXXX项目前期筹备组，开展前期介入工作。筹备组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住项目的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。 二、早期介入的主要工作 （一）会审图纸 从环境布局，管网设置，停车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，居住方便等细节方面考虑。 （二）参与质量管理 对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。 （三）收集技术档案 不断收集积累物业客户档案资料和项目相关资料，为今后维修、改造管理服务等做专业技术准备。 （四）熟悉社区环境

物业管理处日常工作职责

物业管理处日常工作职责 物业管理处需要有效搜集与挖掘客户需求，不断优化与创新物业服务体验，提升综合运营水平。以下是小编精心收集整理的物业管理处日常工作职责，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。 物业管理处日常工作职责1 1、设定各项工作流程：配合物业公司高层管理层，确保各管理体系持续有效地运行和适用;落实物业公司管理层指令，确保各项筹备工作正常顺利进行。 2、编制支持性体系文件：负责物业管理服务合同签订及备案;负责做好服务质量评定工作，及时收集整理各方面的建议和信息;负责项目的质量手册、程序文件的审核、编制工作。 3、物资物料采购购和人员进场安排：协调培训资源，为项目提供提升类的培训;项目各类采购项目的落实、监督与审批。 4、工作成果审核和各项工作落实：审核项目运营方面的各类管理制度与方案的可行性;对物业公司不合格的服务进行纠正并定期验证其完成情况;项目各类采购项目的落实、监督与审批;监督项目突发事件的处理及反馈。

物业管理处日常工作职责2 1、组织建立质量、环境、职业健康管理体系，负责体系文件的策划、控制等工作，保证体系文件的适宜性、充分性、有效性; 2、策划、推广、组织实施各类品质检验活动，对发现的问题提出纠正措施，跟踪检验改进直至关闭，组织管理体系内审; 3、负责团队绩效管理，包括各项目年度计划的制定及月度、年度绩效完成情况的考核等工作。对各项目管理类员工进行绩效评估并对操作类员工进行月度绩效评估; 4、指导各管理处作好楼宇设备的使用、维修保养、优质低耗工作，负责初审设备设施的购置及大、中、小修、外委维修方案的制定工作，并跟踪处理各产业园区紧急事件; 5、定期审核各管理处公共水电气等能耗的统计报告，以保证管理处的公共水电气等能耗费用的控制及时性; 6、建立物业管理部安全管理制度，监督各层级安全管理制度的执行，并对执行情况进行验证; 7、负责供方管理，包括供应商的选择、评估等工作，协助指导管理处进行服务采购，并审核采购合同;

物业管理工作计划

物业管理工作计划 20xx年xx物管处的日常工作在公司领导下和开发商领导的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的建设等方面比较薄弱。20xx年将是我们物业管理工作全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商的发展要求。特制定了20xx年物业管理的工作计划： 一、保安管理。 1)、做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。 2)、对各规章制度和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。 继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。 3)、加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。 4)、做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。 5)、加大军事训练力度，在20xx度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。 6)以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。 二、工程维护保养管理。

1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作 2、加强对装修户进行监督管理。 3、向业主提供有偿服务。 三、环境卫生的管理。 1)环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。 2)要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。 3)要求保洁部按照开发商的要求进行。 四、客服管理。 1)继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到95%左右。 2)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。 3)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。 4)完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。 5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。 根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业。

业主委员会如何处理与物业管理企业的关系

业主委员会如何处理与物业管理企业的关系 两年前，《中国物业管理条例》颁布实施，他成为我国物业管理行业发展的一个里程碑，为物业管理的进一步发展奠定了法律基础。但是我同时也看到实际工作中确实还有许多不尽如人意的地方，尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系，制约着行业的纵深发展，因此作为业主委员会，如何处理好与物业管理企业的关系则显得十分重要。 在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。 毋庸置疑，物业管理企业千差万别，服务的品质良莠不齐，难免业主会有怨言，现在我们以服务好，品质优的物业管理企业为例，说明一下业主委员会应该如何做好自身工作而服务业主。 首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为 物业管理项目各异，业主委员会的成员背景了属不相同中，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧，一量有了广大业主共同中认可的发展方向，业主委员会在选聘、辞退物业管理企业，与物业管理企业的交往中都能够加以遵循，对各方都是十分有益的。实践中关系不融洽的项目都有模糊或清晰的发展方向与定位，而关系不好的项目大都是没有共同的愿景。因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。 其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。 信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待，反物业管理傿看作社区的一个成员，在这样一个平台上认识、沟通与交流。 社区一直是使人们相互合作和相互信赖的最强有力的机制，而在现实中已渐渐发生偏离，人们之间变得冷漠与疏远。为此委员会应担起此重任，行使“社区长”的权利，找回失落的社区，唤起业主与物业管理企业的共鸣，使大家都意识到自己是组织的一员。在这种认识下，各种问题都会变得简单而迎刃而解，各种矛盾也都变得无足轻重而云散，各个方面的关系都会很融洽，提供服务、享受服务的双方都会