新加坡的住房保障制度
新加坡的住房保障制度
一新加坡住房市场概况
新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。根据2006年的美元兑换率，2006年新加坡的国内生产总值达1330亿美元，按照440万人口计算，人均GDP达30200美元[1]。
新加坡实施公共住房制度，实行独特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力发展公共组屋，成功地解决了居民的住房问题，新加坡因此也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。从居住水平看，新加坡的人均居住面积在20世纪90年代初就已达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人。从1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套，85%的公民住进了政府组屋。其中，93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋；另外15%的高收入家庭在市场上购买商品房[2]。
在过去的近40余年中，新加坡的住房在分配上经历了由廉租屋（租赁组屋）向廉价屋（购买组屋）的过渡；在套型上经历了由一房式、二房式，向三房式、四房式甚至五房式（在新加坡厅也算一室）的过渡；在建筑上经历了由多层向高层的过渡。目前，新加坡廉租屋的比重将逐步下降，在保障政府组屋的套数和总面积供应的同时，满足中、高等收入居民需要别墅型的公寓比重在不断地增加，居民住房居住质量稳步提高。
二新加坡的住房政策体系
新加坡是一个市场经济的国家，但在住房建设与分配上并不完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入阶层住房由市场提供的体制。低收入阶层可以享受廉租屋（Low-rent house）待遇，中等收入阶层可以购买组屋（Low-price house），高收入阶层则可购买私人住宅[3]（见表1）。
表1 新加坡住房政策体系
资料来源：根据新加坡住房制度及其启示整理
（一）低收入阶层：租赁组屋
新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可租赁不同标准附有租金津贴的一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可租住不同标准附有津租金贴的一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分山政府予以补贴。
（二）中等收入阶层：购买组屋
家庭月总收入不超过2000新元的，可申请购买二房式组屋；家庭月总收入不超过3000
新元的，可申请三房式组屋；家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场购买转售组屋，或购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。
（三）高收入阶层：购买私人住宅
月总收入超过8000新元或12000（多代同堂家庭）新元的家庭，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅，包括标准较高的共管式公寓（condominium），或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。
三新加坡住房保障制度演变
（一）20世纪20-50年代：陋屋区时代
从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住房都是在拥挤的陋屋区，没有适当的卫生、照明或通风设施。因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局( Singapore Improvement Trust, SIT），专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。到1947年，新加坡人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。1947年新成立的住房委员会（Housing Committee）调查发现68万人口（约占总人口72%）住在城市中心区，其中约1/3人口拥挤在4平方公里的区域内，极其的拥挤（见表2）。1959年约25万人居住在城市贫民窟内，约30万人居住在棚户区[4]。在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，但只能为8.8%的居民解决住房问题。大多数新加坡人的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。1961年在河水一带发生的一场大火灾，摧毁了数以千计的住房，造成16000人无家可归[2]。
资料来源：Colony of Singapore, Report of the Housing Committee 1947; Master Plan 1955.
转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, Volume 3 Issue 1, May 2007[5]
（二）20世纪60年代：居者有其屋
1959年新加坡成立自治政府时，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾。当时200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区中。在这种背景下，新加坡政府决定把住房建设放在优先位置上，制定了《住房发展法》（Housing and Development Act），并在1960年根据该法成立建屋发展局（Housing & Development Board，HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入阶层提供廉价房屋。其住房发展的目标是使90%的人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。为了鼓励人居民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964年推出“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），这个计划是非营利性的，旨在为无力在住房市场上购买私人住房的居民提供公共住房。在建屋发展局的主持下，新加坡大力建设公共组屋，完成了6个建房五年计划，建成70 余万套住房（见表3）。1968年，新加坡政府开始允许国民利用公积金购买政府组屋，大大地推动了“居者有其屋”计划的实施。政府也鼓励居民购买租住的组屋，并给予20%的首付免除优惠[4]。到1970年，超过二分之一的人口住进了组屋。
表新加坡1960-1990年代的住房建设计划
资料来源：郭玉坤. 中国城镇住房保障制度研究. 西南财经大学博士毕业论文，
2006（5）[6]
（三）20世纪70年代：增加供给和改善条件
在60年代的10年中，主要是解决住房缺乏问题，所以第一、第二两个建房计划中所建的房屋，大多数类型为单居室，以小房型为主，主要用于出租，以解决住房极其短缺的问题。197l～l983 年，随着房荒问题的缓解，住房政策的重点向改善型转变。住房的类型随也之发生变化，由过去的一居室、二居室转向发展三居室、四居室一套的单元。建屋发展局也开始专注于开发建设设施齐全的新市镇，每个新镇约容纳居民250000。通过完善的规划，宏茂桥、勿洛及金文泰等新建市镇都拥有丰富齐全的设施，如市镇中心、邻里中心、巴士转换站、学校、公园及工厂。镇内的居民可轻易地在住宅周围找到诸如体育、图书馆等休闲场所（见表4）。原先应急的住房被拆除，重新盖起了造型美观、设备齐全的高级公寓，在满足需求程度上达到了80%[2]。1974年，新加坡政府又组建了国营房屋与城市开发公司（HUDC）（1982年HUDC将住房发展业务转给了HDB），专门建设大型的五居室套房，称之为“HUDC 套房”。这种住房比房屋开发局开发的住房售价贵，但比市场价低，月收入在4000新元以下的家庭均可购买。
表4 新加坡新镇规划中的土地利用和住房密度（60000个住宅单位）
资料来源：HDB (2000a) ，转自：Belinda Y uen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, V olume 3 Issue 1, May 2007[5]
（四）20世纪80年代至今：全面提升居住环境
到20世纪80年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。随着住房供应方面经验的日趋完善，新加坡开始将更多的重点放在为居民提供高质量的生活环境上。为培养居民对邻里的归宿感及促进人际交往，新加坡推行了邻里概念。每个邻里都有户外园地，可作为公共及休闲设施，如公园、儿童游乐场、体育设施等等。通过这样建立一个全面的生活环境，既可满足居民在休闲方面的需求，让他们方便地使用各种设施，同时也能增强社区的凝聚力。80年代后期，超过85%的人口住在政府组屋。新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的
市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划——把旧的住房修复到当前新住房的标准；选择性整体重建计划——为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房[2]。政府通过组屋区更新计划，以系统化的方式重新发展屋龄较久的市镇或社区邻里，以便和新的住屋发展相互融合。通过组屋更新，居民生活环境也会获得改善，居民将可享受到资产升值的益处，生活质量也得到了极大的提高。
四新加坡住房保障制度的具体运作机制
新加坡居民住房问题的解决得益于其实施独特的“居者有其屋”住房保障政策。“居者有其屋”政策通过专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，极好的解决了新加坡住房保障问题，获得了巨大的成功。
（一）保障性住房的建设
新加坡为中、低收入者提供的保障性住房（即组屋），统一由半官方专门的机构——建屋发展局负责统一投资和组建；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。建屋发展局的主要任务是负责规划、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括两方面：一方面，是为中低收入居民提供住房，实施政府确定的建屋计划，包括征用土地、拆迁安置、规划设计住宅区策划基础设施建设、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋发展局也负责公房的出租、出售和物业管理。
（1）建设土地获取
为了建设低成本的公共组屋，新加坡实行土地强制征用政策。1966年新加坡制定了《土地征用法》（Land Acquisition Act），强化了政府和政府机构的职能，政府可以强行征用私人土地用于住房建设。1973年修订了《土地征用法》并规范了土地征用的补偿标准。从1995年开始新加坡政府规定必须按市场价格征用土地。建屋发展局没有土地征用权，也并非无偿使用土地，而必须向土地局购买，但能以比私人开发商低得多的土地价格获得土地。这种征用土地政策限制了土地投机买卖，并保证了大规模公共住屋建设所需的土地，使得大规模建造低成本公共住宅成为可能。1960年，只有44%的土地为国家所有，到1985年，建屋发展局已经拥有新加坡近75%的土地资源[4]。
（2）拆迁与安置
为了支持土地征用政策和保障社会公平，新加坡实施了拆迁安置政策。1963年建屋发展局成立了拆迁安置部（Resettlement Department）负责贫民窟、棚户区和私人地域的拆迁工作。为了保证组屋建设的顺利进行，土地的清理和住房建设基本同时进行，这样能使需拆迁的居民有房可住。重新安置也尽量做使居民做最少的变动，保证原来的居民住上条件更好的住房[7]。
（3）建设资金筹集
图1 新加坡组屋建设资金筹措渠道
资料来源：季明明，国家社会福利保障体系的成功典范──新加坡中央公积金制度研究，改革，2000（2）
建屋发展局的住房建设启动资金来源于政府的长期贷款和政府补贴。新加坡政府提供超
过20年的长期贷款给建屋局。从1986年起，贷款利率与中央公积金利率挂钩，每年超出住房销售收入的贷款余额的利率比中央公积金利率高出2％[8]。随着业务的发展，以售房收入、购房者中央公积金存款还清贷款并维持单位开支（见图1）。此外，由于建屋局为非盈利机构，其出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，没有运营利润，造成建屋发展局收支亏损。因此政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔补贴，消除建屋发展局的亏损。在1960-1989年间，政府给予建屋发展局1百万至1.2亿新元的补贴[4]。
（4）住房建设管理
新加坡整个住房建设的投资活动过程，包括项目立项（投资商）——建筑工程承包（承包商）——产业出售或管理（投资商），无论是私人投资住房建设，还是政府投资建房，都必须通过招标形式确定建筑承包商来建房。其中政府建屋发展局与私人投资商的差别仅在于前者可以低价获得土地（这实际上是政府对中、低收入者住房的一种优惠措施）；而后者，则须通过土地批租，有偿获得土地使用权。为了降低住房价格，建屋发展局采取了一系列降低住房建设成本的措施，包括采用新技术，如住房采用金属-混泥土框架结构；住房建筑材料由建屋发展局生产和管理；提供职业培训，组建自己的建筑施工队伍[4]。通过这些成本控制措施，保证了住房在居民的支付能力范围之内。
（5）住房户型设计
鉴于低造价住宅开发的前提，组屋的户型标准并不高。目前新加坡组屋主要有三房式、四房式、五房式和公寓式这四种类型，和国内的单元房差不多。三房式的组屋面积为65-70平方米，包括两间卧房和一间客厅（二房一厅）；四房式面积为90-100平方米，包括三间卧房和一间客厅（三房一厅）；五房式面积为110-120平方米，包括三间卧房，一间客厅，一间饭厅（三房二厅）或者四个房间加一个客厅（四房一厅）；公寓式组屋面积为140平方米，设施与五房式组屋相似，不过面积较大[9]。由于气候炎热，居室尽量避免朝南，由一条长外廊组织10户左右的单元。
（6）住房建设规划
新加坡政府在住宅建设时避开房屋密集的市中心区，而是选择在城市边缘地带，在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。从1960年代开始，建屋局新建了15个卫星镇，新镇的组屋售价按坐落地段与市中心的距离而定，远市区优惠12％，近郊区优惠23％，远郊区优惠32％。为了取得较高的经济效益，组屋以高层住宅为主，一般都是几十层的板式住宅，少数为20多层。每个组屋区都有完善的设施，超级市场、医院、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全。另外，组屋区交通也很便利，轻轨、地铁建设完善，所有的屋村都有公共巴士连接轻轨和地铁站。
（二）保障性住房的金融支持——公积金政策
完善的公积金制度（Central Provident Fund，CPF）是新加坡解决居民住房问题的重要保障，为新加坡组屋的建设和“居者有其屋”计划提供了强大的金融支持。
新加坡的公积金制度建立于1955年，所有新加坡公民和永久居留的居民，都必须参与公积金储蓄。公积金制度根据其会员各自户头所累积的资产为基础。公积金会员及其雇主双方按雇员每个月收入的规定比例缴交公积金，存入积累式的个人账户基金中。建立之初雇员缴纳的公积金在其月薪中的比例仅为5％。目前，低于55岁的雇员公积金总缴交率是其薪金的40％，每月雇主统一缴交，其中20％是从其薪金中扣除，另20％由雇主缴付，雇主与雇员各自的每月缴交额最高限额为1200新加坡元。年龄较大的雇员公积金缴交率较低。其中，55岁以上至60岁者，总缴交率是20％(本人缴付12.5％，雇主缴付7.5％)；60岁以上至65岁者，总缴交率为15％(本人与雇主各缴付7.5％)；65岁以上者，总缴交率是10％(本人与雇主各缴付5％) [6]（见表5）。所缴纳款项的以雇员的名义存入中央公积金局，作为购房、医疗、保险和养老用。
表5 会员每月公积金缴款存入的户头
资料来源：季明明，国家社会福利保障体系的成功典范──新加坡中央公积金制度研究，改革，2000（2）[10]
注：表中数字分别是占薪金的百分比。
(1)普通户头：该款项可用于购屋、购买公积金保险、增加养老的资产即投资等。
(2)保健储蓄户头：该款项可用于支付医院的账单和获准的医药保险。
(3)特别户头：该款项是用于养老和特别急需。
公积金储蓄为建屋发展局提供了充足的住房建设资金。政府将一部分公积金用于组屋建设，或者购买政府为住房建设贷款和补贴而发行的债券，间接的支持组屋建设。通过这种政策，建屋发展局获得了稳定的建设资金的来源，避免支付通过商业贷款获取资金的高额利息[11]。
随着“居者有其屋”计划的实施，为了使居民能够利用公积金来实现住房购买需求，新加坡实施了“公共住屋计划”和“住宅产业计划”。在1964年政府推出“居者有其屋”计划之前，政府建的组屋不卖只租。1968年，中央公积金法修正后，实施“公共住屋计划”，国民可动用自己的公积金存款购买组屋。但公积金存款只能用来偿付购买组屋的部分购价，做出这样的限制的目的是为了确保作为退休储蓄的公积金不会因而被全部化完。后来逐渐放宽管制，组屋的全部购价都可以用公积金普通户头的存款来支付。从1981年起，会员甚至可在“住宅产业计划”下，动用公积金存款购买私人产业，即除了非永久地契的剩余租期少于60年的产业之外，公积金存款可以用来购买任何一类住宅产业[10]。
（1）公共住屋计划
公共住屋计划计划只能用于购买新建的或是由前业主转售的建屋发展局组屋。向建屋局购屋的付款方式是利用本人的公积金普通户头中的存款一次付清房款（只需支付占房价20%的首期付款）。如果购买转售组屋。会员可在建屋发展局委任的评估师估价之后，利用公积金存款按组屋购价或是市场价(二者中可取最低价)支付房款。公积金存款也可用来缴付印花税、律师费等购买组屋时所发生的费用。以家属联名购屋者，则可联合动用各自的公金存款购买组屋。如是贷款购屋，可从本人今后所存入的公积金分期付款。另外，也可以利用公积金缴付建屋发展局对旧组屋实施翻新计划的费用。如果会员卖掉自己的上述房产，则须把曾提出的公积金款额和利息一起归还到本人的公积金普通户头中，这是为了确保其有足够的储蓄供退休之用。
（2）住宅产业计划
会员在这项计划下可购买所有建在永久地契或至少有60年租期的非永久地契土地上的产业。会员公积金普通户头中的现有存款和未来存款都可以用来购买私人住宅产业，以及缴付有关购买该产业的律师费、印花税、调查费等其他费用。任何年龄在21岁以上而且不是
破产者，都有资格参与这项计划。直系家属成员可以联合动用他们的公积金存款共同购买及拥有这项产业。没有利用其公积金存款购买这项产业的联名业主，也必须是直系亲属。如果会员卖掉房产，须把其曾提出的公积金款额和利息一起归还到本人的公积金普通户头。
新加坡的公积金制度解决了居民无力购房的难题，为推行“居者有其屋”住房保障政策提供了有利的金融支持。由于公积金的支持，新加坡住房自有率迅速上升，用于出租的组屋的比率从1960年代早期的100%下降至1970年的76%，再下降至1981年的38%和1989年的16%[4]。同时，公积金也为国家实现住宅商品化提供了源源不尽的住宅建设资金，形成了一个良性循环的住房保障资金筹措渠道（见图2）。
图2 公积金与住宅资金的流动[6]
（三）保障性住房的分配
（1）申请资格标准
新加坡政府制定了详细的租住或购买组屋的申请资格标准（见表6）。在公共住房申请资格的有关规定中，有四个决定公共组屋申请资格的主要条件：①公民权。规定申请者必须是新加坡公民，而共同申请的其他成员必须在新加坡居住。此标准曾作过几次修订。②无私有房产。那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房，甚至那些想放弃其私有房产再申请购买公房的申请者也必须在其具备公房申请资格的30个月后才能申请购买公房。③收入水平。由于公共住房是帮助那些无力购买私人住房的居民解决住房问题，因而要确定申请公房的家庭收入限额标准，那些家庭总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买公房。④家庭构成。新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但这并不意味着公房政策的大门对那些没有组成核心家庭的单身者是关闭的，家庭构成的规定有些特例，包括老年人计划和孤儿计划等[12]。
表6 新加坡租住、购买组屋的具体申请标准
资料来源：HDB (2000a). 转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, V olume 3 Issue 1, May 2007[5]
（2）住房购买标准
居民在购买住房时，一定要按照政府规定的标准购买，才可享受优惠购买的住房面积。（具体标准内容参照本文第二部分：新加坡的住房政策体系）超过规定，多出来的部分要提高房价，这样就可以限制居民过多地占用住房。同时，政府对于购房的优惠也采取分级办法。购买的住房面积越小，享受的优惠越多。3房式可优惠44%，4房式优惠33%，5房式优惠27%（1980年优惠标准）。
（3）住房分配程序
HDB采用的分配方式是先申请先服务的住房分配系统。在这种分配系统中只有一个申请序号系列，因而出售和出租各有一个排队系列。分配的优先权由申请时间的次序来决定，因而操作简单，易于为公众所接受。①申请登记。采用先申请先服务的分配系统需先建立登记程序，从1974年起实行分区登记系统，申请者可在某一个区域提出申请。②抽签和选择。根据某个区域可分配住房的数量，排在申请该区域公房轮候队列前面一定数目的申请者，可参加由政府官员生持的抽签活动。到1983年，抽签方式被更简单和迅速的自选方式所取代，在自选方式中，所有符合分配条件的同一区域申请者按其轮候顺序从可分配的公房名录中依此选择其满意的公房。③公房交换。HDB还有与公房分配政策相配套的一系列的公房交换规定[12]。
（四）保障性住房的扶持政策
（1）收入限额
新加坡政府采取严格的措施来保障低收入家庭的住房权益。在住房严重短缺时期，政府大量投资建房出租给广大中低收入阶层的居民。最初规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租房，月收入不超过1000新元的家庭才有资格买房，这些政策保证了低收入家庭能够优先住进公共住房。当住房短缺问题解决之后，又推行住房自有化政策，即执行“居者有其屋”的计划。上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋；80年代提高到了3500新元（见表7）。这种措施基本上保证了80％以上中低收入的家庭能够得到廉价的组屋。
表7 新加坡居民购买组屋的收入限额
资料来源：Wong, Aline K. and Yeh, Stephen H.K. (Eds.), (1985) Housing a Nation –25 Years of Public Housing in Singapore, Housing and Development Board[7]. 转自：陈劲松. 公共住房浪潮：国际模式与中国安居工程的对比研究[M]. 机械工业出版社，北京：2006[13]
注：目前收入限额参照本文第二部分：新加坡的住房政策体系
（2）低租金与低房价
为使住房租金和住房价格保持在居民政府范围内，新加坡实行低租金和低房价的政策。组屋的租金和房价不是由市场决定，而是由政府定价。在1960年代，一房式、二房式和三房式的住房租金为20、40和60新元，不超过平均工资的15%。目前住房租金仍然保持很低水平：租住1房式每月只需支付26-33新元、2房式的住户每月只需支付44-75新元（出租房只为月收入低于800新元的人提供）。在房价方面，政府的原则是使90%的新加坡家庭能支付起3房式的组屋，70%的家庭能支付起4房式的组屋[5]。对于低收入家庭，住房出售采取折扣出售的方法，3房式可优惠44%，4房式优惠33%，5房式优惠27%[14]。
（3）政府补贴
为了照顾低收入家庭购买组屋，政府还提供补贴：购买三房式以下住宅的低于半价出售；购买四房式住宅可降价15％出售；购买五房式住宅也有优惠。对于标准较高的公寓则按市价出售，不予优惠。实在无力购买的，如月收入少于800新元者，政府允许其租住组屋。
（4）优惠贷款
在贷款方面，新加坡建屋发展局为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，长达25年的摊还期。贷款数额与摊还期限依据申请者的收入与年龄而定。贷款利率高自由浮动的中央公积金利率0.1个百分点。购屋人士可选择利用他们的公积金存款或以现款摊还10%的首期以及过后的每月期款[4]。这样，保证了绝大多数中低收入家庭都有购买住宅的能力。
（五）保障性住房的管理
（1）转让管理
为了真正的做到“居者有其屋”，限制炒房，新加坡拥有完善且严厉的政策：所买的组屋5年内不许转让，同一户人家不许买第二套组屋。如果必须要在不满5年内卖出，必须通过政府的机构，不可以直接在市场上出售。在组屋购买满5年后（后调整为30个月），才可以在公共市场上转让。
（2）物业管理
新加坡的住房管理可以分成两种类型，一类为产业化管理，另一类为政府管理。其中私房（包括商品房、廉价房）主要为产业化管理，由专门的管理部门和机构（包括建屋发展商的管理机构）进行统一管理，并按市场标准收取管理费；另外一部分出租房则由政府进行管理，为此，建屋发展局将投入大量的补贴。目前，建屋发展局正在酝酿将房屋管理职能从建屋发展局中分离出去，转移给镇政府，由镇居民自我管理。
（3）住房更新
为了防止住房的衰败，不使组屋衰退为贫民窟，建屋发展局实施住房更新的政策（Main Upgrading Programme, MUP）。更新政策不是建屋发展局独自实行，而必须有住户的参与，共同处理更新中的问题，如费用、工程施工、噪音等。住户必须分担住房的更新费用。但建屋发展局分担大部分费用，而住户只分担其中小部分，根据住房房式的不同，分担从7%到14%不等的更新费用（见表8）。
来源：Shi-Ming YU, Impact of Public Housing Upgrading on Residents, 2004(5)
五新加坡住房保障政策的成就、问题与启示
（一）住房保障的成就
（1）改善居住条件
通过大规模公共住房的建设，新加坡居民的居住条件得到了极大的提高，卫生设施、公共服务设施得到了不断的完善，居民生活水平不断提高，人均居住面积从贫民窟、棚户区时期的3-6平方米提高到了20-25平方米，人均拥有房间数达1.29个（新加坡2000年人口统计数据）；通过“居者有其屋”计划的实施，新加坡住房自有率也得到了大幅度的提升。1960年新加坡住房自有率只有9%，随着1964年“居者有其屋计划”的实施，且在1968年允许中央公积金用于住房购买，住房自有率大幅上升，1970年达到36%，1980年更是上升至74%[4]。到目前，住房自有率已达到90%以上。
（2）促进经济增长
新加坡的公共住房建设促使了建筑业的蓬勃发展，同时也带动了建筑相关产业（如建材行业）的迅速增长，对新加坡的经济发展做出了巨大的贡献。由于公共住房计划的实施，新加坡1960年代的失业率降低到了之前的一半，1970、1980年代更是达到了完全就业水平。居民收入大幅增加，HDB住户的户平均收入由1968年的318新元增加到1985年的1363新元。扣除通胀因素，实际增长达95.3%。据新加坡2000年的人口统计结果，80%的家庭已由低收入阶层上升至中等收入阶层[5]。
（3）保持社会稳定
通过“居者有其屋”计划的实施，大部分新加坡居民获得了条件良好的住房。由于居民居住问题得到解决，社会保持十分的稳定，从而也就间接的促进了新加坡经济的发展。正如李光耀在回忆中所写的：“这使我深信，如果每个家庭都有自己的住房，国家将会更加稳定。。。我注意到各国首都的选民总是倾向于投票反对政府，因此决心让新加坡的家庭拥有自己的住房，否则政治就不会稳定。另一个重要的目的，是让那些儿子必须履行国民服役义务的父母觉得新加坡有他们的份，值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么，他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产[16]。”
（二）住房保障的问题与反思
（1）土地征用问题
《土地征用法》由于是强制征用私人土地，且在早期土地补偿价格远远低于市场价格，因此遭到了很多人的反对，被认为是对司法理念的违背[17]。但是正是由于这种强制性土地征用政策，是新加坡住房保障获得成功的重要原因之一。许多发展中国家，在公共住房的建设中由于土地成本居高不下，使得住房成本的大幅升高，最终导致无法解决大部分中低收入
阶层的住房问题。新加坡在绝大部分家庭住房问题解决后，逐步修改了土地征用的补偿标准，于1995年按市场价格补偿被征用土地。
（2）拆迁安置问题
在贫民窟和棚户区的拆迁和重新安置过程中，也遇到了很大的阻力。在组屋建设的早期阶段，由于住房及其短缺，所以快速建造的住房存在很大的质量问题，且生活设施不完善，居民们不愿意迁往新住所。拆迁人员经过与住户的商谈，了解其需求，以及在后来的组屋建设中逐步改善了生活设施，建设了学校、购物场所等配套设施，为动迁居民提供更好的居住条件，拆迁安置工作才逐步解决。
（3）成本控制问题
此外，建屋发展局在控制组屋建设成本方面也遇到了较大的问题。1979年，由于私人建筑业的兴起，造成了建筑材料价格和建筑工资成本的快速上涨，建筑成本的上涨引起了私人住房价格的上涨，因此对HDB公共住房的需求大大增加，HDB处于建设成本上涨和组屋需求增加的双面夹击之中。而由于建筑劳动力和建筑材料的供给不稳定性，私人建造商对HDB 的调控反映微弱，进一步加剧了形势的恶化。这种状况知道1980年代早期通胀率下降、工资和物价稳定之后才得到一定的缓解。为了减少这种成本波动，1982年建屋发展局实施了“长期资源计划”（Long-Term Resource Plan），签订长期供应合同，保证劳动力和建筑材料的供给。
（三）新加坡住房保障的启示
（1）确立政府的主导作用
新加坡政府在住房保障中发挥了主要的作用。由于国土狭小，土地资源有限，政府的资源调控功能在新加坡政府上表现得十分的明显。其主导作用主要表现在：设立专门的住房保障机构——建屋发展局；建立金融支持体系——公积金政策，为住房建设和居民购房提供了有力的金融支持；为购房居民提供优惠贷款和财政补贴，增强居民购房能力。在市场机制下，由于就业收入的差异，必造成很多的中低收入者无法获得住房，而此时政府的作用可发挥其资源调控作用，弥补市场机制的不足、维护社会公平，为中低收入家庭提供住房。因此政府必须在住房保障中必须发挥主导性的作用。
（2）建立统一的运作机制
新加坡从实施住房保障政策一开始，就设立建屋发展局来统筹全部的住房保障工作。从实施“居者有其屋”住房保障政策之初，新加坡的保障性住房就实行统一建设、统一分配、统一管理的运作机制。这种统一的运作机制是十分必要的。由于具有全权统筹的权利，建屋发展局可以进行统一协调，各有关职能部门按照职责分工，密切配合；科学合理配置有限的住房资源，把住房资金、土地资源统一配置；实现社会保障性住房的统一分配，有效遏制多头占房，分配不公的现象，切实将有限的社会保障性住房用于解决中低收入住房困难家庭的住房问题。
（3）保证保障性土地的供应
土地是住房之源。新加坡的土地资源非常有限，因此其一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。为了防止因土地价格因素造成住宅价格居高不下，新加坡对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。1966年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。根据该项法令，建屋发展局能够以远低于市场价格的价格获得土地，从而保证了大规模公共住屋建设所需的土地。
（4）构建良好的金融支持体系
新加坡建立公积金制度的初衷是用以养老保险，建立公积金制度后，其优越性随着时间的推移得到充分的体现。公积金不仅在养老保险、医疗、教育等方面发挥了巨大作用，在解决住房问题上更是起到了不可替代的作用。一方面公积金为新加坡组屋的建设提供了有效的资金筹措渠道，满足了进行大规模住房开放的资金需求；另一方面，公积金作为一种住房储蓄形式，为中低收入居民购买住房提供了坚实的保障。由于公积金的存在，新加坡住房建设、住房购买都有了资金保障，形成了良好的住房资金循环体系。
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社会保障性住房有关知识问答知识交流
厦门市社会保障性住房政策解答 一、社会保障性住房基本政策 1、什么是社会保障性住房？ 答：社会保障性住房，是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房和安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。 2、我市多层次的住房保障供应体系主要面对哪些群体？ 答：我市建立多层次的住房保障供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。即：向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难家庭提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买社会保障性商品住房的中低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房。 3、申请社会保障性住房有没有时间限制？ 答：新的社会保障性住房不再是每年申请一次，而是可以常年申请，并作为政府的一项长期工作，市委、市政府将持之以恒、一以贯之地做好此项工作。目前市委、市政府已做好了近五年的建设规划，以保证中低收入家庭的住房困难问题得到较好解决。 4、社会保障性住房建设与管理实行“四统一”新机制的内容是什么？ 答：社会保障性住房建设与管理实行“统一建设、统一分配、统一管理、统一运作”的新机制。市建设与管理局负责组织全市社会保障性住房的建设和社会保障性商品房的销售、管理、回购工作；市国土资源与房产管理局负责组织全市社会保障性租赁房的分配、管理、回收工作。 5、社会保障性住房坚持哪些原则？ 答：社会保障性住房的建设严格控制户型面积标准，坚持小户型、经济实用、节能省地的原则。社会保障性住房的分配管理坚持公开、公平、公正、透明的原则。
国外住房制度借鉴
他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。 但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。 我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。 相似处： 第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。 第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。 第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。 区别处： 第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。 第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。 第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。 基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。 根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。 美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
论住房社会保障性制度的现实性选择
论住房社会保障性制度的现实性选择 我国现行住房社会保障制度的缺陷已严重影响着普通老百姓的生存与发展,影响着整个社会保障制度的实现及特殊行业生产与生活，对和谐社会的构建已经造成威胁。因此,借鉴经验，在改革中巩固房改成果，积极探索适应市场经济发展的新的住房保障体系，促进和谐社会的健康发展是十分必要的。 标签：社会保障；住房保障；对策 住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。 1住房保障制度的历史借鉴 从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。 以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。
中国和新加坡住房制度概况
新加坡住房与中国住房之比较 新加坡住房制度 住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大创举，取得了巨大成就。新加坡在中央公积金制度发展过程中，将其保障功能扩展到住房保障，允许会员使用公积金购买住房。同时，政府还采取相应的配套措施，由政府统一规划和兴建居民住宅楼（即政府组屋），并以比较低廉的价格销售给公积金人员。在这种条件下，新加坡90%以上的国民都能居住在政府组屋里。新加坡将政府组屋建设与使用中央公积金购房相结合，住房保障制度取得了巨大成就。 新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。 新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有自效的经验。住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。
新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。对于骗买骗租者，法律将给以高额罚款或刑事处罚，严惩不贷。 新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。 新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。 中国住房制度概况 中国从1994年开始学习借鉴新加坡运用公积金制度解决住房问题的经验，在全国城镇逐步建立住房公积金制度。由用人单位及其职工分别按职工本人上一年度平均工资的4%缴纳住房公积金，由各级政府设立的住房公积金管理中心负责管理。我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企
社会保障性住房开发模式研究
社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见 我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设
新加坡中央公积金制度的经济效应分析及对中国的启示
2004年3月辽宁大学学报(哲学社会科学版) M ar.2004第32卷 第2期Journal of L iaoning U niversity(Philosophy and Social Sciences Edition)V ol.32 No.2 新加坡中央公积金制度的经济效应 分析及对中国的启示Ξ 王利军 刘海宁 (辽宁大学人口研究所,辽宁沈阳110036) 摘要:新加坡中央公积金制度(CPF)自1955年正式实施以来,对促进新加坡社会经济发展,加强政 府对经济的调控,维护社会稳定都起到了十分重要的作用。本文介绍了新加坡中央公积金制度的主要 内容及特征,重点分析了中央公积金制度的经济效应,以希对中国正在进行的养老保险制度改革提供一 。 关键词:新加坡;中央公积金制度;经济效应 中图分类号:F840.32 文献标识码:A 文章编号:1002-3291(2004)02-0114-04 一、引言 新加坡中央公积金制度(CPF)是政府立法强制个人储蓄,采取完全积累模式和集中管理模式的社会保障制度,该制度对促进新加坡社会经济发展,加强政府对经济的调控,维护社会稳定都起到了十分重要的作用,进而成为东亚乃至世界范围内养老保险成功运行的典范。新加坡中央公积金制度自1955年正式实施以来,随着市场经济的发展和社会政策的推进,新加坡政府把建立和完善中央公积金制度作为经济发展的战略重点,为社会保障的发展创造了良好的外部环境。在几十年的实践和探索中,中央公积金制度已经演变为一种从管理体制到运行方式的完整体系,涵盖养老、医疗、工作、住房、教育、家庭保障等多方面内容,实现了“自我养老、居者有其屋、疾病有所治、人人有保障”的根本宗旨。 二、中央公积金制度的经济效应分析 (一)中央公积金制度的运行有利地推动了新加坡经济的持续发展,使国家经济高速增长所需资本有了重要来源。 中央公积金制度的建立使新加坡能长期保持较高的储蓄水平,80年代,新加坡的储蓄总额平均占国民生产总值的41%,对1960年-1989年的经济增长做出了重大贡献。国民储蓄是国内投资供给的直接源泉,因而其稳定性决定了投资供给的可靠性。在中央公积金制度下,完全积累制的社会养老保险基金结存额高,偿债周期长,稳定性强,有利于政府集中用于长期投资,从而社会资本积累的速度较快,规模水平较高,在社会总储蓄中,中央公积金结存的储蓄基金占1/3左右,其中80%用于购买政府的有价证券,并有少量投资于短期证券。由于养老储蓄基金具有较强的稳定性,新加坡政府通过中央公积金制度筹集的大量资金,成为推动经济高速发展稳定的资本供给来源。对新加坡1992年-2001年中央公积金缴费额与国民总储蓄作线性回归分析,我们可以清晰地发 Ξ收稿日期:2003-10-20 作者简介:王利军(1971-),男,河南荥阳人,辽宁大学人口研究所博士研究生,讲师。
社会保障性住房的建筑设计与研究
社会保障性住房的建筑设计与研究摘要：保障性住房的建筑要求给建设管理和规划建筑设计带来 了新的挑战和问题，为了提高规划布局、建筑设计、实施过程及管理的水平，使保障性住房更加合理化、人性化、品质化是可行的。本文针对保障性住房的建筑特点，对保障性住房的规划设计和环境设计进行了探讨。 关键词：保障性住房；规划设计；环境设计 abstract: affordable housing construction requirements for construction management and architectural planning brings new challenges and problems, in order to improve the planning layout, architectural design, implementation and management level, so that affordable housing more rationalization, humanization, quality is feasible. in this paper the characteristics of affordable housing construction, discussed affordable housing planning design and environmental design. key words: affordable housing; planning and design; environmental design 中图分类号：tu2文献标识码:a 1保障性住房问题的产生 保障性住房，包括经济适用住房和廉租住房，是社会对中低收 入家庭提供的居住保证.住房是人们的生活必需品，没有住房正如
社会保障国际比较复习资料知识讲解
社会保障国际比较 一、名词解释 1. 受益基准制（规定受益制、确定给付制）：它是指社会保障组织先规定对受益人的给付水平，再依照精算原理确定缴费水平的社会保障模式。 2.缴款基准制（规定缴费制、确定缴费制）：它是指预先确定缴费水平，再根据基金积累额及其投资收益给付受益人的社会保障模式。 3、现收现付制：是将一定时期（如1年内）所需支付的费用，分配于各参加保险的被保险人，它预先不留出储备金，完全靠当年的收入满足当前的需要。 4、完全积累制：一种以纵向平衡原则为依据，要求在劳动者整个就业或投保期间，或者在一个相当长的计划期间内，采取储蓄方式积累筹集社会保障基金的制度。 5、部分积累制：现收现付制和完全积累制两种模式的结合。在部分积累制情况下，退休人员的养老金一部分来自于现收现付式的筹资方式，另一部分来自于完全积累式的筹资方式。 6、养老金替代率：是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。 二、简答题 1、社会保险型、福利国家型、强制储蓄型、国家保险型模式的特点及代表国家 社会保险型模式的特点 (1)以劳动者为核心。即社会保险制度面向劳动者，且主要是工薪劳动者，围绕着劳动者在年老、疾病、工伤、失业等风险设置保险项目。 (2)实行“自助”原则，社会保障费用由国家、雇主和雇员三方负担，且以个人和雇主投保为主，政府在收支不平衡时酌情给予资助。 (3)权利和义务有机结合：多投多保，少投少保，不投不保。 (4)社会保险基金的筹集以现收现付为主。 (5)社会成员之间统筹使用，体现了社会保险的互助互济原则。 代表国家：德国、美国、日本 福利国家型模式的主要特征：(1)累进税制与高税收(2)普遍覆盖与全民共享(3)政府负责与保障全面。(4)强调公平优于效率。代表国家：英国、瑞典 强制储蓄型模式：称公积金模式、东南亚模式，其目标是以自助型为主，促进经济全面发展。特点：(1) 强调自我负责，缺乏互济性，不具备再分配和互相调剂功能。 (2) 建立个人账户，实行完全积累，起到激励作用，促进经济发展，减少政府负担。 (3) 与资本市场有机结合，达到保值增值目的。 (4) 由雇主、雇员双方按规定比例缴纳保险费，政府不提供任何资助，管理实行社会化，政府只负责监管。 (5) 在保障内容上主要是养老保险。
保障性住房怎么申请 需要什么条件
保障性住房怎么申请需要什么条件 导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 在买房时,有一些房屋并不是你想买就能买得。比如说是保障性住房,还有经济适用房。需要购房者满足一定的条件才能进行购买。那么申请购买保障性住房需要什么样的条件呢? 1. 每一个住房困难的家庭或者者单身的居民只能够申请购买或租赁一套的保障性住房,或选择申请进行货币补贴。已婚的居民应该以家庭做为单位来申请住房保障。 2.住房困难的家庭或单身的居民来申请要租赁保障性的住房应该符合下列的条件: (一)家庭申请的,家庭中的成员至少有一人应具有本市的户籍;单身居民来申请的,应当具备本市的户籍; (二)家庭的人均年收入或单身居民的年总收入在申请被受理日之前要连续两年都不超过本市所规定的能够租赁保障性的住房的收入线的标准; (三)家庭的财产总额或单身居民的个人财产的总额不能超过本市所规定的租赁这些保障性住房的财产的限额; (四)家庭成员或单身居民在要本市无任何的形式的住宅的建设用地或自有住房;
(五)家庭成员或单身居民在提出申请的时候时未在本市以及国内的其他的地区享受住房保障; (六)市政府所规定的其他的条件。 申请了廉租住房的,除具备了上述(一)、(三)、(四)、(五)、(六)条件以外,还需要提供市所在地民政主管部门所出具的得有效的证明文件。 本条例所称的自有住房,包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以人或者共有人的名义拥有的住房。 本条例所称家庭成员,是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。 3.住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件: (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍; (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准; (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;
新加坡住房保障制度
三、新加坡的住房保障制度 （一）住房公积金制度 公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。 （二）政府“组屋”建造 新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。 （三）“组屋”的合理配售 在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。 （四）分级补贴政策 新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。 （五）法律法规 为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。 四、国外住房保障制度之比较 通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。 （一）政府在住房保障问题方面的作用 这些国家的政府在住房问题上都发挥了积极的作用。德国的住房保障以政府主导为主。在推动住房建设、实施住房保障方面,还通过运用金融财税等经济手段,充分发挥各市场主体的作用来实现。美国的市场经济比较发达，市场在住房供给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房保障制度的基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制”。新加坡的住房保障则完全由政府主导。新加坡住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是通过政府直接干预，这是新加坡住房保障制度的一大特色。 （二）不同国情下的住房保障模式 这些国家虽然都是发达的市场经济国家，但不同的国情决定了其不同的住房保障模式。德国是一个高福利的国家，自有住房率不高，因此德国基于住房储蓄制度以社会福利房作为最低保障,鼓励住房合作社等非政府形式的建房形式,制定房屋补贴、税收优惠等政策。美国拥有发达的住房金融市场，通过金融政策、财税手段、法律保障等对房地产市场进行调节的模式，保障低收入人群的利益。对于一个发达而规模小的经济体，新加坡建立了以政府建设
新加坡社会保障基金管理
新加坡的社会保障基金管理 新加坡位于马来半岛南端、航运要道马六甲海峡的出口,总面积626.4平方公里,城市面积占绝大部分,因此人称“城市国家”。新加坡经济发达,新加坡国内生产总值GDP3700.645亿新加坡元，人均GDP为54776美元。新加坡除了经济上的成就为世人瞩目外,其社会保障体系也颇有特色,该国实施的中央公积金制度是世界上为数不多的不具备再分配功能的养老金计划模式。建立这一制度的初衷是为解决非公务员养老金问题而设立的,是政府通过立法强制雇员储蓄自保、雇主协保、政府管理相结合的制度。随着经济与社会的发展,公积金的用途已扩大到住房、交通、保健、投资和教育等多方面,今天,公积金制度已发展成新加坡全民社会保障制度。半个世纪以来的发展证明,新加坡的社会保障制度是一个成功的典范,取得了举世瞩目的成就。它不仅使新加坡在较短的时间内解决了人民“老有所养、病有所医、居者有其屋”的三大难题,而且又促进了新加坡经济的快速增长。研究新加坡社会保障制度,对于促进当前我国社会保障制度的改革具有重要的借鉴价值和现实意义。 一、中央公积金制度的构成 1.1 中央公积金的积累方式。中央公积金的来源主要由企业和个人两方承担, 而政府只给与让利、让税的优惠。根据新加坡中央公积金条例规定, 55岁以下的会员拥有的个人账户分为普通账户(公积金的7 2.5%)、保健储蓄账户( 公积金的17.5%) 和特别账户(公积金的10%)。年满55 岁后, 会员帐户分为退休账户和保健储蓄账户。在新加坡, 每个就业者无论其受雇单位的性质, 都在公积金拥有户口, 每月要向公积金缴交一定比例的个人工资。它规定凡是年龄在55 岁以下的雇员, 其公积金的征缴率为日工资的40%, 55～59 岁的征缴率为25%, 60～64 岁征缴率为日工资的15%,65 岁以上征缴率为10%。雇主和雇员双方各承担一半, 并由雇主一并存入公积金帐户。 1.2 中央公积金制度的发放。中央公积金的普通账户可用于住房、保险、获准情况下的投资和教育支出; 保健储蓄账户用于支付政府批准的医药开支的50%; 特殊账户中则用于养老和紧急支出。会员年满55 岁时, 普通账户和特别账户向退休账户转换, 此时的个人账户就由两个账户组成, 即退休账户和保健储蓄账户。为了避免公积金账户为支付住房、医疗等其他项目而影响养老金的积累, 政府规定会员达55 岁后必须在其退休账户中保留一笔最低存款额, 以供退休生活之需,即最低存款额计划。如果达不到最低存款额的要求, 也可以由子女或配偶选择以现金或公积金储蓄转移来填补。在会员年龄达到55 岁和在退休账户达到最低存款额这两个要求后, 可一次性地提取其公积金。也可在下列情况下提取其公积金: 永久离开新加坡, 终身残废或神志不清。若会员死亡, 其公积金也可以作为遗产由指定受益人申请提取。 1.3 中央公积金的管理。中央公积金制度的运营根据《中央公积金法令》, 中央公积金由中央公积金局统一管理, 由劳工部进行监督, 具体投资运营则是由新加坡货币管理局(MAS) 和新加坡政府投资管理公司(GSIC)负责, 其中, 新加坡货币管理局负责对国债和银行存款的投资管理; 新加坡政府投资管理公司负责把积累的基金投资于国内的住房和基础设施建设等方面, 也把大量资金投资于外国资产, 成为新加坡庞大的外汇储备的一个重要来源。另外, 如果公积金计划会员个人希望获得更高的回报率, 可通过法定的托管人(中央公积金局指定的银行) 在政府规定的投资工具内自行投资。其具体组织管理模式采用英美式的纵向模式。 中央公积金局设立理事会, 理事会领导包括政府代表、雇主代表和雇员代表,还有教授、专家等所谓的“中性人士”组成的代表, 理事会下设主席1 人, 在理事会领导下设具体管理机构,设总经理 1 人,直接管理副总经理和内务审计部, 副总经理之下设立五部一处,即雇主
论住房社会保障性制度的现实性选择
论住房社会保障性制度的现实性选择 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
论住房社会保障性制度的现实性选择摘要：我国现行住房保障制度的缺陷已严重影响着普通老百姓的生存与发展,影响着整个社会保障制度的实现及特殊行业生产与生活，对和谐社会的构建已经造成威胁。因此,借鉴经验，在改革中巩固房改成果，积极探索适应发展的新的住房保障体系，促进和谐社会的健康发展是十分必要的。 关键词：社会保障；住房保障；对策 住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。 1住房保障制度的借鉴
从20世纪初开始，面对由于革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及
中国保障性住房建设的现状.
中国保障性住房建设的现状 关键词:保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来,“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革,人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出,住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”,推行保障性住房建设,但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因,虽然历经了十几年,但我国保障性住房发展仍然滞后,人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道,透露近期的国务院常务会议上,研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的硬任务,也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 (1保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房(简称商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,具有社会保障性质。 (2保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践,部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程中,仍避免不了一些问题: 住房保障尚未立法,执行中缺乏约束力、强制力
住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难 退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 (1什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。 (2中国主要城市保障性住房建设模式 目前,我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式,开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发,该模式风险相对较高,也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低,代建模式由政府划拨土地,房地产企业进行代建,此模式对于房地产企业而言风险小,利润也很小,收益比较稳定,目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题,针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题,比较合理化的建议有以下几点: 1、建立健全保障性住房的相关法律体系,为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜,保证保障性住房的供给,同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。
德国住房制度
考察德国的住房制度 近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。 在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。 德国完善的金融体系有以下几个重要特征: 1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、
新加坡养老发展考察报告(完整版)
报告编号：YT-FS-2748-69 新加坡养老发展考察报告 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
新加坡养老发展考察报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 不论你在马路上行走，还是乘坐公交车，或在医 院就医、超市购物、公园健身，你会发现我们周围的 耄耋老人越来越多。据了解，我国目前60岁以上的老 年人己达1.43亿，占总人口的11%；苏州市60岁以 上的老人也已达到106万，占总人口的18%；这些数 字表明：随着经济的快速发展，进入二十一世纪的中 国已经（提前）进入了老龄化时代。如何继承和发扬 中华民族几千年的优秀传统美德，孝敬老人、赡养老 人，切实做好为老年人服务的工作，是各级政府非常 关注的问题。作为一名多年从事城区工作和社区建设 的实践者，这也是我时常关注社会、留心思考的一个 课题。 今年五月，我有机会参加市委组织部组织的赴新
加坡学习社区建设专题培训班，九天时间虽然短暂，学习的课程和内容也比较多，通过上课听讲、专人介绍和实地考察，在参观了新加坡市区重建局和建屋发展局、警察总署、惹兰勿沙市镇理事会、大巴窑镇中心、芽笼综合诊疗所、宏茂桥社区邻里警署、小印度社区、飞跃家庭服务中心、怡安产业公司、东邻社区民众联络所等地之后，我对新加坡的基本国情、人文概况、政治经济发展历程、政府机构的设置与运作、城市规划建设和管理等方面，都有了较为全面的了解。特别是通过多看、多听、多问，结合自己的工作实际，与新加坡在社区管理方面进行了对比，感到新加坡在养老服务和管理上有许多宝贵经验和成功做法值得我们学习借鉴。 一、新加坡养老发展的概况 新加坡共有420万人，60岁以上的老年人占总人口的20%。他们把老年人称为乐龄人士（与我国相比，这个称呼我们感到比较人性化）。新加坡政府十分重视培养全民的家庭观念，在舆论导向上不遗余力地在向
世界主要的住房公积金制度
世界主要的住房公积金制度 （一）新加坡的中央公积金制度这其实就是我国住房公积金制度的原型。新加坡的中央公积金制度，建立于1955年7月，规定每个雇员都是中央公积金的会员，每个会员必须按其月薪的一定比例缴纳公积金。公积金由雇员和雇主双方分担，按月存人雇员的账户。参加公积金制度的会员，若永久离开新加坡，终身残废或达到55岁退休年龄方能领取公积金。为了保证会员失去工作能力后能够支付基本生活费用，中央公积金局规定，普通户头的最低存款颇为3.38万元，只有在扣除这一最低存款额后，会员才有权动用余额进行各种投资。目前中央公积金用途除了最初设想的为年老的雇员提供养老金以外，已扩大到住房、交通、保健、投资和教育等多个方面。中央公积金制度解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房，把住房供给从国家低价出租改为国家建房，由住户分期付款购买。推行住房自有权计划，一方面把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收人不同的家庭，实行不同的政策：对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；而对中低收人家庭，实行准商品模式，政府投资建造社会住宅．然后再按优惠条件出卖。在新加坡，不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。雇员可以动用公积金储蓄作为购买住宅的首期付款；购房者从银行所借的住房贷款，可用每月缴纳的公积金分期还款。这样，雇员购买住房的款项（首付款和从银行得到的贷款）都可用公积金储蓄偿付。 （二）日本的互助合作模式日本的互助合作模式，是指在日本金融市场中，民间金融机构在住宅信贷方面非常活跃，民间与官方相互结合的住房金融模式。其模式的主要内容是：首先，重视建立官方的和官民结合的机构或组织，以保证政府住房政策、法令和计划的贯彻执行。其次，建立具体贯彻执行政府政策的机构，如“住房金融公库”作为政府对住房进行资助的一种组织，行使政策性住房金融的职能。第三，建立为政府制定政策出谋划策的咨询机构。政府既对住宅建设投资给予资助，同时又大力扶植住房金融业务的发展，使得日本官民合作的特征更加明显，以及住房信贷市场更加活跃。具体做法是：通过储蓄和发行债券筹集资金，使开发商和购房者都可以通过抵押获得长期的资金融通。日本政府有财政性贷款计划，通过邮政储蓄、国民年金等手段，每年把一部分资金提供给公营开发机构建设住宅，并以间接投资方式向公营住宅金融公库提供住房信贷资金，再由公库根据住房政策向民营开发机构和个人购建房者提供低息贷款。 （三）德国的合同储蓄模式这是我国住房储蓄银行的原型。合同储蓄模式的特点是，以居民为中心，按照互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存人一定数额的定期佑蓄存款，当存够一定金额时．即可取得住房贷款的权利。一般来说，存款利率和贷款利率都低于资本市场的市场利率。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按时间先后顺序以及存款金颧的多少规定顺序分配贷款。当居民购房时，政府按其每年储蓄额的一定比例支付补贴。低收人家庭还可以减免个人所得税。这种合同储蓄模式的优点是：利率较低而且稳定，利率水平完全由借贷双方在签订储蓄合同时自行确定，不受资本市场利率波动和通货膨胀因素的影响；贷款资源充足，本着先存后贷、量存为贷的原则，不会出现因资金不足而无法贷款的现象；配贷机制较为公平合理，按照时间先后和存款金额的多少来确定分配贷款的顺序，比较公平、公正和公开。 （四）美国的住房抵押贷款模式住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为
新加坡住宅体系
新加坡住宅体系(The Singapore Housing System) 读书报告 ——从新加坡住房体系看中国住房现状 系别建筑与房地产系 专业XX 班级学号XX 姓名XX 2011年9月25日
从新加坡住房看中国住房现状 摘要在中国人的传统中,对住房的需求几乎是没有弹性的。但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。本文通过中国与新加坡的住房对比，对中国住房制度进行思考。关键词住房对比思考 Abstract: In Chinese tradition, the demand for homes is almost no flexibility. But as China continue to promote industrialization, urbanization and international development, China's housing has become a "luxury", housing attribute changes take place in high prices and even the day price, caused by the room social contradiction between, the serious influences of the government's public image. This article through the China and Singapore compared to China, the housing of housing system thinking. Keywords: housing contrast thinking 1、新加坡住房现状 新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家。在填海造地后,人均绿化面积达6平方米,因此有花园城市之称。目前面积707平方公里，新加坡目前人口密度约7300每平方公里，可谓是世界上人口密度最大的地区之一，人均住房面积却达到了30平方米。其住房状况主要有以下几方面： 1.1房屋类型 一、组屋 就是政府盖的廉价公屋。散布在全岛各地，有些较为集中的就形成一个很到的组屋社区，人口可以多达30万以上，相当于一个小市镇的规模。一般组屋分三房式组屋，就是两个卧房，两个卫生间，一个厨房，一个客厅，面积约70多平米；虽然是算廉价屋，但是配套设施也是有的，比如运动设施，小公园，多层停车场，超市，商场，巴士转换站等，如果是大的社区，则建有轻轨方便居民出行。 二、公寓式组屋