房地产估价师房地产估价理论与方法真题2015年

房地产估价理论与方法真题2015年

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、单项选择题(总题数：28，分数：35.00)

1.1～2暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

2.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。

（分数：1.00）

A.实体

B.功能√

C.质量

D.权益中的权利

解析：[解析] 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面，其中，组合完成的功能是指它的空间布局如何。

[考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。

3.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。

（分数：1.00）

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.部分产权的房地产√

D.以房地产为主的整体资产

解析：[解析] 未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产为主的整体资产均是按实物形态划分的，部分产权的房地产是按权益状况划分的。

[考点] 教材第二章房地产及其描述第三节房地产的种类。

4.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。

（分数：1.00）

A.该房地产位于28层办公楼的第八层

B.该房地产500m内有地铁站点√

C.该房地产离机场约25km

D.该房地产坐北朝南

解析：[解析] 对位置的描述，主要有坐落、方位、与相关场所的距离、朝向、楼层，“该房地产500m内有地铁站点”属于交通描述。

[考点] 教材第二章房地产及其描述第四节房地产状况描述。

5.某房地产的套内建筑面积为4000m 2，分摊的共有建筑面积为1000m 2，建筑面积单价为8000元/m 2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为______元/m 2。

（分数：1.00）

A.7000

B.8750

C.11000 √

D.13750

解析：[解析] 建筑面积=4000m 2 +1000m 2 =5000m 2，房地产价值=8000元/m 2×5000m 2 =4000万元，土地总价=4000万元-1800万元=2200万元，楼面地价=2200万元÷5000m 2 =4400元/m 2，土地单价=楼面地价×容积率=4400元/m 2×2.5=11000元/m 2。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

6.一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是______(假定年利率为5%)。（分数：1.00）

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠

B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元

C.成交日期的一年后一次性付清√

D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

解析：[解析] 选项A，价值=30×97%=29.1(万元)，选项B，价值=10+10/(1+5%) 0.5 +10/(1+5%)=29.28(万元)，选项C，价值=30/(1+5%)=28.57(万元)，选项D，价值=30万元，因此，最经济的(或者说最合适的)是选项C。

题意中给出的年利率5%不对，应为年折现率。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

7.暂缺

（分数：1.00）

解析：暂缺

8.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。

（分数：1.00）

A.建筑结构

B.周围环境√

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度

解析：[解析] 周围环境属于区位因素，其他三项属于实物因素。

[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。

9.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是______。

（分数：1.00）

A.土地用途

B.所在区域绿化水平√

C.土地容积率

D.土地使用期限

解析：[解析] 所在区域绿化水平属于区位因素，其他三项属于权益因素。

[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。

10.关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。

（分数：1.00）

A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况

B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象√

C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象

D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

解析：[解析] 依法判定的估价对象状况通常是其实际状况，但也可能不是实际状况，如房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况是被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。在征收评估中，未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。抵押估价中，不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象，如法律法规或政策规定不得抵押的房地产就不行。

[考点] 教材第五章房地产估价原则第三节合法原则。

11.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是______。

（分数：1.00）

A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况

C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况

D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况√

解析：[解析] 题意是为法院整体拍卖该在建工程提供价值参考，价值时点应为现在，估价对象状况也为现在状况。

[考点] 教材第五章房地产估价原则第四节价值时点原则。

12.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是______。

（分数：1.00）

A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%

B.年净收益为90万元，报酬率为9% √

C.年净收益为90万元，报酬率为8%

D.年净收益为100万元，报酬率为8%

解析：[解析] 抵押价值评估遵循谨慎原则，收益法中净收益取保守估计值，报酬率取较高值。

[考点] 教材第五章房地产估价原则第七节谨慎原则。

13.14～16暂缺

（分数：3.00）

解析：暂缺

14.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为______个月。（分数：1.00）

A.10

B.11

C.13

D.14 √

解析：[解析] 价值时点为2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，该工程已完成工期13个月，剩余正常工期为11个月，再加上换手期3个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，后续建设期为14个月。

[考点] 教材第九章假设开发法及其运用第三节假设开发法的估价前提。

15.18～19暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

16.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m 2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m 2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额为______万元。

（分数：1.00）

A.42.64

B.55.40

C.56.24 √

D.68.04

解析：[解析] 类似商铺目前年有效毛收入=70元/(m 2·月)×50m 2×12个月×90%=37800元，年净收益=37800元×90%-=34020元，资本化法公式V=NOI/R=34020元/5%=680400元，68.04万元-11.8万元=56.24万元。

[考点] 教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算和第六节直接资本化法。

17.关于报酬率的说法，正确的是______。

（分数：1.00）

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率√

解析：[解析] 市场提取法求出的报酬率来源于市场，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针；累加法求取报酬率时，风险调整值应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；报酬率一般是名义报酬率，已包含通货膨胀的影响。

[考点] 教材第七章收益法及其运用第五节报酬率的确定。

18.新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为______万元。（分数：1.00）

A.1508.02 √

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

解析：[解析] 开发利润：20%×(600+500)=220(万元)，成本价值V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02万元。

[考点] 教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。

19.暂缺

（分数：1.00）

解析：暂缺

20.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是______。

（分数：1.00）

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期经济寿命、残值率√

C.已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

解析：[解析] 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。

[考点] 教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的测算。

21.25～26暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

22.关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是______。

（分数：1.00）

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值

B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值

C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值√

D.需测算后续开发的应得利润

解析：[解析] 假设开发法的静态分析法中的开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；后续开发的必要支出为在价值时点的数值；需测算后续开发的应得利润。[考点] 教材第九章假设开发法及其运用第六节假设开发法测算中各项的求取。

23.28～29暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

24.估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m 2、8140元/m 2、8470元/m 2、8800元/m 2和9130元/m 2。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增减

量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m 2。

（分数：1.00）

A.9452

B.9455 √

C.9469

D.9497

解析：[解析] d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m 2)，估价对象未来第一年的价格=7800元/m 2 +331元/m 2×5=9455元/m 2。

[考点] 教材第十章长期趋势法及其运用第三节平均增减量法。

25.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年，建成后可全部出租，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)若承租人要求

的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为______万元/年。

（分数：1.00）

A.146

B.105

C.144 √

D.227

解析：[解析] 建设成本可视为在建设期期中一次性投入，设土地租金为x万元/年，则解得：x=144万元。

[考点] 教材第七章收益法及其运用。

26.32～33暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

27.评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括______。

（分数：1.00）

A.加油站的特色装修

B.加油站的特许经营权

C.加油站内的车辆√

D.加油站的加油机

解析：[解析] 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机等动产部分在进行整体资产抵押时，是包含在抵押价值中的。

[考点] 教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项。

28.估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期

限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至______。

（分数：1.00）

A.2025年6月30日

B.2025年9月30日

C.2035年6月30日

D.2035年9月30日√

解析：[解析] 估价资料保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行

为结束。

[考点] 教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项。

二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)

29.下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有______。

（分数：2.00）

A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务√

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件√

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明√

E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

解析：[解析] 选项A，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务；选项B，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料；选项C、选项E，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价；选项D，房地产估价师和房地产估价机构对于部分超过自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。

[考点] 教材第一章房地产估价概论第四节房地产估价职业道德。

30.关于房地产变现能力的说法，正确的有______。

（分数：2.00）

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱√

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱√

C.在建工程比现房的变现能力弱√

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱

解析：[解析] 选项A，从通用性看，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱；选项B，从房地产的价值大小上看，大型商场通常比小店铺的变现能力弱；选项C、选项D，从房地产的开发程度上看，在建工程比现房的变现能力弱，熟地通常比毛地的变现能力强；选项E，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。

[考点] 教材第二章房地产及其描述第二节房地产的特性。

31.下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有______。

（分数：2.00）

A.当前该类房地产价格水平较高√

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高√

D.预期该类房地产的价格会上涨√

E.该类房地产未来持有成本增加

解析：[解析] 选项A，当前该类房地产价格水平较高则开发该类房地产就越有利可图，供给增加；选项B，开发成本上升，房地产开发利润下降，则供给减少；选项C，开发技术水平可以降低开发成本，增加开发利润，则供给增加；选项D，预期房地产价格上涨则会增加开发量，从而使未来的房地产供给增加；选项E，该类房地产未来持有成本增加，如预期会开征房产税，未来市场需要减少，存量房市场供给增加，房地产价格预期会下降，则会减少供给。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第三节房地产供求与价格。

32.对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有______。

（分数：2.00）

A.房地产抵押估价√

B.房地产司法拍卖估价√

C.房屋征收补偿估价

D.房地产转让估价√

E.房地产火灾险投保估价√

解析：[解析] 选项A，房地产抵押估价评估的是出租人权益价值；选项B，房地产司法拍卖估价时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭；选项C，房屋征收估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约，评的是无租约限制下价值；选项D，买卖不破租赁，房地产转让估价评的是出租人权益价值；选项E，房地产火灾险投保估价评的也是出租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益状况下价值。

[考点] 教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素和教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

33.评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有______。

（分数：2.00）

A.公共配套√

B.朝向、楼层√

C.环境景观√

D.室内设施设备

E.临街状况√

解析：[解析] 选项A，属于区位因素中的交通因素；选项B，属于区位因素中的位置因素；选项C，属于区位因素中的周围环境因素；选项D属于实物因素；选项E，属于区位因素中的位置因素。

[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。

34.关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。

（分数：2.00）

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次√

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用√

E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途√

解析：[解析] 选项A，遵循最高最佳利用原则，一定要遵循合法原则中的对估价对象依法利用的要求；选项B，最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次；选项C，估价对象已做了某种利用时，应根据最高最佳利用原则对估价前提作出判断和选择，如维持现状前提、更新改造前提、改变用途前提、重新开发前提或其他情况；选项D，收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，才可能是最高最佳利用；选项E，经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途。

[考点] 教材第五章房地产估价原则第六节最高最佳利用原则。

35.关于房地产状况调整的说法，错误的是______。

（分数：2.00）

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的√

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确√

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整√

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

解析：[解析] 选项A，对于不同用途或者不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素是不一样的，如商业用途房地产的繁华程度是有利的而对居住房地产来说可能是不利因素；选项B，比较调整的内容或因素越多，则出现偏差的概率越大，因此在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例；选项C，可比实例的状况应是其在成交日期时的状况而不是在价值时点时的状况；选项D，优则调减，劣则调增；选项E，租赁、查封、拖欠税费因素均为权益状况调整的内容。

[考点] 教材第六章比较法及其运用第七节房地产状况调整。

36.求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括______。

（分数：2.00）

A.房产税√

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拨款√

D.所得税

E.房屋保险费√

解析：[解析] 选项A，房产税可计入运营费用；选项B，承租人支付的费用不应计入运营费用，只有出租人负担的费用才可以计入运营费用；选项C，空调设备的重置提拨款可计入运营费用；选项D，所得税不得计入运营费用；选项E，房屋保险费可计入运营费用。

[独家解读]此题考核的是运营费用的内涵。运营费用是指由出租人负担的费用，房产税和保险费如果由承

租人负担则也不应计入运营费用。

[考点] 教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算。

37.下列估价假设中，属于背离事实假设的有______。

（分数：2.00）

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封√

B.未进入被征收房屋内实地勘查，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制√

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定

解析：[解析] 背离事实假设是指对估价对象所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。一般出现在征收估价和司法拍卖估价中，因此选项A、D是正确的；选项B是依据不足假设，选项C是一般假设，选项E是未定事项假设。

[考点] 教材第十二章房地产估价程序第九节撰写估价报告。

38.成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的______。（分数：2.00）

A.土地取得方式相同√

B.土地规划用途相同√

C.项目规模大小相当√

D.项目建设期长短相近√

E.项目经营期长短相近

解析：[解析] 利润率应是通过大最调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。

[考点] 教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。

39.关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)

的说法，正确的有______。

（分数：2.00）

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价√

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值√

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算√

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

解析：[解析] 选项A，投资价值评估应选择自愿转让或被迫转让开发前提；选项B，对于酒店房地产来说，开发完成后的价值可以是包含房地产的整体资产价值；选项C，投资价值在计算开发完成后价值时应采用投资者的参数测算；选项D，如果开发完成后价值是整体资产价值，则后续开发的必要支出就应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用；选项E，对于投资价值而言，折现率应采用投资者要求的数值。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类和教材第九章假设开发法及其运用

第六节假设开发法测算中各项的求取。

40.假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括______。（分数：2.00）

A.待开发在建工程价值√

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费√

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

解析：[解析] 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括待开发房地产价值及其取得税费、后续的建设成本、管理费用和销售费用。

[考点] 教材第九章假设开发法及其运用第六节假设开发法测算中各项的求取。

41.暂缺

（分数：2.00）

解析：暂缺

42.运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。

（分数：2.00）

A.土地形状√

B.容积率√

C.土地使用期限√

D.土地市场状况

E.土地开发程度√

解析：[解析] 运用路线价法计算时，需要对待估宗地进行“房地产状况调整”，市场状况不必调整，因为已在求取路线价时进行了。

[考点] 教材第十一章地价评估和地价分摊第二节路线价法。

43.在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有______。

（分数：2.00）

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价√

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师√

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作√

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务√

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

解析：[解析] 受理委托后，至少选派2名能胜任的注册房地产估价师共同估价，且应明确其中1人为项目负责人，除应采用批最估价的项目外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。

[考点] 教材第十二章房地产估价程序第二节受理估价委托。

三、判断题(总题数：15，分数：15.00)

44.房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产使用上的补偿(租金补偿)，如果房地产被征用后灭失的，还应给予被征用房地产价值补偿。

[考点] 教材第一章房地产估价概论第二节对房地产估价的各种需要。

45.在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人，估价利害关系人、估价使用者。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

[考点] 教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素。

46.外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是房地产自然增值。

[考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。

47.估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，在合法利用下且不是最高最佳利用时，现状价值一般低于市场价值，合法利用且是最高最佳利用时，现状价值等于市场价值；在非法利用下，现状价值可能大于市场价值。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

48.对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 如开征房产税，对收益性房地产来说会减少房地产净收益，从而直接导致房地产价格下降。[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第四节房地产价格影响因素。

49.某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m 2，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m 2。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 卖中涉及的税费均由买家负担则成交价格为卖方实得金额，卖方实得金额+卖方应缴纳的税费=正常负担下的价格，则正常负担下的价格=5500元/m 2÷(1-6%)=5851元/m 2。

题干中的“某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m 2”改为“某宗房地产买卖合同的约定成交价格为5500元/m 2”更合理些。

[考点] 教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。

50.可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格加上债务减去债权，统一为不带债权债务的价格。

[考点] 教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。

51.挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 挂牌价格是指房地产所有权人公开出售房地产所公布或标出的要价。它不是成交价格，而且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。

还有另外一种意义上的挂牌价，即国有土地“招拍挂”中的挂牌价。这里的挂牌价通常是成交底价，在市场行情好时，成交价格通常会高于挂牌价。

[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

52.某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。

[考点] 教材第七章收益法及其运用第六节直接资本化法。

53.求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 求取房地重新购建价格时，房地分估路径求取的估价结果与房地合估路径求取的估价结果理论上应相等。

[考点] 教材第八章成本法及其运用第四节重新购建价格的测算。

54.建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目，若修复成本小于或等于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为可修复项目。

[考点] 教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的求取。

55.某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 该企业清退房地产开发业务是被迫的，不是自愿转让的。理性经济人会首选自主开发而不是转让。

[考点] 教材第九章假设开发法及其运用第三节假设开发法的估价前提。

56.在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。[考点] 教材第十章长期趋势法及其运用第五节移动平均法。

57.同一街道不可以有两个或多个路线价。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 如果同一街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。

[考点] 教材第十一章地价评估和地价分摊第二节路线价法。

58.估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。

（分数：1.00）

A.正确√

B.错误

解析：[解析] 估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。

[考点] 教材第十二章房地产估价程序第八节确定估价结果。

四、计算题(总题数：2，分数：20.00)

59.某写字楼的总建筑面积为30000m 2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m 2且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m 2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

（分数：10.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：()

解析：[解] 先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。

(1)求取房地产净收益

年有效毛租金收入=30000m 2×70%×60元/m 2×12×(1-10%)=1360.8万元

年其他收入=30万元×3.5%+15万元=16.05万元

年运营费用=200万元+220万元+40万元=460万元

则年净收益=1360.8万元+16.05万元-460万元=916.85万元

(2)求取土地带来的净收益x

，解得：x=231.702万元。

(3)求取建筑物现值

(4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000元/m 2×3万m 2 +7239.837万元=10239.84万元[解析] 投资组合技术中的土地与建筑物的组合不仅有用资本化率的情形，也有用报酬率的情形，本题就是在

报酬率情形下的计算。

严谨地说，本题题干应增加一句话“合同期满自动续期”。

[考点] 教材第七章收益法及其运用和教材第八章成本法及其运用。

60.某旧厂房的建筑面积26400m 2，占地面积12500m 2。经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建

设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成后即可全部租出，租金为3元/(m 2·天)，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转信价格的7%，房地产报酬率为7.5%。

方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m 2，预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积8500元，销售税费为售价的6%。

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m 2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价

为4500元/m 2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m 2，容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%，补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。

根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格。(1年按365天计)

（分数：10.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()

解析：[解] 用假设开发法计算。

(1)方案一：

设该旧厂房的市场价格为V万元。

1)求取开发完成后价值V R万元。

第一年净租金=3元/(m 2·天)×365天×26400m 2×60%×(1-25%)=1300.86万元

净转售价格=1.6×V R万元×(1-7%)=1.488×V R万元

采用收益法预知未来若千年后价格的公式求取：

，

解得：V R =35457.13万元。

折现后价值

35457.13万元÷(1+14%)=31102.746万元

2)改造费用折现值

1000元/m 2×26400m 2÷(1+14%) 0.5 +1300.86万元/2÷(1+14%) 0.5+0.5/2 =3062.138万元

3)补地价

补地价=4500元/m 2×26400m 2 -1500元/m 2×12500m 2 =10005万元

4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V万元

5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费

V=31102.746万元-3062.138万元-10005万元-4%×V，解得：V=17341.93万元

(2)方案二：

设该旧厂房的市场价格为V"万元

1)补地价

现状容积率=26400m 2÷12500m 2 =2.112

改为公寓的容积率=(26400m 2 +17600m 2)÷12500m 2 =3.52

补地价=2873.6元/m 2×(26400m 2 +17600m 2 )-1500元/m 2×12500m 2 =10768.84万元

2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V"万元

3)改造费用折现值

4)净销售收入折现值

5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费

V"=28507.077万元-6918.855万元-10768.84万元-4%×V"，解得：V"=10403.25万元

(3)结论

两种方案中方案一的旧厂房价格高于方案二，说明方案一能承受更高的购买价格，因此该方案更可取。[考点] 教材第九章假设开发法及其运用和教材第七章收益法及其运用。

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√

解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96

房地产估价理论与方法

《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

2015房地产估价理论与方法

2015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。 A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署 B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的 专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。 A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 A.后续开发成本+管理费用 B.后续开发成本+管理费用+销售费用 C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】房地产估价基本理论-价格形成法则 ==================================================================== == 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。 具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决 定的。其主要内容包括如下十项法则:?供求法则;?替代法则;?机会 收益与分配法则;?收益递增递减法则;?均衡法成本法则;?变动法则;? 则;?贡献法则;?适合法则;?竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商 品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本 质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成 负相关。 (一)供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件: 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自 由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 (二)房地产市场的供求特点 房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点:

1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。 (三)房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点: 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理 的估计。 上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地