存量房交易纳税评估系统业务规程全套—--标准.技术

目录

第一部分总则 (1)

一、政策依据 (1)

二、适用范围 (1)

第二部分系统业务概述 (1)

一、基本术语 (1)

二、评估模型 (3)

三、基准价格确定方法 (3)

四、计税价格确定方法 (4)

（一）评估价格生成 (4)

（二）计税价格核定 (4)

第三部分系统数据标准 (4)

一、房产分类 (4)

二、标准房设置 (5)

（一）标准房设定粒度 (5)

（二）标准房的限定条件 (6)

（三）标准房编码规则 (6)

三、评估修正系数设定 (7)

（一）修正系数范围 (7)

（二）修正系数参数值 (8)

（三）修正系数标准样本 (12)

四、其他系数参数设定 (12)

五、基准价格评估模型 (13)

（一）住宅类评估模型 (13)

（二）商业类评估模型 (13)

（三）工业类评估模型 (14)

六、应税房地产评估模型 (15)

（一）住宅评估模型 (15)

（二）商业类评估模型 (16)

（三）工业类评估模型 (16)

第四部分系统数据采集 (16)

一、评估分区建立 (16)

（一）评估区域划分 (16)

（二）片区内涵及划分 (17)

（三）小区内涵及划分 (18)

（四）分区作业要求 (18)

二、评估分区数据采集 (19)

（一）工作流程 (19)

（二）采集内容及要求 (20)

三、基准价格采集 (20)

（一）工作流程 (20)

（二）评估作业及报告 (22)

（三）采集内容及要求 (23)

四、其他基础数据采集 (24)

（一）片区房价指数采集 (25)

（二）市场挂牌价数据采集 (25)

（三）观测点设定信息采集 (25)

（四）观测点价格采集 (25)

五、系统参数、系数采集 (25)

（一）《住宅比较因素修正系数及系统参数表》编制要求 (25)

（二）《非住宅（商业）比较因素修正系数表》编制要求 (26)

第五部分系统数据维护 (26)

一、工作范围及要求 (26)

（一）工作范围 (26)

（二）维护要求 (26)

二、维护内容及方法 (27)

（一）系统修正系数维护 (27)

（二）评估分区信息维护 (28)

（三）标准房基准价格维护 (29)

三、数据审核 (33)

（一）审核要求 (33)

（二）审核流程 (34)

第六部分系统业务应用 (35)

一、岗位设定 (35)

二、业务流程 (36)

（一）纳税环节存量房纳税评估业务流程 (36)

（二）业务环节说明 (36)

三、争议处理 (36)

附件一：数据采集表 (38)

JSPS001.住宅及配套商业用房评税小区表 (38)

JSPS002.住宅小区情况采集汇总表 (39)

JSPS003.住宅小区情况采集表 (40)

JSPS004.住宅因素条件说明一览表 (42)

JSPS005.住宅因素条件系数一览表 (43)

JSPS006.住宅（/住宅小区配套商业用房）标准房评估结果明细汇总表 (44)

JSPS007.住宅标准房评估案例匹配明细表 (45)

JSPS008.挂牌数据采集汇总表 (46)

JSPS009.片区房价指数采集表 (47)

JSPS010.观测点绑定小区设定表 (47)

JSPS011.观测点价格采集汇总表 (48)

JSPS012.商业（商铺/办公/综合）用房租金区段划分表 (49)

JSPS013.商业（商铺）用房租金信息采集表 (50)

JSPS014.商业（办公）用房租金信息采集表 (51)

JSPS015.商业（综合）用房租金信息采集表 (52)

JSPS016.非住宅（商铺）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (53)

JSPS017.非住宅（办公）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (54)

JSPS018.非住宅（综合）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 (55)

JSPS019.非住宅（商铺）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (56)

JSPS020.非住宅（办公）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (57)

JSPS021.非住宅（综合）收益乘数因素条件（说明/系数）表 (58)

JSPS022.非住宅（商业）标准房评估结果明细汇总表（收益法） (59)

JSPS023.非住宅（商铺）租金标准评估案例汇总 (60)

JSPS024.非住宅（办公）租金标准评估案例汇总 (61)

JSPS025.非住宅（综合）租金标准评估案例汇总 (62)

JSPS026.非住宅（工业）基准地价区段划分表 (63)

JSPS027.非住宅（工业）基准地价表 (64)

JSPS028.标准工业用房建筑物重置价格采集表 (65)

JSPS029.片区划分表 (66)

JSPS030.片区与小区对应关系明细表 (66)

JSPS031.征收数据（计税价）采集汇总表 (67)

JSPS032.住宅特殊楼栋标准房采集表 (67)

JSPS033.住宅特殊楼栋标准房信息采集汇总表 (68)

附件二：系统修正系数维护表 (69)

一、住宅综合修正系数表（范本） (69)

二、非住宅（商业类）综合修正系数表（范本） (73)

附件三：数据维护表单（格式） (78)

一、存量房评估系统维护申请单 (78)

二、存量房评估系统评估分区信息维护报告 (79)

三、存量房评估系统标准房基准价格维护报告 (80)

四、存量房评估系统修正系数维护报告 (81)

江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程

第一部分总则

一、政策依据

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税函[2008]309号）、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）、《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《中华人民共和国国家标准·城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《房地产估价理论与方法》、《江苏省地方税务局存量房评估工作管理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易纳税评估系统数据维护管理办法》等文件精神，制定本规程。

二、适用范围

本规范适用于全省范围内的存量房（住宅及非住宅）交易计税价格的评估核定工作。

第二部分系统业务概述

一、基本术语

●标准价调整法（Standard property value adjustment method）：对估价范围内的所有被估价房地产进行分组（分区），使同一组内（分区）的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价

格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

●市场价值（Market Value）：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，一般情况下同市场价格、公开市场价值含义一致。

●评估价值（Assessment Value）：评估价值又称评估价格、估计价值、简称评估值、评估价、或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

●评估分区（Assessment Zoning）：区分房地产用途，根据不同地段、不同区位房地产市场价格情况将一个评估区域划分为若干个评估分区，市场数据充足的情况下，可以将住宅小区、商业综合体、路段、街巷甚至到特殊楼幢作为分区的最小单位。评估分区是批量评估模型建立的基础。

●标准房地产（Standard Property）：又称为标准房、标准物业。为满足批量评估需要，根据统一评估分区内同类型应税房地产的情况，设定或选定的能够反映分区房地产共同、平均典型特征，具有代表性的房地产。

●基准价格（Standard Value）：又称为标准价、基准价值。是评估分区标准房地产的评估价值，基准价格是分区内房地产计税价格评估的修正基准，根据具体的评估方法，基准价格可以表现为基准单价、基准收益等形式。

●修正系数（Correction factor）：又称影响因素修正系数，是将可比实例修正、调整为基准价格，以及将基准价格修正到应税房地产评估

价值（市场价值）所需要的系数、比率。

●建立比较基准（estabishing comparison basis ）：使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。

二、评估模型

存量房交易纳税评估系统采用批量评估技术，以市场法、收益法、成本法等房地产估价方法为基础，运用间接比较法辅助计算机技术将标准房基准价格调整为应税房地产评估价值，并以此为依据形成应税房地产的计税价格。

三、基准价格确定方法

按照《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）规范和要求，采用一定的估价方法评估生成不同物业类型的基准价格。不同物业类型采用下列估价方法确定基准价格（即标准房基准价格）：

（1）住宅（公寓、别墅）：采用市场法。

（2）非住宅（商业用房）：采用市场法或收益法（毛租金乘数法）。 【B ：计税价格生成环节（由软件系统完成）】

建立比较基准

【A ：标准房基准价生成环节（由专业评估机构完成）】 图2-1 评 估 模 型 图 示

（3）非住宅（工业用房）：采用成本法（房地分估）。

四、计税价格确定方法

（一）评估价格生成

采用标准价调整法求取。系统自动获取对应评估分区标准房基准价格，通过相关修正系数的修正计算，得出应税房地产的评估价格。

（二）计税价格核定

计税价格的核定规则：评估价格下浮一定比例作为计税参考价，申报价高于计税参考价的，按申报价核定；申报价低于计税参考价的，按评估价格核定。

第三部分系统数据标准

一、房产分类

房产按照用途及建筑物形式对其进行类别划分，按照“大类、小类、细目”三个层级将房产划分为不同类别的物业类型，每个物业类型均赋予其唯一代码。房产分类代码见表3-1。

二、标准房设置

（一）标准房设定粒度

图3-1 标准房设定粒度图示

1、评估分区内，每个最小等级分区（小区、商业综合体、路段、街巷）所具有的物业类型房产，均分别设定一个标准房，即每个最小等级分区的标准房设定到小区内具体的物业类型。

2、评估分区最小单位到“小区”，标准房原则上不设到“楼栋”一级，只有当小区内个别楼栋与相同物业类型的其他楼栋价格差距较大时（价差≥10%），才允许在这些特定楼栋中设定标准房。

3、标准房的选定要求是该分区内具备代表性、普遍性的房产。标准

房设定可以是分区内具体的某套房产，也可以是按照标准房限定条件所定义的虚拟房产。

（二）标准房的限定条件

每个评估分区内，每种物业类型房产均设定一个标准房，不同物业类型有各自的标准房限定条件，限定条件见表3-3、表3-4、表3-5、表3-6。表3-2 住宅标准房限定条件

表3-3 非住宅（商业_商铺）标准房限定条件

（三）标准房编码规则

每个地区的每个评估分区设立的标准房均具有唯一的识别号，共 19位，编码规则见表3-6。

表3-6 标准房编码规则

三、评估修正系数设定

（一）修正系数范围

1、采用市场法评估求取标准房基准价格（标准房基准单价、标准房租金单价）所需的修正系数范围详见表3-7；将标准房基准价格调整为应税房地产评估价格所需的修正系数范围详见表3-8；

2、修正系数需按照P8页“修正系数参数值的确定方法”的要求生成。

表3-7 可比实例修正系数设定表

表3-8 标准房基准价格修正系数设定表

（二）修正系数参数值

1、修正系数参数值的确定方法

县区级以上（含）税务机关可以根据本地区房地产交易状况，制定比较因素修正系数参数值方案，相关方案及论证材料以地级市为单位统一上报省局，审核通过后方可应用。以确保标准房基准价格修正参数的科学性、合理性、权威性。

（1）修正系数参数值来源要求：

●比较因素修正系数参数值来源于近5年地市级政府相关部门发布的《城市房屋拆迁（征收）补偿估价技术规范（细则）》中所列示设定的修正系数表；

●无法借鉴相关文件获取的比较因素修正系数，应采用德尔菲法或

市场法求取，并通过市场交易数据的验证，证明系数在本地区应用的合理性、实用性，出具完整的测算分析报告。

（2）修正系数参数值求取要求：

存量房评估系统本地化建设过程中，修正系数值拟自行确定的，须采用以下两种方法中的任一种进行求取：

●方法一：德尔菲法

德尔菲（Delphi）法，又称专家打分法，是一种常用的、被公认为可靠的技术测定方法，它的实质是利用专家集体的知识和经验，对那些带有很大模糊性、比较复杂且无法直接进行定量分析的问题，通过选择一批专家多次填写征询意见表的调查形式，取得测定结论的方法。

运用德尔菲法确定修正参数的操作过程如下：

A、选择专家。选择的专家应包括房地产行业和相关行业的经济专家，应有一定比例的房地产估价师和土地估价师，以及管理专家、技术专家及高层决策人员，总人数不少于9人，房地产注册估价师不少于5人（要求隶属于不同评估公司）。

B、设计意见征询表。即修正参数调查表，可请有经验的专业人员设计，也可自行设计编制。

C、征询（轮询）及信息反馈。将意见征询表及有关资料函寄或直接送交所选每一位专家，请各专家在互不通气、互不见面、不受任何心理影响的情况下，各自独立发表书面意见，一般需经过2-5轮。

D、测定数据的统计处理。利用数理统计方法，进行定量统计和评价。经过多轮测定，直到各位专家对自己的判断和评价意见比较固定，不再修改为止。即：测定—统计—反馈—测定—统计，直到取得较为一致的结果

为止。同时利用数理统计方法，进行定量统计和评价，并求出专家所给各区域因素权重分值的均值、极差和均方差或方差，并将其以相应的表格形式汇总。具体计算方法及公式如下：

●均值（ X）是每项因素专家所给分值的算术平均值，表示该因素

最可能的权重值，计算公式为：

●极差又称为全距（R）表示每项因素最大值和最小值之差数。公式

如下：

Rj = Xj max– Xj min

●标准差又称为均方差、标准偏差（σ）表示每项因素专家意见的分

散程度。公式如下：

●方差，标准差的平方就是方差（σ2）。

根据上述均值、极差和标准差三项统计指标，就可以观察和了解每轮调查中专家意见的趋向和分散程度，确定本轮征询结果是否符合调查要求。如果还需要进行下一轮征询活动，则将本轮征询的统计结果反馈给各位专家，对下轮征询测定提供上一轮真实地、有价值的参考资料，以利于获得准确的最终测定结果。下一轮意见征询中各位专家根据上轮测定统计出的各区域因素均值、极差和方差，比较自己与其他专家意见的异同、差距，适当修正自己的意见，从而使均值逐渐接近最后结果，使极差和方差

越来越小，即专家的意见逐渐趋向一致。

E、确定测定结果。经过上述多轮征询测定，各位专家意见比较稳定之后，运用统计方法加以统计归纳，确定本次测定结果。相关系数的测定结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料）。

●方法二：市场法提取

在市场法中，运用定性、定量技术来求得调整参数，比较分析则是用来界定这一过程的常用术语。定性、定量技术可以单独或联合使用。参数求取的受托单位需是具备相当的理论和实践经验的专业机构，项目实施需符合下列要求：

A、基础数据的来源：物价部门、开发商提供的一手商品房市场公开价格信息数据（即“一房一价”数据）或房产登记管理部门提供的一手房商品房交易信息数据。

B、基础数据的数量：小区数5个以上（分属于不同片区），每个小区同一物业类型的完整价格信息不少于3个单元。举例：如求取高层的楼层系数，高层假设一个单元每层4户，总层数30层，则收集的样本数≥1800个（5X3X4X30）。

C、基础数据的其他要求：

●在求取某修正因素时，样本的其他影响因素需相同

●近五年进入市场销售的房地产项目

D、求取过程：将收集的样本数据填入相关计算表，计算出不同样本之间的价格差异率，根据事先建立的数学模型，运用数据分析、统计学原理，在计算的基础上分析得出相关系数的具体取值结论，确定的系数取值结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料）。

（三）修正系数标准样本

1、住宅类综合修正系数表（格式见附件二）

2、非住宅（商业类）综合修正系数表（格式见附件二）

四、其他系数参数设定

存量房评估系统除需对参与评估修正计算的系数进行设定外，还需对一些参与基准价格调整、预警分析计算的系数或参数进行设定，参数设定的范围及要求如下：

1、修正保守系数：采用房地产价格指数调整法对基准价格进行批量价格修正时，当计算得出的涨跌幅较大时，给予一定的控制，避免价格波动过大，修正保守系数的取值范围0.8-1。

2、商品房指数权重、存量房指数权重：采用房地产价格指数调整法对基准价格进行批量价格修正时，需对计算公式中两个指数所占权重进行设定。权重的取值范围0-1，两个权重的取值之和必须等于1。

3、计税价权重、挂牌价权重：采用计税价挂牌价调整法对基准价格进行批量调整时，通过该权重调整计税价、挂牌价参与计算所占的比例。计税价权重取值范围0.7-0.8，挂牌价权重取值范围0.3-0.2。

4、偏离幅度指标：用于系统对各小区的评估价值是否偏低或偏高的监控。偏离幅度=（申报均价/评估价值-1），偏离幅度取值范围为：10%～20%，-10%～-20%，偏离度为正数说明系统评估价值偏低，偏离度为负数说明系统评估价值偏高。

注：以上评估系统参数的设定表格式见附件二

纳税评估方法

参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分，分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。 一、企业所得税纳税评估对象的筛选确定 筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。 企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评 估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注： 1、连续三年以上亏损的纳税人； 2、房地产等重点行业； 3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人； 4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人； 5、有审核审批和后续管理事项的纳税人； 6、存在关联交易的纳税人； 7、省、市级所得税重点税源纳税人； 8、其他需作为重点评估对象的纳税人。 二、企业所得税纳税评估指标体系 依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和完善。 1、销售（营业）收入比值（11分） 计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。 2、销售（营业）成本率（13分） 计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。 3、销售（营业）成本率比值（9分）

温州市区存量房交易网上备案管理办法

温州市存量房网上交易管理暂行办法 第一条为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，根据《房地产经纪管理办法》(住房城乡建设部令第8号)、中华人民共和国行业标准《房地产市场信息系统技术规范》，国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格 意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，住房城乡建设部《关于建立全国房地产交易信息日报制度的通知》（建房〔2015〕55号）等文件要求，结合本地实际，制定本办法。 第二条本办法所称存量房是指已被购买或自建并取得所 有权证书的房屋。温州市行政区域范围内存量房交易均按本办法规定实行网上交易管理。 第三条温州市住房和城乡建设委员会负责本市行政 区域内存量房网上交易的组织实施和管理监督工作。 各县（市、区）房产管理部门（以下简称管理机构）负责本辖区内存量房网上交易的组织实施和管理监督工作。各

房屋登记机构（以下简称实施机构）负责本辖区范围内存量房网上交易管理的具体实施工作，包括存量房交易信息发布、档案信息查询、合同网上签约等工作。 第四条房地产经纪机构（以下简称经纪机构）应当自1 取得营业执照之日起30日内，向所在地管理机构申请经纪 机构备案。管理机构准予经纪机构备案的，应向经纪机构发放备案证明。 申请经纪机构备案应当提供下列材料： （一）房地产经纪机构备案表； （二）工商营业执照（原件、复印件）； （三）负责人和规定数量的执业经纪人员身份证明和房地产经纪人员资格证书（原件及复印件，经纪公司需5名以上，个体中介机构需2名以上）； （四）其他应当提供的材料。 本办法所称房地产经纪人员包括取得房地产经纪人、 房地产经纪人协理及经过房地产经纪职业培训取得上岗证 书的人员。 第五条经纪机构在取得备案证明后，应当向实施机构申请办理网上用户认证手续，取得登录存量房网上交易管理系统的操作资格。经纪机构的用户认证信息发生变化的，应在7日内向实施机构申请办理变更认证手续。

湖南省地方税务局关于印发《湖南省存量房交易计税价格异议处理办

乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网

湖南省地方税务局关于印发《湖南省存量房交易计税价格异议处 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】湖南省地方税务局 【文 号】湖南省地方税务局公告2013年第1号 【发文日期】2013-03-13 【实施时间】2013-03-13 【 有效性 】全文有效 【税 种】营业税 现将《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》予以印发，自公布之日起施行。特此公告。 附件：1.存量房交易计税价格异议处理申请表 2.存量房交易计税价格异议处理决定书 湖南省存量房交易计税价格异议处理办法 第一条 为规范我省存量房交易税收管理，解决征纳双方对计税价格的异议，切实保障纳税人的合法权益，维护税收法律法规的严肃性，根据《》 中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)的有关规定，结合我省实际情况，遵循合法、公平、公正、公开、效率和便民原则，制定本办法。 第二条 本办法所称存量房交易计税价格异议，是指在我省范围内办理存量房权属转移的纳税人对主管地税机关根据存量房交易评估系统出具的核定计税价格持有不同意见，要求重新核定计税价格的行为。 第三条 各级地方税务机关应当做好存量房交易纳税评估有关政策的宣传和解释，告知纳税人纳税申报应当承担的法律责任，同时告知纳税人享有提出异议处理的权利。 第四条 为了畅通纳税人诉求渠道，各级地方税务机关应当明确存量房交易纳税评估异议受理窗口，及时沟通，化解矛盾。 第五条 纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，须在30日内填写《存量房交易计税价格异议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交真实、合法、有效证明材料。 第六条 主管地税机关应当在接到纳税人书面异议申请5个工作日内安排两名或两名以上

纳税评估

纳税评估

荷塘区国税局纳税 评估实施办法 第一章总则 第一条为加强税源管理，及时核实并纠正纳 税人一般性涉税问题，根据国家税务总局《关 于进一步加强税收征管基础工作若干问题的 意见》（国税发〔2003〕124号）、《税收 管理员制度（试行）》（国税发〔2005〕40 号）、《纳税评估管理办法（试行）》（国 税发〔2005〕43号）制定本办法。 第二条纳税评估工作总的目标是：建立以纳税人自觉申报纳税和征管数据集中为基 础，以信息化手段和现代管理技术为支撑， 以征管责任区建设和税务稽查为保障，集中 评估，分级落实，定期反馈的纳税评估管理 体系，全面提升税收管理层次，实现税收管 理的规范化、科学化和现代化。 第三条在实践的基础上，运用统一的评估程 序和应用软件，对所有企业实现全面评估， 做到未经评估不得检查，进一步完善评估体 系，全面提升税收监控能力，提高税收管理

层次。 第四条纳税评估工作一般在国税机关内案头进行，确需实地调查核实的，可到纳税人生产、经营场所进行调查核实。实地调查核实指税务机关通过到纳税人生产经营场所了解情况、审核账目凭证等措施，对评估分析中发现的较为复杂的涉税疑点或问题做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。 第二章工作方法 第五条纳税评估工作程序一般为：选定对象、评估分析、约谈核实、评定处理等四个环节。 第六条纳税评估对象的确定应参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等情况，侧重选择重点税源、特殊行业的重点企业、税负异常变化、达到或超过预警指标、长时间零申报、纳税信用等级较低、日常管理中发现涉税问题比较集中的纳税人，以及评估部门认为应作为评估对象的其他纳

存量房资金监管系统业务需求

存量房资金监管系统业务需求 一、业务描述 （一）托管协议登记 存量房交易双方持本人XX银行个人结算账户（借记卡或存折）至房产交易机构办理交易手续。房产交易管理部门通过系统接口向XX 银行系统发起交易资金监管协议登记，XX银行系统向房产交易部门返回协议登记结果（以交易买方 名义生产虚拟子账户）。 （二）划款申请 房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX银行系统 发出收款申请，申请将购房资金从买方个人结算账户划转到交易资金监管账户对应虚拟子账户下。 XX 银行收到房产交易部门收款申请后，根据买方个人结 算账户资金到账情况，一次性或分多次将收款申请的申请资金划转到交易资金监管账户对应虚拟子账户下。向房产交易部门返回收款结果通知。 （三）付款申请 房产交易完成后，房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX 银行系统发出付款申请，申请将购房资金从交易资金监管账户对应虚拟子账户划转到卖方个人结算账户下。 XX 银行收到房产交易部门付款申请后，将购房资金从交 易资金监管账户对应虚拟子账户划转到卖方个人结算账户下。向房产

交易部门返回付款结果通知。 （四）退款申请 房产交易中止，房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX银行系统发出退款申请，申请将购房资金从交易资金监管账户对应虚拟子账户退回到买方个人结算账户下。 XX 银行收到房产交易部门退款申请后，将购房资金从交 易资金监管账户对应虚拟子账户划转到买方个人结算账户下。向房产交易部门返回退款结果通知。 （五）贷款 XX 银行将存量房贷款资金直接划转到资金监管账户对 应的买方虚拟子账户。 二、业务需求 根据上述业务描述，需要行内系统开发协议登记、划款操作、付款操作、退款操作和贷款资金入账。同时根据管理需要，开发相应报表管理模块。 三、详细需求 （一）监管协议登记查询 交易功能 实现交易资金监管协议登记，生成虚拟子账户的功能。 一期实现协议手工登记，生成虚拟子账户，打印交易资金托管账户确认书。 二期实现协议有第三方发起，行内系统自动登记的功

存量房交易服务平台工作规范

存量房交易服务平台工作规范 一、房源核验申请、受理 房屋所有权人可自行或委托他人到房屋所在地房屋行政主管部门办事大厅申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。申请核验需提交以下材料： （一）《存量房房源核验申请表》； （二）房屋所有权证书原件及复印件； （三）房屋所有权人身份证明原件及复印件； （四）央产房、保障性住房还需提供有关部门出具的符合上市交易条件的证明材料原件及复印件； （五）委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》和受托人身份证明原件及复印件。 区县房屋行政主管部门办事大厅受理房源核验申请后，应向申请人出具《存量房房源核验受理回执》。 二、房源核验 区县房屋行政主管部门应依据房屋登记簿或权属档案记载的信息进行房源核验，核验应在受理之日起五个工作日内完成。核验事项包括：确认房屋坐落、建筑面积、规划用途、房屋所有权证号和权利状况与房屋登记簿或权属档案记载的信息一致，且房屋无查封、异议登记等限制信息。 在房屋交易权属系统中无记录的房屋，房源核验时，区县房屋行政主管部门应先在房屋交易权属系统存量房录入模

块补录该房源信息。存量房交易服务平台同步该房源信息后，完成房源核验。 三、房源核验结果告知 申请人可凭核验编号和验证码查询核验结果。核验通过的，申请人可凭受理回执到受理窗口领取《存量房房源核验信息表》；核验未通过的，应告知申请人相关情况。 四、房源信息发布 房屋所有权人委托房地产经纪机构申请房源核验的，核验通过后，存量房交易服务平台自动发布房源信息；房屋所有权人自行申请房源核验的，应以书面方式确认是否通过存量房交易服务平台发布房源信息。房源信息发布期间，如核验房源完成网签或发生限制权利状况影响交易的，信息发布自动终止。 五、房源核验和房源发布撤销 房屋所有权人可自行或委托他人持以下材料，到房屋所在地房屋行政主管部门办事大厅申请撤销房源核验：（一）《存量房房源核验撤销申请表》； （二）房屋所有权证书原件及复印件； （三）房屋所有权人身份证明原件及复印件； （四）委托办理的，还需提供《存量房房源核验撤销委托书》和受托人身份证明原件及复印件。 委托房地产经纪机构办理撤销房源核验的，仅需提供《存量房房源核验撤销申请表》和《存量房房源核验撤销委托书》。

4、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-售后服务

售后服务方案 一、服务原则 （一）以业务为中心的可行性原则 维护服务应以满足委托方的业务需求为首要目标，要保证评估结果正常运行，评估结果在技术上必须是成熟的，实践检验是成功的，利于税收征管工作有序开展。 （二）重在措施的可靠性原则 注重预防。我们将在传统的被动式服务的基础上提供主动式的服务，和委托单位一起做好数据库的监控维护工作。采取以预防为主的策略，把问题、隐患消灭在萌芽中。安排专业人员提供评估咨询方向的技术支持服务，通过预防性维护方式、定期巡检等保证数据系统的可靠运行。服务组织。服务组织管理和流程管理是项目成功的关键。我们将在项目总负责人的统一调度下，指挥评估技术人员，在售前、服务实施、售后的各个环节紧密与委托方配合。 （三）安全性及保密性原则 保证信息的安全，有较好的数据安全措施，我方在项目开展过程中将对数据备份和系相关信息提供全方位的保障。充分考虑数据的保密措施，评估服务过程中处理的数据信息必须严格控制，接受委托方监督。 （四）适应性原则 按照委托方的服务要求，提供切实为从委托方出发的工作方案，项目开展过程中尊重客户的要求、接受客户的各方面的监督、积极与

委托单位交流、沟通。 （五）标准性原则 我公司的评估项目开展已建立的完善服务体系，将采用统一标准、数据及文件格式、各种收集获得资料。遵守有关国家标准、专业标准、文档规范。 二、质量要求 （一）估价结果质量要求 对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因，并消除不合理的差异： 1)估价测算过程是否有误； 2)估价基础数据是否正确；3)估价参数选取是否合理； 4)计算公式选用是否恰当；5)不同估价方法的估价对象范围是否一致；6)不同估价方法的估价前提是否相同；7)选用的估价方法是否适用估价对象； 8)估价假设是否合理；9)是否遵循了相应的估价原则；10)房地产市场是否处于特殊状况。当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。 （二）估价报告的质量要求 对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质

纳税评估案例与(DOC)

关于对××贸易公司的纳税评估案例 一、确定对象： 2008月5月，评估人员在进行企业所得税汇算清缴审核时发现××贸易公司2 007年度销售收入26386197.64元，而2006年销售收入为32842394.37元，20 07销售收入较2006年大幅下降，降幅达19.66％。而两年缴纳的企业所得税均在88000多元左右，相差不多，因此产生了该公司是否存在少计收入、人为调节利润的情况，将该公司列为评估对象。 二、评估分析： （一）了解基本情况 评估人员通过征管信息系统基础信息查得，该贸易公司成立于2001年2月，注册资金100万元，自营和代理各种商品的进出口业务。企业所得税实行查帐征收。通过企业所得税汇算清缴表及财务报表了解到该公司2007年销售收入263 86197.64元，营业成本22020681.36元，营业税金及附加291.15元，销售费用3790120.31元，管理费用306943.57元，财务费用16928.67元，营业外支出15616.56元，利润总额269485.36元，应纳税所得额269485.36元，未有纳税调整项目。 （二）分析比对 在征管信息系统内调阅该公司2006年度、2007年度财务报表，比较分析近两年主要税收和财务指标。 企业近两年税收和财务指标单位：元所属期 2006年2007年增减比财务指标 营业收入32842394.37 26386197.64 －19.66％ 营业成本28487250.10 22020681.36 －29.37％ 营业税金及附加258.72 291.15 12.53％ 销售费用3823997.98 3790120.31 －0.89％ 主营业务利润530887.57 575104.82 8.33% 管理费用265615.39 306943.57 15.56％ 财务费用16462.39 16928.67 2.83％ 利润总额268368.80 269485.36 0.42％ 应纳税所得额268380.79 269485.36 0.42％ 缴纳企业所得税88565.66 88930.17 0.41％ 主营业务利润税收负担率16.68% 15.46% -7.31% 所得税负担率33% 33% 0 通过分析，评估人员认为存在以下几个疑点：

存量房交易相关税收政策(2011版)

二手房交易相关税收政策(2011版) 几个概念： 普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 建筑容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积÷总用地面积。 营业税 一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税。 ——《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2011]12号 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格50万,面积为145.13平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。 营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加2%，下同）＝50*5.5％＝2.75万元

二、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格200万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为50万元。 营业税及附加税额＝（200-50）*5.5％＝8.25万元 三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（于原政策相同，未变） 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。 四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。（专业机构评估） ——《中华人民民共和国营业税暂行条例》中华人民共和国国务院令第540号 个人所得税 一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，

存量房网上交易系统操作手册

东莞市存量房网上交易系统 操作手册

目录 第一章、业务操作流程 (3) 一、用户登录 (3) 二、房屋挂牌 (4) 三、合同管理（网上挂牌出售委托协议、房地产买卖居间合同、房地产买卖合同） (8) 四、银行抵押 (21) 第二章、系统管理操作流程 一、用户管理 (27) 二、日志查询 (31) 三、密码修改 (32) 第三章、系统设置及其控件安装 (33) 一、控件下载 (33) 二、系统要求、环境设置 (34) 三、电子密钥驱动安装、数字证书关联及PIN码修改 (42) （1）电子密钥驱动安装 (42) （2）数字证书关联步骤

第一章、业务操作流程 本系统分为房屋挂牌、合同管理、银行抵押以及系统管理（中介机构管理员、银行管理员、操作员、项目管理）四大模块。下面我们将按具体操作流程作详细的介绍。 一、用户登录 中介机构或金融机构工作人员在登录存量房网上交易系统前先把usb-key插上，然后打开“东莞市存量房网上交易系统”（此系统在“东莞市房产管理局公众信息网”“二手房”栏目中的存量房网上交易系统），点击“存量房网上交易系统”时将会看到如下页面（图1-1），输入用户PIN码，即进入存量房网上交易系统。如图（1-2） 注：有关电子密钥驱动安装、证书链安装、数字证书关联的步骤及PIN码修改我们将在第三章为您作详细的介绍。 图（1-1）

图（1-2）此为登录后的首页 二、房屋挂牌 用户登录后，即进入存量房网上交易系统，我们在左边可以看到不同的栏目，这些栏目是公告信息、房屋挂牌、合同管理、银行抵押、系统管理、系统其他。根据权限的不同，您只能进入相应的模块进行相应的操作。 如下图（图1-3），中介机构人员通过输入房产证号、权利人姓名，选择所属中介公司，进行查档挂牌（根据中介公司使用费用交纳情况，给出可以查询信息的次数，按查询次数逐个扣除，直至不能使用查询功能为止），注：挂牌前需签订网上挂牌出售委托协议，在第三点合同管理有介绍

广州市地税局关于《存量房交易计税价格异议处理办法》的解读

乐税智库文档 政策解读 策划 乐税网

广州市地税局关于《存量房交易计税价格异议处理办法》的解读【标 签】存量房交易,计税价格争议 【业务主题】征收管理 【来 源】 一、修订《办法》的目的是什么？ 存量房交易的情况千差万别，部分交易可能因为其特殊原因使其交易价格大幅度偏离交易物业的正常市场价格。制定《办法》的目的之一即是从程序上尽量尊重纳税人的交易事实，有效解决该类有特殊原因而导致交易价格大幅偏离正常市场价格的交易案例的税收管理问题。同时，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，如果纳税人对评估系统核定的计税价格有异议而直接提起行政复议，必须先交纳税款或提供纳税担保，这样会花费纳税人大量的时间、精力成本。《办法》的施行，使得纳税人在无需先行缴纳税款或提供纳税担保的情况下，可以通过完整快捷的异议处理程序有效解决有关计税依据的异议，充分保障了纳税人陈述申辩的权利，更好的保护纳税人的合法权益。 自2012年4月1日起实行的《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》（广州市地方税务局公告2012年1号）（以下简称“住宅办法”）已经对住宅存量房的交易计税价格异议处理进行了规范。在此基础上，我们对“住宅办法”进行了修订，修订后的办法通用于住宅和非住宅存量房的交易计税价格异议处理工作。 二、定订《办法》的政策依据是什么？ 定订《办法》的政策依据是《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）。 三、《办法》适用于什么范围？ 本《办法》适用于广州市行政辖区（包括从化市、增城市）的存量房交易。 四、如果纳税人对计税价格有异议该怎么做？ 纳税人对评估系统出具的核定计税价格有异议的，应在收到存量房交易计税价格核定通知书后，向主管税务机关提出异议申请，填写《存量房交易计税价格异议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交相关证明材料。 五、如果纳税人对税务机关做出的异议复核决定仍存在异议的该怎么做？ 纳税人对主管税务机关做出的异议复核决定仍存在异议的，可自行委托拥有二级以上房地产评估资质且在广州市行业主管部门备案登记的评估机构进行评估，并向主管税务机关提交估价目的为房地产课税估价的评估报告。

增值税纳税评估指标体系及分析方法

增值税纳税评估指标体系及分析方法纳税评估指标：是税务机关筛选评估对象，进行重点分析时所采用的主要指标。分为：通用分析指标和专用分析指标两大类，使用时可以根据实际工作情况不断进行细化和完善。 纳税评估指标预警值：是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内部相关信息，运用数学方法测算出：算术、加权平均值以及合理变动范围。 算术预警值：应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种 等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干 年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税 评估指标预警值可以根据自己地区的实际进行确定。 纳税评估的分析方法 1、对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核对比，以确定进一步评估分析的方向和重点； 2、通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较； 3 、将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；

4 、将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较； 5 、根据不同税种之间的关联性和勾稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳税相关税种的异常变化； 6、应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和累计的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因； 7、通过对纳税人生产经营结构、主要产品能耗、五号等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。 评估结果的处理 1、对纳税人评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无需立案查处的，可提请纳税人自行改正； 2、对纳税人评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题，应由主管税务机关约谈纳税人； 3、对评估分析和税务约谈中发现的必须到生产经营现场了解情况、审核账目凭证的应经所在税源管理部门批准，由税收管理员进行实地调查核实； 4、发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要移交税务稽查部门处 审核分析纳税资料的重点 1、纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务。各

二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划

工作计划 按照"渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目"得具体要求，本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。 —、基本要求 （—）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. （二）每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护。 （三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。 （四）项目得服务期:一年。 二、应当履行得基础评估程序 （―）明确评估业务基本事项。包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。 （二）签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容?当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 （三）编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调

查方面得安排等。 （四）现场调查。安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。无论项目大小,均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。 （五）收集评估资料。主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。 （六）评定估算。根据收集得评估资料及现场勘查得情况，按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。 （七）编制与提交评估结果。由项目得负责人负责编制评估结果j匚总表。初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。 三、时间计划 签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新,40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. 每季度重开始后,10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护. 严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整,重新筛选样本评估。 对于临时性单个估价,税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后,我公司在接至I」税务部门交办得评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。

存量房网上签约系统常见问题答疑

存量房网上签约系统常见问题答疑 一、系统用户备案注册常见问题答疑 1、房地产经纪机构进行用户备案注册的具体手续及流程？ 答：经纪机构登录房地产中介行业协会信息网（https://www.wendangku.net/doc/c91124881.html,），点击信息网首页中的“北京市存量房网上签约系统用户登录”图标，进入网签系统。在网签系统登录界面内，点击“注册”按钮进入用户备案注册界面。 经纪机构进入用户备案注册界面后，应首先导入本机构基本资料并填写系统用户信息。相关信息填写完毕后，即可打印用户备案申请表。经纪机构持打印的用户备案申请表及申请系统用户人员的身份证原件及复印件到中介协会办理用户备案手续，并领取系统登录钥匙盘。 2、交易保证机构进行用户备案注册的具体手续及流程？ 答：交易保证机构登录房地产中介行业协会信息网（https://www.wendangku.net/doc/c91124881.html,），点击信息网首页中的“北京市存量房网上签约系统用户登录”图标，进入网签系统。在网签系统登录界面内，点击“注册”按钮进入用户注册界面。 交易保证机构在用户注册界面内，填写机构资料及系统用户信息

后即可打印用户备案申请表。交易保证机构持打印的用户备案申请表及申请系统用户人员的身份证原件及复印件到中介协会办理用户备案手续，并领取系统登录钥匙盘。 二、房源录入与房源公示常见问题答疑 1、所有房源均需网上挂牌，并生成房源唯一编号后才可发布广告吗？答：所有房地产经纪机构居间或代理的房源均应通过存量房网上签约系统公示并在取得房源发布编号后方可发布广告。 2、房源录入后多长时间能够发布？ 答：管理部门对房源所在典型区域核对无误后，即可发布。 3、第一家房地产经纪机构录入房价与第二家不一样怎么办，以哪家录入为准？ 答：系统自动默认第一家录入的房源价格。如您掌握的房源价格与第一家机构录入的不一致，您可以与第一家经纪机构或委托人进行协商后修改房源价格。 4、房源公示后，如发现房源公示信息有误，可以进行修改吗？修改后还需等待24小时后才可进行签约操作吗？ 答：房源公示信息有误的，录入房源的系统操作人员可以在房源发布列表中直接对该房源进行修改，修改后系统重新对该房源的公示时限进行计时。

税务局非住宅类存量房交易纳税评估系统采购项目招投标书范本

政府采购 招标文件 采购项目名称：国家税务总局湘潭市税务局非住宅类存 量房交易纳税评估系统项目 政府采购编号：潭市财采计（）号 委托代理编号：DXZB- 采购人名称：国家税务总局湘潭市税务局 采购代理机构：湖南大湘招标代理有限公司 二一八年十一月

目录 第一部分 第一章投标须知 一、总则 .适用范围………………………………………………………………………………… .定义………………………………………………………………………………… .投标人的资格要求………………………………………………………………………… .投标费用…………………………………………………………………………………… .授权委托…………………………………………………………………………………… .联合体投标………………………………………………………………………………… 二、招标文件 .招标文件的构成…………………………………………………………………………… .招标文件的提供期限…………………………………………………………………… .偏离………………………………………………………………………………… .招标文件的澄清与修改………………………………………………………………… .延长投标截止时间和开标时间………………………………………………………… 三、投标文件 .投标文件的语言…………………………………………………………………… .计量单位……………………………………………………………………………… .投标文件的组成………………………………………………………………………… .投标报价……………………………………………………………………………… .备选方案……………………………………………………………………………… .投标人资格的证明文件…………………………………………………………… .投标货物符合招标文件规定的证明文件…………………………………………… .投标保证金……………………………………………………………………………

二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划

工作计划 按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”得具体要求,本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。 一、基本要求 （一）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. （二) 每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。 （三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。 (四)项目得服务期:一年。 二、应当履行得基础评估程序 （一）明确评估业务基本事项。包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。 (二)签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容.当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时,应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务

约定书。 （三）编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调查方面得安排等。 (四）现场调查。安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。 (五)收集评估资料。主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。 （六)评定估算。根据收集得评估资料及现场勘查得情况,按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。 (七)编制与提交评估结果。由项目得负责人负责编制评估结果汇总表。初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。 三、时间计划 签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新，40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. 每季度重开始后，10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护.

纳税评估系统简介【共5页】

纳税评估系统简介 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方纳税评估系统简介由于纳税人群体数量庞大、税种复杂，同时受限于税务机关稽查人力限制以及稽查人员审计稽查专业能力不强制约，税务机关一般采用固定的筛选方式，主要有：按照国家税务总局要求，对特定行业进行检查，如xx年对外资中介服务业作为税务检查的重点行业；按照国家税务总局要求，对特定税种进行检查，如xx年将个人所得税作为重点检查税种；纳税信用等级为C等以下的纳税人；被举报存在重大违反税法行为的纳税人；纳税评估分析等分星星复核手段，将发现涉嫌重大问题的纳税人移交稽查部门查处。本文拟对纳税评估系统进行简单阐述，帮助企业税务部门通过了解税务评估的重点及习性，采取相应财务税务处理方法，降低企业税务检查的风险。 壹、纳税评估概述纳税评估是指税务机关运用数据信息比对分析的方法，对纳税人的纳税申报情况之真实性和准确性做出的定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。纳税评估工作主要由基层税务机关的税源管理部门和税收管理员负责执行。 貳、纳税评估的对象纳税评估对象为主管税务机关负责管理之所有纳税人及其应纳所有税种。纳税评估对象采用计算机自

动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法，筛选评估对象，一般依据税收宏观分析、行业税负监控数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理人员掌握的情况参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等进行全面综合的审核对比分析。 一般下列会被作为重点评估分析对象：综合审核对比分析中发现有问题或疑点之纳税人；重点税源户、特殊行业重点企业、税负异常变化、长时间零税负和负税负申报、纳税信用等级低下、日常管理税务检查中问题较多的纳税人。 參、纳税评估的方法 一、纳税评估的主要资料 1、纳税信息资料1）税务登记基本情况；2）各项核定、认定、减免缓抵退税审批事项结果；3）纳税人申报纳税数据、会计报表以及其它相关数据；4）增值税交叉稽核系统各类票证比对结果。 2、生产经营实际情况生产经营规模、产销量、工艺流程、成本费用、能耗、物耗情况。 3、其它信息1）宏观税收分析资料；2）行业税负监控资料；3）评估指标预警值；4）地区经济指针、产业行业相关指针数据以及外部交换信息。 二、纳税评估的主要分析方法 1、纳税资料初步审核比对； 2、各项指标资料测算，设置相关预警值；

广州市二手房交易网签系统操作指引(中介卷)资料讲解

广州市存量房网上交易 系统操作手册 （中介机构卷） 广州市房屋交易监管中心 二〇一〇年十二月

第一章引言 1 编写目的 本手册主要是向中介机构介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各功能模块的操作方法。 文中的“存量房”指我们平时所说的“二手房”。 2 系统简介 系统名称：广州市存量房网上交易系统 系统组成：网上交易管理主系统、网上预签约系统、自助签约服务终端系统以及信息发布平台四部分内容。 【网上交易管理主系统】主要包括以下功能： ?签订房地产中介服务合同及网上放盘 ?签订存量房买卖合同 ?存量房交易资金托管监控 ?存量房转移登记手续办理进度跟踪 ?存量房交易监管 3 使用对象 ?全市各房地产中介机构 ?市国土房管局（市房屋交易监管中心、房地产交易登记部门） ?全市开通存量房交易资金监管业务的各商业银行 ?其他管理部门

4 系统运行环境 4.1 软件环境要求 系统使用流行的B/S架构模式，即用户使用IE浏览器的方式进行系统访问与使用，无需安装客户端软件。 通过Internet Explorer 6.0以上版本的浏览器登录，无需安装任何客户端软件。 4.2 硬件环境要求 ?客户端部分（建议最低配置） ?CPU主频：1.8 GHz ?内存容量：1024 MB ?浏览器：IE浏览器 ?输入输出设备：显示器、打印机、键盘、鼠标 ?局域网：10/100M网络 ?互联网：企业商用级ADSL 2Mbps

第二章 系统业务规则介绍 1 存量房网上交易业务概述 存量房交易通常有两种方式，一是通过房地产中介促成交易；二是买卖双方自行成交。系统为存量房交易提供了如下几种网上办理方式（图2-1）： 自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自 自自自自自自 自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自 $ 自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自 自自自自自自自/自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自 自自自自自自自自自 自自自自 自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自 自自自自自自自自自自自 自自自自自自自 图2-1：存量房网上交易业务总体流程 ? 房地产中介促成交易，由卖方委托房地产中介在网上签订房地产中介服务合同、进行网上放盘。中介机构促成买卖双方达成交易后，三方在网上签订《存量房买卖合同》。 ? 买卖双方自行成交，系统提供的网上交易方式有以下三种： ① 通过“阳光家缘”或房地产中介协会网站登陆网上预签约系统，在网上预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认合同；

国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格异议

国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格异议处理办法（试行） （讨论稿） 第一条为规范我区存量房交易税收管理，解决征纳双方对计税价格的异议，切实保障纳税人的合法权益，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法所称存量房交易计税价格异议，是指在广西壮族自治区行政区域范围内进行存量房交易的个人（以下称为纳税人），对主管税务机关核定的存量房交易计税价格有异议，要求重新核定计税价格的行为。 第三条纳税人对主管税务机关核定的计税价格有异议，主管税务机关应与纳税人及时沟通，化解异议。经沟通后纳税人对计税价格仍有异议的，进入本计税价格异议处理程序。 第四条纳税人对核定的计税价格有异议，进入计税价格异议处理程序的，应以书面形式向主管税务机关提出申请，申请应根据相关事实阐明理由，报送《存量房交易计税价格异议处理申请表》（以下简称《异议申请表》），并提交真

实、合法、有效佐证材料。如果纳税人无正当理由或佐证材料不真实充分的，对评估计税价格不作调整。 主管税务机关应当在收到纳税人《异议申请表》的当日决定是否受理，并向申请人下达《受理通知书》或《不予受理通知书》。 第五条主管税务机关受理纳税人异议申请后，应于二个工作日内委托市、县级涉税财物价格认定机构或有资质的第三方评估机构进行评估，并向受委托机构发出《委托评估业务联系单》，一并移交纳税人提供的材料。 第六条涉税财物价格认定机构或者第三方评估机构在接到《委托评估业务联系单》后在15个工作日内完成评估工作，出具评估报告给税务机关。情况复杂无法按时办结的，经主管税务机关负责人批准，可以适当延长办理时限，但最长不得超过30个工作日。 第七条纳税人对税务机关委托的评估机构出具的评估结论无异议的，主管税务机关负责人在《异议申请表》签署意见，进入税款征收环节。 第八条纳税人对主管税务机关作出的异议复核决定仍存在异议的，必须先依照税务机关的处理决定缴纳税款或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院申请行政诉讼。 第九条纳税人发现异议处理部门和工作人员在工作中有徇私舞弊现象，可以依法向纪检监察部门进行实名举报。