房地产你懂得
房地产项目投资的可行性研究与经济评价-方法与案例
主讲人：陈琳
讲义提纲：
第一章房地产项目市场调研
第二章房地产项目市场定位研究
第三章房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算
第四章房地产开发项目收入估算与资金筹措
第五章房地产项目财务评价
第六章房地产项目风险分析
概论
一、房地产投资项目可行性研究与经济评价的重要性?关系到投资决策的科学性与准确性
?投资决策失误的危害性
“做正确的事比正确地作事更重要”
二、房地产投资项目可行性研究与经济评价的一般过程
1、房地产市场调查研究与预测
2、房地产开发项目市场定位研究
3、房地产开发项目投资与成本费用估算
4、房地产开发项目收入估算与资金筹措
5、房地产开发项目财务评价
6、房地产开发项目不确定性分析与风险分
7、评价结论
第一章房地产项目市场调研
一、市场调查研究(Market Research)的作用
（一）市场调查研究是市场营销的重要手段
现代营销观念认为，实现企业各种目标的关键，是正确认识目标市场的需求与欲望，并且比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。而市场调查研究是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段。
（二）市场调查研究是投资决策的基础
果农王老王的困惑：
现在大家都种苹果，我还种苹果吗？
我不种苹果，种什么？
我种的水果应该卖多少钱一斤？
我种的水果应该自己卖还是转给贩子卖？
隔壁的张三和李四近来推出了什么样的新品种？
二、市场调研的一般原则
（一）准确性原则
（二）时效性原则
（三）全面性原则
（四）针对性原则
（五）创造性原则
三、房地产市场调查的程序与方法
（一）调查程序
房地产市场调查的程序是指从调查准备到调查结束全过程工作的先后次序。通常，一项正式调查的全过程一般可分为：调查准备、调查实施以及分析总结三个阶段。
（二）、调查方法
1、二手资料调查法
?内部数据
?外部数据
2、一手资料调查法
?观察法
?实验法
?询问法
四、房地产市场调研的主要内容
（一）、市场环境调研
1、宏观环境调研
?经济环境
?政策环境
?人口环境
?文化环境
?行业环境
?技术环境
2、区域环境调研
区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：（1）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划功能定位、开发现状及未来定位；
（2）进行区域的交通条件研究
（3）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；
（4）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。
3、项目微观环境(Micro-environment) 调研
项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：
（1）对项目的用地现状及开发条件进行分析；
（2）对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；
（3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。（二）、消费者(Consumer Behavior)调研
一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：
第一，哪些人是买家？（who）
第二，买家要买什么样的房？（what）
第三，买家为什么要买这些房子？（why）
第四，谁参与买家的购买行为？（whom）
第五，买家以什么样的方式买房？（how）
第六，买家什么时候买房？（when）
第七，买家在哪里买房？（where）
特别提示：
一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。
（三）、竞争楼盘调研
竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面
第二章房地产项目市场定位研究一、项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析(strength、weakness、opportunity、threaten）
优势、劣势来自于企业内部
机会、威胁来自于企业外部
二、项目目标市场的选择
应体现市场机会与企业优势的最佳结合
三、项目的市场定位(4Ps)
产品定位(Product)
价格定位(Price)
分销定位(Place)
促销定位(Promotion)
第三章房地产开发项目投资与成本费
用的构成与估算
一开发成本
1、土地使用权出让金
出让方式：（协议）、招标、拍卖、挂牌
出让金（底价）的确定方法：
（1）标定地价修正法
（2）基准地价修正法
2、土地征用及拆迁安置补偿
（1）土地征用费
（2）拆迁安置补偿费
注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台
要点：实行按市场价评估的货币补偿原则
3、前期工程费
（1）规划设计费（一般为建安工程费的3%）
（2）项目可行性研究费（一般占项目总投资的0.2%-1%)
（3）地质勘察测绘费(一般为向项目设计概算的0.5%)
（4）项目开办、筹办费
（5）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费用）
4、建安工程费
（1）土建工程费（基础、结构、建筑及粗装修工程费）
（2）设备及安装工程费
（3）室内装修工程费（精装修工程费）
5、基础设施费（红线内外工程费）
（1）供水工程费
（2）供电工程费
（3）道路工程费
（4）绿化工程费
（5）管道煤气工程费
（6）其他零星工程费
6、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）。
就目前的发展而言，基本的公共配套设施费有逐渐纳入地价缴纳的趋势，而一些提升项目价值的配套设施则纳入开发商的商业化经营策略之中。
7、开发期间税费
以广州为例，这些税费一般包括
（1）配套设施建设费（小区：6%；单体12% ）
（2）建筑工程质安监督费（0.2%)
（3）供水增容费（已逐步取消）
（4）供电增容费（已逐步取消）
（5）监理工程费(1%-2%)
（6）其他（约为1%-2%）
注意：1、以上比例均以建安工程费为取费基础
2、固定资产投资方向调节税已经取消
8、不可预见费
它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1—6项费用之和为基数，按3%-5%计算。
二开发费用
1、管理费用（取开发成本的1%-3%）
2、销售费用（取销售收入的4%-6%）
3、财务费用（按实际发生的利息计算）
三、与转让房地产有关的税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育附加
4、防洪工程维护费
5、印花税
6、交易服务费
注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能作为成本计入投资。
四、土地增值税
理论计算方法：四级累进制计算法
实际计算法：按销售收入的1% 计
五、企业所得税（按利润总额的33% 计）
国税发[2006]31号文件与国税发[2003]83号）文件比较分析
第四章房地产开发项目收入估算
与资金筹措
一．房地产开发项目收入估算
1、制订房地产开发项目销（租）售计划
确定销售单价、销售进度、销售比例等
销售价格的确定方法
１）基于成本的定价法——成本加成定价法（确定价格下限）
２）基于产品市场价值的定价法——市场比较法（确定价格上限）３）基于竞争对手的定价法——竞争定价法（确定价格的变化）2、房地产开发项目租售收入的估算
１）房地产开发项目的出租、出售收入估算
２）房地产开发项目的自营收入估算
二、投资计划与资金筹措
（一）投资计划与资金筹措表的格式
要求：将投资计划与资金筹措计划有机地结合起来，即满足项目实施对资金的需求，又要尽可能地将资金使用成本降到最低。（二）编制资金筹措表的依据
对于房地产开发项目而言，其资金来源主要有四个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于再投资的部分，四是其他融资方式。
资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除销售有关的税费后用于投资，此外，若还缺资金，则向银行借贷，或采用其他融资方式筹集。自有资金按规定不得低于总投资的20%，可通过招商引资筹集。
注意：
为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡报价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价压低。
第五章房地产项目财务评价
目标：根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。
一、损益表与项目静态赢利能力分析
损益表是项目在整个寿命期的财务成果的一种报表。它反映了项目在整个寿命期的利润总额、所得税和税后利润分配情况等财务信息。提供了项目经济效益静态评价的信息资料。
静态评价指标包括总投资利润率与自有资金投资利润率。
1、总投资利润率=项目利润总额/项目总投资
其评价标准是总投资利润率大于或等于该类型房地产的基准投资利润率。（8%-10%）
2、自有资金投资利润率=项目利润总额/项目自有资金
其评价标准是项目自有资金净利润率大于或等于投资者设定的目标自有资金净利润率（15%-20%）。
二、现金流量表与动态盈利能力分析
该表反映项目计算期内各年的现金流入与现金流出情况，用以计算各项动态评价指标。包括全部投资现金流量表与自有资金现金流量表两种格式。动态评价指标则包括财务净现值、财务内部收益率与投资回收期。
（一）全部投资现金流量表的概念
全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资和借贷资金投
资之和。现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。
（二）自有资金现金流量表的编制
自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。
（三）动态盈利能力分析
1、财务净现值（FNPV）
评价标准：当NPV≥0时，可考虑接受该项目；
当NPV﹤0时，拒绝接受该项目。
2、财务内部收益率（FIRR）
评价标准：当FIRR ≥ic 时，可考虑接受该项目；
当FIRR ﹤ic 时，拒绝接受该项目。
其中，ic为部门（行业）规定的基准收益率
3、投资回收期
将求出的项目投资回收期T与标准投资回收期相T0比较，若T≤T0，则表明该项目投资能在规定的时间内收回，可考虑接受。反之，则拒绝。
三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析
资金来源与运用表是反映项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制及项目资金平衡分析提供重要的财务信息。
评价指标：当年累计赢余资金≥0
第六章房地产项目风险分析
什么叫风险？
风险是指在特定的条件下，在特定的时期内，某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。
进行项目的不确定性与风险分析,其目的是要判断项目风险的大小，并采取相应措施回避与控制风险。
（一）按项目投资实施的阶段分，包括：
1、项目投资前期风险
选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案选择
的风险
2、项目开发建设阶段的风险
征地拆迁风险、成本控制风险、工程质量风险、安全生产风险、设备质量及安装质量风险、按时竣工风险等
3、项目经营阶段的风险
资金周转风险、经营效益风险、市场营销风险等
4、项目管理阶段的风险
业主纠纷风险、业主安全风险等
（二）按风险的种类分，包括：
1、政策风险
2、市场风险
3、经营与管理风险
4、财务与资金风险
5、社会风险
（三）投资风险的防范与控制
1、风险回避
2、风险转移
3、风险防范
结论与建议
1、对项目市场研究与市场定位的结论
2、对项目财务评价的结论
3、对项目风险分析的结论
4、对拟投资项目的最后建议
投资成本分析报告一、利润预测
编制日期：2003年02月08日