优先购买权

广发律师发表于 2009-2-3 10:40:00

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【基本案情】

A公司于2001年2月14日设立，企业类型为有限责任公司，注册资本人民币100万元，法定代表人丙。公司章程约定，股东为案外人B有限责任公司及含甲、乙、丙在内的九名自然人。甲、乙及丙分别出资7万元、13万元及20万元。章程第16条规定：股东之间可以相互

转让其全部或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。章程第17条规定，股东会是公司的权力机构，依法行使职权，其中第（十）项规定的职权是：对股东向股东以外的人转让出资作出决议。2005年9月26日，A公司召开股东会，并形成以下决议：同意股东乙将其持有的本公司13%的股权转让给丙；股权转让后，丙出资额上升至33万元，持股比例为33%。参加这次股东会的股东共7人，持股比例68%。同日，乙于丙签订股权转让协议，约定乙将持有的公司13%的股权作价13万元转让给丙；附属于股权的其他权利随股权的转让而转让；受

让方应于协议签订之日起10日内，向出让方付清全部股权转让款。同日，A公司召开新股东会，通过了章程中删去乙姓名、出资额及丙出资改为33万元、注册资本改为33%的章程修正案。上述股权转让相关事宜，A公司已向工商部门登记备案。此后上诉人甲认为乙于丙间的股权转让协议违反法定程序，遂提起诉讼，要求判令该协议无效，确认其在同等条件下按出资比例受让股权。

【本案的争议焦点】

有限责任公司股东的优先购买权是否能够适用于股东内部的股权转让。

【法院判决】

原审法院认为，从法律规定及公司章程约定来看，股东的优先购买权属于法定权利，只应适用于股东向股东以外的人转让股权的情形。对于股东之间相互转让股权法律并无限制规定，此种情形下，其他股东并无优先购买权。甲认为优先购买权无对内和对外转让之分既不符合法律规定，也缺乏章程的依据。

从股东优先购买权的立法用意来看，有限责任公司具有封闭性和人合性的特征，这种特征使股东间建立一种信赖关系，基于信赖关系，才会实现股东之间资金的联合。但当股东向非股东转让股权时，这一信赖关系可能被打破。对于这种公司人合因素的影响，法律有必要将其控制在一个合理的范围内，故立法规定了对外转让时其他股东的优先购买权。但是，股东内部的转让并不影响公司的封闭性和人合性，不涉及第三人利益和公共利益，立法和司法无须对其进行强制性干预。虽然股东之间的股权转让可能涉及公司内部治理结构的调整和公司控制权的可能性变更，但这属于公司内部事务，非法律应该保护和干预的范围。

从股东会职权与股权转让之关系来看，甲认为，因其未收到通知而未能出席股东会，知情权被剥夺。否则股权转让可能不会通过。但按照章程规定，对股东向股东以外的人转让出资属于股东会的职权，而股权内部转让并不在此列。因此，甲是否接到通知、是否参加股东会与乙、丙间的股权转让行为无关。甲以此作为协议无效理由并无依据。从出让人的意思表示来看，乙

作为原股权持有人，对于自己将股权转让给丙并无异议。这是乙对自己权利的处分，理当受到他人的尊重。遂判决驳回上诉人甲的诉讼请求。

上诉人甲不服原审法院上述民事判决，提起上诉称，上海市高级人民法院有关执法意见中明确，股东无论对内或对外转让股权时，其他股东在同等条件下均有优先购买权，在多个股东同时要求行使优先购买权时，如果公司能够形成股东会决议的，从其决议，没有股东会决议的，可按各个股东的出资比例进行配售。按照上述规定，只要发生股权转让，其他股东就可以行使优先购买权，在多个股东要求行使优先购买权时，应该召开股东会作出决议，现被上诉人乙与丙间股权转让，上诉人有权行使优先购买权，且被上诉人亦未履行股东会的通知义务，存在过错。上诉人据此请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。

二审法院认为，本案中上诉人诉讼请求的基础系主张其股东优先购买权，该种权利系民事主体基于其股东身份所持有的优先购买权的权利，故该权利相应的对象应系不具有股东身份的第三人，但本案两被上诉人间的股权转让行为系股东内部间的转让，在此情况下，即使上诉人享有对出让股权的请求权，此种权利亦应是平等的请求权，而非上诉人现主张的优先权，故上诉人现主张行使其优先购买权有所不当，其诉讼请求不应予以支持。另，根据《公司法》第7 2条之规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。该条规定并未对股东内部间的股权转让行为设定相应限制条件，应视为赋予了股东在其内部间自由转让股权的权利，故其他股东在此情况下并不具有法定的同等购买权利。同时，原审第三人公司章程亦未规定股东内部间发生股权转让时，其他股东具有同等的购买权，故上诉人要求在同等条件下按出资比例受让股权的主张缺乏依据，不予采信。故判决驳回上诉，维持原判。

一审判决：驳回甲要求确认乙与丙2005年9月26日签订的股权转让协议无效的诉讼请求；驳回甲要求确认其与丙在同等条件下按出资比例受让乙股权的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

股东优先购买权是有限责任公司股东所享有的法定权利，但该权利的行使范围应限于股权向公司股东以外的第三人转让的情况，在股东内部发生股权转让时，其他股东并不享有优先购买权，但可以要求其他股东或公司行使相应的附随义务。出让股东、受让股东及公司应当履行告知义务或其他程序上的义务，但此种义务的履行并不会影响股东间股权的自由转让。

谈有限责任公司股东的优先购买权(1)

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[关键词：有限责任公司股权

优先购买

权

部分行使

除斥期间

继承赠与执行]

[内容提要：本文将实践中发生的有关有限责任公司股东优先购买权的问题加以梳理，

提出相应的观点，期望对即将进行的《公司法》修改有一定的参考作用。]

基于股东有限责任产生的股东优先购买权，在我国《公司法》中规定于第三十五条：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”由于该规定不尽全面，且《公司法》颁行后，针对《公司法》的司法解释或立法修改并不多，致使在有限责任公司股权转让过程中，因优先购买权产生的纠纷不能得到有效的解决。本文将实践中发生的有关优先购买权的问题加以梳理，提出相应的观点，期望对即将进行的《公司法》修改有一定的参考。

一、优先购买权是一种可选择的救济权

有限责任公司的股权转让可分两种情况，一种是股东之间相互转让，另一种是股东向非股东转让。对于前一种转让，各国立法均没有限制，对于后一种转让，因可能影响到其他股东之间的人合联系及公司内部的相对稳定，故各国立法均从转让程序、转让价格以及赋予其他股东优先购买权等方面加以限制。例如法国《商事公司法》规定，只有在征得至少代表四分之三“公司股份”的多数股东的同意后，公司股份才可转让给与公司无关的第三者。并且，转让计划应通知公司和每个股东。日本《有限责任公司法》第19条第5项规定，不同意转让时，由股东会指定转让对象，其购买出资的价格依《商法》第204条之四规定。我国《公司法》也从转让程序上作出了规定，并赋予了其他股东优先购买权。

根据我国《公司法》第三十五条：“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”由此可推导出这样的立法原意：其他股东可以优先购买该出资，也可放弃优先购买该出资。相对于“必须经全体股东过半数同意”这样的强行性程序规定，以及外国公司法中关于价格的强行性规定，我国《公司法》规定的优先购买权是一种可以选

择的救济权利，易言之，优先购买权只是为了保持有限责任公司的人合性和公司运转的稳定，法律赋予其他股东可选择的一种救济权利，就其他股东而言，如果其在明知的前提下，自愿放弃该优先权的行使，也是于法不悖的。

我们还可以假设这样的情况：若某有限责任公司章程约定“当公司股东向公司外股东转让股权时，其他公司股东明示放弃同等条件下的优先购买权。”这样的约定是否有效？笔者认为，只要公司股东在当初签约时没有出现欺诈、胁迫等情况，各股东也明示该权利的放弃对公司的人合性和公司的稳定运转并无影响，这样的章程约定是合法有效的。

二、优先购买权能否部分行使？

《公司法》第三十五条规定的优先购买权，指的是完整行使的优先购买权。但对于这种优先购买权是否包括部分行使优先购买权，实践中则有争议。

第一种观点认为行使优先购买权包括部分行使优先购买权。持这种观点者认为：首先，从法律规定上看，《公司法》规定了股东的优先购买权，但并未禁止股东部分行使优先购买权，法不禁止即自由，便为可行；其次，有限责任公司股东的出资是可分物，法律允许对其分割，部分转让；再次，从立法本意上看，有限责任公司兼具资合与人合的性质，《公司法》之所以规定股东享有优先购买权，目的就是保证股东可以通过优先购买权的行使，实现对公司的控制权，维护其既得利益。

第二种观点认为应当具体问题具体分析。在股东转让其出资时，其他股东是否能部分行使优先购买权，应当取决于转让出资的股东。如果在转让出资的股东同意部分转让的情况下，则其他股东可以部分行使优先购买权，但是如果转让出资的股东只同意转让全部出资，那么其他股东就不能就该全部出资部分行使优先购买权。其理由是：首先，转让出资是股东的权

利，在符合法律规定的条件下，是否转让部分出资只能由转让出资的股东决定，法不禁止即自由的解释规则不适用于带有“公因素”的现象；其次，《公司法》规定了其他股东的优先购买权，其目的不仅仅是为保护其他股东的合法权益，同样也保护转让出资股东的合法权益。其他股东的优先购买权是在同等条件下实现的；再次，在《公司法》无特别规定的情况下，应当适用其他相关法律的规定。

笔者赞同第二种观点。

首先，《公司法》属于带有公法色彩的私法，其调整对象关涉交易安全等此类带有“公因素”的现象，对于其未予规制的事项不能一律采用“法不禁止即自由”的解释规则。其次，股权转让行为是基于双方当事人意思表示一致而成立的法律行为，必须由转让人和受让人双方就转让的出资、数量、价格和交付期限等主要条款达成协议才能成立。如果未经转让出资的股东同意，其他股东就能部分行使优先购买权的话，那么这种权利的实现违背平等自愿的原则，与民法原则相悖。第三，从合同法角度看，转让出资的行为是一种交易行为，属于合同范畴。就股东转让出资而言，其提出转让全部出资或者部分出资的行为符合要约的要件，是要约，其他股东或者其他股东以外的人同意要约人的行为也符合承诺的要件，是承诺。但是如果其他股东只同意购买全部出资的部分出资或者部分出资中的一部分出资，这种行为不构成承诺，而是一种新要约或者说反要约。如果股东以外的人同意转让出资的股东所提出的全部条件，而其他股东只同意购买全部出资的一部分或者部分出资中的一部分，在转让出资的股东不同意的情况下，其他股东通过部分行使优先权能够取得该部分转让的出资，那么这种出资的转让就不符合合同法有关要约、承诺的基本构成要件，对股东以外的收购者也不公平。

反观第一种观点，若该观点成立的话，会导致股权转让在实践中无法操作下去。当其他股东部分行使优先购买权而使原定受让方因无法完整取得公司控制权，拒绝受让剩余股权，且部分行使优先购买权的其他股东也不愿收购剩余股权时，若转让方坚持要完整地转让股权，股权转让就无法继续进行，现行的《公司法》对此却没有解决的办法，公司的经营就因此陷入僵局。

三、优先购买权的除斥期间

优先购买权的行使，不应无限期，但在目前我国《公司法》中，却没有规定行使该权利的期间。根据第三十五条，股东向非股东转让出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应购买转让的出资，否则视为同意转让。该条款未明确规定其他股东作出同意决定的期间，这容易造成其他股东拖延同意，使意欲转让出资的股东丧失最佳转让时机，因此，应在《公司法》中补充规定同意期间。

经公司股东同意转让的出资，其他股东在同等条件下，有优先购买的权利。但股东的优先购买权之行使是否应有时间限制？股东在多长时间内怠于行使这一权利会导致其权利的放弃？我国《公司法》未作明确规定。法国等国家的公司法规定了三个月的行使期间，必要时，经法院裁定，得延长六个月。笔者认为，为督促权利人及时行使权利，确保转让股东的合法权益，我国《公司法》也应增补优先购买权的行使期间，并明确规定经过法定期限而怠于行使权利的将导致其权利之丧失。

四、优先购买权能否对抗因继承、赠与等而产生的股权转移？

因有限责任公司带有人合和资合两重属性，故股东的选择和合作显得尤为重要。实践中，当因继承、赠与等事由出现而致使股权零对价转移，股东发生变化时，其他股东能否以优先购买权为由对抗，要求限制相关股权的转移？

我国《公司法》对此没有相应规定。在英美法系中，股权转让的限制来自公司章程或章程细则或股东之间或股东与公司之间的协议，在大陆法系中，股权转让的限制来自法律的直接规定。例如法国《商事公司法》对因股东死亡或夫妻离异或其他原因清算共同财产时出资转让问题进行了规定。该法第44条规定：“公司股份通过继承方式或在夫妻之间清算共同财产时自由转移，并在夫妻之间以及直系尊亲属和直系卑亲属之间自由转让。”但该法同时还允许章程规定：“配偶、继承人、直系尊亲属、直系卑亲属，只有在按章程规定的条件获得同意后，才可称为股东。”

笔者认为，依我国《公司法》第三十五条“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”之规定，优先购买权是针对有偿转让而言的，否则就谈不上购买，更无法判定何为“同等条件”。至于因继承、赠与等事由出现而致使股权零对价转移，股东发生变化时，其他股东可能会重新考虑人合因素及公司内部的稳定性，但不能用优先购买权来进行救济。在目前我国《公司法》没有相应规定的情况下，公司成立时章程的订立就显得特别重要。就公司成立时的每一个股东而言，继承、赠与等事由都可能出现在自己身上，所以，只要章程中有明确约定，确定了该事由发生、人合因素变化时可寻求的救济途径，就不至于在该事由出现时产生纠纷，同时对每一个股东而言也算公平。

五、优先购买权在执行程序中的行使瑕疵

在私法中，物权是第一位的，债权次之，股权及由此产生的优先购买权再次之，为了实现债权而变现股权，是符合私法的权位顺序的。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》［法释 1998 15号］第54条规定：“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民法院可以依据《中华人民共和国公司法》第三十五条、第三十六条的规定，征得全体股东过半数同意后，予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东，应当购买该转让的投资权益或股权，不购买的，视为同意转让，不影响执行。”这一规定，在变现债权的同时，也顾及到了股东的优先购买权，但由于这一规定的程序不够明确，造成实际执行中仍出现了一些问题。

1、执行程序中如何确定“同等条件”？

在实践中，一些法院要求股东在以拍卖、变卖或以其他方式转让股权之前就决定是否行使优先购买权，放弃者签署放弃优先购买权的声明，不放弃者便要参加股权拍卖等程序，这显然与优先购买权的规定不符。

股权转让的“同等条件”如何，是股东决定是否行使优先购买权的一个重要前提，这个“同等条件”不是由保留优先购买权的股东与出让方确定的，而是由出让方与第三方确定的。要求不放弃优先购买权的股东参加股权拍卖等程序是不妥的，因为优先购买权的优先，是在股权转让的条件都确定以后的优先，如果要求股东参加股权拍卖等程序去竞买，那就完全没有优先权可言了。只有在以拍卖、变卖或以其他方式将转让股权的价格等“同等条件”确定之后，未放弃优先购买权的股东才可以决定是否行使优先购买权。

所以，严格地讲，“同等条件”应指拍卖程序的最终成交价格。

2、行使优先购买权与拍卖法的冲突

若按照前述确定“同等条件”，则又会产生行使优先购买权与拍卖法的冲突。在拍卖程序中，竞买人获得最终的成交价，是完全依据合法程序进行的，如果在拍卖成交后，允许股东行使优先购买权，以竞买人的成交价购买股权，则该行为违背了拍卖法的规定，致使竞买人的利益难以保障。为避免该冲突，若股东保留优先购买权时，对股权的处分不宜采取拍卖方式，而应考虑其他方式。在不得不采取拍卖方式时，根据拍卖法第十八条的规定，“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，拍卖人应当向竞买人说明股东保留优先购买权的情况，再由愿意竞买的人员参加竞拍。

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房屋承租人优先购买权问题分析 （写作要求及提纲附后） 承租房屋买卖合同纠纷案 【案情】 原告：曹雨婷。 被告：高敏杰。 被告：徐庆达。 A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。 讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人高敏杰所有。 2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告徐庆达。 另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。 原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二

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商铺租赁合同之关键词一优先购买权商铺租赁合同之关键词一优先购买权商铺的租赁往往具有签订时间早(开发商一般在商场建设前期就已经开始招商并签约)、租赁期限长(通常为法律允许的最长期限)、双方投资金额大、合同涉及条款多且复杂、影响因素多等特点，这些特点通常是商铺租赁纠纷多发的主要原因。本文拟从法院判决的角度对此类纠纷进行梳理，以期掌握法院判决的要旨，从而提高签定合同条款的合法性、可操作性，减少和避免纠纷的发生。 一、优先购买权案例 1、商铺租赁合同可以对优先权进行约定，并得到法院的认可。承租人以侵害优先权为由要求赔偿时，法院委托上海同信房地产估价有限公司对原告租赁的系争房屋进行房地产估价，并依据评估报告之估价结论，酌情予以合理认定赔偿数额。出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承某人，承某人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，根据原、被告双方合同约定，在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告。原告在同等条件下有优先购买权。原告以被告将系争商铺出卖给案外人谈某某、刘某某的价款与其以起诉日为基准日对系争商铺申请评估得出的评估价款的差价主张被告赔偿其117.67万元，依据不足，本院难以悉数支持，本院结合本案实际情况酌定为200,000元。参见上海夏都实业发展有限公司与上海康邦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书上海市浦东新区人民法院(2010)浦民一(民)初字第5510号民事判决书案例 2、关于被告张某主张其应享有系争商铺的优先购买权的抗辩理由，虽然根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但因被告承租的商铺部位系案外人上海市市政工程动迁用房建设处出售的大渡河路1550弄6-18号商场的一部分，并无

承租人的优先购买权

1.承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取 得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁的原则，承租人的利益照样可以得到应有的保护。对于“同等条件”应做宽泛理解，不仅是价格条件还包括付款条件，以及出卖人提出的其他条件。 一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合 同约定可以请求出卖人交付房屋。。其请求权属于债权请求权，应当适用 《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当 区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交 付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效 期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。 二、二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占 有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求 权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。 依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体公共利益的事情，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的，涉及个别或者部分业主利益的事宜，业主委员会无权以物业公司为被告向人民法院起诉。 商品房买卖合同因出卖人责任被确认为无效后，应按无效合同的处理原则处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准，也就是说应该以买受人和出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出让人。 5.对于交通事故形成的原因的举证责任由谁来承担的问题

商品房优先购买权协议(完整版)

合同编号：YT-FS-4745-87 商品房优先购买权协议 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

商品房优先购买权协议(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 甲方：_____ 乙方：_____ 代理人：_____ 根据中华人民共和国以及_____市房地产法规的 有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。 一、销售模式说明 本项目商业类产品施行分期销售。 本协议不表明甲乙双方对_____商业类产品进行 认购或者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约 定，待_____商业类产品正式发售后，乙方有按优先权 顺序依次享有优先挑选、认购、购买产品的权利。 二、标的物 1．产品：_____商业产品 2．物业地址：_____。

三、优先权确认 姓名／公司名称：_____ 代理人：_____ 身份证号码／护照号码：_____ 公司注册号／法人代码：_____ 地址／法定地址：_____ 电话：_____ 邮政编码：_____ 传真：_____ 电子邮箱：_____ 乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本协议确认的优先权号码为_____。_____居住类产品正式发售后，乙方按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买本种类产品的权利。 四、优先权保证金 1．为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品

优先购买权通知(两种版本)

格式一：业主通知租户 优先购买权通知函 ________________ 先生/女士： 本人/公司_________________ （身份证/营业执照号码： ________________ ） 系 _______________ 省________________ 市 ________________ 区 _______ 号的物业（以下简称 “该物业”）之业主，与贵方签署了该物业的《租赁合同》。 现本人/公司拟将该物业出售，成交总价为人民币（大写） ___________________ （￥________ 元）（不包括税费、给经纪方的佣金等费用），合每平米单价为 __________ 元。 如贵方有意购买该物业，请贵方于收到本通知后 15日内向本人/本公司明确回复书面意见，双方签订正式买卖合同。 如贵方未回复书面意见的，视为贵方放弃优先购买权。 本人/本公司指定联系方式： 收件人：_________________ 联系电话： ________________ 收件地址： ________________ 特此函告。 业主： 年月日 格式一：租户通知业主主张优先购买权

主张优先购买权通知 业主（出租人）________________ 先生/女士： 贵、我双方签订了租赁合同（租赁房产地址： __________________ ，下称该房产），我方按约定履行了租赁合同。 根据法律的相关规定：出租人出卖出租房屋，应提前通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。 据悉：贵方已将（或拟将）该房产出售给他人，但因贵方未依法定在合理期限前通知我方，侵犯我方对商铺的优先购买权。为此，特告知我方要求对商铺主张优先购买权。 我方指定联系方式： 收件人：_________________ 联系电话： ________________ 收件地址： ________________ 特此函告。 承租人：

房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权 【案例介绍】 1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。 【几种观点】 金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见： 1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。 2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。 3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。 【评析意见】 本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人

共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权

共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权 一、据以研究的案例 刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。 原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。 被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。 第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。 法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效；(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。 二、相关法律问题分析 本案在审理过程中有以下两种不同意见： 一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。 另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。 笔者同意第一种意见，分析如下： (一)优先购买权的概念及种类 优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。 所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出

法律对保护优先购买权是如何规定的

法律对保护优先购买权是如何规定的 我国修订后的公司法结合实践的需要，增加了人民法院通过强制执行程序转让股权的条文。该法在第七十三条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。” 这一规定旨在保护公司其他股东的优先购买权，但由于对具体的程序问题规定得不够明确，造成各地人民法院在操作过程中的差异。有的法院要求其他股东在以拍卖、变卖或以其他方式转让股权之前就决定是否行使优先购买权，如不放弃就要参加股权拍卖程序，与其他竞买人公平竞价;有的法院直接要求其他股东以法院的评估价行使优先购买权，不行使的视为放弃。笔者认为上述做法均有不妥之处。在此有必要探讨对有限责任公司股权强制执行时，如何保护其他股东的优先购买权问题。 首先，与公司法第七十二条第二款针对普通股权转让活动而规定的老股东同意程序不同，公司法第七十三条并未要求被强制执行股权的转让活动要履行老股东的同意程序，只是规定了“二十日”的除斥期间。逾期未行使的，该权利归于消灭，自该权利派生出来的诉权也归于消灭。一方面考虑到了强制执行的特点，有助于提高股权执行和拍卖活动的效率;另一方面也尊重了老股东的优先购买权，有助于在一定程度上维护股东之间的人合性。 其次，“同等条件”是其他股东行使优先购买权的前提。那么究竟如何确定“同等条件”?笔者认为，在法院强制执行股权时，对于拍卖程序而言，“同等条件”就是指拍卖程序的最终成交价格。而在非竞价的情形下，“同等条件”系指买卖双方的协议价格。这里的“同等条件”是股权转让的最终条件，是出让方与受让方最终成交的价格与份额。因为优先购买权的“同等条件”不是由保留优先购买权的股东与出让方确定的，而是由出让方与第三方确定的。优先购买权的优先，是在股权转让的条件都确定以后的优先，如果要求享有优先权的股东参加股权拍卖程序去竞买，则没有实现其优先权。 另外，有人认为，股东的优先购买权与拍卖法的规则相矛盾。拍卖的规则是“价高者得”，如保护其他股东的优先购买权必然导致竞买人的利益难以保障。 笔者认为，应根据拍卖法第十八条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”之规定，对于股权强制执行中的拍卖，其他股东的优先购买权即是该股权存在的瑕疵，在拍卖之前，应向竞买人告知其他股东保留优先购买权的情况，再由愿意竞买的人员参加竞拍。行使优先购买权的股东可以以竞买人的成交价优先地购买股权，这样，既保护了其他股东法定的优先购买权，又未侵犯其他竞买人的合法利益。

高院执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权人的通知义务判例77100篇

高院执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权 人的通知义务判例77100篇 编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓'前事不忘后事之师'，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。 有关刊登的拍卖公告能否证明执行法院已向优先购买权人 履行了法定通知义务的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。1、拍卖公司刊登的拍卖公告已起到公示公告效果，此时，具有优先购买权的股东再以拍卖公司未尽到对优先购买权人通知义务 已损害到其他股东的优先购买权益为由，请求确认拍卖无效、撤销拍卖成交裁定，法院未予支持。案例一：《中国建设银行股份有限公司珠海市分行前山支行与珠海市沃尔达发展 有限公司案》【广东省高级人民法院（2012）粤高法执复字 第49号】本院认为，“珠海市中级人民法院在执行本案过程中，依法委托珠海市华洪拍卖有限公司拍卖被执行人沃尔达公司持有珠海市香洲盈达房产有限公司70％的股权，符合法

律规定。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”上述规定只是对执行法院在执行程序中的要求，执行法院应当严格执行上述法律规定。本案中，珠海市中级人民法院委托珠海市华洪拍卖有限公司“在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，代本院通知当事人于拍卖日到场”，珠海市华洪拍卖有限公司在公开拍卖前在《珠海特区报》中刊登了拍卖公告，应当视为以适当方式告知了执行案件的当事人。” 2、拍卖机构在媒体上刊登拍卖公告是一种商业邀约，不是人民法院的法律文书，不能将拍卖机构刊登的拍卖公告等同于执行法院向其他具有优先购买权的 股东送达的诉讼文书，且又因该股东有明确住址亦可采用其他方式送达，所以，拍卖机构在媒体上刊登的拍卖公告并不能证明其已向其他股东履行法定通知之义务。案例二：《广东省特需商品供应公司与广州青科策划中心欠款纠纷案》【广东省高级人民法院(2011)粤高法执复字第26号】本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款的规定，人民法院应当在拍卖前五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先

优先购买权的种类及适用

优先购买权的种类及适用 优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在标的物出卖于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定，我国优先购买权的规定主要体现在《公司法》与《合同法》中。 一、有限责任公司股东的优先购买权 为了维护有限责任公司的人合性，稳定企业的经营，避免企业陷入僵局，我国《公司法》赋予有限责任公司的股东享有优先购买权，因为有限责任公司股东优先购买权能够维持共同投资者的信任关系。（一）有限责任公司股东行使优先购买权的一般规定 1.涉及向第三人转让股权时，应通知其他股东 我国现行《公司法》第71条、第72条规定股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起30日内未答复的，视为同意转让，其他股东不同意转让的，应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满20日内不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。 两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权，公司章程对

股权转让另有规定的，从其规定。 2.侵害其他股东优先购买权的股权转让的合同效力 确认该类股东转让合同的效力，目前存在诸多学说，如无效说、有效说、效力待定说及撤销权说。效力待定说如江苏省高级人民法院《关于审理适用公司案件若干问题的意见》第62条规定：“有限责任公司股东向公司以外的人转让股权，未履行公司法第71条规定的股东同意手续的，应认定合同未生效。诉讼中，人民法院可以要求当事人在一定期限内征求其他股东的意见，期限届满后其他股东不作相反意思表示的，视为同意转让，可认定合同有效。该期限内有其他股东表示以同等条件购买股权的，应认定合同无效，受让人只能要求出让人赔偿损失。”亦有部分判决认为应为撤销权说，如山东省高级人民法院关《于审理公司纠纷案件若干问题的意见（试行）》（鲁高法发（2007）3号）第47条：“股东经其他股东过半数同意转让股权，但未向其他股东告知转让价格等内容而与非股东订立股权转让合同，或者股权实际转让价格低于告知其他股东的价格的，其他股东可以申请人民法院撤销股权转让合同。人民法院撤销股权转让合同的，申请撤销的其他股东应当承继股权转让合同的权利义务。未申请撤销的其他股东也主张购买该股权的，按照《公司法》第七十一条第三款处理。” 笔者认为此种情况下该合同应认定为可撤销。因为未经其他股东过半数同意或侵害其他股东优先购买权的股权转让，其所侵害的仅仅是其他股东利益，而并非社会公共利益，因此，只要当事人之间意思表示是真实的，就不应轻易否定股权转让合同的效力。撤销权说相对于效

承租人优先购买权的性质

承租人优先购买权的性质 1、承租人优先购买权是一种法定权利。 承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。" 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。" 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。 2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。 从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。 承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。 另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。我国现

天津公司股权转让告知书及回函

股权转让告知书 XXXXX有限公司各股东及谢永新先生： 本人自愿转让所持有的XXXXX有限公司（以下简称YY公司）股权，根据《公司法》的有关规定，现将有关事宜告知如下： 一、本人拟将所持有的YY公司5%股权（认缴出资额250万元）向股东以外的人转让，转让价格为元，股权转让款最迟不晚于股权转让变更登记时一次性付清。 二、根据《公司法》有关规定，请您及其他股东在收到本告知书之日起30日内书面答复是否同意本人向YY公司股东以外人员转让股权，如果未在上述期限内书面答复的，视为同意本人转让股权。 如您及其他股东不同意向股东以外人员转让的，不同意的股东应当按前述第一条的同等条件购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。 三、为保障公司股东的优先受让权，您及其他股东愿意在同等条件下优先购买的，请您自收到本告知书后35日内，以书面方式并按上述同等条件与本人签署股权转让协议。 如有两名以上股东主张行使优先购买权的，则请协商确定各自的购买比例并在上述期限内购买股权。购买比例协商不成的，则应在上述期限内按照转让时各自在公司的出资比例行使优先购买权。 四、您及其他股东书面答复请以邮寄信函／电子邮件（任选一项）

方式向本人送达。本人联系方式： 收件人：； 通讯地址：； 邮编：； 电子邮件地址：； 联系电话：。 五、本告知书经邮寄方式送达的，邮件签收或代签收日期为该股东收到本告知书之日；如采用登报公告方式送达的，登报公告之日视为该股东收到本告知书之日。 告知人（签字）： 2017年月日

股权转让告知书回函 ： 本股东已于年月日收到《股权转让告知书》，已理解并认可《股权转让告知书》内容，本股东同意你将所持有的YY公司5%股权（认缴出资额250万元）转让给，本股东放弃优先购买权。 股东（签字捺印）： 年月日

论承租人的优先购买权(一)

论承租人的优先购买权(一) 内容提要]本文是介绍承租人优先购买权的有关法律问题，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。 一、承租人优先购买权的法律性质 承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。 承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面： ⒈承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。1]1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。 ⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看法。一种观点认为，承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效 力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求。物权设定时必须公示，所谓公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。首先，从近代世界各国的立法趋势来看，主要有三种立法例：一是成立要件主义，又称有效要件主义、形式主义。德国等一些大陆法系国家采此立法模式。这种立法例把公示即登记或交付作为物权变动的有效要件。也就是说，只有当事人之间的物权变动意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动意思表示不仅不发生社会的公信力，且不具有物权变动的法律效果。二是对抗要件主义。法国、日本等国采此立法模式。这种立法例认为，公示方法虽有社会的公信力，但不是物权变动的要件。当事人形成物权变动的意思表示即产生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示之前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以当事人未公示为由，否认其物权变动的效果。三是折衷主义。这是兼采成立要件主义和对抗要件主义的一种立法例，奥地利和前苏俄等国家采此立法模式。但这些不同的国家在“兼采”的同时又有所偏重，或者以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外；或者以对抗要件主义为原则，以成立要件主义为例外。2]《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付

论承租人的优先购买权

论承租人的优先购买权 201209415613徐强，指导老师林少东 提要房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。 承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，在大陆法系，德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定，至民国时期，更是将其规定于民法典之中，现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，但均非常简陋，以至于司法实践难以适用;况且，对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。因此，究竟如何完善我国承租人优先购买权制度，学术界仍众说纷纭。 本文将围绕承租人优先购买权的概念和性质、历史沿革、优先购买权的等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，为最大效益地发挥这项法律制度的社会功能尽自己的微薄之力。 关键词承租人优先购买权，法律规则，制度完善 1承租人优先购买权概述 1.1承租人优先购买权的概念 所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。 1.2承租人优先购买权的性质 对于承租人优先购买权的性质,我国学者历来聚讼盈庭,莫衷一是。也正是对承租人优先购买权性质的不同认识,导致了对优先购买权的行使及其效力的争议。笔者认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的性质。 承租人的优先购买权是一种法定的民事权利,它是由法律直接创设规定的,并据此能够对抗第三人的相关民事权利。承租人的优先购买权是一种形成权,它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更甚至消灭, 而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人,不论是否在租赁合同中进行明确约定,承租人的优先购买权即告形成,不需要出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件,只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时, 承租人方能行使。 承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人在任何时候都能行使该项权利,只有在出租人意图出卖该租赁房时, 承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时, 承租人享有的优先购买的权利尚未现实化,只处于期待权状态。它是一种将来可能取得的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。

商品房优先购买权协议

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商品房优先购买权协议 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

商品房优先购买权协议 甲方：乙方: 代理人：____________ 根据中华人民共和国以及■市房地产法规的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。 一、销售模式说明 本项目商业类产品施行分期销售。 本协议不表明甲乙双方对?商业类产品进行认购或 者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约定，待 商业类产品正式发售后，乙方有按优先权顺序依次享有优先挑 选、认购、购买产品的权利。 二、标的物 1. 产品：?商业产品 2 .物业地址：。 三、优先权确认 姓名/公司名称：

代理人：____________ 身份证号码/护照号码： 公司注册号/法人代码： 地址/法定地址： 电话：___________ 邮政编码：____________ 传真：___________ 电子邮箱：____________ 乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本协议确认的优先权号码为。住类产品正式发售后，乙方按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买本种类产品的权利。 四、优先权保证金 1. 为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有 的优先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协 商一致，乙方愿意以每套产品■元金额向甲方支付优先 权保证金。乙方意向购买的产品数量为■套，乙方向甲方支付人民币

整。 2. 甲、乙双方正式签订〈〈市商品房预售合同》， 本协议优先权保证金自动充抵部分乙方所购广品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的〈〈■市商品房预售合同》，乙方需另行补齐。 五、优先权终止及失效 1. 甲方在正式签订《■市商品房预售合同》前三个工作日电话或书面通知乙方选房，并办理相关购房手续。 2. 乙方与甲方正式签订《■市商品房预售合同》之前，乙方有权放弃优先权。 3. 在甲方正式通知乙方选房后的三个工作日内，若乙方尚未与甲方正式签署《■市商品房预售合同》，则视为乙方自愿放弃本协议约定的优先权。 4. 自甲方接到乙方书面告知其自愿放弃优先权之日起，甲 方开始为乙方办理免息退还优先权保证认金的手续，并在十五个 工作日内将乙方按本协议支付的优先权保证认金无息退还给乙方。同时，本协议自动终止。 六、其他