房地产众筹相关法律问题及建议

众筹相关法律问题

一、众筹的定义和特点

“众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。

二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定

说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。

三、房地产众筹相关法律法规

说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。

三、相关的民商事案例＆法院观点

司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案”

1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。

2. 法院观点整理：

法院认为，本案中的投资人都是经过“人人投”众筹平台实名认证的会员，且人数未超过200人上限，结合中国人民银行等十部委近期出台的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）等规范性文件精神，从鼓励创新的角度，众筹融资交易不属于“公开发行证券”，没有违反现行《证券法》的强制性规定。而且，目前我国尚未出台专门针对众筹融资的行政法规和部门规章，涉及的其他文件主要是上述《指导意见》、中国证券业协会发布的《场外证券业务备案管理办法》等，其中都没有对众筹交易行为予以禁止或给予否定性评价。此外，从飞度公司的主体资质方面来看，在其取得营业执照、电信与信息服务业务经营许可证等手续的情况下开展业务，目前也不存在法律法规上的障碍。

至于本案合同主体之间法律关系的界定，法院认为，委托融资只是双方当事人整体交易的一部分，相对于项目展示、筹集资金等服务，飞度公司还提供信息审核、风险防控以至交易结构设计、交易过程监督等服务，其核心在于促成交易。因此，双方当事人之间的法律关系主要还属于居间合同关系。但法院同时说明，“界定为居间合同关系是基于对该案争议的相对概括，但众筹融资作为一种新型金融业态，众筹平台提供的服务以及功能仍在不断创新、变化和调整当中，其具体法律关系也会随个案具体案情而发生变化。”

在认定协议效力的基础上，法院进一步对诺米多公司和飞度公司的责任问题进行了分析，认为在案件中，“人人投”平台对项目方融资信息的真实性实际负有相应审查义务，其严格掌握审查标准是对投资人利益的保护。在这种情况下，诺

米多公司因租赁房屋等问题而被指信息披露不实，又难以完全排除可能的交易风险，直接导致了交易各方信任关系的丧失。因此，纵观合同履行的全部过程，诺米多公司应就合同的不能履行承担更大的责任，据此判令诺米多公司给付飞度公司委托融资费用25200元，违约金15000元，同时判令飞度公司返还诺米多公司的出资款167200。

四、众筹与非法集资的界限＆刑事责任防范

（一）非法集资的定义和特征

非法集资是未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式；向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人；以合法形式掩盖其非法集资的实质。非法集资主要表现为以下特征：

1、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格

2、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。

3、向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。

4、以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人（受害人）签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。

(二)、众筹与非法集资的区别

1、债权众筹与非法集资的“三条红线”。

（1）当前相当普遍的理财-资金池模式，即一些P2P网络借贷平台通过将借款需求设计成理财产品出售给放贷人，或者先归集资金、再寻找借款对象等方式，使放贷人资金进入平台的中间账户，产生资金池，此类模式下，平台涉嫌非法吸收公众存款。

（2）不合格借款人导致的非法集资风险。即一些P2P网络借贷平台经营者未尽到借款人身份真实性核查义务，未能及时发现甚至默许借款人在平台上以多个虚假借款人的名义发布大量虚假借款信息（又称借款标），向不特定多数人募集资

金，用于投资房地产、股票、债券、期货等市场，有的直接将非法募集的资金高利贷出赚取利差，这些借款人的行为涉嫌非法吸收公众存款。

（3）典型的庞氏骗局。即个别P2P网络借贷平台经营者，发布虚假的高利借款标募集资金，并采用在前期借新贷还旧贷的庞氏骗局模式，短期内募集大量资金后用于自己生产经营，有的经营者甚至卷款潜逃。此类模式涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗。

债券众筹目前已经明确规定为银监会监管，目前主要的监管解释为：“明确平台本身不得提供担保，不得归集资金搞资金池，不得非法吸收公众存款，更不能实施集资诈骗。建立平台资金第三方托管机制。平台不直接经手归集客户资金，也无权擅自动用在第三方托管的资金，让债权众筹回归撮合的中介本质。”

这意味着债权众筹应当尽到一定程度的审核义务，并向借贷双方当事人进行充分的信息披露和风险提示。对于出借人而言，其不应过分追求高利率的借贷回报，应当综合考虑利息收入和资金风险，作出理性的投资选择。实践中很多借款人利用高息诱饵吸收大量资金后，明知利率太高难以偿还，直接卷款潜逃“玩失踪”；还有一些借款人募集资金的初衷是为了经营业务，并寄希望于业务盈利后归还借款，但是畸高的利息成本迫使他们投资高风险、高回报行业，一旦投资失败资金链断链，就会导致出借人血本无归。

2、对于股权众筹

股权类众筹目前是存在最法律风险的众筹模式，最可能涉及的犯罪是非法集资犯罪中（广义的非法集资，最高法院关于审理非法集资司法解释把虚假发行股份、擅自发行股份归入非法集资犯罪大概念中界定）的擅自发行股份犯罪，该罪有两红线不能碰，一是公开（不限制人数，因为涉及不特定人），二是超过2 00人（虽然有些非上市公众公司股东超过200人，但是特殊原因造成，原则上不允许突破）。

举例：“原始股”等为代表的股权投资领域相当活跃的非法集资也引起了九部委的高度关注。上述会议透露，据不完全统计，目前全国50余家私募股权企业涉嫌非法集资，涉案金额逾160亿元，参与人数超过10万人。

纵观股权类众筹，如果采用具有一定吸引力的模式，那就必须公开或者超过200人，就有可能直接触犯擅自发行股份罪。我们看到部分股权众筹采取了创新和保守的方式，采用实名认证的投资人，限于特定的投资人中间并不对外，然后采用线下一对一方式单谈，再以合伙基金方式投入股权。但是，这种方式基于

如何理解“公开”与“不特定”，作为众筹监管机关的证监会目前还在调研中，如果套用2014年3月31日的规定，该方式也存在一定的法律风险。

3、对于奖励众筹

如果规范运作，严格审核项目发起人资质，对募集资金严格监管，该种模式采用的是预售+团购模式，目前是比较安全的众筹模式，不会触犯非法集资红线，当然，一些利用该模式实施的虚假回报众筹则可能涉嫌非法集资类中的集资诈骗犯罪。

4、对于慈善众筹

如果规范运作，从事公益慈善或梦想帮助，则不存在法律障碍，反之，如果以此实施诈骗则可能涉嫌非法集资类犯罪中的集资诈骗犯罪。

（三）、非法集资的相关法律规定

1、刑法的相关规定

第一百七十六条【非法吸收公众存款罪】非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

第一百九十二条【集资诈骗罪】以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

2、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》摘选部分法条如下：

第一条违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑

法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：

（一）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

（二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；

（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回

报；

（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属

于非法吸收或者变相吸收公众存款。

第二条实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当

依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：

（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本

销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；

（二）以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金的；

（三）以代种植（养殖）、租种植（养殖）、联合种植（养殖）等方式非

法吸收资金的；

（四）不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服

务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的；

（五）不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债

券等方式非法吸收资金的；

（六）不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方

式非法吸收资金的；

（七）不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方

式非法吸收资金的；

（八）以投资入股的方式非法吸收资金的；

（九）以委托理财的方式非法吸收资金的；

（十）利用民间“会”、“社”等组织非法吸收资金的；

（十一）其他非法吸收资金的行为。

第三条非法吸收或者变相吸收公众存款，具有下列情形之一的，应当依法

追究刑事责任：

（一）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单

位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的；

（二）个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的，单位非法

吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的；

（三）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失

数额在10万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人

造成直接经济损失数额在50万元以上的；

（四）造成恶劣社会影响或者其他严重后果的。

具有下列情形之一的，属于刑法第一百七十六条规定的“数额巨大或者有

其他严重情节”：

（一）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的，

单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在500万元以上的；

（二）个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象100人以上的，单位非

法吸收或者变相吸收公众存款对象500人以上的；

（三）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失

数额在50万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人

造成直接经济损失数额在250万元以上的；

（四）造成特别恶劣社会影响或者其他特别严重后果的。

非法吸收或者变相吸收公众存款的数额，以行为人所吸收的资金全额计算。

案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。

非法吸收或者变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及

时清退所吸收资金，可以免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处

理。

五、关于房地产众筹事宜的几点建议

1、众筹作为新生的事物，目前我国并无直接的关于众筹的立法规定，国家政策层面对于众筹的态度尚不稳定。众筹事宜极易涉嫌触及刑法上关于非法集资、集资诈骗的相关规定，这一点从法律风险上无法完全规避。从近期的趋势看，国家金融的监管力度增大，需要密切关注国家的政策和相关动向，对于房地产众筹随时保持高度的警觉。

2、房地产众筹事宜，从操作层面上看，以债权众筹为主，包含理财性质。在实务中建议以“购房优惠”等方式作为规避非法集资、非法发行证券的擦边球，避免直接以理财资金回报等方式发起众筹。

3、房地产众筹事宜需要注意遵守《商品房销售管理办法》等房地产买卖的相关法律规定，不得将房产分割拆零销售、不得返本销售、不得售后包租。因此，建议在设置房地产众筹标的时不要以具体房产作为众筹标的，建议以房产的相关权益作为众筹标的，以免实际出现房产回购等情况。

众筹四种模式及其案例分析

国内众筹四种模式及其案例分析 第一部分众筹概况 第二部分各类型众筹介绍 第三部分众筹成功案例介绍

第一部分众筹概况 众筹，即大众筹资或群众筹资。 特点：具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。 具有三个要素：发起人、支持者、平台。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 平台：连接发起人和支持者的互联网终端，是一个专业的大众集资网站，创业者将他的想法和设计原型以视频、图片和文字的方式进行展示，假如投资人感觉这个想法很靠谱就可以把钱投给创业者（交易方式类似淘宝）以换取相应的承诺。这种商业模式下任何人都可以成为大众投资者，因为众筹平台的准入门槛很低。 众筹类型： 1·债权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。 2·股权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。 3·回报众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。4·捐赠众筹：投资者对项目或公司进行无偿捐赠。

一般众筹平台对每个募集项目都会设定一个筹款目标，如果没达到目标钱款将打回投资人账户，有的平台也支持超额募集。 第二部分各类型众筹介绍 债权众筹： 债权众筹有两种，一种是P2P借贷平台——多位投资者对人人贷网站上的项目进行投资，按投资比例获得债权，未来获取利息收益并收回本金。 另一种是P2B——企业债（企业向企业之间借贷）。 股权众筹： 股权众筹并不是很新奇的事物——投资者在新股IPO（首次公开募股）的时候去申购股票其实就是股权众筹的一种表现方式。但在互联网金融领域，股权众筹主要特指通过网络的较早期的私募股权投资，是VC（项目初期投资，和PE相对，PE解释为项目成熟期投资，这个你们老板懂）的一个补充。

房地产众筹的三种模式详解

房地产众筹的三种模式详解 推荐语 目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。 那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？ 问题的答案是——房地产众筹。 众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。

但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 ▌一、投资理财产品型：找好项目是关键 典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。 1、海外众筹 在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。

互联网+房地产的新模式研究

互联网+房地产的新模式研究 当前，房地产企业正在加速与互联网合作，摸索新的业态模式，逐步但稳定的改变着传统的房地产业态，但是目前还没有专门的论文对已经初步成型的几种互联网+房地产模式进行研究。本文在业内率先对出现的互联网+房地产模式梳理和归纳，力图为行业提供有益的参考。 标签：互联网+；房地产众筹；建筑业4.0；智能社区 引言： 房地产行业正在经历着一场互联网+革命，融资、设计、建造、销售、物业等各个阶段都在被互联网大力改造，很多方面还是颠覆性的改造。在租赁、销售阶段引入互联网已经初步成型，以房多多、爱屋及屋为代表的开放中介平台逐渐开始正常运行，取得了不错的效果，万科、远洋等房地产公司开始尝试在淘宝、京东等电商卖房子。在互联网金融领域，主要着眼于购房阶段，提供首付贷款、购房款理财等服务，其中房地产众筹是当前的明星，万科、平安好房、自由筑屋等公司正在大胆尝试不同的模式，2015年4月，绿地集团推出了面向开发建设阶段的理财，比较新颖。在房屋的规划设计阶段，BIM技术和互联网一同推动着建筑业工业4.0，中国房地产业协会搭建了建材供应的网络平台。在住房的后期使用阶段，很多公司正在计划将互联网全方位引入小区和住宅，其中以方兴地产和腾讯公司合作的智慧家最为全面，集合了该领域非常多的互联网+创新，彩生活公司将互联网引入了物业服务，提高物业公司和业主的沟通效率。 下面是一些知名企业在互联网+领域的做法。 1、万达公司——推出飞凡新网络平台 万达公司在2015年5月20日刚刚推出了飞凡新网络平台，处在测试阶段，暂时还不受理交易。从主页看，飞凡新网络平台可以提供餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品大类，基本囊括万达已有的所有消费项目。目前消费者可以使用的功能只有车位管理、室内定位导航等功能。车位管理可以帮助消费者了解场内空车位情况，并选择预定时间，支持积分和信用卡等多种支付方式，而且可以标记停车位，万一忘记了停车位，可以利用这个功能反向寻车。室内定位导航是基于Beacon技术，可以准确的指引消费者找到卫生间和某一部直梯，定位准确。餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品。 2、万科公司——尝试多种互联网模式 万科很多分公司都在尝试互联网+，主要集中在营销环节。2015年6月5日，万科与百度合作，将大数据技术应用于商业。2015年8月，成都万科推出了“万科购房中心”，建立万科项目的一站式展销和签约服务平台；西安万科上线“万客通”，力推全民营销，杭州万科与淘宝网携手，进行“账单可抵房款”营销活动；

民宿众筹项目商业计划书

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【出版日期】 2016年 【交付方式】 Email电子版/特快专递【价格】订制 民宿+众筹项目商业计划书 第一部分摘要 一、项目背景 二、项目简介 三、项目竞争优势 四、融资与财务说明 第二部分民宿+众筹行业与市场分析一、市场环境分析 （一）政策环境分析 （二）经济环境分析 二、民宿+众筹行业市场分析 三、民宿+众筹市场预测分析 四、市场分析小结 第三部分公司介绍 一、公司基本情况 二、公司业务介绍 三、组织架构 四、主要管理团队 第四部分产品与技术 一、主要产品介绍 （一）主要产品 （二）产品性能 （三）产品的竞争优势 二、产品制造 （一）产品生产制造方式 （二）生产工艺流程 （三）质量控制 （四）售后服务 （五）生产成本控制 三、技术与研发 （一）关键技术介绍 （二）技术亮点

房地产020六大营销模式解析：优势和不足及适用范围2015.10

房地产020六大营销模式解析：优势和不足及适用范围 核心提示：本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 如今，互联网已经在房地产（专题阅读）融资、采购、设计开发、营销及后服务环节产生深刻影响。其中，结合互联网在无时间空间限制、及时快速、低成本等方面优势，房地产营销可以变得更为多元、便捷、低成本和高效，呈现出多种多样的线上线下结合的O2O营销方式。 本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析其优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 一、传统营销方式成本高、效率低，O2O营销应运而生 进入白银时代的房地产行业面临新的环境，由过去的卖方市场转变为买房市场，而土地成本不断攀升，利润空间持续压缩，销售去化也不如过去容易，客观上要求房企强化营销。

然而传统的房地产营销大多通过广告、活动等方式影响受众，促进潜在购房客户主动上门了解楼盘信息，案场的置业顾问再对意向客户和准客户进行跟踪推进，进而促进成交。这是一种用尽各种渠道战、资源战、人海战的广撒网、漏斗式的传播和拓客方式。在新的形势下，效率越来越低，成本越来越高。 成本越来越高。一是营销的中间环节过多，代理层次太多，广告、宣传推广公司以及电商都拉高了营销成本。二是中间商与第三方互联网及移动互联网平台（如房产电商）合作推广营销，房企难以自己掌握客户数据，客户营销维护成本越来越高。 转化率低，效果一般。由于营销推广目标的不精确，以及无针性对的营销活动（如现场送礼等活动），不是使得客户到访率低，就是目标客户群的到访转化率低。 费效比不高，销售效率低。在传统销售模式下，等客上门，一旦媒体失效，大量的媒体广告无法带来足够的客户，使得客户获取成本高居不下，综合来看，营销费用普遍占比达到2%-3%，费效比不高。在营销推广的投入过多，也使得经纪人佣金比例低，激励有限，再次降低了销售效率。 恰逢互联网时代，越来越多的房企纷纷试水O2O营销，例如乐居电商、万科做全民营销、实惠跨界助力房企营销、京东房产众筹等等。所谓房地产O2O营销，即通过线上互联网（或移动互联网）在巨大流

众筹融资策划方案()

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众筹融资策划方案 目录 一、名词释义 (4) 二、声明和承诺 (4) 三、众筹要素 (5) 四、众筹架构介绍 (5) （一）发起人基本情况 (5) （二）领投人基本情况 (6) （三）新设有限合伙企业 (8) 五、项目的商业前景 (8) （一）中国茶馆服务行业的现状 (8) （二）珏人茶舍的商业优势 (9) 1.突破传统的经营模式 (9) 2.地理优势 (9) 3.供应渠道优势 (10) 4.成本优势 (10) 六、募集方案 (11) （一）众筹模式 (11) 1.众筹流程 (11) （二）众筹对象范围 (12) 1．众筹对象范围 (12) 2．认筹对象缴款安排 (13) （三）认筹标准 (13) （四）认筹人回报 (13) 1.分红安排 (13)

2获赠VIP金卡 (14) （五）回购条款 (14) 1.回购权的行使主体 (14) 2.回购条件 (15) 3.回购价格及其确定原则 (15) （六）回售条款 (15) 1.回售权的行使主体 (15) 2.回售条件 (15) 3.回售价格及其确定原则 (16) （七）认筹额度及预计募集资金总额 (16) （八）募集资金用途 (17) （九）本次募集有关安排 (17) 1．对认筹人名单筛选的标准和依据 (17) 2．资金超募时的对应的安排 (18) 3．出现募集中止时的应急预案 (18) 4．募集期信息披露以及投后管理的基本安排 (18) （十）认筹人的权益保障 (19) 1.江南春茶业股权质押担保 (19) 2.领投人承诺 (19) 3.合伙企业在中心进行托管 (19) 4.盈利预测 (20) 七、本次众筹的风险揭示 (20) （一）项目风险 (20) 1.市场风险 (21) 2.财务风险 (21)

房地产众筹模式

房地产众筹 一、不动产众筹概念： “不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 二、直接不动产众筹 1、直接型不动产众筹概念： 直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2、直接房地产众筹特点： 对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。 投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。 直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。

三、间接不动产众筹 1、间接不动产众筹概念： 间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。 2、典型案例 国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交 付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将 资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3、间接众筹特点：

众筹建房方案

中国还有多少人买不起房！还有多少人想要买房！那么这个项目中房子的刚需市场就有多大。既然我们买不起当前的高价房，那么我们能不能自己盖。众人集资盖一栋属于自己的大楼房。一个人的钱不够，一百人一千人呢？ 计划核心：“众人集资盖新楼”。由社会公众自己集资合建，我公司建设一个具有强大的公信力的平台，来提供信用保障，以第三方支付协议确保并督促项目的实施和完成。让有需要购房而又资本不足的人群，一起投资建设一栋自己的大楼。最后又能够以成本价拿到房子，帮助人们圆一个住房梦。期间第三方平台除了必要的管理费用，不存在盈利行为。 运营规划 1）由本公司联合支付宝平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 3）平台以项目计划+地皮+保证金和保证书为资本，向银行申请贷款。 4）由银行或支付宝注入平台的这笔资金作为建材采购、前期开发及必需的管理费用。 5）建材商向楼盘项目提供建筑材料，由承建单位收货并检验质量。 6）承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。 7）建筑施工单位由平台招标承建，并接受监督。保证工程优质量如期完成。 8）承建单位向本平台交付工程，本平台向购房人群交付房子和房产证。 9）购房人群向本平台结付房款，本平台向承建单位和银行清算债务。 10）设计图可以外包或者组建一支专属团队。

前言：村子里有一组生产队合资自己建了一栋楼。然后参与的几户人家各自分到了一间套房，而且花的钱又少。我就在想为什么城里的人们不能也这样自己合资建房呢？因为那都是一个村的彼此都熟悉有信任度！所以他们可以放心的把钱委托给一个人来打理前前后后的事情。而城市里的人们彼此不够了解彼此不够信任。那么有什么办法可以解决这个信任问题？于是我想到了众筹，这个第三方支付协议平台。 1）由本平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 本来，以计划的本意是一群有购房需要，但又买不起现下的高价房的住房需求者。自己联合起来，集合资金买地皮聘请施工团队。购买施工建材。等房子盖好了，再以预先定好的协议分房。 但是因为没有信任度，无法保证资金安全等问题。住房需求者没办法自己联合起来。所以第一步，需要由众筹平台先行推出本计划。再来联合众多的需求者。 在计划中，我们将使用众筹平台。推出在线预售/认订模式。以众筹的公信力为保障，以现实中买下的地皮为依据。提供详实的地理位置、土地面积、开发许可、土地使用证明、承建单位、设计图纸等数据。以详细的三维蓝图供全国的住房需求者进行预定认购。选定好将来可以分到的房子是哪一户（比如第几栋、第几层第几户）。避免分房子时有无理的争议。2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 住房需求者有意向参与计划的合资建设的（以下简称合资建房者），需要向计划平台提交十万元意向保证金（以下简称保证金）并进行户型和楼层位置的挑选认定。签订协议保证会在房子建成后交付房款。保证金可以由户型和朝向进行调整。在参与确认合资建房者，认订的户型达到总户数的一定比例后（该比例要达到即使空余下来一部分工程仍不会亏损的程度），即可启动计划工程的实施。而这笔保证金就是计划的启动资金。 3）平台以计划项目+预先买下的地皮+保证金和保证书为资本向银行申请贷款。当前的房地产行业借贷的比率可以达到资本的十倍。因此假定整个项目估价为一亿元，平台可以以此向银行贷款十亿元。这笔贷款将作为整个计划项目的运作资金驻留在平台上，期限是到这个工程的完结！而期间产生的利息算作建设施工的成本，平摊到最后的分房款上。 4)由银行注入平台的资金作为建材采购，前期开发及管理费用。 由银行注入的资金作为运作资金，需要维持工程的运作。做好前期的配套设施建设，如水电排污、超市、学校、医院等配套条件。向建材供应商结付采购货款。支付组建或聘任的有工程施工经验者监督工程的费用和物业人员的工资！ 5)建材商向计划项目提供建筑材料，由承建施工单位检验并签收。建材商向计划项目提供建筑材料，并承当向施工工地运输的费用及工作。承建单位承担收货员的责任和义务。检验每一批建筑材料的质量、数量然后签收。平台派驻的监督员也一起签字。（监督员可以有合资建房者担任） 6)承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。建材商拿到承建单位的确认签字后，向平台提交数据。平台核实后以支付宝向建材商支付货款。 7)建筑施工单位、建材商由平台公开招标。并接受监督，保证工程如期优质完成。 承建施工单位和建材商由平台公开招标。以业界的评价、信誉度和实力为选择标准。施工期间接受平台派遣的人员监督。并签署质量保证协议，工程工期的按时竣工（以银行的利息为参数做出的预算，每提前一天都是一笔巨额的资金） 8)承建单位向平台交付工程，平台向合资建房者交付房子和产权证。 工程竣工后，施工单位交付给平台。平台聘请专业团队验收。在确认房子质量后，将当初认订协议里选定标注的房子连同房产证一起交付给合资建房者。 9)合资建房者向平台交付房款，平台向承建单位和银行清算债务。 合资建房者向平台交付房款（长期大额的资金往来将培养起稳定的客户群）方案一、在工

众筹四种模式及其案例分析

国众筹四种模式及其案例分析 第一部分众筹概况 第二部分各类型众筹介绍 第三部分众筹成功案例介绍 第一部分众筹概况 众筹，即大众筹资或群众筹资。 特点：具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。 具有三个要素：发起人、支持者、平台。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 平台：连接发起人和支持者的互联网终端，是一个专业的大众集资，创业者将他的想法和设计原型以视频、图片和文字的方式进行展示，假如投资人感觉这个想法很靠谱就可以把钱投给创业者（交易方式类似淘宝）以换取相应的承诺。这种商业模式下任何人都可以成为大众投资者，因为众筹平台的准入门槛很低。 众筹类型： 1 ?债权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。 2?股权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。 3-回报众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。 4?捐赠众筹：投资者对项目或公司进行无偿捐赠。

众筹流程 麋目匹配 实族项目 一般众筹平台对每个募集项目都会设定一个筹款目标， 如果没达 到目 标钱款将打回投资人账户，有的平台也支持超额募集。 第二部分 各类型众筹介绍 债权众筹： 债权众筹有两种，一种是P2P 借贷平台一一多位投资者对人人贷 上的项 目进行投资，按投资比例获得债权，未来获取利息收益并收回 本金。 另一种是P2B ——企业债（企业向企业之间借贷）。 股权众筹： 股权众筹并不是很新奇的事物一一投资者在新股 IPO （首次公开 募股）的时候去申购股票其实就是股权众筹的一种表现方式。 但在互 联网金融领域，股权众筹主要特指通过网络的较早期的私募股权投 资，是VC （项目初期投资，和PE 相对，PE 解释为项目成熟期投资， 这个你们老板懂）的一个补充。 目前中国的股权众筹还比较少，主要有两个原因： 芸:孙 #乱好 成功达到融密目抓 未达到融资目标 111X ^iii 支持者 皿￡ *

房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)

房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)

房地产众筹模式存法律隐忧 2014年08月27日 08:22 来源：法治周末 据媒体报道，最近，某房地产集团董事长盖某，在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。 一个43.56平方米的公寓，40人购买，每人出资2.98万元，这是盖某在房地产领域分权众筹的一个试验品。他的打算是：最近几天路演这个项目，完成众筹，如果这个项目成功，就接着推进全国各地房地产项目的众筹，而且要按照数字货币的思路，让这些众筹产品都能够实现上市交易。 目前，房地产市场正在进行调整，很多楼盘滞销甚至烂尾，因此盖某觉得这是众筹进入的好时机。他想拿出50到60个项目，进行证券化尝试。 盖某表示，房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。 媒体报道，针对青岛鹏利南华公寓项目，盖某设计了一种分权众筹的

模式：最低一次投入1.98万元，购买到40年每年7天的自己所属集团的全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理，在杭州 3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。按他的规划，未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。 众筹近来是一个颇时尚的话题，它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房。 笔者从事互联网金融方面的法律工作数年，一直在关心着众筹的未来走向。 目前，我国对于众筹行业的监管还是相对空白，除非资金链断裂，一般不会有监管部门去触及类似的灰色地带。 而此次看到的这个新闻中，出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，还是想提醒一下：从事互联网金融服务，务必时刻绷紧警惕的弦。 众所周知，众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。虽然2010年12月13日最高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。

中国众筹经典案例分析

中国众筹的十个经典案例 众筹从国外引进国内将近2年，截止到目前，国内股权众筹平台就20家左右，其中发展较快的天使汇为100个创业项目募集了3亿元，原始会成功融资1亿元。众筹2014持续升温。众筹源于国外crowdfunding一词，顾名思义，就是利用众人的力量，集中大家的资金、能力和渠道，为小微企业、艺术家或个人进行某项活动等提供必要的资金援助。股权众筹尽管股权众筹发展迅速，但这种模式却挑战了现行法律法规。目前我国法律对股权众筹的规定完全是一片空白。 根据《公司法》规定，有限责任公司的股东人数不得超过50人，非上市股份有限公司股东人数不得超过200人，这就使得股权众筹的融资对象有了上限。此外，向“不特定对象发行证券”以及“向特定对象发行证券累计超过200人”的行为又属于公开发行证券，《证券法》规定必须通过证监会核准，由证券公司承销。有限合伙企业介于合伙与有限责任公司之间的一种企业形式，由一名以上普通合伙人与一名以上有限合伙人所组成，由二个以上五十个以下合伙人设立。 2014年7月下旬，证监会新闻发布会上称会证监会已完成多轮行业调研，股权众筹融资的相关监管规则正在抓紧研究制定中。 众筹在国内还是初期阶段，各种众筹融资的案例很多，但成功运做的项目却是凤毛麟角。接下来分享国内众筹的十个经典案例： 案例一：美微创投-凭证式众筹 朱江决定创业，但是拿不到风投。2012年10月5日，淘宝出现了一家店铺，名为“美微会员卡在线直营店”。淘宝店店主是美微传媒的创始人朱江，原来在多家互联网公司担任高管。 消费者可通过在淘宝店拍下相应金额会员卡，但这不是简单的会员卡，购买者除了能够享有“订阅电子杂志”的权益，还可以拥有美微传媒的原始股份100股。朱江2012年10月5日开始在淘宝店里上架公司股权，4天之后，网友凑了80万。

案例分析众筹成功的主要因素上

案例分析众筹成功的主要因素（上） 郑联盛中国社科院金融所副研究员 大家好，非常荣幸跟大家交流众筹成功的主要因素。 过去两三年，特别是2013年以来，互联网金融发展迅猛，众筹就成为互联网金融一个非常重要的业态。在过去几年的发展历程当中，众筹已经成为互联网金融一个非常重要的业务发展的模式，同时对于整个金融体系的产品、市场、结构也带来了很大的影响。众筹目前众说纷纭，有的说众筹是民间的非法集资，有的认为众筹是新的金融融通的这种方式。那我们来看一看包括众筹在内的互联网金融，它的本质是什么。如果要真正的把众筹做好，那有什么重要的因素，这个就是想跟大家沟通的主要内容。 我们今天主要是分为三个部分： 第一个部分是众筹的金融本质。因为众筹从本质上讲，是一种资金的融通。资金融通就带有金融的性质，那我们就看一看众筹的金融本质是怎么样的。一个方面是众筹是基于互联网技术，所以在互联网技术跟金融结合起来，它的金融最本质跟传统金融有什么不一样，这是后面考虑到众筹能否成功一个非常重要的关键点。因为我们要考虑到众筹的特殊性，它是利用互联网的技术进行。另一个方面是众筹的本质原来是金融，金融的本质很大的程度上是风险管理。所以基于互联网的创新，基于金融的风险管理，这两个方面的结合，是众筹的很重要的本质。所以在发展过程当中，未来的众筹能不能成功的决定因素当中，一定要考虑到众筹的本质问题。这个是我们今天要交流的第一个方面的内容。 第二个，就是从时间的角度上来讲，2014年是众筹非常兴起的一个年份。从2014年以来，众筹经历了短短两三年、三年多的时间。现在中国已经成为全球互联网的第一大国，如果细分的话，众筹里面的债权，也就是我们讲的网络借贷P2P，已经成为全球最大的P2P；包括众筹，股权性的众筹或者是回报众筹，已经成为亚洲最重要的经济体之一。可以看到：在短短的两三年时间之内，众筹发展非常迅猛。在这个迅猛的发展过程当中，众筹有多少比较成熟的业务模式，这个是我们第二个方面要考虑的内容。因为如果要考虑到众筹未来能不能取得成功，就需要把业务模式具体的运作的机制，内在的这个逻辑，包括风险环节，要做一个非常深入的分析，所以业务模式是我们第二个需要关注的内容。 第三个是其实很多网络上把众筹叫做“网络投行”，或者是“投资银行的网络化”。在这个过程当中，众筹成功有很多的因素。比如在众筹里面有三个核心的要素，一个是筹资人，也就是这个项目的发起人；第二个是投资人，也就是平常的投资者；第三个是众筹的平台。在这三个要素的观点当中，都是我们众筹成功的很重要的因素。后面要谈到，众筹成功这三个核心需要发挥什么样的作用，最核心的关键点在哪里，这个是第三个方面的内容。 一、众筹的金融本质 首先，我们来看一看众筹的本质。在众筹发展的过程当中，我们需要考虑到整个宏观和政策背景。 （一）经济新常态下的互联网金融

众筹成功案例三篇

众筹成功案例三篇 篇一：凭证式众筹 美微创投 20XX年10月5日，淘宝出现了一家店铺，名为“美微会员卡在线直营店”。淘宝店店主是美微传媒的创始人朱江，原来在多家互联网公司担任高管。 消费者可通过在淘宝店拍下相应金额会员卡，但这不是简单的会员卡，购买者除了能够享有“订阅电子杂志”的权益，还可以拥有美微传媒的原始股份100股。 从10月5日到2月3日中午12:00，共有美微传媒进行了两轮募集，一共1191名会员参与了认购，总数为68万股，总金额人民币81.6万元。至此，美微传媒两次一共募集资金120.37万元。 美微传媒的众募式试水在网络上引起了巨大的争议，很多人认为有非法集资嫌疑，果然还未等交易全部完成，美微的淘宝店铺就于2月5日被淘宝官方关闭，阿里对外宣称淘宝平台不准许公开募股。 而证监会也约谈了朱江，最后宣布该融资行为不合规，美微传媒不得不像所有购买凭证的投资者全额退款。按照证券法，向不特定对象发行证券，或者向特定对象发行证券累计超过200人的，都属于公开发行，都需要经过证券监管部门的核准才可 案例点评：

在淘宝上通过卖凭证和股权捆绑的形式来进行募资，可以说是美微创投的一个尝试，虽然说因为有非法集资的嫌疑最后被证监会叫停，但依旧不乏可以借鉴的闪光点。主要闪光点包括了：门槛低；即使几百块也可购买。但主要问题在于在中国在目前受政策限制。建议在长远政策放开之前，以相对小范围的方式合规式的筹集资金。比如股东不超过200人，比如从淘宝这样的公开平台转移到相对更小的圈子。如果希望筹措到足够资金，可设立最低门槛，并提供符合最低门槛的相应服务和产品以吸引投资者。该模式比较适合大众式的文化，传媒，创意服务或产品。

房地产众筹相关法律问题与建议

众筹相关法律问题 一、众筹的定义和特点 “众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。 二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定

说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。 三、房地产众筹相关法律法规 说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。

三、相关的民商事案例＆法院观点 司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案” 1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。 2. 法院观点整理：

房地产众筹六大模式

“房地产众筹”六大模式经典案例详解 2015-06-28 中国房地产金融联盟 关注请点击蓝色字体中国房地产金融联盟 中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。本联盟由思源资本负责管理，联盟微信公众号为CNREFU。 随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）

2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义 【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384

股权众筹方案-融资计划书(最新)

九仙茶舍众筹项目 融资计划书 发起人：王书 中介机构：四川荣辉投资有限公司2015年4月24日

目录 一、名词释义 (4) 二、声明和承诺 (4) 三、众筹要素 (5) 四、众筹架构介绍 (5) （一）发起人基本情况 (5) （二）领投人基本情况 (7) （三）新设有限合伙企业 (8) 五、项目的商业前景 (8) （一）中国茶馆服务行业的现状 (8) （二）九仙茶舍的商业优势 (9) 1.突破传统的经营模式 (9) 2.地理优势 (10) 3.供应渠道优势 (11) 4.成本优势 (11) 六、募集方案 (11) （一）众筹模式 (11) 1. 众筹流程 (12) （二）众筹对象范围 (13) 1．众筹对象范围 (13) 2．认筹对象缴款安排 (14)

（三）认筹标准 (14) （四）认筹人回报 (14) 1.分红安排 (14) 2 获赠VIP金卡 (14) （五）回购条款 (15) 1.回购权的行使主体 (15) 2.回购条件 (15) 3.回购价格及其确定原则 (16) （六）回售条款 (16) 1.回售权的行使主体 (16) 2.回售条件 (16) 3.回售价格及其确定原则 (16) （七）认筹额度及预计募集资金总额 (17) （八）募集资金用途 (17) （九）本次募集有关安排 (18) 1．对认筹人名单筛选的标准和依据 (18) 2．资金超募时的对应的安排 (18) 3．出现募集中止时的应急预案 (19) 4．募集期信息披露以及投后管理的基本安排 (19) （十）认筹人的权益保障 (20) 1.沁园春茶业股权质押担保 (20) 2.领投人承诺 (20)

众筹执行可行性分析报告

中冶蓝 湾项目“众筹”可行性分析报告

目录检索 一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3 二、国内众筹的六大模式----------------------- 4 三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5 四、商业项目概况分析 ------------------------- 9 五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10 众筹的概念与分类 1、不动产众筹概念？ “不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。不动产众筹是一种由众多 投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 2 、直接不动产众筹 1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。 在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、

过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额的土地 增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。 3、间接不动产众筹 1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间 接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购 买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达 集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。由于介入众筹项目机构， 投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。

众筹模式及案例分析三篇

众筹模式及案例分析三篇 篇一：国内众筹四种模式及其案例分析 第一部分众筹概况 第二部分各类型众筹介绍 第三部分众筹成功案例介绍 第一部分众筹概况 众筹，即大众筹资或群众筹资。 特点：具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。 具有三个要素：发起人、支持者、平台。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 平台：连接发起人和支持者的互联网终端，是一个专业的大众集资网站，创业者将他的想法和设计原型以视频、图片和文字的方式进行展示，假如投资人感觉这个想法很靠谱就可以把钱投给创业者（交易方式类似淘宝）以换取相应的承诺。这种商业模式下任何人都可以成为大众投资者，因为众筹平台的准入门槛很低。 众筹类型： 1·债权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。 2·股权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。

3·回报众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。 4·捐赠众筹：投资者对项目或公司进行无偿捐赠。 一般众筹平台对每个募集项目都会设定一个筹款目标，如果没达到目标钱款将打回投资人账户，有的平台也支持超额募集。 第二部分各类型众筹介绍 债权众筹： 债权众筹有两种，一种是P2P借贷平台——多位投资者对人人贷网站上的项目进行投资，按投资比例获得债权，未来获取利息收益并收回本金。 另一种是P2B——企业债（企业向企业之间借贷）。 股权众筹： 股权众筹并不是很新奇的事物——投资者在新股IPO（首次公开募股）的时候去申购股票其实就是股权众筹的一种表现方式。但在互联网金融领域，股权众筹主要特指通过网络的较早期的私募股权投资，是VC（项目初期投资，和PE相对，PE解释为项目成熟期投资，这个你们老板懂）的一个补充。 目前中国的股权众筹网站还比较少，主要有两个原因： 一是此类网站对人才要求比较高。股权众筹网站需要有广阔的人脉，可以把天