我校“人才公寓”教师住宅物业管理方案探讨

我校“人才公寓”教师住宅物业管理方案探讨

张庆刚 南京工业大学

摘　要：我校利用校区身处城里的优势，通过融资建房再租赁给教师的方法，在校区里盖起来“人才公寓”教师住宅，采用工作周转用房的形式，以租代售分给教师，使用期50年，无产权证、土地证。因为这些住宅是在教育用地上盖起来的，不属商品房范畴。这种以租代售方式的住宅，给高校教师公寓物业管理带来了新的课题。笔者从参与我校“人才公寓”运作分配、后期物业管理的角度探讨物业管理的方法。

关键词：高校　教师住宅　以租代售　物业管理

我校“人才公寓”的房屋性质是“工作周转用房”，学校采取分段租赁长期使用的方式提供给符合条件的教师，房屋产权拥有者是南京工业大学。这种单位产权房的性质有别于社会上的商品房和校内的福利房、房改房，例如在价格构成上只是租金+使用保证金，没有象商品房那样有2%的维修基金提备等等。那么物业管理也要围绕着这个特殊性来考虑选择。目前人才公寓的物管无非有4个选择方案，一是社会化招聘物管企业、走商品房模式，二是继续由校内物管部门管理、维持现状，三是有户委会组织住户自助管理，四是由资产经营公司负责，住户委员会协助，后勤集团安居物管参与共同组建“人才公寓物管项目部”，下面逐个来进行可行性分析。

一、社会化招聘物管企业、走商品房模式

可以想象得到，发布物管招标公告肯定会引来一些物管公司，这些公司为了夺标会把材料准备的很充分，方案很完美，承诺很到位。但他们的真实性，可靠性，难以甄别，他们招来的员工素质难以考察。假如有不良企业，不轨之人混到人才公寓物管来那后果是难以预料的。人才公寓不是高档小区，知名品牌的物管公司会嫌小，收费高了，租住户不干，收费低了不赚钱，物管公司也不会干。可能小的物管公司会感兴趣，会报低价，但他们的资质、资金、人员、管理水平等不够高，可信度不够大，万一后期出乱子局面难以控制。还有一种情况是物管公司报价很低，承诺很好，一旦签了合同，接管了物业，就会提出很多问题，很多要求，或提出追加费用，讲很多客观原因，这不好、那不好，最后将物业搞不好归咎于经费不足，推卸自己的责任，不排除一走了之，扔下烂摊子。这是其一。

其二，人才公寓一旦招聘社会物业公司，校方就有可能撒手退出，既然已经社会化了，一切就按合同契约来办了，校方对人才公寓管理也就少了责任、多了借口。

其三，选社会上的物业管理公司这里面不确定因素很多，风险较大，一旦出现物管与住户之间的矛盾，住户会处于劣势，校长的行政命令也管不着社会物管公司。

所以，这样看来走社会化物管不是一步好棋。

二、继续由校内物管部门管理、维持现状

“人才公寓”产权是学校，资产经营公司代表学校运作、分配、文档管理，资产经营公司是学校的职能部门，没有物业管理资质，就将“人才公寓”物业管理委托我校后勤集团的安居物业公司，我校后勤集团的安居物业公司是一个独立核算、自负盈亏的经营性公司，追逐利润是公司的宗旨，这是可以理解的。在人才公寓物管这个项目上，安居物业是亏钱的，分析其中的原因，有机制问题、制度问题、管理理念问题、人员素质问题、领导责任心问题、物业费偏低问题，也存在房屋租赁性质带来的租住户自我认识问题。托管一年来，物业与住户矛盾不断，甚至发生过冲突，物管费收缴率不到20%，物管公司收不齐物管费，也就无力整改存在的问题，存在的问题解决不了，住户有借口不交物业管理费。这种“恶性循环”的怪圈难以破解，就是想让安居物管继续做下去，他们也不会同意，除非人才公寓的户主默认现状，交齐物管费，这在短期内不太可能做到，看来，这条路也走不通。

三、有户委会组织住户自助管理

社会上确实有业委会自助管理物业的小区，业委会自己找保安、保洁、维修、客服人员进行物业管理，但那都是居民不多的老小区，业委会委员也都是一些退休在家、有空闲时间的人，他们自己也承担一些事情，以此降低人工成本。这种模式在“人才公寓”是行不通的，人才公寓的户委委员都是学校教学、科研、管理上的骨干力量，工作任务繁重，他们正值年轻，个人事业处在爬坡上升阶段，不应该为这样的简单事情浪费时间。所以，由户委会自助管理物业，是对教师人才的浪费，是不可取的。

四、由资产经营公司负责，住户委员会协助，后勤集团物管参与共同组建“人才公寓物管项目部”

毋庸置疑，资产经营公司代表工业大学对人才公寓资产进行租赁管理，建筑物及设施的完好、租住户的乐居和谐，资产的有效运转等是资产经营公司的工作目标和工作的落脚点。学校希望看到居住在人才公寓的教职工居住愉快、生活美满，每位教职工都能以饱满的热情投入到学校教学、科研等各项工作中。居住在人才公寓里的教职工更是希望居住在环境优美，功能齐全，又舒服又安全的氛围里。管理者与居住者想法一致，目标统一，这就有了管好人才公寓物业的基础。在这个基础上管理者与居住者共同设计管理制度、管理方法，人员配置，服务标准等等。由于有户委会的参与制定的管理方案会更加符合实际，更有针对性。在有的问题上双方会相互理解，相互支持，这对于物业管理工作的开展是非常有益的。

另外，“人才公寓项目部”有学校后勤集团的参与，这有利于有效的利用安居物管的资源和后勤集团的优势，利用熟悉人才公寓水电管线、基本设施的人员、熟悉日常物管的人员为“项目部”所用，这样有利于新旧物管平稳交接，和平过渡，有利于“项目部”快速展开工作，树立新形象。故此看来，三方组建“人才公寓项目部”是最佳方案。

五、结语

我校“人才公寓”小区不同于社会上的商品住宅小区，首先教师“人才公寓”建在学校校园之内，具有浓厚的文化环境及学术氛围；其次，住户群体素质比较高，参与物业管理的意识较强，对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，这也给物业管理带来一定的难度。

如何认识高校的物业管理，如何改革传统的高校房屋管理，这是一个复杂的问题，也是一个迫切要解决的问题，要认真地讨论研究出适合高校教师公寓现状的物业管理模式。我校各级部门也逐渐认识到改革传统教师公寓房屋管理的重要性，正朝着适合本校的教师住宅物业管理运营模式的方向迈进。

作者简介：张庆刚（1959—），男，山东青岛人，本科学历，在南京工业大学资产经营公司工作，高级工程师职称，研究高校资产运作方向。

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