小区公共能耗费构成及分摊
小区公共能耗费构成及分摊
一
何为“公共能耗”？
其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。
共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。
综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。
二小区公共能耗费的构成
1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)；
2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)；
3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)；
4、二次供水增压水泵用电；
5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)。
三小区公共能耗费分摊方式
1、各单元公共用电
各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。
月计算公式：
已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)
2、公共照明
小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
3、弱电系统
消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
4、二次供水增压水泵用电
小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。
每月计算公式：
中、高区已入住每户分摊金额=【该区计量电费/该区已入住总用水量+(该区空置户总用水量×70%)】×每户用水量。
5、公共用水
小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按户均摊。
正常每户分摊金额=小区公共用水水费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
家庭用水安全使用注意事项
家庭用水安全使用注意 事项 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
一、家庭安全用水须知 1、在装修改造时严禁私动表位，注意选用质量过关的供水管件； 2、管道铺设完毕，应作一次打压试验，受压标准可选择兆帕； 3、平常各种用水设备应做到随用随关，特别是在无水的情况下，切记关闭各种用水设备，以防突然来水时，跑、漏水事故的发生； 4、发现水质，水压异常时，要及时拨打供水服务热线进行咨询； 5、弄清家中供水设施的产权划分，定期做好供水设施的自检工作，发现漏水，及时联系责任部门维修，情况紧急的可直接拨打供水服务热线报修； 6、寒冷的冬季要注意做好用水设备的防冻保暖工作； 7、要注意节约用水，做到一水多用，循环使用； 二、发现漏水如何处理 一般情况下家中发现漏水，先仔细观察，确定漏点的情况和位置。若漏量不大，可暂时在漏点的下方放置一接水的器皿，或用布条将漏点处绑结实，及时联系责任部门进行维修。情况紧急的，请关闭表后阀门止水，若不行，用布条将漏水部位绑结实，进行应急处理，然后立即拨打供水服务热线进行报修，自来水集团公司人员将在45分钟内赶到现场为您止水或维修。 三、淹亡事故的预防 在家中“滴水成河”并非玩笑，时刻切记安全用水，为了防止家中淹亡事故的发生，建议做到以下几点：
1、做好家中供水设施的自检工作，消除各种漏水隐患 ⑴、关闭家中所有用水器具的阀门，观察水表是否行走，出现行走，就可能存在漏水； ⑵、可往马桶的水池里滴几滴墨水，再仔细观察是否有水漏出，若有证明存在漏水； ⑶、发现漏水，及时联系责任部门维修，亦可拨打供水服务热线进行报修. 2、做好用水设备的防冻保暖工作 ⑴、室外水管、龙头的防冻可用棉、麻织物或保暖材质包扎； ⑵、寒冷季节，请在临睡前关闭走廊和室内门窗，保持室温，同时关闭户表阀门，打开水龙头，放尽水管中剩水。 ⑶、对已冷冻的龙头、水表、水管，宜先用热毛巾包裹水龙头，然后浇温水，使龙头解冻，再拧开龙头，用温水沿水龙头慢慢向管子浇洒，使水管解冻。若浇至水表处仍不见有水流出，则说明水表也冻住了，此时再用热毛巾在水表上。用温水（不高于30℃）浇洒，使水表解冻。切忌用火烘烤。 3、家中长时间无人居住时注意事项 ⑴、建议您到所辖自来水集团营业分公司办理暂停用水的手续； ⑵、检查家中各种用水设备是否处于全关闭状态，同时关闭表后阀门上，打开水龙头，放尽水管中的剩水； ⑶、将自己的联系方式主动留给周围的邻居，在发生紧急情况时可随时与您取得联系。
物业管理费的构成成本分析
物业管理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。 一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。 1. 管理服务人员工资 物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。 2. 社会保险费 社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。 3. 福利费 福利费主要包括交通费、副食补贴等。 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。 二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。 （一）物业共用部位维护费用 根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。 物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月 （二）物业共用设施设备维护费用 根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。” 对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月 7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
水电费公摊的计算方式共享
水电费公摊的计算方式 共享 Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】
水电费公摊的计算方式 公摊电费的计算方式 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。 一、住宅部分公共能耗的构成： 1、各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力） 2、公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵） 3、弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心） 4、二次供水增压水泵用电 5、公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水） 二、住宅区公共能耗分摊方式： 1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+（该单元空置户数×70%） 2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式：
已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%） 3、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%） 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%） 4、二次供水增压水泵用电 小区住宅部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量行分摊；1-6层市政直供水不参与分摊。 每月计算公式： 中、高区已入住每户分摊金额=【该区计量电费/该区已入住总用水量+（该区空置户总用水量×70%）】×每户用水量。 5、公共用水 小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按均摊。 正常每户分摊金额=小区公共用水水费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%）
物业公司服务成本构成
物业服务收费的费用构成： 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 02物业服务费的性质
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少 于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进 行审计。 03物业服务费的测算方法 物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简 单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9） 公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2； Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数； ∑——表示对各分项费用算术求和。 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与
物业水电费公摊计算方法
物业水电费公摊计算方法 公摊电费的计算方式物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用由物业管理企业单独列帐按实际支出费用和约定方式公开合理分摊具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定业主大会成立前由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定公共照明电费按户分摊二次加压供水水泵电费按用水量分摊电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70分摊。 一、住宅部分公共能耗的构成1、各单元公共用电包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力2、公共照明包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵3、弱电系统包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心4、二次供水增压水泵用电5、公共用水消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水二、住宅区公共能耗分摊方式1、各单元公共用电各单元楼均安装公共用电计量电表分摊方式按户均摊。月计算公式已入住每户分摊金额该单元计量电费/该单元已入住户数该单元空置户数×702、公共照明小区设公共照明总表由小区全体业主按户均摊。每月计算公式已入住每户分摊金额小区公共景观照明电费/小区已入住户数小区空置户数×703、弱电系统消防监控中心设弱电系统总表由小区全体业主按户均摊。每月计算公式已入住每户分摊金额消控中心计量电费/小区已入住户数小区空置户数×70每月计算公式已入住每户分摊金额动力系统电费/小区已入住户数小区空置户数×704、二次供水增压水泵用电小区住宅部分二次供水分中区和高区中区和高区分别安装计量电表电费按实际用水量进行分摊1-6层市政直供水不参与分摊。每月计算公式中、高区已入住每户分摊金额【该区计量电费/该区已入住总用水量该区空置户总用水量×70】×每户用水量。5、公共用水小区公共用水有三块水表计量小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按户均摊。正常每户分摊金额小区公共用水水费/小区已入住户数小区空置户数×70
安全注意事项
路面施工安全注意事项 路面施工中一般安全措施： 进入现场的人员要穿反光背心等劳保用品； 严禁班前饮酒，进入施工现场不准嘻戏打闹，带小孩进入施工现场。 各种机械设备要有专人负责维修保养，经常对其关键部位进行检查，避免机械故障及机械伤害事件发生。 机械设备要视其性能不同分别搭设防尘、防雨、防碰、防噪音等设施，机械设备附近设立标志牌、操作规程。 运输车辆要制动灵活功能良好，听从指挥信号齐全，过岔口、遇障碍物时要减速鸣笛不得超速行驶。 施工中所用的机械、电气设备必须达到国家安全防护标准，自制设备、设施必须通过安全检验及性能检验合格后方可使用。 各种作业的特殊工种保证持证上岗，施工现场的各种机械严禁超负荷及带病运转。 使用车辆必须按规定使用车辆通行证，对所有的通行证不得转借或卖给他人。 严禁酒后驾车，非司机驾车。
作业人员施工中应注意避让车辆， 环境保护措施。 施工现场在施工前应先洒水，以避免施工中扬尘。 出入工地现场的自卸车要求有覆盖。 运输车辆驶出现场时，应将轮胎上的泥土清理干净，避免带泥土上路。 现场堆料要进行土工部支垫。 施工便道要勤洒水,避免扬尘。 在临近居民区进行作业时，噪音标准应达到国家规定要求。尽量避开居民休息时间进行施工。如确实需要夜间施工的，应在施工前，取得夜施证并做好各方面的协调工作。 施工现场设专人指挥卸料，工作。各工序安排合理有序。 施工中注意对已完工程的成品保护， 各种施工、运输机械尾气排放量要符合国家规定的机动车辆尾气排放标准。 材料堆放、机具停放的统一管理。材料根据工程进度陆续进场。各种材料堆放需要分类，堆放整齐，标志清楚，预制场地做到内外整齐，清洁，施工废料及时回收，妥善处理。工人在完成一天的工
物业管理费由哪些项目构成
物业管理费由哪些项目构成？ 物业管理收费的费用构成： 1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 (1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。 (2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14％ 计算)、工会经费(如按工资总额的2％计算)、教育经费(如按工资总额的1．5％计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1％计算)，医疗保险(如按工资总额的6％计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19％计算)，住房基金(如按工资总额的6％计算)(含住房公积金)]等。 (3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。 (4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。 2．公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费； (2)给排水日常运行、维修及保养费； (3)电气系统设备维修保养费； (4)燃气系统设备维修保养费； (5)消防系统设备维修保养费； (6)公共照明费； (7)不可预见费； (8)易损件更新准备金。 不包括： ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用； ●公共设施、设备的维修费用； ●电梯的运行、维修费用； ●冬季供暖费； ●高压水泵运行、维修费用； ●公用天线保养维修费； 这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。
公共能耗分摊计算公式汇总
公共能耗分摊计算公式汇总 2015-03-12 一、电梯能耗分摊公式 电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。 未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下： D1＝(∑N×d＋∑W)÷∑S单元×S1×μ D1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元） ∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（度） d---电力局电费单价（元/度） ∑W---电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】 ∑S单元---×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡） S1---×幢×单元1室户型建筑面积（㎡） μ---楼层系数（μ＝μ1÷∑μ） 注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。 二、增压水泵能耗分摊公式
增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。 增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。 未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下： H1＝ (∑N＋μ电)×d电＋ (∑U＋μ水）×d水＋∑W H1---×幢×单元1室×月增压水泵能耗分摊费用（元） ∑N---×区域×月增压水泵用电计量总和（度） d电---电力局电费单价（元/度） μ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】 ｛μ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝ ∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨） d水---自来水公司水费单价（元/吨） μ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】 ｛μ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝ ∑W---增压水泵房清洗与维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】 三、景观水系能耗分摊公式 计算公式如下： J1＝｛∑(D水泵＋D水系照明)×d电＋∑U×d水＋∑W｝÷∑S 总×S1 ∑U---全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】 ｛∑U＝4×(U1＋U2…＋Un）｝
公共场所及大楼安全注意事项(通用版)
( 安全常识 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 公共场所及大楼安全注意事项 (通用版) Safety accidents can cause us great harm. Learn safety knowledge and stay away from safety accidents.
公共场所及大楼安全注意事项(通用版) 高层楼遇火警时，扑救与逃生均较一般房屋困难，尤其十层以上高楼火警，抢救不易，民众在出入公共场所及大楼更应注意周围的消防设施与逃生用具。 一、公共场所之营业者必须订定防火避难逃生计划，并时常进行实际之演练。 二、注意用火场所、用电设备之安全，并防范人为纵火案件。 三、各楼层明显处悬挂「紧急逃生路线图」，并时常维护防火避难设施。 四、进入公共场所消费时应先观察安全门、梯及各种防火避难设施、消防设备之位置所在。 五、通风管道最好用铁板铸造，外裹石棉不燃材料，并每层装置防火气阀。
六、高楼房屋隔间、天花板、窗廉，地毯等装璜，宜使用不燃性材料或经防火处理之耐燃材料。 七、楼安全门梯及通道，应经常保持畅通。 八、高楼建筑物户外安全梯逃生最安全，应普遍设置。 九、高楼各层距离安全梯较远之窗口，应备有软梯、绳索、救生袋等补助逃生器材。 十、高楼屋顶平台不宜加盖房屋或其它设置。建筑物依规定设置之消防设备切勿拆除或变更。 云博创意设计 MzYunBo Creative Design Co., Ltd.
物业管理费用测算方法
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、
住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总
公共能耗分摊方案
台商大厦公共能耗分摊方案 尊敬的各位业户： 台商大厦的能耗以收支平衡为目的，业户自用的水电费及空调能耗由业主自行负担,其余的所有公共能耗,都需要根据谁受益,谁负责的原则进行分摊；现结合实际运行数据，对公共水、电、空调冷量按如下方案进行分摊： 一、分摊原则 1.总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费 2.总分摊电费=总电费-地下车场电费-LED泛光照明电费-中央空调电费 3.总分摊水费=总水费-中央空调水费 4.总分摊冷量费=中央空调总费用-业户户内冷量 二、公摊执行收费单价（设备100%运行时成本） 三、费用分摊对比 台商大厦为东莞地标建筑，超甲A写字楼，配套的设备设施高端，科技含量高，数量庞大，一般写字楼与之无法比拟。由于台商大厦是东莞唯一的超甲A写字楼，东莞没有可比较的项目，广州、深圳的超甲A写字楼除业户自用的水电费以外，一般采用在管理费中包含公共分摊电费，水费及空调费的一费制做法，需要将台商大厦的费用转换成一费制进行对比。 按费用最高的主楼测算，台商大厦一费制费用表（含空调及公用水电分摊）
甲级写字楼管理费情况比较 四、现阶段暂时执行的分摊单价 1.为降低分摊费用，减轻业主的负担，管理处采取了暂时停用不需用的设备设施，严格控制设备的运行时间等方法，尽量降低能耗，也请各位业户尽力配合。 2.为鼓励业户的入驻热情，管理处每月向发展商金茂公司申请一部分的公共分摊能耗补贴。 3.未来随着运行设备的增多，由于分摊的面积是固定的，公摊费用也会增加，但最高不会超过《公摊执行收费单价》。 4.从2014年10月1日至2015年4月30日，管理处暂按《公摊执行收费单价》的40%执行。 （单位：元/月/m 2） 附件：公共能耗分摊的成本测算 第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司 广东分公司台商大厦
物业服务成本的构成及占比
物业服务成本的构成及占比 根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》： 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。 可喜的是， 国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。 该文件第七条： 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。（以住宅物业为例，假设保洁为外包 1、人员费用 50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。
公共设施安全使用须知正式版
Guide operators to deal with the process of things, and require them to be familiar with the details of safety technology and be able to complete things after special training.公共设施安全使用须知正 式版
公共设施安全使用须知正式版 下载提示：此操作规程资料适用于指导操作人员处理某件事情的流程和主要的行动方向，并要求参加施工的人员，熟知本工种的安全技术细节和经过专门训练，合格的情况下完成列表中的每个操作事项。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 为了让同学们有一个安全整洁的学习和生活环境，结合近来发生的一些公共设施使用安全问题，特将有关公共设施使用相关要求向同学们通告如下： 1．教室及宿舍安全用电和严禁用火须知 校区教学楼和宿舍楼为老式楼房，电线及开关容量较小，尽管多次检修，但负载过大时仍然容易出现停电、打火乃至着火等严重的安全问题，所以要求同学们务必不要私拉电源电线及联接大容量的电器，外出时关掉电源及电灯开关。严禁私
自使用、存放违章电器及用电设施，严禁使用各种明火，严禁吸烟，严禁饮酒。 2．室内暖气内水温较高并含有添加剂，特别是PP-R管材阀门及接口极易出现脱落、损坏等问题，千万不要按压、踩踏暖气管线及阀件；不要擅自关闭供暖阀门；关好教室、宿舍及公共区的门窗，防止天冷冻坏暖气。一旦造成人为暖气事故，会使整个楼内停暖，暖气泄露会大量跑水，损害同学财产，甚至会造成更大的安全事故。 3．注意节约用水用电，杜绝长流水、长明灯。用水后随手关闭电源开关和水龙头，冬季冻裂水管会导致楼内停水，给同学们的生活带来极大不便。
物业费构成及测算 明细
物业费构成及测算 ?物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。?3.物业管理区域清洁卫生费用。?4.物业管理区域绿化养护费用。?5.物业管理区域秩序维护费用。?6.办公费用。?7.物业管理企业固定资产折旧。?8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ?9.经业主同意的其他费用。?以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； ?实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 ?一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）?该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。?其中：?Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。?F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。?F3--加班费（元／月）。?F4--服装费（元/月）。 ?S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）?其中：?F1--公共照明系统的电费和维修费： ?①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ?②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。?F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ?①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE （元／月）。I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24； ?②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）； ?③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）： ?④维修费（元／月）。 ?F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。?F4--建筑、道路维修费（元／月）。?F5--电梯费用的核算： ?①电费=n ×W×24×I×30×PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ?②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ?③年检费（元／月）。?费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。 ?.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）?其中：?Fl--人工费（元／月）。?F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。?F3--消杀费（元/月）。?F4--化粪池清理费（元／月）。?F5--垃圾清运费（元／月）。?F6--水池（箱）清洁费（元／月）。
物业公共能耗费的构成及分摊修订稿
物业公共能耗费的构成 及分摊 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
物业公共能耗费的构成及分摊 《物业管理条例》规定：“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。 业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费是否还有遗漏当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。 01 何为“公共能耗” 其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。 综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“ 公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。 02 小区公共能耗费的构成 1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力) 2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵) 3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心) 4、二次供水增压水泵用电 5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水) 03 小区公共能耗费分摊方式
1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%) 2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%) 3、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%) 每月计算公式：
住宅小区物业费上调的成功案例与启迪(伏彦澎)
住宅小区物业费上调的成功案例与启迪 时间：2013年04月14日 阅读：507次 复制链接 打印 大中小 自2005年《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》实施以后，上海物业服务费收费标准始终没有松动过。但是，物价在不断上涨，最低工资标准在年年上升，人力成本持续攀高，物业服务企业入不敷出无奈选择退盘的现象时有发生。物业服务费调整难，似乎成为一道迈不过去的坎，严重制约了行业的健康发展。 在物业服务收费标准多年不变的情况下，能否有什么好的举措推动物业费调整，促进住宅小区的稳定和谐?近年来，上海市物业管理行业协会和物业服务企业加大了物业服务费调整工作的力度，采取多种有效手段或方法，使得万科城市花园新区、古北国际花园、锦绣天第花园、绿洲城市花园、证大家园五期等一批住宅小区物业费相继顺利上调，引起了政府主管部门的重视和新闻媒体的关注。同时，这些企业的成功经验值得借鉴。 一、业主认可是调价的前提 物业服务费收费标准迟迟得不到上调，不少长期处于亏损的物业公司无法生存，而业主对物业管理的需求却在不断增多，这一对矛盾看上去好像无法化解，反而越陷越深。 有专家针对住宅小区普遍面临的此类问题指出，任何物业企业来管理这样的小区，要使经营获得平衡或盈利，在调整物业管理费无果的情况下，只有降低服务标准一条路，这最终损害的还是业主自身的利益。如何突破这个瓶颈，是很多物业服务企业一直寻求的答案。 上海上房物业管理的菊园小区物业管理处，通过细致、深入和艰苦的工作，取得广大业主、业委会和居委会的认可支持，不仅提高物业服务收费标准，而且服务合同得以续签。他们主要是做好了三个方面的工作。 一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。向业主公布了《菊园
公共设施安全使用须知
编订：__________________ 单位：__________________ 时间：__________________ 公共设施安全使用须知 Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑
文件编号：KG-AO-8623-56 公共设施安全使用须知 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管 理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 为了让同学们有一个安全整洁的学习和生活环境，结合近来发生的一些公共设施使用安全问题，特将有关公共设施使用相关要求向同学们通告如下： 1．教室及宿舍安全用电和严禁用火须知 校区教学楼和宿舍楼为老式楼房，电线及开关容量较小，尽管多次检修，但负载过大时仍然容易出现停电、打火乃至着火等严重的安全问题，所以要求同学们务必不要私拉电源电线及联接大容量的电器，外出时关掉电源及电灯开关。严禁私自使用、存放违章电器及用电设施，严禁使用各种明火，严禁吸烟，严禁饮酒。 2．室内暖气内水温较高并含有添加剂，特别是PP-R管材阀门及接口极易出现脱落、损坏等问题，千万不要按压、踩踏暖气管线及阀件；不要擅自关闭供
暖阀门；关好教室、宿舍及公共区的门窗，防止天冷冻坏暖气。一旦造成人为暖气事故，会使整个楼内停暖，暖气泄露会大量跑水，损害同学财产，甚至会造成更大的安全事故。 3．注意节约用水用电，杜绝长流水、长明灯。用水后随手关闭电源开关和水龙头，冬季冻裂水管会导致楼内停水，给同学们的生活带来极大不便。 4．爱护校园公共设施，如有损坏应查明原因，及时报修，对人为损坏的要按学院要求进行赔偿。注意防盗，提高防范意识，外出时关好门窗，对现金和手机等贵重物品，注意保管，避免丢失带来的不必要损失。 5．增强消防意识，爱护消防及应急设施，不得擅自挪用和损坏消防器材及应急灯、疏散指示标志标等公共安全设施。 6．严禁在教学楼和宿舍楼楼道内及楼梯上打闹、奔跑，特别早晚以及遇有临时停电、故障停电时，更要有序出入，以避免发生安全事故。
如何计算公共能耗费用
如何计算公共能耗费用 如何计算公共能耗，如何公平合理地分摊一直困绕着广大从业者。笔者根据《物权法》的相关规定，对住宅公共能耗分摊方式进行了探索，试图找寻出相对公平，且相关合同主体都认为比较合理而乐于接受的方式。 随着社会的发展，人们对建筑物的品质要求越来越高，电梯、景观水系、景观灯等高能耗设施设备越来越多的出现在住宅物业。随之产生的公共能耗费用如何合理分摊成为物业管理企业和业主十分头疼的问题。如何计算公共能耗，如何公平合理地分摊一直困绕着广大从业者。笔者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，对住宅公共能耗分摊方式进行了探索，试图找寻出相对公平，且相关合同主体都认为比较合理而乐于接受的方式。 分摊公共能耗费是业主义务 何为“公共能耗”？公共能耗从表面上理解即业主共有的物业共用部位、共用设施设备产生的能耗。关于共用部位、共用设施设备的概念，此前有不少地方法规、部门规章做过定义。而本次《物权法》中第六章“业主的建筑物区分所有权”为共用部位、共用设施设备的定义奠定了权威的法律基础。对建筑物区分所有权的理解对于“公共能耗”及分摊方式的理解起着重要的作用。 建筑物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。《物权法》关于建筑物区分所有权的概念采用了三元论说的观点，即专有所有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。《物权法》仅以建筑物的用途为分类标准，采用了举例的方式将专有部分提示为“建筑物内的住宅、经营用房等”。“住宅”依其文意是指专供家庭、个人日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”指用于商业、工业、旅游、写字楼等经营性活动的房屋。在立法未予明确的情况下，对建筑物是否属于专有部分的判断应结合理论上构成建筑物专有部分的要件，即符合以下三个条件的即可判断为专有部分：构
居住小区物业管理经费的来源与测算
居住小区物业管理经费的来源与测算 居住小区物业管理经费的与测算提要：物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通 居住小区物业管理经费的与测算 一、居住小区物业管理经费的 居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。 居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此，居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标准，确保稳定的资金来
原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。 要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费主要有： 1.定期收取物业管理服务费； 2.小区维修养护专项基金； 3.一业为主，多种经营的收入； 4.依靠政府的政策和一定资金的扶持； 5.开发单位给予一定的支持。 现简单分述为下： 1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。 物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要。 2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。