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绿维创景:度假地产营销模式对比研究

绿维创景:度假地产营销模式对比研究
绿维创景:度假地产营销模式对比研究

度假地产营销模式对比研究旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

官方网站:旅游运营网https://www.wendangku.net/doc/b518981493.html, 版权声明:该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有,未经允许,不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动,违者将追究法律责任。

度假地产营销模式对比研究

北京绿维创景规划设计院

一、中国现有度假地产营销平台研究分析

(一)易度网——分时、分权度假交换平台

地域分布:黄山、杭州、北海、三亚、桂林、昆明等超过100家酒店。

产品种类:产权式酒店、旅游地产(度假村等)、酒店式公寓。包括以个人和酒店机构形式(登记、合作入驻)及平台上销售的产品。

产品性质:定义为分时度假(时权式)、分权度假(产权式);(旅居交换、共享经济、投资分红目的),按每平米、每套、每份售卖;不同产品参数规格,不同的定价、收益价值(大小产权、返本返利、免费住宿)采用点数制

客户资源:易度网会员(业主俱乐部、投资者俱乐部)、嘉莱俱乐部会员。

渠道资源:加盟酒店、开发商在售的地产项目、间接跨平台资源合作——艺龙、携程、去哪、途家等。

营销模式:整合营销、O2O模式

面向对象:个体会员(投资、旅游度假个人/家庭、产权酒店小业主)、易度网会员、机构会员(产权酒店开发商、酒店管理公司、普通酒店)

宣传方式:

网络营销——付费搜索广告、软文、论坛、问答、分类、文库、微博、博客等;搜索广告、微信持续,其他网络推广方式非持续或周期间隔较长。

载体广告——电视(地方卫视)、平媒(报纸、杂志)、车体、户外广告等。

市场营销——活动、代理等。

盈利方式:会员入会费;地产项目产品宣传、销售代理;度假交换;项目策划咨询

优点分析:产品多样化、落地较多。部分产品价格体系及利益点丰富。

缺点分析:分时负面影响;个体产权用户资源及运用可能受限。

运作方式:易度通过线上线下拓展个体或机构登记产权资源,累积会员;销售分时、分权类度假产品发展会员及度假交换资源,依托易度网平台主要以酒店管理、会员、度假交换等系统功能为主,实现在线管理资源、完成度假交换、线下服务体验。

总结:

销售方面,一方面吸引聚集产权类业主入驻、实现度假交换;另一方面兜售产权类产品,驱动项目销售。资源不断更新、累积,实现度假、地产销售,带动旅游地产市场经济。

宣传方面,综合现有市场宣传信息,易度网网络渠道宣传力度不大,根据产品性质、市场及客户属性、资源情况,主要以线上资源管理、线下渠道资源拓展为主。

平台方面,平台系统功能简单快捷,产品资源种类丰富,产品包装宣传相对较少。

(二)旅游财富网——度假置业、旅居交换平台

公司平台性质主体业务定位口号平台功用

上海嘉佑财富旅游信息科技有限公司旅游

财富

中国旅

游地产

电子商

务及休

闲度假

产业服

务平台

开发

商、景

区(旅

游目的

地)

产业链

咨询&

服务机

投资置

业者

旅居交

换者

休闲度

假者

国内外

度假产

品销售

国内外

度假置

业销售

度假物

业出租、

二手交

易服务

会员旅

居交换

服务

旅游目

的地营

机构联

旅游开

发B2B全

产业链

整合平

旅游地

产全程

服务平

O2O2O电

商平台

旅游产

业资讯

服务平

度假、置

业一站

式服务

平台

美好

度假

从置

业开

让旅

游地

产插

上旅

游的

翅膀

一处

置业,

全球

旅居

度假预订系

统(旅行社

网店)

旅居交换系

业主物业租

赁系统

度假置业游

系统

新房(二手)

电子交易系

统(全球旅

游地产销控

系统)

度假旅游产

品营销系统

机构产业联

盟&社区&活

资讯发布系

咨询服务系

地域分布:国、内外102座城市。

产品种类:旅游、度假、养生、养老地产为主的产权酒店(旅游酒店、商务酒店、

酒店式公寓)、度假别墅/公寓(候鸟式度假别墅/公寓、5+2生活度假别墅/公寓)。产品性质:分时度假(度假置业、旅居交换、共享经济、投资目的),采用点数制,产权式——按每平米、每套买卖;房屋租赁——最低一周起预订,分时度假。客户资源:度假置业、房屋租赁——投资置业、旅游度假、养老养生人群;旅居交换——拥有国际旅居交换联盟项目内的物业产权资源的业主。

渠道资源:累积开发商资源进行项目定位,包装符合“度假、养生、投资”需求的旅居产品。合作运营商——累积旅行社企业、旅游社门店、物业公司资源进行渠道整合,为旅游地产项目提供物业销售和运营。预订通道——布局全国旅行社门店。累积合作媒体资源及线下活动资源、整合线上旅游财富网自媒体。

营销模式:B2B全产业链资源整合营销、移动互联营销、关系营销、品牌营销、O2O2O电商,B2B模式、B2C模式、O2O2O模式。

面向对象:业主(投资、住宅购房者、旅游度假者)、旅游财富网、旅游地产的开发商、物业运营者。

宣传方式:主要以资源整合营销为主,通过举办活动、拓展产业链资源合作,通过互联网资源传播知名度、扩大影响力,主要以渠道、旅行社及门店为主,形成覆盖社区及旅游度假群体的传播、销售。

盈利方式:开发商、物业管理公司、旅行社加盟费,地产产品销售、新房、二手房买卖代理费用;项目、产品、管理,后期运营实现营收的顾问费用或分红、平台广告收入等。

优点分析:生态链条丰富,各方共赢,突出会员增值服务。

缺点分析:旅居交换条件限制,国际旅居交换联盟项目内的业主享受度假交换。运作方式:

线上:面向旅游地产开发商开发运作“旅游地产新房电子交易系统1.0版”(全球旅游地产销控系统),拓展开发商及产品资源;面向旅居度假交换会员,开发运作旅居交换系统1.0版,拓展运作度假交换;面向休闲度假企业、全国旅行社开发运作“旅行社度假置业游系统2.0版”;发起成立国际旅居交换联盟等。

线下:举办峰会、参展;设立行业委员会、研究院;组织运作旅游看房、购房团等。

运作:通过发展累积开发商、旅行社、物管公司以及度假置业、旅居交换的业主,

整合到旅游财富网的平台中实现系统管控,线下服务,形成了O2O2O闭环生态链,从而打通旅游地产项目与度假旅游终端消费市场之间的通道。

总结:

旅游财富网运行板块、涉猎业务比较庞杂,但聚焦在旅游、地产产业链上,整合了以地方政府、国内外著名旅游规划设计单位、旅游投资商(开发商)、投融资机构、房地产营销代理公司、旅游公司、酒店物业运营公司、包括自身在内等资源,搭建关系系统桥梁,实现全产业链主体共同参与,实现资源共享,平台运作,形成具备产品、客户、媒介传播的生态营销系统。

“旅游地产全程服务O2O2O电商平台”,针对现有旅游地产项目存在的各类弊端,提供“项目定位、渠道整合、增值服务、品牌推广”四大服务模块,通过线上系统跨界整合、线下分别为传统旅行社门店、旅游地产物管公司提供培训和运营指导,打通度假产品与终端消费者的通道,迎合业已蓬勃发展的中等收入人群的“度假、养生和投资”需求。为包括超过30%的国内中产阶层购买度假物业、超过50%的中国城市家庭预订适合七天以上一年以内的中短期和中长期度假旅游产品、并提供全程服务的系统平台,弥补国内中短期、中长期旅居度假产品的严重匮乏。

(三)美尔旅居——分权度假换住平台

地域分布:美尔旗下自营及合作高品质酒店约200家左右:国内(重庆周边、海南、山东、贵阳、昆明等地共180余家,散布于腾冲、青岛、西双版纳、海南、青城山、峨眉山、巴马等地)。海外(塞浦路斯、马来西亚、澳洲等国共15家,包括巴厘岛、济州岛、马尔代夫等世界各地。

产品种类:

产权酒店——目前网站平台中,酒店预订(度假交换)产品列表显示为94家酒店,在售地产项目产品列表显示为28个。

住宅地产——目前网站平台中,房产出售信息为52套。

别墅/公寓/洋房——除产权酒店外还丰富了度假别墅及酒店式公寓、洋房产品

产品性质:分权度假,交换产品按每份售卖,采用积分制。房产交易按平米、每

套售卖。

产品特色:美尔分权度假引入了经济学上的“众筹”概念,将美尔和客户视为一种“联合关系”,即AA制;宣传“全球养生旅居度假”新生活模式、“以房养老”新模式理念;保险金的引入是升级,将养老和旅游结合。

产品价格:从原来的4.98万元起上调至5.98万元起、6.98万元起、至现在的7.98万元起。相关规则涉及:美尔地产的“旅游+养老”模式,消费者需要以7.98万元起的价格认购一份“旅居度假”产品,之后便可以获得一套酒店公寓物业1/10的产权证,享有40年全球每年28天美尔精装度假酒店入住权益。每年享受100万人身意外险。海外线将为美尔会员提供160个国家、38家酒店大陆平台的资源,在全世界所有著名旅游景区都可以换住。

客户资源:中国现有4亿个家庭,未来三年10万个目标家庭。美尔会员的客户超过了一万人。

渠道资源:加盟代理商、开发商、合作运营商

营销模式:O2O模式,移动互联营销、品牌营销、关系营销、代理分销

面向对象:旅游、度假投资者、开发商

宣传方式:线上以传统网络营销、移动互联营销方式为主,传播知名度、影响力。线下主要以发展地域性的代理分销商为主;举办公益/促销类(增值服务)活动。运作方式:

以重庆本地为据点,以美尔自有产品及与开发商合作产品为资源,市场地域性扩展以地方代理为渠道,线上建设运作美尔生活旅居网、美尔客户端APP、美尔地产微信平台等,逐步增设、完善线上线下网点,通过线下线下活动促销宣传,挖掘、驱动客户购买产品,转到线上预订、进行积分交易,线下体验。

总结:

分时、分权度假产品升级/变形版,主要以自营、加盟、区域代理渠道方式,以移动互联、线上线下活动方法为主,面向目标客户宣传、销售分权度假产品,在线上实现酒店预订、旅居交换需求,线下体验完成旅游、度假的目的。

二、度假地产机构营销模式关联分析

1、机构维度对比

2、产品维度对比

3、客户维度对比

●易度——产权酒店小业主,旅游度假、投资者。包含了个体(已有产权房源的客户)。

●美尔——旅游度假、投资者。(需购买美尔分权度假产品的客户)。

●旅游财富网——联盟项目内业主。

4、机构营销模式

(有关度假地产、旅游地产、旅游度假的更多研究,详见北京绿维创景规划设计院官方网站)

地产人应该知道11种销售模式

地产人应该知道11种销售模式 1.“坐销”模式 特点:通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 优势:一般顺利,交易较快。 劣势:一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2.渠道销售模式 特点:投入部分资金与金融机构整合,将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购,通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 优势:分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 劣势:门店资源多,管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3.“案场--门店--项目中心”的销售模式 特点:1.对项目中心的业务员进行系统培训;2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 优势:1.减少广告推广成本2.保证现场充足的人气,促进项目成交3.化解市场风险。 劣势:成本较大。 4.自产自销模式 特点:开放商和销售商合二为一。 优势:1.掌握客户需求;2.维护开发商的品牌;3.对销售节奏和价格走向进行有效控制;4.为消费者省钱。 劣势:1.成本高;2.不符合社会分工的特点和要求;3.直销渠道一般较窄。 5.委托代理模式 特点:开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。 优势:1.分散开发商风险;2.跟多的业务员和客户关系;3.新产品更快推向市场。

劣势:1.开发商对市场的敏感度降低;2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6.网络营销模式 特点:企业――信息――网络媒介――信息――用户。 优势:1.信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。 劣势:1.网上浏览信息后还是要去现场看房,没有节约时间和体力;2.我国网络基础设施建设滞后;3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7.内部认购模式 特点:其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外,最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金,发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象,分为排队、抽签两个方式。 优势:排队:1.市场影响大;2.易形成氛围,促进购买。抽签:操作上公平,宣传易成正面报道。 劣势:排队:易引起市场争执,易发生不愉快事件。抽签:市场氛围弱,难形成轰动效应,不利重复购买。 8.先租后售模式 特点:一般适合于社区商业或小型集中商业,具体方式有带租约销售。 优势:营造商业氛围,拉升商业价值、增强投资者信心,为销售创造条件。 劣势:营造商业氛围,拉升商业价值、增强投资者信心,为销售创造条件。 9.发放信托基金模式 特点:通过发放信托基金方式解决融资问题,是未来商业地产开发比较有效的商业销售模式。 优势:降低开发商投资风险,加快资金回笼。 劣势:商业地产以长期经营的租金收入来获取回报的客观规律又制约著商业的对外销售。 10、短信推广模式

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较:一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思,就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式,也是市场的发展趋向,在国内的大型城市,独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在:分工明确,各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作,可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素,这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求,做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作,做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作,可以说是优势互补。如此分工明确,各展所长,有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险,也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思,就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区,此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用,但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在:充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争,代理商为保饭碗和声誉,必然全力以赴,用最好的人力物力来跟对手火拼,这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争,代理商再也不可以马虎了事,竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力,逼发出更大的潜力,从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在:恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争,代理商为取得更好的业绩,必然想方设法钻空子,破坏公平和平衡。在日常的销售工作中,两家代理商之间发生摩擦在所难免,代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场,大家都是临阵对敌。走,最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述,联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验,同时代理商之间要有良好的竞争心态,才能把这种模式的优势发挥出来。否则,只会增加开发商管理的难度,时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力,代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响,结果是多输的局面。

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系(院)工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) (一)绿岛公司简介 (1) (二)绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) (一)宏观环境分析 (1) (二)微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) (一)深刻洞察市场信息 (2) (二)专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) (三)有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) (一)深刻洞察市场信息 (3) (二)专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) (三)有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) (一)产品品牌策略 (4) (二)产品价格策略 (4) (三)产品渠道策略 (4) (四)产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) (一)绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) (二)物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天,怎样使公司的效益最大化,能够卖出更多的楼盘,是房地产发展商追求的目标,但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响,房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中,营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 (一)绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立,自成立以来,公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”,是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二)绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘,其位置坐落于垦利振兴路以南,民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构,层高三米,外层保温结构,供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼,其中共有12栋多层住宅,4栋小高层住宅,共623户,其户型有90型的两室一厅一卫;有110型、120型的三室一厅一卫;140型、160型的三室两厅两卫;130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式,户型种类多样。 二、营销环境分析 (一)宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场,控制稳定经济增长,国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先,外地户口不允许在本地购房;其次,购房想办理银行贷款者,第一套房必须首付30%。第二套首付60%,第三套一次性付清;再次,购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够,不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

碧桂园房地产营销模式

碧桂园房地产营销模式 3碧桂园的营销组合分析 3.1 4P策略 3.1.1产品策略 所谓产品策略,即指企业制定经营战略时,首先要明确企业能提供什么产品和服务满足消费者的需求,是市场营销组合策略的基础。从一定意义上讲,企业成功与发展的关键在于产品满足消费者需求的程度以及产品策略正确与否。碧桂园提供多样化商用住宅,无论属于什么方面的顾客,都可以在碧桂园中寻觅到属于自己的产品。碧桂园的所开发产品品类齐全,不仅拥有洋房,还有联体别墅,独立别墅甚至超豪华别墅;而完善的配套设施有免费图书馆、向公众开放的钓鱼场乃至到大型高尔夫球场,还有儿童公园到夕阳红老人会所等等。丰富多样的产品、精致高档的装修、多样化的娱乐设施,满足了多数年龄、多种消费能力、多种兴趣的顾客的不同需求。 (1)善于产品创新 1999年,当直接售卖毛坯房产品还占据着绝大部分房地产市场销售的时候,广州碧桂园就创新开发了附带高档装修的、全部能售卖现楼的花园洋房,更吸引人的是,小区完善的配套设施、园林绿化也能同时交给客户使用,在30天内3000套洋房别墅全部售罄。2000年,华南碧桂园推出新的产品,全新带豪华装修别墅发售,到2002年为止,有接近3000户入住华南碧桂园,超过一万人口入主,一举变成当时华南板块的高级生活楼盘中的超大型楼盘。2002年,通过对洋房和别墅产品进行了详细分类后,凤凰城设定了多档尊贵的室内装修规格,室内装修设计充分关注到产品的实用性及性价比的同时,大大突出设计师的独特个性。凤凰城开卖不到8个月时间就获得了广州地区房地产的销售冠军以及全国地区房地产销售第二名的优秀成绩。2004年,凤凰城又创新开发出独特的租赁小区,一个有300套单位、目标客户是外国客户的――凤凰岛。根据外国客户不同的居住和生活习惯,凤凰岛上的建筑、装修、园林等全部特别设计,这是凤凰城大力打开租赁市场、把产品推向国际的重要突破。2005年,凤凰城制定出高标准的私家花园的园林园艺交楼规格,利用不同产品和多种地形地貌的变化规律,建造出近1000款各异的个性化产品。2005年,假日半岛项目再次开发出全面的创新模式,第一个楼盘开展大范围“全现楼”的销售模式,在让客户避免悠长等待收12楼时间的同时,还设计了多种规格的家电装修配套,让广大客户期盼的“收楼即入住”

房地产销售模式

房地产销售模式 目录 1 “坐销”模式 2渠道销售模式 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 4自产自销模式 5委托代理模式 6网络营销模式 7内部认购模式 8先租后售模式 9发放信托基金模式 10短信推广模式 11买房送礼包等模式 12销售方式案例 房地产销售行业曾被认为是一个没有门槛、无法判断其真实能力的行业,无数的代理公司如雨后春笋般成立。从产业链来看,这个行业处在房地产业的下游。而随着市场的发展,行业竞争程度愈发激烈,对代理商提出了更高的要求,地产营销势必迎来一场理念和人才的冲击。本文从房地产销售渠道的特点分析入手,指出房地产新型销售渠道构建的必要性,并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。 1“坐销”模式 1.1特点通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 1.2优势一般顺利,交易较快。 1.3劣势一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2渠道销售模式 2.1特点投入部分资金与金融机构整合,将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购,通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 2.2优势分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 2.3劣势门店资源多,管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 3.1特点1.对项目中心的业务员进行系统培训; 2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的 经纪人进行项目培训

3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 3.2优势1.减少广告推广成本 2.保证现场充足的人气,促进项目成交 3.化解市场风险。 3.3劣势成本较大。 4自产自销模式 4.1特点开放商和销售商合二为一。 4.2优势1.掌握客户需求 2.维护开发商的品牌 3.对销售节奏和价格走向进行有效控制 4.为消费者省钱。 4.3劣势1.成本高 2.不符合社会分工的特点和要求 3.直销渠道一般较窄。 5委托代理模式 5.1特点开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客再经过代理商中间介绍而购买 物业的营销渠道方式。 5.2优势1.分散开发商风险 2.跟多的业务员和客户关系 3.新产品更快推向市场。 5.3劣势1.开发商对市场的敏感度降低 2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6网络营销模式 6.1特点企业――信息――网络媒介――信息――用户。 6.2优势1.信息传递更直接 2.较低成本 3.信息传播更快、更广 4.信息回馈收集更快。 6.3劣势1.网上浏览信息后还是要去现场看房,没有节约时间和体力 2.我国网络基础设施建设滞后 3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新 兴的渠道模式的进一步发展。 7内部认购模式 7.1特点其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外,最主要的

房地产市场营销模式的现状分析(一)

房地产市场营销模式的现状分析(一) 房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下,按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动,直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。 一、房地产市场营销面临的新形势 资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来,随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟,房地产市场营销面临新的形势。 自2004年3月末以来,面对经济总体过热信号,国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始,采取了一系列调控措施,尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用,对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括:投资增速过猛的势头得到初步遏制;销售增速继续快于竣工,但有所回落;贷款规模得到有效控制,资金来源结构进一步调整;市场削减不合理需求,市场结构逐步优化。对房地产企业而言,银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展,但短

期将带来较大的压力。 房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来,尽管一些地方的房价上涨有所放缓,即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月~2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%。但我们也应该看到,一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年,以北京房地产市场为领头,全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元,同比增长28.1%,略低于2003年29.7%的水平,但仍处于高位运行。2005年,土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长10.1%、9.7%和1.4%。 住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看,一是2005年以来房地产空置率快速上涨;二是房地产个人消费信贷快速下降。比如,据国家统计局数据,截至2006年3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。 个人住房需求下降。从金融统计数据看,房地产市场营销的需求正在减少。央行的数据表明:2004年个人住房消费信贷增长35%以上,增长达4700亿元,而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%,仅增加2600亿元,仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看,居民户消费性中长期贷款增加399亿元,同比少增245亿元。尽管这

房地产电商营销方案

房地产电商营销方案 篇一:房地产电商的销售模式 房地产电商模式 1 房地产电商的发展概况 1.1 初期:开发商自建模拟销售网站 2021年,在网上兴起一种网上售楼的新型购房方式,人们可以通过网上售楼处的文字、图片、视频、音频等演示手段,了解项目的详细情况,与对同一项目感兴趣的网友对话交流,最后挑选户型缴纳定金最终完成网上预订。 1.2 发展期:房地产专业网站的“售楼处” 搜房网、搜狐焦点、新浪乐居等房地产专业网站为方便购房者搜索、浏览楼盘信息,综合了所有新推楼盘的关键信息:立体沙盘、楼盘视频、360度立体样板间/园林、关键信息等。 1.3 近期:房地产销售的电商化 2021年新浪乐居与潘石屹合作网上拍卖SOHO中国旗下商铺产品,正式拉开了房地产电商的帷幕。正是有了这一次的试水,房地产电商如火如荼的迅速发展起来,搜房、365、爱房等迅速推出新产品,出现了团购、搜房狂、团立方等多种新形式。 2021年6月18日经、经过长时间全面细致的研究,新浪乐居终于推出了完全由开发商自己主导的平台,与服务分离的安全、阳光模式”E信通”。 总结:以2021年SOHO中国与新浪乐居联手打造的商铺“无底价竞拍”为序幕,房地产电商开始迅速发展起来,如今已成为房地产项目重要的销售手段。 2 房地产电商的存在形式

2.1房产销售机构分销模式 开发企业与具备在线交易平台的大型房产中介或房产经纪公司合作,将在售产品在合作方的销售平台上进行分销,在确定客户来源后给予房地产中介或房产经纪公司合同约定比例的分成,此种模式虽可以为开发商拓宽分销渠道,但由于成交客户界定较为繁琐与困难,所以适用范围较小。 2.2“房多多”、“好屋中国”等销售模式 由电商平台与开发商进行洽谈,以电商平台强大的客户资源数据与经纪人团队向开发商换取专属优惠,最终电商平台向开发商提供大量优质客户,由电商提供的客户最终成交后获取房款总价5‰左右的佣金,以此实现开发企业、经纪人、客户三方共赢的结果 2.3媒体电商代销模式 媒体电商与房地产开发企业以签订协议的形式,双方约定在特定时间段内由媒体电商代理销售房地产开发企业的全部或部分房源,合作期间由媒体电商负责全面媒体推广与蓄客工作,最终根据合作期间内的实际成交情况由房地产开发企业分阶段向媒体电商支付佣金。 总结:房地产电商的存在形式很多,但是最主要的形式是开发商和电商平台的合作。 3 房地产电商销售模式 3.1 阶梯团购 3.1.1活动形式:与开发商约定一定数量房源,买家以先到先得方式在线抢购房源,优惠折扣随着报名人数的增加而增加,每达到一定的团购套数,所有抢

房地产营销策略

房地产营销策略 房地产营销策略作者:佚名 时间:2008-6-6 浏览量: 摘要: 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势,对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述,并且按照营销学中传统的4P理论——即产品(Product)﹑价格(Price)﹑渠道(Place)﹑促销(Promotion)对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述;价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略;房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道;促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词:房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来,我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产

营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状,将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品(Product)﹑价格(Price)﹑渠道(Place)、促销(Promotion)四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的,虽然只有短短一、二十年的时间,但其势头却十分迅猛,逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前,随着我国住房改革的深入,商品住宅开发投资迅速增加,个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示,2001年1~11月,全国房地产开发完成投资4857亿元,比上年同期增长%(东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑%﹑42%),高于同期固定资产投资增幅个百分点,占固定资产投资的23%,其中,商品住宅开发完成投资3400亿元,增长%,占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为亿平方米,增长%,其中,新开工面积亿平方米,增长%;竣工面积亿平方米,增长%;销售面积亿平方米,增长%,个人购房比重达到%,广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%,辽宁﹑上海﹑浙江﹑

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业,是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。(见表1) 表1:万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变行业整体的发展方向。(见表2)长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变。因此,我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归,不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号,反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间。 表2:网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路,万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科,越来越意识到只有回到市场逻辑的起点,不断强化自身的能力,才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科,越来越意识到,市场是最公平的游戏,在这里不存在取巧的捷径,只有脚踏实地、一步步前行,才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

房地产网络营销分析

中南民族大学 硕士学位论文 房地产网络营销分析姓名:应锐 申请学位级别:硕士专业:企业管理指导教师:余序洲 20090515

中南民族大学硕士学位论文 摘要 据中国互联网络信息中心统计,据CNNIC此前发布的中国互联网络发展状况统计报告,截止到2009年1月21日,中国的网民规模已经超过3亿人,成为世界上网民最多的国家。我国互联网事业正在持续快速的发展,互联网的影响正逐步渗透到人们生产、生活、工作、学习的各个角落。互联网服务业务方面:搜索引擎、在线交易、网络新闻、网络资讯服务等服务正被更多用户信赖、接受和使用。巨大的上网人群为房地产的网络营销提供了一个坚实的背景,网络产业经过若干年的发展,已经成为人们获取生活、消费资讯的重要渠道,对于某些群体来说,甚至是最主要渠道。另一方面,房地产营销方式也面临着越来越多的困难。房地产网络营销方式的出现从一定程度上缓解了传统营销出现的一些问题。 互联网的出现深刻地影响到了人类生活的各个角落,我们所处的时代已被称为“网络时代”或“后信息时代”。当然,市场营销也不可避免地受到了互联网的巨大冲击。随着互联网技术的不断发展,网络用户不断扩张,传统的营销手段逐渐失去了原有的光环,而互联网营销逐渐在营销领域占据着重要的地位。信息网络化浪潮正席卷全球,企业正逐步从传统市场转向网络空间市场。网络化是未来房地产发展的方向,它所带来的不仅是信息的沟通,而且将在更深层次上改变我们的开发模式,管理模式,营销模式直至生活方式。房地产作为与百姓生活息息相关的一种产品,与普通产品相比具有很大的独特性。从商品价值上说,是民用商品中价值最高,与家庭生活关系最大的一种商品。并且,它的不动产性使得其在销售过程中无法按普通商品的销售渠道进行产品推广,这使得房地产的销售成本较之一般行业要高出很多。房地产市场是一个典型的信息不对称市场,垄断竞争的市场,所以网络对市场环境的影响十分明显。互联网的发展,使得房地产的营销手段得以极大的丰富,给消费者购买提供了极大的便利,也给开发商的市场推广打开了一个崭新的窗口。 本文主要采用理论研究,比较研究等管理学常用研究方法。本文分为五个部分。第一章是绪论,阐述了网络营销的概念,房地产网络营销的应用,以及房地产网络营销的研究框架及内容。第二章对房地产网络营销的环境进行了分析,描述了房地产行业的定位以及现阶段房地产网络营销所存在的问题。第三章从网上消费者行为分析,房地产顾客购买行为的特殊性,房地产网络营销的市场调研等方面进行房地产网络营销的市场研究。第四章从产品策略,渠道策略,促销策略,价格策略,品牌策略等组合策略打造房地产网络营销。第五章论述了房地产企业网络营销的定位及实施过程及步骤。 关键词:房地产网络营销房地产网络营销

房地产十大营销手段和趋势

房地产十大营销手段和趋势 趋势一、全民营销 这是2013年度房地产营销第一热词,多数人会提到碧桂园。 全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部,除了员工,还包括供应商、股东以及政府,只要能带来客户都属于营销队伍的一员,这是全民营销和全员营销最大的差别。其实在菲利普·科特勒的经典营销理论中,营销本来就是全面营销,包括方方面面。 从前的顺驰、去年的绿城、今年的碧桂园,他们已经在走全民营销的模式。这个模式打破企业原有的销售部门,其他部门包括工程、采购、成本、物业等,都在卖房子。如此,它的指导思想是什么?著名管理学家彼得·格鲁克说,企业只有两种使命,一个是创新,一个是营销。对于企业来讲,凡事无非涉及三个层面,钱、人、事。“钱”,是商业模式的创新;“人”,是管控模式、组织架构的创新;钱和人归为创新。还有一个“事”,上升到项目的层面是营销,不管你卖的是有形的产品、无形的服务,还是体验,最后通通定义都是结果导向,是有人埋单。 全员营销也好,全民营销也好,那都是顺其自然的东西了,为什么前台不能卖房子,为什么广告公司、施工单位不能带客户?完全可以,只要你把佣金制度设计好,把管控模式设计好,把“钱”和“人”处理好,全民营销就能成为一个顺理成章的事。 全民营销并非适合所有房企。曾经有家房企员工问我,说我们能不能学碧桂园,发动集团在各地公司的人加入销售队伍,因为不做全民营销的话就是各自为战,云南的在云南卖,海南的在海南卖,河南的在河南卖。 我要说的是,并不是所有的房企都适合“全民营销”的模式,这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来,要看:第一,有没有说动就动的执行力和企业文化;第二,有没有足够大的客户量和员工量。你一共就两城市,四个楼盘,没几个老客户,没几个供应商,你做什么全民营销啊?客户量大、集权式管控的企业才适合做全民营销。第三,薪酬制度要先设计。 虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式,但它的确是一种趋势,因为竞争会越来越激烈,供应量越来越多,首次置业会越来越饱和,这时候你会发现得去抢客户,就得发动全民营销的战争。结果是会形成更集中的大企业,小企业玩不起。 趋势二、电商营销 很多人在质疑房地产能不能做电商的时候,以易居为代表的房地产电商企业已经在大踏步地

龙湖地产营销战略分析

封面 作者: ZHANGJIAN 仅供个人学习,勿做商业用途

龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬” 下,高端住宅产品受到了最大地冲击,作为过国内品质地产地翘楚,龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态,稳步向前,龙湖地产如何“过冬”,对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略:“高品质”获得差异化优势,“多业态”分散周期 风险龙湖地产始终保持战略地延续性,早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定 位进行差 异化竞争,运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势,龙湖地产让其高 品质地定位深入人心,在市场向上地环境下,为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实 地基础 .版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手,不仅考虑了如何顺周期扩张,还兼顾了逆周 期地风险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣 势.2011 年初,龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多 业态” 战略地延续,而不是为了抵御政策风险地被动之举,这也使得龙湖地产在商业地产 上 地发力游刃有余 .早在 2008 年,北城天街项目在重庆就已成功 运营.2010 年,龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积,已建成或发展中地商业 项目20 个以上,并储备200 万平方米商业土地 .2012 年,龙湖地产对“多业态”战略进一步细化,将产品组合 细分为 5 大品类 12 个产 品线,加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 ),进一步加强住宅产品地抗 风 险能力 .版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度,强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风 险.在当前市场低潮期,龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价 值,减缓城市扩展速度,通过打 造以龙湖商业为核心地新城区,推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热 卖.版 权文档,请勿用做商业用途文档来源网 络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下,龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发 展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障,而又不失其中高端定位地特色,在顺周期高速发 展,在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出,战略对房地产企业地重要指导意义, 运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势,结合本企业发展特点,制定适合于企业自身地战 略规划以争取竞争优势,是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理 ,勿用作商业用途

房地产价格策略和销售模式doc

XX城 价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011

目录 价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12

价格策略 一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格,有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。 定价策略 整体定价策略应从如何激发从众心理,以聚敛至关重要的人气为出发点,在聚敛人气方面渗透模式,即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略,价格节节攀高就是最好的促销手段,既保证了已购者的经济利益,又符合投资的“追涨理念”,反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑,反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价,是建立在处于同一区位,具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。 鉴于本案开发体量相对较大,开发周期和销售周期较长,因此,采用低开高走的渗透模式,更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛,提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。 开盘定价 开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准,是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格,同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正,以供参考。

成本加利润法,即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如,高层建筑的建安成本:2200元/平方,毛利润率50%,得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。 早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房,而当时的市场环境近似于寡头垄断市场,整个地产行业的几大部分产品,被少数几个开发企业所销售,当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后,由于地产市场的进入者逐渐增多,市场竞争日趋白热化,单边的定价方法很难让消费者接受,单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。 差别定价法,即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素,找出最受客户欢迎的单元或户型,即在同等价格下客户会优先购买哪些单元,就把哪些单元的售价定的高一些,而不影响其销售旺势。例如,北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略,在该项目1号楼初始定价中,楼层之间的差价设定为1%,同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加,在推出1号楼旺销后,经过销售分析,将2号楼的差别定价改为:扩大朝向户型差价,减少楼层差价,将楼层差价调整为5‰,同层差价调整为500元~800元或相应增加,同样取得好的销售业绩,同时利用价差引导客户购买朝向差的户型,达到全部促销的目的,争取到最大收入。

最新房地产营销的方式

房地产营销的22种方式 1、企业营销 除了企业品牌导入、推广外,开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下,成为项目的一个卖点,主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力,以此来作为营销推广的卖 点。 2、大盘营销 所谓大盘,归根结底离不开一个“大”字,即大体量、大投资、大风险。大盘因其体量大,具有相对的平均地价低廉、单位开发成本较低、易于树立项目品牌从而提升企业品牌等诸多优势,从而受到广大开发商的普遍青睐。但是硬币总有其两面性,同样还是由于体量大的原因,大盘开发具有建设周期和销售较长、需要较大的消费群体来满足和消化、需要开发者雄厚的资金实力来支持等不利因素,这些特点决定了大盘营销区别于普通项目营销的特征。鉴于大盘的特点,在大盘的前期策划工作中,我们会“舍近求远”。首先在某种程度上淡化销售,更重要的是在战略的高度上通盘考虑,使项目定位和目标客户群体的定位具备相当的高度,为项目的后续工作预留出足够的空间,使全过程的销售工作顺利完成,从而避免出现 虎头蛇尾的窘困局面。 而大盘讲究的,除了要具备战略营销的高度,还要具备坚信战略营销的眼光和容纳其厚积薄 发的胸襟。 3、品牌导入 品牌导入是具有一定品牌价值的开发企业在进行异地扩张时常采用的一种营销推广手法,将企业品牌主张与当地市场进行融合,在项目推广前期引起市场和购房者的关注,并向消费者 传达企业品牌所赋予项目的品牌附加值。 同德极少墅引入万科物业管理顾问就是品牌导入的案例。 4、区位营销 项目所处区位在当地市场具有一定优势,占据一定地理、社会、经济等优越条件,因此以项 目区位作为主要卖点进行宣传推广。 CBD 中央商务区定义为“商业汇聚之处”,许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。昆明也即将规划东风广场为CBD。 RBD 直译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。就是为满足季节性涌入城市游客的需求,城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。1995年,在探讨深圳华侨城城区发展模式时,国内首次提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展,使该区域发展成一个旅游商业区(RBD),这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD

房地产营销策略分析

房地产营销策略分析专业:计算机科学与技术 班级:2012级1班 姓名:严静 学号:20129525

摘要:众所周知,房地产是一个高收益的产业,但是因为它的投资价值大,周期长, 实物形态是不动产,市场竞争不充分,滚动开发等特点,所以它也是一个高风险的行业,随着国家加强对房地产业的宏观调控,国土资源部大力整顿全国土地市场,我国房地产业的发展不断走向理性和规范,房地产行业买方市场的形成,客观上使房地产市场营销的地位日益彰显,然而房地产营销仍处于初级阶段,很多经营理念却跟不上行业发展速度,显得相对滞后。在现代市场经济条件下,房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品,也就是说开发商必须以竞争为导向,以顾客为中心,按照市场需求开发建设房地产产品,通过交换实现产品的价值,从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识,推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节,从而实现企业自我发展的有效手段。因此,从某种意义上说,房地产营销策略是关系房地产企业经营成败的关键,为了保证房地产业健康快速的发展,对房地产营销策略进行研究显得尤为重要。 关键词:房地产市场营销策略 房地产现状分析: 我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。 1、投资方面 房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%;经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000—2007年的七年间,更是下降达15.7%;办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。 2、销售方面 销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中:住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍,房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69%。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。

房地产营销模式研究以碧桂园为例

摘要 2014年是中国楼市极度紧缩的一年,尽管政府推出更多政策来提高住房销售量,但是房地产市场的滑坡形式仍在不断加深。一些精华房企依靠自身拥有的项目特色及其品牌优势,在房地产市场依旧平稳开发增产,例如保利、万科、蓝光、碧桂园等。针对中国房地产市场降温状况,无论是购房者,或是开放商还是政府,三方都在其中占据着举足轻重的位置,而房地产项目自身的品牌特点和市场优势将是2014年乃至以后中国楼市的展望点。房地产公司重点根据旗下楼盘特色进行积极多种营销方式推广,将成为房地产销售的保障。本文重点探讨房地产的营销模式,并以碧桂园为例子进行房地产营销模式研究。 碧桂园是以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名综合性房地产开发企业。碧桂园让人惊讶的发展速度引起了社会各界的广泛关注与高度评价,其独特的发展模式被誊为“碧桂园模式”。 本文以营销理论为依托,借助4P、4C、4R理论,遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路,综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。本文重点总结分析了碧桂园模式,细致的对碧桂园4P策略进行了研究,并且罗列了碧桂园模式成功所需条件和碧桂园模式成功的优势与局限性,最后也对碧桂园模式做出了进一步完善的对策。为其以后的更大发展提供理论上的支持,也为其他房地产开发企业提供经验借鉴。 关键词:房地产;营销模式;碧桂园模式

Abstract It is an extremely tight year of the Chinese propety market in 2014 ,although the government introduced a lot of policies to improve housing sales , the real estate market in the form of landslide continues to be worse. Housing prices of the best projects have to rely on their own characteristics and its advantages, the development in the real estate market is still steadily increasing , such as Poly, Vanke , blue, Country Garden . as for Chinese estate market conditions , either buyers, open business or government , in which all three parties occupy a pivotal position, and real estate projects with its brand characteristics and market advantages will become Chinese property market outlook spot in 2014 and beyond . Active real estate company focused on marketing a variety of real estate which based on its characteristics , it will become a real estate sale protection. This article will focus on real estate marketing model , and Garden real estate research marketing model of course. Country Garden is the domestic famous integrated real estate development company which include real estate , covering the construction, renovation , property development , property management, hotel development and management industry, Garden's surprising pace of development has attracted wide attention and is spoken highly of the community, its unique development model has ben reputed as the " Garden mode ."

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