深圳市盐田区城市更新第十二个五年规划

深圳市盐田区城市更新第十二个五年规划

引言

党的十七大提出科学发展观，2010年政府工作报告提出未来五年政府工作的基本思路是：立足新起点、瞄准新目标、走出新路子、实现新发展。未来的产业发展将向高端化、总部型、低碳化、集群化发展。我市面临着四个难以为继的问题，其中最主要的矛盾是经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾。盐田区近年通过城中村改造、产业升级转型等方法，抓住机遇，并不断深化改革创新，优化政府服务，初步取得了一定的成效，为深圳市作出了示范性的作用，同时也为低碳城市作出了贡献，这是一个长期的过程，必须持续踏实的做好先驱者的作用。

盐田区政府在《2010年深圳市盐田区政府工作报告》中提出了要着重做到“四个必须抓紧”：必须抓紧对全局和长远的谋划；必须抓紧经济发展方式的转变；必须抓紧居民生活质量的改善；必须抓紧城区形象和品位的提升。《深圳市城市更新办法》的实施，为做到”四个抓紧”提供了契机。城市更新将成为盐田区破解城市空间瓶颈、保持社会经济可持续发展的重要抓手，是盐田区保持经济增长、促进城市转型、改善民生的重要举措。

十二五期间城市更新将以拆除重建为重心，以综合整治为突破口，通过重点推进“三大优势组团”（沙头角组团、盐田组团、梅沙组团）的城市更新，促进旧城旧村旧工业区功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现盐田区生活环境的普遍改善，促进盐田区产业结构升级和空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升盐田区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，把盐田建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。

第一章盐田区“十一五”城市更新工作回顾

第一节城市更新工作的主要成效

1、旧城改造管理体系初步建立，法规建设进一步加强

“十一五”期间，对城中村及旧工业区改造的规划管理等工作进行了较为全面的规范，形成了一系列相互配套的、互相补充的规划成果：创办和编印了《盐田旧改动态》，启动全区城中村改造专项规划的编制工作，认真宣传旧改相关政策和领导讲话精神。编制了具有指导性意义的《盐田区城中村改造总体方案及专项规划》。出台了深盐府[2006]3号《深圳市盐田区城中村改造实施办法（试行）》及深盐府办[2006]4号《深圳市盐田区城中村改造专项资金管理使用办法（试行）》等文件。并结合最近颁布的《深圳市城市更新办法》进行了系列的研究，同时完善了盐田区对城市更新单元申报条件审核的制度。

2、规划研究与专项规划编制有序组织进行

目前，盐田区正在开展相关工作的城市更新项目（包括往年列入深圳市城中村改造计划、工业区升级改造计划、城市更新计划的项目和大梅沙村改造项目）有18个，其中城中村改造项目11个，旧住宅区改造项目5个，旧工业区改造项目2个。上述项目涉及拆迁用地面积131.51万平方米，其中城中村57.02万平方米，旧住宅区41.49万平方米，旧工业区约33万平方米。

18个城市更新项目当中，已完成项目3个，分别为：暗径东村改造、江屋村改造、上渔村改造；正在实施及专项规划已获批的城市更新项目有8个，分别为：盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁、深盐二通道拆迁安置、沙头角购物中心改造、上坪村改造和径口村改造。

正在进行规划编制或规划上报审批的城市更新项目有9个，分别为：沙井头村改造、桥东片区改造、海涛花园改造、太平洋工业区改造、龙眼园（二期）改造、盐田旧墟镇改造、十八号小区改造、成坑村改造以及大梅沙村改造。

作为第二批工业区改造项目试点的沙头角保税区改造项目正抓紧开展相关前期工作。

3、积极推进城市更新项目纳入深圳市城市更新计划

深圳市拟订了2010年城市更新（实施类）计划中涉及我区的城市更新项目共有3个，包括：关前购物中心改造、太平洋工业区、上坪村全面改造，用地面积5.14万平方米。

在深圳市公布的第一批城市更新计划项目中，涉及我区的城市更新单元共有4个，包括：海涛花园更新单元、桥东片区更新单元、龙眼园旧村二期更新单元、盐田旧墟镇更新单元，用地面积35.17公顷。此外，有4个项目由各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划，包括：成坑村全面改造、径口村整体拆建、沙井头村改造、沙头角保税区，用地面积37.27公顷。进入计划的项目将由区政府和市规划国土委组织相关主体开展更新单元规划的编制工作，在规划获得审批后，由依法确认的实施主体组织实施。

4、积极推动更新项目实施

目前已竣工项目有三项，分别为江屋村局部改造、上渔村改造、暗径东村改造。其中江屋村局部改造项目用地面积11000平方米，总建筑面积为44000平方米（包括回迁安置房9800平方米（210户）），总投资约为2亿元，项目创造税收约为0.82亿元。上渔村改造项目用地面积为3200平方米，总建筑面积为13984平方米，总投资约为0.4亿元，项目创造税收约为0.24亿元。暗径东村改造项目用地面积19500平方米，总建筑面积为102020平方米（包括回迁安置房38000平方米（350户）），总投资约为7.5亿元，项目创造税收约为1.77亿元。三个项目共缴纳地价1.33亿元，创造税收2.83亿元。

城市更新项目社会投入资金占盐田区同期固定资产投资比例逐年上涨，2008年约为3.8%，2009年约为4.3%，2010年达到了5.4%。

5、加大综合整治力度

目前实施的二类综合整治项目有7个，总投资约1.12亿元，分别为叶屋村、石头围村、杨梅新村、黄必围村、沙岗圩、园墩头、沙栏吓综合整治。计划全部综合整治项目完成时间为2011年年底。

其中，海山街道叶屋村综合整治已完成；盐田街道石头围村、杨梅新村、沙头角街道园墩头、沙栏吓村项目正在完善项目施工图设计；盐田街道黄必围村、沙岗圩村已基本完成环境综合整治，正在完善消防综合整治补充部分。

第二节城市更新改造中存在的问题

总体来说，”十一五”期间，盐田区紧紧围绕实施“精品战略”和建设现代化旅游海港城区的目标，不断加快推进盐田区的城市更新项目，目前，盐田区的城市更新工作已经初具规模，并形成不断向前推进的良好态势。但城市更新工作中依然存在着各种问题：

1、原村民（原居民）思想认识不足

城市更新中城中村是拥有长远历史渊源和社会关系密切的社会群体的聚居地，内部凝聚力强，地方势力和属地思想根深蒂固，经济与社会组织健全，虽然现在深圳居民实现了农转非，但是居民在思想观念、文化意识、生活习俗上还存在较大的差别，原村民普遍不愿意放弃“单门独户、顶天立地”的居住形式，使得在本城土地紧张的情势下难以改造。对眼前利益的满足感，由农村生活直接跨入城市生活，由于生活方式的反差，使原村民对日益恶化的生活仍有一丝满足感。优越的区位条件和市场需求使他们只看重眼前利益，在建房中只想到个人利益，极少考虑到对整个城市的影响。

2、配套政策未能及时出台，使城市更新工作暂时难以达到预期的目标要求；

目前城市更新的主要依据是《深圳市城市更新办法》及其实施细则，但各区在具体实施过程中，依然遇到各类的问题。由于没有前车可鉴，且配套政策尚未出台，使得城市更新工作的进程相对缓慢，短期内城市更新工作难以达到预期目标。因此配套政策的出台，将极大的促进城市更新工作的进程。

3、审批程序繁琐，周期较长，严重影响了城市更新进程；

城市更新项目相对于其他开发类型项目，城市更新项目的周期较长，需要经过专项规划编制审批、拆迁谈判、拆迁安置、拆迁等阶段，导致了资金链拉长，增加了项目风险及资金回收压力。

4、城市更新改造项目中，缺乏合理的拆迁补偿标准和有效的拆迁手段。

在城市更新改造过程中，相关利益群体最关心的问题首先是拆迁补偿问题，这关系到他们的切身经济利益，但目前尚无可行合理的拆迁赔偿标准，给改造带来一定的难度，相关的拆迁条例也不支持强制拆迁，在项目中出现的拆迁钉子户难以有强制手段，是改造过程中较大的瓶颈。

5、人手不足，在一定程度上加大了城市更新的难度。

城市更新工作较为繁琐，涉及用地及房屋确权、拆迁谈判等多方面的问题，特别是拆迁谈判工作，需要成立专门的项目组协助拆迁谈判的进行。目前相关各部门的工作已经趋于饱和，人手不足的问题也制约了城市更新的快速推进。

6、盐田区现状居住、商业、工业混杂现象严重，且用地面积较小，业主分散，整合难度大，区域提升困难。

早期的城市建设缺乏整体规划，造成了现状居住、商业、工业混杂的现象较严重。且大部分用地面积较小，业主分散，整合难度很大，不利于区域整体城市形象的提升。

尽管盐田区的城市更新工作取得了一定的成效，同时由于拆迁安置补偿机制不完善、政策动力不足等问题的存在，导致盐田区城市更新工作推进比较缓慢，与建设现代化旅游海港城区的目标存在一定差距，在认清盐田区城市更新目前所处形势的基础上，从全局发展的角度思考盐田区未来城市更新的思路与对策，用以指导城市更新工作的开展。

第二章当前城市更新工作面临的形势和机遇

随着盐田区经济、社会不断发展，城市功能定位的不断完善，土地资源的刚性约束成为制约盐田发展的首要问题,在城市土地承载力难以为继的今天，大型产业用地、港口物流用地、旅游服务业用地、房地产市场用地、商服建设用地等需求，对节约集约用地提出了新的要求。为了实现盐田整个区域的可持续发展，必须严格控制新增用地规模，逐步增加更新改造用地，城市发展的用地模式实现以新增用地为主向更新改造用地为主转变，未来城市更新用地将取代新增建设用地成为盐田土地资源的主要来源，城市更新问题成为了盐田区经济社会发展面临的战略性、全局性和长远性问题。

第一节盐田区城市更新面临的形势

1、城市更新进展缓慢

在《办法》出台后，为盘活存量土地、提高土地利用效率、搞活房地产开发等方面提供了强有力的政策支持，社会预期城市更新能带来巨大收益，全市范围内出现了很多城市更新项目，但由于城市更新开展牵涉的部门、涉及的利益方众多以及目前尚未建立完善的拆迁安置补偿机制，使得城市更新协调工作非常困难，而随着社会的不断进步、城市的不断发展，社会对城市建设提出了新的要求，相应地把城市更新也推向了更高的起点，因此使得城市更新工作实际开展举步维艰，造成了城市更新项目众多，但具体项目进展缓慢这种广种薄收的局面。

2、城市更新任重道远

面临新增建设用地严重匮乏的现状，城市更新工作成为未来盐田区发展较长时期内首要的持续性艰巨任务，城市更新工作不仅仅为“大型产业用地、港口物流用地、旅游服务业用地、房地产市场用地、商服建设用地”整合空间资源，而且在完善盐田区的基础设施建设、公共配套建设、发展创意文化产业、提升整个城市功能方面均将起着极其重要的作用。盐田区的发展应以城市更新为手段，拓展城市发展空间，完善城市整体综合功能，实现经济和社会的进一步协调发展，以达到提升整个城市综合功能的目的。

正因为城市更新在盐田城市发展中起着举足轻重的作用，《办法》出台后，各部门对城市更新寄予厚望，虽然在面临土地空间资源严重匮乏的情况下，城市更新是城市发展的重要手段之一，但城市更新并不能取代城市建设的其他活动，城市更新作为盐田区未来较长时期内一项极其艰巨的任务，只有在其他相关部门的大力配合与支持下才能顺利进展。

3、面临协调社会矛盾的艰巨任务

城市更新除了需要其他部门配合与支持以及强大的政策动力外，势必涉及到协调、拆迁安置补偿问题，怎样平衡业主、开发商、政府这三方的利益极为重要，若不能妥善解决这类问题，城市更新工作将难乎其难，更有可能引发一系列社会稳定问题，因此，城市更新得以顺利进行首先要解决的是怎样与相关利益方进行协调谈判并妥善处理拆迁安置补偿问题，做到阳光拆迁、和谐拆迁。

4、城市更新政策动力有待进一步加强

2009年12月，深圳市政府出台了《办法》。《办法》被认为是实现城市空间“再生”的一项重大政策，该办法相对宽松的规定给当地开发商及业主带来了政策利好，激发了当地百姓及开发商的更新动力，申报了大量的城市更新项目，但《办法》出台近一年来，除了今年6月市规土委公布了城市更新申报指引外，并未有相关配套政策出台，而《办法》出台的政策利好已被提前透支，使得目前具体的城市更新项目停滞不前，因此，若不出台相关的配套政策以加强城市更新的政策动力，城市更新工作有可能流于形式。

第二节盐田区城市更新面临的机遇

1、珠三角地区一体化发展进一步加快，带动盐田区城市发展

珠三角地区一体化发展进一步加快，深圳担当新驱者的角色，将带动盐田区的城市更新的进一步推进。2010年5月28日，广东省政府常务会通过珠三角地区五个一体化规划，期限为2009年至2020年。作为贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008－2020)》的重要专项规划，这五个一体化规划分别从不同层面和角度描绘了未来珠三角地区的庞大城市群“蓝图”。

“深莞惠”经济圈率先有了动作，珠江口东岸地区的惠州和深圳、东莞率先签订了《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》，协议在发展规划等十个重点领域展开区域合作，并建立了三市党政主要领导联席会议制度和成立专责小组。其中深圳担当新驱者的角色，在一体化发展中，盐田港区在当中发挥了重要的作用，是货运及旅游链接的重点区域。盐田区的整体提升将以城市更新来实现，促进城市更新的进一步推进。

2、深港一体化进程加快，促进盐田区与香港的经济联动

深圳毗邻香港，是大陆同港台联系的重要通道。东部过境通道的开通，将盐田推向了深港一体化的前沿阵地。深港经济一体化，不仅仅关系到深圳、香港两地的局部问题，其重要意义在于以深圳、香港的经济繁荣促进大陆与台湾以及世界各地的经济联系。

《深圳市城市总体规划（2010～2020）》将深圳城市定位为“国家综合配套改革试验区，实践自主创新和循环经济科学发展模式的示范区；国家支持香港繁荣稳定的服务基地，在“一国两制”框架下与香港共同发展的国际性金融、贸易和航运中心；国家高新技术产业基地和文化产业基地；国家重要的综合交通枢纽和边境口岸；具有滨海特色的国际著名旅游城市”完善深港金融合作机制，积极建设深港创新圈，加强与香港在高新技术产业和高端服务业的合作，改善通关环境和跨境交通。结合深港合作，引入和发展符合现代城市发展要求的产业萌芽，积极培育新增

3、盐田区作为东部滨海分区城市副中心的战略地位日益凸显，加强区域协同实现跨越发展面临新机遇

根据国务院批复的《深圳市城市总体规划（2010-2020》，深圳将实施“三轴两带多中心”的一体化组团发展模式，盐田区处于深圳南部发展带的东部滨海分区，与香港接壤，是深港一体化的桥头堡，也是深圳市五大城市副中心之一，功能定位为深圳东部港口与物流配套服务中心和深圳东部滨海地区旅游综合服务基地，承担东部滨海分区的综合服务职能，引领辐射东部滨海地区整体发展。随着深港同城化发展的进一步深化、东部沿海高速公路的全线贯通、梧桐山隧道取消收费以及轨道交通8号线和盐坪快速通道等跨区域通道建设加快推进，将愈加突出盐田区地处深圳东部滨海地区核心城区的重要战略作用，也是抢占先机加快发展的重大战略机遇。

4、一大批重点高端产业项目加速推进，加快经济发展方式转变面临新机遇

市委、市政府正式向国家申报盐田港综合保税区，将进一步推动盐田物流产业链向高端延升，提升港口物流业核心竞争力和产业贡献度。深圳东部旅游开发加快实施，以东部华侨城为代表的高端旅游业快速发展，高端旅游要素加快集聚，旅游产业经济贡献将不断提高。以华大基因为核心的生物科技产业加速发展，并将上升为国家战略，生物科技产业化规模化发展前景广阔。万科、周大福、大百汇、鹏能控股等总部企业迅速发展，沙头角中心区（中轴线）开发等片区改造进入实施阶段，未来还将适度引入总部型企业，总部企业扎根集聚发展效应初步形成。海洋产业发展充满机遇，以国家音乐创意产业基地（深圳园区）为代表的文化创意产业蓬勃发展。

盐田区的经济发展和功能地位的提升，必将促进盐田区城市更新的进展。通过城市更新，改善片区环境，提升城区品质，促进产业升级。

第三章指导思想、目标、原则及策略

第一节指导思想

高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照“四个走在前列”的要求，继续实施精品战略和特色提升战略，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以“深圳质量”为标杆，坚持创新驱动、品质提升，着力打造质量盐田、幸福盐田、宜居盐田、低碳盐田、文化盐田、活力盐田，实现富民强区、和谐共享，率先成为科学发展、和谐发展的示范区，努力把盐田建设成为现代化国际化先进滨海城区。

第二节具体目标

十二五期间城市更新实施将以拆除重建为重心，以综合整治为突破口，通过重点推进“三大优势组团”（沙头角组团、盐田组团、梅沙组团）的城市更新，促进旧村旧工业区功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现盐田区生活环境的普遍改善，促进盐田区产业结构升级和空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升盐田区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，把盐田建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。

1、力争至2015年拆除重建规模约为199.16公顷，其中，城中村及老屋村11项，用地面积122.43公顷；旧工业区3项，用地22.56公顷；旧住宅区7项，用地面积16.34公顷，旧商业区5项，用地面积37.6公顷。2010-2012年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%；2013-2015年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%。

2、全面完成城中村改造和环境综合整治；稳步推进旧居住区生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。

3、力争完成1-3个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升经济国际竞争力。

4、高标准对滨海旅游、景观门户、轨道站点等周边地区进行改造；集中打造一批城市亮点和建筑精品，不断提升城市形象和气质品质。

5、通过城市更新大幅有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施；通过城市更新持续稳定提供保障性住房，建立城市更新稳步供应保障性住房机制。

第三节城市更新策略

1、宽为限，紧用功

针对目前城市更新工作面临巨大的挑战、整个城市更新工作进展缓慢的局面，不能急功近利，建议制定全面、细致的城市更新计划，具体实施时采取分批分段方式有序进行；同时各部门应积极配合，抓紧推动城市更新项目各阶段具体进展，确保城市更新工作有条不紊开展。

2、借鉴先进地区城市发展策略，确保城市更新成果惠及百姓

根据《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》，挖掘城中村存量住房的潜在供应能力，通过政府收回、回购或签订租约等形式，将部分城市旧住宅区和城中村住房纳入政策性保障住房体系。盐田的城市更新应以此为契机，借鉴新加坡、国内香港等地的成功经验，兴建保障性住房，改善人民群众的住房水平。

3、完善拆迁安置及补偿工作机制，妥善解决拆迁安置问题

在城市更新过程中，完善拆迁安置及补偿工作机制，防止拆迁利益共同体的合谋行为、加强政府监管、兼顾拆迁安置补偿的公平与效率、合理制定补偿标准、充分听取民众和被拆迁人的意见和建议、调动被拆迁人主动参与城市更新的积极性、有效化解拆迁安置中可能出现的纠纷和矛盾，妥善解决拆迁安置问题，为城市更新工作的开展扫清障碍。

第四章总体部署

瞄准国际一流水平，高起点规划、高标准设计，围绕深盐路打造城区发展主轴线，发挥山海资源优势，建设梧桐山绿带和沙头角湾——梅沙湾蓝带，结合区域优势，打造沙头角片区、盐田

片区、梅沙片区三大优势功能组团，着力实施一批精品工程和项目，稳步推进盐田三、四村和西山吓村整体搬迁安置工程、盐田墟镇、小梅沙三个亮点建设。力争到2015年，初步建成区域功能布局科学合理、现代化国际化气息浓厚、山海特色风情显著的深圳东部滨海城区。

1、促进经济增长，引导社会和谐发展

城市更新需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及”并拉动其发展；城市更新会改善现有的生产、生活场所并完善公共配套设施，会吸引各行业的投资以及人才的入驻，这又在很大程度上促进总体经济的发展。计划“十二五”期间城市更新需完成投资额208.08亿元人民币，这将在很大程度上推动盐田未来五年的经济增长。

根据《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法》规定，城市更新项目改造为住宅的，应配建一定比例的保障性住房，配建比例为实际配建的保障性住房建筑面积占该项目批准住宅建筑面积的比例，盐田辖区内保障性住房比例为8%，盐田区是目前深圳具有较好条件兴建保障性住房的城区，若能把部分城中村及旧住宅区项目改造兴建保障性住房，这将为解决深圳市的一部分保障性住房问题，引导社会和谐发展做出重大贡献，而且公检法地块改造也将解决部分居民住房问题；另外在“十二五”城市更新过程中，应做到和谐拆迁、阳光拆迁，为营造和谐盐田、平安盐田奠定基础；隧道口东北片区改造项目取消梧桐山隧道收费将更进一步推动盐田和谐发展。

2、拓展港口物流产业发展空间，不断完善城市功能

盐田片区作为深圳重要的港口物流业发展的后方陆域，经济与产业的发展方向将是与港口物流业配套的经济活动和服务产业，盐田港物流业是伴随盐田港的发展而迅速崛起的，盐田港的快速发展，对周边地区有以下几个直接影响：停车场需求大规模增加、对集装箱推场的需求、从业人员的居住需求、娱乐休闲活动的需求等，这些方面的影响对坐落在盐田港后方陆域的城中村改造提出了现实要求。

朝阳围改造、龙眼园二期改造、盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁这三个城中村改造的完成不仅能整合土地资源，优化土地配置，为港口物流业腾出发展空间，同时也起到了改善居民住房质量，进一步完善城市功能的作用。“十二五”期间盐田现代产业服务中心改造、关前购物中心改造项目的完成将打造盐田现代化的商业文化中心，进一步完善城市功能。

3、推动盐田区产业结构优化升级

“十二五”期间太平洋工业区、田心工业区、金斗岭工业区三个工业区升级改造项目的开展将有利于改善城区环境面貌、有利于土地集约利用、有利于改善投资环境、有利于完善工业区配套，为引进高新技术产业创造有利条件，进一步推动盐田区产业结构优化升级，持续可持续发展。

4、打造具有滨海文化特色的高端旅游胜地

盐田区特有的山海资源使之成为深圳最重要的旅游景区之一，极具旅游业的发展前景，盐田区旅游发展要与深圳市建设滨海休闲娱乐和度假旅游胜地的战略定位相匹配，盐田区的城市更新需要围绕滨海文化特色的高端旅游这一主题进行。纳入“十二五”计划的旧墟镇改造、中英街碧海

度假村改造、小梅沙片区改造、大梅沙村改造、成坑村改造、上坪村改造六个项目正是围绕这一主题进行的。

5、建设低碳、环境友好型、宜居城区

随着新增建设用地日趋耗竭，深圳已进入到以存量空间改造为主的城市更新时代，建设低碳生态城市主要模式为现状城镇向低碳生态城镇转型，因此在城市更新的过程中应贯穿生态低碳的价值观，倡导低碳更新。作为“在现代化国际化城区建设上走在全市前列”的盐田，“十二五”期间各城市更新项目应践行低碳更新理念。各综合整治项目旨在通过渐进式、小规模、适应性的空间更新方式来寻求空间资源的循环利用，是一种节约成本、延续地方文脉、尊重地方人文特质的方式，符合生态低碳的目标要求；各拆除重建类城市更新项目在建设过程中也应尽量符合生态低碳要求，减少污染，紧紧围绕“低碳、环境友好型、宜居城区”的目标进行。

第五章改造规划引导

第一节改造总量控制

在“十二五”期间，为了现代化国际化先进滨海城区的进一步完善，需二次开发和三次开发来提供土地开发面积，提升城市品质，解决经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾。根据盐田区国民经济和社会发展计划的需要，适当控制改造用地总量，鼓励城市更新，成熟一个改造一个，推进重点项目的实施，保证产业建设和发展的需要，满足常住人口增长对房地产和教育、医疗等公共配套设施的需求。

十二五期间，计划开展拆除重建类项目共26项，用地面积199.16公顷。其中，城中村及老屋村11项，用地面积122.43公顷；旧工业区3项，用地22.56公顷；旧住宅区7项，用地面积16.34公顷，旧商业区5项，用地面积37.6公顷。

十二五期间，计划开展综合整治类项目共6项，用地面积约10.04公顷，均为旧村项目。

项目若在“十二五”期间未能开展城市更新相关工作，可纳入“十三五”城市更新工作安排。

第二节开发强度控制

适当的增加开发强度，以产业发展为导向，落实建设和谐深圳的思想，充分考虑道路交通、市政与公共配套等基础设施的承载力、对生态环境的影响以及城市建设和发展的要求等因素，确定并严格控制城中村改造的开发强度。

开发强度控制应遵循分片分区的原则、经济可行性的原则，加强与法定图则及其他上层次规划的衔接，注重城市设计、配套设施的建设。根据实际项目进行研究确定。

第三节改造措施

1、拆除重建类

坚持坚持政策先导，运用市场、政府双导向的策略，运用多维衡量标准选择适当的开发模式。

遵循经济可行性原则，采取循序渐进措施，成熟一块改造一块。

综合盐山区整体城市布局，确定改造项目的功能定位。

全面消除严重安全隐患，保障基本安全，改善居民生活环境。

优先落实配套设施建设，完善公共配套设施体系。

积极引进低碳建筑，环保材料，打造低碳社区或产业区。

积极配建保障性住房，更好地解决中低收入家庭住房问题，打造和谐社区。

2、综合整治类

积极推动城市环境提升的改造，通过综合整治改善城市环境，主要包括建筑立面整治和街区环境提升，提升城市品质，改善居民生活条件。

坚持基础设施建设投入，加快公共配套设施建设和环境改造，同步实施架空管线贴墙下地工程，全面提升城市的治安环境、市容环境、交通环境及其它生活环境。广开融资渠道，加强资金保障，以市区财政出资为主，产权主体单位出资为辅的出资模式，全面推进城市形象改善工程。

加快城市卫生、治安、安全管理的专业化和社会化，引进物业管理机制，提升管理水平，促进城市品质的提升。

引进环保材料，坚持使用低碳技术进行立面整治改造，打造低碳社区。

第四节“四旧”改造时序安排

纳入“十二五”计划的城市更新项目32个，改造规模共计209.2公顷，26个项目为拆除重建项目，6个项目为综合整治项目，所有项目按城市更新进度分为计划完成建设项目，计划动工建设项目及计划完成前期项目三类。

1、计划完成建设类项目

盐田区“十二五”期间计划完成建设类项目18个，更新改造规模共计67.56公顷，其中拆除重建类项目12个，更新改造规模57.52公顷，综合整治类项目6个，更新改造规模10.04公顷。

拆除重建类项目：盐田三、四村和西山吓村整体搬迁安置工程项目(更新规模26.56公顷)、深盐二通道拆迁安置项目(0.53公顷)、关前购物中心改造项目(1.05公顷) 这3个项目已开工建设；海涛花园改造项目(4.43公顷)、龙眼园二期改造(2.62公顷)、桥东片区老住宅区改造项目(4.6公顷)、盐田现代产业服务中心(2.66公顷)、径口村全面改造(1.90公顷) 预计2012

年开工；公检法地块改造(1.68公顷)、成坑村全面改造项目(2.78公顷)、太平洋工业区改造项目(6.61公顷)、隧道口东北片区改造项目（2.1公顷）预计2013年开工。

综合整治类项目：黄必围村综合整治、沙岗圩村综合整治、沙栏吓村综合整治、园墩头村综合整治、杨梅新村综合整治、二村石头围村综合整治共6个项目，更新规模共10.04公顷，预计2011年完成更新改造。

2、计划动工建设类项目

“十二五”期间计划动工建设类项目7个，更新规模45.58公顷。上坪村全面改造项目（1.59公顷）、沙头角林场改造项目（3.36公顷）、十八小区改造项目（1.68公顷）预计2013年开工建设；中英街碧海度假村改造项目（0.59公顷）预计2014年开工建设；朝阳围村改造项目（6公顷）、沙井头村改造项目（4公顷）、盐田旧墟镇改造项目（28.36公顷）预计2015年开工建设。

3、计划完成前期项目

计划完成前期工作的项目7个，更新规模96.65公顷。小梅沙片区改造（48公顷）、大梅沙村改造（13.43公顷）、田心工业区改造项目（12.15公顷）、金斗岭工业区改造（3.8公顷）、园墩头片区改造（15.22公顷），田心市场改造项目（2.17公顷），沙富小区改造（1.88公顷）这7个项目预计在“十二五”期间完成查丈、产权调查、安全性监测、意愿调查等前期工作，预计“十二五”以后动工建设。

第五节“四旧”改造投资估算

根据《办法》的相关精神，城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。对更新动力不强的项目，政府应加大投资力度，积极引导，为了使城市更新操作上可行，在此把纳入“十二五”计划的项目分成两类：涉及政府投资类与社会投资类。根据深府[2010]81号《深圳市人民政府关于进一步鼓励和引导社会投资的若干意见》，社会投资指除政府投资外，主要包括以集体、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营、个体等为投资主体的民间投资，国有或国有控股企业单位的投资以及以外商或港澳台商企业为投资主体的外商投资。涉及政府投资类项目指完全由政府投入资金以及社会投资与政府投资相结合的项目，这类项目主要包括综合整治类项目、整体搬迁安置项目以及更新改造难度大的项目。社会投资类主要指业主更新意愿特别强且商业价值比较高的项目。

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（161号令）以及其他法律法规，项目组对“十二五”期间的32个项目所需投资额进行了估算，经初步匡算，总投资额439.48亿元人民币（综合整治投资总额为8256万元）。

“十二五”期间预计完成更新改造项目12个，改造规模为57.52公顷（不包括综合整治项目），预计投资175.65亿元人民币；完成综合整治类项目6个，改造规模10.04公顷，预计投资8256万元人民币；“十二五”期间动工建设的项目预计7个，改造规模为45.58公顷，预计总投入资金106亿元，预计“十二五”期间完成投资58.6亿元；预计7个项目完成查丈、产权调查、安全性监测、意愿调查等前期工作，改造规模约96.65公顷，预计总投入资金157亿

元人民币，“十二五”期间投入前期启动资金8.48亿元人民币。因此纳入计划的32个项目预计总投资额为439.48亿元人民币，“十二五”期间预计完成的投资额为243.56亿元人民币，其中政府投资10.88亿元，社会投资与政府投资相结合投资额91.2亿元人民币，社会投资141.48亿元人民币。

各项目具体的投资额度应以今后批准的专项规划为准，城市更新应坚持政府引导、企业决策，形成政府投资与社会投资互促互补引导城市和谐发展的大好局面。

第六章实施保障措施

1、加强政府引导，积极推进城市更新实施

城市更新是一系列活动的组合，如计划申报、确权、谈判、拆迁补偿、重建等，都需要一定的时间与过程，导致了城市更新周期长、涉及面广，在具体实施时需要各职能部门和城市设计者的全局筹划和精心设计，因此，城市更新必须有稳定的政策和政府强有力的支持才能顺利进行。

盐田区“十二五”期间城市更新必须加强政府引导，协调好公共利益与私人利益，积极推动城市更新的具体实施。一方面，政府应致力于创造良好的、公平的投资环境，加大规划控制挂农历的力度、广度和深度，坚持高起点、高标准的规划和管理，避免短期利益的开发行为；另一方面，加大政府投资力度，对更新意愿不强、改造难度大、与社会公共利益休戚相关的项目应予以适当倾斜、正确引导。

2、建立城市更新项目库，完善动态研究机制

建议对盐田区的城市更新项目按各项属性建立完整的城市更新项目库，及时做好相关城市更新项目的跟踪服务，对城市更新项目的进展情况进行动态监管。

“十二五”期间是非常关键的五年，应对列入“十二五”规划的城市更新单元、项目进行动态监控，及时发现城市更新过程中可能带来的社会、经济及环境上的问题，并针对发现的问题通过政治、经济等手段采取应对措施予以解决，进而引导城市更新的正常实施，确保“十二五”期间能完成并投入使用的城市更新项目更新改造量。

3、公众参与，发挥群众积极性

城市更新是一项大规模的社会系统工程，除了需获得各级政府大力支持以外，每一项成绩的取得都离不开广大人民群众的支持和参与，因此盐田区“十二五”期间城市更新工作应落实人民群众的知情权、参与权、选择权、监督权，做到城市更新为人民、城市更新靠人民、城市更新成果人民共享、城市更新成效让人民检验。尽最大可能调动人民群众参与城市更新的积极性，形成社会各界齐心协力参与城市更新的大好局面，为盐田区“十二五”期间城市更新注入持续不断的生机活力。

4、加强更新改造的配套设施建设，保障居民的生活品质

在城市更新过程中，城市更新的功能改变和强度增加带来的人口增加，将会对交通、配套等

提出更高的要求。建议在今后工作中重点研究，对于配套设施的建设在改造中必须严格落实，加强交通分析，以保障城市更新的可行性，能够切实提高整个城区的生活品质。

深圳市城市更新工作流程

深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。

22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专

深圳市城市更新办法实施细则解读

深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日

●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日

101.深圳市科技创新与城市更新的耦合模式研究——以宝安科技创新城为例

深圳市科技创新与城市更新的耦合模式研究 ——以宝安区科技创新城为例 梁芳，王金菏 摘要：科技创新是城市发展的动力，城市更新是为城市发展做出的动态调整。在这个全球化、信息化、可持续发展交叠的复杂时期，深圳市同处于科技创新与存量更新的大时代中。本文试图利用耦合理论，从科技创新及城市更新各自演变的历史轨迹中确定二者的关联性，二者如何通过城市经济发生链接，以及在什么情况下产生交集及互动，并借此判定深圳市当下阶段科技创新与城市更新的耦合关系。最后以宝安区科技创新城为例，探究科技创新与城市更新的协同共生、互促共赢的发展模式，使二者达到最佳的耦合效应。关键词：深圳市科技创新城市更新耦合模式 1科技创新与城市更新的概念与特征 1.1相关概念 1.1.1科技创新 科技创新是原创性科学研究和技术创新的总称，是指创造和应用新知识和新技术、新工艺，采用新的生产方式和经营管理模式，开发新产品，提高产品质量，提供新服务的过程[1]。 1.1.2城市更新 城市更新没有相对统一的概念，甚至每个城市根据自身的情况与特点赋予了城市更新不同的涵义，借鉴阳建强、张京祥等对城市更新定义的研究，综合深圳宝安区的发展现状，本文的城市更新是指为了满足深圳市创新发展以及提升空间品质的需求，结合城市存量发展的现状，对城市空间环境做出的必要的调整与改变。[2] 1.1.3耦合与耦合模式 耦合的概念起源于物理学，是指两个或两个以上系统或运动形式通过各种相互作用而彼此影响的机制，在各子系统间的良性互动下，相互依赖、相互协调、相互促进的动态关联关系。科技创新与城市更新的耦合主要指这两大系统相互支撑、匹配和协同的模式。 1.2历史演进中的科技创新与城市更新 以西方城市为研究对象，运用历史归纳法发现，从技术进步到科技创新的发展历程演进，以及从推倒重建式的城市更新到城市空间再开发的城市更新历程，都围绕着时代发展的背景

《深圳市城市更新办法》

深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

(439)深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(试行)

深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）深规土【2010】439号 发布时间：2011-9-15点击：3430字体大小：小中大返回 第一条为加快推进我市城市更新工作，进一步规范宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区旧屋村范围的认定标准和程序，根据《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府[2006]257号）和《深圳市城市更新办法》及市政府相关规定，制定本办法。 第二条本办法所称旧屋村，是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。 为旧屋村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施在《通知》实施前已经建成的，纳入旧屋村范围。 按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房在《通知》实施前已经建成的，可纳入旧屋村范围。 第三条具有下列情形之一的土地、建（构）筑物、配套设施不得纳入旧屋村范围： （一）厂房及其它生产经营性用房； （二）《通知》实施后建设的私房； （三）《通知》实施后建设的各类公共服务设施； （四）除本办法第二条第三款规定的情形外的已出让、拟出让或已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物。 第四条旧屋村范围的认定按照以下程序进行： （一）计划申报单位在包含旧屋村的更新单元列入全市城市更新年度计划后，向市规划国土部门派出机构提出旧屋村范围认定的申请，申请时应提交以下材料： 1.原农村集体经济组织的继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村的占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《通知》实施后建设的私房等有关情况。 2.按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。 具体的旧屋村范围应以市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或航空影像图等测绘成果为依据提出。《通知》实施前有上述测绘成果的，以最后的测绘成果为依据；《通知》实施前没有上述测绘成果的，可参照《通知》实施后最早的测绘成果提出范围。 3.街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。其中，按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房须纳入旧屋村范围的，房产证上已经注明竣工日期的，以房产证为准，房产证上未注明竣工日期的，街道办应就该私房是否在《通知》实施前已建成出具书面认定意见。

深圳市宝安区政策规划

宝安力推“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大 新兴产业园区” 今日宝安，魅力倾城。政要亲临，巨商云集，媒体热捧。今日下午，“深圳市宝安区新兴产业招商推介会”将在深圳市五洲宾馆隆重开幕。来自境内外的投资机构代表，商协会代表，世界500强、中国100强等大型企业代表及金融界、新闻界逾500人将到场。 本次招商推介会的主题是大力实施“大项目带动”、“替代优先”、“载体优先”和“环境优先”战略，突出“共同发展、合作共赢”的宗旨，积极宣传宝安投资发展环境和产业转型升级取得的成效，将推介近百个项目,重点推介战略性新兴产业、高端服务业等产业项目。“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大新兴产业园区”更是本届招商会的推介重点。为此,本报特对此逐一介绍,以飨广大有志于在宝安兴业发展的投资者。 一个中心宝安中心区 以深港西部通道、大铲湾港区、沿江高速、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽，其功能定位为与前海共同组成深圳市城市双中心之一。规划总用地面积15平方公里，重点发展金融、总部经济、物流、商务、文化、商业、贸易等现代服务业，规划布局中央商务区、金融集聚区、总部经济区等功能区，重点建设城市综合体、总部大厦、高档写字楼、高星级酒店、大型购物中心等商业商务楼宇，努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象的现代服务业核心区。 三大港区 三大港区主要指海港、空港、陆港，即大铲湾港区、大空港区、深圳北站枢纽区。 1.大铲湾港区：依托大铲湾码头，重点发展现代物流、国际航运、国际贸易等生产性服务业，引进培育一批适应现代制造业物流分离的现代物流企业。依托我区IT制造厂商密集的优势，建设与IT产业大区相适应的国际IT物流中心、贸易 中心，大力发展高附加值的临港产业。 2.大空港区：深圳城市副中心，支撑前海地区发展的重要后方基地。以宝安国际机场为依托，以完善的基础设施和便捷的交通为纽带，实现生产、技术、资本、贸易、人口的聚集。规划布局会展贸易中心、商务功能区、城际企业总部、保税物流服务区、航空航天产业园等功能区。重点发展以物流、会展、商务、大型商业贸易等为主的现代服务业，以消费电子、光电子、航空航天设备制造等为主的临空高端制造业，以研发、地区总部、采购、结算、运营管理等为主的高端生产型服务业，力争打造成辐射泛珠三角和东盟的航空物流中心、会展商贸中心、创新中心和中小企业总部基地。

11深圳市城市更新项目实操系列

深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

深圳市城市更新实施细则修订精编版

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为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划

宝安区拆除重建类城市更新项目操作

宝安区拆除重建类城市更新项目操作 基本程序（试行） 为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。 2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。 3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。

4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 二、规划编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的: （1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 （2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 （3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:

深圳城市更新情况调研报告

关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村

深圳市城市更新办法实施细则解读.

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 ●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●……

●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 ●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。 ●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。 ●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。 ●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。 ●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施 主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。 ●创新三:强化公众参与,实现规范操作。●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)

深府〔2012〕1号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划 第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。 第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。 第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件： （一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 （二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。 （三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。 不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。 第十三条划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理： （一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。 （二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。 （三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

深圳深圳城市更新改造细则年

2017深圳市城市更新办法实施细则最新版 为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21 日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。2017年深圳市城市更新办法实施细则最新版 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当

深圳市城市更新办法(2009)

深圳市城市更新办法 深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法 文号：第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号) 深府〔2012〕1号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一二年一月二十一日 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划 第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。 第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。 第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)

深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。 第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。 第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。 第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：

（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 （二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。 普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。 市政府另有规定的按其规定执行。 （三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。 第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。 实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按

深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015） 2014.6.16总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发

展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第五条本规划范围为深圳市全市域。第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第七条本规划期限为2010-2015年。第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标： 1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。 2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接

深圳市城市更新办法实施细则

深圳市城市更新办法实施细则 深市城市更新办法办施办办圳 ;征求意办稿,第一章办办 第二章城市更新办办办划与划 第三章办合整治办城市更新 第四章功能改办办城市更新 第五章除重建办城市更新拆 第一办一般办定 第二办办元办制定办的申办办批划划与 第三办办元办的办制办批划与 第四办办目办施主办体确 第五办办目办施办及相办办批事办划 第六办政府办办办施办办目 第七办其他事办 第六章其他办定 第七章附办 第一章办办 第一条[目的和依据]办办办落办《深市城市更新办法》;以下办《更新办法》,～办范本市城圳称市更新活办的办施管理～根据有办法律、法办、办章的办定～办合本市办办～制定本办办。与 第二条[适用范办]本办办适用于本市行政域范办的城市更新活办。区内 1

第三条[指办思想]城市更新办办持以人办本～保障社和办办定～推办特一化和办代化当会区体 国办化先办城市建办～促办办办办展方式办办～支持办略性新办办办办展～加强民生工程建办～办办公共服办 均等化～推办文化办办融入城市办展～改善生办办境和人文办境～办办办色更新、低更新、有机更新、碳可持办更新。 第四条[市办办小办]市办办和城市更新工作办办小办;以下办“市办办小办”,办办办办全市城市更称新工作～办全市城市更新工作涉及的重大事办办行策。决市办办小办下办市城市更新办公室作办日常工作机～具办办办办、办办全市城市更新工作。市城构体市更新办公室办在市办土部办。划国 市办办小办办行例制度～市城市更新办公室可以根据工作需要提办市办办小办召办工作办。会会 第五条[市办土部办办办划国]市办土部办是全市城市更新工作的主管部办。划国 市办土部办及其派出机在城市更新工作中承以下办办,划国构担 ;一,办办办办全市城市更新政策法办、操作办程和技办办范。 ;二,办办办办全市城市更新办办办。划 ;三,办办办办全市除重建办城市更新办。拆划 ;四,办办办行办目除重建域土地的理。拆区内清 ;五,办办城市更新办元办的办批或办批～办批办合整治办城市更新办目办～批准功能改办办城划划 市更新办目。 ;六,办办城市更新办程中的土地使用办收回、收办和出办。 ;七,指办、办办和办督各城市更新工作。区