山东诸城繁荣路建筑工程可行性报告

诸城繁荣路项目可行性报告目录：

一、诸城经济调查

二、诸城市房地产市场调研情况

三、本公司项目地块市场分析与定位

四、工程成本核算和利润

五、建筑周期和销售周期

第一部分：诸城经济调查

一、诸城市概况

1、行政划分和人口

诸城位于山东省中东部，潍坊市境东南端，潍河上游。2015年总面积2183平方千米，总人口110.1万，城区人口23万。下辖13处镇街，一个省级开发区。

诸城是山东半岛重要的交通枢纽。胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。

诸城是中国罕见的恐龙化石宝库，世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土并陈列于诸城，因此，诸城又称"龙城"。

2015年诸城在全国县域经济与县域基本竞争力百强县市排名中，排名第27位。

2、经济及社会发展情况

2015年，全市实现地区生产总值746.5亿元，年均增长10.9%（按可比价格）。实现财政总收入88亿元、一般公共预算收入68.2亿元，

年均分别增长11.3%和17.1%。县域经济基本竞争力在全国百强县（市）中升至第27位，前移8个位次。

产业比例由9.8：61.5:28.7调整为8.2:53.9:37.9。工业经济加快转型。规模以上企业达到560家，其中主营业务收入过10亿元的40家。

新增上市企业3家，“新三板”及其他场外市场挂牌企业45家。骨干物流企业发展到68家。引进28家电商平台，组建了电商公共服务中心，入选山东省首批电子商务示范县。

恐龙地质公园获批国家地质公园，“华夏龙城”入选省十大文化旅游目的地品牌，被列为省级旅游综合改革试点市。现代农业稳步发展。

新增农民专业合作社1466家、家庭农场1178家，潍坊市级以上农业龙头企业达到110家，千亩以上农业示范园区63个，“三品一标”228个。荣获首批国家农业产业化示范基地、国家现代农业示范区和国家农产品质量安全示范县等称号。连续多年被评为全国粮食生产先进县和全国生猪调出大县。

近几年经济发展情况A国民生产总值

B地方财政收入

C居民收入水平

总结：由以上得知，诸城市经济发展水平稳中有升，近些年随着诸城市旅游、食品、机械等产业的发展，居民收入水平的提高，为房地产市场的发展提供了一定的经济基础和市场条件。并为下一步房地产市场的发展奠定了基础。

第二部分诸城市房地产市场调研情况一、诸城市区基本规划分部情况

产业区

老城区

新城区新城区

产业区

1、主要楼盘市调情况

项目

名称

中天吉祥花园鸿祥朝阳公馆盘龙府邸

开发商诸城中天房地产

开发有限公司

中启盛建（青岛）房地

产开发公司

诸城兆丰置业诸城鑫城房地产开发有限

公司

项目类型

11层小高层

6层花园洋房

一期2个11层小高层

二期6个11层小高层

4个17高层住宅3个18层高层

项目

体量

76804平方米7.5万平左右已调整 4.5万平方米3万平

销售均价

开盘均价4900

元，现销售均价

5700元，多层电

梯洋房均价6500

元

未开盘，公示价格均价

5000元。

销售均价5100 销售均价5300元

销售率销售率75%，网点

出租未销售

未开盘销售率达到80%，网点销售

50%销售均价15000元。

销售率达到80%

主力户型

80M2套二

104M2套三

114M2套三

127 M2套三

97M2套二 68M2套一

104M2套三105M2套三

74 M2套二94 M2套三

104M2套三116 M2套三

84 M2套二，94 M2套二，

105 M2套三。

地址东坡街中段人民路与东坡街交会处人民路和东武街交汇处东武街和人民路交汇处路

优势靠近中百商圈，

周边小学初中高

中配套齐全，医

院，超市配套齐

全，规划成熟。

户型非常符合当

地人的生活习

惯，开盘比较成

功。更靠近繁华中学高中

部。

靠近大华百盛，离繁华中学

只有300米。位置和以上两

个盘更具用优势，户型设计

不合理是本项目最大的弊

端。

位置和朝阳公馆一样，户型

设计方面更合理。

2、房地产市场供应及项目分布情况

近两年诸城市商品房项目较多，并且大多分期开发，供应量较多，分布

相对分散，各个方位都有，由于受南部配套相对完善和诸城市十三五计

划提出向青岛靠拢的口号的影响，消费群体及房地产市场向东部和南部

发展的趋势明显。

特别是南部片区，由于碧桂园和大源开发的高档项目大规模供应，

造成中高端市场趋于饱和。每年供应量在100万㎡以上。

3、房地产产品形态及品质

诸城市当前房地产项目形态百花齐放，中高档住宅频频出现，学区

是消费群体最主要的选择标准。近几年开发的住宅项目大多为小高层和

高层，品质相对较高。

项目自身配套水平低，大多仅能满足基本居住功能。

目前诸城市场缺乏性价比高、优质户型项目。

4、市场户型状况

以80㎡左右两室、90-110㎡三室户型中小户型为主，也普遍为消

费者认可，偶有大户型房产，销售速度也较慢。

5、商品住宅及商业价格情况

2016诸城销售均价（元/㎡）

月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份

均价5581 5642 5474 5448 5567 5610 5575

5645

分析：市场成交均价因每月开盘量不同产生波动，但诸城房价总体呈上升趋势。

第三部分本公司项目地块市场分析与定位1、地理位置

2、市场分析与定位

（1）市场调查

此地块位于繁荣路与东坡街交汇处，占地面积104亩。500米生活圈

1000米生活圈

注：以100人调查为例。

地块的教育配套是消费者对本案地块判断的首选。可以看出此地区是消费者选择学区房或改善居住的热点区域。

改善居住或生活环境、婚房、学区房是诸城房地产市场购房者的三大主要推动力。

改善居住或生活环境购房者中超过八成已有一套住房。

家庭结构以小三口（孩子12岁以下）为主，其次是新婚夫妇或准夫妇。婚房的比例占17%，说明市场上刚性需求依然强烈。

客户大多接受选择新中式风格，23%的受访者选择现在建筑。

。

户型方面：

以经济实惠型为原则，三室二厅一卫（100M2以下）是诸城市消费者首选的主力户型，其次是120M2以下的套三认可度也较高

对于承受单价方面：

超8成的客户认为在本案地块位置，5800/平以下的接受程度较高。

综上所述：

地块教育资源优势被客户看好：随着此区域图土地供应量的减少，绝大多数客户存有在此地区购房的意愿。

产品选择以满足物质需求为主：项目选择上仍以建筑风格、物业等基础的物质要素为主，精神需求易于被引导释放。

需求产品以舒适性为主：此地块置业多数以孩子上学需求为主，所以在户型产品的选择上以90-120的舒适性套三住宅为主。

（2）定位和操作思路

受地块面积和市场限制，易采取分期开发，以“短、平、快的操作思路进行开发建设，实现利润最大化。

“短”建筑周期短，缩短投资周期。

“平”不盲目追求高规格，高利润。

“快”销售速度快，回款快，降低投资风险。

小区定位：满足大多数人的学区房概念的经济舒适型小区。

小区操作细节：

建筑风格：以新中式风格进行设计，可以参考碧桂园建筑风格。

外立面：用仿大理石的岩片漆做外立面。

户型面积：以80M2--90M2套二和95M2-110M2套三为主力户型。套二首付控制在15万元以内，套三首付控制在20万元以内。

设计要点：南北通透、客厅落地窗、明卫生间。

景观：因土地面积较大，适用于主题广场加景观小品。

物业：智能化物业，（密码门禁，小区大门可视对讲等等）

新技术：新风系统和直饮水直接入户。

第四部分工程成本核算和利润

一、项目基本情况

该项目总用地面积69368㎡（104亩），规划容积率不大于2。

项目地上总建筑面积138736㎡（其中网点面积11000㎡）地下车库计划建筑面积35000㎡，总建筑面积173000㎡。

二、项目成本

1、土地成本：1.5亿

2、建筑成本：173000㎡×2000元／㎡=3.46亿元

3、小区管网绿化：173000㎡×150元／㎡=0.26亿元

4、小区水电接口：173000㎡×110元／㎡=0.19亿元

5、政府缴纳配套费用：173000㎡×130元／㎡=0.225亿元

6、规费：173000㎡×110元／㎡=0.19亿元

7、税款：173000㎡×500元／㎡=0.865亿元

项目合计成本：6.69亿元。

三、收入

1、车库：900个车位×80000元／个=0.72亿元

2、网点：11000㎡×15000元／㎡=1.65亿元

3、住宅：127000㎡×5200元／㎡=6.604亿元

项目合计收入：8.974亿元。

四、收益

8.974亿元－6.69亿元=2.284亿元

五、建议合作方式

双方成立平台公司收购持有土地的开发公司全部股权，建议合作方持有平台公司40%股权。出资额6.69亿元×40%=2.676亿元，合作方收益2.284×40%=0.9136亿元。合作方出资款用于前期开发费用。我方出资用于后期建设费用。合作方出资的资金进入新成立的平台公司，项目资金专款专用，双方监管。