全国物业管理师习题集(物业经营管理)

全国物业管理师执业资格考试

物业经营管理

第一章

物业经营管理概述

一、单项选择题

1、核心工作是对物业日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（）。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

2、物业经营管理活动的管理对象通常为（）。

A.收益性物业

B.经营性物业

C.消费性物业

D.管理性物业

3、（）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A.居住物业

B.收益性物业

C.公共物业

D.所有物业

4、下列不属于写字楼类型的是（）。

A.企业自用写字楼

B.出租写字楼

C.自用出租复合型写字楼

D.公寓写字楼

5、国外通常将写字楼分为（）个等级。

A.2

B.3

C.4

D.5

6、下列属于零售商业物业的分类依据的是（）。

A.经营商品的特点

B.租金水平的高低

C.地理位置

D.资本与预算管理

7、酒店的服务对象大部分为商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的，这突出表现了酒店与休闲娱乐设施的差别是（）。

A.地理环境不同

B.服务内容不同

C.服务对象不同

D.服务范围不同

8、区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在（）。

A.5万m2以上

B.8万m2以上

C.10万m2以上

D.15万m2以上

9、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（）。

A.1万~3万m2

B.1万~5万m2

C.3万~5万m2

D.5万~8万m2

10、居住区商场的建筑规模一般在（）之间。

A.1000~3000m2

B.3000~5000m2

C.3000~10000m2

D.5000~10000m2

11、下列属于物业管理的主要职责的是（）。

A.保持和租户的联系

B.监控物业绩效

C.协助物业管理的租户关系工作

D.制定并执行组合投资战略

12、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（）。

A.现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展

C.在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

D.物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果

13、下面对工业物业管理的说法，不正确的是（）。

A.通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关

B.必须保证能源供应和内部运输系统的通畅

C.要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响

D.整体开发的各种使用用途的工业物业管理

14、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的（）和组合投资管理工作。

A.资产管理

B.财务管理

C.投资管理

D.经营管理

15、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（）。

A.居住物业

B.收益性物业

C.大型非房地产物业

D.非房产物业

16、我国的物业服务企业是（）的，从本质上讲是由商品经济决定的。

A.商业性

B.商品性

C.盈利性

D.经营性

17、物业服务企业设立的形式条件是（）。

A.公平性

B.公正性

C.合法性

D.注册登记

18、组合投资管理的对象是（）。

A.由多种资产构成的投资组合

B.构件投资组合并对其进行监控的人员

C.构件投资组合并对其进行调整的机构

D.以上全是

19、鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（）。

A.公司管理

B.现场管理

C.现场作业

D.以上全是

20、资产组合理论的原则是（）。

A.投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险

B.投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益

C.两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案

D.在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合

21、下列选项中，不属于组合投资管理的内容的是（）。

A.管理者

B.管理对象

C.管理形象

D.管理方法

22、从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标之一是持续满足租户正常空间使用需求，这需要在物业（）周期内。

A.自然寿命的全寿命

B.物理寿命的全寿命

C.经济寿命的全寿命

D.实际寿命的全寿命

23、从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标之一是保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力，需要在实现物业各期（）的基础上。

A.收入最大化

B.利润总额最大化

C.净收益最大化

D.成本最小化

A.投资者的目标

B.投资者的风险

C.投资者的回报

D.投资者的目标和风险回报

25、资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。

A.价值

B.成本

C.收益

D.成本和收益

26、物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A.设施管理

B.运行管理

C.价值管理

D.资产管理

27、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（）物业服务企业。

A.管理型

B.专业型

C.综合型

D.委托型

28、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。

A.空中别墅

B.叠拼别墅

C.独栋别墅

D.双拼别墅

29、（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A.房地产投资组合管理

B.现场管理

C.房地产资产管理

D.设施管理

30、关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。

A.零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群

B.为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务

C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺

D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制

31、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（）、进行资产组合。

A.日常维护和维修

B.成本管理

C.决策分析

D.物业保险管理

32、根据资产组合理论，不正确的是（）。

A.投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险

B.“不要把鸡蛋放在一个篮子里”

C.理性的投资者将选择风险最小的那个组合

D.投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低

33、日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过（）来确定具体履行方式。

A.沟通

B.协商

C.洽谈

D.交流

34、资产管理公司批准在现场的物业服务企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（）。

A.这些资本开支是否符合财务会计原则

B.这些资本开支是否能有效提升物业价值

C.这些资本开支是否能降低物业管理成本

D.这些资本开支是否符合《条例》的规定

A.在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资

B.业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户

C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担

D.对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资

36、房地产投资信托基金的主要物质载体是（）。

A.经常性租金收益

B.运营收入

C.毛租金

D.营业额

37、下列不是管理型物业服务企业的工作重点的是（）。

A.物业管理工作的规划与计划

B.物业市场营销

C.现金流管理

D.环境绿化

38、综合型物业服务企业具备的能力是（）。

A.物业策略管理能力

B.物业运行管理能力

C.物业策略管理和物业运行管理能力

D.专业管理能力

39、对于商业物业，更为重要的是（）。

A.维护费用

B.区位因素

C.成本费用

D.设施管理问题

40、下面概述中是错误的是（）。

A.房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，详细制定和执行投资组合战略

B.设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创办良好办公环境

C.制订物业发展战略计划是物业管理的主要职责

D.资产投资者确定的投资标准有现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化

41、设施管理的服务对象通常为（）。

A.拥有房地产的非房地产企业或机构

B.政府办公楼

C.科研教学设施

D.医院设施

42、资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业服务企业。

A.监控现场物业管理工作情况

B.监控物业管理和物业运营的收益

C.监控物业管理和物业运营的成本

D.监控物业的运行绩效

二、多项选择题

1、物业经营管理中的战略性工作包括（）。

A.确定战略

B.成本管理

C.构建信息基础

D.决策分析

E.进行资产组合

2、物业经营管理的常规工作内容包括（）。

A.现金流和成本管理

B.日常维修和维护

C.资产重组

D.设施设备管理

E.物业保险管理

3、以下关于物业服务企业的说法中，正确的有（）。

A.管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置

B.物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织

C.专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包形式，也以直接接收业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上获得物业管理业务

D.现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作

4、以下属于物业管理主要的职责有（）。

A.物业更新改造等主要开支决策

B.保持与租户的联系、收租

C.控制运营成本、资本性支出计划、物业维护

D.财务报告和记录的保存

E.危机管理、安全管理、公共关系

5、以下属于资产管理的主要职责包括（）。

A.监督购置、处置、资产管理和再投资决策

B.制定物业发展战略计划，管理和评价物业服务企业

C.协调物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析

D.持有、投资分析，监控物业绩效

E.物业更新改造等主要开支决策

6、以下属于房地产组合投资主要职责的是（）。

A.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

B.监督购置、处置、资产管理和再投资决策

C.制定投资组合目标和投资准则，制定并执行组合投资战略

D.设计和调整物业资产组合的资本结构，负责投资组合的绩效，客户报告与现金管理

E.安全管理、物业维护

7、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产投资管理

E.房地产组合投资管理

8、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。

A.物业投资收益

B.企业发展战略

C.主营业务发展目标

D.物业维修养护

E.延长物业的自然寿命

9、人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分。

A.收益能力

B.所处的位置

C.楼宇设计和装修状况

D.使用时间

E.投资者类型

10、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。

A.利于选择优良租户

B.利于优化零售商业的业态组合

C.利于实现业主总体利益的最大化

D.可使商业辐射区域覆盖整个城市

E.能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求

11、收益性物业包括（）。

A.写字楼

B.工业物业

C.酒店和休闲娱乐设施

D.商业物业

E.出租型别墅

12、零售商业物业分为（）。

A.区域购物中心

B.市场购物中心

C.居住区商场

D.别墅

E.工业厂房

13、下列符合房地产组合投资管理的内容的是（）。

A.理解和执行物业业主的投资目标

B.评价资产管理公司的表现

E.制订物业发展战略计划

14、下列选项中，属于物业服务企业类型的有（）。

A.管理型物业服务企业

B.托管型物业服务企业

C.专业型物业服务企业

D.非专业型物业服务企业

E.综合型物业服务企业

15、一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下（）情况除外。

A.物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源

B.租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付补偿业主给整体物业提供风险庇护的费用

C.租户有时不愿按租约内容履行责任

D.业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目

E.租户需要业主维修设施

16、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。

A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理

B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务

C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求

D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报

E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展

第二章

房地产投资及其区位选择

一、单项选择题

1、投资者进行房地产投资的主要目的是（）。

A.获得荣誉

B.使其财富最大化

C.降低投资风险

D.抵抑通货膨胀

2、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。

A.适应性

B.差异性

C.长期性

D.政策性

3、（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A.房地产债券投资

B.房地产间接投资

C.房地产开发投资

D.房地产置业投资

4、（）的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A.房地产开发企业的债券

B.房地产投资企业的股票

C.房地产投资信托基金

D.房地产抵押支持证券

5、关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（）。

A.REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者

B.REITs只将少量收入分配给投资者

C.REITs本身仅起到一个投资代理的作用

D.REITs是投资者间接投资房地产的重要工具

A.房地产置业投资

B.房地产企业债券和股票投资

C.投资于房地产投资信托基金

D.购买住房抵押支持证券

7、房地产投资信托基金REITs的投资收益主要来源是（）。

A.房地产开发收益

B.其所拥有物业的经常性租金收入

C.房地产投资买卖差价

D.房地产股票收益

8、以下属于房地产直接投资的是（）。

A.购买建成后的物业

B.购买房地产投资企业的股票

C.购买REITs的股份

D.购买MBS

9、赵某购买了某上市房地产开发公司的股票，则赵某成为了一个（）投资者。

A.房地产开发

B.房地产置业

C.房地产间接

D.房地产直接

10、房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（）；能够提高投资者的资信等级。

A.变现性能较好

B.投资收回周期短

C.对专门知识及经验的要求不高

D.能够抵消通货膨胀的影响

11、房地产投资首先面临的是（）。

A.系统风险

B.个别风险

C.比较风险

D.时间风险

12、经营新业务则意味着商家所面临的风险较大，但其（）可能会超过其所承担的（）。

A.收益风险

B.风险收益

C.利益风险

D.风险绩效

13、风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下（）方面。

A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

B.根据风险管理的能力选择投资方向

C.根据风险周期变化特点把握投资时机

D.以上全部正确

14、变现风险是指（）。

A.房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

B.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险

D.物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险

15、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（）。

A.通货膨胀风险

B.周期风险

C.变现风险

D.资本价值风险

16、物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10%。物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为20%。

根据以上资料，下列选项中，说法正确的是（）。

A.可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险

B.可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险

C.可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大

D.无法推断

C.选择有税收优惠政策的项目投资

D.选择开发建设成本由国家支付重要部分的投资

18、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A.获得预期收益的大小

B.获得预期收益可能性的大小

C.未获得预期收益的大小

D.未获得预期收益可能性的大小

19、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，这指的是（）。

A.资本价值风险

B.比较风险

C.时间风险

D.持有期风险

20、由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的（）有关。

A.区位

B.收益

C.风险

D.投资

21、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。

A.市政公用和公建配套设施完备的程度

B.周围土地利用情况和环境

C.零售商业物业辐射区域分析的结果

D.交通运输是否便利

22、下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。

A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性

B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险

C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化

D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置

23、下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（）。

A.与其他商业设施接近的程度

B.周围土地利用情况和环境

C.易接近性

D.易改变性

24、侠义的区位是指（）。

A.该区位所处的社会

B.某一具体投资场地在城市中的地理位置

C.在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低

D.所面临的竞争关系

25、在工业项目场地选择时，不需要考虑的因素是（）。

A.技术人才的供给可能性

B.水电供给的充足程度

C.控制环境污染的政策

D.公共交通便捷程度

26、房地产投资区别于其他投资品最重要的特性是（）。

A.政策影响性

B.位置固定性或不可移动性

C.专业管理依赖性

D.垄断性

27、房地产投资的利润是通过（）来实现的。

A.在极好的条件下购买物业

B.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业

C.在合适的时机售出物业

D.以上全是

28、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力的房地产的特性是房地产的（）。

A.位置固定性

B.适应性

C.各异性

D.相互影响性

A.使用性质

B.税法的规定

C.使用者的素质

D.周边环境

30、房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险为（）。

A.或然损失风险

B.时间风险

C.比较风险

D.资本价值风险

31、距离项目所处地点5~15km，项目的营业额15%~20%来自该区域的商业辐射区域为（）。

A.主要区域

B.核心区域

C.次要区域

D.边界区域

32、距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%~15%的商业辐射区域为（）。

A.主要区域

B.核心区域

C.次要区域

D.边界区域

33、与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%~75%都来自该区域，这个商业辐射区域为（）。

A.主要区域

B.核心区域

C.次要区域

D.边界区域

34、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。

A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润

B.房地产开发投资通常属于长期投资

C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给

D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资

二、多项选择题

1、投资者将资金投资REITs的优点主要有（）。

A.收益相对稳定

B.投资的流动性较好，投资者很容易将持有的股份转换为现金

C.解决了房地产开发所需的资本金投入问题

D.赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚

E.从长期投资的角度出发，可以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益

2、以下关于房地产寿命的说法中，正确的有（）。

A.房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命，自然寿命一般要比经济寿命长得多

B.经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间

C.自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间

D.房地产的自然寿命与其使用性质相关

E.税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同

3、一般来说，关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（）。

A.乡村建筑的经济寿命是25年

B.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是35年

C.仓储用房的经济寿命是60年

D.银行、零售商业用房的经济寿命是50年

E.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年

4、房地产投资的缺点突出表现在（）。

A.流动性差

B.投资数额巨大

C.投资回收期长

D.需要专门的知识和经验

E.收益性差

5、风险分析的目的是要帮助投资者回答（）。

E.相对目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大

6、以下属于房地产投资面临的系统风险的有（）。

A.通货膨胀风险、市场供求风险

B.未来经营费用风险、资本价值风险

C.周期风险、变现风险

D.利率风险、政策风险、或然损失风险

E.比较风险、时间风险、持有期风险

7、以下属于房地产投资面临的个别风险的有（）。

A.通货膨胀风险、市场供求风险

B.未来经营费用风险、资本价值风险

C.周期风险、变现风险

D.利率风险、政策风险、或然损失风险

E.比较风险、时间风险、持有期风险

8、利率调升会对房地产投资产生的影响包括（）。

A.刺激房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格上升

B.加大投资者的债务负担，导致还贷困难

C.抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降

D.导致房地产实际价值的升高

E.导致房地产实际价值的折损

9、对房地产投资中的区位正确理解包括（）。

A.其在城市中的地理位置

B.其在城市社会经济活动中的位置

C.其在整体市场供求关系中的位置

D.其在未来城市发展建设中的位置

E.其在楼层中的位置

10、居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。

A.易接近性

B.公共交通便捷程度

C.环境因素

D.居住人口和收入

E.市政设施和公建配套设施完备的程度

11、以下为公建配套设施的有（）。

A.供水设施

B.供电、供燃气设施

C.托儿所、幼儿园

D.医院、邮局

E.商业零售网点、康体设施

12、以下影响居住项目的市场前景的居住人口与收入因素有（）。

A.人口流量、家庭人口规模和结构

B.家庭收入水平

C.人口流动性

D.当前居住状况

E.人口的登记

13、以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。

A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场

C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式

D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益

E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作

14、房地产间接投资的具体形式包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发、投资企业的债券

C.购买REITs

D.购买房地产开发、投资企业的股票

E.购买MBS

15、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。

16、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。

A.系统风险是指市场供求风险

B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C.或然损失风险属于个别风险

D.周期风险属于个别风险

E.持有期风险属于个别风险

17、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。

A.购买力风险

B.比较风险

C.收益现金流风险

D.或然损失风险

E.时间风险、持有期风险

18、选择写字楼物业投资区位时要考虑主要因素有（）。

A.当地提供主要原材料的可能性

B.技术人才和劳动力供给的可能性

C.易接近性

D.周围土地利用情况和环境

E.与其他商业设施接近的程度

19、零售物业的投资区位选择时要进行（）。

A.商业辐射区域分析

B.消费者行为、偏好及购买能力分析

C.项目的易接近性或交通通达程度分析

D.竞争性物业的竞争条件分析

E.市政公用设施的完备程度分析

20、工业物业项目区位选择的特殊要求包括（）。

A.消费者行为、偏好、及购买能力分析

B.交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场

C.技术人才和劳动力供给的可能性

D.水、电等资源供给的充足程度

E.控制环境污染的政策

21、商业辐射区域分析包括（）。

A.可能的顾客流量分析

B.消费者行为分析

C.能否有快捷有效道路进出分析

D.购买能力分析

E.喜爱的分析

22、商业辐射区域分为（）。

A.主要区域

B.次要区域

C.边界区域

D.重要区域

E.局限区域

23、房地产投资的优点有（）。

A.收益水平相对较高

B.能够得到税收方面的好处

C.易于获得金融机构的支持

D.投资回收期较长

E.流动性差

第三章

房地产投资分析技术

一、单项选择题

1、在房地产投资分析中，现金流量是指（）。

A.用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力

B.把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入

C.把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入

D.把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金

A.现金流量

B.净现金流量

C.收入

D.净运营收益

3、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。

A.资金流入

B.资金流出

C.资金形态

D.资金运动状态

4、为便于计算，将发生在计算周期的期间的现金流出或流入代数和看成是在计算周期末发生，此方法称为（）。

A.代数法

B.动态计算法

C.静态计算法

D.期末惯例法

5、物业可以获得的最大租金收入叫（）。

A.有效毛收入

B.混合毛收入

C.潜在毛租金收入

D.收入

6、能够改变潜在毛租金收入的因素是（）。

A.投币电话的增多

B.可出租面积的变化

C.办公费用

D.房屋及设备的修理

7、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值是（）万元。

A.1107.75

B.1107.57

C.1108.75

D.1108.57

8、大修理基金是（）的别称。

A.运营费

B.抵押款

C.准备金

D.税金

9、（）是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A.有效毛收入

B.潜在毛租金收入

C.净收益

D.其他收入

10、房地产公司经一年努力，年末计算出实现利润为20个亿，而允许扣除项目的金额为8个亿，计算出此公司应交所得税税额是（）。（税率为33%）

A.3960000

B.396000000

C.660000000

D.6600000

11、下列关于税后现金流公式，正确的是（）。

A.税后现金流=税前现金—准备金—所得税

B.税后现金流=净运营收益—抵押贷款还本付息

C.税后现金流=有效毛收入—运营费用

D.税后现金流=潜在毛租金收入+其他收入

12、如果现在将2000元存入银行，一年后得到本利和2100元，这100元是2000元在1年中的（）。

A.利润

B.本利

C.时间价值

D.实际利息率

13、从消费者角度看，资金的时间价值体现为（）。

A.单位投资所能取得的利润

B.放弃即期消费的损失应得到的补偿

C.对因风险可能带来的损失应得的补偿

D.不同时点上发生的现金流量

14、年利率为12%，存款额为10000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一年后的本利和为（）元。

A.1120

B.11200

C.12000

D.1200

15、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单

16、某投资者以6000元/m2的价格，购买建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了10年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为66%，贷款利率为12%，按月等额还本付息，若写字楼物业每年升值4%，投资者在第6年年初将物业转售，则其在转售收入中不需要偿还的贷款本金是（）万元。A.255.3 B.39.6 C.440 D.396

17、小王将2000元存入银行，期限1年，年利率为16%，一年4次按季利率计息，则一年后小王得到的本利和为（）元。

A.2339.7

B.233.97

C.2320

D.23200

18、名义利率和实际利率出现区别，是在（）。

A.利息标明的时间单位与计息周期不一致时

B.利率标明的时间单位与计息周期一致时

C.利率标明的时间单位与计息周期不一致时

D.利息标明的时间单位与计息周期一致时

19、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）。

A.12% 12.68%

B.12.68% 12%

C.12% 1%

D.1% 12%

20、设备有形磨损是设备在使用过程中发生的（）。

A.实体性磨损

B.非实体性磨损

C.设备贬值

D.技术更新

21、以下不属于设备有形磨损的是（）。

A.金属件生锈

B.腐蚀

C.先进设备的增加

D.橡胶件老化

22、设备有形磨损的局部补偿是（）。

A.更换

B.现代化技术改造

C.修理

D.限制耗能

23、设备更新的原因是（）。

A.自然寿命的减短

B.服务质量的降低

C.设备磨损

D.租金减少

24、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场价值后的差值。

A.原值

B.历史价值

C.账面价值

D.入账价值

25、属于设备更新的核心工作的是（）。

A.确定现金流量

B.确定设备的经济寿命

C.确定设备的自然寿命

D.确定设备的技术寿命

26、关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（）。

A.有形磨损的局部补偿是修理

B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造

C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

D.无形磨损的完全补偿是更换新设备

27、在全部的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的（）。

A.技术寿命

B.经济寿命

C.社会寿命

D.自然寿命

28、有一投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15

元。

A.192.16

B.249.47

C.250.00

D.441.63

29、某房地产投资项目进行投资，分别选择两个折现率8%和10%，计算得到的净现值分别是—132万元和—168万元，则可以断定若该房地产投资项目的期望最低收益率为9%，该项目是（）。

A.可以接受

B.应该舍弃

C.条件所限，无法判定是否可以接受

D.处于接受舍弃的临界状态

30、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

A.现金回报率

B.利率

C.内部收益率

D.基准收益率

31、（）是指项目在整个计算期内，各年净现金量现值累计等于零时的折现率。

A.现金回报率

B.资本化率

C.内部收益率

D.基准收益率

32、下列关于内部收益率的表述，正确的是（）。

A.内部收益率在数值上等于基准收益率

B.内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率

C.如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损

D.内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的

33、当投资项目的现金流量只有一个时，折现率i和内部收益率IRR之间的关系是（）。

A.不确定

B.当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值

C.当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值

D.当i值小于IRR时，对于大部分i值，NPV都是负值；当i值大于IRR时，对于大部分i值，NPV都是正值

34、从实物形态看，房地产置业投资活动表现为（）。

A.投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租得到一定量的货币收入

B.投入大量的货币资金，花费一些成本，利用房屋出租的租金和交税后得到的货币收入

C.投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可住的生活空间

D.投资者冒着投资风险，经过许多个环节，最后为租户提供可入住的生产空间

35、对于房地产开发投资项目来说，下列不包括在现金流出中的是（）。

A.建造费用

B.还本付息

C.税金

D.货款本金收入

36、某公司现有旧式电脑机组，使用寿命还有4年，年电费、网费等所有开支50万元。现市场销售的新型电脑，耗电少、网速快，使用年限12年，初始购置费用支出180万元，年电费总支出20万元，用静态分析法分析，正确的是（）。

A.旧式电脑比新式电脑年费用多15万元

B.新式比旧式电脑年费用少30万元

C.新式比旧式电脑年费用多15万元

D.新式与旧式电脑年费用一样

37、由于电梯的时间长而老化，虽能正常运行，但导致的潜在租金损失为25万元/年，这是因为租户对电梯

A.更新前比更新后等额年费用多25万元/年

B.更新前比更新后成本多25万元/年

C.更新前比更新后租金收入多

D.更新后比更新前租金收入多20万元/年

38、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。

A.初始购买成本支出的分摊加年运营费用

B.年运行费用

C.初始购买成本支出的分摊

D.运行费用的分摊

39、根据是否考虑（）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A.利润率

B.通货膨胀率

C.利率

D.资金时间价值

40、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（）。

A.静态盈利指标通常在概略评价时采用

B.为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果

C.动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目

D.清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果

41、（）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

A.基准收益率

B.财务内部收益率

C.投资回报率

D.现金回报率

42、以下属于长期偿债能力指标的是（）。

A.内部收益率

B.资产负债率

C.现金回报率

D.投资回报率

43、房地产投资的（），包括投资回收和投资回报两部分。

A.收益或总回报

B.收益

C.总回报

D.不确定

44、以下关于投资回报率的计算公式中，正确的有（）。

A.投资回报率=

权益投资数额

税后现金流量

B.投资回报率=

权益投资数额

还本付息—

投资者权益增加值税后现金流量+

C.投资回报率=

权益投资数额物业增值收益

投资者权益增加值

税后现金流量+

+

D.投资回报率=

权益投资数额

还本付息

—

物业增值收益

投资者权益增加值

税后现金流量+

+

45、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.12%

B.14%

C.10%

D.7.8%

46、对于房地产投资项目来说，静态投资回收期的计算公式正确的是（）。

A. ∑

=

-=

+

-

b P

t

c

t

i

CO

CI

'

50

)

)

1(

)

( B. ∑

=

=

-

b

P

t

t

CO

CI

'

)

(

C.

0)

1('0

=+∑=-b

P t t

IRR D.

∑==b

P t t

R

'0

47、（ ）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

A.全部投资回收期

B.动态投资回收期

C.静态投资回收期

D.投资回收终止期

48、属于评估项目盈利性的基本指标的是（ ）。

A.财务内部收益率

B.基准收益率

C.设定的目标收益率

D.现金回报率

49、有关财务内部收益率的计算公式（∑=-=+-n

t t t IRR CO CI 0

0)1()(）中的表述，不正确的是（ ）。

A.CI —现金流入量

B.CO —现金流出量

C.n —项目开始进行的时间点

D.（CI —CO ）—项目在第t 年的净现金流量

50、动态投资回收期是（ ）。

A.反映开发项目投资回收能力的重要指标

B.评估项目盈利的指标

C.开发项目财务评价投资回收的经济指标

D.反映权益投资和投资者获得利润间的指标

51、下列是考察项目计算期内偿债能力的指标是（ ）。

A.盈利能力指标

B.静态偿债能力指标

C.清偿能力指标

D.动态偿债能力指标

52、当偿债备付率指标小于1.2时，表示（ ）。

A.当期资金来源不足以偿付当期债务

B.需通过长期借款来偿还已到期的债务

C.该项目资金正常

D.当资金有余，可转部分给其他项目

二、多项选择题

1、对于房地产开发项目来说，现金流入通常包括（ ）。

A.销售收入

B.出租收入

C.利息收入

D.贷款本金收入

E.投资者投资收入

2、对于房地产开发项目来说，现金流出主要包括（ ）。

A.土地费用

B.建造费用

C.运营费用

D.税金

E.股东股利分配

3、绘制现金流量图的基本规则是（ ）。

A.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向下者表示正现金流量，向上者表示负现金流量

B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的 每一刻表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

C.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法

D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P 作为上一周期期末，即第0期期末发生的

E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

4、房地产置业投资中，能够改变潜在毛收入的因素是（ ）。

A.租金水平的变化

B.可出租面积的变化

C.租金水平或可出租面积的变化

D.租金水平和可出租面积的变化

5、房地产置业投资的以下计算公式中，正确的有（）。

A.潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平

B.实际租金收入=潜在毛租金收入—空置—租金损失

C.有效毛收入=潜在毛租金收入—空置和租金损失+其他收入

D.净运营收益=有效毛收入—运营费用

E.税后现金流=净运营收益—抵押贷款还本

6、为了使交给业主的净运营收益大些，可采取的有效措施有（）。

A.增加物业的有效毛收入，降低运营费用

B.增加物业的潜在毛租金收入，其他收入，降低运营费用、空置和收租损失

C.减少物业的有效毛收入，增加运营费用

D.降低物业的潜在毛租金收入，增加其他收入，降低运营费用

E.降低有效毛收入，降低运营费用

7、房地产置业投资中，以下正确的税后现金流的计算公式是（）。

A.税后现金流=税前现金流—所得税

B.税后现金流=净运营收益—抵押贷款还本付息—准备金—所得税

C.税后现金流=税前现金流—准备金—所得税

D.税后现金流=税前现金流—抵押贷款还本付息—所得税

E.税后现金流=税前现金流—抵押贷款还本付息+准备金—所得税

8、关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。

A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息

B.复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息

C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算

D.在投资分析中，一般采用单利计息

E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i · n）

9、利息计算的方法有（）。

A.动态计息

B.静态计息

C.单利计息

D.对比计息

E.复利计息

10、下面选项中是按复利计息的有（）。

A.房地产开发贷款

B.国库券

C.储蓄存款

D.住房抵押贷款

E.投资分析

11、在复利计息和考虑资金时间的计算中，常用的符合表示正确的有（）。

A. i—计算周期数

B. P—现值

C. F—终值（未来值）

D. G—每一时间间隔收入或支出的等比变化值

E. B—每一时间间隔收入或支出的等差变化值

12、以下关于实际利率和名义利率的说法中，正确的有（）。

A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

B.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

D.当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

E.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i = e r —1

13、设备的寿命包括（）。

14、设备磨损补偿方式有（ ）。

A.淘汰法

B.更新法

C.局部补偿

D.改造补偿

E.完全补偿

15、房地产投资分析的目的是考察投资项目的（ ）。

A.盈利能力

B.清偿能力

C.借贷能力

D.评价能力

E.建造标准

16、以下属于静态盈利能力指标的是（ ）。

A.投资回报率

B.现金回报率

C.财务内部收益率

D.财务净现值

E.静态投资回收期

17、财务净现值是指按（ ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当NPV ≥0时，该项目在财务上是可以接受的。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.投资回报率

D.现金回报率

E.内部收益率

18、以下关于现金回报率的计算公式，正确的有（ ）。 A.税前现金回报率=投资者的初始现金投资

净运营收益 B.税前现金回报率=投资者的初始现金投资还本付息额—净运营收益 C.税前现金回报率=投资者的初始投资

还本付息额

—净运营收益

D.税后现金回报率=投资者的初始投资

税后净现金流量

E.税后现金回报率=

投资者的初始现金投资

税后净现金流量

19、“两税一费”是指（ ）。

A.房产税

B.城镇土地使用税

C.教育费附加

D.营业税

E.城市维护建设税

20、以下财务评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。

A.现金回报率

B.借款偿还期

C.偿债备付率

D.资产负债率

E.财务内部收益率

21、资产负债率的叙述正确的有（ ）。

A.资产负债率搞，则企业的资本金充足，企业应变能力强

B.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标

C.属短期偿债能力指标

D.资产负债率=净资产合计/负债合计×100%

E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

第四章

收益性物业价值评估

一、单项选择题

1、判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业的（ ）。

2、下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（）。

A.未来净收益越大，物业的价值就越高

B.可获得净收益期限越长，物业的价值就越高

C.获得净收益越可靠，物业的价值就越高

D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划

3、下列关于物业价格的说法，不正确的是（）。

A.物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价

B.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价

C.物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付

D.以物业作价入股换取设备、技术等是合法的

4、物业价格实际上是（）的价格。

A.交换代价

B.使用代价

C.物业权益

D.物业利益

5、下列情况会导致物业价格降低的是（）。

A.随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量的增多

B.一个地区中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳

C.人口高密度地区，求多于供

D.人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展

6、物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏，这是物业价格的（）。

A.有用性

B.有效需求性

C.稀缺性

D.绩效结果

7、物业价格与一般物品价格有相同的地方，也有不同之处，不同在于物业价格（）。

A.用货币表示

B.受供求因素影响

C.按质论价

D.受区位影响很大

8、一般来说，在其他影响物业价格的因素保持不变的情况下，随着家庭人口规模小型化，物业价格的趋势是（）。

A.不受影响

B.无法判断

C.上涨

D.下降

9、下列关于使用价值和交换价值的说法，错误的是（）。

A.一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用

B.交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例

C.人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值

D.没有使用价值肯定就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值

10、下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（）。

A.成交价格

B.市场价格

C.总价格

D.单位价格

11、有关下列说法不正确的是（）。

A.收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用

B.物业的区位是指物业的空间位置

C.物业本身的价格叫服务价格

D.物业价格形成的时间长

13、通常可以反映销售商品房的总体价格水平的是（）。

A.起价

B.标价的平均价格

C.成交价的平均价格

D.买卖价格

14、由政府价格主管部门按定价权限和范围规定其基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是（）。

A.政府指导价

B.均价

C.政府定价

D.政府账面价

15、随着时间流逝而上下波动的是（）。

A.账面价值

B.重置价值

C.折余价值

D.市场价值

16、现有住房一套，建筑面积100m2，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给予5%的优惠，那么实际总价为（）万元。

A.30.00

B.28.50

C.29.28

D.28.57

17、有一期房还有1年才能投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A.3300

B.3000

C.2965

D.2934

18、关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是（）。

A.通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变

B.不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨

C.从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率

D.土地价格、建筑价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的

19、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%，则该宗物业的收益价格为（）万元。

A.104.12

B.200.36

C.300.86

D.401.22

20、某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）。

A.2235

B.2325

C.2625

D.2726

21、政府指导价是指（）。

A.由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格

B.由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格

C.由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格

D.如在城填住房制度改革中，出售公有住房的标准价，成本价就属于政府指导价

22、当期房与现房的品质相同时，期房价格与现房价格的关系是（）。

A.期房价格低于现房价格

B.期房价格高于现房价格

C.期房价格等于现房价格

D.期房价格=现房价格—风险补偿

物业管理员试题一及答案

物业管理员试题一 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共16分) 1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是() A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润 2.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是() A.管理 B.劳务 C.服务 D.经济 3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有() A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权 4.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司 统一实施() A.社会化管理 B.专业化管理 C.市场化管理 D.现代化管理 5.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带() A.领导层 B.管理层 C.服务层 D.作业层 6.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求()

A.不少于200万平方米 B.不少于100万平方米 C.不少于80万平方米 D.不少于60万平方米 7.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取() A.三级资质证书 B.四级资质证书 C.临时资质证书 D.暂时证书 8.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。 复检验证工作一般() A.每年进行一次 B.每二年进行一次 C.每三年进行一次 D.每四年进行一次 9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过() A.业主的思想觉悟来实现的 B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的 D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种() A.招标方要约行为 B.投标方承诺行为 C.市场供需行为 D.市场双向选择行为 11.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，() A.可不用办任何手续业主自主进行 B.应到市房管局申请，待批准后再装修施工 C.必须到主管部门办理申批手续 D.应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案

上海助理物业管理师操作案例问答题

上海助理物业管理师操作案例 1、案例背景 本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 操作内容 1．该小区能否成立业主大会？为什么？（3分）2．该小区业主大会是否违约？为什么？（2分）3．甲公司有哪些错误之处？（2分）4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？（3分） 参考答案及评分标准 1．该小区能够成立业主大会。（1分）因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。（2分）（3分）

2．该小区业主大会的做法不违约。（1分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（1分）（2分） 3．甲公司有以下错误：（2分）1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；（1分） 2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。（1分） 4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。（1.5分） 乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。（1.5分）（3分） 2、案例背景 本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。 操作内容

物业管理师考试管理实务真题及答案

2011年物业管理师考试管理实务真题及答案 一、单项选择题(共10 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A. 物业管理项目 B .物业服务企业 C?业主委员会 D.业主大会 2?物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料：③办理开工手续：④签订管 理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④-①-②一③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C. ②—①—④—③—⑤—⑥ D. ②-④-①-③-⑤-⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B .建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D .建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划

B. 通知A. 计划

C?通报 D.意见 5?物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析；②职位评价；③薪酬体系的实施和修正④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①-②-⑥-⑤-④一③ B. ⑤-④-③-①-②-⑥ C. ④—③—①—⑤—②—⑥ D. ③-①-⑤-④-⑥-② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A. 大厦管理规约 B .住宅使用说明书

物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答案资料

物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答 案资料 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】

【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第五章模拟题 第五章房地产市场与市场分析 一．单项选择题 1.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、()、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A.内容 B.价格 C.管理机制 D.环境 2.总量结构是从()出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。 A.房地产市场整体 B.经济发展阶段出发 C.房地产市场发育情况 D.各地房地产市场均衡发展 3.财务收支计划通常以()的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A.收入计划 B.支出计划 C.收益计划 D.预算计划 4.下列不属于市场供给特点的是()。 A.缺乏弹性 B.非同质性 C.互补性 D.主体间竞争的不充分性 5.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。 A.宏观因素 B.供求关系 C.相关因素 D.微观因素 6.下列关于产期计划的说法，正确的是()。 A.属于战术层次的计划 B.通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期 C.通常以3~5年为周期 D.通常以物业的剩余使用寿命为限 7.一般来说，物业检查的频率取决于( )。 A.物业服务费的多少 B.业主对物业质量要求的程度 C.物业管理企业的资质等级 D.相关行政部门的有关规定 8.在物业管理中最常用的预算是()。 A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算 9.不属于需求分析具体内容的是() A.人口和家庭分析 B.就业分析 C.竞争对手分析 D.短期预算 10.不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是()。 A.国家及地方政府编制的统计年鉴 B.各行业协会正式出版的信息

物业管理课程试题及答案

物业管理资料 一、单项选择题 1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是( ) A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润 2.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是( ) A.管理 B.劳务 C.服务 D.经济 3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有( ) A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权 4.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施( ) A.社会化管理 B.专业化管理 C.市场化管理 D.现代化管理 5.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带( ) A.领导层 B.管理层 C.服务层 D.作业层 6.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( ) A.不少于200万平方米 B.不少于100万平方米 C.不少于80万平方米 D.不少于60万平方米 7.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取( ) A.三级资质证书 B.四级资质证书 C.临时资质证书 D.暂时证书 8.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般( ) A.每年进行一次 B.每二年进行一次 C.每三年进行一次 D.每四年进行一次 9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过( ) A.业主的思想觉悟来实现的 B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的 D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种( ) A.招标方要约行为 B.投标方承诺行为

物业管理师考试《管理实务》测试题及答案

物业管理师考试《管理实务》测试题及答案 1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每( B )小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。 A、1 B、2 C、3 D、4 2、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行( C ) A、市场定价 B、政府指导价 C、市场调节价 D、政府定价 3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( C )缴纳 A、建设单位 B、物业管理企业 C、业主 D、物业买受人 4、我国对房地产实行( D )管理方式。 A、合同 B、契约 C、租赁 D、权证 5、业主大会由( B )组成。

A、物业管理区域内的部分业主 B、物业管理区域内的全体业主 C、行政管理区域内的部分业主 D、行政管理区域内的全体业主 6、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( C )日前以书面形式在物业管理区域内公告。 A、7 B、10 C、15 D、20 7、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5 8、经业主委员会或者( B )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 A、15 B、20 C、30 D、50 9、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。

A、业主大会 B、业主委员会 C、业主管委会 D、业主公约 1、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。 A、1000 B、500 C、300 D、100 2、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起( B )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书 A、19 B、20 C、21 D、22 3、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( A )的罚款。 A、1万元以上3万元以下 B、1万以下 C、3万以上 D、以上都不是 4、( C )对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定 A、《民法通则》 B、《税收征收管理法》

物业经营管理考试复习题

第一章物业经营管理概述 一、单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1．物业经营管理的对象通常是()。 A.物业资产管理公司 B.物业管理企业 C.收益性物业D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标需要。 A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括()。 A．物业价值和经营绩效评估B．租赁管理C．物业运行操作管D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业务期成本最小化B．物业各期净收益最大化 C．租户xx最大化D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为()个等级： A．2B．3C．4D．5 6．()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是（） A．建筑规模10万平方米以上B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在()。

A．3万㎡以上B．1万~3万㎡之间C．3000~10000㎡之间D．3000㎡以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指()物业管理企业。 A．管理型B专业型C综合型D委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所，下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（） 业单位创造一个良好的生产、办公环境。 A．房地产投资组合管理B．现场管理C．房地产资产管理D设施管理13．关于零售南—业物业的表述，不正确的是()。 A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务 C．把零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺 D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 14．设施管理的服务对象通常为()。 A．科研教学设施B．政府办公楼C医院设施D．拥有房地产的非房地产企业或机构15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察()。 A．这些资本开支是否符合财务会计原则B．这些资本开支是否符合《条例》的规定C．这些资本开支是否能有效提升物业价值D．这些资本开支是否能降低物业管理成本16．资产管理公司通过()，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

物业管理面试题

2004年物业管理员摸拟试题（基础知识） 一、单选 1、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。 A、物业管理 B、房地产 C、不动产 D、单元性地产 2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。 A、单元性 B、综合性 C、普通型 D、别墅性 3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协 调一致。 A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性 4、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。 A、固定性 B、耐久性 C、多样性 D、高值性 5、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。 A、管理 B、服务 C、物权 D、平等 6、物业管理起源于19世纪60年代的（）。 A、德国 B、美国 C、英国 D、法国 7、全国第一家物业管理公司在（）诞生。 A、北京 B、上海 C、广州 D、深圳 8、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。 A、城市新建住宅小区管理办法 B、全国住宅小区物业管理规定 C、全国优秀管理住宅小区标准 D、全国城市文明住宅小区标准 9、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。 A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 10、物业管理的主要内容不包括（）。 A、物业的规划设计 B、客户管理服务 C、安全服务 D、环境保洁管理 11、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。 A、管理和被管理 B、服务和被服务 C、整体和局部 D、环境保洁管理 12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。 A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务 13、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。 A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B、前期物业管理为早期介入打下良好基础 C、前期物业管理是后期物业管理的基础 D、后期物业管理是前期物业管理的延续 14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了 （）。 A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 15、业主委员会是业主大会的（）。 A、权利机构 B、执行机构 C、管理机构 D、附属机构 16、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。 A、权责分明 B、业主主导 C、统一管理 D、专业高效 17、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（） A、价格优惠 B、质价相符 C、物美价廉 D、价格偏低 第1页（共6页） 18、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专 业公司。 A、承包 B、签定合同 C、双方协商 D、中介 19、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。

物业管理师历年真题下载(完整版)

2014年物业管理师考试真题、模拟题尽收其中，诸多业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！物业管理师考试历年考试真题：https://www.wendangku.net/doc/cd1607837.html,/ejORs7 更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考试交流群：307230424（入群即送一套白金课程，备考资料，历年真题） 案例一 某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。 2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。 (1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。 (2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。 问题： 16.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决? 17.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。 18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。 案例二 某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。 问题： 19.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)

商业物业管理试卷及答案

课程：商业物业管理班级：资环112 姓名：雷宇学号：07 商业物业管理试卷及答案 一．名词解释（20分） 1.商业物业 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。 2.智能大厦 通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。 3.批发市场 批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。 4.差异化战略 差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。 5.物业管理投标 指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（10分） 1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。 2.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。 3.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。 4.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。 5.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。 6.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。 7.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。 8.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 9.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。 10.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。 三．选择题（10分） 1.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（B）与档次高低相适应。 A消费结构 B规模大小 C人口素质 D文化背景

物业经营管理考题考试试题附答案课件资料

2016年04月

物业经营管理考题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。 A．物业资产管理公司 B．物业管理企业 C．收益性物业 D．自用型物业 2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A．设施管理 B．运行管理 C．价值管理 D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。 A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理 C．物业运行操作管理D．房地产开发 4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化 C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。 A．2 B．3 C．4 D．5 6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业 B．收益性物业 C公共物业 D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。 A．建筑规模10万m2以上 B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体 D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。 A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间 C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下 9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。 A．管理型 B．专业型 C综合型 D．委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列 概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅 B．叠拼别墅 C．独栋别墅 D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。 A．花园公寓 B．错层公寓 C．复式公寓 D．单间公寓

2011年注册物业管理师《实务》案例分析

成都鑫源物管培训中心 2011年注册物业管理师《实务》案例分析（新增） 案例一 某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。 吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。 请问： 1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？ 2、吴某在网上搜出了以下几个项目 如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？ 3、某公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制订物业管理方案。编制物业管理方案的前提条件是什么？怎样做才能保证为编制物业管理方案提供良好的前提条件？ 4、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式？物业管理服务模式包括什么内容？ 5、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分？各举出三个实例。［参考答案］ 1、需要考虑以下因素 ( l ）物业公司现有服务项目的类型和面积。 ( 2 ）计算与二级物业服务资质的差距。 ( 3 ）依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息。

2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有： ( 1 ）计算与二级物业服务资质的差距 多层住宅为40/1 00=40 % 办公楼为4/20 = 20 % 差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 % ( 2 ）可选方案｝ 方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目 20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投标独立式别墅一个项目 50 %﹥40 % 3、编制物业管理方案的前提条件：项目分析 要提供良好的前提条件，物业服务企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取相关信息；同时对业主的需求也需要仔细了解。在当地设置分支机构的物业服务企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供良好的前提条件。 4、确定物业管理服务模式： 物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求确定的。 物业管理服务模式包括比容： 物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求的管理服务重点和主要

2020年物业管理师《物业管理实务》试题及答案(卷十)

2020年物业管理师《物业管理实务》试题及答案（卷十） 1物业服务企业薪酬体系设计的首要步骤是()。 A. 职位分析 B. 薪酬定位 C. 薪酬调查 D. 薪酬结构设计 参考答案: A 2 如果企业员工集中，且()，则宜建立一级物业服务企业培训体系。 A. 项目机构数量较多 B. 员工整体素质较高 C. 培训资源比较充裕 D. 培训资源较紧缺 参考答案: D 3 在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时，应使用的物业管理制度文书文种是()。 A. 守则 B. 制度 C. 公约 D. 办法 参考答案: C

4 在物业管理活动中，仅限在独立的组织中传达的文书，被称为()。 A. 前行文 B. 内行文 C. 平行文 D. 上行文 参考答案: B 5 物业管理公司在内部转发上级单位的公文、宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是()。 A. 告示 B. 通知 C. 决定 D. 通报 参考答案: B 6 在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有()。 A. 不平衡报价法和多方案报价法法 B. 多方案报价法和保本报价法 C. 增加建议方案法和无利润竞标法 D. 突然降价法和保本报价法 参考答案: B 7 下列属于物业规划设计阶段，物业服务企业早期介入工作内容的是()。

A. 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案 B. 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C. 记录物业项目的隐蔽工程 D. 拟定物业管理的公共管理制度 参考答案: B 8业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权()以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 A. 1/2 B. 2/3 C. 3/4 D. 1/3 参考答案: B 9 下列选项中，()是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。 A. 服务标准 B. 管理规约 C. 临时管理规约 D. 物业服务合同 参考答案: B

物业管理基础知识试题1答案

物业基础知识试题 部门：姓名： 一、填空题(每题2分,满分10分) 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专用、政府监管的原则。 4、正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于5 年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于 5 年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题(每题1分,满分20分) 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A ） A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告 2、物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D ）的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ） A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（ B ） A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（C ）实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定，要有全体业主的（B ）通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格，需向（C ）部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是（A ） A房屋B业主C设备D环境

物业管理师考试管理实务基础试题及答案.doc

物业管理师考试管理实务基础试题及答案 一、单项选择题 1. 根据《物业管理条例》的规定，“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企 业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权(C ) 以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同。 A.1/3 B.1/2 C.2/3 D.3/4 2. 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括(A ) 。 A. 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议 B. 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 C.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准 D.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案 3. 早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程 介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。这体现了早期介入的( D) 作用。 A. 优化设计 4. 物业服务合同是物业服务企业与( B) 之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所 达成的权利义务关系的协议。 A. 建设单位 B. 业主( 或业主大会授权的业主委员会) C.个人 D.房地产开发商

5. 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准属于物业开发项目(B ) 阶段早期介入的内容。 A. 规划设计 B. 可行性研究 C.建设 D.竣工验收 6. 在物业开发项目的规划设计阶段，早期介入的方法和要点是(C ) 。 A. 物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作 B. 仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据 C.帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险 D.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划 7. 物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设 施设备等部分; 二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(B ) 负责。 A. 监理单位 B. 建设单位 C.物业服务企业 D.业主 8. 物业开发项目的竣工验收阶段的早期介入的内容是(A ) 。 A. 参与竣工验收 B. 拟定物业管理的公共管理制度 C.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 D.派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务

物业管理条例试题及答案

物业管理条例试题琼 一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标

2021年注册物业管理师实务案例分析

成都鑫源物管培训中心 注册物业管理师《实务》案例分析（新增） 案例一 某物业公司是一种具备三级资质物业服务公司，当前服务3个多层住宅社区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。 吴某是某物业公司公司发展部领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质级别提高到二级目，她在网上选取物业服务招标信息。 请问： 1、吴某在网上选取物业服务招标信息需要考虑什么因素？ 2、吴某在网上搜出了如下几种项目 如果可以中标，在满足二级资质最低规定状况下，有几种可选方案？ 3、某公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制定物业管理方案。编制物业管理方案前提条件是什么？如何做才干保证为编制物业管理方案提供良好前提条件？ 4、在编制物业管理方案中如何拟定物业管理服务模式？物业管理服务模式涉及什么内容？ 5、在编制物业管理方案中管理制度制定分为哪两某些？各举出三个实例。 ［参照答案］ 1、需要考虑如下因素 ( l ）物业公司既有服务项目类型和面积。 ( 2 ）计算与二级物业服务资质差距。 ( 3 ）根据《物业服务公司资质管理办法》第八条规定查找招标信息。

2、满足二级资质最低规定状况下可选方案有： ( 1 ）计算与二级物业服务资质差距 多层住宅为40/1 00=40 % 办公楼为4/20 = 20 % 差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 % ( 2 ）可选方案｝ 方案一是：同步投标多层住宅和办公楼两个项目 20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投标独立式别墅一种项目 50 %﹥40 % 3、编制物业管理方案前提条件：项目分析 要提供良好前提条件，物业服务公司除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，重要是要对物业所在区域进行详细、进一步市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取有关信息；同步对业主需求也需要仔细理解。在本地设立分支机构物业服务公司，可以形成周期性物业管理市场调查报告，为物业管理方案制定提供良好前提条件。 4、拟定物业管理服务模式： 物业管理服务模式是在对项目基去状况注行进一步调查分析前提下，结合招标文献详细规定拟定。 物业管理服务模式涉及比容： 物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求管理服务重点和重要办法，涉及物业功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。

2019年物业管理师考试管理实务真题及答案共8页

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A.物业管理项目 B.物业服务企业 C.业主委员会 D.业主大会 2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A.④→①→②→③→⑤→⑥ B.①→④→②→③→⑤→⑥ C.②→①→④→③→⑤→⑥ D.②→④→①→③→⑤→⑥ 3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B.建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D.建立空调系统技术档案 4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2019年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划 B.通知

C.通报 5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A.①→②→⑥→⑤→④→③ B.⑤→④→③→①→②→⑥ C.④→③→①→⑤→②→⑥ D.③→①→⑤→④→⑥→② 6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A.代收的水费和电费 B.代收的专项维修资金 C.代收的房租收入 D.从事代理业务取得的手续费收入 7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A.2.0 B.2.5 C.3.0 D.3.5 8.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A.大厦管理规约 B.住宅使用说明书

2017年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题考试考试试题附答案资料

【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题 第四章收益性物业价值评估 一、单项选择 1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。 A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金 2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费 C.建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费 3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。 A.管理费用 B.投资利息 C.开发成本 D.开发利润 4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格 5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。 A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。 A.市场 B.正常 C.理论 D.客观合理 7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用 ()种以上估价方法。 A.1 B.2 C.3 D.4 8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.趋势法 9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：